AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS

Antonio Guilherme Menezes Braga

PALESTRA

Brasília – 2012

Engenharia de Avaliações: é a ciência que

estuda todo o processo de apuração de valores de

propriedades e bens específicos; é a arte de se

estimar valor, baseada no conhecimento técnico

apurado e no bom senso do profissional.

Avaliação de Bens: Análise técnica e científica,

realizada por Engenheiro de Avaliações, visando

identificar o valor de um bem, de seus custos,

frutos e direitos, assim como determinar

indicadores de viabilidade de sua utilização

econômica, para uma determinada finalidade,

situação e data.

Bem Tangível: Bem identificado materialmente

(por exemplo: imóveis, equipamentos, matérias

primas)

Bem Intangível: Bem não identificado

materialmente (por exemplo: fundo de comércio,

marcas e patentes)

a) Engenharia de Avaliações vem sendo

desenvolvida desde o final do século XIX.

b) No início do século XX a atividade de

avaliar era geralmente realizada por

negociantes ou por contadores desprovidos

de conhecimento científico.

c) Com a expansão industrial, foi necessário

o aprimoramento da técnica avaliatória.

Surgiu então, o Engenheiro de Avaliações.

- Topografia e Mecânica dos Solos;

- Técnicas Construtivas;

- Custos de Construção;

- Instalações Elétricas e Hidráulicas;

- Arquitetura e Urbanismo;

- Custos rurais(terra nua, pastos, e benfeitorias);

- Legislação Local;

- Estatística e Economia.

• Avaliação de imóveis urbanos e rurais

visando abertura de capital, garantia bancária,

compra e venda e estudos patrimoniais;

• Reavaliação de ativos imobilizados;

• Determinação de valores locativos;

• Consultoria imobiliária e análise de mercado;

• Lançamentos fiscais formulando valores da

Planta Genérica de Valores(IPTU)

Pode-se dizer na prática que a AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA é uma PERÍCIA porque

necessariamente é precedida de um exame

técnico de suas características construtivas e

respectivas condições físicas.

ABNT NBR 14653-1: Procedimentos Gerais

ABNT NBR 14653-2: Imóveis Urbanos

ABNT NBR 14653-3: Imóveis Rurais

ABNT NBR 14653-4: Empreendimentos

ABNT NBR 14653-5: Máquinas, Equipamentos,

Instalações e Bens Industriais em Geral

ABNT NBR 14653-6: Recursos Naturais e

Ambientais

ABNT NBR 14653-7: Bens de Patrimônios

Históricos e Artísticos

Valor de Mercado: Quantia mais provável pela

qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de

referencia, dentro das condições do mercado

vigente.

Valor Patrimonial

• VP = (Vter + Vbenf + Veqtos) x Fc

Valor de Risco

• VR = (Vbenf + Veqtos + Vinst) x Depr. Máx

Valor Econômico

• Fluxo de Caixa Descontado

Valor de Liquidação Forçada

• Situação de venda compulsória, tipo leilões

• Muito utilizado em garantias bancárias

Valor de Custo

• Custo para repor o bem, sem depreciação

Valor Indenização/Potencial

• Ressarcimento de débitos, desapropriações ou congêneres.

Valor Residual

• Valor do Bem ao final da sua vida útil

Fatores Intrínsecos

Terreno Benfeitoria

- Localização;

- Topografia;

- Forma geométrica;

- Características do sub-solo e outras.

- Projeto;

- Especificações Técnicas;

- Qualidade do material empregado;

- Qualidade da mão de obra de execução;

- Depreciação Física.

Fatores de Externalidades: resultantes das

modificações das características de

determinadas regiões, devidas a alterações de

ordem demográfica, legal, social, política ou

econômica do local, as quais tendem a valorizar

ou desvalorizar o valor dos imóveis.

Exemplos: proximidade de áreas degradadas

(favelas, trafego de drogas, prostituição); áreas

passiveis de enchentes e/ou tremores de terra,

proximidades de aterros sanitários, revitalização

de área degradada, etc.

Grupos:

- Diretos: Aqueles que definem o valor de

forma imediata através da comparação direta

com dados de elementos assemelhados,

constituindo-se em método básico;

- Indiretos: os que definem o valor através de

processos de cálculo com emprego de sub-

métodos auxiliares como o da quantificação do

custo, capitalização da renda, involutivo, o

residual ou outros.

Seja qual for o método a ser empregado, a

base de todas as avaliações é a comparação.

Métodos Diretos:

Método Comparativo de Dados de Mercado: é

a técnica na qual a estimativa do valor do bem é

obtida sobre valores pagos e/ ou em oferta

referente a transações imobiliárias, sendo assim

um processo de correlação de valores.

Terreno/Terreno BALNEÁRIO MOGIANO - FINAL.srn

Casa/Casa 03-ARENDA-608-04C(STS)-RG-3.srn

Apto/Apto SANTOS-GERAL60.srn

Fazenda/Fazenda Rondolandia_MT_junho06 Guilherme.srn

Métodos Indiretos:

Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo

somatório dos valores de seus componentes. Caso a

finalidade seja a identificação do valor de mercado,

deve ser considerado o fator de comercialização.

Vb = (Vterreno + Vconstrução + Vequipamentos) x Fc

Métodos Indiretos:

Método da Capitalização da Renda: Identifica

o valor do bem, com base na capitalização presente

da sua renda liquida, considerando-se cenários

viáveis. litoral-fluxo.xls

Métodos Indiretos:

Método Involutivo: Identifica o valor do bem,

alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado

em estudo de viabilidade técnico-econômica

(simula empreendimento). PLANILHA Residencial.xls

Avaliação de Imóveis Urbanos

• Terrenos, glebas, casas, apartamentos, lojas, etc

Avaliação de Imóveis Rurais

• Chácaras, sítios, fazendas, etc

Avaliação de Empreendimentos

• Hotéis, postos de combustível, shopping center, etc

Avaliação de Patrimônios Históricos

• Fortificações, imóveis tombados, etc

Cadastro Urbano SANTOS 2003.mdb

• Imobiliário: IPTU, ITBI e Contribuição para custeio do serviço de iluminação pública ;

• Mobiliário: ISS;

• Logradouros: taxa de serviços e melhorias.

Planta Genérica de Valores plantas_valores_genericos2011.pdf

• Parte integrante do sistema de informações do Cadastro (IPTU)

• Avaliação em massa;

• Geoprocessamento.

EVV – Estudo de Valores de Venda

• Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

• V. EDIF I. URBANOS - SANTOS-GRAFICA.pdf

Vistoria:

• Características da região;

• Características minuciosas do bem avaliando:

- Terreno: área, testada, profundidade,

topografia, etc.

- Benfeitorias: área, ano de construção,

tipologia construtiva, estado de conservação, etc.

Pesquisa de Mercado:

• Amostras preferivelmente com características

similares ao avaliando e inseridas na mesma região

geo-econômica;

• Fontes de informações confiáveis ( corretores,

proprietários, jornais, compromissos de compra e

venda, CADE, etc);

• Dados das amostras (áreas, benfeitorias, etc);

Pesquisa de Mercado:

• Oferta / Transação;

• Data base da pesquisa;

• Valor de venda e/ou locação e condições de

pagamento.

Homogeneização:

• Conferencia e análise dos elementos coletados

no campo;

• Tratamento adequado visando torná-los

comparáveis ao avaliando, ou seja:

Homogeneização:

• Redução do preço a vista quando for o caso:

- entrada e saldo facilitado a prazo – sejam

reduzidas no preço a vista

• Correção da Elasticidade - Fator Fonte:

- amostras em oferta geralmente não refletem

o real valor de mercado;

- geralmente admitem elasticidade na

negociação.

Homogeneização – Tratamento por Fatores:

• Cálculo da profundidade equivalente;

• Cálculo Fator Profundidade;

• Cálculo do Fator Testada;

• Cálculo do Fator Transposição;

• Outros.

Tratamento por Fatores:

Grau de Fundamentação e Precisão

Homogeneização – Tratamento Científico

A Inferência Estatística define como modelo de

regressão, aquele utilizado para representar

determinado fenômeno, com base numa amostra,

considerando as diversas características

influenciantes.

Homogeneização – Tratamento Científico

Variáveis: características ou atributos observáveis

em uma amostra.

- variável dependente: variável que se pretende

explicar pelas variáveis independentes;

- variáveis independentes: variáveis que explicam

e dão conteúdo lógico à formação do valor do

imóvel objeto da avaliação.

Tratamento Científico:

Grau de Fundamentação e Precisão

Obrigado pela Atenção

FIM DA APRESENTAÇÃO!

Eng. Antonio Guilherme Menezes Braga