Desafios

COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL

Duas formas de pagamento:

Forma concentrada: Unidade recolhe a taxa condominial e repassa o valor integral ao Condomínio.

Se um condômino não pagar, os demais cobrem a diferença.

Forma desconcentrada: Cada co-proprietário paga sua respectiva cota diretamente ao Condomínio.

Se um condômino não pagar, a unidade passa a recolher valor a menor.

Desafios

Desafios

COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL

- A unidade poderia ser cobrada pelo valor recolhido a menor.

- Todos responderiam solidariamente pelo débito. Direito de regresso.

- Desconfiguração da autonomia e da independência entre os condôminos.

- Problema quando há várias inadimplências na mesma unidade:

Condômino “A” deve desde janeiro de 2010.

Condômino “B” deve desde janeiro de 2012.

Condômino “C” deve desde janeiro de 2014.

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A FAVOR DA SOLIDARIEDADE CONTRA A SOLIDARIEDADE

“Certo é que a despesa condominial constitui obrigação solidária, por ser indivisível frente ao condomínio, já que não se pode dividir a unidade autônoma em número correspondente ao de seus proprietários. Aplica-se, portanto, a regra para a qual sendo impossível a divisão da prestação, cada um dos co-proprietários está obrigado por toda a dívida (solidariedade)”.

(34ª Câm. Dir. Priv., Ap. 992.07.012.976-1, j. 29.11.10).

“Cobrança de condomínio. Situação de multipropriedade destinada a fracionar período de uso do imóvel entre seus co-proprietários, que em nada influi na questão da despesa condominial. Situação de obrigação indivisível e solidária, a possibilitar a cobrança da totalidade do débito de qualquer um dos co-proprietários. Impossibilidade de aplicação do CDC. Argumentos fragilmente expostos, sem especificações. Sentença bem fundamentada. Apelo improvido”.

(34ª Câm. Dir. Priv., Ap. Cív. n.º 9098277-54.2007.8.26. 0000; j.29/11/10).

"Na inicial, cobra-se dos ora apelados apenas a quota-parte a eles cabível, nos termos da convenção de condomínio aprovada, o que faz inviável a denunciação da lide aos demais condôminos, sobre os quais os réus não teriam nenhum direito de regresso. Como a cobrança se faz apenas do débito correspondente à quota-parte dos réus, tampouco é o caso de julgar apenas parcialmente procedente a pretensão do apelante (de acordo com a ata copiada a fls. 22/23, o valor da trimestralidade atribuível a cada quota-parte chamada de "módulo semanal" é quinhentos e trinta e dois reais para quem não se utilize da entrega prévia de cheques para os pagamentos), uma vez que dos réus está sendo cobrada mensalidade correspondente a um cinquenta e dois avos, a qual implica o valor de dois mil, cento e vinte e oito reais, por ano".

(30ª Câm. Dir. Priv., Ap. s/ rev. 992.06.066.340-4, j. 25.08.10)

Desafios

Para permitir a cobrança fracionada da taxa condominial:

- Necessidade de reconhecimento da multipropriedade como um

tipo complexo e poliédrico de propriedade, decorrente da

evolução das relações imobiliárias.

- Entendimento de que o domínio recai sobre um bem

individualizado não só no espaço como também no tempo.

Desafios

“Vinculadas à propriedade compartida, com direito de uso

adstrito a limites temporais (sistema conhecido como time

sharing), as rés, sucessoras de primitivo condômino, estão

submetidas ao pagamento de despesas comuns, e, com

rateio devidamente aprovado em assembleia, tomando-lhes

a proporção de fração ideal, não se apura qualquer excesso

na cobrança, quantia que corresponde exatamente à

respectiva quota”.

(Apelação n.º 9120213-38.2007.8.26.0000, Rel. Des. Carlos

Russo, 30ª Câmara de Direito Privado).

Desafios

“Não há como desconsiderar o fator temporal de uso da unidade, sob

pena de impor a um dos condôminos o dever de suportar por todos os

demais, anotando que como não se trata de condomínio instituído por

pessoas próximas, quase impossível, senão insano e dispendioso será

um deles arcar com o total das despesas de referida unidade,

interpelando os demais para que cada um quite sua cota parte. Esse

esforço deverá ser imputado à massa condominial, titular do direito”.

(Apelação Cível n.º 0054474-06.2008.8.26.0562 da 29ª Câm. Dir. Privado).

Desafios

“Na esteira do posicionamento adotado pelo Col. Superior Tribunal de Justiça, no Agravo de

Instrumento 1.273.234-SP, em acórdão relatado pelo ilustre Ministro Massami Uyeda,

datado de 08.03.2010, entendendo que, em determinadas hipóteses, a disponibilidade da

posse, seu uso e gozo, transferir a legitimidade passiva, de rigor o exame da matéria

controvertida à luz da situação fática então apresentada. Referido entendimento não retira

a legitimidade dos apelados em suportarem as despesas da unidade da qual são

condôminos.

Entretanto, não podem responder integralmente pelas despesas daquela unidade,

mas sim somente pela proporção em que usufruem do imóvel, ou seja, 1/52. Não há

como desconsiderar o fator temporal de uso da unidade, sob pena de impor a um dos

condôminos o dever de suportar por todos os demais, anotando que, como não se trata

de condomínio instituído por pessoas próximas, quase impossível, senão insano e

dispendioso será um deles arcar com o total das despesas de referida unidade,

interpelando os demais para que cada um quite sua cota parte. Esse esforço deverá ser

imputado à massa condominial, titular do direito”.

(Ap. 0054474-06.2008.8.26.0562, Rel. Des. Francisco Thomaz, Condomínio Paúba Canto Sul).

Desafios

“A COBRANÇA SE DÁ SOBRE A PORCENTAGEM DA FRAÇÃO

QUE POSSUEM E NÃO PELA TOTALIDADE DA UNIDADES,

TODAS APROVADAS EM ASSEMBLEIA”.

(Sentença nos autos n.º 1006481-80.2015.8.26.0019 da 2ª VC de

Americana-SP).

DesafiosCIVIL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. MULTIPROPRIEDADE. TIME SHARING

IMOBILIÁRIO. A RESPONSABILIDADE DE CADA COPROPRIETÁRIOS EM RELAÇÃO ÀS DESPESAS DA

UNIDADE É PROPORCIONAR À SUA FRAÇÃO IDEAL.

Como forma de garantir a permanência do vínculo jurídico tal como idealizado, a solução inexorável é a de

responsabilizar

pessoalmente cada coproprietário tão somente pela quota proporcional das despesas condominiais, sendo certo

que, na

hipótese de inadimplemento, apenas sua fração ideal responderá pelo cumprimento da obrigação, pelo menos até

que

sobrevenha a extinção amigável ou judicial do condomínio, para aqueles que defendem a possibilidade.

“A conclusão é a de que, na hipótese, havendo partilha do domínio e da posse, existe divisibilidade da obrigação

pessoal, pois

estabelecida entre cada coproprietário e o condomínio, sendo certo que os boletos das cotas proporcionais de cada

um

haveriam de ser expedidos autonomamente, do mesmo modo, existe divisibilidade da propriedade imóvel, na esteira

de que

cada coproprietário pode, no período usar, gozar e dispor de sua fração ideal sem que seja alterada a substância

idealizada da

coisa, sem redução considerável do valor comercial praticado quando da aquisição e, em especial, sem qualquer

prejuízo ao uso

destinado à propriedade (art.87, CC). Logo, sendo possível e lícito o objeto do negócio jurídico, entre os

coproprietários não se

Desafios

RENÚNCIA DO DIREITO DE PROPRIEDADE

- Problema mais grave na multipropriedade (iceberb no Titanic).

- Permitida pelo artigo 1.316 e parágrafos do Código Civil.

- Se os outros condôminos da unidade assumirem as despesas e as dívidas, a

renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte-ideal de quem renunciou, na

proporção do pagamento que fizerem (artigo 1.316, §1º do CC/02).

- Se não houver condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será

dividida (artigo 1.136, §2º do CC/02).

- Problema da extinção do condomínio ordinário na multipropriedade.

Desafios

- Custo é dividido, sim ou sim, entre os condôminos remanescentes.

- Quebra da função temporal da cota renunciada. Imprestabilidade.

- Se mais de um condômino assume as despesas, com quem fica a cota?

- Qual o critério?

a) Condômino com o maior quinhão de propriedade.

b) Condômino mais antigo.

c) Rodízio no uso.

d) Empreendedor assume para locação.

e) Condomínio assume para locação (custo e MS menos procurados).

Desafios

- Ninguém sabe como a propriedade “lhe aproveita”, a Lei não especifica.

a) Escritura pública após comprovação da assunção das despesas?

b) Usucapião urbano de uma cota-ideal?

c) Ação judicial?

- Todas as opções são demoradas e atrapalham o direito de propriedade.

- Projeto de Lei:

Proíbe renúncia abdicativa, só permite renúncia translativa.

Proíbe a extinção voluntária do condomínio ordinário dentro de cada

unidade.

Desafios

Desafios

MÓDULO SEMANAL 53

O ano (normal) tem 365 dias e 52 semanas. 52 x 7 = 364.

Isso significa que o ano normal tem sempre 1 (um) dia além das 52 semanas.

O ano (bissexto) tem 366 e 52 semanas. 52 x 7 = 364.

Isso significa que o ano bissexto tem sempre 2 (dois) dias além das 52 semanas.

Vamos ver na prática o que isso significa?

No ano de 2017, o MS.01 inicia-se no dia 06/01.

No ano de 2018, o MS.01 inicia-se no dia 05/01.

No ano de 2019, o MS.01 inicia-se no dia 04/01. E assim sucessivamente.

Vamos “retrocedendo” sempre 1 dia ao ano porque as 52 semanas fecham com 364 dias e não com

365. É como se os MS estivessem se deslocando 1 (um) dia para trás a cada ano.

Isso é o que chamamos de “gap backwards”. É natural do calendário.

Desafios

Isso significa que, em 6 anos, o MS.01 começará 1 semana antes ao

que este ano (1 dia para trás a cada ano + 2 dias para trás no ano

bissexto = 6 anos).

E é aí que surge o MS.53 para “compensar” esse deslocamento.

É uma semana extra que surge em razão do “gap backwards “e que

pode pertencer ao empreendedor ou ao condomínio.

Em tese, o MS.53 poderia ser qualquer semana do ano.

Pode ser reservada para semana de manutenção.

Em geral, é a última semana do ano (“pérola do investidor”).

Desafios

MÓDULO SEMANAL 53

No caso do Condomínio Paúba Canto Sul, estabelecemos o MS.53 a cada 5 (cinco) anos quando já temos 6 (seis) dias de gap backwards.

Porém, como a semana é de 7 dias, no nosso caso, o MS.53 “empurra” o MS.01 em 1 dia para frente a cada ocorrência do MS.53 (“push forwards”).

Portanto, no nosso caso, o MS.01 começaria 1 dia mais tarde a cada 5 anos.

Para que o MS.01 seja deslocado 1 semana para a frente (em razão do “push forwards”) seria necessário o decurso de longos 35 anos.

Em 35 anos, o MS.53 é omitido para que o MS.01 seja trazido para trás novamente e tudo recomeça do mesmo lugar pelos próximos 35 anos.

Desafios

Outros condomínios preveem o MS.53 a cada 04 (quatro) anos para

coincidir com o ano bissexto.

Nesse caso, o gap backwards é de 05 (cinco) dias e o MS.01 é

deslocado 2 (dois) dias para frente a cada ocorrência do MS.53.

Aí cabe a cada empreendimento determinar quando o MS.53 é

omitido para que o MS.01 seja trazido para trás novamente.

Se a ocorrência do MS.53 for a cada 6 anos, o próprio calendário

reequilibra.

Desafios

Lembrando sempre que o MS.53 não surge nos empreendimentos

que determinam que o MS.01 sempre começa em um determinado dia

de janeiro (data fixa).

Nesse caso, haverá o “expurgo” de 1 (um) dia por ano ou 2 (dois) dias

por ano bissexto.

MS.53 pode ser vendido? Em tese sim, mas seria difícil. Não ocorre.

Projeto de Lei prevê abertura de matrículas individualizadas por cota

no Cartório de Registro de Imóveis (crítica: alto custo). Poderia o

MS.53 ter uma matrícula própria?

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