Boleto de Compraventa Quiebra Del Vended

8/18/2019 Boleto de Compraventa Quiebra Del Vended

1/32

BOLETO DE COMPRAVENTA

Y QUIEBRA DEL VENDEDOR

por Horacio Roitman y Jos A! Di T"##io

Sumario: 1. Boleto de compraventa. Conceptualización. Antecedenteslegislativos. 3. El artículo 1185 is del Código Civil ! el art. 1"# de la$e! %".5%%. ". &ecaudos de oponiilidad del oleto a la 'uiera: a(

Ad'uirentes de uena )e. ( *ago del %5+ del precio. c( Compraventa

de inmueles. d( ,ndi)erente destino del inmuele. e( -torgamientoimperativo de la escritura. $imitaciones. )( Cumplimiento de laprestación por el ad'uirente no )allido. g( *rocedimiento para eercerel derec/o. /( *ruea del oleto. i( 0ec/a cierta. ( *ulicidadposesoria o registral. ( E)ectos. 2aos ! peruicios. l( Sentenciadeclarativa de la oponiilidad anterior a la 'uiera. m( 0allido titulardel inmuele. 5. ,naplicailidad a los procesos de eecución individual.#. Acreedor emargante ! cr4dito /ipotecario. . Biliogra)íaespecí6ca consultada.

1. Boleto de compraventa. ConceptualizaciónEs un contrato privado por el cual las partes se obligan a otorgar la

escritura pública traslativa de dominio.

Para un sector de la doctrina es nulo como contrato de compraventa, peroconforma un contrato válido de promesa de compraventa que da lugar a una venta

forzosa1.

Otros autores estudiando el problema de la naturaleza jurídica del contrato

de compraventa establecen que con el boleto privado se conclue una verdadera

!∗ Publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario nº 2000! "Boleto de Compraventa#$RubinzalCulzoni$ %anta &e$ 2001$ p.1!1.

1 GATTI, E. y ALTERINI, J.: Régimen jurídico del boleto de compr!ent, L.L., "#$%""#&. 'or (u prte L)'E* +E

*AAL-A, ernndo (e enrol en l te(i( /ormli(t e0pre(ndo 1ue el boleto de compr!ent tiene un nturle2

jurídic bi/ronte: por un ldo e( un compr!ent nul por de/ecto de /orm, y por el otro e( un preliminr bilterl !3lido,

en Teorí de lo( contrto(, Tomo I, prte e(pecil, p3g.4&5.


2/32

compraventa inmobiliaria, válida desde la suscripci"n, debido a que el boleto

reúne los elementos esenciales de ese contrato #contrato consensual $acuerdo$

precio cierto tradici"n de la cosa%, siendo la escritura pública un mero requisito posterior, que &ace al perfeccionamiento de la formalidad requerida para transmitir

el dominio'.

Esta postura que refuerza el valor protectorio del boleto es maoritaria en

doctrina jurisprudencia.

2. 'ntecedentes le(islativosPueden distinguirse en la evoluci"n legislativa varios momentos o etapas

que marcaron el desarrollo que &a tenido en nuestro país la cuesti"n referida al

boleto de compraventa.

Esta figura no fue regulada por el ("digo (ivil en forma especial. )"lo elcompromiso de otorgar escritura pública o los contratos que debiendo observar tal

formalidad fueren realizados por boleto, están comprendidos en el art. 11*+.

El boleto privado constitue una situaci"n singular dentro de esta &ip"tesis

s"lo se &ace menci"n al mismo con la reforma de la le 1.1 a partir de la

introducci"n del art. 11*+ bis que incorpora la posibilidad de oponerlo a la quiebra

del promitente vendedor en el art. '-++ que considera legítima la adquisici"n dela posesi"n de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.

(on anterioridad a la sanci"n de la le 1.11 los boletos de compraventade inmuebles en caso de quiebra del vendedor no otorgaban al adquirente derec&o

alguno para eigir el cumplimiento de la obligaci"n de escriturar -.

' 6)77ET IT8RRA7'E, Jorge: entiende 1ue el boleto de compr!ent con(tituye un contrto de compr!ent de/initi!o

y 1ue l e(criturci9n e( un negocio de di(po(ici9n complementrio ;/r. Re(pon(bilidd por doleto de compr!ent

inmobiliri, L 'lt "&@, t. I, p3g.#@. ET;BEGARAC, Ntlio 'edro (e inclin por l doctrin 1ue !e en el boleto, y Dn

en el cuerdo !erbl (i puede probr(e, un !erddero contrto de compr!ent en lo( término( del rt. "$4$ ;.;. en

>oleto de compr!ent, A(tre, >(.A(., "&&$, p3g.$. Tmbién >)R+A, Guillermo: Trtdo de +ereco ;i!il Argentino

;ontrto(F Tomo I, n ##, p3g.$4.. >87TA6ANTE AL7INA, Jorge: El boleto de compr!ent inmobiliri y (u

oponibilidd l concur(o o 1uiebr del !endedor, L.L. "$"%"4?#.%

- En tiempo( nteriore( l !igenci del rt. ""5 bi( del ;.;.%introducido por l ley "??""% er doctrin legl 1ue Hno

procedí l demnd por e(criturci9n de un inmueble, deducid por el titulr del boleto de compr!ent, cundo el

!endedor, con po(terioridd (u otorgmiento, bí cido en 1uiebr, Dn biendo medido t rdici9n y pgo

del precioH ;N;om. en pleno, 4&."".@?,HLo22i c 7oc ( 1uiebrHF. Empero, e( doctrin legl, no (igni/icb 1ue el

boleto de compr!ent /ue(e HinoponibleH l 1uiebr, con el lcnce de crecer de e/icci bien l contrrio, el boleto

er HoponibleH l 1uiebr %o e/ic2 /rente ell%, pue(to 1ue el d1uirente por tl in(trumento podí (er !eri/icdo


3/32

/a cuesti"n adquiría singular importancia ante todo ante el desarrollo que

tuvo en el tráfico comercial el boleto0

la proliferaci"n de esta forma decontrataci"n con relaci"n al rgimen de propiedad &orizontal ante la escalada de

construcciones de edificios que gener" una creciente inseguridad jurídica un

autntico estado de indefensi"n que padecían los adquirentes de departamentos,quienes suscribían boletos con el constructor, pagando en muc&os casos gran parte

del precio convenido o el total en el interín &asta la escrituraci"n veían como su

vendedor caía en insolvencia, frustrándose de esta manera sus epectativas de

compra sus ilusiones de vivienda propia.

2sí, el boleto otorgado no era oponible al concurso o quiebra del vendedor

#además antes de la reforma de la le 1.11 el poseedor por boleto no era

considerado poseedor legítimo% la única posibilidad de recuperar el dineroentregado se circunscribía a una acci"n judicial por da3os perjuicios.

4n antecedente legislativo que puede destacarse en la evoluci"n de la figura del

boleto lo constitue la sanci"n de la le de loteos 10.55+ que contemplaba la venta

de inmuebles fraccionados en lotes a partir del pago de cuotas períodicas. 6ic&anormativa prev que el comprador puede reclamar la escrituraci"n despus de

pagar el '+7 del precio, siendo una facultad irrenunciable toda cláusula en

contrario. Este principio protectorio demás está decir que se refiere a situaciones

en bonis nada tienen que ver con la quiebra, pero poseen como vinculaci"n laeigencia común de otorgar la escritura para el adquirente+. 2demás es el

antecedente inmediato que tuvo en cuenta el legislador de 189* para aplicar un

como creedor 1uirogr/rio de l obligci9n Hde drH con(tituid por l re(tituci9n del precio recibido por el

/llido. Lo 1ue ocurrí er 1ue l obligci9n (umid por el (ujeto luego /llido %e(to e(: l obligci9n Hde cerH

con(i(tente en otorgr l e(critur tr(lti! de dominio% re(ultb Hno e0igibleH /rente l 1uiebr, l cul producí

l Hcon!er(i9nH de l obligci9n de cer e(criturrF en un obligci9n de dr re(tituir el precio cobrdoF. 'or tnto,

el boleto no er e0ctmente HinoponibleH l 1uiebr, (ino 1ue re(ultb Hine0igibleH l pre(tci9n prometid en el

boleto de compr!ent por el luego /llido e(criturrF. ;N;om., 7l +, del 4@=& K'2 ;rlo( y otro ( Tercerí de

dominio en ern3nde2 )mr c An/u(o 7ntigo ( Ejec..%

0 En l !ent de inmueble( el boleto (e con(olid9 mplimente y /ue el (ector donde m3( (e i2o pr impul(r tnto el

cmbio legi(lti!o como juri(prudencil, /in de con(iderrlo como un !erddero contrto de/initi!o. L dopci9n de e(te

in(trumento lcn29 no (9lo l (ector de l( c((, (ino lo( deprtmento( en propiedd ori2ontl, no (9lo l(

!i!iend(, (ino tmbién l( o/icin( y plnt( indu(trile(, no (9lo lo( inmueble( con con(truccione(, (ino tmbién

lo( lote(, no (9lo lo( urbno(, (ino tmbién lo( rurle(. 7emejnte utili2ci9n tu!o 1ue cer reccionr l jue2 y l

legi(ldor ;/r. L)REN*ETTI, Ricrdo Lui(: Trtdo de lo( ;ontrto(, Tomo I, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, "&&&,

p3g.$$4$$$.

+ ;/r.R)IT6AN, Borcio: E/ecto( jurídico( de l 1uiebr (obre lo( contrto( pree0i(tente(, 6rco( Lerner Edicione(,

>(.A(., "&?$, p3g."=5.


4/32

porcentual determinado #'+7% como recaudo de oponibilidad del boleto ante la

quiebra del vendedor.

El sistema actual que regula los efectos del boleto ante la quiebra del

vendedor comprende el art.11*+ bis el '-++ del ("digo (ivil el art.109 de la

/e '0.+'' de concursos quiebras.

!. )l art*culo 11+, bis del Códi(o Civil y el art. 1- de la /ey 2-.,22El boleto de compraventa es el contrato que maor inters despert" en los

ámbitos doctrinarios, entre quienes estudiaron los contratos en curso frente a la

quiebra.

Por su difusi"n en la vida diaria, tuvo una no menor repercusi"n jurisprudencial.

El art. 11*+ bis introducido con la reforma de la /e 1.11 constitue una

norma especial encaminada a tutelar el derec&o del comprador de buena fe por

boleto de compraventa en el caso de concurso o quiebra del vendedor.

2l cumplimiento de tal objetivo se ci3e el celo del legislador en aras de

neutralizar las numerosas defraudaciones que, en materia de inmuebles en especial

las enajenaciones de unidades de propiedad &orizontal, &abía &ec&o víctimas ainocentes compradores de buena fe que, ante la quiebra del promitente #máime

luego del fallo plenario /ozzi% transformaba su epectativa o an&elo de llegar a ser

propietario tener un tec&o donde cobijarse, en un magro muc&as vecesinsignificante derec&o de crdito, resultante del dividendo que le correspondiere en

la liquidaci"n de los bienes del fallido, cua maor parte era absorbida por los

acreedores privilegiados9.

/a le 1.11 incorpor" esta notable modificaci"n al ("digo (ivil, por

medio de la cual se pretendi" conciliar los intereses sociales, superar situaciones

de &ec&o angustiosas tendientes a asegurar al adquirente por boleto laescrituraci"n, frente al concurso del promitente vendedor .

9 ;/r. R)IT6AN, Borcio: E/ecto( jurídico(. ..ob.cit., p3g. """.

KAl con/licto de intere(e( entre el comprdor del inmueble, medinte el re(pecti!o boleto y lo( creedore( del concur(o

del !endedor, debí (umr(e el tr(/ondo (ocil (u(citdo por l cntidd de (itucione( ilícit( My en terreno

de/rudtorio% en perjuicio de lo( d1uirente( de deprtmento( pgdero( en cuot( ;/r. >)NANTI%GARR)NE:

;oncur(o( y uiebr(, Abeledo%'errot, >(.A(., "&&?, p3g.#4#. RIERA%R)IT6AN%IT)L): Ley de ;oncur(o( y

uiebr(, Tomo II, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, 4===, p3g. $@@.%


5/32

El prop"sito que inform" la concepci"n del art. 11*+ bis (( se vinculaba a

la operatividad de la garantía constitucional del derec&o a una vivienda digna.

6ic&o objetivo se materializ" con la le 18.++1 que a partir del art. 1+5 procur" brindar protecci"n a quienes con sacrificio patrimonial concertaron la adquisici"n

de un inmueble con destino a vivienda, frente a la quiebra sobreviniente de aquel

que se comprometi" a transmitirlo*. /a reforma atendi" principalmente a proteger a los adquirentes de inmuebles sometidos a propiedad &orizontal8.

El ': párrafo del art. 109 de la le '0.+'' derogatoria del rgimen anterior

elimina el recaudo del destino de vivienda, retornando de esta manera al rgimengenrico de amplio alcance que prev el art. 11*+ bis del ("digo (ivil 15 que no

distingue el destino de los inmuebles adquiridos por boleto.

Esta norma no s"lo consagra una protecci"n para el comprador deinmuebles que &ubiere abonado el '+7 del valor de venta sino que, está imbuido

de un neto espíritu de protecci"n de aqul, asegurándole la posibilidad deconcretar la adquisici"n del bien, en las condiciones de tiempo modo pactadas

con la vendedora; bajo los únicos requisitos de cumplimiento de dic&os trminos

previa constituci"n de una garantía &ipotecaria por el saldo de precio11.

/a reforma legislativa de 189* #/e 1.11 art. 11*+ mediante% tuvo

como finalidad evitar una irritante antinomia interpretativa efectuada por la

* ;3m. ;i!. y ;om., "O, Rio I ;9rdob, L.L. "&&&%>%??.

8 ;on l implntci9n del rt.""5 bi( 1ue trjo l re/orm l ;9digo ;i!il (e pretendi9 e(pecilmente proteger lo(

d1uirente( de inmueble( en propiedd ori2ontl, eco( por con(tructore(, 1uiene( pro!ecndo el dé/icit de

!i!iend( y l (nci9n de l ley de propiedd ori2ontl, (in l (u/iciente (olide2 econ9mic, contndo con el dinero

entregdo cuent por /uturo( d1uirente( o con ml intenci9n inicil, cometieron l empre(, y luego, /rente l

/rc(o de l mi(m, (e pre(entbn en concur(o pre!enti!o o 1uiebr, burlndo lo( intere(e( de lo( comprdore(, 1ue

!eín trn(/ormdo (u dereco de propiedd en e0pectti!, en un ín/imo dereco de crédito, con(i(tente en l prte 1ue

le( corre(pondier en l li1uidci9n de lo( biene( del /llido. ;/r. >)RGBI, ;rlo( y TALE, ;rlo(: 'roce(o(

concur(le(, EG Edicione(, ;9rdob, "&&", p3g.4?4F.%

15 L limitci9n l de(tino de !i!iend bí (ido criticd por l de(iguldd de trtmiento 1ue con(grb re(pecto

otro( de(tino( 1ue tmbién merecín l tutel legl. A(í (e dijo 1ue: No puede (o(tener(e 1ue el rt. ""5 bi( ;.;. y el

"= L.;. tiendn proteger l !i!iend Dnic lo 1ue ubier (ido de(ebleF o grnti2r un /in eminentemente (ocil,

por1ue l di(criminci9n 1ue reli2 no e( e1uitti!. ;on l crcterí(tic 1ue proporcion l ley (e di(crimin lo(

comercinte( y pro/e(ionle( 1ue con e(/uer2o n comprdo por boleto (u negocio, (u e(tudio, con(ultorio o e(critorio

pr el de(rrollo de (u cti!idd. Lo 1ue debi9 pretender el legi(ldor, e( 1ue en e(to( c(o(, pued e!itr(e el /rude

en perjuicio de lo( creedore(, l e0cluir del cti!o un bien. +el !oto en di(idenci del +r. )rti2 AryF. ;3m. 4O ;i!.

;om. de ;9rdob, 45#"&&4, K>elbruno, 7il!io E. en: Lucc y Lupny M 7emnrio Jurídico n 555, Tomo @, p3g. "@".

11 +el oto del +r. Lei! 7uperior Tribunl de Ju(tici de Río Negro Hil, Jorge Edurdo (uiebr (Incidente de

Apelci9n (;(ci9n, del "?%=4%&5.


6/32

jurisprudencia civil comercial de la (apital ueno( Aire(, )ctubre " "&@5F. E+, 4%@&".

1- En el 'lenrio Lo22i dictdo con nterioridd l ley "?.?"" y re(pecto del boleto de compr!ent /irmdo por el

!endedor, nte( de (u declrci9n en 1uiebr (e dijo 1ue: KNo procede l demnd por e(criturci9n de un inmueble,

deducid por el titulr del boleto de compr!ent, cundo el !endedor, con po(terioridd (u otorgmiento, cído en

1uiebr, un biendo medido trdici9n y pgo del precio ;N;om., En pleno, no!iembre 4& "&@? Lo22i, Eleodoro I. ;.

7oc, 7A, uiebrF. E+, 4=%#&?.


7/32

modificaci"n del sistema de los efectos de la quiebra sobre los contratos

preeistentes, consagrando un particular mecanismo de auilio resguardo

creditorio que es privativo de una específica categoría de acreedores.

Buizás por esta raz"n desde algún sector de la doctrina la jurisprudencia

se le &a asignado un diverso carácter al crdito consistente en esta obligaci"n deescriturar en la quiebra. (ámara sostuvo que se trataba de un privilegio15;

Cemelmajer de (arlucci que era una prioridad excluyente16 . /a jurisprudencia le

asign" idnticos efectos= privilegio17 ; acreedor de la masa18; prioridad excluyente18. En esta línea de razonamiento se propicia que en sede judicial se pondere con

10 El te0to del rt. "#@ e0pre( 1ue: Lo( boleto( de compr!ent de inmueble( otorgdo( /!or de d1uirente( de buen

/e, (er3n oponible( l concur(o o 1uiebr (i el comprdor ubier bondo el !einticinco por ciento 4PF del precio. El

jue2 deber3 di(poner en e(to( c(o(, cul1uier (e el de(tino del inmueble, 1ue (e otorgue l comprdor l e(critur

tr(lti! de dominio contr el cumplimiento de l pre(tci9n corre(pondiente l d1uirente. El comprdor podr3 cumplir

(u( obligcione( en el pl2o con!enido. En c(o de 1ue l pre(tci9n crgo del comprdor /uere pl2o deber3

con(tituir(e ipotec en primer grdo (obre el bien, en grntí del (ldo de precio. ;/r. RIERA%R)IT6AN%IT)L):

Ley de concur(o( y 1uiebr(, Tomo II, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, 4===, p3g. $@?.

1+ ;A6ARA, Béctor: El concur(o pre!enti!o y l 1uiebr, Tomo III%>, +eplm, >(.A(., p3g. 54$F.

19 K'rioridde( e0cluyente(: en e(t ctegorí, el crédito !entjdo b(orbe un bien, lo e0tre del ptrimonio, prend

comDn (e trt de un e(pecie de dereco l (eprci9n. 'or ejemplo, el dereco del d1uirente por boleto de

compr!ent e0igir l e(criturci9n (eprndo un inmueble del conjunto de lo( biene( del deudor ;/r. QE6EL6AJER

+E ;ARL8;;I, Aíd: 6odi/iccione( producid( por l ley 4#.44 l régimen de l( prioridde( concur(le( no

e0cluyente(, R.+.'.y ;. n "", p3g. "@. Tmbién e(t utor criticdo en otro trbjo l de(me(urd e0ten(i9n del

ctul rt. "#@ (o(teniendo 1ue dr3 moti!o m3( de un conden por /rude l ley en 'rimer pro0imci9n l(

modi/iccione( producid( l régimen de l( prioridde( concur(le( por l ley 4#.44, +CE, N #, Ro(rio, "&&, p. $==.

1 7i bien el comprdor no d1uiere el dominio del inmueble (i no (e otorg e(critur pDblic, (i no (e !eri/ic l trdici9n y%

/rente tercero(%, (i no (e in(cribe el título tr(lti!o de dominio en el regi(tro de l propiedd, el rt. ""5 bi( del ;9digo

;i!il e(tblece 1ue lo( boleto( de compr!ent de inmueble( otorgdo( /!or de d1uirente( de buen /e (er3n

oponible( l concur(o o 1uiebr del !endedor (i (e ubier bondo el 4P del precio. E( e!idente 1ue, un1ue l ley no

lo mencione e0pre(mente, cre un e(pecie de pri!ilegio /!or, del comprdor de buen /e 1ue y celebrdo el

boleto y pgdo el porcentje de precio menciondo, (i (e tiene pre(ente 1ue lo( pri!ilegio( otorgn un pre/erenci l

pgo credo tr!é( de l( leye( (u(tncile( ;Apel. ;; 6ercede(, 7l II, ?%4%5 K;mpn, rnci(co 8. y otr c.

>rbieri, Antonio y otro(, E+, ""#%4"4 y LA LEC, "&5+, #&4. El cr3cter de pri!ilegio e( indudble por1ue ello (urge de

l operti!idd de l norm, e( decir permite oponer l concur(o o l 1uiebr del deudor el boleto de compr!ent

cundo (e ubier bondo el 4P del precio y (e de(tinr3 el inmueble !i!iend ;";; 7n I(idro, 7l II, Junio 4

"&?#F. E+, @%#4=.

1* El d1uirente in boni( !iene ocupr el ppel de un creedor de l m( oy creedor del concur(o con tod( (u(

con(ecuenci(. ;N;om., (l A, ""%&%5", 7mbre(1ui, Tulio c. értice ;on(truccione(, 7. A. y otro(F, E+, &@@&4. En

idéntico (entido y de l mi(m 7l &%"4%5=, >ertr3n, ;oncepci9n c. Griglio 6ott, ElmnF, LA LEC, "&5"+, $#?, con

not de rnci(co 6iglirdi, idem &%"4%5=, L Nuecer Argentin 7RL c Griglio 6ott Elmn 7RL, L.L. "&5"%;%??.%

18 7up. ;orte de Ju(t. 6endo2 en pleno, con !oto de l +r. Qemelmjer de ;rlucci, $=%%&@, K;o!irm Ltd, J.A. "&&?%

I%5$ y (gte(.


8/32

criterio restrictivo el reclamo de escrituraci"n en todos los casos'5 dado que

constitue una situaci"n de ecepci"n al principio de igualdad de trato.

2 nuestro juicio la oponibilidad a la falencia, se traduce en la generaci"n de

un efecto específico respecto de estos contratos en virtud de la quiebra, que

implica la continuaci"n del contrato con el concurso #que sustitue al promitentefallido%, en manera alguna se puede sostener que ello importa la creaci"n de un

privilegio, ni asignarle al adquirente categoría de acreedor del concurso, ni la

sustracci"n del bien inmueble al mismo. /a oponibilidad al concurso o quiebra no

puede significar jurídicamente más que el derec&o a eigir su cumplimiento o mássimplemente eigir la continuaci"n del contrato en las condiciones pactadas'1.

-. Recaudos de oponibilidad del boleto a la uiebra(omo a se dijera se transportaron a la legislaci"n concursal las eigencias

del ("digo (ivil, se inclueron algunas que &acen a la modalidad operativa, a

saber=

a# 'duirentes de buena ePara gozar de la facultad de oponer el boleto de compraventa al concurso, la

le establece el cumplimiento de dos requisitos, la buena fe; b% la comprobaci"n

del pago de por lo menos el '+7 del precio.

Ao es superflua la insistencia en el carácter del adquirente, pues ello estará

íntimamente vinculado a los actos perjudiciales efectuados en perjuicio de losacreedores esta venta efectuada por boleto podría resultar revocada.

'5 KL nturle2 del crédito y el trtmiento e0cepcionl di(pen(do e(te creedor, 1ue rompe con norm( (eculre( del

dereco concur(l, cen impre(cindible un interpretci9n (ummente prudente y ju(td por prte de lo( tribunle(

1ue comptibilice l téle(i( de l norm protecci9n del dereco l !i!iend /rente l 1uiebr del !endedorF con lo(

intere(e( del re(to de lo( creedore(, 1ue pueden !er(e Dn m3( perjudicdo( de lo 1ue y lo e(t3n /rente l 1uiebr

de (u deudor comDn, por mniobr( /rudulent( 1ue intenten e0cluir biene( inmueble( de lo( y de por (í mgro(

cti!o( ;/r. RA7'ALL, 6iguel y 6E+I;I, Rubén: eri/icci9n de crédito(, Ed. Juri(, Ro(rio, 4===, p3g. "$$F.% En

juri(prudenci (e dico en e(te (entido 1ue L oponibilidd del boleto en l 1uiebr e( un e0cepci9n y no puede

interpretr(e en /orm e0ten(i! o nl9gic. ;";; >í >lnc, (l I, junio 4" &5$, ;(t


9/32

El principio de la buena fe constitue un principio rector en materia contractual

#arts.118, 118* cc. del ("d. (iv. '1* del ("d.(om.% es el predicado general

que se encuentra en toda la vida del derec&o.

/a buena fe del adquirente'' por boleto se configura mediante el

desconocimiento diligente o error ecusable del estado de insolvencia patrimonialdel vendedor '-, esta circunstancia le &ace merecedor de la protecci"n legal'0.

/a buena fe se presume'+ por aplicaci"n del art. '-++ se considera legítima la

posesi"n de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa'9.

Este principio puede revertirse así se &a dic&o que no procede la acci"n por

escrituraci"n contra la quiebra del vendedor del inmueble que autoriza el art. 11*+

bis del ("digo (ivil, si la presunci"n de buena fe del comprador queda destruida por presunciones graves, precisas concordantes= el inmueble fue objeto de un

contrato de locaci"n por cinco a3os con pago adelantado de la totalidad delalquiler; las partes se encontraban particularmente vinculadas; la adquisici"n del

inmueble se &izo abonándose totalmente el precio a la firma del boleto; , por

'' 7e re/iere l buen /e impue(t l d1uirente en relci9n l cto jurídico de d1ui(ici9n in(trumentdo en el boleto de

compr!ent . . .deber3 !lorr(e entonce( el e(tdo e(piritul del gente 1ue lo lle!do un one(t y lel

concertci9n de un negocio jurídico 1ue no perjudic otro( ni de/rud l ley ;/r. RA7'ALL M 6E+I;I: eri/icci9n de

crédito(, Ed. Juri(, Ro(rio, 4===, p3g.""&.

'- +e(de un dimen(i9n objeti! 1ue e( l 1ue (urge del rt. "#@ de l ley 4#.44, (e tribuye buen /e 1uien, Dn

ctundo diligentemente, de(conoce error e0cu(bleF el e(tdo pre!io de ce(ci9n de pgo( en 1ue (e encuentr el

enjennte l tiempo de l celebrci9n del boleto ;/r. Ju2g. "O In(t. ;i!. y ;om., 4@O Nom. ;9rdob, 4#%"=%4===, Kí

ggn 7RL ( E(criturci9n en uto( 8em Argentino Gen ( uiebr propiF.%

'0 ;/r. 6)77ET IT8RRA7'E, Jorge y N)ELLIN), Norberto: L obligci9n de e(criturr, Edicione( L Rocc, >(.A(.,

"&, p3g.""@. 'r el prome(o d1uirente l buen /e (er3 el re1ui(ito (ine 1u non pr 1ue l protecci9n legl teng

!irtulidd, RA7'ALL%6E+I;I: eri/icci9n de crédito(, Ed, Juri(, Ro(rio, 4===, p3g.""&.

'+ ;/me. G8TIERRE* *AL+IAR: Lo( dereco( ..., LL, "&?%A,"&@ ;3mr: El concur(o pre!enti!o y l 1uiebr Tomo III%

>, 5#". L buen /e del comprdor (e pre(ume y debe e0i(tir l tiempo de l celebrci9n del contrto. 'or ende, el

conocimiento ulterior del e(tdo de penuri econ9mic del !endedor re(ult inopernte ;N;om., 7l A, ebrero 4?

"&?5, Gon23le2, Jun J. ;. >onr, 7A, uiebrF. E+ Rep. "4.

'9 7i (e plic en tod (u e0ten(i9n literl l norm del rt. 4= del ;9d. ;i!il, l Dltim prte del rt. 4$ del ;9d. ;i!ildeberí dr(e li( y llnmente por no e(crit. ;be interpretr 1ue el primero de lo( rtículo( citdo( e(tblece un

norm generl 1ue reconoce, empero, do( e0cepcione(: F, l ip9te(i( del rt. 4$ (egDn l cul l po(e(i9n de buen

/e y boleto de compr!ent (on oponible( po(teriore( titulre( regi(trble( de dereco( rele( y bF, l ip9te(i( del

rt. ""5 bi( con l ulterior modi/icci9n introducid por el rt. "= de l ley "&." Adl, LI+, $5=@F, (egDn l cul lo(

boleto( de compr!ent de inmueble( de(tindo( !i!iend, d1uirido( de buen /e y pgdo( en un 4 P de (u precio,

(on oponible( l concur(o o 1uiebr del !endedor. ;N;om., (l +, octubre $ &55. iorin, 6rt y otro( c. Admicon,

7. A.F, LA LEC, "&5&;, &?E+, "$""".


10/32

último, no se prob" que el supuesto comprador se encontraba en posesi"n del

inmueble, pese a &aberlo sostenido así constitue conducta fraudulenta debe

resolverse el contrato de compraventa celebrado con el tercero que pretende laescrituraci"n'.

)i el instrumento cuestionado se conclu" durante el período de sospec&a, la presunci"n de buena fe del artículo '-9' del ("digo (ivil se invierte'*; la

legitimidad de la compraventa de un inmueble debe &allar armonía con las

constancias de autos la prueba aportada'8. )e &a dudado cuando el acto era entre

parientes-5.

/a buena fe debe eistir al momento de la contrataci"n -1 no &abrá buena fe

cuando al momento de la contrataci"n conozca la situaci"n de insolvencia -'. El

conocimiento adquirido con posterioridad a la negociaci"n resulta indiferente nologra revertir la presunci"n de buena fe--.

/a defensa relacionada con el conocimiento de la cesaci"n de pagos, puede ser

invocada por el síndico al epedirse sobre la pretensi"n del adquirente de oponer

el boleto a la quiebra-0.$

El boleto de compraventa resulta inoponible a la quiebra si en el contrato de

cesi"n tanto el fallido como la cedente &an obrado con mala fe, pues en virtud del

principio establecido en el art. 118* del ("d. (ivil los contratos deben celebrarse,

' ;N;om., 7l >, +iciembre ? "&?4.%

'* ;/r. LA LEC Tomo "4@%"45.%

'8 E.+. tomo @=%$5@.%

-5 No puede con(iderr(e 1ue medi9 buen /e en l celebrci9n del boleto de compr!ent lo( /ine( del rt. ""5 bi( del

;9digo ;i!il Adl, III>, "?&&F, (i l( prte( e(t3n unid( por prente(co y el título 1ue (ir!e de b(e l demnd

de e(criturci9n e( un contrto de ce(i9n de dereco( y ccione( del !oto del doctor 6llénF. ;Apel. ;; Ro(rio, (l I,

mr2o $" &5@. +S Ebri(, Edurdo yo 7bri((, >ernrdoF, J, ?&4". En idéntico (entido: ;.J. ;tmrc, 5"=&5,

N.).A., "&&&%$"5.

-1 >)8, Loret 6.: >uen /e de tercero(: (u rele!nci re(pecto de cto( celebrdo( con un /llido, LL>A "&, p3g.

5&=.%

-' El conocimiento por el d1uirente del e(tdo de ce(ci9n de pgo( del !endedor debe e0i(tir l tiempo de l /irm del

boleto pr 1ue pued blr(e de ml /e ;;y;, Ro(rio, "O.. ""."=., JA "&&@%II%"?$F.

-- 6)77ET IT8RRA7'E, Jorge y N)ELLIN), Norberto: L obligci9n de e(criturr . . . ob.cit., p3g.""@.%

-0 RIERA, Julio ;é(r: In(titucione( de dereco concur(l, tomo II, p3g. "?4.


11/32

interpretarse cumplirse con buena fe, con prescindencia de que &aan sido

realizados o no en el período de sospec&a-+.

/a doctrina jurisprudencia &an ido elaborando una serie de directrices de las

cuales podría etraerse fundadamente la falta de buena fe o la simulaci"n de los

actos jurídicos. Dal lo que ocurre con la falta de sellado del boleto en la fec&a de sucelebraci"n, la falta de medios econ"micos en quien aparece como adquirente, la

persistencia del enajenante en la posesi"n de la cosa vendida retentio

possessionis$ que es uno de los más graves indicios, las ecesivas solemnidades o

su contracara, las crasas negligencias incompatibles con un negocio serio verdadero, el pago por entrega de bienes, la proimidad de la venta con la

presentaci"n del concurso, el silencio sobre al procedencia del dinero con que se

pag" el precio de contado, el >pretium confessus? o precio no entregado de

presente, la manifestaci"n acerca del pago por anticipado, la conducta procesal delas partes entre las cuales se enuncia la ecesiva parquedad, la reticencia, tanto en

la eposici"n de los &ec&os como en la tarea de arrimar pruebas, que no condicecon la normal actitud que adoptaría quien fuese acusado injustamente de algo tan

grave como es la simulaci"n de un acto jurídico-9. En todos estos casos la

presunci"n de buena fe podría invertirse dando lugar no s"lo a la inoponibilidaddel boleto de compraventa en la quiebra sino tambin a la revocaci"n de la

operaci"n concertada por aplicaci"n de las acciones de ineficacia, simulaci"n o

revocatoria ordinaria.

)i la buena fe del adquirente, que además obtuvo la toma de posesi"n del

inmueble, se presume legalmente no &a sido desvirtuada por la fallida, por el

dictamen del síndico o por otros acreedores, la obligaci"n de otorgar la escrituratraslativa de dominio resulta procedente, rigiendo en este sentido el art. '-++

último párrafo del ("digo (ivil.

b# Pa(o del 2, del precioEs uno de los aspectos más discutidos en doctrina. )e &an efectuado las

más sutiles interpretaciones sobre etensi"n del precio, así con el afán de

proteger la vivienda de adquirentes de escasos recursos, se entendi" que lascomisiones, los gastos, los impuestos, otras prestaciones dinerarias a cargo del

adquirente quedaban comprendidas en el precio.

2sí se integra el '+7 con lo imputado a gastos de administraci"n del

@anco Fipotecario Aacional-; los pagars no &an de computarse por sus valores

-+ ;orte de Ju(tici de ;tmrc, 5"="&&5, KNtill, íctor B. en: >nco de ;tmrc, uiebr, N.).A., "&&&%$"5.

-9 ;3m.;i!.;om. m. y Trb. de 6rco( Ju3re2, ;9rdob /llo del "$5"&&?, in re K;ingolni, Jun ;. en: ;!gli, Jorge

A. y otro, 7emnrio Jurídico n ""5, Tomo ??, p3g. $=.


12/32

nominales, sino deduciendo los intereses-*; si la posesi"n se debe entregar contra el

pago de determinada suma, esta fue otorgada, corresponde tener por cierto que

los pagos alcanzaron ese importe, a los fines del c"mputo del '+7-8

; en la alzadase desestim" computar diversos pagos efectuados en concepto de gastos de

instalaci"n comisi"n de venta para la integraci"n del porcentaje del '+7, la

()GA entendi" que ello era ajeno a la instancia etraordinaria 05.

2plicando rigurosamente el criterio protectorio se &a admitido la

oponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra del promitente vendedor aún

cuando no se alcanz" el porcentaje legal01. $

/a jurisprudencia &a sido errática, en general se &a notado que mientras

maor era la desprotecci"n del adquirente, maor el esfuerzo por entender

cumplida la eigencia porcentual.

(ámara sostiene que la eigencia de cubrir el porcentaje legal debe ser endinero42, en fallo plenario la (ámara Aacional de (omercio decidi" que el pago

del '+7 a que alude el art. 11*+ bis del (.(. debe &aber sido efectuado por el

comprador antes de la quiebra del vendedor, &aa mediado o no por parte dela&ora fallido la entrega de la posesi"n0-.

)e &a aceptado que si del boleto resulta que el comprador sería puesto en

posesi"n al efectuar el pago de determinadas cuantías, no &a en el epediente

- 7e integr el 4P con lo imputdo g(to( de dmini(trci9n del >nco Bipotecrio Ncionl ;N;om, ;, 5."".?#, JA

"&&"%I%"=54F

-* ;N;om, ;, 4=."".5", JA "&&"%I."=54.

-8 ;N;om, ;, ?.$.??, JA "&&"%I%"=5$.%

05 ;7JN, "=..?&, +ige(to LL II, nU $, "=?4.%

01 7i l comprdor cumpli9 (u( obligcione(, y nte( de l 1uiebr pg9 en e/ecti!o el 44P del precio, re(ultrí un

/lgrnte inju(tici de(e(timr el pedido de e(criturci9n, e importrí drle l /llid o l concur(o l po(ibilidd de

(u(trer(e /3cilmente l directi! e0cepcionl del rt. ""5 bi( del ;9digo ;i!il. A(í, por ejemplo, (i el comprdor

ubie(e pgdo el 4#P del precio y en lo( dí( nteriore( (u pre(entci9n en 1uiebr el /llido (e negre

inju(ti/icdmente recibirle el (ldo, el jue2 no podrí con!lidr (emejnte conduct, de (uerte 1ue nte el reclmo del

creedor y (u o/recimiento del re(to deuddo, ml podrí rec2r l e(criturci9n impetrd ;/r.;3m Apel. ;i!. y ;om.

;9rdob, $O Nom., 7ent. nU " del &&&5, K7n2 de 8rruti, R1uel Elid. Recur(o de Re!i(i9n en uto(: *bl de

Qorti(coner, E(tel An 6rí, ( uiebr 'ropi, R.+.'.;. N 4===%" p3g.#5.

0' ;A6ARA, Béctor: El concur(o pre!enti!o y l 1uiebr, Tomo III%>, 5## En contr ;/r.: >)8E: >uen /e de...LL "&,

5&".%

0- In re KArturo de *guir, 6rí c ;oncepci9n Arenl 7;A, J.A. "&5"%III%" L.L. "&5"%;%#@.


13/32

elementos que permitan desvirtuar esa conclusi"n, &a de tenerse por cierto que los

pagos alcanzaron ese importe cuando el comprador se encontraba en posesi"n del

inmueble00

.$

c# Compraventa de inmuebles2utores como Hames, @ustamante 2lsina, (ámara Buintana ueno( Aire(, "45, +i 'ietro, icente J. ; 6onte 'co 7.A. (1uiebr Ac.$#."&@F M J.A. "&5%I%"?$,

LL "&5%+%#=4F.


14/32

)í se &allan ecluidos de la aplicaci"n del rgimen protectorio los boletos

de compraventa relativos a automotores, bienes registrables fondo decomercio0*.$

d# 3ndierente destino del inmueble

0 E( lícit y produce e/ecto entre cedente y ce(ionrio de(de 1ue (e /orm el cuerdo de !oluntde(. En (u (pecto

p(i!o l obligci9n de pgr el precioF, l compr!ent no podrí (er cedid, en principio, (in l con/ormidd del

!endedor creedorF, pero el interé( de é(te (e reduce no de(obligr (u deudor primiti!o, el cedente. ;N;om., (l

+, go(to "4 &5=, 6unnic, Guillermo . c. Recci y ;í., 7. R. L., 6rio, 1uiebrF , LA LEC, "&5"A% 4@$. KEl cedente de

un boleto de compr!ent tiene el deber de colborr con el ce(ionrio pr obtener el mejor cumplimiento del contrto

de ce(i9n pue( (i bien e( cierto 1ue entre l( prte( l trn(/erenci del crédito p( l ce(ionrio por el (olo e/ecto de

1uéll, e( el cedente 1uien con(tituye el ligmento de compr con el !endedor biéndo(e dmitido inclu(i!e 1ue (e

encuentr obligdo concurrir l /irm de l e(critur de !ent. +el dictmen del i(cl de ;3mrF. ;N;om., (l >,

octubre 44 &?&, Grcí 'lumbo, 6rí G. c. Tlm Inmobiliri, 1uiebrF, E+, 5@445. Negrle legitimci9n l cedente

de un boleto de compr!ent pr demndr l e(criturci9n l !endedor /llido, (iendo 1ue con nterioridd, y nte el

mi(mo concur(o (e neg9 l legitimci9n l ce(ionri pr l demnd de e(criturci9n del mi(mo bien, lo 1ue permite

(uponer 1ue l (entenci reconoci9 legitimdo 1uél, import cordr e0ce(i! !irtulidd lo mni/e(tdo en el

e(crito inicil en punto l contrto de ce(i9n 1ue lig mb( prte(. ;N;om., (l >, octubre 44 &?& 'eter(en, Tiele

y ;ru2., 7. A. c. Tlm InmobiliriF, LA LEC, "&5=A% 4&. KEl d1uirente de un inmueble 1ue (u(cribe el boleto re(pecti!o

(in ber e(criturdo el bien, tiene dereco di(poner onero(mente de 1uél: (u re(pecto, entre otr( puede u(r

do( /orm(: F, l ce(i9n del boleto en lo( término( de lo( rt(. "#$# y (igt(. y "### y conc(. del ;9d. ;i!il: y bF, l

re!ent del bien, pero mb( opercione( tienen 1ue (er debidmente di(tinguid( por1ue l (ituci9n del Dltimo

comprdor e( di(tint en cd uno de tle( (upue(to(, un cundo (end( negocicione(, en de/initi!, tiendn l mi(mo

/in, e(to e( l obtenci9n del dominio medinte l e(criturci9n e in(cripci9n en el Regi(tro de l 'ropiedd pr el Dltimo

comprdor. ;N;om., (l A, go(to 4# &?5, 'eyre, Jun ;. y otro c. ;on(tructor 6irmr, 7. R. L., 1uiebrF, E+, 54%

"5&. 6ientr( el !endedor no y ddo con/ormidd e0pre( pr l trn(/erenci del HboletoH (u (ituci9n (er3 de(de

l noti/icci9n de l ce(i9n e(tr3 obligdo e(criturr nombre del ce(ionrio, pero con(er!r3 (u dereco crediticio

por el precio tnto contr el cedente como contr 1uél. +el dictmen del i(cl de ;3mrF. ;N;om., (l >, octubre

44 &?& 'eter(en, Tiele y ;ru2, 7. A. c. Tlm InmobiliriF, LA LEC, "&5=A% 4& Idem, íd., Grcí 'lumbo, 6rí ;.

c. Tlm Inmobiliri, 1uiebrF, E+, 5@445. L demnd por e(criturci9n entbld por el comprdor (egDn un boleto

de compr!ent 1ue cedido un tercero, (in con/ormidd e0pre( del !endedorF, (e /und en un interé( jurídico de

cr3cter per(onl 1ue le otorg legitimci9n pr re1uerir (entenci re(pecto del /ondo del (unto, en b(olut

de(!inculci9n (ubjeti! con l ce(ionri, por cunto tento el cr3cter recíproco 1ue tienen l( obligcione( en lo(

contrto( de compr!ent l !endedor 1ue no e0onerdo de (u( obligcione( l comprdor en lo( término( del

rt. 5"# del ;9d. ;i!il, (e encuentr obligd por (u prte cumplir con l pre(tci9n pue(t (u crgo (egDn el boleto

de compr!ent, un cundo como en el c(o, l con/e(i9n de l comprdor de ber cedido el boleto, l !e2 1ue l

intenci9n de e(criturr M(i (e reconoce (u dereco en l demnd% /!or de l l ce(ionri, podrí (er precido como

l concurrenci de 1uell( identidde( cl3(ic( 1ue cen l co( ju2gd de l prente identidd jurídic del (ujeto.

del dictmen del i(cl de ;3mrF. ;3m. Nc. Apel. ;om. de ;pitl ederl, 7l >, K'eter(en, Tiele y ;ru2 7.A. c.

Tlm Inmobiliri, L Ley, "&5=%A, 4&.F


15/32

El art. 109 /(B elimina la restricci"n a vivienda que tenía la norma

antecedente #art. 1+5 sI /e 18.++1%, recoge lo que fue el reclamo de un sector

de la doctrina08

.

)aúl 2JHEJK sostuvo la discriminaci"n trato diferencial entre

adquirentes de inmuebles para vivienda aquellos que lo &an &ec&o para otrosobjetivos, carecía de fundamento jurídico+5.

/a aplicaci"n práctica del art. 1+5 /( implic" una desnaturalizaci"n del

precepto, pues fue aplicado con un criterio objetivo, no siendo relevante que el

comprador lo quisiera o no para su vivienda personal; de allí que la doctrinareclam" la eliminaci"n de la restricci"n+1.

En consecuencia a partir de la nueva legislaci"n se pone fin a la

contradicci"n que eistía entre el art.11*+ bis el 1+5 de la 18.++1

+'

con lo cualcorresponde otorgar la escrituraci"n solicitada aún cuando el inmueble se

encuentre afectado a un destino comercial o mito. El Guez deberá disponer quecumplido el pago del porcentaje legal #pago del '+7% cualquiera sea el destino del

inmueble, se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.

Fa quienes ven con pesimismo esta generalizaci"n del precepto+-.

0* A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o(...ob.cit. p3g. $#$. 7e dico 1ue el boleto de compr!ent de utomotor no e(

oponible. ;4;; ;9rdob, /ebrero "# &5$ Jue2, Jun ;.F, LL;b., &5$4&5. L ip9te(i( legl (e mplido lo(

inmueble( en generl en el nue!o régimen rt."#@ L;F, pero ob!imente no puede brcr en principio lo( re(tnte

biene( como (on lo( mueble( o mueble( regi(trble(, lo( cule(, como principio generl (e le plicr3n l( norm( de

l( prome(( de contrto( o contrto( celebrdo( (in l /orm re1uerid por l ley, 1ue no (on e0igible( l concur(o

como obligcione( de cer ;3m.;i!. y ;om., Ro(rio 7l "O , @%%&5, K7bell Né(tor ( uiebr, !eri/. trdí por

>rgut Roberto, *eu(, ?%&%&5.

08 7')TA lo (o(tu!o en l( 'rimer( Jornd( (obre ;oncur(o( en el +ereco rgentino dem3( 7;AR'ELL), Edurdo

R: Incon(titucionlidd del Dltimo p3rr/o del rt. "= de l ley de concur(o( "&.", en *eu(, 4$, +%"?.

+5 ;/r. L 1uiebr y dem3( proce(o( concur(le(, Tomo 4, Editor 'lten(e, >(.A(., "&5=, p3g.$5".%

+1 RIERA, Julio ;é(r: In(titucione( de dereco concur(l, Tomo II, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, "&&?, p3g. "?=.%

+' IT)L), +niel: Inicici9n en el e(tudio del nue!o régimen legl de concur(o( y 1uiebr(. Ley n 4#.44, Ad%Boc,

>(.A(., "&&, p3g. "$?.

+- 6ARTINE* +E 'ETRA**INI, er9nic: Ley de concur(o( y 1uiebr( n 4#.44, Ed. 6cci, >(.A(., "&&, p3g."5

E7;8TI%J8NCENT >A7, rnci(co: ;oncur(o( y 1uiebr(. Re/orm del régimen concur(l, Ad!octu(, ;9rdob, "&&,

p3g. "?4 A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o( y 1uiebr(, A(tre, >(.A(., "&&@, p3g."#@. Inclu(o (e llegdo proponer en

el ;ongre(o de(rrolldo en L ;umbre 1ue un /utur re/orm l ley de concur(o( debier contemplr 1ue pr (er

oponible l concur(o el boleto de compr!ent el inmueble debe e(tr de(tindo !i!iend propi o del nDcleo /milir

del d1uirente ;/r. 'R)N), Ricrdo, 'R)N), J!ier y 'R)N), 6rino: El de(tino del inmueble en lo( boleto( de

compr!ent oponible( l concur(o, 'onenci pre(entd en el II ;ongre(o Iberomericno de l In(ol!enci y I

;ongre(o Ncionl de +ereco ;oncur(l, Tomo III, L ;umbre, ;9rdob, 4===, p3g.$#&.


16/32

En el retorno al sistema originario del ("digo (ivil, creemos que no &a

riesgo alguno si se tienen en cuenta las previsiones a aludidas a los actos perjudiciales #arts. 11+ ss.%, los supuestos de responsailidad de

representantes, "rganos y terceros #supra, art. 1-%. 2utores como @arbieri+0 e

Kglesias++ &an recibido con beneplácito la reforma en este punto.

(on relaci"n a las cuestiones que pueden plantearse en la práctica relativas

al derec&o transitorio, la jurisprudencia &a tenido ocasi"n de pronunciarse

sosteniendo que es oponible a la masa el boleto de compraventa de un inmueble,aún cuando su destino no sea vivienda, por aplicaci"n del art. 109 de la /e

'0.+''. (on lo cual rige la nueva normativa para las situaciones en trámite+9. Ello

se eplica en raz"n que al &aber sido vetado el art. '85 de la referida le, sta no

contiene un rgimen específico de aplicaci"n temporal, por lo que debe estarse a lo previsto por el ("digo (ivil art. -:, correspondiendo aplicar la nueva le a las

relaciones o situaciones jurídicas eistentes, entendiendo comprendidas dentro delas primeras a las originadas en los contratos, puesto que el contrato que las partes

celebraron no queda afectado por consecuencia de la nueva le, sino que la quiebra

de la vendedora se constitue en un presupuesto de derec&o que afecta al rgimenaplicable para resolver, toda vez que el estado de falencia produce efectos respecto

de las relaciones jurídicas en las que se encuentra involucrado el cesante+.$

e# 4tor(amiento imperativo de la escritura. /imitacionesEl podrá contenido en el artículo 11*+ bis del ("digo (ivil, &a dado lugar

a sutiles interpretaciones sobre la potestad del juez para resolver si el otorgamientode la escritura traslativa de dominio era una obligaci"n ineludible o si por el

+0 L( interpretcione( /ueron muc(, tnt( como l cntidd de /lenci( de empre(( con(tructor( 1ue pro!ocb l

u(ul plicci9n del in(tituto en cue(ti9n, con lo( problem( (e(.A(., "&&, p3g. $=#F.%

++ L modi/icci9n e( plu(ible, y 1ue l re(tricci9n l de(tino de !i!iend con(tituy9 el (emillero de pleito( 1ue !ticin9 el

recorddo Ton9n. El control de l buen /e del d1uirente deber3 (er prtir de or l !ll de contenci9n de

creenci( (imuld( 1ue (e re!i(tn bjo l /orm de boleto ;/r. IGLE7IA7, Jo(é Antonio: ;oncur(o( y 1uiebr(. Ley

4#.44, +eplm, >(.A(., "&&, p3g."5"F.%

+9 ;orre(ponde plicr l nue! ley l( relcione( o (itucione( jurídic( e0i(tente(. L L; no e0ige como re1ui(ito 1ue

el de(tino del inmueble (e !i!iend. ;N;om., E, "=.@.&@, JA "&&?%III%"=4F. Tmbién en VVV.ulpino.com, y JA, "&&5 M

I%5?.

+ ;3m.Nc.;om., 7l E, "&%@%&@, ;.A.'.A. Ltd.. ( 1uiebr ( cci9n de re!octori concur(l c. Igle(i E!ngélic K+io(

e( Amor y otr, R+'y; n "#, p3g.$@4$@$.

http://www.ulpiano.com/http://www.ulpiano.com/http://www.ulpiano.com/


17/32

contrario cabían ponderaciones sobre el mrito de la transferencia. Es beneficiosa

la nueva redacci"n= deerá disponer $!!!% &ue se otorgue, no dando margen a

dudas+*

. 2lguna jurisprudencia aislada anterior a la /(B sostuvo que el juez essoberano para decidir si debe o no otorgar la escritura +8.

/a única limitaci"n, esa fue la recta inteligencia del precepto anterior, eraque ante la imposibilidad de efectuar la transferencia #falta de reglamento de

divisi"n en propiedad &orizontal, edificios construidos no terminados,

incumplimiento de eigencias municipales que no podían suplir los síndicos,

&ipoteca en garantía previa a los boletos no susceptible de cancelar, etc.% laescrituraci"n no puede otorgarse, esos obstáculos &o tampoco podrán ser

removidos. Es decir que la oponibilidad lleva implícita la condici"n de que el

inmueble se &alle en condiciones materiales de ser escriturado95 .

En consecuencia la oponibilidad del boleto de compraventa a la quiebra

está supeditada a la posibilidad material jurídica de otorgarse la pertinenteescritura91. Ao eistiendo tal posibilidad, el comprador s"lo tendrá posibilidad de

verificar su crdito resultante del importe abonado a la fallida. Ao corresponde

alterar su paridad con los demás acreedores, lo que podría ocurrir en caso que elconcurso tomara a su cargo la construcci"n o terminaci"n del edificio, o si se

resolviera en da3os perjuicios el pretendido derec&o del adquirente. 2sí lo &a

entendido la jurisprudencia9'.$

+* ;/me. RIERA%R)IT6AN%IT)L): Ley de concur(o( y 1uiebr(, Tomo II, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, 4===, p3g. $?=.%

+8 Aun1ue (e yn creditdo( todo( lo( e0tremo( menciondo( en el rt. ""5bi( del ;; y el rt. "= L;, el jue2 e(

(oberno pr decidir (i debe o no otorgr l e(critur ;Apel.;;, Ro(rio, (l $, 4..&=, 63( rnci(co, Auto #&=, J7

4"%"#&F.

95 L oponibilidd del boleto de compr!ent de inmueble( nte l 1uiebr lle! implícit l condici9n de 1ue el inmueble

(e lle en condicione( mterile( y jurídic( de (er e(criturdo ;N;om.,>, 4.?.5&, JA "&5&%I, #$ ;N;om., ;,

"?.4.5@, LL "&5@%;, 4, JA "&&"%I%"=5"F L impo(ibilidd jurídic de l /llid pr el otorgmiento de l pertinente

e(critur tr(lti! de dominio oper, entre otro(, el e/ecto de (itur l d1uirente en l obligci9n de re(tituir l po(e(i9n

del bien inmueble, (l!o (u dereco (u dereco reclmr l de!oluci9n de lo pgdo medinte el procedimiento

pertinente ;N;om., ;, ".$.?&, LL "&5=%+, ?@= JA "&?&%I%4F.

91 L oponibilidd del boleto de compr!ent l concur(o, lle! implícit l nece(idd 1ue el bien (e encuentre en

condicione( mterile( y jurídic( 1ue tornen prcticble l e(criturci9n. L con(trucci9n inconclu( del inmueble ob(t

l preten(i9n e(criturri, (in 1ue pued rgWir(e 1ue l concur(d deber3 terminr l obr o (er conmind ello,

tod !e2 1ue tl (upue(to e( jeno l normti! del in!ocdo rt. ""5 bi( ;9d. ;i!. ;N;om. 7l >, 4=?5&,

KEdi/tn 7A ( ;onc.pre!. ( Inc. de re!. promo!ido por Cepiel, 6ri Alici y )tro(.%

9' ;3m.Nc.;om., 7l ; , "?=45@ , KGrcí Lbndl 7A ( uiebr.


18/32

(on el mismo criterio indicado no puede demandarse la escrituraci"n

contra la quiebra en los trminos de los arts. 11*+ bis del ("digo (ivil 109 Lin

fineL de la /(B si se eige simultáneamente la terminaci"n de la obra. Estaúltima pretensi"n eclue la acci"n intentada e imposibilita la procedencia del

reclamo9-.

Male destacar tambin que el derec&o de eigir la escrituraci"n de un

inmueble adquirido por boleto ante la quiebra del vendedor debe limitarse a lo

se3alado por la le, no pudiendo etenderse a la pretensi"n de que el concurso se

&aga cargo de otras prestaciones pendientes, como ser poner en condici"n de&abitabilidad el inmueble adquirido u otras similares90.$

# Cumplimiento de la prestación por el aduirente no allido)e &a previsto la continuaci"n del contrato &asta su perfeccionamientodefinitivo en las mismas condiciones en que fue originariamente celebrado. Por ello es que el comprador podrá cumplir sus oligaciones en el pla'o convenido!

)in embargo, si se otorgare la escritura traslativa de dominio, todavía restaren

obligaciones a satisfacer en un futuro, quedará a cargo del magistrado otorgante#que podrá para ello requerir la opini"n del síndico% la eigencia de garantía

(ipotecaria en primer grado sobre el bien para asegurar el pago del saldo de

precio9+.

(# Procedimiento para e5ercer el derecho.

9- ;3m.;i!. y ;om., >í >lnc , 7l I, del 45%5%5#, !oto del +r. 'liner, K6cgno, Jun ;rlo( c 6onte 'co 7.A.I..

( E(criturci9n,

90 CN Com., Sala C, 19/11/76, Macri, Domingo c. Panetta y Cía S.A. – La Ley 1977-D, 679 – .D., 7!-!"7 – #.A. 1991-$,

1%&1. No corre'(on)e reclamar al conc*r'o la terminaci+n )e lo' inm*ele' c*ya e'crit*raci+n (er'ig*e el

com(ra)or (or oleto CNCom., Sala C, #*nio ! 19&!. D, 1%6-60.

9+ En lo( c(o( de ber(e demo(trdo documentlmente el pgo del 4P del precio, el d1uirente por boleto de

compr!ent deber3 o/recer pgr el (ldo deuddo l momento de l e(criturci9n, (l!o 1ue por r2one(

e0cepcionle( Min!ocd( y probd( /ecientemente% deri!d( de l e(pecil (ituci9n cred, el ju2gdo

utorice, por r2one( de e1uidd y buen /e, bre!e( pl2o( de pgo (egurdo( con ipotec en primer grdo (obre el

inmueble. ;/r. $ Ju2g. 'roc. ;onc. 6endo2, =?=5&5 >uci 7A p li1. Jud. Boy 1uiebrF.

99 7obre el prticulr con(ultr 6)NTERE7IN, Edurdo .: 'rocedimiento pr l opo(ici9n de boleto( de compr!ent de

inmueble( en concur(o( y 1uiebr(, en E.+., dirio del 5 de junio de 4.===, y X;u3le( crédito( deben cumplir con el

procedimiento de !eri/icci9n y cu3le( no deben cerloY, ponenci pre(entd l II ;ongre(o Iberomericno de l

In(ol!enci y I ;ongre(o Ncionl de +ereco ;oncur(l, "4 l "# de )ctubre de 4===, L ;umbre, ;9rdob,

Argentin. Tomo III, p3g. &F. >)7;AR), Andre ., X)po(ici9n o !eri/icci9n del boleto de compr!ent inmobilirioY,

ponenci pre(entd l II ;ongre(o Iberomericno de l In(ol!enci y I ;ongre(o Ncionl de +ereco ;oncur(l, "4

l "# de )ctubre de 4===, L ;umbre, ;9rdob, Argentin. Tomo III, p3g. $#"F, T)NZN, Antonio, +ereco ;oncur(l, t.

". y Lo( boleto( de compr!ent de inmueble( oponible( l concur(o: un (emillero de problem(, en R+;), "&54%"#",


19/32

6ebe someterse a las reglas de todos los acreedores en el proceso

concursal= insinuar su derec&o= verificaci"n de cr#dito conforme lo normado por

los arts.-', 1'+, 1'9 '55 /(B9

o por vía incidental si fuere tardía9*

.

)i bien se trata de crditos no dinerarios, no por eso deben quedar al

margen del proceso verificatorio, sino por el contrario, son acreedores que pretenden el reconocimiento del crdito consistente en una obligaci"n de &acer

#otorgamiento de la escritura traslativa de dominio%, con lo cual no están ecluidos

de la carga de insinuar sus acreencias.

2nte la eventualidad de que resulte infructuoso el cumplimiento de la

escrituraci"n, estos crditos no quedan desprotegidos dado que nace en favor de

los adquirentes por boleto un derec&o consistente en un crdito por el equivalente

en dinero #art. 18 /.(.B.%, por lo que se estima conveniente que quien reclama la

>ERGEL, 7l!dor +., E/ecto( de l 1uiebr del !endedor (obre el contrto de compr!ent inmobiliri no reducido

e(critur pDblic, E+, ""%5= y L (ituci9n del comprdor por boleto de compr!ent nte l con!octori de

creedore( del !endedor, E+, $?%@#. ARINA, Jun 6., 7iempre lrededor del boleto de compr!ent /rente l

concur(o del !endedor, R+;), "&5#%#?, 6A-A, )(!ldo J., +ereco ;oncur(l, t. III, +eplm, >(.A(., ".&.

eri/icci9n de ;rédito(, . eri/icci9n del dereco obtener e(critur tr(lti! del dominio en l 1uiebr, E+, "==%&,

GAL-N+E*, )(cr, eri/icci9n de ;rédito(, A(tre, >(.A(., ".&&=. T8RR-N, +niel 6., El +ereco l juri(dicci9n de lo(

creedore( tr!é( del proce(o de !eri/icci9n de dereco( en l ley 4#.44, R+;), ".&&?. p3g. @"%@#", GARAG87),

Borcio 'blo, eri/icci9n de crédito(, +eplm, >(.A(., ".&&?.

9 ;/me. RIERA, Julio ;é(r : >oleto de compr!ent y 1uiebr, L.L. "&5%;%#5. 'rocede por !eri/icci9n del crédito

con(i(tente en obligci9n de cer. 'rimer Ju2g. 'roc. ;onc. de 6endo2, #%?%&, Kidel 7egur, Arturo en [J. cQolton

7. A. (uiebr\ (Incidente de e(criturci9n, re!i(t oce( Jurídic(, 6endo2, "&&@, t. ", p. "$F. Re(ult un

preconcepto (in poyo legl, juri(prudencil, ni doctrinrio, (o(tener 1ue (9lo e(t3n obligdo( peticionr l !eri/icci9n

de (u( crédito( lo( creedore( de moned, y no 1uello( 1ue re1uieren un obligci9n de cer. ;N;om., 7l >,

5"=5=, L.L., "&5=%+%5?, dictmen del i(cl de ;3mr íd., 7l ;, J.A., "&??%II%@?4 íd., íd., 44""?5, J.A., "&5=%I%

?=#.F Lo( dereco( emergente( de obligcione( de cer deben (er in(inudo( l p(i!o, y 1ue el incumplimiento de

un obligci9n de cer puede (er un eco re!eldor de l ce(ci9n de pgo(, un1ue M(l!o e0cepcione(% no teng

per (e l mi(m /uer2 con!icti! 1ue l corre(pondiente l incumplimiento de un obligci9n de dr. Ju2g. ;i!. ;om.

Nom. Ro(rio, @@5=, J.A., "&5=%I%$5, con not de Adol/o R)8ILLZN, K'edido de concur(o /ormuldo por creedor

titulr de obligci9n de cer. 7eA7 y 6)LINA 7AN+)AL: L con!occi9n 1ue reli2 el rt. $4,

como tmbién el rtículo "4@ de l L;, (e dirige todo( lo( creedore( del deudor, (in e0cepcione( de ningun

nturle2. En un plbr no (e di(crimin (egDn (e trte de crédito( pro!eniente( de obligcione( de dr, cer o no

cer ;/r. eri/icci9n de crédito(, /uero de trcci9n y otr( cue(tione( cone0(, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, 4===,

p3g(. 4=?4=5F.%

9* GALIN+E*, )(cr A. e0pre( 1ue: uien pretend l e(criturci9n de un bien cuy titulridd (e encuentre en cbe2

del /llido, no puede eludir l crg !eri/ictori, y 1ue no y norm legl 1ue lo e0im de ello. +ebe cerlo en tiempo

y /orm, y en el (upue(to de ber !encido el pl2o, debe recurrir l incidente de !eri/icci9n trdí en eri/icci9n de

crédito(, A(tre, >(.A(., "&&=, p3g.@=. Tmbién A77I%GE>BAR+T:, ;oncur(o(... p3g. @#4.%


20/32

obligaci"n de &acer, solicite en subsidio para el caso que la escrituraci"n no

resulte posible, la verificaci"n del crdito dinerario98.

2isladamente se &a sostenido que corresponde iniciar un juicio ordinario5.

/a acci"n por resoluci"n del contrato de venta eclue la posibilidad dedemandar posteriormente por escrituraci"n1.

/a presentaci"n tardía le &ace cargar con las costas aunque resulte

vencedor ' en funci"n de aquella vieja regla acu3ada por la jurisprudencia quedispone que el acreedor tardío debe soportar las costas del incidente de

verificaci"n en virtud que su presentaci"n etemporánea causa un desgaste

jurisdiccional adicional que le es imputable. )in embargo en la actualidad se está

fleibilizando el rigor de esta construcci"n jurisprudencial valorando en cada casola atribuci"n de la responsabilidad sus eimentes por la insinuaci"n incoada

luego del plazo establecido.

/a cuesti"n del procedimiento para ejercer el derec&o lograr la

oponibilidad del boleto en la quiebra es tratada en este mismo número por el 6r.Gunent @as con lo cual remitimos a su trabajo para maor profundidad.

h# Prueba del boleto.El instrumento privado es en principio el elemento necesario para acreditar

su eistencia-. )in embargo, la jurisprudencia &a admitido que cuando no eista el

98 GALIN+E*, )(cr A.: eri/icci9n de crédito(. . .ob.cit., p3g.@=.%

5 No e( por un incidente, (ino por juicio de e(criturci9n, con po(ibilidd pr el concur(o de impugnr l !lide2 del

boleto en 1ue (e in(trument9 l operci9n. ;.Apel.;; 'rn3, (l I, octubre 4= &?5, ontn, Emilio A., *, "&4",

tmbién ;" ;i!. y ;om., >í >lnc, 7l I, @%@%5=, E.+., 5&%?"F. En el mi(mo (entido T)N)N, Antonio: Lo( boleto(

de compr!ent oponible( l concur(o R.+.;.). "&54%"#".%

1 ;3m.4O ;.;. ;b., re KRinudo, 6gdlen J. y ;rne!le, Béctor M Incidente de Re!i(i9n en uto( Gru y ;errito

7.R.L. M ;oncur(o 're!enti!o, 7ent. N "#, ?$5&, oro de ;9rdob, N "=, p. "#=.

' El pre(entnte trdío debe crgr con l( co(t( JA, Rep. "&?&%"4?F, un1ue re(ulte !encedor LL "&5=%>%?"?, c(o$5&@F. En idéntico (entido: ;N ;om, 7l A, 4?"4?&, 7n 'edro, icente c Griglio 6ott, Elmn 7.R.L., % L Ley,

"&5"%;, ??.

- 'r l ctuci9n de lo( rt(. ""5 bi( y el 4$ del ;9digo ;i!il, l comprdor le b(t /rente (u preten(i9n

ccionri, probr l e0i(tenci del boleto y ber (ti(/eco el pgo de l curt prte del precio de compr ;N;i!.,

7l >, )ctubre 4 "&?@F. E+, ?5%4?".


21/32

boleto, o la libreta de pagos de las cuotas, puede ello ser suplido por otros

elementos indubitables que acrediten la eistencia de la operaci"n0.

Dambin se &a admitido en caso de cesi"n de los derec&os del boleto,

cuando la legitimaci"n del incidentista a obtener la escrituraci"n &a sido

reconocida eplícitamente por la fallida, aunque supeditada a la prueba de lacalidad de cesionario, etremo suficientemente probado, sin alegar

contraprestaci"n pendiente alguna. 6e tal modo, no obstante la falta del boleto de

compraventa originario #primer boleto%, dic&o negocio jurídico debe juzgarse

probado concurriendo los etremos que viabilizaban la oponibilidad de talconvenci"n al concurso, en los trminos del art. 11*+ (.(., corresponde &acer

luego al pedido de verificaci"n de la obligaci"n de escriturar +.

i# &echa cierta!Para procurar el reconocimiento de la obligaci"n de escriturar en la

quiebra, el requisito de la fec&a cierta no &a sido previsto como recaudo de

oponibilidad.

6ic&a eigencia no resulta ni de la previsi"n del art. 11*+ bis ni de la

propia normativa concursal #art. 109 /(B%, además en la práctica importaría

introducir un vallado a la legítima pretensi"n de aquel que sin dudas reviste la

condici"n de la parte más dbil en la operaci"n concertada, además de desvirtuar la intenci"n del legislador de promover facilitar el otorgamiento de las escrituras

a partir de la instauraci"n de este rgimen especial. Esta línea de razonamiento

modifica una postura anterior 9 en el convencimiento que la adopci"n de lallamada tesis de la >oponibilidad amplia? es la que mejor se ajusta a la defensa de

los intereses que la propia normativa &a querido resguardar.

/o epuesto no implica que la reuni"n de este requisito junto con el de la

registraci"n del boleto colocarán al adquirente en una inmejorable posici"n para la

0 L /lt del boleto puede (uplir(e por otro( elemento( 1ue crediten l e0i(tenci de l operci9n. ;N;om., (l ;,

junio 4 &54, Lodem, 7. R. L. c. 'once de Le9n, 6iguel A.F, LA LEC, "&54+, $&@. L /lt de boleto de compr!ent

originl no impide 1ue pued e(tblecer(e l e0i(tenci del contrto por medio( id9neo( +el dictmen del i(cl de

;3mrF. ;N;om., (l ;, julio 4# &5" Nogoy3, 7. A., 1uiebr c. '3e2 de >eníte2, Gldy( L.F, ;N;om.7l >, &5"5".

'rocede 1ue l creditci9n de un compr!ent, nte l /lt del boleto, (e relice por otro( medio( probtorio(

id9neo(. ;N;om., (l ;, no!iembre 44 &?5 Al(in, E(l! 6. c. Ton(, 7. A., 1uiebrF, J, &5=I?=#.

+ ;3m. $O ;.;. ;b M 4@=$&$ M >i22i, )(cr L. en: Ingeniero( A(ocido( 7A;AG;I M 7emnrio Jurídico N ,

Tomo @&, p3g. """.

9 R)IT6AN, Borcio: E/ecto( de l 1uiebr . . . ob.cit., p3g. "=& y ""=.%


22/32

defensa de su derec&o, siendo por ello perfectamente oponible a terceros

obviamente a la quiebra del promitente vendedor.

/a doctrina en general &a sostenido que no es menester la fec&a cierta.

/a jurisprudencia maoritariamente &a adoptado este temperamento*.

/a (orte de Nendoza, en fallo plenario mu difundido &a sostenido que se

eige eteriorizaci"n= publicidad posesoria o registral; fec&a cierta8, criterio que

A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o( ob. cit., ...p3g. $#4 ;A6ARA, Béctor: El concur(o..Tomo III%>, ob. cit., p3g. 54?.%

* El rt. ""5 bi( ;;, en (u interpretci9n inicil di(crepnte, (ido plicdo con (igno tuiti!o po(iti!o, en tnto concurr

buen /e, no contrdic en uto(, pgo de precio (uperior l 4 P y entreg de l po(e(i9n, (in 1ue (e nece(rio

entrr !lorr en l emergenci l concurrenci de l /ec ciert rt(. "=$# y "=$ ;;F, no cue(tiond en uto(.

;N;om., 7l ;, "4"4"&?#, ;( Le9n 7.A. c. lmo 7.A. (1uiebr, L Ley "&?%A, "&"F. Re(ult oponible l

concur(o o 1uiebr del !endedor el boleto de compr!ent por el d1uirente de buen /e, 1ue y bondo el 4 P del

precio y de(tine el inmueble !i!iend un1ue cre2c de /ec ciert. ;;i!il, ;om., y '2 Letrd 7n rnci(co,

go(to 4? &?& Arguello, ;rlo( yu Jun ;.F, 7' LA LEC, &?&@?. L /ec ciert del boleto de compr!ent no e(

recudo H(ine 1u nonH e0igido por el rt. ""5 bi( del ;9d. ;i!il, ni por el rt. "= de l ley "&." Adl, III>, "?&&

II>, "5$@F, m3( ello no ob(t l n3li(i( del jue2 concur(l (obre l /ec en 1ue relmente (e celebr9 el contrto.

;Apel ;; Ro(rio, (l I, mr2o $" &5@. +S Ebri(, Edurdo yo 7bri((, >ernrdoF, J, ?&4". No e( nece(ri por no

(er re1ui(ito del ""5 bi( ;; ;. ;. Río I, "$.#.&$, LL;b. "&%#5#F. L /ec ciert del boleto de compr!ent no e(

un re1ui(ito e0igido por el rt. ""5 bi( del ;9digo ;i!il, pue(to 1ue tl e0igenci importrí en buen medid dejr (in

e/ecto el prop9(ito tuiti!o de dic norm ;N;om. 6, 7l A, 6r2o " "&?&, Gilloren2i, Arnldo c. ;lit, Elí( J.F.

E+, Rep. "$. 7i l (entenci de primer in(tnci orden9 l e(criturci9n de un inmueble re1uerid por el incidenti(t,

re(ult improcedente 1ue el (índico (e opong, con /undmento en 1ue el boleto enjendo crecí de /ec ciert, pue(

de!iene l meno( opinble 1ue debier nece(rimente tenerl pr re(ultr oponible con el lcnce normdo por l L;

"#@%4 p3rr., en l medid 1ue dic norm no pre!é 1ue l e0ibici9n de /ec ciert (e un re1ui(ito 1ue deb reunir(e

pr oponer un boleto de compr!ent en el juicio de 1uiebr del !endedor del bien, m30ime, (i (e !eri/ic 1ue en el

boleto y un (ello dtdo el dí (iguiente l de l /irm del citdo in(trumento. A m3(, no empece lo e0pue(to M como en

el c(o%, 1ue el /uncionrio concur(l: F niegue 1ue el comprdor y tomdo po(e(i9n del inmueble !endido por el

cu(nte, pue( l ley no e0ige 1ue el d1uirente 1ue e0ib el boleto deb reunir l condici9n de po(eedor de 1uél y bF

legue l u(enci probtori del pgo del precio por prte del comprdor, tod !e2 1ue lo rele!nte e( 1ue (i (e prob9

dico pgo, (urgiendo tl circun(tnci de lo 1ue (e e(cribi9 en el boleto djuntdo.;.Nc. ;om., 7l +, $="=&5 M

'(trn G9me2, Gu(t!o ( uier ( Inc. de E(criturci9n por irpo, 6rcelo.

8 KEl proce(o concur(l bierto con nterioridd l enjenci9n medindo boleto de compr !ent e( oponible ld1uirente. El d1uirente de un inmueble medindo boleto de compr !ent, triun/ en l cci9n de oponibilidd ejercid

en el proce(o concur(l (i (e cumplen lo( (iguiente( recudo(: F el boleto tiene /ec ciert o e0i(te certidumbre /3ctic

de (u e0i(tenci nterior l pertur del concur(o bF el boleto tiene publicidd regi(trl o po(e(oriF cF el terceri(t o

peticionnte en el concur(o d1uirido del titulr regi(trl o e(t3 en condicione( de (ubrogr(e en (u po(ici9n jurídic

medinte un per/ecto e(clonmiento entre lo( (uce(i!o( d1uirente( dF el peticionnte en el concur(o e( de buen /e y

pgdo el 4 por ciento del precio con nterioridd l pertur del proce(o uni!er(l. En el proce(o concur(l, l(

regl( nteriore( no impiden l plicci9n de l normti! relti! l cci9n re!octori y el d1uirente debe cumplir

con lo( otro( recudo( e0pre(mente pre!i(to( en el rt. "#@ de l ley 4#.44. 7;J62. $=%%&@, Hern3nde2, Angel En


23/32

no compartimos*5 a que implica una interpretaci"n en etremo rigurosa del

rgimen aplicable.

Para los casos en que los tribunales requieran fec&a cierta como recaudo

adicional, es oportuno destacar que el sentido de la legislaci"n de fondo es que la

enumeraci"n del art. 15-+ ("d.(iv. debe entenderse como enunciativa, pudiendoadmitirse otros supuestos no contemplados frente a aquellas circunstancias

inequívocas que revelan la certeza moral de que el instrumento privado adquiri"

fec&a cierta, estas circunstancias unidas a otros elementos concordantes que se

agreguen al epediente, pueden llevar a concluir que eiste una certidumbrefáctica de la fec&a en que fue otorgado el documento sin que corresponda ponderar

con etrema rigurosidad el cumplimiento estricto de alguna de las &ip"tesis

previstas en la norma citada.

5# Publicidad posesoria o re(istral!En general se &a sostenido que no es menester la posesi"n81 o

registraci"n82!

/a publicidad posesoria o registral no era requerida por la (orte de

Nendoza en el plenario de 1881 #(. A(., 45"=&? % ;mbigno y.7.6. ;oncur(o oy 1uiebr !. ;mbigno, 6rio A.R. ( Incidente

de(lojo rrt. $=$, L.;.F. En doctrin >)8E, Loret: >uen /e de tercero( .... L.L. "&%5&4 ;A6ARA, Béctor: El

concur(o... III%>, 54? A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o(... O Ed, p3g. "#? 6ARTINE* de 'ETRA**INI, er9nic: Ley de

concur(o( y 1uiebr(, ...p3g. "5.%

*' No e( nece(ri regi(trci9n ni cumplir con l ley "&.?4#, E.+., "=@%$$@ y E.+. "=?%$"@ tmbién J.A. "&5#%II%4$#.


24/32

registraci"n, a que si bien los privilegios no requieren registraci"n casi todos

ellos ostentan un grado de apariencia*-.

Entendemos revisando una postura anterior *0 que no es necesaria ningún

tipo de publicidad #posesoria o registral%*+, la le no lo requiere como condici"n de

oponibilidad su eigencia impone la aplicaci"n de un recaudo adicional queagrava la situaci"n del adquirente por boleto desnaturaliza la el objetivo tuitivo,

aunque obviamente su eistencia otorga maor certidumbre al instrumento.

6# )ectos. Da7os y per5uicios.(onforme con la disposici"n contenida en el art. 11*+ del ("digo (ivil, el

titular de un boleto de compraventa que cumplimente con las condiciones allí

se3aladas adecue su reclamo a lo previsto por el art. 109 de la /(B, tienederec&o a obtener del concurso o quiebra del vendedor la escritura traslativa de

dominio.

(aso contrario, es decir que eista una causal que impida o torne

impracticable la escrituraci"n, la regla es que dic&a circunstancia no puederesolverse en prdidas e intereses, ello por epresa aplicaci"n del art. 10' /(B. /a

jurisprudencia lo &a admitido*9 pero en algunos casos &a ido más allá de los límites

permitidos por la le concursal al entender que la obligaci"n de otorgar escritura

pública, cua escrituraci"n es materialmente imposible por la quiebra, debe dar

*- 7; 6endo2, $=%%&@, ;o!irm Ltd, J.A. "&&?%I%5$. ;/me. c/me. ;)RREA, Angélic: Nue!mente l oponibilidd del

boleto de compr!ent en doctrin plenri, en oce( Jurídic( "&&@%$%"&5, not /llo.%

*0 R)IT6AN, Borcio: E/ecto( jurídico( de l 1uiebr (obre lo( contrto( pree0i(tente(, ob.cit., p3g. ""=.

*+ El gr!io re/erido l po(e(i9n del inmueble, (egDn el cul é(t le otorgrí dereco oponer el boleto de

compr!ent l concur(o, debe (er de(e(timdo, pue(, m( ll3 de l di/icultd de e(tblecer l rmoní entre lo( te0to(

del rt. 4$ del ;9digo ;i!il con l( di(po(icione( de lo( rt(. 4@="=4=&, ""5#, inc. " y 4=, el rt. ""5 bi( del c9digo

ci!iI e(tblece un (oluci9n concur(l, pr lo cul crece de tr(cendenci l po(e(i9n del inmueble por el comprdor

;N;om., 7l ;, 6r2o 4& "&?&, i/re 6rtín, icente c. Egom, 7. ;. A.F. No corre(ponde (ubordinr l entreg de

po(e(i9n l oponibilidd del boleto de compr!ent de inmueble( nte l 1uiebr, por1ue dico recudo no /ue pre!i(to

por el legi(ldor, 1uien (ubordin9 el bene/icio (9lo l pgo del 4 P del precio con!enido. ;N ;om., 7l +, $=??@,

Qornielu], Jo(é c. 'nett y ;í 7.A. M J.A. "&&"%I%"=5".F. ;/r. RIERA%R)IT6AN%IT)L): Ley de concur(o( y

1uiebr(, Tomo II, p3g.$?4.%

*9 El titulr de un boleto de compr!ent inmobiliri no puede pretender 1ue l /cultd de oponerlo l concur(o rt(.

""5 bi(, ;9d. ;i!il y "=, ley "&." Adl, III>, "?&& LI+, $5=@F, (e re(uel! en el pgo de d, "#=#. ;/me.

R)IT6AN, Borcio: ;on(ecuenci( de l impo(ibilidd de cumplir con l e(criturci9n del bolet de compr!ent

!eri/icdo en l 1uiebr, en R+;), "&5"%?@&.


25/32

lugar al resarcimiento de da3os resultando por ello un crdito privilegiado*. Este

criterio no puede admitirse nuestra posici"n es que la imposibilidad de escriturar

eclue a la relaci"n contractual celebrada antes de la quiebra del marco del art.11*+ bis ((, la cual queda resuelta**, no da lugar a indemnizaci"n por da3os*8 .

(omo a se epresara, la oponibilidad del boleto tiene un límite= que elinmueble se &alle en condiciones materiales jurídicas de ser escriturado.

l# %entencia anterior a la uiebra.)e &a admitido que es oponible a la falencia, no pudiendo cuestionarse la

oponibilidad sino solamente epedirse el juez del concurso sobre la procedencia

del crdito declarado en la sentencia de escrituraci"n. El procedimiento de

insinuaci"n es la ejecuci"n de la sentencia85.

m# &allido titular del inmueblePara lograr la oponibilidad del boleto en consecuencia eigir el

cumplimiento de la obligaci"n de escriturar es requisito que el inmueble que se

trata sea de titularidad del fallido, de lo contrario es inoponible. El título dedominio no inscripto a la fec&a de declaraci"n de quiebra es inoponible al conjunto

de acreedores de la quiebra 81.$

* L impo(ibilidd de otorgr l e(critur por l 1uiebr trn(/orm l obligci9n de e(criturr en l de pgr dA "$%$5$ Rep. LL "&&?%4"&&F. Ante un

(entenci /irme, el jue2 de l 1uiebr no debe e0pedir(e (obre l oponibilidd del boleto (ino (obre l procedenci del

crédito declrdo en l (entenci de e(criturci9n ;N;om, ;, ?.$.??, JA "&&"%I%"=5$F. E0i(tiendo (entenci /irme de

e(criturci9n, el /llido no puede re(i(tir l e(criturci9n in!ocndo !icio( del negocio originrio le(i9n (ubjeti!F, m30ime

1ue lo( /uncionrio( no /ormulron opo(ici9n (índicoF, ni el i(cl de ;3mr, ni ningDn creedor (e opu(o l

e(criturci9n ;Apel.;;Ro(rio, "U, 4"."".55, J7, 4"%"#?F.

81 ;7JN, "%?%&?, 'nmericn Agropecuri ;.;. y '., 7oc. de Beco y otro(, J.A. "&&?%I%$4. Tmbién (e dico

1ue: Tod !e2 1ue el ;;I ""5 bi( di(pone l oponibilidd de lo( boleto( de compr!ent de inmueble( otorgdo(

/!or de d1uirente( de buen /e, l concur(o o 1uiebr del !endedor dic normti! de!iene inplicble (upue(to(

en 1ue %como contece en el c(o% l propietri de lote( de terreno lo( y !endido un (ociedd 1ue lo( d1uiri9

Hen comi(i9nH luego declrd en 1uiebrF y po(teriormente lo( enjen9 un nue!o d1uirente. Ello (í, pue( l entidd

/llid re!i(te el cr3cter de intermediri en l operci9n de !ent y, por tnto no puede (er con(iderd H!endedorH

e0igenci pre!i(t por l citd normF tod !e2 1ue lo( biene( no e(t3n regi(trdo( (u nombre. Tl circun(tnci,


26/32

,. 3naplicabilidad a los procesos de e5ecución individualEl principio establecido por el art. 11*+ bis del ("digo (ivil, se refiere

eclusivamente a la &ip"tesis de concurso o quiebra del vendedor 8', no &acereferencia alguna a la oponibilidad del boleto frente a un tercero embargante del

bien adquirido por boleto. (on lo cual resulta improcedente sostener el argumento

simplista según el cual Lquien puede lo más puede lo menosL, en el sentido de que

quien puede oponer un boleto de compraventa a una quiebra $Llo másL$ tambin puede oponerlo a un embargo $Llo menosL$8-.

Jivera sustenta esta posici"n epresando que si no media concurso o quiebra,

normalmente el acreedor tiene derec&o a eigir que el deudor le procureeactamente aquello a lo que se &a obligado en virtud de lo establecido por el art.

+5+ inc. 1 del (.(. por lo que no corresponde etender a las situaciones in bonis lo previsto para &ip"tesis de insolvencia80. En situaci"n de quiebra en cambio se

consagra una ecepci"n a la regla concursal que establece que todos los crditos

contra el fallido se convierten siempre a dinero #así se trate de obligaciones de dar o &acer%, con lo cual no eiste el derec&o de eigir el cumplimiento en especie.

)"lo se permite el cumplimiento de la obligaci"n de &acer #escriturar% al

adquirente por boleto pero siempre que medie concurso o quiebra del vendedor,

porque para este supuesto es que &a legislado tanto el art. 11*+ bis (.(. como elart.109 /(B.

/a (orte )uprema de Nendoza en fallo plenario &a establecido el criteriocontrario que decide etender a la situaci"n individual #in bonis% lo dispuesto para

el concurso8+ por vía de interpretaci"n anal"gica, concluendo que el adquirente de

denot l impo(ibilidd jurídic de o(tentr tl clidd l no detentr l titulridd dominil de lo( terreno(, ;N;om. 7l

+, del "#"4&$, K >uerle, Enri1ue ; Inmot 7A ( 7um.

8' El in(tituto (olo rige en 1uiebr y no in boni(, ;4U;; L 'lt, 5.5., LL>(.A(. "&%&4?.

8- ;/r. ;3m. Nc. ;om., 7l +, del "=%=@%&$ , KTo!o de 'ere2, Ro( , ( Terceri de +ominio en Rodrigue2, J. A. ;

;rrn2, +iego 7 )rd.

80 RIERA, Julio ;é(r: ;on/licto entre el creedor embrgnte y po(eedor con boleto de compr!ent, E.+., "&%4#@.

ALTERINI, Jorge tmbién e( contrrio l plicci9n nl9gic por1ue (egDn (u opini9n (e llegb con(ecuenci(

di(!lio((, ;/r. L tutel del d1uirente por boleto de compr!ent /uer del 3mbito e(pecí/ico del rt. ""5 bi( ;;,

E.+., "$%@$.%

8+ E( b(urdo obligr l d1uirente por boleto pedir l 1uiebr del !endedor pr poder oponer (u boleto. E( !erdd 1ue

lguien 1ue no e(critur y 1ue tiene un creedor embrgnte l 1ue no pgF, normlmente e(t3n en ce(ci9n de

pgo(, pero puede ocurrir 1ue contr el embrgnte teng de/en(( (u/iciente( y 1ue no e(té en un !erddero e(tdo de


27/32

un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derec&o o en la acci"n

de oponibilidad ejercida tanto en el proceso individual o concursal si cumplimenta

los requisitos eigidos #entre otros requiere el 2lto Dribunal Nendocino publicidad posesoria o registral fec&a cierta%89.$

Dambin se &a se3alado desde otra perspectiva que si la norma contenida en elart. 11*+ bis del ("d. (iv. se etendiere mas allá de la situaci"n de concurso o

quiebra, la previsi"n dejaría de ser una Lecepci"nL o Lmodificaci"nL en materia

concursal del rgimen general del art. '+5+ del ("d.(iv. para convertirse en una

lisa llana Lderogaci"nL de esta última previsi"n, lo cual no sería aplicable en elámbito concursal, pero Ltampoco en el ámbito etraconcursalL. Por ende, sería

ins"lito que una norma del c"digo derogue a otra del mismo cuerpo legal, tanto

más cuanto ambas fueron introducidas por la misma le 111 que incurriría en

autocontradicci"n o autoderogaci"n parcial

8

.

. 'creedor embar(ante y cr8dito hipotecarioJespecto de estos dos supuestos que suscitan controversia frecuente en la práctica

tribunalicia, se &a considerado que ante cautelares trabadas sobre el inmueble por otros acreedores del deudor, o ante la &ipoteca constituida tambin por un tercero,

el elemento dirimente para dilucidar la cuesti"n será la fec&a de la toma de

posesi"n del adquirente por boleto de compraventa. )i los gravámenes de que se

trata son de fec&a anterior a la posesi"n del comprador por boleto, entonces tienen preeminencia respecto de ste, triunfando en consecuencia el acreedor embargante

el &ipotecario en cada caso en particular, restándole al tenedor del boleto las

in(u/icienci ptrimonil pr /rontr (u( deud( por medio( normle( ;7J 6endo2, en pleno, $=%%&@, K;o!irm

Ltd, J.A. "&&?%I%5$ y (gte(. con not de R)8ILLZN, Adol/o A.N.: Re/le0ione( (obre cierto( límite( l reconocimiento,

en l 1uiebr, del dereco e(criturr inmueble( d1uirido( por boletoF. Tmbién ;)RREA, Angélic: Nue!mente l

oponibilidd del boleto de compr!ent en doctrin plenri, not /llo de 7;J62., en Koce( Jurídic(, "&&@, $, p3g.

"&5.

89 En el mi(mo (entido (e dico 1ue 7i bien el rt. ""5 bi( del ;9d. ;i!il (e re/iere l c(o del concur(o o 1uiebr del

!endedor, utori2ndo oponer el boleto l conjunto de creedore( 1ue con/ormn l m(, no (e d!ierte r29n lgun

1ue impid 1ue lo mi(mo pued ocurrir /rente l creedor embrgnte en un proce(o ejecuti!o. E( decir 1ue el mpro

1ue con/iere el rtículo citdo, re(ult oponible l creedor embrgnte en tnto 1ueden creditdo( lo( e0tremo( de l

norm y el crédito del comprdor (e nterior l del embrgnte. 7; >ueno( Aire(, /ebrero &%"&&$F. E+, "$%@$. 7i

bien el rt. ""5 bi( del ;9digo ;i!il (e re/iere l c(o de concur(o o 1uiebr del !endedor utori2ndo oponer el boleto

de compr!ent%(i e( de buen /e y ubiere bondo el 4P del precio% l con junto de creedore( 1ue con/ormn l

m(, no e0i(te r29n lgun 1ue impid 1ue lo mi(mo pued ocurrir /rente l creedor embrgnte en un mi(mo

proce(o ejecuti!o en tnto 1ueden creditdo( lo( e0tremo( de l norm y el crédito del comprdor (e nterior l

embrgnte 7; >ueno( Aire(, Junio 4# "&5@F. E+, "4"%4=#.

8 ;N;om., 7l + 4@=&, K'2, ;rlo( y otro ( Terceri de dominio en uto( ern3nde2, )mr c An/u(o, 7ntigo (

Ejec.


28/32

acciones contra su vendedor. /a publicidad posesoria o registral en consecuencia

serían determinantes para la soluci"n de la controversia. 2lgunas de estas

conclusiones son el resultado de la Primeras Gornadas de 6erec&o (ivil celebradasen Nendoza en 18*-8*.

9. Biblio(ra*a espec*ica consultada.'/%3:' ';3):. '/;)R3:3. /eformas ala ley 10!512 de propiedad (ori'ontal . Jev. de la


29/32

Knsolvencia KM (ongreso Aacional de 6erec&o (oncursal, 1' al 10 de Octubre

de '555, /a (umbre, ("rdoba, 2rgentina. #Domo KKK, pág. -01%

B%;'A':;) '/%3:'$ >. A.= +l oleto de compraventa inmoiliaria y suoponiilidad al concurso o &uiera del vendedor , //., 1-1$1'0.CHA'R'$ E8ctor, El concurso preventivo la quiebra, D. K, @s. 2s., 6epalma,18*'$18*8, pág. 9'+, n: +.$$ El boleto de compraventa frente al concurso del promitente de la enajenaci"n en

el 2nteproecto de le de concursos mercantiles, en Jevista del Aotario, n: 10.

CH:&4R'$ RoIana B., +l oleto de compraventa en el proyecto de unificaci"ncivil y comercial sancionado por la *ámara de :iputados; a3o 188-, )emanarioGurídico n: 15*1, Domo 0, pág. -58.

C4RR)'$ 'n(8lica= uevamente la oponiilidad del oleto de compraventa endoctrina plenaria, nota a fallo de )(GNza., en >Moces Gurídicas?, 1889, -, pág.

18*%.D'%%): @ /'3% A. '.= )a &uiera y la compraventa de inmueles , Jev. Gur.de @uenos 2ires, 1890. D4 C'AP4$ 'driana y &4R;)$ Roberto= +l art-culo 1185 is del *"digo*ivil. su ámito de aplicaci"n! >+l oleto de compraventa y la &uiera?, //, 18**$

6=**1.)%C;3 3(nacio y >:@):; &rancisco= *oncursos y &uieras! /eforma del r#gimen concursal! )ey 24!522, (ba. 188+, Ed, 2vocatus, pág. 1'.

&'R3:'$ >uan A.= *oncurso de empresas &ue venden departamentos enconstrucci"n, >algo más sore el art! 1185 is del *"digo *ivil?, J6(O. 18*'$*-,$$


30/32

/';;':6erec&o

(oncursal. Primeras Gornadas Aacionales?, @s. 2s., /erner, 18*5, pág. '+1 a '9+./4R):;)$ >avier 'rmando. reve glosa al fallo @Fonte aco

anotada, J6(O, 18*+$-*, )!)!, 1382H*H81!HH Derificaci"n de cr#ditos, @s. 2s., 1 ed., Ravalía, 18*'; - ed., 6epalma, 1880,

pág. 0'9 ss.

HH Derificaci"n del derec(o de otener escritura traslativa del dominio en la

&uiera, E.6., 155$808.A'R3':3 D) G3D'/ A .. +l poseedor en virtud del oleto de compraventa, )a )ey, t:1-*.A'R;3:)< D) P);R'


31/32

A4R):4 DB43% )) y L. ;)>)R3:'= lgo más y más allá de la jurisprudencia plenaria comercial o derec(o del comprador &ue otuvo tradici"n

del inmuele frente al emargante o concurso posterior , //, tT 11'-;A4%%); 3;RR'%P)$ >or(e y :4G)//3:4$ :orberto= )a oligaci"n deescriturar, Ediciones /a Jocca, @s.2s., 1880,

4R34:) &.= :emanda por incumplimiento de oleto de *ompraventa contra el vendedor fallido, en Jev. del (olegio de 2bogados de la Plata, a3o KM.

P)R)< 'ACE'%;)?3$ E8ctor y P)R)< B4RB4:$ 'ntonio= +&uitativas soluciones en un oportuno proyecto de ley >los ad&uirentes por oleto

de compraventa y los acreedores (ipotecarios, frente a la &uiera de la vendedora y deudora de los gravámenes? E6, +0$98+.

PR4:4$ Ricardo$ PR4:4$ >avier y PR4:4$ Aariano= +l destino del inmuele en los oletos de compraventa oponiles al concurso, Ponencia

presentada en el KK (ongreso Kberoamericano de la Knsolvencia KM (ongreso Aacional de 6erec&o (oncursal, Domo KKK, /a (umbre, ("rdoba, '555, pág.-08.

PR4G3:C3'/3$ Renzo, ratado de derec(o de &uiera, D. KK, @arcelona, 2FJ,18+8, pág. '89.

3:;':' &)RR)@R'$ &rancisco J '/B)R;3$ )d(ardo A. , *oncursos, D.K, @s. 2s., 2strea, 18*9$18**, pág. -+.

HH )os llamados oletos de compraventa de inmueles >art! 1185 is del *"digo*ivil y su incidencia en la ley de &uieras , separata de >2nales de la 2cademia

Aacional de 6erec&o (iencias )ociales de ("rdoba?, 189*.R'%P'//$ Ai(uel y A)D3C3$ Rub8n= Derificaci"n de cr#ditos, Ed. Guris,Josario, '555, pág. 1--%

R3G)R'$ >ulio C= oleto de compraventa y &uiera, // 18*+$(,00. *onflictoentre acreedor, emargante y poseedor con oleto de compraventa, E6 1+8$'09.R43;A':$ Eoracio= *onsecuencias de la imposiilidad de cumplir con laescrituraci"n del oleta de compraventa verificado en la &uiera, en J6(O,

18*1,98.HH +fectos jur-dicos de la &uiera sore los contratos preexistentes , ("rdoba $ @s.

2s., /erner, 18-, pág. 81.

HH +l oleto de compraventa y la &uiera, ponencia en >Primeras Gornadas

Aacionales de 6erec&o (omercial?, pág. 9.R4%%3$ Dante G., oleto de compraventa! /elaci"n entre el *"digo *ivil y la ley13!551 en materia de concurso o &uiera del vendedor! /eforma propuesta.;

)emanario Gurídico n: *0, Domo 90, pág. 1'+.

R43//4:$ 'dolo, rocedimiento para la declaraci"n de &uiera, Josario,Reus, 18*', pág. -5 -9.

HH /#gimen de *oncursos y Auieras! )ey 24!522, @s. 2s., Ed. 2strea, 188*, *edici"n, p. '10.

HH /eflexiones sore ciertos l-mites al reconocimiento, en la &uiera, del derec(o a

escriturar inmueles ad&uiridos por oleto, G2 188$K,188+.%'>M: >.G.= +l oleto de compraventa de inmueles, la reforma al *"digo *ivil y la &uiera del vendedor , E6,t'0,pág. 8'.


32/32

%';;'$ %alvatore, Enstituciones del derec(o de &uieras, trad. de Jodolfo O.

Documents

Boleto de Compraventa Quiebra Del Vended