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UNIVERSIDADE TUIUTI DO PARANÁ

EDILAINE MAIA DO NASCIMENTO

CLÁUSULAS ABUSIVAS EM CONTRATO DE

CORRETAGEM DE IMÓVEIS A LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR E DO CÓDIGO CIVIL.

CURITIBA

2016

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EDILAINE MAIA DO NASCIMENTO

CLÁUSULAS ABUSIVAS EM CONTRATO DE

CORRETAGEM DE IMÓVEIS A LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR E DO CÓDIGO CIVIL.

Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade de Ciências Jurídicas da Universidade Tuiuti do Paraná como requisito parcial para obtenção do título de Bacharel em Direito. Orientador: Prof.º Geórgia Sabbag Malucelli Niederheitmann

CURITIBA

2016

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TERMO DE APROVAÇÃO

EDILAINE MAIA DO NASCIMENTO

CLÁUSULAS ABUSIVAS EM CONTRATO DE CORRETAGEM DE

IMÓVEIS A LUZ DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E D O CÓDIGO

CIVIL.

Esta monografia foi julgada e aprovada para a obtenção de título de Bacharel no

Curso de Bacharelado em Direito da Universidade Tuiuti do Paraná.

Aprovada em ______ de ________________ de 2016.

BANCA EXAMINADORA:

________________________________________________________ Orientador: Prof.º Geórgia Sabbag Malucelli Niederheitmann

________________________________________________________ Professor:

________________________________________________________ Professor:

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Dedico esse trabalho primeiramente a

minha Mãe Eroni (em memória), meu pai

João, aos meus irmãos Douglas e

Gislaine, ao meu namorado Yury, a Dra

Geni, aos meus familiares, amigos, e

todos aqueles que direta ou indiretamente

contribuíram para o meu sucesso, e,

principalmente a todos os professores que

foram durante todo esse período nossos

mestres, buscando sempre nos ensinar e

transmitir tudo aquilo que sabemos hoje

sobre a nossa profissão.

5

AGRADECIMENTO

É difícil neste momento encontrar formas de agradecer a todas aquelas

pessoas que de algum modo me apoiou, e, me incentivou seguir em frente nos

momentos mais apreensivos, e, nos momentos mais gratificantes de minha vida

durante toda essa trajetória, em razão disto, primeiramente venho agradecer de

coração a todas estas pessoas que conhecidas ou não, fizeram parte de cada fase

que me encontro hoje, e que de maneira ou outra será sem dúvida inesquecível.

Agradeço a Deus por ter me proporcionado mais um sonho realizado, por ter

me dado saúde, paciência, dedicação e muita coragem de seguir em frente durante

toda esta trajetória para estar aqui hoje presente. Agradeço ao meu namorado Yury

pela paciência, compreensão e incentivo para que pudesse alcançar todos os meus

objetivos. Ao meu Pai João, e Minha Mãe Eroni (em memória) que infelizmente não

pode estar presente nesse plano, mas que esteve presente em toda minha trajetória

até aqui me apoiando e me mostrando o caminho certo, me dando força quando na

verdade eu queria desistir, agradeço imensamente a esses dois pela determinação e

luta durante toda a minha formação, e, por sempre estarem ao meu lado me

amparando em todos os momentos.

Agradeço ainda, a minha amiga Sheila que me acompanhou desde o início

da faculdade e me deu força em todos os momentos de dificuldade, a Dra Geni pela

oportunidade e confiança e a todos os professores que durante todos esses

períodos desempenharam, ministraram as aulas sempre com toda a dedicação

conhecimento, assim como acreditaram em um sonho que agora vem a ser de todos

nós. Agradeço especialmente à minha Professora e orientadora Geórgia Sabbag

Malucelli Niederheitmann, que sempre me incentivou a melhorar, oferecendo a sua

preciosa colaboração para a efetiva concretização deste trabalho, buscando sempre

me mostrar e dar o caminho de todas as obras científicas, me oferecendo toda a sua

dedicação, prontidão e competência na qual conduz a sua profissão, qual vem me

servir como grande influência e espelho profissional.

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“ Posso não concordar com nada do que

dizes, mas lutarei até o fim pelo direito de dizê-lo."

Voltaire.

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RESUMO

O Presente estudo tratará acerca das nulidades de Cláusulas Contratuais em Contratos de Corretagem de Imóveis, face o Código de Defesa do Consumidor. Todas as formas de negociações realizadas através de um contrato possuem características muito especificas, tanto é que quando falamos em contratos de corretagem de imóveis é impossível deixar de abranger ao estudo as suas cláusulas abusivas, pois na maioria das vezes determinada construtora ou imobiliária formatam seus contratos sem nenhuma consonância com o Código de Defesa do Consumidor, pois estes consumidores muitas vezes acabam arcando com encargos que não seria de responsabilidade dele. A presente pesquisa teve como finalidade a busca de maneira direta e objetiva de analisar as questões relacionadas às cláusulas abusivas no contrato de corretagem de imóveis, com o intuito de interpretar o respectivo estudo baseando através do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, assim como, buscará interpretar e discutir todos os problemas atualmente levantados, com o objetivo de propor soluções modestamente acadêmicas. Para tanto, foi buscado se basear através de pesquisas bibliográficas ampla, observando de maneira geral obras, doutrinas, artigos, revistas e demais fontes que venha a fundamentar a pesquisa cientifica de forma consistente.

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SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ..................................................................................................10

2. DOS CONTRATOS ...........................................................................................11

2.1. Conceito ..................................................................................................11

2.2. Parte Histórica ........................................................................................12

2.3. Função social do contrato .......................................................................14

2.4. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nos contratos .....16

2.5. Condição de validade e seus requisitos ..................................................17

3. OS PRINCIPIOS FUNDAMENTAIS DO CONTRATO ......... ..............................22

3.1. Princípio da autonomia da vontade .........................................................22

3.2. Princípio da supremacia da ordem pública .............................................24

3.3. Princípio do consensualismo....................................................................25

3.4. Princípio da relatividade dos efeitos do contrato .....................................26

3.5. Princípio da obrigatoriedade dos contratos .............................................27

3.6. Princípio da onerosidade excessiva dos contratos e sua revisão ..........27

3.7. Princípio da Boa-fé ..................................................................................29

3.7.1. Princípio da Boa-fé objetiva ................................................................29

3.7.2. Princípio da Boa-fé subjetiva ..............................................................30

3.8. Princípio da probidade ............................................................................31

4. DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE ....................................................................32

5. DOS CONTRATOS DE CORRETAGEM .................... ......................................36

5.1. Conceito ..................................................................................................36

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5.2. Natureza jurídica ......................................................................................38

5.3. Origem .....................................................................................................40

5.4. Características .........................................................................................41

5.5. Dos Direitos do Corretor ..........................................................................42

5.6. Deveres do Corretor ................................................................................45

5.7. Da remuneração do Corretor ...................................................................47

5.8. Da responsabilidade Civil do Corretor perante o Código de Defesa do

Consumidor ..............................................................................................49

6. CLÁUSULAS ABUSIVAS NO CONTRATO DE CORRETAGEM ... ..................52

6.1. Conceito ...................................................................................................52

6.2. Características .........................................................................................54

6.3. Proibição das cláusulas abusivas ............................................................55

6.4. Clausulas identificadas pela jurisprudência .............................................56

7. DA REVISÃO CONTRATUAL .......................... ..................................................58

7.1. Da Possibilidade de Modificação do Conteúdo .......................................58

8. DA AUTORIZAÇÃO EXCEPCIONAL DE MODIFICAÇÃO DAS CL ÁUSULAS.60

9. CONCLUSÃO....................................... .............................................................. 62

10. BIBLIOGRAFIA .................................. ............................................................... 64

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1. INTRODUÇÃO

No presente estudo, serão analisados os contratos de corretagem de

imóveis, bem como as cláusulas abusivas que são estipuladas e a efetiva aplicação

de doutrina, jurisprudência e legislação para a anulação das respectivas cláusulas.

Para tanto, será analisada a evolução dos contratos, espécies, efeitos,

legitimidade e todos os instrumentos de negociação realizados até a fase que houve

a necessidade de se adequar as necessidades socioeconômicas de ambos os

contraentes de determinado contrato.

Será ainda elaborado um breve estudo da maneira acerca dos contratos, em

especial em relação a cláusula de corretagem que, para alguns, vem a ser

considerada abusiva, por serem consideradas cláusulas que são impostas ao

contratante, sem o efetivo consentimento, considerando que foi um serviço

contratado pela própria construtora e/ou imobiliária.

Desta forma, além de discutir e realizar um breve estudo a este instituto,

serão destacadas as vantagens, desvantagens e o impacto que isso pode trazer

para os contraentes, através do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, uma vez que o estudo será realizado sob o enfoque das cláusulas

abusivas, inevitavelmente será dado ênfase ao tratamento que a própria lei 8.078/90

nos oferece, além das próprias decisões jurisprudenciais já pacificadas no judiciário

brasileiro.

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2. DOS CONTRATOS

2.1. Conceito

O contrato é considerado um dos principais institutos do Direito, pois é

através dele que se contrai grande parte das obrigações nascidas a partir de um

negócio jurídico, pois, ele passa a ter existência conforme a vontade manifestada de

ambas as partes e possui natureza bilateral ou plurilateral, conforme sua efetiva

formação.

De maneira geral, o contrato tem como principal intuito o de regulamentar

toda e qualquer relação que venha ser exercida por particulares, pois, quando

elaborado os respectivos documentos, caberá às partes acordarem sobre ser

referida obrigação de um para com o outro.

Conforme o entendimento de Carlos Roberto Gonçalves:

O contrato é a mais comum e a mais importante fonte de obrigação, devido às suas múltiplas formas e inúmeras repercussões no mundo jurídico. Fonte de obrigação é o fato que lhe dá origem. (GONÇALVES, 2015, p. 21).

Considerado que o contrato faz lei entre as partes, conforme disposição

exarada em legislação, pois, nada mais é que um acordo firmado entre as partes

que possuem uma mesma vontade, ele atua de respectivo modo que pode através

dele ser constituído, modificado e extinguido qualquer que seja a relação jurídica

contraída.

Ainda no entendimento de Carlos Roberto Gonçalves:

O contrato é uma espécie de negócio jurídico que depende, para a sua formação, da participação de pelo menos duas partes. É, portanto, negócio jurídico bilateral ou plurilateral. Com efeito, distinguem-se, na teoria dos negócios jurídicos, os unilaterais, que se aperfeiçoam pela manifestação de vontade de apenas uma das partes, e os bilaterais, que resultam de uma composição de interesses. (GONÇALVES, 2015, p. 21).

Podemos nos referir que determinado instituto possui dois elementos

essenciais para que passe devidamente surtir seus efeitos, quais sejam o elemento

estrutural e funcional.

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O elemento estrutural é aquele que demanda da respectiva vontade de

ambas as partes, tratando especificamente de um negócio jurídico bilateral, ao

passo que é necessário a fusão de duas vontades contrapostas.

Por exemplo, um contrato de compra e venda, onde um dos contraentes

possui a efetiva vontade de comprar determinado bem ou coisa, ao passo que o

outro, busca se desfazer e vender para outrem possuindo assim ambos uma

vontade contraposta.

Para Maria Helena Diniz:

O estrutural, isto é, a alteridade, pois o contrato, como negócio jurídico bilateral (ou plurilateral – p.ex., sociedade com vários sócios), requer a fusão de duas ou mais vontades contrapostas. Realmente, o contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, e não a soma de dois ou mais negócios unilaterais. (DINIZ, 2015, p. 32-33)

O elemento funcional demanda de uma harmonização das vontades e

interesse das partes contratantes, de forma que busca efetivamente a modificação

dos interesses de ambas as partes, de forma que todas elas vão se solvendo

igualmente.

Ainda:

O funcional, ou seja, a composição de interesses contrapostos, mas harmonizáveis, entre as partes, constituindo, modificando e solvendo direitos e obrigações da área econômica. Isto é sim ante a função econômico-social do contrato, que constitui razão determinante de sua tutela jurídica. (DINIZ, 2015, p. 34)

Assim, podemos dizer que o contrato nada mais é que um acordo de

vontade entre duas pessoas distintas, que possuem vontades e objetivos pré-

determinados, além, é claro, de produzir todos os efeitos que vieram ambos a firmar,

de modo que seja verificada toda e qualquer vedação legal disposta no nosso

ordenamento jurídico, de forma que tal negócio jurídico não acabe sendo mais

oneroso para um dos contratantes que para outro, buscando assim, o efetivo

cumprimento de sua respectiva função social.

2.2. Parte Histórica

A idéia e conceito dos contratos, surgiu no Direito Romano e era

considerado um pacto entre as partes, o que efetivamente distingue do conceito até

os dias de hoje.

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No Direito Romano, o contrato era considerado uma das espécies que foram

efetivamente idealizadas no calor da revolução de 1789, na revolução francesa, ao

passo que foi constituído com o intuito de ser utilizado como um instrumento para a

aquisição de propriedades.

Era utilizado como um método de garantia da vontade dos burgueses para

as classes dos proletariados, pois, para adquirir determinada propriedade, era

indispensável que houvesse a vontade de ambas as partes e, para isso, era

necessária uma segurança eficaz para a parte mais vulnerável.

Muito tempo depois, com a elaboração do Código Civil Alemão, o contrato

enfim passou a ser considerado como um negócio jurídico, no qual visava

exclusivamente não somente a transferência da propriedade, mas também a efetiva

garantia para a parte contratante, forma essa que funciona até os dias de hoje.

O contrato, via de regra, possui sua distinção do próprio brocado latino

“Pacta Sun Servanda”, ou seja, o contrato faz lei entre as partes. Desta forma,

podemos dizer que a ideia de o contrato atualmente trazer como predominância a

autonomia da vontade, ou seja, em que as partes discutem livremente suas

condições, devemos ao Código Francês e Alemão, pois, foi graças a ele que o

contrato passou a representar uma grande parcela do mundo negocial.

Neste sentido Carlos Roberto Gonçalves afirma:

A idéia de um contrato com predominância da autonomia da vontade, em que as partes discutem livremente as suas condições em situação de igualdade, deve-se aos conceitos traçados para o contrato nos Códigos francês e alemão. Entretanto, essa espécie de contrato, essencialmente privado e paritário, representa hodiernamente uma pequena parcela do mundo negocial. Os contratos em geral são celebrados com a pessoa jurídica, com empresa, com os grandes capitalistas e com o Estado. (GONÇALVES, 2015, p. 24)

Podemos dizer que o contrato teve sua constituição em decorrência da

necessidade de buscar uma melhor organização para o convívio social, de modo

que a sociedade pudesse gerir os bens e riquezas com uma maior segurança.

Por volta do século XIX, os contratos eram constituídos em decorrência da

própria vontade das partes, pois esse foi um período em que o Direito estava

vivenciando uma fase do voluntarismo, cuja função era exclusivamente de as leis

protegerem a vontade pretendida e contratada pelos oras contratantes, vez que

gerava uma maior preocupação quanto a igualdade e liberdade de cada um dos

indivíduos, que na maioria das vezes tinham suas vontades esquecidas.

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Em uma clássica teoria dos contratos, apenas a vontade era considerada um

principal fator para a negociação, pois o Estado era ausente e não possuía nenhum

poder de influenciar a vontade das partes.

2.3. Função social do contrato

Com a promulgação do Código Civil de 2002 o contrato perdeu a concepção

individualista que possuía e passou a ter como fonte o princípio da socialidade,

passando a visualizar os negócios jurídicos conforme viessem trazendo um valor

coletivo para toda a sociedade.

Assim Carlos Roberto Gonçalves faz as seguintes referências acerca da

função social do contrato:

O Código Civil de 2002 procurou afastar-se das concepções individualistas que nortearam o diploma anterior para seguir orientação compatível com a socialização do direito contemporâneo. O princípio da socialidade por ele adotado reflete a prevalência dos valores coletivos sobre os individuais, sem perda, porem, do valor fundamental da pessoa humana. (GONÇALVES, 2015, p. 24)

Com a vigência do Código Civil, a função social passou a ser uma das

características mais marcantes do contrato, pois possui a função de garantir e

proteger todos os direitos e deveres da pessoa humana. Desta forma, podemos

dizer que a função social do contrato é um preceito basilar da Teoria Natural do

Contrato.

A Constituição Federal dispõe em seu artigo 5º, incisos XXII e XXIII, que

obrigatoriamente a propriedade deverá atender a função social, de forma que

automaticamente tal preceito se estendera aos contratos, uma vez que para adquirir

determinada propriedade, este é o documento que se vale para resguardar direitos

aos contratantes. No mesmo sentido o Código Civil salientou e reafirmou em sua

disposição do artigo 421:

Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Se olharmos na visão do Código Civil de 1916, veremos que o adimplemento

de referidos contratos e/ou pactos eram realizados de acordo com um entendimento

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de que somente seria exigível a aqueles casos em que se derivavam de respectiva

categoria jurídica, ou seja, quando aquilo que fosse exigível não se vinculasse a

determinado acordo de vontade.

Considerando que um contrato deve evidentemente corresponder ao

interesse das partes, bem como corresponder a livre iniciativa, conforme legislada

em ordenamento jurídico, devemos dizer que naturalmente deverá ser atribuído a

função social, pois, para que ele seja especificamente adimplido deverá concluir sua

função de modo que traga e forneça benefícios a ambos os contratantes

relacionados, visando então sanar um passível conflito junto ao interesse público.

Deve-se salientar, ainda, que nossa Carta Magna, em seu artigo 173,

parágrafo 4, institui que jamais se admitirá, qualquer que seja o negócio jurídico, que

venha a abusar do poder econômico, pois visa a extinção de um monopólio

mercantil, pois somente assim é possível estimular os aumentos de concorrência.

Ainda na visão de Carlos Roberto Gonçalves:

É possível afirmar que o atendimento à função social pode ser enfocado sob dois aspectos: um individual, relativo aos contratantes, que se valem do contrato para satisfazer seus interesses próprios, e outro, público, que é o interesse da coletividade sobre o contrato. Nesta medida, a função social do contrato somente estará cumprida quando a sua finalidade – distribuição de riquezas – for atingida de forma justa, ou seja, quando o contrato representar uma fonte de equilíbrio social. (GONÇALVES, 2015, p. 26)

Desta forma, podemos dizer que em um contrato, levando em consideração

a função social e também face ao ordenamento jurídico, é possível verificar 3 (três)

correntes, a primeira sendo aquela que visa dar uma maior relevância aos interesses

individuais, a segunda que dá preferência aos valores coletivos da sociedade de um

modo geral, e a terceira como aquela que busca sempre promover a “socialização

dos contratos”. Assim, podemos dizer que todas elas visam efetivamente dar uma

maior relevância aos interesses individuais, de maneira que daria ênfase ao

interesse coletivo, para que então o contrato pudesse assumir determinada posição

que o colocasse na condição de cláusulas que trouxessem respectivas soluções

equitativas, como a adotada no Código Civil de 2002.

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2.4. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumid or nos contratos

O Código de Defesa do Consumidor entrou em vigor em meados de 1991,

pois a própria Constituição Federal o induziu a vir a ser legislado conforme

disposição do artigo 5, inciso XXXII, que dispõe que o “Estado promoverá na forma

da lei, a defesa do consumidor”.

Assim, podemos dizer que o Código de Defesa do Consumidor foi

elaborado, com o intuito de trazer para todas as relações de consumo pré-

estabelecidas, uma segurança maior, passando a oferecer para os contratantes um

conjunto de normas que visam efetivamente a proteção dos contraentes, bem como

servir como a base de todo e qualquer negócio jurídico realizado, o consequente

contrato acordado entre as partes.

Conforme entendimento de Carlos Roberto Gonçalves:

Com a evolução das relações sociais e o surgimento do consumo em massa, bem como dos conglomerados econômicos, os princípios tradicionais da nossa legislação privada já não bastavam para reger as relações humanas sob determinados aspectos. E, nesse contexto, surgiu o Código de Defesa do Consumidor atendendo a princípio constitucional relacionado a ordem econômica. Partindo da premissa básica de que o consumidor é a parte mais vulnerável das relações de consumo, o Código pretende restabelecer o equilíbrio entre os protagonistas de tais relações. Assim, declara expressamente o art. 1º que o Código estabelece normas de proteção e defesa do consumidor, acrescentando serem tais normas de ordem pública e de interesse social. (GONÇALVES, 2015, p. 30)

Ao entrar em vigor junto ao nosso ordenamento, ele veio inovando todos os

ramos do direito, pois acabou por complementar todos os princípios existentes que

já não eram suficientes para todas as relações de consumo.

Para dizermos que o Código de Defesa do Consumidor poderá vir a ser

aplicado aos contratos, não podemos deixar de observar que a parte mais vulnerável

de qualquer negócio realizado é o próprio consumidor, ou seja, aquele que adquire

determinado produto ou bem para destinação final, pois, a principal finalidade de tal

norma é basicamente equilibrar ambas as partes, para que nenhuma ou outra venha

a ser a parte mais onerada, de forma que ambos tenham uma onerosidade

proporcional ao outro.

Podemos dizer que todas aquelas normas que estavam presentes no Código

Civil de 1916, que tratavam especificamente das relações de consumo, eram

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consideradas meras leis esparsas, que vinham perdendo a sua função em

detrimento de uma não aplicabilidade aos casos. Em virtude disso, o Código de

Defesa do Consumidor foi elaborado com a finalidade de regulamentar tais relações

através de um número maior de princípios e normas que visassem a igualdade e

isonomia das partes, no caso, o consumidor, a parte mais vulnerável da relação de

consumo e o fornecedor.

O Código do Consumidor estabeleceu princípios gerais de proteção que, pela amplitude, passaram a ser aplicados também aos contratos em geral, mesmo que não envolvam relação de consumo. Destacam-se o princípio geral da boa-fé (art. 51, IV), da obrigatoriedade da proposta (art. 51, VIII), da intangibilidade das convenções (art. 51, X, XI, XIII). No capítulo concernente às cláusulas abusivas, o referido diploma introduziu os princípios tradicionais da lesão nos contratos (art. 51, IV e §1º) e da onerosidade excessiva (art. 51, §1º, III). (GONÇALVES, 2015, p. 3)

O CDC veio em seu contexto estabelecer vários princípios que possuem

como finalidade a proteção, assim, não teria como vislumbrar uma efetiva proteção

se estas não se aplicassem aos contratos, pois em qualquer relação jurídica existem

duas partes com vontades convergentes e um contrato, havendo grande

probabilidade de se ter uma das partes em desvantagem e prejudicada.

Para tanto, o Código de Defesa do Consumidor passou a ser aplicado nos

contratos de maneira geral, uma vez que ele mesmo traz em seu escopo um lastro

entendimento de que é obrigatório o princípio da boa-fé de determinada proposta na

relação de consumo.

Cabe salientar que a efetiva aplicação do CDC não possui uma natureza

objetiva, mas sim subjetiva, pois é necessário ter em seu pólo de negociação um

fornecedor, bem como um consumidor nas tratativas para a contratação de uma

prestação de serviços ou de compra de determinado bem ou produto.

2.5. Condição de validade e requisitos dos Contratos

Todo e qualquer negócio jurídico, para que tenha validade, é indispensável

que observe todos os requisitos legais. Assim, para que um contrato venha a ser

plenamente válido, é necessário que siga as normativas disposta no artigo 104 do

Código Civil:

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Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - Agente capaz; II - Objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei..

Desta forma, podemos dizer que para o respectivo negócio jurídico vir a

produzir os efeitos esperados, é necessário que venha a ser válido e que exista a

possibilidade de se ter a flexibilidade de modificação, alteração ou extinção dos

direitos.

Cabe observar que se não houver a presença de todos os requisitos

supramencionados acima, este ato poderá ser declarado nulo, ou seja, será inválido,

vez que não haverá possibilidade de produzir qualquer que seja o efeito.

Após essa breve síntese, de que o contrato de maneira geral nada mais é do

que um acordo de vontades entre duas ou mais pessoas que possuam plena

capacidade, que evidentemente visam adquirir, modificar ou extinguir determinado

objeto licito, pela forma prescrita em lei, devemos salientar ainda que para a devida

existência de tal negócio, esses requisitos obrigatórios poderão ser subdivididos em

duas espécies distintas, quais sejam, requisitos subjetivos e objetivos.

Quando falamos dos requisitos subjetivos, devemos obrigatoriamente

lembrar que estes basicamente consistem nos seguintes:

a) Capacidade genérica — A capacidade genérica dos contratantes (que podem ser duas ou mais pessoas, visto constituir o contrato um negócio jurídico bilateral ou plurilateral) é o primeiro elemento ou condição subjetiva de ordem geral para a validade dos contratos. Estes serão nulos (CC, art. 166, I) ou anuláveis (art. 171,I), se a incapacidade, absoluta ou relativa, não for suprida pela representação ou pela assistência (CC, arts. 1.634, V, 1.747, I, e 1.781). A capacidade exigida nada mais é do que a capacidade de agir em geral, que pode inexistir em razão da menoridade, da falta do necessário discernimento ou de causa transitória (CC, art. 3º), ou ser reduzida nas hipóteses mencionadas no art. 4º do Código Civil (menoridade relativa, embriaguez habitual, dependência de tóxicos, discernimento reduzido, prodigalidade). No tocante às pessoas jurídicas exige-se a intervenção de quem os seus estatutos indicarem para representá-las ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente. b) Aptidão específica para contratar — Além da capacidade geral, exige a lei a especial para contratar. Algumas vezes, para celebrar certos contratos, requer-se uma capacidade especial, mais intensa que a normal, como ocorre na doação, na transação, na alienação onerosa, que exigem a capacidade ou poder de disposição das coisas ou dos direitos que são objeto do contrato. Outras vezes, embora o agente não seja um incapaz, genericamente, deve exibir a outorga uxória (para alienar bem imóvel, p. ex.: CC, arts. 1.647, 1.649 e 1.650) ou o consentimento dos descendentes e do cônjuge do alienante (para a venda a outros descendentes: art. 496).

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Essas hipóteses não dizem respeito propriamente à capacidade geral, mas à falta de legitimação ou impedimentos para a realização de certos negócios. A capacidade de contratar deve existir no momento da declaração de vontade do contratante. c) Consentimento — O requisito de ordem especial, próprio dos contratos, é o consentimento recíproco ou acordo de vontades. Deve abranger os seus três aspectos: c1) acordo sobre a existência e natureza do contrato (se um dos contratantes quer aceitar uma doação e o outro quer vender, contrato não há); c2) acordo sobre o objeto do contrato; e c3) acordo sobre as cláusulas que o compõem (se a divergência recai sobre ponto substancial, não poderá ter eficácia o contrato). (Em: < http://www.civilize-se.com/2013/08/requisitos-de-validade-do-contrato-no-direito-civil.html#.V2be7Y-cHIV >. Acesso em 19 jun. 2016).

Já em se tratando dos requisitos objetivos deve-se analisar:

a) Licitude de seu objeto – Objeto lícito é o que não atenta contra a lei, a moral ou os bons costumes. Objeto imediato do negócio é sempre uma conduta humana e se denomina prestação: dar, fazer ou não fazer, Objeto mediato são os bens ou prestações sobre os quais incide a relação obrigacional. Quando o objeto jurídico do contrato é imoral, os tribunais por vezes aplicam o princípio de direito de que ninguém pode valer-se da própria torpeza (nemo auditur propriam turoitudinem allegans). Tal princípio é aplicado pelo legislador, por exemplo, no art. 150 do Código Civil, que reprime o dolo ou a torpeza bilateral, e no art. 833, que nega direito à repetição do pagamento feito para obter fim ilícito, imoral, ou proibido por lei. Impedem eles que as pessoas participantes de um contrato imoral sejam ouvidas em juízo. b) Possibilidade física ou jurídica do objeto — O objeto deve ser, também, possível. Quando impossível, o negócio é nulo (CC, art. 166, II). A impossibilidade do objeto pode ser física ou jurídica. Impossibilidade física é a que emana das leis físicas ou naturais. Deve ser absoluta, isto é, alcançar a todos, indistintamente, como, por exemplo, a que impede o cumprimento da obrigação de tocar a Lua com a ponta dos dedos, sem tirar os pés da Terra. A relativa , que atinge o devedor mas não outras pessoas, não constitui obstáculo ao negócio jurídico, como proclama o art. 106 do Código Civil. Ocorre impossibilidade jurídica do objeto quando o ordenamento jurídico proíbe, expressamente, negócios a respeito de determinado bem, como a herança de pessoa viva (CC, art. 426), de alguns bens fora do comércio, como os gravados com a cláusula de inalienabilidade etc. A ilicitude do objeto é mais ampla, pois abrange os contrários à moral e aos bons costumes. c) Determinação de seu objeto — O objeto do negócio jurídico deve ser, igualmente, determinado ou determinável (indeterminado relativamente ou suscetível de determinação no momento da execução). Admite-se, assim, a venda de coisa incerta, indicada ao menos pelo gênero e pela quantidade (CC, art. 243), que será determinada pela escolha, bem como a venda alternativa, cuja indeterminação cessa com a concentração (CC, art. 252). Embora não mencionado expressamente na lei, a doutrina exige outro requisito objetivo de validade dos contratos: o objeto do contrato deve ter algum valor econômico . Um grão de areia, por exemplo, não interessa ao mundo jurídico, por não ser suscetível de apreciação econômica. A sua venda, por não representar nenhum valor, é indiferente ao direito, pois tão irrisória quantidade jamais levaria o credor a mover uma ação judicial para reclamar do devedor o adimplemento da obrigação.” (Em: < http://www.civilize-se.com/2013/08/requisitos-de-validade-do-contrato-no-direito-civil.html#.V2be7Y-cHIV >. Acesso em 19 jun. 2016).

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Ainda, podemos salientar que além dos requisitos dispostos acima, está

presente nos contratos os efeitos e os requisitos formais, que se definem por serem

todos aqueles que estejam ligados ou intermediados por uma simples declaração de

vontade de ambas as partes.

Quando falamos sobre os requisitos formais do contrato, podemos dizer que

estes pertencem à própria forma que determinado contrato é elaborado, porém, nos

dias de hoje, não existe tanto rigor para a forma que este deve ser elaborado pois,

uma mera declaração, é suficiente para que prove a obrigação de um contratante

para com o outro, gerando todos os efeitos decorrentes de respectivo contrato,

independente se este venha a ser verbal ou escrito.

Via de regra, em respectivo contrato, seja de qual for o objeto, o que

efetivamente vale é o consentimento das partes, do credor, bem como do devedor.

O nosso ordenamento jurídico apenas ressalva que é obrigatório o cumprimento do

contrato nas formas da lei pois, caso contrário, este será declarado nulo.

Nesse sentido, assim dispõe Maria Helena Diniz:

Os requisitos formais são atinentes à forma do contrato. Entretanto, é preciso ressaltar que, atualmente, não há rigorismo de forma, pois a simples declaração volitiva tem o condão de estabelecer o liame obrigacional entre os contraentes, gerando efeitos jurídicos independente da forma de que se revista, seja ela oral ou escrita (por meio de instrumento particular ou público), de tal sorte que o elemento formal, na seara contratual, constitui uma exceção nos casos em que a lei exige, para a validade do negócio, a observância de certa forma. A regra é a liberdade de forma, celebrando-se o contrato pelo livre consentimento das partes contratantes, pois apenas excepcionalmente a lei requer obediência aos requisitos de forma. (DINIZ, 2015, p. 38)

Em nosso ordenamento jurídico brasileiro, a forma contratada deve

evidentemente ser livre, ou seja, qualquer das partes pode realizar o negócio jurídico

através de contrato verbal, escrito, público ou ainda que seja particular. Diante disto,

resta clara a importância do artigo 107, do Código Civil, que determina:

Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.

Ainda, devemos observar e analisar que quando falamos das possíveis

formas de um contrato, esta pode vir a ser subdivida em 3 (três) espécies, dentre

eles a forma livre, a forma especial ou solene, e ainda, a forma contratual.

21

A forma livre seria aquela que é utilizada atualmente quando na realização

de um negócio jurídico, pois a forma livre, diz respeito exclusivamente da

manifestação de vontade das partes, ou seja, não é simplesmente o que o texto de

lei pré-determina. Na forma especial ou solene de um contrato é de certa maneira

exigida em nosso próprio ordenamento, pois, ele é considerado um dos requisitos de

validade de respectivo contrato ora realizado. Um contrato que seja constituído na

forma especial ou solene exige que um ato seja praticado de maneira que seja

sempre observado a solenidade, pois somente desta forma que poderá ser

autenticado todos os negócios contratados, de modo que simplesmente seja

apresentado a vontade de ambos contratantes.

Quando falamos em uma forma especial, podemos afirmar que é um meio

único que jamais poderá vir a ser alterado, ou substituído por outra forma, pois esta

foi estipulada em lei para casos distintos, como por exemplo para alienações

imobiliárias, deserdação e as devidas formalidades para casamento, todas estas

instituídas pelo nosso Código Civil.

Ainda, possuímos a forma contratual, ou também denominada por ser “ad

solemnitate”, ou ainda, “ad substantiam”, pois ambas possuem como significado a

respectiva forma de contratar através da vontade de ambos os contraentes.

Assim, podemos dizer que essa forma contratual, será sempre aquela em

que as partes entraram em comum acordo, logo, qualquer um dos contratantes

poderá vir a se convencionarem entre si e estabelecer cláusulas que melhor lhe

agradem, de modo que traga vantagem, porém, está, não deve trazer uma

desvantagem, e uma onerosidade excessiva ao credor.

Quando tratamos especificamente da liberdade da forma, devemos dizer que

esta liberdade diz respeito a sua liberdade de realizar determinado contrato, ou seja,

este vem a ser celebrado conforme o acordo de vontades das partes ora envolvidas,

pois conforme disposto no código civil, um contrato sempre será consensual, e

sempre será possível sua realização por todas as formas ora admitidas, logo,

podemos dizer que este possui uma respectiva liberdade.

22

3. DOS PRINCIPIOS FUNDAMENTAIS DO CONTRATO

Devemos dizer que em se tratando de contratos, de um modo geral, eles

possuem como fonte basilar vários princípios, que são fundamentais e se tornaram

de suma importância devido a sua indisponibilidade. Dentre todos os pilares,

devemos aqui citar alguns principais, tais como o princípio da autonomia da vontade,

da supremacia da ordem pública, do consensualismo, da relatividade dos efeitos do

contrato, da obrigatoriedade dos contratos, da revisão, da onerosidade excessiva,

bem como da boa-fé objetiva e subjetiva.

3.1. Princípio da autonomia da vontade

O princípio da autonomia da vontade vem em nosso cotidiano desde o

Direito Romano, pois, neste respectivo período, todas as pessoas eram livres para

contratarem determinado bem e serviço do modo que bem quisessem.

Podemos dizer que este princípio diz respeito à própria liberdade que ambos

os contratantes possuem ao estabelecer a forma que desejam realizar esse

contrato. Neste princípio, podemos encontrar toda a liberdade contratual dos

contratantes, que realizam respectivo contrato através de um único acordo de

vontade das partes, sem que o Estado possa vir a intervir em qualquer que seja o

caso entre os particulares.

O princípio da autonomia da vontade passou a ganhar força após a

revolução francesa, pois, a partir deste momento, a liberdade passou a ter influência

e a ser protegida no ordenamento jurídico.

Maria Helena Diniz tem o seguinte entendimento acerca deste princípio:

Da autonomia da vontade, no qual se funda a liberdade contratual dos contratantes, consistindo no poder de estipular livremente, como melhor lhes convier, mediante acordo de vontades, a disciplina de seus interesses, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica. Esse poder de autorregulamentação dos interesses das partes contratantes, condensado no princípio da autonomia da vontade, envolve liberdade contratual (gestaltungsfreiheit), que é a de determinação do conteúdo da avença e a de criação de contratos atípicos, e liberdade de contratar (abschlussfreiheit), alusiva à de celebrar ou não o contrato e à de escolher o outro contratante. (DINIZ, 2015, p.41)

23

Neste sentido, podemos observar o conteúdo do artigo 421 e 425 do Código

Civil:

Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.

Desta forma, podemos dizer que o efetivo princípio da autonomia da vontade

está evidentemente ligado ao fato de poder estabelecer um vínculo contratual, de

modo que ambos fiquem coobrigados um para o outro, sem correr o risco de

contrariar o interesse geral, pois, ficam submetidos a própria normativa jurídica, que

busca a proteção dos contratantes para que nenhuma das partes venham ficar com

uma onerosidade maior que a outra, assim, sempre se prevalecerá a liberdade dos

contratantes limitada, para que assim se mantenha a ordem pública, bem como os

bons costumes.

A grande questão desse princípio é que apesar de deixar livre a contratação

dos referidos contratos, ele acaba trazendo algumas restrições para si próprio, pois

ainda existe a necessidade de uma intervenção estatal apresentada pelo dirigismo

contratual, pois deixar que o contratante, por livre arbítrio, estipule livremente o

contrato, evidentemente não traria nenhuma igualdade econômica, pois procuraria

um meio de adquirir uma vantagem excessiva.

Assim, foi inovado com várias medidas de restrição, com o objetivo de

proteger os interesses pessoais e econômicos dos próprios contraentes, pois

somente com essas medidas que o Estado poderia proteger economicamente a

parte mais fraca, de modo que visasse a conciliação das partes, mas também de

toda a sociedade.

Para tanto, apesar das normas protetivas e da intervenção do Estado, ainda

assim é possível se ver um número equivalente de vantagens excessivas, sendo

necessário dar-se a aplicação da revisão contratual para casos mais graves, em que

tenha ocorrido um acontecimento significante e imprevisível, de modo que

impossibilite a realização do contrato. Cabe observar, que como meio de coibir tais

atos, são aplicadas as efetivas sanções de cunho indenizatório.

Uma das formas de aplicação da referida revisão de contrato, é a própria

cláusula “rebus sic stantibus”, ou seja, mesmo que respectivo contrato venha a ser

24

sucessivo, ou, que seja, a termo, deverá obrigatoriamente possuir um vínculo

obrigacional.

Quando da vigência do Código de 1916, tal procedimento não era previsto, e

passou somente a ser reconhecido a partir da vigência do Novo Código de Processo

Civil, ao passo que o contrato deixou de possuir um interesse antagônico e passou

a possuir uma “affectio coontratus”, ou seja, passou a ser visto como uma relação

equilibrada, e trouxe em seu dispositivo que em situações que possuir respectiva

onerosidade excessiva, caberá sim sua revisão, pois o presente princípio além de

ser uma das fontes basilares, ainda tem cunho de ser a função social do contrato.

3.2. Princípio da supremacia da ordem pública

Neste estudo, podemos observar que é possível a visualização de uma

liberdade contratual, porém, também podemos observar que esta liberdade

constituída no princípio da autonomia da vontade vem a ser limitada pelo princípio

da supremacia da ordem pública.

Podemos dizer que no referido princípio o interesse da sociedade deverá

prevalecer ao interesse individual sempre que por algum fato vierem a se colidir.

Este princípio passou a ser aplicado e foi constituído devido ao grande aumento da

industrialização, que levou a desiquilibrar a situação do contratante mais fraco de

respectiva relação. Assim, a ordem pública, que tinha como foco manter a igualdade

política, passou a perder definitivamente o controle da igualdade econômica.

Desta forma, por meio de tal descontrole, que deu início a muitos

movimentos em pró dos direitos sociais, não houve outra maneira a não ser de

instituir novas normativas jurídicas destinadas a garantia da ordem pública, bem

como da moral e dos bons costumes.

Diante de vários acontecimentos e movimentações buscando os direitos

sociais, foram criadas diversas normas, tais como a própria lei do inquilinato, do

Código de Defesa do Consumidor, a Lei de Economia Popular, dentre outras, pois,

com tais normas, seria possível a identificação do interesse estatal, bem como sua

intervenção nos interesses contratuais.

No entendimento de Carlos Roberto Gonçalves:

25

A noção de ordem pública e o respeito aos bons costumes constituem freios e limites à liberdade contratual. No campo intervencionista, destinado a coibir abusos advindos da desigualdade econômica mediante defesa da parte economicamente mais fraca, situa-se ainda o princípio da revisão dos contratos ou da onerosidade excessiva, baseada na teoria da imprevisão, regulado nos artigos 478 a 480. (GONÇALVES, 2015, p. 45-46).

Mesmo que seja claro o interesse do estado em tais situações e casos, cabe

exclusivamente aos tribunais verificarem de caso a caso, quais que efetivamente

possuem e garantem a efetiva ordem pública envolvida.

3.3. Princípio do consensualismo

Basicamente este princípio diz respeito ao acordo de vontade que as partes

possuem, pois não se exige forma especial para formação do contrato, bastando o

consenso que as partes possuem e se acordam entre si.

Considerando que não existe forma obrigatória para realização de um

contrato, basta que ambas as partes, através de um acordo de vontade, se acertem

para que seja considerado válido o contrato, sem que efetivamente seja realizada a

entrega da coisa ou objeto.

Neste sentido dispõe Maria Helena Diniz:

O simples acordo de duas ou mais vontades basta para gerar o contrato válido, pois, como apontamos alhures, não se exige, em regra, qualquer forma especial para a formação do vínculo contratual. Embora alguns contratos, por serem solenes, tenham sua validez condicionada à observância de certas formalidades estabelecidas em lei, a maioria deles é consensual, já que o mero consentimento tem o condão de cria-los, sendo suficiente para sua perfeição e validade. (DINIZ, 2015, p. 47)

É neste sentido que o artigo 482 do Código Civil dispõe, ou seja, um contrato

é dado como válido quando dado o preço e seja acordado todas as negociações.

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

Foi neste diapasão que o legislador buscou garantir as partes contratantes, e

se utilizou do formalismo, de forma que criasse algumas normativas, para

determinados contratos distintos e que precisavam de um enfoque maior, tais como,

a compra e venda de automóveis e imóveis, pois, são casos que precisam

26

efetivamente de uma segurança maior, devido ao risco. Assim, as partes podem

realizar um contrato escrito, público ou particular, porém, deve evidentemente ser

consensual.

Via de regra todos os contratos são considerados consensuais, porém, ainda

podemos dizer que existem as espécies de contratos reais, tipo esses que só se

realizam com a efetiva entrega do objeto, após o acordo de vontade realizado entre

as partes.

3.4. Princípio da relatividade dos efeitos do contr ato

O referido princípio só possui efeito no momento em que o respectivo

contrato venha a ser válido através da manifestação de vontade das partes, e que

evidentemente não venha afetar o patrimônio de cada um e nem terceiros.

Ele tem como objetivo principal a satisfação da vontade e da necessidade

individual de cada um dos contratantes, passando a ter validade quando da efetiva

manifestação de vontade.

Para Maria Helena Diniz:

O contrato somente produz efeito entre os contratantes. O ato negocial deriva do acordo de vontades das partes, sendo lógico que apenas a vincule, não tendo eficácia em relação a terceiros. Assim, ninguém se submeterá a uma relação contratual, a não ser que a lei a imponha ou a própria pessoa o queira. (DINIZ, 2015, p. 50)

O Código Civil não considera o contrato apenas como um instrumento

jurídico, mas sim um meio pelo qual se visa satisfazer interesses pessoais, ou seja,

na legislação atual, ele passou a reconhecer a própria função social do contrato.

Quando falamos do princípio da relatividade dos efeitos do contrato,

podemos dizer que ele ainda é muito moderado face ao reconhecimento de todas as

cláusulas disponíveis, pois, além dessas cláusulas protegerem os contratantes, elas

também têm como enfoque a proteção do interesse social, ou seja, de toda a

coletividade.

27

3.5. Princípio da obrigatoriedade dos contratos

Podemos dizer que quando tratamos da obrigatoriedade, esta deve ser

denominada como a base do direito contratual, pois um contrato somente tende a

ser válido e eficaz a partir do momento que venha a ser integralmente cumprido,

assim como já afirma o brocado “pacta sunt servanda”, ou seja, o contrato faz lei

entre as partes.

No entendimento de Carlos Roberto Gonçalves:

Os que o fizerem, porém, sendo o contrato válido e eficaz, devem cumpri-lo, não podendo se forrarem às suas consequências, a não ser com a anuência do outro contratante. Como foram as partes que escolheram os termos do ajuste e a ele se vincularam, não cabe ao juiz preocupar-se com a severidade das cláusulas aceitas, que não podem ser atacadas sob invocação dos princípios de equidade. O princípio da força obrigatória dos contratos significa, em essência a irreversibilidade da palavra empenhada. (GONÇALVES, 2015, p. 48-49)

É também denominado como o princípio da intangibilidade, pois não é

admitido que em nenhum momento seja alterado, quaisquer que sejam as cláusulas,

sem o efetivo consenso de ambas as partes, de forma que se ocorrer alguma

alteração contratual, evidentemente se altera a essência deste princípio.

3.6. Princípio da onerosidade excessiva dos contrat os e sua revisão

O presente princípio trata da onerosidade excessiva do contrato, bem como

de sua revisão. É o oposto e se opõe ao princípio da obrigatoriedade, pois este

permite que ambos os contratantes possam utilizar-se do meio judiciário para

buscarem uma efetiva alteração das cláusulas contratuais, em outras palavras, esse

princípio autoriza e apresenta a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais.

Este princípio, também denominado como “rebus sic stantibus”, faz presumir

que os contratos vêm a ser comutativos, em detrimento da obrigatoriedade do

cumprimento que possui e, evidentemente, se leva a entender que é um contrato

inalterável, porém, caso venha ocorrer uma alteração em razão dessa revisão, e

esta trouxer uma onerosidade excessiva ao devedor, o juiz poderá de plano requerer

a isenção de tal ato integral ou parcialmente.

28

Podemos dizer então que a cláusula “rebus sic stantibus” somente poderá vir

a ser aplicada para casos específicos, em que é necessária cautela, como por

exemplo, a própria onerosidade excessiva, bem como a ocorrência de um fato

determinado imprevisível ocorrer.

Conforme disposição do Código Civil, em seus artigos 478, 479 e 480,

podemos observar que foi previamente estipulado normativas de modo que

resolvam tais contratos que possuam uma onerosidade:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Cabe salientar, que tais dispositivos independentes das situações em tela,

poderão ser aplicados em todos e quais quer que sejam os contratos unilaterais,

porem esta revisão só poderá ocorrer quando admitida pelo próprio juiz competente

e quando evidentemente for verificada todas as condições legais possíveis.

Antes de ser promovida qualquer que seja a revisão, cabe ao credor antes

de qualquer coisa, oferece ao devedor uma condição melhor para que se coloque

em primeiro plano a preservação do contrato ora realizado, vez que, para que seja

realizado qualquer que seja a resolução ou revisão deverá evidentemente ser

atendido todas as condições previstas no ordenamento jurídico.

Segundo Carlos Roberto Gonçalves:

Com base nas cláusulas gerais sempre se poderá encontrar fundamentos para a revisão ou a extinção do contrato em razão de fato superveniente que desvirtue sua finalidade social, agrida as exigências da boa-fé e signifique i enriquecimento indevido para uma das partes, em detrimento da outra. (GONÇALVES, 2015, p.53)

Assim, para que possa esse princípio ser aplicado, deve-se cumprir dois

princípios que possuem como essenciais, tais como a superveniência que diz

respeito a celebração contrato, ou ainda de respectivo imprevisto extraordinário que

venha ocorrer, ou seja, qualquer caso que ocorra de maneira adversa e que não

venha a ser previsto o corrido por nenhuma das partes. Já o segundo princípio que

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obrigatoriamente deve ser cumprido é o da necessidade de respectivo

acontecimento ter o efetivo andamento, de maneira direta quando partir do próprio

prestador de serviços.

3.7. Princípio da Boa-fé

O Princípio da Boa-fé é um dos principais princípios norteadores dos

contratos, além de ser o mais difícil de possuir uma conceituação concreta, pois

seus significados variam das suas espécies objetiva e subjetiva conforme

estudaremos abaixo.

Podemos dizer que este princípio existe efetivamente por 2 (dois) ângulos

distintos, apesar de ambas serem derivadas do Direito Alemão, e denominada e

reconhecida por ser de cunho da lealdade e confiança.

De maneira geral, podemos dizer que a boa-fé age de maneira que se

ampara da ética que foi abordada e aplicada no ramo jurídico, bem como disposto

em todas suas normativas legais, e este é efetivamente um dos principais princípios

basilares, pois através dele que todos os demais são influenciados em todo sistema

normativo e jurídico.

Neste sentido os artigos 113 e 422 do Código Civil dispõe:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, nos cabe dizer que o princípio da boa-fé se constitui através de todo

o ordenamento jurídico, bem como todas as demais interpretações apresentadas

nas efetivas cláusulas contratuais dispostas em instrumento.

3.7.1. Princípio da Boa-fé objetiva

A Boa-fé objetiva tem como escopo principal a apresentação de diversas

normativas jurídicas que efetivamente devem ser seguidas quando da realização de

respectivo negócio jurídico e que obrigatoriamente devem vir a ser seguidas por

ambos contratantes, porém, deve sempre se eximir das diversas responsabilidades

subjetivas, pois tal questão deve vir ser analisada de caso a caso em tela.

30

Quando falamos em boa-fé objetiva, não tem como não considerar que esta

tem total influência da boa-fé subjetiva, vez que ambas vêm a ser completamente

distintas uma vez que em uma visão objetiva do respectivo magistrado poderá vir

deixar de seguir as normativas do ordenamento jurídico, buscando apenas uma

efetiva solução do caso, analisando de caso a caso, não sendo obrigatório seguir

“ipsis litteris” o que dispõe todo o ordenamento jurídico.

Quando falamos em boa-fé objetiva, imediatamente devemos falar que esta

traz em seu contexto a lealdade, probidade, bem como a honestidade dos

contratantes de um para com o outro, de maneira geral a boa-fé objetiva é

correlacionada com a própria ética, um dever que uma parte possui para com a

outra, ou seja, devem ambas as partes cumprirem como o que efetivamente foi

tratado, pois tudo ocorreu com o total consentimento das partes, e logo cabe a eles

o intuito de manter aquilo acordado, sem que exista qualquer que seja a fraude o

abuso a confiança de um face ao outro.

No entendimento de Maria Helena Diniz:

Na interpretação do contrato, é preciso ater-se mais à intenção do que ao sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato. Daí estar ligado ao princípio da probidade. (DINIZ, 2015, p. 55)

A boa-fé passou então entrar em vigor em nosso ordenamento jurídico,

quando efetivamente foi promulgado o Código de Defesa do Consumidor, ou seja,

somente em meados de 1990, e a partir daí passou ser essencial e indispensável

para qualquer que seja a obrigação compactuada entre duas partes que possuem

um consenso.

3.7.2. Princípio da Boa-fé subjetiva

Enquanto a boa-fé objetiva vem ligada especificamente a lealdade, a boa-fé

subjetiva vem a ser ligada as crenças, pois ela faz referências a todas as situações

psicológicas dos ora contratantes.

Nestes respectivos casos este princípio observa a própria ignorância de um

dos contratantes em respectivo negócio jurídico, ocorre quando uma das partes

evidentemente tem o efetivo conhecimento de determinado vicio e sua mácula, e

31

acaba ludibriando de má fé a parte ora contratante de modo que acaba deixando a

mesma em total desvantagem ao negócio ora realizado.

Para Carlos Roberto Gonçalves:

A boa-fé objetiva constitui um modelo jurídico, na medida em que se reveste de variadas formas. Não é possível catalogar ou elencar, a priori, as hipóteses em que ela pode configurar-se, porque se trata de uma norma cujo conteúdo não pode ser rigidamente fixado, dependendo sempre das concretas circunstâncias do caso. No entanto, essa imprecisão se mostra necessária, num sistema aberto, para que o intérprete tenha liberdade de estabelecer o seu sentido e alcance em cada caso. (GONÇALVES, 2015, p. 57)

Assim, em meio ao desiquilíbrio que pode ocorrer em decorrência a má-fé

face a boa-fé objetiva, cabe efetivamente a própria legislação e seu legislador

buscar amparo suficiente à contratante face a relação do respectivo possuidor de

má-fé.

3.8. Princípio da probidade

Em uma breve síntese, podemos dizer que o princípio da probidade diz

respeito ao conteúdo disposto no artigo 422 do Código Civil, que trata da questão da

boa-fé. Desta forma, quando falamos em princípio da probidade, estamos em

contrapartida tratando de todos os aspectos objetivos da boa-fé.

Basicamente o princípio da probidade tem como principal função a de

reiterar a ideia do princípio da boa-fé, de modo que sempre prevalecerá a

honestidade de ambos contratantes.

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4. DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE

Considerando que o contrato é uma convenção de vontade realizada pelas

partes e que possuem os mesmos interesses, em determinadas condições distintas

uma das outras, podemos dizer que estes são classificados conforme adequação

das necessidades, sendo constituídas várias espécies a serem adaptadas de caso a

caso de determinado negócio jurídico.

Os contratos de compra e venda são aqueles mais comuns e é realizado de

maneira mais simples, pois nesta espécie de contrato apenas se analisa a aquisição

de um bem em troca de um respectivo pagamento de um preço estipulado. É um

contrato bilateral, ao passo que uma das partes se obriga a transferir um respectivo

produto móvel, ou imóvel, sendo que em contrapartida recebe o pagamento de uma

quantia pecuniária.

Já os contratos de troca e permuta possuem um conceito muito próximo dos

contratos de compra e venda, porém, a diferença é de que este diz respeito a uma

espécie muito antiga, que nasceu antes mesmo do devido reconhecimento jurídico.

Nesta espécie de contrato, as partes contratantes realizam uma compra e venda,

porém não é pago o objeto com um valor pecuniário, mas sim em troca de um outro

produto, bem ou serviço.

Podemos também falar no contrato estimatório, também denominado como

um contrato consignatório, pois sua espécie trata evidentemente dos casos em que

uma das partes transfere a outrem respectivo bem móvel, para que este fique

responsável para a venda de um produto com valor que previamente foi estipulado.

Os contratos de doação se firmam, sendo uma parte denominada como

doadora, ou seja, aquela que transfere os bens móveis ou imóveis gratuitamente a

outra parte, denominada donatária, e que receberá o benefício. Os contratos de

locação, espécie está que vem a ser mais utilizada em nosso meio social, é um

negócio pelo qual uma das partes se obriga a entregar a outra a coisa ou bem,

sendo cedido apenas por prazo efetivamente determinado para a utilização do

mesmo, e em troca recebe determinada remuneração pecuniária.

Ainda tratando das espécies de contratos podemos elencar os contratos de

empréstimo, denominado como um contrato de comodato, pois, diz respeito ao

empréstimo de determinado bem ou coisa infungível, ou seja, apenas foi realizado

um empréstimo para uso. Podemos dizer que este é um contrato em que se realiza

33

determinado negócio jurídico de modo que a comodante sede ao comodatário a

posse de terminado bem.

Os contratos de prestação de serviços são constituídos na condição de uma

das partes ser o prestador que se obriga a realizar um serviço em benefício de outra,

mediante remuneração, e esta outra vem a ser denominada de tomadora, aquela

que evidentemente recebera o benefício, e é aplicável para qualquer tipo de

atividade que seja licita juridicamente.

Nos contratos de empreitada, sem nenhuma subordinação, uma das partes

se obriga a prestar determinado serviço pessoalmente, ou por meio de terceiros, em

respectiva obra, com material próprio ou por este contratante fornecido, sendo que

este serviço deve ser remunerado proporcionalmente ao tamanho do trabalho ou

serviço prestado, ao contrário do contrato de emprego que possui uma finalidade

única e exclusivamente de identificar a relação jurídica composta por um direito

material constituído por eles, e que as constituam.

O contrato de depósito é aquele em que uma das partes transfere à outra, a

guarda de determinado bem móvel para que venha a ser conservado e, quando

necessário, restituído. Tem como finalidade a de preservação de respectivo bem,

enquanto nos contratos de mandato uma única pessoa denominada de mandatária

receberá determinados poderes do mandante, para que em nome deste venha

praticar todos os atos e administrar os interesses deste.

Ainda, temos o contrato de comissão em que uma das partes envolvidas em

respectivo contrato assume em nome do comitente a obrigação de comercializar,

vender ou adquirir determinados bens moveis. Enquanto no contrato de agencia e

de distribuição não é possível vislumbrar a subordinação, ao passo que uma das

partes possui respectivo produto com o fim de realizar um negócio, de modo que

passa a ter direito a uma efetiva remuneração, independente se venha a ser fixa ou

em porcentual. Já quando falamos em contrato de distribuição, este não possui

nenhuma dependência, e ainda possui um caráter eventual, neste caso é realizado

com o intuito de promover a redistribuição do bem móvel através de um negócio

realizado em respectiva zona determinada.

Os contratos de transporte em sua maioria são bilaterais, onerosos e

consensuais, ao passo que uma das partes se obriga a transportar uma respectiva

coisa ou pessoa a um destino estipulado previamente, mediante uma remuneração.

34

Quando falamos acerca dos contratos de seguro devemos observar a

disposição do artigo 757 do Código Civil, onde o contratante possui a obrigação de

pagar as parcelas do seguro a seguradora, ou a quem desejar, sendo que cabe ao

contratado, ou seja a contratada pagar ao outro uma indenização ou prêmio quando

eventualmente ocorra um dano ou risco ao bem do contratante.

Podemos dizer que nos contratos de constituição de renda a principal

finalidade é de cunho assistencial, pois visa o amparo ao credor quando vier

eventualmente ter um rendimento prejudicado. Nestes contratos, uma parte tem a

obrigação de pagar a outra uma quantia pecuniária, a título gratuito ou oneroso,

sempre que vier a ter dificuldade financeira ao se tratar de sua renda.

Os contratos de Jogos e Apostas tendem a ser realizados de forma bilateral,

em que uma parte se compromete para com a outra, com uma respectiva prestação,

se eventualmente a parte contratante conseguir um resultado favorável, seja

inteligência, habilidade ou até mesmo sorte.

Os Contratos de fiança já possuem como escopo a garantia ao credor de

satisfazer respectiva obrigação ora assumida pelo devedor, caso ele não cumpra,

ainda pode vir a ser aplicada mesmo que o devedor tenha consentimento.

Nos contratos de transação, ambas as partes ora envolvidas devem ceder,

de modo que realizem uma transição e acabe evitando demandas e litígios futuros.

Porém, para que um contrato de transação possa ocorrer, deve evidentemente

seguir todos os trâmites legais, constando em suas cláusulas o propósito da mesma,

inclusive as possíveis restrições existentes.

Ainda possuímos mais duas espécies que citaremos de contratos, sendo o

contrato de compromisso onde ambas as partes devem se submeter e cumprir uma

determinação judicial, ou seja, decisão esta que o próprio juiz vem impor, de modo

que uma se compromete perante a outra a solucionar respectivo conflito da maneira

mais célere possível, e os contrato de representação comercial que apenas uma das

partes envolvidas, se obrigam a realizar determinados negócios em nome da outra

parte, em outras palavras, a parte contratada irá atuar agenciando pedidos para a

parte contratada, ou seja, em nenhum momento ele vai atuar em seu nome.

Todas as espécies de ora classificação dos contratos, e apontadas acima,

estão dispostas em nosso ordenamento jurídico, nos dispositivos do artigo 481 a

853, por se tratarem de muitas espécies existentes, no presente trabalho iremos

35

fazer uma delimitação de modo que daremos como enfoque principal o Contrato de

Corretagem, realizando então um estudo mais técnico e mais aprofundado ao tema.

36

5. DOS CONTRATOS DE CORRETAGEM

5.1. Conceito

O contrato de corretagem veio a ser expressamente previsto no

ordenamento jurídico a partir do Código Civil de 2002, e a partir de então passou por

uma evolução no ramo das relações contratuais.

Quando evidentemente se realiza um contrato de corretagem, podemos

dizer que foi realizado um negócio jurídico e que este será realizado por duas partes

distintas, de modo que uma parte não irá se vincular a outra, pois este contrato traz

um cunho prestacional, ou seja, através dele será realizado determinada prestação

de serviço, logo, não há o que se falar em dependência com qualquer que seja as

partes.

Na visão de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:

O contrato de corretagem é o negócio jurídico por meio do qual uma pessoa, não se vinculada a outra em decorrência de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer outra relação de dependência, se obriga a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas. É como se o corretor, em linguagem simples e direta, tivesse a precípua tarefa de aproximar duas outras partes com o propósito de que as mesmas celebrem determinado contrato. (GAGLIANO, 2015, p. 437-438).

Já para Maria Helena Diniz:

Corretagem ou mediação é o contrato pelo qual uma pessoa, sem qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas ou a fornecer-lhe as informações necessárias para a celebração de contrato. (DINIZ, 2015, p.494).

Ainda, Carlos Roberto Gonçalves entende que:

Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer outra relação de dependência, obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as instruções recebidas, fornecendo a esta toda as informações necessárias para que possam ser celebrados exitosamente. (GONÇALVES, 2015, p. 470)

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Podemos visualizar o conceito de Contrato de Corretagem na disposição do

artigo 722 do Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Apesar do contrato de corretagem ser análogo ao contrato de prestação de

serviços e o de mandato, ele busca fazer uma breve distinção entre as partes, no

qual a parte que vem a se obrigar é denominado corretor, ao passo que aquele que

contrata determinado serviço nada mais é que o comitente.

O corretor é aquele que se obriga a todas as disposições ora contratadas e

possui a obrigação de fornecer ao comitente um resultado, desta forma, para que

alcance tal objetivo, cabe a ele se aproximar de pessoas que estejam visivelmente

interessadas em determinado bem móvel ou imóvel, e enfim realizar um negócio em

troca de remuneração. Atendendo aos objetivos que determinada pessoa almejava,

logo caberá exclusivamente a ela remunerá-lo do serviço prestado.

Para Carlos Roberto Gonçalves:

O Corretor aproxima pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, fazendo jus a uma retribuição se este se concretizar. A retribuição será devida quando a conclusão do negócio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximação. Denomina-se comitente o que contrata a intermediação do corretor. A obrigação por este assumida é de resultado. Somente fará jus a comissão se houver resultado útil, ou seja, se a aproximação entre o comitente e o terceiro resultar na efetivação do negócio. (GONÇALVES, 2015, p. 470)

Em nenhum momento podemos dizer que esta espécie de contrato pode vir

a ser confundida com um contrato de comissão, pois o corretor, ao contrário do

comissário, é obrigado a aproximar ambas as partes interessadas na realização do

negócio e, em nome do contratante, realizar o contrato face ao interesse do

comitente.

A atividade exercida pelo corretor jamais poderá ser caracterizada como

uma relação de emprego, pois não está presente a devida subordinação para

caracterização da mesma. Apesar do esforço que seja despendido pelo corretor, se

este não realizar o negócio, não haverá qualquer remuneração, que somente é

devida se o negócio almejado for concretizado.

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Maria Helena Diniz diz que:

O corretor terá a função de aproximar pessoas que pretendam contratar, aconselhando a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, procurando conciliar seus interesses. Realizará, portanto, uma intermediação, colocando o contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial, obtendo informações ou conseguindo o que aquele necessita. (DINIZ, 2015, p. 472)

Existem dois tipos de corretagem. A corretagem oficial, cuja função é

exercida por alguém dotado de fé pública e que evidentemente atua com uma

investidura de caráter público e de ofício e a corretagem livre, na qual se enquadram

quaisquer pessoas, desde que sejam capazes de exercer determinado oficio de

intermediador.

Assim dispõe Carlos Roberto Gonçalves:

Os corretores podem ser livres e oficiais. Os primeiros são pessoas que, sem nomeação oficial, exercem, com ou sem exclusividade, a atividade de intermediação de negócios, em caráter contínuo ou intermitente. Os corretores oficiais são os de valores públicos, de mercadorias, de navios, de seguros e de operações de câmbio, que têm a sua profissão legalmente disciplinada e são investidos em cargo público, cujos atos por esta razão gozam de fé pública, estando sujeitos a requisitos especiais para exercê-la, tais como idade, idoneidade e cidadania (Lei n. 6.530/78, regulamentada pelo Dec. N. 81.871/78). (GONÇALVES, 2015, p. 471)

Ainda:

Os corretores públicos, investidos em seu cargo mediante nomeação governamental, devem ter matrícula na junta comercial ou em outro órgão público competente e possuir livros necessários ao exercício da função, denominados cadernos manuais, para registro das operações em que atuaram como intermediários. São ainda obrigados a prestar fiança, como garantia de seu bom desempenho. (GONÇALVES, 2015, p. 471)

5.2. Natureza jurídica

Podemos localizar a natureza jurídica de referido contrato somente a partir

das doutrinas, pois o legislador não foi expresso em se tratando de sua natureza.

Assim, podemos aqui observar que o contrato de corretagem possui como natureza

jurídica principal ser bilateral, acessório, oneroso, aleatório e consensual.

Quando falamos que ele se trata de um contrato bilateral, se referimos que o

mesmo é realizado por duas partes contratantes e que ambos acabam por assumir

39

respectivas obrigações, de modo que cabe ao corretor o dever de prestar seu

serviço e atendimento à parte interessada conforme recebeu as instruções, visando

à aproximação da parte interessada junto ao comitente, enquanto caberá ao

comitente remunerá-lo em face de uma determinada negociação concretizada.

É considerado como um contrato acessório, em detrimento de ele estar

efetivamente ligado a outro contrato que evidentemente será realizado ao

concretizar um negócio jurídico, unido às partes interessadas, no caso em tela o

comitente e um terceiro. Assim, ele tem como principal função ser apenas um

contrato preparatório para a realização de um principal, servindo assim de uma

condição tipicamente acessória.

Além de ser constituído como um contrato bilateral e acessório, ainda ele

possui uma natureza onerosa, pois traz um benefício e uma vantagem a ambos

contratantes, e ainda, traz uma vantagem e benefício patrimonial, porém, quando

houver a concretização do contrato e a vantagem para ambos, deverá

evidentemente o corretor, que intermediou todo o negócio, vir a ser remunerado.

Possui ainda uma característica aleatória, vez que o corretor em meio à

negociação corre o risco de nada vir a receber pelo serviço oferecido, pois a

remuneração só é devida a partir do momento que o contrato vier a se concretizar e

evidentemente vir a ser adimplido. Logo, esse contrato, até ser efetivamente

concretizado, é considerado como um evento futuro e incerto.

Na visão de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:

Trata-se de um contrato bilateral, que implica direitos e obrigações para ambos os contratantes, de um lado, o corretor, que assume a obrigação de resultado de mediar a realização de um negócio jurídico, do outro comitente, pessoa que contrata tal intermediação. É um contrato necessariamente oneroso, conforme verificaremos em tópico próprio, embora a remuneração do corretor dependa sempre da concretização do negócio. Uma de suas características mais evidentes, porém, é o de ser um contrato aleatório, uma vez que a obrigação do comitente somente poderá ser exigida em função da concretização do negócio. Pode ser estabelecido tanto na modalidade paritária, como por adesão, não sendo aplicável, em nosso sentir, nas relações trabalhistas e administrativas. Quanto à forma, trata-se de um contrato não solene e consensual, uma vez que se concretiza com a simples declaração de vontade, podendo ser realizado até mesmo verbalmente. (GAGLIANO, 2015, p. 441).

Além de todas as características já expostas acima, podemos ainda explorar

a característica por ser ele um contrato que possui consensualidade, pois somente

pode ser realizado em razão de um acordo de vontades realizado entre as partes,

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assim como qualquer outro tipo de contrato. Diante disso, podemos dizer que ele

possui uma determinada liberdade de forma, não existindo nenhuma forma

específica para sua realização, vez que ele vige através de uma liberdade de forma,

podendo vir a ser concretizado de forma escrita ou verbal.

5.3. Origem

A nomenclatura de corretagem teve a sua origem do latim “courratiers”,

“courretiers”, em razão de tais vocábulos terem como significado correr de um lugar

para outro, assim podemos dizer que umas das possíveis nomenclaturas que

possivelmente foram utilizadas em razão do “modus operandi”, ou seja, significa o

simples fato de poder-se deslocar permanentemente de modo que se mantivessem

todos os contratos que fossem necessários para a concretização de um negócio

jurídico a vir ser realizado.

A corretagem teve seu início a partir do Direito Romano, onde um

determinado conciliador tinha a função de orientar ambas as partes para a devida

conclusão de um contrato, ao passo que lhe foi atribuído ao mediador um termo

Justiniano, denominado de “proxeneta” e que veio a cada tempo que passava se

tornando mais pejorativo.

Naquele tempo, no Direito Romano, os próprios romanos não possuíam

respeito algum àqueles comerciantes que atuavam na região, vindo a ser

reconhecidos na Metade da Segunda Idade Média, quando efetivamente teve um

gradativo avanço em todo o comércio da região, vindo inclusive a ser reconhecido o

trabalho do próprio corretor que atuava e cobrava sempre sua comissão em razão

no negócio concretizado e intervido por ele.

O contrato de corretagem é uma das espécies que mais são presentes na

sociedade a cada dia tende a ser mais presente e importante, pois é sempre

necessária sua intervenção, sempre que for possível uma intervenção tecnológica,

para que assim eventualmente possa ocorrer a devida circulação de riquezas de

determinado serviço prestado.

A profissão de corretor veio a ser regulamentada e instituída no próprio

Código Comercial de 1850, porém, ela possuía uma ênfase limitada em face de

todos os outros tipos de comercio, pois sofria por ser considerada uma atividade

acessória ao ramo, pois, tinha um cunho somente de estimular o interesse das

partes para a possível realização do negócio.

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Quando então foi promulgado o Código Civil de 1916, não houve qualquer

menção ao contrato de corretagem, de forma que era considerado um contrato

meramente típico e nominado, passando a ser regulamentado em 1978 a partir da

lei 6.530, que veio a ser regulamentada pelo decreto 81.871/ 78.

O instrumento de corretagem passou a ser expressamente regulado a partir

do Código Civil de 2002, nas disposições dos artigos 722 à 729, se tornando então

uma modalidade definitivamente conhecida e regulamentada juridicamente.

5.4. Características

Este presente contrato é denominado, por toda a doutrina, como um contrato

típico e nominado, porém, ele poder ser constituído de um modo paritário, ou ainda

por adesão, sendo que em nenhum dos casos poderá este ser aplicável em

contratos que evidentemente seja, de natureza evolutiva.

Quando falamos em relação a sua respectiva forma, não podemos deixar de

analisar o fato deste contrato ser considerado um contrato não solene e consensual,

vez que vem a ser concretizado mediante declaração de vontade das partes

envolvidas.

Para Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:

Quanto ao aspecto pessoal, entendemos que o contrato de corretagem é personalíssimo ou intuitu personae, ou seja, é celebrado em função da pessoa do contratante, que tem influência decisiva para o consentimento do outro, para quem interessa que a prestação seja cumprida por ele próprio, pelas suas características particulares (habilidades, experiência, técnica, idoneidade etc.), sendo estabelecido sempre de forma individual. (GAGLIANO, 2015, p. 442).

Como podemos verificar este contrato é de cunho personalíssimo, vez que

somente a pessoa ora contratante é quem poderá vir a manifestar seu

consentimento, não podendo em nenhum momento vir a ser manifestado através de

um terceiro não envolvido no caso. Ainda, por motivos da necessidade de se

reconhecer a invalidade de determinado ato, em detrimento de um possível ato ilícito

ou imoral, este é considerado por ser um contrato causal.

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5.5. Direitos do Corretor

A remuneração é considerada um direito que o corretor possui vez que ela é

devida em relação ao trabalho e empenho que teve para conseguir unir promover a

aproximação das pessoas interessadas, e conseguir concretizar o respectivo

contrato.

Na visão de Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:

A obrigação básica do comitente surgira se o negócio jurídico pretendido for celebrado, hipótese em que deverá arcar com a remuneração do corretor, o que analisaremos no próximo tópico, não devendo atribuir isso a quem não foi parte no contrato de corretagem, como, por exemplo, a outra parte no contrato principal. Registramos, porém, conforme ainda verificaremos a seguir, que, estabelecida uma cláusula de exclusividade na corretagem, o que demanda sempre previsão expressa especifica a mesma deverá ser observada pelo comitente, sob pena de ter de arcar com o valor da remuneração, mesmo que o negócio tenha sido realizado sem a mediação do corretor exclusivo (salvo comprovação de inercia ou ociosidade). (GAGLIANO, 2015, p. 444)

Porém, apesar de o corretor fazer o máximo de esforço e ter dedicado um

tempo hábil visando a aproximação das partes e estimulando a realização do

negócio jurídico, este só terá efetivamente o direito a remuneração se o negócio que

por ele foi intermediado se concretizar.

Desta forma, podemos dizer que ele terá direito a referida remuneração se

este contrato vier a ser concretizado, ou ainda, se este por ventura não for realizado

por arrependimento de uma das partes que ele tentou fazer a aproximação. Nesta

segunda hipótese, os Tribunais têm entendido que não seria justo que este perdesse

o direito a remuneração simplesmente por conta da desistência de uma das partes,

quando já estava certa a concretização do negócio a ser realizado.

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. CIVIL.AÇÃO DE COBRANÇA. PLEITO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - ASSINATURA NOS OFÍCIOS DE INTENÇÃO DE COMPRA DO IMÓVEL E DEPOIMENTOS TESTEMUNHAIS QUE CORROBORAM A PARTICIPAÇÃO DOS CORRETORES COMO INTERMEDIADORES DO NEGÓCIO - CARATERIZADO O TRABALHO DE APROXIMAÇÃO DAS PARTES PARA A CELEBRAÇÃO DA COMPRA E VENDA DO BEM - CONJUNTO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA O DIREITO AO RECEBIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 6ª C.Cível - AC - 1391327-4 - Curitiba - Rel.: Roberto Portugal Bacellar - Unânime - - J. 07.06.2016)”

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AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ALEGA A RECLAMANTE, EM SÍNTESE, QUE PRESTOU SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA O RECLAMADO GUILHERME ZANDONA; QUE RESTOU ACERTADO ENTRE AS PARTES COMISSÃO DE CORRETAGEM ESTIPULADA EM 5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL; QUE APROXIMOU O RECLAMADO DO COMPRADOR PARA O QUAL FOI VENDIDO O IMÓVEL; QUE FOI REGISTRADO O IMÓVEL EM NOME RECLAMADA CELIA REGINA XAVIER COM O INTUITO DE FRUSTRAR O PAGAMENTO DA COMISSÃO; PLEITEIA A CONDENAÇÃO DOS RECLAMADOS AO PAGAMENTO DE R$ 18.000,00 A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. EM CONTESTAÇÃO RECLAMANTES FORMULAM PEDIDO CONTRAPOSTO, CONSISTENTE NA CONDENAÇÃO DA RECLAMADA AO PAGAMENTO DO VALOR COBRADO EM DOBRO, A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO E POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. SOBREVEIO SENTENÇA QUE DECLAROU A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RECLAMADA CELIA E JULGOU IMPROCEDENTE A DEMANDA COM RELAÇÃO AO RECLAMADO GUILHERME. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RECLAMANTE, SUSTENTA QUE A RECLAMADA CÉLIA POSSUI LEGITIMIDADE PASSIVA POIS BENEFICIOU- SE DOS SERVIÇOS PRESTADOS PELA RECLAMANTE. NO MÉRITO, ALEGA QUE OS RECLAMANTES AGUARDARAM O TEMPO PASSAR PARA PROMOVER A VENDA DO IMÓVEL PARA EVITAR O PAGAMENTO DA COMISSÃO CONTRATADA; PUGNA PELO RECONHECIMENTO DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA RECLAMADA CÉLIA E DECRETAÇÃO DE SUA REVELIA E AO FINAL CONDENAR OS RECORRIDOS AO PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PELA VENDA REALIZADA. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RECLAMADOS VISA A REFORMA DO JULGADO, PARA QUE SEJA JULGADO PROCEDENTE O PEDIDO CONTRAPOSTO COM A CONSEQUENTE CONDENAÇÃO DA RECLAMADA AO PAGAMENTO EM DOBRO DO VALOR PLEITEADO. ANÁLISE RECURSAL. RESTA INCONTESTE NOS AUTOS QUE O CONTRATO DE OPÇÃO DE AUTORIZAÇÃO DE VENDA FOI ASSINADO APENAS POR GUILHERME ZANDONÁ (MOV.1.6). A INSTRUÇÃO PROCESSUAL COMPROVOU QUE O IMÓVEL VENDIDO ERA DE PROPRIEDADE DE FAMÍLIA E FOI TRANSFERIDO PARA A RECLAMADA CELIA PARA EVITAR A PERDA DO PATRIMÔNIO, TENDO EM VISTA QUE O RECLAMADO GUILHERME ERA DEPENDENTE QUÍMICO. É CEDIÇO QUE PARA FIRMAR QUALQUER CONTRATO FAZ-SE NECESSÁRIO A MANIFESTAÇÃO DA VONTADE, O RECLAMADO GUILHERME MANIFESTOU VONTADE DE FORMA EXPRESSA AO ASSINAR O CONTRATO, ENTRETANTO, TAL NÃO OCORREU COM A RECLAMADA CÉLIA. PORTANTO, ESTA NÃO É PARTE LEGITIMA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA, HAJA VISTA QUE NADA PACTUOU COM A RECLAMADA. ASSIM, AINDA QUE A RECLAMADA TENHA USUFRUÍDO DA APROXIMAÇÃO REALIZADA PELO PREPOSTO DA RECLAMANTE NÃO PODE SER RESPONSABILIZADA PELO PAGAMENTO DE SERVIÇOS QUE NÃO CONTRATOU. NO TOCANTE À RESPONSABILIDADE DO RECLAMADO GUILHERME ZANDONÁ, TEM SE QUE ESTA LIMITA-SE AO APROVEITAMENTO ECONÔMICO QUE O MESMO TEVE COM A VENDA DO IMÓVEL. DE ACORDO COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ "PARA QUE SEJA DEVIDA A COMISSÃO, BASTA A APROXIMAÇÃO DAS PARTES E A CONCLUSÃO BEM SUCEDIDA DO NEGÓCIO JURÍDICO" (RESP N. 1183324/SP), PORTANTO, O FATO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES TER TERMO, POR SI SÓ, NÃO EXCLUI A OBRIGAÇÃO DO CONTRATANTE PAGAR A COMISSÃO DEVIDA. CONTUDO, NÃO RESTA COMPROVADO NOS AUTOS SE O RECLAMANTE GUILHERME ZANDONÁ RECEBEU PARTE DO VALOR RECEBIDO PELA VENDA DO IMÓVEL, RAZÃO PELA QUAL A

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SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DEVE SER MANTIDA. O PARÁGRAFO ÚNICO, DO ART. 42, DO CPC APLICA-SE SOMENTE QUANDO O CONSUMIDOR PAGA EM EXCESSO, NÃO SENDO ESTE O CASO DOS AUTOS, NÃO HÁ QUE SE FALAR EM DEVOLUÇÃO EM DOBRO DOS VALORES COBRADOS NA EXORDIAL, RAZÃO PELA QUAL É IMPROCEDENTE O PEDIDO CONTRAPOSTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA PARA SANAR OMISSÃO E JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO CONTRAPOSTO FORMULADO EM CONTESTAÇÃO, MANTIDA NOS SEUS DEMAIS TERMOS. RECURSO DA RECORRENTE EDILSO RODRIGUES LEAL ? IMOBILIARIA LEAL - ME CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DOS RECORRENTES CELIA REGINA XAVIER E GUILHERME ZANDONA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SERVE A PRESENTE EMENTA COMO VOTO. CONDENAÇÃO DOS RECORRENTES AO PAGAMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA. ENTRETANTO, RESTA SOBRESTADA REFERIDA CONDENAÇÃO EM RAZÃO DA CONCESSÃO GRATUIDADE DA JUSTIÇA. UNÂNIME. RESULTADO: RECURSO DA RECLAMANTE DESPROVIDO. RECURSO DOS RECLAMADOS PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0036649-89.2014.8.16.0021/0 - Cascavel - Rel.: Fernando Swain Ganem - - J. 07.06.2016)

Ainda, acerca da exclusividade de corretagem os Tribunais assim têm

decidido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE VENDA - PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR AFASTADA - VERIFICADA, NO CASO EM TELA, A NECESSIDADE DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, INVOCADA POR UM MEIO ADEQUADO - CONTRATO DE CORRETAGEM VÁLIDO - DISTRATO VERBAL NÃO COMPROVADO - RÉU QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS QUE LHE INCUMBIA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 333 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - VENDA DO TERRENO QUE OCORREU DIRETAMENTE PELA PARTE - CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE - DURANTE O PRAZO DE CONTRATO DE CORRETAGEM COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE, O CORRETOR FAZ JUS À COMISSÃO, AINDA QUE NÃO TENHA INTERMEDIADO O NEGÓCIO - OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 726 DO CÓDIGO CIVIL E PRECEDENTES DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ - CUSTAS PROCESSUAIS QUE DEVEM SER ARCADAS PELO REQUERIDO - ADEMAIS, INCABÍVEL A MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, OS QUAIS FORAM ARBITRADOS NO MÍNIMO LEGAL, QUAL SEJA 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE A CONDENAÇÃO - RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJPR - 7ª C.Cível - AC - 1291095-5 - Região Metropolitana de Maringá - Foro Central de Maringá - Rel.: Luiz Sérgio Neiva de Lima Vieira - Unânime - - J. 05.05.2015) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE VENDA - PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR AFASTADA - VERIFICADA, NO CASO EM TELA, A NECESSIDADE DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, INVOCADA POR UM MEIO ADEQUADO - CONTRATO DE CORRETAGEM VÁLIDO - DISTRATO VERBAL NÃO COMPROVADO - RÉU QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS QUE LHE INCUMBIA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 333 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - VENDA DO TERRENO QUE OCORREU DIRETAMENTE PELA PARTE - CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE - DURANTE O PRAZO DE CONTRATO DE CORRETAGEM COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE, O CORRETOR FAZ JUS À COMISSÃO, AINDA QUE NÃO TENHA

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INTERMEDIADO O NEGÓCIO - OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 726 DO CÓDIGO CIVIL E PRECEDENTES DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ - CUSTAS PROCESSUAIS QUE DEVEM SER ARCADAS PELO REQUERIDO - ADEMAIS, INCABÍVEL A MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, OS QUAIS FORAM ARBITRADOS NO MÍNIMO LEGAL, QUAL SEJA 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE A CONDENAÇÃO - RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJPR - 7ª C.Cível - AC - 1291095-5 - Região Metropolitana de Maringá - Foro Central de Maringá - Rel.: Luiz Sérgio Neiva de Lima Vieira - Unânime - J. 05.05.2015)

Assim, podemos claramente observar o que o próprio ordenamento dispõe

em seu artigo 725:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Apesar de a lei trazer de maneira expressa a obrigatoriedade da

remuneração a ser paga ao corretor, ela é silente, a que efetivamente recai esse

encargo, se é diretamente passado ao cominente, ou a terceiro interessado. Se

partirmos do pressuposto que o dever de realizar o pagamento deve ser feito

pelas partes aproximadas, em detrimento dos bons costumes, esse encargo

deveria diretamente ser cobrado de cada uma das partes, sendo que cada uma

responderia pela sua cota de serviço contrato, porém, as coisas não são tão

claras, e infelizmente tal remuneração recai somente a uma parte, devendo única

e exclusivamente a assumir tal obrigação sozinha.

Devemos ainda salientar que o corretor, faz jus somente a sua

remuneração do trabalho prestado as partes que foram aproximadas, e o mesmo

não possui nenhum reembolso das despesas de locomoção dentre outras que

possui na tentativa de aproximação uma da outra.

5.6. Deveres do Corretor

Fazendo uma breve análise acerca do ordenamento jurídico, podemos

verificar que embora o corretor tenha o direito a remuneração, ele também é dotado

de vários deveres, nos termos do artigo 723 do Código Civil:

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Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Podemos dizer que um dos principais deveres do corretor efetivamente é o

de buscar o melhor negócio, de modo que melhor atenda os interesses das partes

que vieram lhe contratar. Ao passo que ele ainda tem o dever de sempre estar

prestando todas as informações necessárias para ambas às partes contratantes,

desta forma, cabe exclusivamente a ele conduzir os moldes que deve ser seguido

para a realização de referido negócio.

Porém, caso venha o corretor em qualquer momento omitir qualquer que

seja a informação, será o mesmo responsabilizado civilmente por qualquer que seja

o prejuízo causado, pois o legislador sempre faz valer o princípio da boa-fé nos

contratos. Desta forma, podemos dizer que cabe ao corretor oferecer uma

segurança maior para as partes contratantes, de modo que realize tal negociação da

melhor maneira possível, diante da maior lealdade e sinceridade possível, sem que

venha ocultar qualquer que seja o fato, vez que cabe ao corretor agir da maneira

mais imparcial que lhe incumbe.

Segundo Carlos Roberto Gonçalves:

Quanto aos deveres, destacam-se: a) o de executar a mediação “com a diligência e prudência que o negócio requer”, prestando ao cliente, espontaneamente, “todas as informações sobre o andamento do negócio”; b) o de prestar ao cliente, “sob pena de responder por perdas e danos”, todos os “esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca de segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (CC, art. 723, com a redação dada pela Lei n. 12.236, de 19-05-2010. (GONÇALVES, 2015, p. 473)

Em face disso, podemos dizer que além de todos os deveres citados acima,

ainda cabe ao corretor o dever de sigilo, vez que uma vez que lhe foi incumbido tal

trabalho, ele possui determinada relação de confiança junto ambas as partes ora

envolvidas.

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5.7. Da Remuneração do Corretor

Grande parte dos doutrinadores denomina a remuneração de um corretor

como a própria comissão, este valor é aquele que o profissional na condição de

corretor irá receber, uma vez que conseguiu intermediar o negócio jurídico até a sua

concretização.

Considerando que o contrato de corretagem é de natureza onerosa, para

que essa remuneração seja efetivamente devida ao corretor, indispensavelmente

caberá a ele a função de conseguir o acordo das partes para a realização de

determinado negócio jurídico.

Para Carlos Roberto Gonçalves:

A remuneração é denominada comissão ou corretagem e representa o pagamento do preço do serviço pelo resultado útil que o trabalho proporcionou, aproximando as partes e tornando possível a conclusão do negócio. Não depende ela o recebimento integral do preço ou da execução do contrato. É devida desde que se considere concluído o negócio, representado o ajuste final pela assinatura de instrumento particular ou pela entrega do sinal ou arras. Embora o pagamento, em regra, se faça em dinheiro, não há empeço a que as partes o convencionem de modo diverso. (GONÇALVES, 2015, p. 474)

Assim, podemos dizer, que não teria nenhuma possibilidade de existir um

contrato de corretagem de natureza gratuita, vez que tal instituto que versa em

relação a remuneração esta evidentemente prevista em disposição do ordenamento

jurídico.

Neste sentido podemos fazer uma prevê análise aos artigos 724 e 725 do

Código Civil:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Desta forma, fica claro o entendimento de que se efetivamente o corretor

conseguiu intermediar com sucesso a negociação, obtendo a concretização do

negócio jurídico, cabe a ele a remuneração face ao trabalho e dedicação dispendida.

Para casos específicos que eventualmente venham ocorrer, após a

celebração do contrato principal, se umas partes virem requerer a extinção de

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respectivo contrato, ainda assim, o valor de remuneração devido ao corretor é

devido, pois se entende-se que o efetivo direito do recebimento de tal quantia já foi

previamente adquirido pelo profissional corretor, ao contrário se viesse ocorrer

previamente, antes mesmo do contrato principal ser firmado, nesses casos

independente do trabalho que o corretor possuiu nas tentativas de negociações, este

não tem direito a respectiva remuneração.

Neste sentido os doutrinadores Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona

Filho entendem:

Tendo desempenhado suas atividades de mediação e conseguido a celebração do negócio jurídico, terá o corretor adquirido o direito de percepção da remuneração, ainda que, posteriormente, venham as partes arrepender-se ou realizar o distrato do negócio, conforme preceitua o art. 735 do CC-02. (GAGLIANO, 2015, p. 445)

Se analisarmos, é fácil o entendimento, pois é fato que a remuneração só é

devida quando o corretor concretizar o negócio jurídico ou em casos em que houver

a desistência das partes, após já realizado o contrato principal. Nos demais casos, a

remuneração não será devida.

Ainda para Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho:

O trabalho de corretagem envolve a prática de uma série de atos, não sendo estranho verificar situações em que diversos profissionais possam ter atuado, notadamente quando se trata de corretagem prestada por uma equipe de corretores profissionais. Assim, podem ocorrer situações em que um primeiro corretor tenha feito apenas o primeiro contato com o cliente e um segundo tenha feito todo o trabalho de aproximação e convencimento das partes, bem como a formalização do negócio. Dizer que a retribuição do primeiro deva ser igual à do segundo nos parece uma postura desarrazoada. Deste modo, entendemos que a expressão “salvo ajuste em contrário” deve ser interpretada de forma ampla para abranger também um ajuste tácito de proporcionalidade do pagamento pela atuação de cada corretor. (GAGLIANO, 2015, p. 447)

Assim, podemos dizer que se eventualmente ocorrer a prestação do serviço

de corretagem por mais de um profissional, a respectiva remuneração será conforme

a cota de negociação realizada, ou ainda podemos dizer que existem situações em

que o valor a ser pago da remuneração abrangera proporcionalmente cada ato

realizado, respeitando a atuação de cada um dos corretores.

49

5.8. Da responsabilidade Civil do Corretor perante o Código de Defesa do

Consumidor

Partindo do pressuposto que a corretagem pode eventualmente vir a se

caracterizar com uma relação de consumo, logo podemos verificar que esta será

regulamentada pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que basta

considerarmos que o consumidor independentemente da situação terá uma

responsabilidade objetiva, ou seja, não importa se a conduta do profissional trouxe

prejuízo, mas sim se o fato ocorrido.

Fazendo uma breve análise do artigo 14 do Código de Defesa do

consumidor, podemos dizer que ele tem um enfoque principal ser reparatório, pois

ele tem por finalidade proteger aquela parte que é mais vulnerável em uma relação

de consumo, ou seja, em um negócio jurídico realizado e vir indenizá-la por eventual

dano ou prejuízo que velha lhe ocorrer.

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. § 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: I - o modo de seu fornecimento; II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam; III - a época em que foi fornecido. § 2º O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas. § 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar: I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. § 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.

Ao se utilizar de um regime subjetivo, o legislador buscou especificar

expressamente que qualquer que seja o prestador, será ele denominado como um

profissional liberal, desta forma, a função de corretor não se enquadra em qualquer

se seja o tipo, se não a de ser caracterizado como um profissional liberal, pois, em

face dele não existe nenhum tipo de vínculo de subordinação com nenhuma das

partes ora envolvidas e que ele auxilia na negociação. Desta forma, não resta dúvida

que ele se enquadre sim na condição de profissional liberal, atuante em um regime

subjetivo, e, portanto, regulado pelo próprio Código de Defesa do Consumidor.

Considerando que o Código de Defesa do Consumidor tem um sistema

totalmente protetivo, podemos dizer que o ônus de provar que o serviço prestado

50

não possui nenhum vício ou defeito, cabe unicamente ao corretor, pois caberia a ele

prestar todos os esclarecimentos necessários, caso o mesmo não consiga provar,

caberá sim a ele indenizar as partes ora prejudicadas.

A aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor traz um grande

enfoque quando tratando da responsabilidade civil, pois são muitas as situações em

que sequer foi efetivamente celebrado determinado contrato de corretagem.

Partindo do pressuposto que o Código do Consumidor traz uma oferta

vinculante, podemos dizer que o corretor independente de qualquer situação, deverá

cumprir aquilo que efetivamente havia acertado junto as partes contratantes, pois o

CDC veda qualquer tipo de propaganda enganosa, ou qualquer outro tipo de

promessa que venha ludibriar o consumidor da relação.

Neste sentido os tribunais têm decidido:

DIREITO CIVIL - AGRAVO RETIDO - NÃO CONHECIDO - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - CONTRATO VERBAL - FIXAÇÃO DO TERMO PARA O PAGAMENTO DA COMISSÃO - DATA DA EFETIVAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL - COMPROVADO - MORA EX RE - JUROS DE MORA E A CORREÇÃO MONETÁRIA DEVEM INCIDIR DESDE O VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO - RECONVENÇÃO - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - NEGLIGÊNCIA DAS APELANTES CARACTERIZADA - RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS, O QUAL DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES PARA CONCRETIZAÇÃO ADEQUADA DO NEGÓCIO - SENTENÇA MANTIDA NESTE PONTO.AGRAVO RETIDO NÃO CONHECIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (TJPR - 6ª C.Cível - AC - 1281938-2 - Ponta Grossa - Rel.: CRISTIANE SANTOS LEITE - Unânime - - J. 22.03.2016)

Quando efetivamente for concretizado o contrato de corretagem, existe uma

facilidade muito grande a cerca de uma propaganda enganosa, ou de uma promessa

por parte do corretor, e como um meio de coibir tais atos foram instituídos várias

sanções, para que sejam decorridas em detrimento de qualquer violação civil.

Após a efetiva realização do contrato, a responsabilidade do corretor

aumenta significativamente devido a aplicação das projetividades que o Código de

Defesa do Consumidor oferece.

Ao ser promulgado normativas com a finalidade de proteger os comitentes,

no ramo contratual, foi inevitável a criação e possibilidade de ocorrer as chamadas

51

nulidades de cláusulas contratuais, pois em suma, maioria delas acabam por

oferecer uma desvantagem excessiva a uma das partes, de modo que sempre o

consumidor acaba arcando com todos os prejuízos, pois ele é considerado a parte

mais vulnerável de qualquer que seja o negócio jurídico.

52

6. Cláusulas abusivas no contrato de corretagem

6.1 Conceito

As cláusulas abusivas em um contrato de corretagem, nada mais é que

aquelas cláusulas que acabam por trazer uma onerosidade excessiva ao

consumidor, a parte mais vulnerável da relação de consumo, ou seja, são aquelas

cláusulas que evidentemente contaminam toda a relação, pois elas infringem a

disposição do artigo 4, inciso III do Código de Defesa do Consumidor, que assim

destaca:

Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: (...) III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores; (...).

Podemos verificar que o artigo 4 do Código de Defesa do Consumidor, tem

como escopo justamente garantir para ambas as partes um equilíbrio, de modo que

nenhum acabe arcando com uma maior onerosidade, de modo que ambos

contratantes saiam com seus interesses alcançados.

Fazendo uma breve síntese em nosso ordenamento, podemos verificar que

o legislador foi claro ao relacionar em seu dispositivo as possíveis cláusulas que

tendem a ser nulas em um referido contrato.

Neste sentido, assim podemos verificar no artigo 51 do Código de Defesa do

Consumidor:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

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III - transfiram responsabilidades a terceiros; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; V - (Vetado); VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor; VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem; VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor; IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral; XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor; XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração; XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais; XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor; XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias. § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual; III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. § 2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes. § 3° (Vetado). § 4° É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o disposto neste código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes.

Nesse sentido segue o entendimento de José Filomeno acerca das

cláusulas abusivas:

Com relação às cláusulas contratuais abusivas, o CDC elencou algumas, sem prejuízo de outras (aliás, a Portaria n° 4/98, complementada pela portaria n° 14, da Secretaria de Direito Econômico, estendeu seu rol enumerativo) e a conseqüência para elas é pura e simplesmente a nulidade absoluta, não produzindo nenhum efeito jurídico. (FILOMENO, 2005, p.199)

54

Ainda o entendimento de Carlos Alberto Bittar é de que:

Na pré-elisão de abusos por meio de cláusulas contratuais, o Código reforça, de um lado, para o consumidor, a necessidade de conhecimento das condições do negócio e, de outro, veda certas disposições abusivas detectadas em concreto, com sancionamentos específicos pela inobservância, como as ações de revisão, de modificação ou de declaração de nulidade dessas cláusulas. (BITTAR, 2011, p.61)

Deste modo, podemos afirmar, que mesmo que exista o consentimento do

consumidor ao contratar referidas cláusulas, estas, eventualmente poderão e

deverão vir a ser discutida em primeira instância, vez que legalmente elas já são

evidentemente consideradas nulas de pleno direito, face ao desequilíbrio contratual

que oferece as partes ora contratantes.

6.2 Características

Em uma breve análise antes de nos referirmos à cerca das características

das cláusulas abusivas, devemos definir o que efetivamente é considerado a

abusividade contida no contrato. Para tanto, podemos dizer que a abusividade nada

mais é que a violação da boa-fé objetiva, que ao ser instituído em contrato acaba

trazendo um desequilibro para as partes contratantes, até efetivamente que chegam

ao ponto de uma onerosidade tão excessiva, que leva a um tamanho prejuízo.

A abusividade que pode ser constituída em cláusulas de um contrato, pode

vir a se confundir facilmente com a boa-fé prevista do artigo 4 do Código de Defesa

do Consumidor, e pode consideravelmente vir a violar todos os padrões de

confiança e lealdade previsto no ordenamento para uma boa relação social, pois,

quando é violada a boa-fé as partes deixam de agir em conformidade um para com o

outro, deixando de ter um comportamento adequado para uma boa relação.

Assim, uma vez que o princípio da boa-fé é uma das fontes basilares da

relação contratual, pois diz respeito a uma confiança recíproca entre as partes,

quando ocorrer delas aparecerem, caberá aos juízes tomarem providencia de modo

que se fixem o que efetivamente dispõe o ordenamento, ou seja, que tenha se um

equilíbrio no negócio ora realizado.

Rizzatto Nunes assim dispõe:

55

Já a boa-fé objetiva, que é a que está presente no CDC, pode ser definida, grosso modo, como sendo uma regra de conduta, isto é, o dever das partes de agir conforme certos parâmetros de honestidade e lealdade, a fim de se estabelecer o equilíbrio nas relações de consumo. Não o equilíbrio econômico, como pretendem alguns, mas o equilíbrio das posições contratuais, uma vez que, dentro do complexo de direitos e deveres das partes, em matéria de consumo, regra geral, há um desequilíbrio de forças. Entretanto, para chegar a um equilíbrio real, somente com a análise global do contrato, de uma cláusula em relação às demais, pois o que pode ser abusivo ou exagerado para um não o será para outro. A boa-fé objetiva funciona, então, como um modelo, standard, que não depende de forma alguma da verificação de má-fé subjetiva do fornecedor ou mesmo do consumidor. Deste modo, quando se fala em boa-fé objetiva, pensa-se em comportamento fiel, leal, na atuação de cada uma das partes contratantes a fim de garantir respeito à outra. (NUNES, 2008, p. 546)

Portanto, podemos afirmar que quando tratamos da cláusula abusiva,

podemos dizer que está será caracterizada por ser aquela que vem a ser imposta

unilateralmente pelo fornecedor, sem ao menos se importar com a vontade do

consumidor, não ficando ele com alternativa se não aceitar, para enfim poder

realizar o negócio jurídico pretendido, ou seja, esse tipo de cláusula não resta claro

que contraria a boa-fé objetiva, oferecendo as partes um total desequilíbrio

contratual, em que se onera excessivamente o consumidor, a parte mais vulnerável

no negócio em questão.

5.9. Proibição das cláusulas abusivas

Conforme podemos verificar nesse estudo, ficou claro que o Ordenamento

Jurídico de maneira expressa, elencou as hipóteses previstas de nulidade de

cláusulas em seu artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Desta forma, podemos dizer que todas as cláusulas ora elencadas poderão

vir a ser declaradas nulas de oficio, pelo juiz, sem a devida necessidade de um

requerimento da parte envolvida e efetivamente prejudicada, esse ato do juiz ao

declarar nula tal cláusula, se denomina de “ex officio”, pois, estas uma vez nulas

deixam de gerar qualquer tipo de efeito.

Cabe salientar ainda, que apesar de ser imprevisível a apresentação de

defeito ou vício no negócio, não isenta o fornecedor, ou no caso o comitente de sua

responsabilidade civil, face ao consumidor, assim como, não pode o consumidor

abrir mão do seu reembolso, vez que precisou dispor de parte de seu patrimônio de

modo que se concretizasse o negócio. Sendo assim, em nenhum momento a

responsabilidade do comitente, assim como a do consumidor poderá ser transferida

56

a terceiros, pois sua responsabilidade é personalíssima, vez que quando for

necessário o ônus da prova de alguma respectiva informação ou comunicação cabe

a quem efetivamente realiza.

5.10. Cláusulas identificadas pela jurisprudência

Após realizarmos todos esses estudos acerca das nulidades de cláusulas

contratuais em contrato de corretagem, ficou claro que a jurisprudência é uníssona

sobre as cláusulas abusivas. Desta forma, podemos verificar abaixo alguns julgados

do Tribunal de Justiça do Paraná:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C REVISÃO DE CONTRATO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO CONHECIMENTO.AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL.TAXA DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. COBRANÇA DO SERVIÇO INDEVIDAMENTE REPASSADA AO COMPRADOR. SERVIÇO CONTRATADO, EXCLUSIVAMENTE, PELA APELANTE. PAGAMENTO QUE INCUMBE AO CONTRATANTE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL.COBRANÇA ABUSIVA. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO, QUANTO AO SERVIÇO, EFETIVAMENTE, PRESTADO. DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO OBSERVADO. ART. 6º, INCISO III, DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. INDEVIDA. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA.RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 12ª C.Cível - AC - 1441123-3 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Mário Helton Jorge - Por maioria - - J. 09.12.2015)

COMISSÃO DE CORRETAGEM. ALEGA O RECLAMANTE, EM SÍNTESE, QUE FIRMOU CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM A RECLAMADA E QUE LHE FOI REPASSADO INDEVIDAMENTE VALORES DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, BEM COMO DEMAIS TAXAS, TOTALIZANDO O MONTANTE DE R$ 21.984,96. PLEITEIA A RESTITUIÇÃO EM DOBROS DOS VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE. SENTENÇA PROCEDENTE CONDENOU AS RECLAMADAS, SOLIDARIAMENTE, À RESTITUÍREM AO 50 % DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇO DE ASSESSORIA, VALORES ESSES CORRESPONDENTES A COTA PARTE DO RECLAMANTE. INSURGÊNCIA RECURSAL SUSTENTA, PRELIMINARMENTE, A PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE REPETIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. NO MÉRITO, ALEGA REGULARIDADE DA COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DAS DEMAIS TAXAS, PUGNA PELO AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO. PRIMEIRAMENTE, AFASTO A ALEGADA PRESCRIÇÃO TRIENAL, ISSO PORQUE, A PRESENTE AÇÃO TEM O ESCOPO DE DISCUTIR REVISÃO CONTRATUAL E PRETENSÃO À RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA A

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TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E OUTRAS TAXAS, BASEADA EM CLÁUSULA ABUSIVA E LASTREADA EM CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. DESSA FORMA, A AÇÃO SUBMETE-SE AO PRAZO PRESCRICIONAL GERAL DE 10 ANOS ESTABELECIDO NO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. MATÉRIA PACIFICADA NESTA TURMA RECURSAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. AS RECLAMADAS RESPONDEM DE FORMA SOLIDÁRIA QUANTO À COMISSÃO DE CORRETAGEM, NOS TERMOS DO ARTIGO 18 DO CDC. AINDA, VALE RESSALTAR QUE NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 7º, DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA, O LEGISLADOR ELEGEU A RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA E OBJETIVA, DE FORMA QUE O CONSUMIDOR PODE DEMANDAR CONTRA QUALQUER PESSOA JURÍDICA QUE COLOCA. (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0003844-58.2015.8.16.0018/0 - Maringá - Rel.: Fernando Swain Ganem - - J. 11.09.2015)

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6. DA REVISÃO CONTRATUAL

6.1. Da Possibilidade de Modificação do Conteúdo

Considerando que a cada dia a parte consumidora fica mais vulnerável nos

contratos, e como cada vez o contrato tem se tornado de grande importância para as

relações sociais, em muitos casos as partes são obrigadas a aceitar todas as

cláusulas de modo que não fique sem o negócio realizado vez que em sua maioria

estes são indispensáveis, assim, legalmente foi previsto a possibilidade de revisão

dos contratos, via judiciaria, pois esse é o único modo que se pode rever

determinado contrato realizado de modo que nenhumas das partes auferidas saiam

em uma desvantagem excessiva.

A possibilidade de realizar uma revisão nos contratos já realizados, surgiu já

no século XII, quando da expressão “ rebus sic stantibus” trouxe o conceito de que

um contrato deverá sempre se manter conforme ele foi previamente estipulado e

contratado, mas se levarmos em consideração a Teoria da Imprevisão, podemos

dizer quando decorrer um evento imprevisível, caberá a possibilidade de anular o ato

realizado integral, ou parcialmente após a concretização de referido ato, ou seja

cabe então a chamada revisão contratual.

A Teoria da imprevisão tem como enfoque ainda, fortalecer o “pacta sunt

servanda”, vez que ele somente autoriza a alteração de um contrato que já foi

realizado, e se evidentemente ocorrer um desequilíbrio significante entre os ora

contratantes, em razão disto, a cláusula do “rebus sic stantibus” vem a ser implícita

em todos os contratos, das variadas espécies, pois, esta visa obviamente a manter

todos os contratos ora concretizados, sem nenhuma alteração futura.

Para Carlos Roberto Gonçalves:

Após delimitar todos os requisitos da teoria da imprevisão, indicamos a revisão contratual como uma forma de adequação do contrato à vontade dos contratantes, ou ainda, a hipótese de resolução contratual para os casos onde a redução da onerosidade não seja possível. Assim, o fato superveniente que provoca a desproporção manifesta da prestação é causa de resolução do vínculo contratual quando for insuportável para a parte prejudicada pela modificação das circunstâncias, seja o credor ou o devedor. (GONÇALVES, 2004, p.175).

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Desta forma, podemos dizer que para ser possível a alteração e revisão de

um contrato é indispensável que este traga consigo 2 (duas) situações especificas,

quais sejam:

a) A ocorrência de qualquer que seja o evento extraordinário e

imprevisível.

b) Que seja efetivamente comprovada a onerosidade excessiva para um

dos contratantes.

Assim, após determinado estudo, podemos dizer que a revisão deve se dar

quando da vontade dos contratantes quando estes vierem a se sentir lesados, ou

ainda, nos casos em que é possível uma redução de qualquer que seja a

onerosidade disposta. Pois, caso contrário o equilíbrio da onerosidade para as

partes fica desproporcionais, e acaba que somente uma parte assume o prejuízo em

face de outra.

60

7. DA AUTORIZAÇÃO EXCEPCIONAL DE MODIFICAÇÃO DAS CL ÁUSULAS

De acordo com a análise realizada face ao Código de Defesa do

Consumidor, de maneira expressa, o legislador, dispôs em seu artigo 6 do a

possibilidade de se abrir exceção acerca das nulidades das cláusulas, de modo que

permita ao magistrado modificar ou revisar todos os contratos que venham ser

solicitados pelos contratantes, ora consumidores.

Nesse sentido, podemos verificar o conteúdo de referido artigo:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor: I - a proteção da vida, saúde e segurança contra os riscos provocados por práticas no fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou nocivos; II - a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações; III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem; IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços; V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos; VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados; VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências; IX - (Vetado) X - a adequada e eficaz prestação dos serviços públicos em geral. Parágrafo único. A informação de que trata o inciso III do caput deste artigo deve ser acessível à pessoa com deficiência, observado o disposto em regulamento.

Desta forma, podemos dizer que o respectivo artigo de lei, tem como

finalidade principal a proteção do consumidor em determinada relação contratual,

independente da desproporcionalidade com que venham ocorrer, desde que traga

um desequilíbrio significativo as partes contratantes.

Cabe ressaltar que a análise realizada pelo poder judiciário deve ocorrer

sempre em última instância, vez que primeiro devera sempre prevalecer à vontade

61

ambas as partes, para após a efetiva imposição do judiciário para impor determinado

equilíbrio no contrato realizado.

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8. CONCLUSÃO

No presente estudo realizado podemos fazer uma breve síntese acerca do

histórico, origem, conceito, requisitos, formas e princípios a serem aplicados junto

aos contratos de modo geral, fazendo uma análise profunda em doutrinas,

jurisprudências e artigos, aproveitamos ainda para fazer um estudo breve acerca de

todas as hipóteses e espécies de contratos que estão disponíveis em nosso

ordenamento jurídico, de modo que visualizássemos uma delimitação para um

estudo aprofundado, assim, foi optado pela espécie de contrato de corretagem,

abordando detalhadamente seu conceito, histórico, origem, características, direitos

e deveres dos corretores, responsabilidade civil dos corretores, remuneração e

dentre outros apontamento.

Neste trabalho podemos verificar que o contrato de corretagem está disposto

no artigo 722 do Código Civil, e dispõe que é constituído por fazer com que uma

pessoa que não seja ligada a outra, se obriga em detrimento de uma remuneração

realizar um ou mais negócios conforme todas as instruções ora recebidas. Podem

ser caracterizadas como parte nesta espécie de contrato o comitente, denominado

por ser aquele que efetivamente contrata o corretor, e o próprio corretor que irá

realizar determinado negócio. Porém, existem muitas controvérsias acerca das

condições que asseguram os direitos e deveres de um corretor, bem como sua

remuneração e suas efetivas nulidades de cláusula contratual.

Um corretor ao prestar seus serviços e realizar os atos a que lhe incumbe

possui vários direitos assegurados, porém, também, possui responsabilidade face a

parte compradora. Partindo do pressuposto que o próprio Código Civil dispõe tais

obrigações em seu artigo 723, de forma que estabelece como principal obrigação

deste corretor a realização de determinada mediação em todo andamento do

negócio a ser realizado.

Cabe observar ainda que o legislador foi claro ao dizer que cabe

exclusivamente ao corretor prestar todos os esclarecimentos devidos ao cliente que

está preste a realizar o negócio que vem sendo intermediado por ele, assim, ele terá

como função buscar as melhores informações e possibilidades de negociar junto ao

comprador, pois esta será uma competência única e exclusivamente dele.

63

Ainda, o Código Civil traz em seu texto a forma de remuneração do corretor,

que deve evidentemente ser realizada desde que ele tenha atingido todas as

expectativas, mesmo que posteriormente exista desistência de uma das partes, e

enfim tenha conseguido resultado satisfatório com a toda a negociação ora

realizada.

Após a realização desses e de diversos aprofundamentos específicos,

podemos concluir que o contrato de corretagem vem a ser repleto de possíveis

cláusulas abusivas, e que são passiveis a nulidade e a revisão contratual assim

como todas as demais espécies de contratos, mas, somente poderá ser realizado,

desde que, seja, requerido por um dos contratantes, até o momento que se busque

um possível equilíbrio entre as partes, para que nenhuma das envolvidas assuma a

maior parte da onerosidade.

Na sequência, passamos a demonstrar a uníssona pacificação de

jurisprudências e decisões que evidentemente declaram possíveis clausulas nulas

de contratos já concretizados, bem como decisões já pacificadas dos direitos e

deveres que o efetivo corretor que conduz a negociação possui para com todas as

partes ora envolvidas.

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9. REFERÊNCIAS

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