CARLOS EDUARDO DE NDRADE AIA · Sem o registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis e sem provas do conhecimento do Condomínio da celebração do compromisso

CARLOS EDUARDO DE ANDRADE MAIA

Advogado, palestrante e parecerista;Professor de Dir. Civil, Prática Civil e Dir. do Consumidor em cursos preparatórios para a OAB e para Concursos Públicos;

Professor de Dir. Civil em cursos de pós graduação lato sensu; Professor da ESA – Escola Superior da Advocacia - Núcleos;

Professor de Direito Civil da FACCAMP; Coordenador do Curso de Especialização em Direito de Família

e Sucessões do Complexo Andreucci; Coordenador da Comissão OAB vai à Faculdade (Subseção

Tatuapé)Membro efetivo da Comissão de Dir. de Família da OAB/SP;

Membro efetivo da Comissão do Jovem Advogado da OAB/SP; Membro efetivo do IBDFAM;

Membro efetivo da Academia Brasileira de Direito Civil;Advogado do CREMESP nomeado para o biênio 2011/2013;

Especialista em Direito Civil pela FMU;Doutorando em Ciências Jurídicas e Sociais pela Universidad

del Museo Social Argentino (Buenos Aires); Coautor do livro Exame da OAB Unificado – 1ª Fase – Ed.

SaraivaCoautor do livro Passe em Concursos Públicos (Questões

Comentadas)–MP Estadual e Federal – Ed. SaraivaCoautor do livro Passe em Concursos Públicos (Manual de

Dicas)–MP Estadual e da União – Ed. Saraiva

DIREITOS REAIS

• Rol dos Direitos Reais previsto no CC (1.225,CC)

• - Propriedade - - - - - - - único sobre coisa PRÓPRIA

• - Superfície

• - Servidões

• - Usufruto

• - Uso

• - Habitação

• - Direito do promitente comprador

• - Penhor

• - Hipoteca

• - Anticrese

• - Concessão de uso especial para fins de moradia

• - Concessão de direito real de uso

• - Laje

GOZO

OU

FRUIÇÃO

GARANTIA

AQUISITIVOEXERCÍVEIS SOBRE COISA ALHEIA

DIREITO DE PROPRIEDADE

• Características dos Direitos Reais

• A palavra reais deriva de res, que significa COISA.

• Os direitos reais são, pois, direitos que incidem sobre coisasmóveis ou imóveis dotadas de valor econômico e comercializáveis

• OPONIBILIDADE ERGA OMNES: o titular do direito realpoderá insurgir-se contra qualquer pessoa que pretendamolestar o exercício de tal direito.

• O DIREITO DE SEQUELA OU JUS PERSEQUENDI: o direitoreal aderirá (impregnará) ao bem móvel ou imóvel e o“acompanhará” independentemente de para quem ou paraonde vá, permitindo ao seu titular que o exerçairrestritamente.

• Características dos Direitos Reais

• quando o direito recair sobre bem móvel somente haverá seuaperfeiçoamento mediante a tradição.

• Artigo 1.226, CC- Os direitos reais sobre coisas móveis, quandoconstituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só seadquirem com a TRADIÇÃO

• Se incidir sobre bem imóvel, para que se revista dos caracteresmencionados e, portanto, seja considerado direito real, seráindispensável o registro no Cartório de Registro deImóveis

• Artigo 1.227, CC- Os direitos reais sobre imóveis constituídos,ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com oREGISTRO no Cartório de Registro de Imóveis dos referidostítulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos nesteCódigo


• Fatores que compõem o Direito de Propriedade

• usar (jus utendi - usar o bem extraindo apenas o frutosindispensáveis à sobrevivência)

• gozar ou fruir (jus fruendi – extrair frutos)

• dispor (jus abutendi – alienar (latu sensu) a coisa ougravá-la com ônus real)

• reivindicar ou reaver (rei vindicatio – reivindicar o bemde quem quer que injustamente o possua ou detenha )


• AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

• Originária: NÃO HÁ que se falar em TRANSMISSIBILIDADE, pois oadquirente fará jus ao domínio contra a vontade do antigo titular, sendomister frisar que a propriedade, neste caso, será adquirida isenta dosvícios que eventualmente a maculavam.

• Derivada: haverá a TRANSMISSÃO do domínio de um titular paraoutro por meio do registro do título (imóveis) ou da tradição(móveis). Resulta de relação jurídica em que se evidencia amanifestação de vontade.

• Singular: ocorrerá quando o sujeito adquirir bem certo,individualizado, caso costumeiro em negócio inter vivos (comprae venda, dação em pagamento, etc.) e, excepcionalmente,possível em causa mortis (legado).

• Universal: a aquisição a título universal estabelece elo com o direitosucessório. O herdeiro receberá quinhão do patrimônio do morto,herdando direitos, deveres e obrigações.


FORMAS ORIGINÁRIAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

• Usucapião: Por meio da usucapião, também chamada deprescrição aquisitiva, o sujeito que exercer sobre certo bemposse mansa, pacífica e ininterrupta por certo prazo, comanimus domini (vontade de ser dono) e atendendo a outrosespecíficos pormenores, adquirirá o domínio do bem.

• Acessões: A palavra acessão significa aumento,acrescentamento. Decorre da lei e está atrelada à ideia deque tudo o que se incorporar a um imóvel por vontadehumana (artificial) ou força natural pertencerá ao seuproprietário que, por via originária, adquirirá a propriedadedo acréscimo. As acessões naturais aproveitam aos imóveisribeirinhos.


FORMAS ORIGINÁRIAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

ACESSÕES

NATURAIS OU FÍSICAS

• Formação de ilhas

• Aluvião

• Avulsão

• Álveo abandonado

INDUSTRIAIS OU

ARTIFICIAIS

• Construções

• Plantações


FORMAS DERIVADAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

• Registro do título aquisitivo

• Sucessão: De acordo com o princípio da saisine,aberta a sucessão, a herança transmite-seimediatamente aos herdeiros do morto.

• Artigo 1.784, CC- Aberta a sucessão, a herançatransmite-se, desde logo, aos herdeiroslegítimos e testamentários.


FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

• TÍTULOS registráveis (rol NÃO taxativo)

ESCRITURA PÚBLICA

• Compra e venda

• Doação

• Dação em pagamento

• Permuta

• Inventário (com partilha)

• Separação ou divórcio (com partilha)

INSTRUMENTO PARTICULAR

ART. 108, CC – VALOR

INFERIOR A 30 S.M.

• Compra e venda

• Doação

• Dação em pagamento

• Permuta

SENTENÇA • Ação de adjudicação compulsória

CARTAS

• Arrematação

• Adjudicação


CONTRATO SOCIAL • Integralização de capital

• AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL• Obs. DENTRE OUTRAS

• Tradição: entrega da coisa

• A tradição pode ser REAL, SIMBÓLICA ou FICTA

• REAL: transmissão FÍSICA da coisa

• SIMBÓLICA: gesto menos significativo é praticado com opropósito de se cumprir obrigação maior (ex. entrega daschaves de um apartamento ao comprador)

• FICTA: subdivide-se:

• constituto possessório: ocorre, v.g., quando um sujeito,proprietário de um bem, aliena-o ao adquirente e, em vezde transmitir a ele a posse, mantém-se na condição depossuidor direto em razão de outra relação contratual(locação ou comodato, p.ex.)

• traditio brevi manus: o sujeito era possuidor direto porconta de relação jurídica anterior (locação ou comodato,p.ex.) e adquiriu a propriedade do bem, passando a ser,além de titular do domínio, possuidor pleno, tendo emvista a percepção da posse indireta.


• Questões polêmicas• LEGITIMIDADE PASSIVA EM COBRANÇA DE CONDOMÍNIO

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedademediante o registro do título translativo no Registro deImóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, oalienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de açãoprópria, a decretação de invalidade do registro, e orespectivo cancelamento, o adquirente continua a serhavido como dono do imóvel.



“AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO.Unidade compromissada à venda em 05 de novembro de 1999.Cobrança de encargos gerados a partir do mês abril de 2007.Reconhecimento, por parte do condomínio, da transação doimóvel. Alteração do pólo passivo da ação para inclusão docompromissário vendedor. Responsabilidade peloadimplemento das despesas que deve ser atribuída aopromitente comprador. Recurso provido. (TJSP – AP.0261737-70.2007.8.26.0100. Rel. Des. Dimas RubensFonseca. 27ª Câmara de Direito Privado. Julg. 21/09/2010)”



“DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA -COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM

REGISTRO IMOBILIÁRIO - IRRELEVÂNCIA - CONJUNTO FÁTICOEVIDENCIANDO CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DATRANSAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. SENTENÇAREFORMADA - PROCESSO EXTINTO SEM JULGAMENTO DOMÉRITO. O fato gerador da obrigação é a utilização dos serviços efruição das coisas comuns, sendo responsável pelas despesascondominiais o titular do domínio OU o possuidor do imóvel queusufrui das benesses comuns. Havendo nos autos elementos queindicam a posse do imóvel pelos compromissários compradores e oinequívoco conhecimento da transação por parte do condomínio, ARESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS É DOOCUPANTE DO IMÓVEL, sendo irrelevante a falta de registrodo compromisso de compra e venda. Ilegitimidade passiva dosapelantes antes reconhecida. Agravo retido improvido. Acolhimento dapreliminar de ilegitimidade passiva. Extinção do processo com base noart. 267, VI, do CPC. Prejudicado parcialmente o recursodo condomínio, sendo provida a parte não alcançada pelaprejudicialidade. (TJSP – AP. 9239057-83.2003.8.26.0000. Rel. Des.Cristina Zucchi. 10ª Câmara do extinto 2º TAC. Julg. 14/04/2004)”



“DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA - PROCESSO JULGADOEXTINTO SEM DECISÃO DE MÉRITO - LEGITIMIDADE DE PARTENOVAMENTE APRECIADA EM SEGUNDA INSTÂNCIA - COMPROMISSO DECOMPRA E VENDA SEM REGISTRO - INEXISTÊNCIA DE PROVAS DOCONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA DE QUEMCONSTAR NO REGISTRO DE IMÓVEIS - COHAB - EXTINÇÃO AFASTADA -RECURSO PROVIDO. Sem o registro do compromisso de compra e vendano Cartório de Imóveis e sem provas do conhecimento do Condomínio dacelebração do compromisso de compra e venda e/ou da posse docompromissário-comprador, a ação de cobrança de despesas condominiaispode ser dirigida contra aquele em nome de quem está o imóvel registrado noOfício Imobiliário. Irrelevância da titularidade da Companhia Metropolitanade Habitação de São Paulo - COHAB, compromissária- vendedora. Preliminar

de ilegitimidade afastada. (TJSP – AP. 9211985-58.2002.8.26.0000. Rel.Des. Ferraz Felisardo. 3ª Câmara do Segundo Grupo (Extinto 2° TAC). Julg.17/02/2004)”



“AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXASCONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTECOMPRADOR - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83DO STJ. RECURSO IMPROVIDO. I. Na linha da orientação adotadapor este Tribunal, a responsabilidade pelas despesas decondomínio ante a existência de promessa de compra e venda,pode recair TANTO SOBRE O PROMITENTE COMPRADORQUANTO SOBRE O PROMISSÁRIO VENDEDOR, dependendo dascircunstâncias de cada caso concreto. Sob esse prisma, pois, aquestão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, érelevante para a aferição da responsabilidade por tais encargos. II.Agravo improvido. (AgRg no Ag 660.515/RJ, Rel. Ministro SIDNEIBENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2008, DJe23/09/2008)


• Questões polêmicas

• TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE VEÍCULOS

“BEM MÓVEL (Veículo automotor) - AÇÃO DE EMBARGOS DETERCEIRO - Na compra e venda de VEÍCULO a propriedade éadquirida com a MERA TRADIÇÃO do bem, ainda que nãoregistrada a transferência na repartição de trânsito, eainda que não pago o valor do preço - O embargante éverdadeiro proprietário do bem móvel descrito na inicial -Recurso provido.(TJSP – AP. 996075008. Rel. Des. AntonioBenedito Ribeiro Pinto. 25ª Câmara de Direito Privado. Julg.30/10/2008)”


• Questões polêmicas• TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE VEÍCULOS

“PROCESSUAL CIVIL. Pretensão ao reconhecimento da deserção dorecurso. O autor apresentou demonstrativo dos rendimentos pagos pelaPrevidência Social. O documento levou o D. Magistrado a deferir o benefício.Cabia à ré demonstrar a suficiência de recursos para o pagamento dascustas do processo, o que não ocorreu. Assim, diante da concessão daassistência judiciária gratuita, a deserção do recurso não pode serreconhecida. Preliminar afastada. BEM MÓVEL. Ação de substituição devontade julgada improcedente. Pedido do autor para que a sentençaproduza o mesmo efeito do contrato cumprido, condenando a ré a assinar odocumento único de transferência do automóvel adquirido, viabilizando,assim, a transferência da propriedade do veículo perante o Departamentode Trânsito. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE QUE SE FAZPELA TRADIÇÃO. Autor que, ao adquirir o veículo que o réu alienou aterceiro, sub-rogou-se no direito de exigir do proprietário originário atransferência da propriedade. Os efeitos do desfazimento do negócioanterior não podem alcançar o adquirente de boa-fé. Sentença quecomporta reforma para que o pedido do autor seja julgado procedente,condenando o réu a emitir a referida declaração de vontade, sob pena demulta diária. Caso a obrigação não seja cumprida, a decisão, após otrânsito em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.Recurso provido para este fim. (TJSP – AP. 0013027-46.2009.8.26.0451.Rel. Des. Antonio Benedito Ribeiro Pinto. 26ª Câmara de Direito Privado.Julg. 13/04/2011)”


• Questões polêmicas

• TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE VEÍCULOS

“ACIDENTE DE TRÂNSITO - VEÍCULO ALIENADO EM DATAANTERIOR AO ACIDENTE - RESPONSABILIDADE DOCOMPRADOR - ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA -RECURSO IMPROVIDO. A transferência do domínio de bemmóvel opera-se pela simples tradição, traduzindo-se asprovidências junto à repartição de trânsito mero expedienteadministrativo que não interfere no negócio jurídico (TJSP –AP. 9109604-30.2006.8.26.0000 . Rel. Des. Renato Sartorelli.26ª Câmara do Terceiro Grupo. Julg. 23/04/2007)”



“EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA SOBRE VEÍCULO ALIENADO.AUSÊNCIA DE REGISTRO DE TRANSFERÊNCIA PERANTE ODETRAN. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE VALIDADE EMRELAÇÃO A TERCEIROS. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO DA LEI DEREGISTROS PÚBLICOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. I- O Tribunal de origem afastou o registro no Detran como únicaprova de propriedade do veículo, nada aduzindo a respeito do art.129, 7º, da Lei 6.015/73, tido como violado, que dispõe acerca danecessidade de registro da venda de veículos no cartório deRegistro de Títulos e Documentos para validade contra terceiros.Incidência das súmulas 282 e 356 do STF. II - Ademais, já sedecidiu nesta Corte que: "O fato de não ter sido realizada atransferência de propriedade do automóvel autuado juntoao DETRAN não obsta que a prova da alienação se faça poroutros meios"(REsp 599620/RS, 1ª T., Min. Luiz Fux, DJ de17.05.2004). Precedente: REsp nº 961.969/RS, Rel. Min. TEORIALBINO ZAVASCKI, DJe de 01/09/2008. III - Agravo Regimentalimprovido. (AgRg no REsp 1051456/BA, Rel. Ministro FRANCISCOFALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/10/2008, DJe10/11/2008)



“PENAL. APROPRIAÇÃO INDÉBITA. PROVA DA PROPRIEDADEE DA BOA-FÉ DA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO. REGISTRO DEVEÍCULOS. INQUÉRITO POLICIAL. ARQUIVAMENTO. - Atranscrição do registro do veículo no órgão públicocompetente não consubstancia prova inequívoca dapropriedade do bem, mas mero trâmite burocrático quenem sempre é efetivado no momento em que o contrato decompra e venda é efetivado, mediante a entrega do bem aocomprador de boa-fé, mediante simples tradição. - Apreendidoveículo por autoridade policial tendo em vista notícia de crimede apropriação indébita, sua restituição é de rigor quandoarquivado o inquérito. - Recurso ordinário provido. Segurançaconcedida. (RMS 8.836/SP, Rel. Ministro VICENTE LEAL,SEXTA TURMA, julgado em 01/07/1998, DJ 08/09/1998, p.121)”


• O que ajuizar?

• Imissão na posse

ou

•Reivindicatória


• Distinções e semelhanças

• Imissão na posse

• Busca-se à posse sem que antes tenha sidoexercida

• Reivindicatória

• Aspira-se à retomada da propriedade ou da posse de quem a detém injustamente

• Ambas têm natureza petitória!


• Direito de vizinhança

• Ação de dano infecto

• Uso nocivo da propriedade

• Apiário em zona urbana

• Prostituição em condomínio

• Operação de máquinas com barulho exorbitante

• ONG de proteção a animais sem higiene

• Obra que gera dano

• Armazenamento inadequado de combustíveis

• Poluição sonora (bares, baladas, sinos de igreja etc)

• Rituais religiosos em casa


Muito Obrigado!

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