Regularização e registro do condomínio novoO processo

1. Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).

2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

3. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das

frações ideais do condomínio.

4. Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a

Convenção.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é

necessária para o condomínio ser empregador).

Convenção Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma

minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser

ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência. Claro que os

condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o

local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser.

Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio

de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3

das frações ideais do condomínio.(Depois de instituído o condomínio, com sua Convenção

original aprovada e registrada toda e qualquer alteração depende de 2/3 do total dos

condôminos aprovarem, sendo que esses 2/3 devem ser adimplentes; A construtora

responde pelas unidades ainda não entregues, ou seja, ela provavelmente terá a maioria

dos votos na assembleia; ela é responsável pelos já construídos e ainda não entregues.)

Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão,

quando se realiza pela primeira vez a Convenção.

Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das

frações ideais, em Assembléia

 

1a. Assembleia

Normalmente é convocada pela construtora/ incorporadora.

Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso o mesmo

venha a ser remunerado por isto.

Elege-se o conselho consultivo.

Somente com a minuta da Convenção pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos

proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto

ao Registro de Imóveis.

 Desmembramento do IPTU

Quando a construtora ergue um prédio ou um "condomínio horizontal", o IPTU é único,

pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do "Habite-se", registro da Convenção e

realização da 1a. Assembléia, é necessário solicitar à prefeitura o desmembramento do

IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente.

Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio,

como garagens, jardim e outros (despesa ordinária).

 

Registro

1. O condomínio só pode ser ocupado após a prefeitura expedir o Habite-se. Este é um

documento fornecido à construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupação e uso

de edifício recém-concluído.

2. Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartório de Registro

de Imóveis.

3. Inscrição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, com a respectiva

Convenção.

CNPJ É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque,

apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter

imposto de renda dos funcionários na fonte.

Realizando a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente estará se registrando no

INSS como empregador. 

1a. taxa condominal

É Lei: Taxas condominiais só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves,

que só pode ser realizada após a expedição do Habite-se.

O Habite-se é um documento fornecido à construtora/incorporadora pelo poder municipal,

em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.

É ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades

vazias, ainda não vendidas pela construtora/incorporadora.

Cuidados em Assembléias de Condomínio

CONVOCAÇÃO

(1) todos os condôminos devem ser convocados;

(2) definir no edital de convocação quais os assuntos que serão debatidos.

Sobre a convocação de todos os condôminos, existe previsão expressa em lei, é o Artigo 1.354 do Código Civil Brasileiro, que diz: “a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.

Embora a lei não determine a forma de convocação, é aconselhável que a convocação seja feita por escrito e que seja colhida alguma prova de seu recebimento, embora o Art. 1.334 III do Código Civil dê liberdade para que a convenção determine tais condições.

O único item que permite a discussão de vários assuntos de interesse do condomínio, seja ele envolvendo despesas ou normas que restrinjam direitos, é, ao nosso ver, o item “aprovação/alteração de convenção”

QUORUM

Quorum é o número mínimo de votos exigido por lei ou convenção para a aprovação de determinado assunto. Matérias como alteração de convenção, alguns tipos de obras, construção de novo pavimento, alteração de destinação, destituição do síndico, dentre outras, têm quorum fixado pela Lei.

Também é importante que diferenciemos os termos “maioria simples” e “maioria absoluta”:

“... analisemos o significado da expressão “maioria absoluta”. Maioria absoluta representa mais da metade de todos os votos do condomínio. Por outro lado, maioria simples consiste em mais da metade dos votos dos condôminos presentes à assembléia. As expressões não são sinônimas, o legislador sempre busca expressar uma idéia sem o emprego de sinonímia, essa é a regra expressa no Art. 11, II, “b” da Lei Complementar Federal n° 95.” (JUNQUEIRA, 2007).

Quando possível, também sugerimos que se inclua no edital de convocação o quorum respectivo de deliberação de cada item de pauta, essa medida permite que os condôminos tenham noção de que as suas ausências impedirão a aprovação de uma matéria relevante.

A seguir, relacionamos as matérias que possuem forma de aprovação fixada pela Lei (assunto, fundamentação legal e quorum, respectivamente).

Aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento de deveres condominiais – Art. 1.336 § 2° do CCB – 2/3 dos votos (OBS¹: essa multa não pode ser aplicada se o dever descumprido é o do pagamento de quotas; OBS²: essa multa pode ser aplicada mesmo se não houver previsão na convenção);

Aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais – Art. 1.337 caput do CCB – ¾ dos votos (OBS¹: essa deliberação só pode ocorrer se a convenção estipular o critério de reiteração, uma vez que o Código não o faz);

Aplicação de multa de 10 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais e que gere incompatibilidade de convivência com os demais – Art. 1.337 Parágrafo único do CCB – ¾ dos votos (OBS¹: essa deliberação só pode ocorrer se a convenção estipular o critério de reiteração, uma vez que o Código não o faz; OBS²: o valor de 10 quotas não pode ser diminuído, afinal, se a assembléia reduzir o valor, ao nosso ver, fica claro que a conduta não era tão insuportável a ponto de causar incompatibilidade de convivência);

Como mencionado, as multas por reiterado descumprimento de 5 e 10 quotas não são aplicáveis sem previsão expressa da convenção. Isso se deve não só pela falta de definição da reiteração (número de transgressões em determinado período de tempo), mas, principalmente pela obrigação legal da convenção prever todas as sanções a que os condôminos estão sujeitos, por força do Artigo 1.334 IV do Código. Em outras palavras, se a convenção não prevê a penalidade não pode ser aplicada. Com exceção da multa prevista no Art. 1.336 § 2°, onde o legislador teve o cuidado de permitir a sua aplicação, ainda que a convenção fosse omissa.

Outro detalhe importante é o termo “anti-social”. Anti-social significa o que é contrário a sociedade. Quando associado a uma pessoa, anti-social seria aquela que transgride as normas de determinado lugar ou tempo, portanto, ao inserirmos esse significado em matéria de condomínio edilício, obtemos o seguinte conceito: conduta anti-social é toda aquela que transgride as normas internas do condomínio criadas pela Convenção, Regimento Interno ou Assembléia. Toda conduta anti-social é punível, mas somente a que for reiterada e gerar

incompatibilidade de convivência é que será punível pela multa de 10 quotas prevista no Parágrafo único do Art. 1.337. Por isso destacamos a necessidade de tratamento adequado do assunto na convenção do condomínio.

Realização de obras voluptuárias – Art. 1.341 I c/c Art. 96 § 1° do CCB – 2/3 dos votos (OBS¹: o Código Civil expressa que: “são voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”; OBS²: exemplos desses tipos de obras seriam as construções de uma quadra esportiva ou de uma piscina);

Realização de obras úteis – Art. 1.341 II c/c Art. 96 § 2° do CCB - maioria absoluta (OBS¹: o Código Civil expressa que: “são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem” ; OBS²: um exemplo dessa obra seria a instalação de um portão de garagem eletrônico no lugar de um mecânico);

Realização de obras necessárias e que importem em despesas excessivas – Art. 1.341 § 3° c/c Art. 96 § 3° do CCB – maioria simples em 2ª convocação (OBS¹: o Código Civil não fixa quorum algum para esta deliberação, o que nos remete à regra geral do Art. 1.352 e 1.353; OBS²: em nossa opinião, a convenção não pode fixar um quorum mais rígido para essa votação, devido à essencialidade da obra; OBS³: o Código Civil expressa que: “são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”; OBS4: por exemplo, seriam obras necessárias as de reforma de fachada ou telhado que ameace ruína);

Realização de obras de acréscimo em partes comuns – Art. 1.342 do CCB – 2/3 dos votos (OBS¹: a ampliação da área da garagem seria um exemplo desse tipo de obra);

É importante deixar claro que a classificação de uma obra como necessária, útil, voluptuária ou de acréscimo tem espaço para inúmeras interpretações. Deve-se sempre analisar o caso concreto antes de se tirar conclusões definitivas quanto à natureza da obra.

Selecionamos alguns julgados do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que demonstram a dificuldade na classificação das obras:

“CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE COTAS EXTRAORDINÁRIAS - ELEVADORES COM MAIS DE CINQUENTA ANOS DE USO REFORMA - OBRA ÚTIL E NECESSÁRIA - APROVAÇÃO POR MAIORIA DOS CONDÔMINOS (Artigo 1.341, II, do Código Civil vigente).A reforma de elevadores com mais de 50 (cinqüenta) anos de uso não pode ser considerada voluptuária e sua aprovação por maioria em Assembléia Geral obriga a todos condôminos no pagamento das respectivas cotas extraordinárias. Recurso improvido”. (TJ/RJ, 7ª Câmara Cível, Apelação Cível 2007.001.38066, rel. Des. JOSE GERALDO ANTONIO, j. 25/07/2007) 

“CIVIL. SUMÁRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. DECLARATÓRIA DE NULIDADE. Deliberação de AGE que acatou parecer jurídico e concluiu pela natureza voluptuária de obra de aquecimento de piscina, considerando prejudicado o tema da ordem do dia pelo não comparecimento da totalidade dos condôminos. Rejeição da obra em AGE posterior, por maioria absoluta de votos. Pretensão de condômino em anular a deliberação, por entender que a obra é útil e não voluptuária, com pleito de que seja declarada, incidentalmente, essa natureza jurídica. Deliberação soberana sem qualquer vicio, impossibilidade de sua modificação pelo órgão de justiça, sentença de improcedência incensurável, improvimento ao recurso que pretendia revertê-Ia. Unânime”. (TJ/RJ, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível 2005.001.18518, rel. Des. MURILO ANDRADE DE CARVALHO, j. 17/01/2006) 

“CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDOMÍNIO. COTAS EXTRAS. OBRAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS, APROVADAS EM AGE, POSTERIORMENTE À SUA REALIZAÇÃO, POR MAIORIA DE VOTOS. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADE. A alegação de que teriam sido voluptuárias depende de prova pericial, não produzida. Interpretação dos artigos 1.315, 1.341 e parágrafos do Código Civil. O condômino responde pelos encargos aprovados em assembléia, ainda que ausente ou tenha sido vencido na votação. Sentença correta. Apelação improvida”. (TJ/RJ, 7ª Câmara Cível, Apelação Cível 2005.001.17010, rel. Des. CARLOS C. LAVIGNE DE LEMOS, j. 16/11/2005) 

Aprovação da convenção do condomínio – Art. 1.333 caput do CCB – 2/3 dos votos, obrigatoriamente proporcionais às frações ideais (OBS¹: essa é a forma de aprovação da primeira convenção do condomínio, por isso os votos deverão ser proporcionais às frações ideais, conforme o Parágrafo único do Art. 1.352);

Alteração da convenção do condomínio – Art. 1.351 1ª parte do CCB – 2/3 dos votos;

A alteração da forma de rateio das despesas do condomínio também deve respeitar esse quorum, uma vez que cabe à convenção determinar a forma de contribuição para as despesas do condomínio (Art. 1.334, I do Código Civil). No Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o acórdão a seguir adotou a mesma interpretação:

“ACÃO DE COBRANÇA. COTAS DE RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE QUORUM DE 2/3 EM ASSEMBLÉIA PARA ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO. NULIDADE. Ao contrário do que alega o Condomínio, a decisão tomada para o rateio das despesas do orçamento anual vai contra o que determina a Convenção, configurando alteração, sendo assim o quorum da Assembléia para alteração de Convenção foi desrespeitado, ensejando nulidade, pois não alcançou dois terços dos condôminos.Sentença que se mantém”. (TJ/RJ, 13ª Câmara Cível, Apelação Cível 2007.001.08548, rel. Des. LINDOLPHO MORAIS MARINHO, j. 08/08/2007)

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça também já decidiu da mesma forma:

“AgRg no Ag 420775 / SP

Relator Ministro ARI PARGENDLER

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO, SEGUNDO A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA, FIXADO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

O critério de rateio das despesas condominiais fixado na Convenção de Condomínio somente pode ser alterado em assembléia se respeitado o quorum mínimo previsto no artigo 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591, de 1964. Agravo regimental não provido.”

Por outro lado, a 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro aplicou interpretação diversa no julgamento da Apelação Cível nº 61.538/2007, cuja ementa reproduzimos:

“DECLARATÓRIA. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO NO QUE SE REFERE APENAS AO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. QUORUM. MAIORIA SIMPLES. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE DOS AUTORES-APELANTES. SENTENÇA CORRETA. IMPROVIMENTO DO RECURSO.” (TJ/RJ, 1ª Câmara Cível, Apelação Cível 2007.001.61538, rel. Des. MALDONADO DE CARVALHO, j. 11/12/2007)

Particularmente, concordamos com o acórdão fluminense, todavia, se o texto da convenção precisa ser mudado para que a forma de rateio de despesas seja modificada, recomendamos que a aprovação em assembléia se dê por 2/3 dos votos de todos os condôminos.

Aprovação ou alteração do Regimento/Regulamento Interno – Art. 1.334 V do CCB – 2/3 dos votos, mas a convenção pode fixar quorum diferente (OBS¹: Enunciado 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal);

Sobre o Regimento Interno, há necessidade de algumas considerações. Como mencionado, no que tange as normas internas do condomínio, não há uniformidade entre os entendimentos da doutrina e da jurisprudência. A grande maioria entende que Regimento Interno e Regulamento Interno seriam a mesma coisa, e quando o Código Civil determinou que o Regimento Interno deve fazer parte da convenção (Art. 1334, V), a maioria sustentou que a própria convenção poderia fixar um quorum diferenciado (menos rígido) para a alteração do Regimento, não sendo

obrigatoriamente 2/3 (conforme consta até do Enunciado 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal, que embora não tenha força de súmula, trata-se de respeitável referência). Concordamos com este entendimento, considerando que o Art. 1351 foi alterado pela Lei federal ordinária n° 10.931, que, por sua vez, excluiu a alteração do regimento interno por 2/3 dos condôminos.

Mas aí chegamos a um impasse: os Cartórios de Registros de Imóveis somente registram Convenções inteiro teor, e geralmente se recusam a registrar Regimentos Internos em separado, e se o Regimento Interno não é registrável, seria ele oponível a terceiros? E mais, se o Regimento estiver no corpo da Convenção, pode o RGI fazer o registro sem a assinatura de 2/3 dos proprietários?

Não nos alongaremos nesse assunto específico, temendo nos afastar do tema, contudo, a presença dessas questões nos leva a ponderar a oponibilidade a terceiros das normas internas de condomínio criadas por uma convenção/regimento não registrado em cartório de imóveis. Mas, respondendo às questões do parágrafo anterior: o registrador imobiliário está correto em recusar o registro de Regimentos/Regulamentos em separado ou que, mesmo inclusos na convenção, não possuam aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. A conduta do registrador não está incorreta e também não gerará prejuízo aos condomínios, isso porque um Regulamento Interno não deve conter disposições que afetem diretamente os direitos reais dos condôminos, mas tão somente regras de conduta ou detalhes do cotidiano da comunidade que não têm a necessidade de produzir efeitos erga omnes.

Finalizamos com um exemplo: o direito uso concedido a um proprietário sobre laje adjacente a seu apartamento de cobertura deve estar contido na convenção para que esta possa ser registrada em cartório de registro de imóveis e, conseqüentemente, gerar efeitos contra terceiros.

Construção de outro pavimento ou edifício ou novas unidades imobiliárias – Art. 1.343 do CCB – unanimidade (OBS¹: esse é um assunto que afeta a todos, demandando recálculo das frações ideais adquiridas; OBS²: em nossa opinião, não há como impedir um condômino, mesmo inadimplente, de votar em matéria deste tipo);

Alteração da destinação do edifício ou da unidade – Art. 1.351 2ª parte do CCB – unanimidade (OBS¹: essa deliberação se limita à alteração da qualificação do edifício/unidade como residencial, não residencial ou misto, ao nosso ver, não é o quorum adequado para alteração da finalidade de determinada área comum);

Alteração de fachada – Art. 10 § 2° da Lei n° 4.591 – unanimidade (OBS¹: embora acreditemos na revogação tácita do referido dispositivo pelo Código Civil, consideramos temerária a aprovação de modificação de fachada por quorum menor que o da unanimidade).

Eleição do síndico e conselho fiscal – Art. 1.347 e 1.356 do CCB, respectivamente – maioria simples em 2ª convocação (OBS¹: o Código Civil não fixa quorum algum para esta deliberação, o que nos remete à regra geral do Art. 1.352 e 1.353; OBS²: em nossa opinião, a convenção não pode fixar um quorum mais rígido para essa votação, sob pena de não se eleger nenhum síndico);

Destituição do síndico em Assembléia de transferência de poderes – Art. 1.349 c/c Art. 1.348 § 2° do CCB – maioria absoluta (OBS¹: recomendamos a leitura de nosso trabalho “Destituição de síndico de condomínio edilício”, JUNQUEIRA, 2007).

4. DIREITO DE DEFESA EM ASSEMBLÉIA E PARTICIPAÇÃO DO INADIMPLENTE.

O direito fundamental de defesa. O Art. 5°, LV da Constituição prevê a obrigação de se conceder de o direito de ampla defesa a qualquer cidadão que for acusado em processo judicial ou administrativo, inclusive na aplicação de penalidades à condôminos ou ocupantes. A norma mencionada determina que: “aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes”.

Muito embora os direitos fundamentais tenham sido inicialmente concebidos para proteger o indivíduo do poder de império do Estado. Acreditamos ser hoje pacífico o entendimento de que

os direitos fundamentais também são oponíveis entre particulares (a chamada eficácia horizontal dos direitos fundamentais).

Sendo assim, nos condomínios, o presidente da AG deve permitir ao condômino ou ocupante a apresentação de sua defesa. Para garantir que o condomínio não irá prejudicar o direito do acusado, recomendamos que, nas deliberações que envolvem punições, se inclua “defesa do condômino/ocupante” como item de pauta no edital de convocação da AG, para deixar clara a oportunidade de defesa do acusado.

Ressaltamos a necessidade de tratamento adequado na convenção do condomínio, concedendo mecanismos aos condôminos para que possam recorrer à assembléia contra decisões que lhes afetem. Tal providência representa um grande passo para o condomínio, na medida em que favorece a resolução de divergências internas sem intervenção judicial.

Também demanda cautela a questão do condômino inadimplente não poder votar ou, sequer, participar de assembléias de condomínio. Conforme preceitua o Código Civil: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite” (grifo nosso). Não se deve confundir o condômino isento da participar no rateio das despesas, que tem direito a voto, com o condômino inadimplente, que não tem direito (Apelação Cível n° 2007.001.22424 julgada pela 4ª Câmara Cível do TJ/RJ).

Diferente da antiga lei de condomínios, o Código Civil garante sérias restrições ao condômino inadimplente. Tendo em vista que a multa pelo não pagamento da quota de condomínio em seu vencimento sofreu forte redução (o Art. 12 § 3º da Lei nº 4.591 permitia aplicação de multa de até 20%, mas o Art. 1.336 § 1º do Código Civil limitou a multa para até 2%), claramente o legislador concedeu outros meios para que o condomínio pudesse evitar e punir a inadimplência.

Além da possibilidade fixação de juros moratórios em índice superior a 1% ao mês (Art. 1.336, § 1º) e aplicação de multa de até cinco quotas por atrasos reiterados (Art. 1.337, caput), o Código Civil permitiu que o inadimplente fosse proibido de participar e votar em assembléias. Não se trata de um tratamento abusivo, mas tão somente um tratamento proporcional ao descumprimento do dever do condômino. Afinal, se o condômino dá “as costas” para o condomínio não pagando sua contribuição, ele abdica da sua participação em assembléias. Lembrando que o inadimplente deve ser convocado, mas não poderá participar ou votar.

O inadimplente terá ciência do que foi deliberado mediante comunicação da administração ou por meio de consulta ao livro de atas de assembléia.

É importante destacar a hipótese de um condômino ou morador inadimplente que faz um acordo de parcelamento de débito com o condomínio. A realização de uma acordo de parcelamento de débito não desqualifica a condição de inadimplente do devedor, todavia, salvo disposição em contrário na convenção ou no termo do acordo (neste último caso, somente se a convenção for omissa), suspende todas as penalidades aplicáveis ao inadimplemento. Sobre essa questão, selecionamos uma decisão colegiada do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. DIREITO DE VOTO. Ação cautelar com pedido de liminar em que objetivam os autores exercer o direito de voto nas assembléias condominiais, não obstante se encontrem cumprindo acordos administrativos. Fumus boni iuris e periculum in mora presentes. Na hipótese vertente, foi publicado Edital de Convocação para a Assembléia Geral Ordinária do Condomínio-réu, que exigiu, como condição para participação nas eleições de síndico, não se encontrar o condômino com qualquer pendência, inclusive acordos em andamento. Todavia, o condômino que está em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo quitado a medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser tido como inadimplente e, por via de conseqüência não pode ser impedido de votar e ser votado em assembléias condominiais. Precedente desta E. Corte. Verba honorária corretamente fixada, em observância aos ditames do § 4º do artigo 20 do CPC, diante das circunstâncias do caso concreto. Pedido procedente. Sentença mantida.

Desprovimento do recurso.” (TJ/RJ, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível 2006.001.61830, rel. Des. MARIA INES GASPAR, j. 13/12/2006, grifo nosso). 

Em outras palavras, em nossa opinião, ao inadimplente que está cumprindo acordo extrajudicial ou judicial de parcelamento de débitos condominial deve ser concedido direito de participar e votar nas assembléias.

Como mencionado no capítulo anterior, independente da existência de acordo, entendemos que os inadimplentes não podem ser impedidos de votar em certos assuntos que afetem diretamente sua propriedade, que classificamos como “matérias de direito de propriedade stricto sensu”.

Outra questão importante é da harmonia entre o direito do condomínio em restringir o acesso do inadimplente à assembléia e o direito de defesa desse mesmo condômino. Se solicitado, o condomínio deve permitir que o inadimplente se manifeste em assembléia em prol de sua própria defesa.

Recomendamos muita cautela ao punir condôminos que atravessam por dificuldades financeiras, pode ser mais razoável não aplicar algumas penalidades nesses casos. Embora não possam ser consideradas como um abuso de direito, uma vez que não ultrapassam os limites objetivos da lei e, portanto, não indenizáveis, tais penalidades podem ser anuladas dependendo da análise do caso concreto pelo Juiz.

5. CONCLUSÃO.

Por fim, estas são apenas algumas das precauções que o condomínio deve tomar para evitar transtornos futuros com uma anulação judicial de Assembléia. Lembrando que é de suma importância que toda Assembléia seja realizada em um ambiente de cortesia e respeito, uma vez que os excessos, como gritarias e xingamentos, devem ser evitados, pois, podem ser objeto de futuros pedidos de indenização.

E, entendemos que não se deve anular determinada cláusula convencional ou ato do condomínio (obra, multa, etc.) se este não causar um claro desequilíbrio entre os condôminos gerando, necessariamente, dano a alguém. Assim como, também se deve analisar se esse “dano” realmente pode ser considerado como tal, pois, alternativamente, pode-se causar um dano ainda maior aos demais (hipótese de alteração da forma de rateio ou penalidades). Não se pode anular uma AG simplesmente por não respeitar o quorum legal ou outra formalidade, porque a vida em condomínio é, por sua natureza, flexível.

Começando bemEleito síndico, o primeiro passo é tirar o CNPJ do condomínio. Esse documento é necessário

para as próximas etapas. Para obter o CNJP é preciso de:

Ficha a ser baixada e preenchida no site da Receita Federal

Convenção do condomínio registrada em cartório

Ata da assembleia que elegeu o síndico

Ficha de Inscrição Cadastral (FIC – é possível comprá-la em papelarias)

Cópia do CPF do síndico

A emissão do documento demora, em média, de 15 a 20 dias.

Com o CNPJ do condomínio em mãos, é importante que o novo síndico busque uma apólice de

seguros para o local. O responsável tem até 120 dias para fechar esse serviço, mas é

importante que o faça o mais rápido possível. Assim, os condôminos ficam protegidos, pelo

menos, de incêndios, raios e explosões.

Outro item relevante é a contratação de manutenção preventiva desde cedo. Dessa maneira

evita-se o desgaste desnecessário de equipamentos novos, prolongando assim sua vida útil.

Também é importante pedir à prefeitura o desmembramento da cobrança do IPTU das

unidades e à empresa concessionária de água que individualize a medição.

 

O que a construtora oferece

Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta

da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos

moradores, o lugar já tem suas regras para convivência.

Claro que os condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para

que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser. Uma convenção e um

regimento interno que não estejam alinhados com as características do condomínio e vontades

dos moradores pode gerar grandes dores de cabeça no futuro.

Outro “bônus” oferecido pela construtora é a indicação de uma administradora, que irá ajudar o

síndico a “tocar o barco” do dia a dia. Mesmo assim, é importante solicitar alguns documentos

para a empresa, como:

Capital social, quadro societário e objeto social da empresa

Peça certidões criminais e cíveis dos sócios da empresa, além de certidões negativas no

INSS e de FGTS. Também é possível pedir dados bancários e comerciais da

administradora

Contato de clientes onde a administradora tenha tido experiência de implantar o

condomínio

Veja mais sobre como escolher a administradora aqui

Documentos importantes para o síndicoAo tomar posse do novo condomínio, é importante atentar para os seguintes documentos:

Habite-se (Documento expedido pela prefeitura que garante que a edificação está apta

para moradia);

Alvará de aprovação e execução da construtora;

Alvará para instalação de elevadores;

Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;

Projetos executivos de instalação: elétrica, de para-raio, paisagismo (se houver);

Mapeamento da rede de telefonia, dados, ventilação mecânica e ar condicionado (em

caso de condomínio comercial);

Manual do proprietário;

Certificado de garantia de equipamentos (como elevadores, interfones, circuitos de tevê,

portões), suas notas ficais e seus manuais técnicos. Vale lembrar da importância de se

manter bem guardados esses documentos para gestões futuras;

Memorial do condomínio

Saiba mais sobre garantias da construtora aqui.

 

Checagem

Tão importante quanto receber as chaves da unidade é saber se as áreas comuns do

condomínio estão de acordo com o que foi prometido em contrato. Por isso é importante que o

síndico, de posse do memorial do local, cheque com um perito, se a construtora cumpriu seu

papel:

Pintando corretamente todas as paredes;

Oferecendo condição de estacionamento em todas as vagas de garagem;

Equipou áreas comuns (caso esteja em contrato), como playground, área gourmet, sala

de tevê;

A parte elétrica e hidráulica da edificação está ok;

Caso haja reclamações sobre esses itens, é importante contatar a construtora logo, para que a

empresa possa se posicionar e fazer as devidas alterações.

 

Com a ajuda da administradora

Contando com essa empresa, o síndico deve expor na próxima assembleia:

Custos referentes ao enxoval do condomínio (capachos, carrinhos, tapetes, máquinas

para lavar as áreas comuns, escadas, ferramentas, etc);

Custos referentes aos funcionários (próprios ou terceirizados), produtos de limpeza e de

peças de reposição de iluminação;

Elaboração do cronograma de limpeza do condomínio;

Previsão orçamentária para os próximos meses;

Previsão para Fundo de Reserva;

Possíveis alterações na convenção ou regimento interno do condomínio;

Locais específicos para as vagas de garagem (caso essas sejam indeterminadas);

Definir o padrão de fechamento das janelas, seja por tela ou vidro

Com esses itens votados e aprovados em assembleia, a vida em condomínio começa a tomar

forma.

Cadastro dos moradoresÉ importante que o síndico tenha um cadastro dos donos das unidades. Dados como nome

completo, telefones para contato e saber para que outra pessoa ligar em caso de emergência é

de extrema relevância.

Também se deve ter os dados da escritura da unidade – ajuda no momento de resolver

pendências legais, como por exemplo na hora de protestar um condômino inadimplente – e o

número do IPTU. No estado de São Paulo, com a nota fiscal paulista, o condomínio pode

repassar aos moradores benefícios referentes as suas compras.

 

Reformas

Nessa etapa de implementação do condomínio é comum que haja obras em muitas unidades.

Caso haja espaço disponível na garagem, pode-se oferecer uma vaga a esses prestadores de

serviço, para colaborar no embarque e desembarque de materiais utilizados na obra.

Importante lembrar que já nessa época os moradores devem respeitar horários e dias

designados para reformas. Os moradores são sempre responsáveis pela eventual sujeira ou

dano que sua obra pode causar no condomínio.

 

Evitando problemas no futuro

Para evitar possíveis problemas no futuro, o novo síndico deve principalmente se precaver com

a manutenção preventiva e com possíveis problemas na edificação. Também deve dar atenção

especial à clareza de sua gestão e estar atento aos desejos da maioria dos condôminos.

Convenção e Regimento interno - Condomínios novosConvenção

É a "Constituição" do condomínio. Todas as regras internas devem constar deste

documento. Por outro lado, as regras só são válidas se nele constam. Cada condomínio

redige a sua, assim que começa a ocupação pelos moradores.

Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio

de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

A Convenção deve estipular itens como: A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas

uma das outras e das partes comuns;

A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e

partes comuns;

O fim a que as unidades se destinam.

A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para

atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, inclusive o fundo-de-

reserva, que se encaixa entre as últimas;

A sua forma de administração;

A competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as

deliberações;

As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

 

O regimento interno

A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.

Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3

das frações ideais do condomínio.

Não é necessário convocar Assembléia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão,

quando se realiza pela primeira vez a Convenção.

Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das

frações ideais, em Assembléia.

 

Distribuição das vagas na garagem Normalmente, quando as escrituras de apartamentos referem-se a vagas na garagem,

estas não são especificadas. Ou seja, o condômino tem direito a uma vaga qualquer na

garagem. Neste caso, é recomendável o rodízio, porque sempre há os espaços com

localização melhor. Assim, garante-se a igualdade de direitos e o equilíbrio entre os

moradores.

O rodízio de vagas pode constar da Convenção ou do Regulamento Interno, bem como

sua periodicidade (semestral, anual).

Se este for o caso, o síndico é obrigado a realizá-lo como o texto determina

Alguns condomínios relizam sorteio para determinar de forma definitiva a localização da(s)

vaga(s) destinada(s) a cada unidade

Existem também condomínios que optam por deixar as vagas livres, sem localização

definida, limitando apenas o número de veículos por unidade

1a. administradora - Condomínios novos

A contratação de empresa para administrar o condomínio deve ser submetida à aprovação da

assembleia, como prevê o artigo 1348 do Código Civil, em seu parágrafo segundo.

O contrato a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os serviços

contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomínio.

É conveniente especificar também as taxas extraordinárias cobradas pela empresa, como

despesas de escritório e outras.

Principais itens a verificar no contrato: 13a. taxa no mês de dezembro: deve estar prevista no contrato, para ter validade legal.

Funcionários próprios: a administradora pode cuidar apenas da folha de pagamento e do

recolhimento dos encargos, ou ser responsável por todos os aspectos, da contratação à

homologação do desligamento na Delegacia Regional de Trabalho. A opção e o

detalhamento dos serviços prestados neste aspecto devem estar especificados no

contrato.

Conta "pool" ou vinculada: o condomínio pode optar por deixar seu dinheiro em uma conta

comum da administradora (conta "pool"), ou ter sua própria conta (vinculada).

Assessoria jurídica: muitas oferecem este serviço gratuito, para solução de dúvidas. Os

honorários advocatícios para ações de cobrança e trabalhistas são cobrados à parte,

geralmente.

Previsão Orçamentária: elaboração das previsões mensais e anuais.

Pagamento de contas e multas: deve constar um item em que a empresa se

responsabiliza por pagar em dia as contas designadas pelo síndico, arcando com

eventuais multas e juros por atraso.

Seguros: a contratação e renovação podem ficar a cargo da administradora, que deve

informar ao síndico as melhores opções, com orçamento, para que este escolha e autorize

a contratação. De qualquer modo, é sempre o síndico o responsável legal pelos seguros

feitos.

Itens pelos quais normalmente se cobra taxa extra: Assembleias: Participação de funcionários em assembléias e reuniões do corpo diretivo

Despesas gerais: transporte, escritório (papel, impressão).

Certidões de/ para órgãos públicos (RAIS, DIRF, antecedentes criminais de funcionário e

outros)

Homologação de demissão de funcionário

Gerenciamento de receitas do condomínio, como espaços alugados para publicidade,

antenas de telecomunicações e outros.

Algumas questões de rotina - previstas em contrato - não necessitam da autorização do

síndico: emissão do balancete mensal, geração de previsões orçamentárias mensais e

anuais, pagamento de contas de água, luz etc., recolhimento de encargos dos

funcionários.

Como é feita a arrecadação do condomínio As despesas condominiais devem ser divididas entre as unidades, de acordo com as

respectivas frações ideais, ou de acordo o que estiver determinado na convenção.

As despesas são divididas entre ordinárias (de manutenção mensal) e extraordinárias

(obras) - Saiba mais

Todas as despesas devem ser submetidas a aprovação de Assembleia, do seguinte

modo:

- Ordinárias: deve-se elaborar a previsão orçamentária para um ano e submetê-la à

aprovação em Assembleia Ordinaria, que tem realização obrigatória uma vez por ano.

Mudanças neste orçamento, que gerem aumento de taxa condominial ou ajustes

razoáveis entre os destinos de cada verba, devem ser submetidos a Assembleia

Extraordinária. 

- Extraordinárias: o Código Civil estabelece votações mínimas necessárias para aprovar

orçamentos de obras de três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias. Clique aqui para

consultar o texto. 

- O atraso em pagamento de despesas do condomínio (ordinárias ou extraordinárias)

motiva cobrança de multa de até 2%, e os juros que a Convenção dispõe, até o limite legal

de 1% por mês.

 

A inadimplência é o maior risco às contas do condomínio. Para prevenir, convém

programar o orçamento com alguma folga, levando em conta a média geral de 15% de

inadimplentes, no mercado. Para combater, recomenda-se agilidade na interposição de

ações judiciais de cobrança. 

 

Dicas e orientações sobre o que deve ser entregue pela construtora e suas garantiasSe um sapato novo logo estraga, a loja troca, se uma roupa nova vem furada, devolvemos, se

um carro novo apresenta um defeito, ele volta para a concessionária. Mas, e um condomínio?

Assim como outros bens ele tem uma garantia, mas determinar o responsável por grandes

falhas ou pequenos defeitos não é muito simples e exige uma assessoria técnica. Vale lembrar

que cabe ao condomínio manter a manutenção sempre em dia para não perder seus direitos.

 

Prazo de validade Por uma junção de determinações do Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e

decisões judiciais (jurisprudências) as construtoras devem oferecer uma garantia de, no

mínimo, cinco anosaos compradores. Essa garantia vale para vícios ocultos, ou seja,

problemas que não são aparentes e só são descobertos com o passar dos anos, e vícios

aparentes.

A validade da garantia deve começar a partir de dois possíveis pontos: a data de entrega

ou da certidão do habite-se. Passa a valer a data que ocorrer por último. No caso de

vícios ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o problema passa a ser

perceptível.

O prazo de cinco anos é apenas um parâmetro legal, já que alguns fatores como a

pintura, tem uma garantia menor e problemas estruturais, um prazo maior.

Todos os itens do condomínio têm alguma garantia. Os mais estéticos, como os

acabamentos, têm uma garantia mais curta, outros, mais longa. Mas, legalmente, o prazo

reconhecido é de cinco anos. Problemas estruturais têm uma garantia maior, pré-

estabalecida. 

 

Certificado de garantia A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel e

uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos

síndicos, já que são a certidão de nascimento do condomínio e inviabilizam intervenções

na estrutura caso não existam mais ou estejam desatualizados.

A construtora deve fornecer a cada comprador uma lista com os itens e seus prazos de

garantia. No caso de equipamentos, para os que são comprados durante ou no início da

obra, a construtora deve fornecer uma garantia que não esteja atrelada ao prazo do

fabricante.

Antes de assinar o contrato com uma construtora certifique-se de que a garantia está

estabelecida de maneira clara

Lista de projetos que devem ser entregues com a obra:

1. Projeto Legal (aprovado pela prefeitura)

2. Alvará de Conclusão da obra

3. Projeto de Fundações / Sondagem do terreno

4. Projeto Estrutural (formas e armação)

5. Projeto Executivo de Arquitetura

6. Projeto de Estrutura metálica (se houver)

7. Projeto de Instalações Elétricas

8. Projeto de Instalações Hidráulicas

9. Projeto de Impermeabilização

10. Projeto de pressurização (se houver)

11. Projeto de telefonia

12. Plano de Combate a Incêndio (aprovado no CB)

13. AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

14. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (áreas comuns) 

Precauções quanto à validade da garantia Em condomínios novos, os moradores devem eleger o síndico e formar uma comissão

que vai acompanhar a entrega e garantir que tudo esteja como combinado.

Ter um laudo técnico é muito importante para que os argumentos dos moradores tenham

fundamentos sólidos e, caso o problema pare na justiça, tenha mais credibilidade.

Contratar uma empresa especializada é uma solução segura.

Cada morador deve checar sua unidade cuidadosamente. Se preferir, o condômino pode

contratar uma consultoria para o seu apartamento, independente do condomínio.

A inspeção no condomínio deve ser feita antes de sua ocupação pelos moradores. Dessa

maneira, as garantias são mantidas e, se o condomínio apresentar grandes problemas, o

recebimento pode ser negado até que as falhas sejam corrigidas e constatadas pela

empresa contratada pelo condomínio ou comissão.

A garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e

defeitos de construção. Ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita normalmente

e, se não for, os problemas decorrentes não cabem à construtora.

Na impossibilidade de se contratar uma empresa de inspeção, é conveniente que o

primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se existem vazamentos,

rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, principalmente. Pode-se

organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas,

pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico

os vícios.

Não disponibilize a planta original no papel para moradores, funcionários e empresas

contratadas. Se possível, forneça uma versão digital.

Atenção: obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade

da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

 

Inspeção e Laudos Técnicos

Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o síndico e sua comissão não podem emitir

laudos técnicos e especializados sobre a entrega do condomínio. Por isso, a contratação de

uma empresa de inspeção é importante para garantir seus direitos. Veja o que deve ser

inspecionado por ela:

Descrição gráfica e escrita da edificação construída

Material técnico, ou seja, os projetos que devem ser entregues e muito bem armazenados,

pois, certamente serão necessários no futuro

Procedimentos para que o condomínio comece a ser utilizado

Meios utilizados em situações de emergência e a viabilização de inspeções técnicas

Procedimentos para manutenção

Depois da inspeção, a empresa deve emitir um laudo técnico sobre os problemas encontrados

e orientar a comissão de moradores sobre os procedimentos aconselháveis. Alguns reparos

podem acontecer com os moradores já ocupando o condomínio, outros problemas inviabilizam

a ocupação

Um laudo técnico especializado feito antes da ocupação evita argumentações e possíveis

tentativas da construtora de não se responsabilizar pelos problemas encontrados

Empresas de Inspeção e Vistorias Prediais em São Paulo

Empresas de Inspeção e Vistorias Prediais no Rio de Janeiro  

 

Os campeões de reclamaçõesAlguns problemas já são velhos conhecidos das empresas de inspeção. Confira e fique atento:

Acabamentos como pintura e revestimento: são sempre prejudicados pela pressa da

equipe da construtora em entregar a obra em dia. No entanto, esses itens perdem a

garantia assim que a entrega é assinada, já que podem ser danificadas com o uso do dia-

a-dia facilmente. O ideal é conferir antes ocupar o condomínio. Além disso, reclamações

sobre a qualidade desse serviço dificilmente são comprovadas, já que o capricho na

elaboração se torna um fator relativo

Impermeabilização: é comum que, na entrega, a garagem já tenha goteiras ou que a

pintura esconda infiltrações.

Vagas da garagem: erros de projeto geram aquelas vagas estranhas e mais apertadas

que existem em muitos condomínios. Todas as vagas devem ter a mesma dimensão e

serem viáveis de estacionamento 

Uso da garantia O prazo para uma reclamação legal sobre problemas encontrados em condomínios com

garantia é de 20 anos. Esse tempo, no entanto, não equivale a própria garantia, que

costuma ser menor e é determinada por contrato. É apenas o prazo para reclamação.

Caso seja necessário entrar em contato com a construtora para requerer o direito à

garantia, mantenha protocolos e cópias dos contatos e solicitações. Algumas construtoras

disponibilizam em seus sites na internet meios para enviar essas reclamações, mas não

emitem comprovantes ou protocolos. Fique atento.

Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar

com uma ação de Obrigação de Fazer e requerer uma indenização por Perdas e Danos,

na Justiça. Consulte um advogado.

 

Isolamento acústicoAlguns edifícios são construídos sem nenhuma preocupação com o isolamento acústico entre

as unidades. 

Um perito pode determinar a qualidade do isolamento acústico do edifício, mas essa prática

não é usual. Se o caso for muito grave, o condomínio pode mover uma ação contra a

construtora. Saiba mais sobre isolamento acústico

 

Vícios e defeitos de construção Há uma diferença técnica entre vícios e defeitos de construção.

Vícios: segundo o manual "Saúde dos Edifícios" do CREA-SP (Conselho Regional dos

Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são "falhas que tornam o imóvel impróprio para o

uso, ou lhe diminuem o valor".

Defeitos: segundo o mesmo manual, são falhas que podem "afetar a saúde e segurança

do consumidor".

Vícios e defeitos podem ser aparentes ou ocultos.

A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas

o prazo legal para reclamações na Justiça é de 20 anos

Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como

uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).

No tristemente famoso caso do edifício Palace 2, que desabou em 1998 no Rio de

Janeiro, o erro pode ter sido de projeto: a numeração dos pilares pode ter sido trocada, e

os pontos de sustentação com maior carga ficaram com pilares mais fracos.

É conveniente que o primeiro síndico faça uma vistoria geral na edificação. Verifica-se se

existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas,

principalmente.

Para facilitar o contato com a construtora, pode-se organizar uma lista dos problemas das

áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar

sua unidade e informar por escrito ao síndico os vícios.

Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar

com uma ação de Obrigação de Fazer, na Justiça.

A ação pode ser em nome do condomínio.

O Juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação.

Além da ação de Obrigação de Fazer, pode-se também requerer indenização por Perdas

e Danos. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal

de Justiça).

Obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da

garantia da construção, por alterar os itens assegurados.

Principais ferramentas legais do síndicoAo assumir o cargo de síndico são muitas as dúvidas sobre as responsabilidades que esse tipo

de ocupação traz.  Porém os textos em que o síndico deve basear suas decisões são de leitura

bastante acessível.

Para facilitar, o SíndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos textos mais importantes

para a gestão do condomínio. Estando mais familiarizado com essas informações, o síndico se

sente mais seguro para tocar o barco que é o condomínio, já que aqui está toda a base legal

necessária para isso. 

Novo Código Civil Brasileiro

É a atual Lei que regulamenta os condomínios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e

seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a

4.591/64. Conhecer tais artigos (do 1.331 ao 1.358), permite que o síndico tenha mais

segurança na hora de tomar decisões. Os artigos referem-se a questões como:

Despesas do condomínio

O que deve haver na Convenção do condomínio

Responsabilidades do síndico

Os direitos e deveres dos condôminos

Quando e como realizar Assembleias

Realização de obras

Seguros obrigatórios ao condomínio

Uso das instalações do condomínio

Uso de procurações

Multas,...

 

Convenção

É o conjunto de leis do condomínio. Geralmente, o documento é elaborado assim que o local

começa a ser ocupado pelos moradores.  A convenção condominial é a forma dos condôminos

estipularem como será a vida ali. Ela se aplica a condôminos e inquilinos, que devem seguir o

combinado da mesma maneira que os donos do imóvel, estando sujeitos a multas, caso haja

descumprimento.

A convenção, é claro, não deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais. Para que se

altere a convenção são necessários 2/3 dos votos dos condôminos. O documento deve ser

registrado no cartório onde o imóvel está registrado.

Também vale oferecer uma cópia da convenção a todos os novos moradores do condomínio.

Assim, ficam todos bem informados sobre as regras do local.

Exemplos sobre o que deve conter a convenção:

- Modo de pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias

- O que se decide em assembleia, como convocá-la e o quórum necessário para deliberações

- Questões de administração do condomínio

- O regimento interno

Saiba mais sobre: Convenção Condominial  

Regimento Interno

É um conjunto de regras para a vida em condomínio, mas de caráter mais cotidiano.

Antigamente era denominado “Regulamento Interno” – forma que perdura popularmente até

hoje. É uma parte da convenção. Como a convenção, pede dois terços dos votos dos

condôminos para sua alteração e também é aplicável tanto para condôminos como para

inquilinos. 

O documento, em geral, contém regras sobre:

Dias de mudança

Formas de multa aos condôminos

Utilização de áreas comuns

 

Lei do Inquilinato

Há duas leis principais que tratam sobre a locação de imóveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de

2009. As leis tratam principalmente de questões relativas ao aluguel de imóveis.

Há trechos da lei que falam sobre a vida em condomínio, principalmente sobre as despesas

extraordinárias – aquelas com as quais o locador NÃO deve arcar. 

Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomínios  

CLT

A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) é o principal conjunto de leis sobre relações

trabalhistas.  Seus principais itens referentes ao condomínio estão no Guia sobre

Funcionários.  

A CLT se aplica principalmente quando os funcionários são contratados pelo condomínio. Se

há uma empresa terceirizada prestando esse tipo de serviço, deve-se atentar ao contrato

assinado entre as partes, além da legislação trabalhista. 

Ao optar por empresa terceirizada, o condomínio não paga  os chamados direitos trabalhistas

para o funcionário. Porém, deve fiscalizar para que a empresa contratada ofereça esse aporte

aos trabalhadores já que, em caso de não cumprimento da obrigação, o condomínio pode ser

acionado como parte responsável em ação judicial. 

Acesse aqui: Perguntas e respostas frequentes sobre Questões Trabalhistas  

Convenção Coletiva

As convenções coletivas referem-se às decisões dos sindicatos de trabalhadores de cada

classe, principalmente em relação ao salário-mínimo de cada categoria. Cabe aos condomínios

acatar e remunerar aos funcionários de acordo com as negociações coletivas.

A Convenção coletiva também estabelece regras de contratação e convivência entre

empregador e empregado, além de direitos e deveres de cada parte. A Convenção Coletiva

não pode contrariar a CLT.

Acesse aqui: Reajustes salariais, o ideal é se programar 

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB

O AVCB deve ser obtido pela construtora antes de entregar o prédio e depois, deve ser

renovado pelo condomínio.

Se o prédio desejar um auto de vistoria, precisa ter projeto de combate a incêndio

executado por profissional e aprovado no Corpo de Bombeiros

O próprio condomínio deve solicitar o auto de vistoria aos Bombeiros

Com o projeto em mãos, o bombeiro checa os dados do projeto com o que vê no

condomínio

Se aprovado, emite-se o auto de vistoria e o alvará de funcionamento e ocupação

Para edifícios residenciais deve ser renovado a cada 3 anos, e para edificação e/ou áreas

de risco com ocupação mista, onde haja local de reunião de público, cuja lotação seja

superior a 100 pessoas, o prazo de validade do AVCB é de 2 anos.

Em caso de omissão, recai sobre o Síndico a responsabilidade civil e criminal caso ocorra

algum tipo de sinistro, e abre-se uma brecha para que a seguradora não pague a

indenização por descumprimento da lei.

Obs: Isto é valido para o Estado de São Paulo que está sujeito ao Decreto-Lei 46076/2001.

Fonte consultada: 

Eng. Zeferino F. Velloso Neto

Como montar uma associação de moradoresCondomínios, loteamentos, associações de moradores. São muitas as modalidades de vida em

conjunto que temos hoje.

Mas as associações de moradores em forma de condomínio têm merecido atenção especial

nos últimos tempos, já que tem sido cada vez mais comum o fechamento de espaços públicos

como ruas e vilas, ou loteamentos em cidades próximas aos grandes centros urbanos.

Atualmente, a grande maioria destes locais reservados já conta com uma associação de

moradores.

E qual a utilidade dessas associações? Geralmente elas são constituídas para tratar de

necessidades do local, como portaria, segurança, recolhimento do lixo. Com uma associação

de moradores, também fica mais fácil requerer serviços da prefeitura e contratar funcionários.

Para não restar dúvidas, veja abaixo como contituir uma associação de moradores, em dia com

a lei.

Passo a passoPara a criação da associação, com caráter similar ao de condomínio edilício, é preciso ter

inicialmente:

1. Comunicação a todos os moradores do interesse de formar uma associação; 

2. Interesse de organização do local, visando o bem estar de toda a comunidade;

3. Aceitação de mais de 2/3 de todos os moradores em formar uma associação;

4. Para uma primeira reunião, apresentar objetivos da associação, problemas enfrentados

com soluções, e minuta de um estatuto para a associação, ou indicação de pessoas

que o elaborem; 

5. Toda a reunião deve ter elaboração de uma ata. Após existir uma minuta de estatuto,

que deverá ser aprovada por 2/3, deverá haver uma ata de aprovação da mesma, para

constituição da associação, com indicação do corpo deliberativo e administrativo. Este

pode ser formado por:

a) Presidente;

b) Vice presidente;

c) Secretário, tesoureiro, ou se preferir, membros do conselho Consultivo e do conselho

Fiscal.

d) Pode haver indicações de outros cargos, como responsáveis por lazer, comissão de

obras, entre outros.

Saiba mais sobre   instituição   e regularização de condomínios

Elaboração do estatutoPara se elaborar o estatuto da associação, deve-se observar a inclusão dos itens básicos:

1. denominação, fins e local da sede;

2. quem fará parte e se existe possibilidade de desmembramento;

3. todos os deveres e direitos dos associados moradores;

4. fontes de recursos financeiros para manutenção da associação, bem como forma e

quantidades de rateios para manutenção ou alteração na estrutura do local onde a

associação exercerá suas atividades;

5. como será a administração e métodos de deliberação;

6. modos de se alterar o estatuto e a dissolução da associação;

7. inclusão de normas de conduta das áreas onde a associação exercerá suas atividades,

tais como, piscinas, salão de festas, estacionamentos nas ruas, etc....

8. regras diversas que se façam necessárias para o bom andamento do dia a dia da

associação, tais como, horários e retirada do lixo, horários para a manutenção das

edificações que estão na área onde a associação exercerá suas atividades;

9. quórum para alterações de regras que não constem do estatuto;

10. multas punitivas e moratórias; 

 Obrigatoriedade da contribuição

A obrigação de se pagar mensalidade ou taxas para associações de moradores - que optam

por fechar ruas ou vilas para garantir normalmente limpeza ou segurança - é discutida na

Justiça há décadas.

A 1.ª turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu em setembro de 2011 que moradores

de vilas em ruas fechadas não podem ser obrigados a pagar taxa de condomínio. A cobrança

desses valores, segundo a corte, seria inconstitucional.

 

O entendimento abre o precedente para que mais de mil casos do tipo já julgados - número

computado somente na Justiça paulista - sejam revertidos em favor dos moradores.

 

Foi a primeira vez que o STF se manifestou sobre o tema. Tribunais estaduais de São Paulo e

do Rio entendiam exatamente o contrário e obrigavam os moradores a pagar os valores

cobrados.

A justificativa é de que a pessoa usufrui os serviços prestados pela associação. Dessa forma,

não contribuir configuraria enriquecimento ilícito. 

Mas apesar desta recente decisão do STF, segundo especialistas e advogados consultados, a

questão ainda é contoversa e ainda não tem decisão uniforme entre o Supremo Tribunal

Federal e Superior Tribunal de Justiça.

Entenda melhor a questão: Rateio de despesas de moradores ainda é controverso

 

Registro em cartório

Toda a associação deve ter seus estatutos devidamente registrados no cartório. Somente com

o devido registro poderá ter a personalidade jurídica, podendo inclusive adquirir bens.

Para se obter um CNPJ, é necessário o registro do estatuto. Com o CNPJ, a associação

também consegue registrar funcionários em seu nome, o que costuma ser bastante usual.

Legislação vigenteA legislação que trata de associações é, como regra geral, o Código Civil vigente, artigos 53 a

61. Subsidiariamente, poderá conter em seus estatutos, regras previstas tanto no Código Civil

vigente, referente a condomínios edilícios (art. 1331 a 1358), como os constantes da Lei

4591/64 que trata de condomínios e incorporações.

Rotinas da administração do condomínioGerenciar um condomínio não é fácil: são muitos itens de manutenção a serem observados,

atividades operacionais, gestão de funcionários, administração e contabilidade, além da

preocupação do bem estar e do bom relacionamento com os condôminos.

Para ajudar nesta tarefa, segue abaixo uma lista das demandas principais do condomínio,

dividas pelo período (diário, semanal etc.) em que as ações devem ser tomadas ou

fiscalizadas.

Lista de Tarefas / Rotina Condominial

DIÁRIO SÍNDICO

- Manter uma boa comunicação com o zelador

- Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrência e notifique-o

JARDIM

- Observar as plantas, falta ou excesso de água, pragas e doenças

- A rega pode ser diária ou a cada 2 dias

LIMPEZA

- Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo

- Salão de festa e de jogos, salas de ginástica, e outros espaços de convivência do condomínio

devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilização dos condôminos. A limpeza pode ser

diária ou com intervalo de dois dias.

SEGURANÇA

- Verificar funcionamento câmeras de vídeo e gravação

CONTRA INCÊNDIO

- Conferir se as escadas estão desobstruídas

GERAL

- Atenção a objetos deixados na garagem e portaria (notificar moradores

ELEVADOR

- Observar se há ruídos e anomalias de funcionamento no elevador

PISCINAS

- Filtragem e limpeza com rede; a cloração pode ser feita a cada dois dias

BOMBAS 

- Verificar os quadros de comando e tubulações para se evitar vazamentos em torneiras ou canos

 

SEMANAL SÍNDICO

- Acompanhar lançamentos e despesas feitos pela administradora (internet)

ZELADOR

Uma inspeção informal no condomínio é muito recomendável, para prevenir problemas e detectá-los

logo no início. Confira o Guia SíndicoNet Check-up Predial, com dicas e formulário com os itens a

serem vistoriados

PISCINAS

- Controle do pH e outras ações

CONTRA INCÊNDIO

- Verificar integridade – lacre e carga dos extintores

GRUPO GERADOR

- Verificar nível de óleo, entradas e saídas de ventilação desobstruída, local isolado

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

- Verificar a limpeza de reservatórios (inferior e superior)

PLAYGROUND

- Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peças quebradas,

desgastadas, se estão adequadamente chumbados, sem riscos aparentes

 

QUINZENAL JARDIM

- A manutenção ideal do jardim seria 2 vezes no mês (poda, limpeza, controle de pragas e doenças

etc.)

GRUPO GERADOR

- Fazer teste de funcionamento por 30 minutos

BOMBA D'ÁGUA

- Alternar a chave no painel elétrico para utilizá-las em sistema de rodízio

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

- Limpeza dos ralos e grelhas das águas pluviais e calhas

 

MENSAL SÍNDICO

- Acompanhar os casos de inadimplentes

- Acompanhar, Fiscalizar e Analisar – notas fiscais, extrato bancário, pagamentos, contribuições etc.

- Ter um plano de previsão de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por área

(manutenção, consumo de água, encargos sociais etc.). Comparar o planejado com o real no final do

mês e projetar os meses seguintes

- Verificar se todos os atestados estão em dia, como NR 10 Pára-Ráios (Normas Regulamentadoras

de Instalações Elétricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurança e Saúde no

Trabalho)

- Checar os balancetes de prestação de contas aos condôminos

- Checar recolhimento dos direitos trabalhistas (INSS, FGTS etc)

- Checar pagamentos de funcionários, contas água e luz etc.

CONSELHO

- Reuniões mensais para prestação de contas e análise da parte operacional

ZELADOR

- Checar se todos os equipamentos e seus comandos estão em perfeita funcionalidade: Alarme de

incêndio, Bomba de recalque, Bomba d'água, Central da portaria, Disjuntores, Quadro de força,

Sistema de segurança, Pára-raios

- Acompanhar revisão de manutenção dos elevadores 

- Sinalização interna – indicação fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de

filmagem no ambiente

JARDIM

- Adubar o jardim

BOMBAS

- Verificação de vazamentos e/ou vibrações anormais das bombas de recalque de água potável,

esgoto, águas pluviais e de incêndio

- Verificar o funcionamento das bombas submersas

PISCINAS

- Supercloração (em períodos de maior uso)

ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA

- A iluminação de emergência deve ser testada uma vez por mês, simulando uma falta de energia.

Se o sistema não funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento está com problema.

EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO

- Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificação, trincas etc)

ESCADA

- Alternar os ventiladores através de chave comutadora, para reduzir desgaste

PÁRA-RAIOS

- Verificação visual. Observar se os cabos metálicos não estão soltos. Eles devem estar presos pelo

isolador para o funcionamento correto

PORTÕES AUTOMÁTICOS

- Lubrificação

ELEVADORES

- Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a não vistoria pode

comprometer a precisão de frenagem e ocorrer danos no tambor

GERADOR

- Vistoria pela empresa de manutenção

 

BIMESTRAL SÍNDICO

- Rever os contratos de manutenção (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociação

ZELADOR

- Checar condições das ferramentas de trabalho dos funcionários (inclusive EPI – Equipamento de

Proteção Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros)

EQUIPAMENTOS CONTRA-INCÊNDIO

- Testar bomba de incêndio

ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA

- Verificar fusíveis, carga da bateria selada, nível de eletrólito da bateria

BOMBAS PISCINAS

- Manutenção/Visita periódica

 

TRIMESTRAL INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

- Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e águas pluviais

CONTRA INCÊNDIO

- Porta Corta-Fogo: Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas

- Mangueiras: Esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para não criar vícios e

originar furos com o desgaste do tecido

 

SEMESTRAL INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

- Acionar as tubulações que não são constantemente usadas (ladrão da caixa d'água, por exemplo)

- Testar abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete)

- Verificar estanqueidade e regulagem dos mecanismos de descarga

- Verificar ralos e sifões das louças (tanques e pias)

CAIXAS D'ÁGUA

- Limpeza (pode-se chamar empresa especializada)

- Checar se o cano do fundo está em bom estado

- Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da água das chuvas estão em perfeitas

condições

 

ANUAL SÍNDICO

- Extrato de pagamento por funcionário do INSS e FGTS

- Verificar envio da RAIS (Relação Anual de Informações Sociais) e DIRF (Declaração do Imposto de

Renda Retido na Fonte)

- Cronograma do pagamento de impostos e acordos sindicais

- Despesas de 13º salário dos funcionários

- Seguro de vida para funcionários – previsto em acordo coletivo

- Verificar pagamento da taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores e outros

aparelhos de transporte (pagas à prefeitura)

- Verificar renovação de contratos: seguro; manutenção de elevadores, bombas d'água e piscina;

administradora

- Previsão Orçamentária e Prestação de Contas à Assembléia Ordinária

- Dedetização e desratização

- Alvará de Licença de Funcionamento do Condomínio – para condomínios comerciais e/ou de uso

misto.

- Verificar ações do PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e PPRA

(Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) – vistoria, laudo e certificado anual

- Verificar formalização de CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes) – pelo menos um

funcionário designado

DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO

- Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomínio não está sujeito à apresentação de

declaração de rendimentos (atualmente, Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais

da Pessoa Jurídica - DIPJ), por não ser pessoa jurídica ou equiparada.

INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

- Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatório e

registros de pressão

- Vistoria contra vazamentos por empresa especializada

TELHADOS, CALHAS E RALOS EXTERNOS

- Vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março);

CONTRA INCÊNDIO

- Extintores: recarga anual (a cada cinco anos fazer o teste hidrostático)

- Mangueiras:teste hidrostático anual

- Formação e treinamento de brigada de incêndio

- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) – residencial e comercial: a cada três anos; de

uso misto: dois anos

INSTALAÇÕES DE GÁS

- Recomenda-se um check-up realizado por um profissional

ELEVADORES

- Inspeção anual rigorosa, a cargo do responsável pela conservação

- Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro

PARA-RÁIOS

- É necessária uma verificação anual das condições do aparelho e do aterramento, incluindo

medição ôhmica (resistência do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, revisão completa

do sistema

CAIXAS D'ÁGUA

- É recomendável, quando da ocasião da limpeza semestral ou anual, solicitar uma análise da água.

 

OCASIONAL CONSELHO- Reuniões emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analisá-lo, e ver quais serão as providências

PISCINA

- Clarificação e decantação

ELEVADORES

Checar, para garantir, o nível de óleo. Utilizar o elevador com o nível de óleo abaixo do

recomendado pode gerar avarias no eixo da máquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo

do reparo

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

- Inspeção profissional e atestado de regularidade

JARDIM

- Além da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formação e condução

dos ramos. A poda de limpeza será feita todo mês, já a de formação e condução cada espécie tem

seu tempo a ser respeitado.

- Misturar a terra ao calcário sempre que necessário para afofar a terra

 

Assembleias de CondomíniosEm condomínio, tudo é decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade se

junta para decidir a aprovação de contas, a necessidade de uma obra, e até quem será o

próximo síndico do local.

E por ser um momento tão importante na vida em condomínio, as assembleias têm algumas

regras. Desde o momento da convocação até a sua finalização em ata, a reunião tem suas

minúcias.

Ter uma pauta objetiva e enxuta é um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informações antecipadamente para os moradores também ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.

Convocação de assembleiaForma e o prazo devem ser regulamentados pela Convenção

Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da

Assembleia.

O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio.

Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.

É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um

não for notificado, a assembleia pode perder a validade.

A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a

"Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos

devem estar explícitos na convocação.

Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto

dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a

Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as

assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.

Abaixo, o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma

prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos

condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o

regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados

para a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto

dos condôminos. 

Iniciando uma Assembleia Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para

redigir a ata, e começa a conduzir a reunião.

Não deixe de veirificar o que a Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa.

Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver

questionamento sobre sua influência nas decisões dos condôminos.

O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenções não se desviem dos

assuntos especificados no edital de convocação, e para que as votações ocorram dentro

do limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela Convenção.

Logo no início da assembleia, o Presidente recolhe as procurações para anexá-las à lista

de presentes.

Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da

assembleia correspondente, no Livro de Atas do condomínio.

Inadimplentes não pode participar das deliberações da assembleia, nem votar, mesmo

que estejam cumprindo acordo.

O site SíndicoNet oferece gratuitamente modelo de Ata de

assembleia Ordinária e/ouExtraordinária, para download. 

Síndico pode presidir Assembleia? Não existe proibição legal. No entanto, não é conveniente que o síndico presida a mesa

da assembleia. Confira abaixo os motivos.

Consulte também a Convenção do seu condomínio a respeito deste assunto.

Na "micro-política" do condomínio, a assembleia representa o Poder Legislativo, e o

síndico, o Poder Executivo.

Ou seja, a assembleia tem a competência de elaborar as normas para o condomínio, e

tomar as decisões mais impactantes, como aprovação de obras (exceto emergenciais e

de baixo custo)

O síndico tem a competência de executar o que é determinado pela assembleia, a ela

prestar contas de sua gestão, e tomar decisões administrativas do dia-a-dia.

Portanto, há interferência entre os poderes locais se o síndico preside a assembleia.

Na verdade, este é um modo de regular as atribuições do síndico, não lhe dando poderes

absolutos.

Do ponto de vista do síndico, também é incoveniente presidir a assembleia, porque assim

ficaria excessivamente exposto às cobranças dos condôminos.

Ao não ocupar a presidência da mesa, o síndico divide mais as responsabilidades pelas

decisões tomadas com os condôminos.

De qualquer modo, é sempre essencial a presença do síndico na assembleia, para

informar aos condôminos sobre o que está sendo feito, e sobre as demandas do

condomínio.

Organização e objetividade garantem reunião rápida e bem sucedidaPreparação dos participantes

A parte anterior à assembleia é o primeiro passo para garantir que o evento transcorra

com organização e tranquilidade. A convocação deve ser feita como manda a convenção

do condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser

invalidadas judicialmente.

O ideal é municiar o condômino com todo o tipo de informação possível antes da reunião,

para que ele tenha tempo de refletir sobre os dados, elaborar perguntas e até de trocar

algumas ideias com os vizinhos. Dessa forma, ninguém se sente surpreso com o valor do

reajuste da taxa ou com o preço da pintura da fachada no momento da assembleia.

O uso da internet pode ser um aliado importante para este fim. Por isso, ferramentas

como listas de e-mails, facebook, site do condomínio, blogs, fóruns, assembleia virtual,

podem ser extremamente úteis para promover e antecipar o debate entre os participantes.

Outro item importantíssimo para que a futura assembleia tenha um bom andamento é a

definição das pautas. Estas devem ser claras, pertinentes, necessárias e não muito

extensas. A quantidade também é determinante. O máximo recomendado são quatro

pautas por assembleia, para evitar que o evento se alongue demais.

Atrair os condôminos é fundamental. Coloque observações no edital, como: "A sua

presença é indispensável para o bom andamento e valorização do nosso patrimônio"; "Os

ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas". O síndico e a

administradora devem continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes

no quadro de avisos do condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias

antes do evento e na própria data também. (veja aqui mais dicas sobre como ter uma

assembleia cheia)

A preparação também pode variar de acordo com a finalidade de cada assembleia:

Aprovação de contas: Mande antes da reunião uma prévia do que será falado. Um

atualizado das despesas do condomínio, com o quanto se gasta atualmente com pessoal,

concessionárias, e principais itens de manutenção. Para a ocasião, as pastas devem estar

todas aprovadas pelo conselho, que deve vistá-las mensalmente. (saiba mais sobre

prestação de contas)

Previsão orçamentária: Envie, com antecedência, os valores já com reajustes previstos

para o período – inflação de contratos, reajustes, média de dissídio. (saiba mais sobre

previsão orçamentária)

Eleição de síndico: caso haja mais de um interessado, é possível que os mesmos

conversem com o síndico atual com antecedência e mandem para os outros condôminos

suas propostas de trabalho. (saiba mais sobre candidaturas a síndico)

Convocações específicas: - envidraçamento de sacadas ou obras, por exemplo - : o

síndico pode já mandar os orçamentos colhidos, e as informações técnicas com

antecedência.

Ambiente Antes da reunião começar, se possível, coloque uma música ambiente suave, ou até um

DVD com um tema leve. Músicas agitadas não são recomendadas. Outro toque simpático

é oferecer um cafézinho com biscoito para os presentes. Esse tipo de cuidado vai criando

um ambiente mais propício para a conversa e para o entendimento entre os vizinhos.

Se possível também, as cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a

comunicação face-a-face.

Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação

da primeira dificilmente é alcançada).

Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de

obras e serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de

retro-projetor ou computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.

Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível

consulta.

CONDUÇÃO DA REUNIÃOO primeiro passo é decidir pelo presidente da mesa. Peça fundamental para o bom andamento

do evento, o recomendável é que o presidente seja alguém respeitado por todos, neutro e que

não pertença a nenhuma “panelinha” do condomínio.

Também é de extrema importância que o presidente da mesa saiba se colocar no momento

certo, evitando que os moradores que demandam mais atenção fujam do tema que está sendo

debatido.

 

Além disso, deve-se observar o horário de início da reunião. É uma boa maneira de prestigiar

os presentes, e não os ausentes, ou atrasados. Outra forma de se manter a ordem é dar certo

período de tempo para cada assunto na pauta – e no máximo cinco minutos a mais, caso a

maioria decida por mais explicações sobre o tema.

 

Veja algumas sugestões sobre o tempo necessário para os seguintes assuntos – caso o

material de apoio já tenha sido enviado com antecedência, como foi sugerido acima:

Prestação de contas: de 20min a 25 min

Previsão orçamentária: de 10 min a 15 min

Eleição: geralmente feita por aclamação, 5 minutos. Mas se houver mais candidatos,

calcule 3 minutos para cada um

Aprovação de obras: de 15 min a 20 min

Para que a reunião transcorra da melhor forma possível, a ordem do dia deve deixar os temas

mais polêmicos para o final. Assim, os outros assuntos são decididos com mais tranquilidade.

 

Objeções

Mesmo com toda essa organização, há algo que pode minar o sucesso de uma assembleia: as

objeções em excesso ou a vontade, de alguns moradores, de debaterem assuntos que não são

coletivos durante a reunião.

 

Para aqueles que pedem a palavra a todo momento e desejam mais explicações sobre contas

já aprovadas, ou sobre um orçamento cotado, ou em relação a um item muito específico de

qualquer coisa debatida, pode-se oferecer uma atenção especial em outro momento, para

evitar atrasar a ordem estabelecida para o dia.

 

Uma sugestão é que se coloque em votação se a dúvida é da maioria dos presentes ou não.

Assim, o morador em questão não se sente injustiçado e, se o assunto realmente for de

interesse geral, tem mais espaço para discussão.

 

É importante que os moradores não fiquem sem resposta para as suas questões. Mesmo que

repetitivas,as perguntas devem ser respondidas – o que pode acontecer em outro momento,

que não na assembleia.

 

Perda de focoOutro problema recorrente em assembleias são aqueles que querem discutir assuntos

privados. Nesse caso, o ideal é que o presidente da mesa explique que o tema não é de

interesse geral, mas que o síndico pode procurá-lo em outro momento, ou depois da

assembleia, para falar sobre o problema. Deve-se ressaltar que a assembleia é o momento

para debater os assuntos referentes à comunidade.

 

Veja abaixo algumas frases que o presidente da mesa pode usar para manter a objetividade da

reunião:

“Esse assunto será debatido mais tarde”

“Me desculpe, mas o tema não é de interesse coletivo”

“O item já foi discutido e aprovado”

“Senhores, temos mais três minutos para decidir sobre esse assunto, depois passamos

para o próximo item da pauta”

“Esse tema não está na pauta do dia”

“Podemos discutir esse assunto em particular”Ânimos exaltados

Em uma assembleia, os condôminos muitas vezes sabem quem pode ou não conturbar. É

importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais para não deixar

essa pessoa “crescer”.

O presidente é o responsável pela ordem na assembleia. Cabe a ele advertir aquele que

estiver perturbando os demais pela sua postura hostil durante a reunião

Se isto não for suficiente, em último caso, o presidente, com a anuência dos presentes,

pode solicitar a retirada do perturbador ou suspender os trabalhos, determinando nova

data para a continuação dos trabalhos (assembleia em sessão permanente). (saiba mais

sobre brigas e discussões em assembleias)Depois da reunião:

Com o fim das discussões agendadas, é possível que os vizinhos e síndicos fiquem ali

conversando sobre a reunião. O presidente da mesa, auxiliado pelo funcionário da

administradora de condomínio, redige a ata da reunião, que tem data limite para ser entregue

aos outros moradores, expressa na convenção.

 

Aproveite o momento para tirar alguma dúvida pendente que tenha ficado para trás por falta de

tempo – ou por interesse de algum morador.

Dicas e orientações para o encerramento da reunião e formalização da Ata

Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre

cada um.

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou

negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.

Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários

realizados. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais

protestos de quem o fizer questão.

É enviada uma cópia para cada condômino.

A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata

aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Entretanto, Com o advento do

Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade NÃO foi

mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio.

A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei

4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável,

implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode

levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.

Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção

do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e

procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Informe Secovi

nº 64)

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da

administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar

sempre disponível a qualquer condômino.

Conheça as minúcias dos conceitos usados na reunião de condomínio

Quórum:

Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema 

 

Maioria absoluta ou maioria do todo: 

Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja todos os condôminos.

Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa,

como reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo. 

 

Maioria simples ou maioria dos presentes: 

Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum elege ou

destitui síndico, e aprova orçamento e contas. 

 

Maioria qualificada: 

Depende de cada convenção e tem diferentes quóruns específicos para realização de

obras. Para aprovar uma obra voluptuária, por exemplo, são necessários dois terços de

todas as  unidades. 

 

2/3 do todo: 

Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações ideais, caso

se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da

convenção. 

 

Unanimidade dos condôminos:

Todos os condôminos. 

 

Quórum qualificado: 

Quando há porcentagem específica para votar certo tema. Para conseguir alterar, por

exemplo, a destinação do condomínio, é necessária a aprovação de todos, ou seja,

100% dos condôminos.

 

Quórum livre:

Quando não há especificação sobre o quórum. Ou seja, a maioria simples decide o que

está sendo votado. 

 

1a. convocação: 

Para aprovar algo no primeiro horário, o síndico necessita da presença de mais de 50%

das unidades.

 

2a. convocação: 

Para deliberação, maioria dos votos dos presentes, salvo se for necessário um quórum

específico. 

 

Presidente da mesa e Secretário:

É escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para redigir a ata, e

começa a conduzir a reunião. Deve-se veirificar o que a Convenção estabelece sobre

quem pode compor a mesa. Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a

Assembleia, para não haver questionamento sobre sua influência nas decisões dos

condôminos. (saiba mais)

 

Condômino: 

Ao contrário do que muitos pensam, o que caracteriza o termo condômino não é o fato do

indivídulo morar no condomínio. Condômino é o proprietário do imóvel, mesmo se não

morar na unidade. Portanto, quando a legislação usa este termo, está se referindo ao

proprietário do imóvel. (saiba mais)

 

Obras úteis: 

As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Exemplo: reforma da guarita e

Individualização dos hidrômetros. (Quórum necessário: maioria do todo) 

 

Obras voluptuárias: 

As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. 

Exemplo: construção de piscina. (Quórum necessário: 2/3 do todo) 

 

Obras necessárias: 

As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Exemplo: pintura ou limpeza da

fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras como impermeabilização de um

local com vazamento (Quórum necessário: maioria dos presentes)

Assembleias - O que diz a lei (art.1.350 - 1.355)Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma

prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos

condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o

regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da

convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade

imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração

da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da

aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão

tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que

representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes

comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de

constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos

presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados

para a reunião.

Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto

dos condôminos.

Assembleia Ordinária - AGOA AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Código Civil

Normalmente, é usada para prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e

eleição de síndico.

O que o Código Civil diz:

"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na

forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as

contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o

substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer

condômino."

Para aprovar contas passadas, previsão orçamentária e para eleger síndico e corpo

diretivo, é preciso, em primeira convocação, o voto de condôminos que representem a

maioria das frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério disposto na

Convenção do condomínio.

Se não houver este quórum em primeira convocação, em segunda chamada a aprovação

e eleição se dá por maioria dos votos dos presentes - a não ser nos casos em que a

legislação ou a Convenção exigem quórum especial, como obras, alterações no

Regimento Interno, mudanças na fachada e outros.

Inquilinos podem votar, mesmo sem procuração do proprietário, em questões que

envolvam despesas ordinárias:  Lei dos Condomínios, artigo 24, parágrafo 4 .

Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do condomínio, são correspondentes

à fração ideal dos votantes.

Se as contas forem reprovadas pela assembleia, esta deve deliberar as providências a

serem tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembleia extraordinária

para a destituição do síndico.

 

Eleições

Muitas vezes as AGOs também são usadas para a eleição de síndico, subsíndico e

conselho fiscal.

Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação. A eleição de subsíndico e

conselheiros fiscais não é obrigatória, se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.

O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou

moradores.

A eleição ocorre com maioria dos condôminos, em primeira chamada, ou com maioria dos

presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Código Civil).

Inquilinos podem votar com procuração, de acordo com o  parágrafo 4 do artigo 24 da Lei

dos Condomínios

Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do síndico, a Assembleia que o

elege deve deliberar sobre o assunto:

Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4°: "Ao síndico, que poderá ser condômino ou

pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma

assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente."

O mandato deve ser no máximo de 2 anos, permitida a reeleição.

Assembleia Extraordinária - AGE

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminosAs assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos

condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária

ou de urgência.

Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou

de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil: 

AssuntoPrecisa de

assembleia?Votação

Necessária

Obras "necessárias", que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento 

Depende

Se despesas não forem grandes,

não precisam de aprovação.

Verificar Convenção.

Obras "úteis", que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras. 

SimMaioria

simples dos condôminos

Obras "voluptuárias", as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim 

Sim2/3 dos

condôminos

2/3 dos condôminos 

Sim2/3 dos

condôminos

Construção de um novo pavimento no edifício 

Sim100% dos

condôminos

Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo) 

Sim100% dos

condôminos

Mais sobre obras

Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à

habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.

Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização

de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir: 

 

 Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,

independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento

deste, por qualquer condômino."

Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar

imediatamente a assembleia, e comunicar a situação: 

Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em

despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a

iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas

excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente

convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos

condôminos."

Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser

custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de

alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

Síndico e condôminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providências regularmente aprovadas

O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em

assembleias.

Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que

tenham sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das

determinações da Convenção e da lei (incluindo procurações).

Uma assembleia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o

quórum e o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou no Código

Civil.

Decisões tomadas por assembleias que não respeitem as determinações legais ou da

Convenção quanto à convocação e votações podem ser anuladas na Justiça.

Quanto às relações entre síndico e assembleia, assim determina o novo Código Civil:

"Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou

administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da

assembleia;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas"

VEJA JURISPRUDENCIA SOBRE O ASSUNTOQuem falta à assembléia tem de acatar decisões tomadas 

 

Faltar assembléia de condôminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de

reformas. O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido não exime o morador de

ratear a reforma do prédio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento é da 4ª Turma de

Recursos de Criciúma. A Turma manteve, por unanimidade, sentença do juiz Luiz Fernando

Boller, titular do Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão (SC). Cabe recurso.

Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifício Tubarão por

dívida de condomínio e cotas para a reforma do prédio.

O morador alegou, em sua contestação, que na condição de sub-síndico teria direito a pagar

somente a metade do condomínio, além de não ter autorizado a realização de reformas.

Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os

valores que eles investiram na manutenção do prédio. E o fato de Paulo Tadeu não ter

autorizado as obras de reforma não o livra de sua obrigação.

A ausência do sub-síndico às assembléias, de acordo com o juiz, representou consentimento

ao que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prédio agregou valor

à sua propriedade.

Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorários

advocatícios fixados em 15%.

Quóruns de assembleias de condomíniosTabela com votações mínimas necessárias para cada tipo de votação

Motivo Observação Votação mínima

Aprovação de contas, aumento de taxa condominial e eleição de síndico

Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre

Maioria dos presentes

Obras necessáriasAs que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. 

Maioria dos presentesObs.: Se as despesas não forem grandes,

Ex.: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento

não precisam de aprovação*** (saiba mais)

Obras úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*.

Ex.: Reforma da guarita e Individualização dos

hidrômetros

Maioria do todo

Obras voluptuáriasAs que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina.

2/3 do todo

Alterações na Convenção e no Regulamento Interno

--- 2/3 do todo**

Destituição do síndico Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos

Maioria dos presentes

Outros motivosDesde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre

Maioria dos presentes

 Considerações importantes Quórum: Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema

Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em consideração a totalidade do

condomínio, ou seja todos os condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que

aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de

hidrômetros, por exemplo.

Maioria simples ou maioria dos presentes:  Corresponde a 50% mais um dos presentes

em assembleia. Esse quórum elege ou destitui síndico, e aprova orçamento e contas.

2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações

ideais, caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e

alteração da convenção.

(*) Definições do dicionário Aurélio

(**) Alterações no Regulamento Interno é um assunto polêmico e a Lei (Código Civil) não

é 100% clara sobre a votação mínima necessária. Veja o que dizem especialistas sobre

qual a votação necessária para alteração do Regulamento Interno

(***) Geralmente, a convenção ou a assembleia decide um valor parâmetro para

destinguiir o valor máximo que não é necessário aprovação. Saiba mais sobre autonomia

do síndico para gastos sem aprovação em assembleia

Novo Código Civil, Artigo 1352, Parágrafo único: "Os votos serão proporcionais às frações

ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo

disposição diversa da convenção de constituição do condomínio."

Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização

de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:

Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,

independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou

impedimento deste, por qualquer condômino."

Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar

imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o   "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em

despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a

iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas

excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia,

especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste,

por qualquer dos condôminos."

Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser

custeadas apenas por estes:

Art. 1.340.   "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou

de alguns deles, incumbem a quem delas se serve." 

Autonomia do síndico para gastosQuando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, usar um dinheiro

que é de todos antes daaprovação   em assembleia   pode acarretar em muita dor de cabeça para

o síndico. Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou

ressarcimento da verba em questão, são algumas das consequências para gastos ocorridos

sem a anuência dos outros condôminos.

Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir.

O importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser apresentado e

aprovado em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na

comprovação dos gastos, como orçamentos e notas fiscais.

O SíndicoNet ouviu especialistas e elencou abaixo as principais dúvidas dos leitores sobre este

assunto. Confira:

 GASTAR ATÉ QUANTO

Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por

assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza?

Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também,

com o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de

emergências ou a obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá

justificar o uso do dinheiro na próxima assembleia. 

Se a Convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do Síndico, que deverá lançar

mão dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial.

OBRA MAIS CARA

O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia?

Depende. O síndico pode, sim, aprovar gastos em uma obra caso ela se mostre mais cara que

o previsto em algumas situações. Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a

reforma e que se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos

moradores. Por exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso

não sejam repostas e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível

aprovar as contas depois de contratar o serviço.  

Outro caso é quando o síndico tem uma cerTa autonomia de gasto para a obra – uma certa

“gordurinha”, que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do

valor da obra.

O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão

quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser

consertados e depois ratificados.

Saiba mais sobre aprovação de obras em assembleias de condomínios

 

OUTRO FUNDO

O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio?

Não. O fundo de obras   deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande

emergência acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas

em assembleia futuramente  

AUMENTO DE TAXAO síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia?

Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar

essa medida é necessária uma assembleia.

 

  CONSELHO

Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?

Não.  A função do conselho fiscal ou consultivo   é verificar as contas e ajudar o síndico – seja

na solução de problemas ou trazendo ideias interessantes. O conselho, porém, nunca

substituirá a assembleia condominial. Não pode, portanto, autorizar gastos sem a anuência dos

outros condôminos.

 ADVOGADOSO síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial,

sem precisar consultar a assembleia?

Sim. Uma das principais funções do síndico   é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a

necessidade de se contratar um advogado, seja por problemas de inadimplência de um

condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma ação contra o condomínio – o

síndico pode, sim, fazê-lo. 

Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos

honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia.

 

DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS

O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja

alta?

Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em

casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em

assembleia. 

 

Inquilinos em assembleias Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias.

Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.

Contra o voto de inquilinos 

Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior

(lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia,

em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente.

Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o

entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei

4.591/64 sobre o voto de inquilinos.

A favor do voto de inquilinos 

Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não

teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em

assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.

Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias

requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos

relativos a despesas extraordinárias.

Confira os textos das leis:

Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: 

"Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio,

o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado

pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).

Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335: 

"São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembleia e delas

participar, estando quite."

Esclarecemos que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma

consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com

direitos diferentes.

Convocação de inquilinos. 

Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de

convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico

livro Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que "ao condômino-

locador (o proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer

assembleia Geral".

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa

claramente essa possibilidade:

"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para

administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "

Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não

tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou

federais.

O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não

tornar o cargo exclusivo de proprietários:

"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros,

eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer

sobre as contas do síndico."

Participação de Inadimplentes em assembleiasO Novo Código Civil proíbe o voto e participação de inadimplentes em assembleias de

condomínios. Veja abaixo:

"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."

AcordoO acordo de parcelamento com o inadimplente não o habilita a votar ou ser eleitor, até que

todas sua dívida esteja quitada. Leia abaixo entrevista concedida por João Paulo Rossi

Paschoal, assessor jurídico do SECOVI-SP (Sindicato patronal dos condomínios e

administradoras), que esclarece alguns pontos a respeito de acordos e inadimplência em

condomínios

SíndicoNet - O acordo de parcelamento de dívida cessa a condição de inadimplência,

para votar e ser votado em assembleia?

Paschoal - Não. O que pode acontecer é um acordo extra-judicial entre o síndico e o

inadimplente, para que este possa quitar suas dívidas. O parcelamento da dívida não

cessa a inadimplência e o condômino não resolve sua situação, resolve apenas quando

sua dívida for toda quitada.

SíndicoNet - Condôminos inadimplentes para com o condomínio podem participar de

assembleias, votar ou ser eleito síndico, subsíndico ou conselheiro, pelo Código Civil?

Paschoal - Não podem. O artigo 1335- inciso III, expressa que apenas os condôminos

quites integralmente podem participar das assembleias. Para a lei o condômino

inadimplente fica proibido de compor a assembleia ou até mesmo de ser procurador de

um outro morador, caso esse se faça ausente.

Art. 1.335. São direitos do condômino: 

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

 

Assembleias cheiasPesquisa realizada pelo portal SíndicoNet aponta que as assembleias contam, em média, com

um quorum de apenas 15% dos condôminos. Por isso, preparamos uma reportagem especial

para entender o que desmotiva os condôminos e como é possível tornar esse evento mais

interessante.

MOTIVOS

As razões para o condômino não participar são variadas:

isenção: prefere não se posicionar sobre determinados assuntos

desinteresse: não participa por pura comodidade ou porque os assuntos em pauta são

pouco relevantes

aprovação: está satisfeito com tudo e confia na administração. Por isso, não vê

necessidade de sua participação.

falta de tempo: não tem tempo para participar ou considera o tempo de duração muito

elevado

uso excessivo de procurações: apesar de ser permitido por Lei, desde que a convenção

não proíba ou determine limites, o uso em excesso de procurações é muito criticado pelos

demais condôminos. Trata-se de uma prática que, se usada de forma abusiva,

compromete (e muito) o objetivo democrático de uma assembleia.

falta de objetividade no tratamento dos assuntos em pauta: Ficar mais de duas horas

falando sobre aspectos nem sempre pertinentes a todos os moradores pode tornar-se um

suplício. “A maioria das pessoas quer esclarecer todos os problemas do condomínio na

assembleia, com cada um defendendo seu ponto de vista, desrespeitando o que foi

definido na pauta”, acredita Sueli Duek. Desta forma, perde-se o foco com questões que

podem ser resolvidas apenas fazendo uma sugestão ou crítica no livro de ocorrências do

prédio, que geralmente fica na portaria.  

 

CONVOCAÇÃOPara a maioria das fontes consultadas para esta reportagem, além do procedimento

convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de

comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro

ou zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação. Dicas para uma convocação bem-sucedida:Em relação ao edital, recomenda-se que este tenha no máximo seis itens em pauta; 

as pautas devem ser claras, pertinentes e necessárias;

se achar conveniente, estipular e mencionar tempo máximo de duração (a média costuma

ser de duas horas)

colocar observações como: "A sua presença é indispensável para o bom andamento e

valorização do nosso patrimônio";"Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as

decisões tomadas".

atente se nesse dia haverá algum jogo de futebol ou qualquer outro evento popular

importante, ou se é próximo de feriado prolongado;

peça ao porteiro para colocar nos elevadores, um dia antes ou no dia da assembleia, um

lembrete simples, como: “Não se esqueça: hoje, você tem um compromisso com o seu

condomínio!”. Essa atitude chama a atenção dos moradores para a reunião.

assuntos mais chamativos: reajuste da mensalidade condominial; cotas extras para

reformas em geral: pintura e lavagem do prédio, manutenção de elevadores, obras na

fachada etc.; eleição de síndico; sorteio de vagas de garagem; troca de funcionários

próprios por terceirização. 

 

DATAS, HORÁRIOS E DURAÇÃO O tempo ideal de duração de uma assembleia deve girar em torno de 1h30 a 2h. 

No quesito horário, o mais recomendado é entre 20h e 20h30, para dar tempo de as

pessoas chegarem do trabalho, e para que a reunião não termine muito tarde.

Fazer a primeira chamada entre 19h30 e 20h e aguardar até às 20h30, para o segundo e

derradeiro aviso.

Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação

da primeira dificilmente é alcançada).

É bom considerar que entre segunda e quarta-feira as pessoas estão no ritmo mais

intenso de trabalho e, provavelmente, mais disponíveis para participar de reuniões. Muitos

não descartam a quinta-feira como opção, desde que não seja próxima de um feriado

Não é recomendado realizar assembleias nos fins de semana. Entretanto, caso seja esta

a opção, prefira o horário das 10h ou 15h, e aos domingos – em um caso extremo – às

10h ou 11h.

O QUE SERVIR?Para alguns dos profissionais consultados pela reportagem, água, café e, no máximo, biscoitos,

são suficientes, já que estamos falando de uma assembleia, não exatamente de uma festa ou

confraternização.

Por outro lado, há quem prefira tornar essa reunião mais descontraída, com aperitivos diversos,

sanduíches, refrigerantes, até como forma de acalmar os ânimos dos condôminos mais

exaltados. “As pessoas interagem mais e perde-se um pouco da hostilidade de alguns”, sugere

Rodrigo Matias.

Álcool, contudo, é terminantemente proibido: pode causar constrangimentos irreversíveis entre

os moradores.

 

USO DE PROCURAÇÕES

Conforme mencionado nesta matéria, o uso excessivo de procurações, apesar de ser permitido

por Lei, desde que a convenção não proíba ou determine limites, é muito criticado pelos demais

condôminos.

Trata-se de uma prática que, se possível, deve ser evitada, pois se usada de forma abusiva,

compromete (e muito) o objetivo democrático de uma assembleia, desestimulando assim a

presença dos demais participantes.

Se a convenção do seu condomínio não estabelece limites para isto, a única saída é conseguir

aprovação de 2/3 do total dos condôminos para alterar a convenção.

Saiba mais sobre alteração de convenção clicando aqui

 

O PAPEL DO SÍNDICO

O síndico deve exercer o papel de mediador, mantendo a ordem e a coletividade. “Se, durante

a reunião, apenas um morador faz perguntas, a assembleia torna-se desinteressante”, opina

Rodrigo Matias. Em assuntos mais polêmicos que envolvam reformas, por exemplo, é sempre

importante realizar uma votação.

Juraci Garcia Baena lembra ainda que o síndico precisa estar bem informado sobre todas as

questões que envolvem o condomínio. “Além disso, ele  precisa ter muito jogo de cintura e

tolerância”, avisa.

O mais importante, na opinião dos síndicos e administradores consultados pela reportagem, é

manter sempre o roteiro da pauta, minimizando as eventuais “escapadas” do tema. Na ânsia de

resolver seus problemas, os condôminos podem discutir assuntos sem relevância para a

coletividade. “Bons exemplos são questões como vagas de garagem, barulho, entre outros, em

que se gasta tempo, o problema não é resolvido e deixa os demais participantes chateados”,

ressalta Baena.

Uma alternativa é que esses assuntos de ordem geral sejam discutidos fora de hora, no final da

assembleia. Assim, só quem estiver envolvido com os tópicos participará.

Dicas e idéias interessantes: 

Antes da convocação, procure debater informalmente e colher informações com os

condôminos sobre os pontos mais complexos a serem pautados. Isso pode ser feito por

meio de uma breve reunião informal, ou até mesmo via troca de e-mails, por exemplo.

Mas é muito importante que  todos   sejam convidados a participar, para evitar que alguém

se sinta excluído ou desfavorecido. 

Assim, quando ocorrer a assembleia, os interessados estarão melhor informados sobre a

pauta e poderão contribuir com idéias, opiniões e/ou sugestões mais objetivas.  Isso pode

tornar o debate visivelmente mais produtivo

Defina uma mesa com presidência e secretaria que sejam referência no condomínio, para

que todos respeitem.

Determine o assunto a ser tratado e só passe para outro depois de resolvido e anotado na

ata.

Esforce-se para manter a seqüência estabelecida pela pauta , negociando as questões

novas para o final da reunião. Se conseguir, a assembleia está garantida.

Nunca manobre: discuta cada item sempre de forma transparente.

Os assuntos a serem tratados podem  ficar expostos em cartazes pela sala de reunião.

As cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.

Sortear algum brinde de boa qualidade durante a assembleia pode surtir efeito em alguns

casos. Se for o seu, coloque na convocação que haverá essa prática.

Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de

obras e serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de

retro-projetor ou computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.

Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível

consulta.

Um dia depois da reunião, coloque um cartaz nos elevadores informando os principais

tópicos discutidos e seus resultados, para que todos saibam o que aconteceu na

assembleia. A ata deve ser rigorosamente enviada aos condôminos em até oito dias. 

Uso de Procurações em Assembleias de condomíniosO Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias,

seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc.

Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem

apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar

procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.

Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor

algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da

administração e seus parentes recebam procuração etc."

O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como

representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou representação em

assembleias do Condomínio X.

O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só

para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para

ambos, etc.

O SíndicoNet disponibiliza um modelo de procuração que pode ser usado como referência

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome,

praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento

particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação

do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão

dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma

reconhecida."

 

Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:

A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o

exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .

Objetivo da outorga: representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou

representação em assembleias do Condomínio X.

Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado

em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.

Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem

apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar

procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.

E se uma votação de assembleia der empate?Votação da assembleia encerrada e... Empatou. Nesses casos, quem tem o voto de minerva e

define a situação? Existem procedimentos padrões, mas também uma maneira oficial de

acabar com essa dúvida que pode gerar confusão.

Não há referências legais para esses casos, então, o melhor é não esperar que essa situação

aconteça e pegue todos de surpresa. Defina na convenção como proceder. Sim, atualizar a

convenção é uma tarefa muitas vezes difícil ou até inviável. Entretanto, é o único jeito de

oficilizar esta questão.

Normalmente a convenção dá ao presidente da mesa e/ou aos proprietários de mais unidades

e/ou da cobertura a responsabilidade de decidir individualmente ou de entrarem em um acordo

em caso de empate.

Administradoras não recomendam que o voto de minerva seja utilizado caso ele não esteja

determinado pela convenção, ou seja, que se decida na hora um critério, sem oficialização.

Um procedimento que reduz bastante a possibilidade de empate nas votações é dar pesos aos

votos com base na fração ideal de cada um. Para isso, some a quantidade de unidades

pertencente a cada um dos votantes ao número de vagas na garagem que ele possua. Assim,

um morador com duas unidades e três vagas na garagem tem voto com peso cinco. A

cobertura, nesses casos, tem peso dois.

Assim como com qualquer tema que possa gerar dúvidas ou conflitos, a melhor saída é ter uma

convenção o mais completa possível e sempre atualizada.

 

Destituição de síndico e/ou corpo diretivo

Para destituir um síndico, algum membro do corpo diretivo (sub-síndico, conselheiro), ou até

mesmo todo o corpo diretivo, os moradores precisam se reunir em assembleia.

Esta assembleia especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra

pessoa (não necessariamente condômino).

Necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembleia (metade mais um).

Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembleia, especialmente convocada para o fim

estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus

membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não

administrar convenientemente o condomínio".

Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de

representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo

disposição em contrário da convenção."

A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos

condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração

registrada.

"Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um

quarto dos condôminos".

Todos os votantes devem estar quites com as obrigações condominiais, conforme dispõe

o Inciso III do Art. 1335, onde se lê que é direito do condômino votar nas deliberações da

assembleia e dela participar “estando quite”.

Assim, não estando quite, não poderá o condômino participar nem tão pouco votar sobre a

destituição do síndico.

A convocação para a assembleia deve ser feita para o fim "específico". Ou seja, deve

constar do texto a finalidade da reunião: Destituição do Síndico.

O jurista Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da

OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que "a assembleia deve ser convocada

para esse fim específico, o que não impede que outra matéria também faça parte da

ordem do dia. O artigo de Lei diz ''especialmente convocada para o fim'' e não

''exclusivamente''. Ou seja: numa mesma reunião pode-se destituir o síndico, eleger novo

síndico e ainda tratar de ''Assuntos Gerais''".

O novo Código em seu Art. 1.349, diz: " A assembleia, especialmente convocada para o

fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de

seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não

administrar convenientemente o condomínio".

Mas quem são os "membros" da assembleia? O jurista Marcelo Manhães afirma: "O novo

Código Civil dispõe “pelo voto da maioria absoluta de seus membros”, ou seja, membros

da assembleia e não do condomínio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu

adotar como base de apuração de quorum a totalidade dos condôminos, assim o fez

expressamente conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alteração da

convenção de condomínio, impondo o quorum “de dois terços dos condôminos”, bem

como, da análise dos artigos 1352 e 1353.

"Portanto" - conclui o jurista - "entende-se que o quorum do Art. 1349 seja o da maioria

absoluta, considerando-se para tanto, a somatória de 50% + 1 das frações ideais

presentes na assembleia geral, salvo disposição em contrária prevista na Convenção de

Condomínio (como determina o Art. 1352).

E se a Convenção dispuser outros critérios para destituir o síndico, como votação de 2/3

dos condôminos? Ou seja, e se a Convenção dispuser critérios que vão contra o que o

Código Civil dispõe? Segundo Manhães, assim como muitos outros especialistas ouvidos

pelo portal SíndicoNet, vale o que o Código Civil dispõe, e o que a Convenção determinar

algum critério diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: "A tendência da jurisprudência

é atribuir às novas disposições, o caráter de norma cogente que se sobrepõe às regras

anteriormente convencionadas entre as partes."

Impugnação de AssembleiasAssembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em

relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas

decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.

Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel

a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

Para evitar impugnação de ata Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os

condôminos e assinatura dos presentes.

Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a seqüência dos acontecimentos da reunião.

Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser

relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.

Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada

um.

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou

negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.

Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários

realizados. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais

protestos de quem o fizer questão.

Enviar uma cópia para cada condômino.

A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata

aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código

Civil   (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim,

prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. 

A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela

Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável,

implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode

levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.

Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção

do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e

procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da

administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar

sempre disponível a qualquer condômino.

 

Para evitar impugnação de assembleia

Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos

Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a

Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da

Assembleia. 

O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio.

Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.

É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um

não for notificado, a assembleia pode perder a validade.

A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a

"Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos

devem estar explícitos na convocação.

Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há

choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste

último. Saiba mais.

Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar

a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código

Civil.

Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota

extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino

insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras

em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em

ASSUNTOS GERAIS.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos

Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção

 

Como proceder para impugnar

Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que

tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos.

A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para

revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela

Convenção e pelo Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se

1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.

O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar

assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de

uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.

A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser

convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia

seguinte.

 

Itens e condutas que geram impugnação de assembleia

Permitir que condôminos inadimplentes votem

Permitir o voto de representante sem procuração.

A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim

não estabeleça. Saiba mais sobre procurações

A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em

assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto. Saiba mais

Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico

pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional

Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado

nulo.

Aprovar obras voluptuárias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade

ou necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condôminos

Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.

 

Prestação de contas - como apresentarDOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA

Documentos que você precisa ter em mãos para fazer e apresentar a prestação de contas. Se

for necessário, peça a documentação para a administradora.

Certidões negativas do INSS, FGTS e Receita Federal, do condomínio, da administradora,

das empresas terceirizadas.

AVCB e as cópias das NRs 5, 7 e 9, além do certificado de brigada de incêndio, pára

raios, RIA dos elevadores, seguro do prédio e dos funcionários.

Não se esqueça do atestado de dedetização, lavagem das caixas d’agua e da última

análise da potabilidade de água.

A pasta de prestação de contas pode ser composta por:

Demonstrativo de despesas (que deve ser de fácil compreensão e contar um resumo do

número de contas do balanço).

Balanço contábil (que deve ser abrangente e detalhado. Pode dividido em três contas: Pessoal

– que inclui salários, férias, cesta básica e outros; Fixas – água, luz, telefone, taxas, contratos

de manutenção de elevadores, etc.; e Variáveis – limpeza da caixa d’água, recarga de

extintores, entre outros).

Documentação comprobatória de despesas e receita (a receita basicamente se divide em duas:

condôminos adimplentes e inadimplentes).

 

APRESENTAÇÃO

Mais importante que fazer o balanço é apresentá-lo de forma clara para os condôminos.

Separamos algumas dicas que vão te ajudar nesta tarefa.

No início da assembleia, é interessante que o síndico ou a administradora distribua no

início dos trabalhos uma folha com os detalhes que serão discutidos na prestação de

contas, como o comparativo com a previsão orçamentária aprovada no ano anterior.

Compare a previsão efetuada no ano anterior com os gastos reais e respectivas

distorções com explicações claras, simples e sem deixar dúvidas sobre o motivo dos

gastos.

Use a divisão por item como Funcionários, Consumo (água, luz, telefone, Internet),

Manutenção, Material de Consumo, Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o

entendimento.

Se necessário, o SíndicoNet disponibiliza modelo de demonstrativo em Word ou planilha

em Excelque podem ser usados como referência.

É importante informar que as pastas relativas à prestação de contas ficarão disponíveis na

administração do prédio.

Alguns especialistas pedem para evitar detalhar demais as despesas, o que pode gerar

alguma confusão. Outros, entretanto, dizem que tudo deve ser colocado, pois,

contabilmente, a compra de uma caixa de fósforo é tão importante quanto a de um

equipamento de segurança.

Se houver críticas ou objeções, analise-as e, se realmente procederem, adote-as, caso

contrário, dê explicações claras e convincentes. Procure adequar-se às necessidades do

público, que irá manipular e aprovar ou não a pasta de prestação de contas.

 

O QUE NÃO PODE FALTAR

Existem alguns pontos que são fundamentais para que a prestação de contas esteja completa,

outros, no entanto, podem ser deixados de lado. Confira o que você não pode esquecer.

Tenha sempre em mente que para o balanço ser transparente não pode faltar a receita, a

lista de inadimplência e despesas.

Atenha-se somente ao período que está em pauta.

Nunca esqueça das pastas e da documentação original comprobatória de despesas e

receita.

 

INADIMPLENTES

Assuntos delicados também fazem parte da prestação de contas e não podem ser esquecidos,

veja a melhor forma de tratá-los.

Aborde a inadimplência de forma a mostrar quanto está custando ao condomínio, sem

entrar em detalhes sobre situações particulares, isso pode gerar confusão.

Não cite o nome dos devedores, somente o número dos apartamentos.

Aborde também o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e ações tomadas

(cartas de cobrança, cobranças amigáveis e ações judiciais).

Ouça a opinião de todos e tire suas conclusões.  

 

NÃO FOI APROVADO. O QUE FAZER?

Pode acontecer de sua prestação de contas não ser aprovada. Às vezes, um erro de digitação

ou a falta de atenção em algum lançamento pode ocasionar esse incômodo. Saiba como agir

se os condôminos não aprovarem o seu balanço.

Caso o balanço não seja aprovado, uma saída é auditar as contas. Muitos casos

costumam ficar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes

no futuro.

Outra solução é esclarecer quais itens ficaram pendentes e solicitar um prazo para que as

explicações sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convocada.

O ideal é que quem fez o balanço consiga dar uma explicação convincente ou, se

realmente houver um erro, o que pode acontecer, consertá-lo.

Persistindo a discordância, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o

teor e o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Convenção do

Condomínio tais como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e,

por último, se for o caso, exigir por meios judiciais uma prestação de contas.

Alteração do Regulamento InternoMudar o regimento interno de um condomínio não é tarefa fácil e sempre gera grandes

discussões nas assembleias, seja pelo tipo de mudança que está envolvida ou pela quantidade

de votos contra e a favor. A representatividade é de extrema importância.

O Código Civil diz, de forma não totalmente clara, que a aprovação necessária deve ser de 2/3

de votos de todos os condôminos. Por isso, este assunto é um pouco polêmico e gera

diferentes interpretações.

Saiba o que dizem os especialistas sobre essa questão:

Giovani Oliveira, Gerente Jurídico do escritório Schneider Advogados Associados, no Rio de

Janeiro

“É necessária a aprovação de 2/3 dos votos de todos os condôminos para alteração do

Regimento Interno, tendo em vista que é o quorum previsto para alteração da Convenção (Art.

1.351 do Código Civil) e o Regimento faz parte da Convenção (Artigo 1.334, V do Código Civil).

Contudo, predomina o entendimento de que a própria convenção pode estabelecer uma forma

de aprovação/alteração menos rígida (Enunciado n° 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça

Federal).”

Fernando Fornícola, diretor da Habitacional

“Eis uma questão bastante polêmica, na medida em que, no texto original do Código Civil,

promulgado em 10/01/2002, o artigo 1.351, estabelecia que para a alteração do Regimento

Interno, assim como então previsto para as Convenções Condominiais, o ‘quorum’ exigido era

de 2/3 dos votos dos condôminos. Com a alteração legislativa sofrida pela Lei 10.931 de 2004,

foi suprimido do texto original o regimento interno, dando a entender, portanto, a nosso ver,

que, a vontade atual do legislador é que para a alteração de tal documento (regimento) basta a

maioria simples da assembleia especialmente convocada. Há aqueles que defendem que, na

realidade, o que se deve atender é o ‘quorum’ previsto na Convenção, com o que não

concordamos.”

 

Paulo Romani, diretor FL

“Artigo 1351 - 2/3 dos votos dos condôminos para alteração da Convenção e Regulamento

Interno.”

 

João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico Secovi-SP

“A alteração do art. 1.351 do Código Civil, ocasionada pelo art. 58 da Lei n° 10.931/04, suscitou

nova polêmica que somente o tempo se incumbirá de dar completa e pacífica resolução. Trata-

se de saber qual é a representatividade necessária, atualmente, para se alterar o Regimento

Interno de um condomínio edilício:

Código Civil

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração

da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da

aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Há os que entendem que a partir de agora o Regimento poderá ser alterado pelo quorum de

praxe, a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Código

Civil), como é o caso do professor Élcio Nacur Rezende:

‘Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando

despiciendo o quorum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do

Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de

2004) a simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352’. REZENDE, Élcio Nacur.

Condomínio em edifícios. Belo Horizonte : Del Rey, 2005, p. 58.

Todavia, tal não é a nossa interpretação. A supressão do termo ‘regimento interno’ do art.

1.351, com a mantença da redação original do art. 1.334, V, do Código Civil, fez com que

deixasse de ser obrigatória a votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos para que se

procedesse a alteração daquela norma, sendo aplicável, desde então, a proporcionalidade de

votos prevista expressamente na Convenção Condominial.

Para tanto, a proporcionalidade da maioria absoluta dos condôminos (50%+ 1 dos condôminos)

é mais que razoável para a medida proposta, pois evita que o Regimento seja engessado pela

rigidez de uma votação de 2/3 (dois terços), bem como afasta a possibilidade da legitimação de

alterações aventureiras, que facilmente virão a lume com a votação de praxe (maioria dos

presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil). Recomenda-se a adoção

proporcionalidade acima quando da elaboração ou alteração das Convenções.

Polêmica surgirá se a Convenção for omissa sobre o pormenor. No caso, entendemos será

mais seguro aplicar, por analogia, a proporcionalidade de 2/3 (dois terços) necessária para

alteração da Convenção (art. 1.351 do Código Civil), tanto mais quando o Regimento fizer parte

da própria Convenção. Portanto, inaplicável na hipótese a votação de praxe.”

Alteração da ConvençãoA atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas

vantagens para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros

superior à cobrada atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado

por ela.

O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no

artigo 1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês,

se assim a Convenção do condomínio dispuser:

"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros

moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até

dois por cento sobre o débito."

A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3

dos condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em

condomínios - Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a

atualização da Convenção podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.

 

Vantagens

Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos

benefícios: "Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os

condôminos participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas

regras", explica.

Entre outras vantagens estão:

Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no

máximo);

A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no

caso do condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta

de pagamento da cota);

A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam

condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar

poderá vender a garagem separadamente;

A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não

locar a não-moradores);

A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas

assembleias.

 

Limite para os juros convencionados

Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da

Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela

Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".

E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição

de 1998, que revogou as limitações dos juros de mora"

 

Como conseguir aprovação de 2/3?

De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para

realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida

encerrá-la.

Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais

seriam apresentadas na segunda assembleia.

É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos

participantes poderão não participar da segunda assembleia.

 

Passo a passo

Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção

(com prazo para respostas);

Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados

antes da assembleia;

Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos

se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;

Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;

E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).

 

Registro das alterações

Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem

ser averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está

registrada, uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não

obrigasse, os condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo

Ribeiro.

Dicas de etiqueta: Assembleias Em reunião de assembleia, escute o que seu vizinho está falando. Se você não concordar,

procure discordar da idéia e não da pessoa. É importante separar a ideia e proposta da

pessoa, para não criar rixas

Diferenças de personalidade e estilos de vida é mais do que normal, não podemos querer

que todos sejam iguais a nós. O que podemos manter é o respeito e não "invadir" o

espaço, ou seja, a privacidade do outro.

Se uma discussão virar agressão, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, não alimentando

um clima violento. Se necessário, peça ao presidente da mesa que registre seu ponto-de-

vista ou sua queixa.

Lembre-se de que a assembleia é um espaço público, não é uma ocasião para "lavar

roupa suja" a qualquer custo. Podem motivar até processos por calúnia e danos morais:

constrangimento público, denúncias sem provas, informações baseadas em boatos.

Procure conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio. Assim, você

evita propor idéias contrárias a essas normas.

Quanto mais todos forem objetivos em suas colocações, evitando "monólogos" durante a

reunião, mais facilmente os trabalhos serão concluídos em horário hábil.

Tente cumprir os horários de início das reuniões, para que a sessão não seja suspensa

por falta de quorum, e para que os trabalhos não se extendam tornando-se cansativos.

Do mesmo modo, pegando a reunião do início, você evita voltar a questões que já foram

debatidas na sua ausência.

Aprovação de obras em assembleiaToda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja urgente, necessária à

habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.

A tabela abaixo mostra as situações possíveis e suas votações mínimas.

Tipos de obras Ou seja... Votação mínima

Necessárias

As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Ex.: impermeabilização, pintura da fachada ou obras urgentes, como vazamentos

- Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação

- Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia

- Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos

ÚteisAs que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita. 

Maioria de todos condôminos  (50% + 1)

Voluptuárias

As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: pintura de fachada com cor diferente. 

2/3 de todos condôminos

Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil, nos artigo 1341, 1342 e 1343Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de

autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer

condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas

excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas

dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas

excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente

convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos

condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas

que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra

natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de

lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos

condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar

a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a

conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

(*) Definições do dicionário Aurélio

O que vale mais no condomínio?O código civil, a convenção, o regimento interno, o síndico ou a assembleia?O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que

ilustro, como é de costume, ao final da coluna.

Muitas são as questões legais que envolvem as relações condominiais, principalmente as que

dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos: Inadimplência, mau uso da unidade,

criação de animais, presença nas assembleias, uso das áreas comuns, garagem, infiltrações, e

uma gama de questões que por suas constantes ocorrências, terminam por transformar (salvo

raríssimos casos), a vida em condomínio, bastante difícil, e como “É DIFÍCIL” (usando o

trocadilho, é claro)!!!

As questões devem sempre ser tratadas à luz dos seguintes dispositivos legais, não

necessariamente na mesma ordem: Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Convenção do

condomínio, regimento interno e assembleias gerais (ordinárias ou extraordinárias).

O Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um capítulo especialmente destinado

às relações condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos) e que trata

principalmente da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, das

multas, da forma de escolher bem como de destituir o síndico, a forma da convenção,

entre outras normas

A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomínios, a exemplo do Código Civil, é outra que

igualmente trata do assunto, e nos seus primeiros 27 artigos (já que a partir do artigo 28

trata da Incorporação Imobiliária), engloba: direito da propriedade, da forma de se

convocar e realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar delas, além

de outros tópicos também já previstos no CC,que nos casos conflitantes, devem

prevalecer a lei nova.

A convenção também tem força de lei. Especialmente elaborada para cada condomínio,

define o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de

contribuição das despesas (as famosas taxas de condomínio), as vagas de garagem (que

devem estar muito bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma

de escolha e o tempo de mandato do síndico, a data de realização das assembleias

ordinárias (aquelas em que os locatários podem participar), entre outras. 

O regimento interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da

piscina, do salão de festas, dos elevadores, determina o horário de obras nas unidades, o

horário de mudanças, as normas de criação de animais nas unidades, enfim, detalha o

que é direito e principalmente o que é dever de cada condômino. Importante: Este

instrumento é elaborado pelos próprios condôminos, a critério deles (desde que não

venha a ferir o direito de cada um) e sob a aprovação de no mínimo 2/3.

Por fim, as assembleias gerais dos condôminos, que ao contrário do que muitos

imaginam, não são assim tão soberanas não. Elas até têm o poder de alterar a

Convenção e o Regimento Interno, desde que observado o quorum mínimo de 2/3; pode

destituir o síndico (maioria dos presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar

obras de melhoramentos (taxas extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.

Assim, afirmar qual delas tem mais valor não é tarefa muito fácil. A princípio, poderíamos dizer

que o Código Civil tem mais força. Ocorre que o próprio Código deixa para as assembleias ou

até mesmo para as convenções, tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois

instrumentos, a ter mais valor que o CC. Por outro lado, a assembleia não pode decidir matéria

contrária à lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade.

O síndico, este sim, há momentos em que é autoridade máxima, principalmente naqueles em

que tem como atribuição fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas.

Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento máximo. E

vai aqui um conselho: Naqueles condomínios em que a LEI DO BOM SENSOprevalece,

nenhuma outra tem vez.

Precisa de assembleia para...?Nada como uma decisão ser tomada em assembleia para cercar o síndico de segurança. Algo

determinado por um quórum específico ou pela maioria dos presentes em reunião de

condomínio, caso não contrarie nenhuma lei ou a convenção do condomínio, dificilmente

poderá ser revogado.

Há, porém decisões que são prerrogativas do síndico – e, portanto, ele não precisa chamar a

assembleia para aprovação. Há outros casos ainda, em que a urgência do momento pede que

algo seja feito rapidamente. Então, as providências são tomadas, e só depois se ratifica o que

foi decidido e gasto, com uma assembleia.

Como nem sempre o entendimento sobre as situações é o mesmo, convidamos quatro

especialistas em condomínios para responder algumas das questões mais comuns e polêmicas

geradas em nosso canal Tira Dúvidas.

O time de especialistas é composto por Rodrigo Karpat, advogado especializado em

condomínios, colunista do SíndicoNet   e sócio da Karpat advogados; Vania Dal Maso, gerente

de condomínios da administradora Itambé, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora

Paris condomínios, e Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios e colunista

do SíndicoNet. 

Confira  as respostas abaixo:

 Troca de administradora

Rodrigo Karpat: No artigo 1348 § 2   do Código Civil  consta a necessidade de assembleia

para a troca de administradora. Porém, nada obriga que ela aconteça antes da troca,

podendo ocorrer apenas a ratificação oportunamente. O síndico poderá realizar a

mudança uma vez que é função delegada ao mesmo e apenas ratificar a escolha.  

 

Vania Dal Maso: A assembleia é necessária para ratificar a nova administradora. Neste

caso, com quórum simples, ou seja, 50% + 1 dos presentes. 

 

José Roberto Iampolsky: depende da convenção do condomínio, umas exigem

assembleia, outras dizem que é de responsabilidade do sindico. 

 

Alexandre Marques: O assunto é polêmico, pois envolve mais de um entendimento. Para

mim, o síndico pode sim contratar a administradora que achar mais adequada para o

condomínio, e apenas futuramente ratificar sua escolha, principalmente se a nova

administradora causar impacto nas finanças do condomínio. Para tanto, a anuência da

maioria simples dos presentes basta.

Para demitir funcionários RK: Se não representar indenização a qual necessite de rateio extra, entendo que está

dentro das atribuições do mesmo, como diz o art. 1348 do CC. Se a despesa for

excessiva, para preservação do síndico, sugiro a convocação de uma assembleia que

poderá deliberar por maioria simples. Art. 1.352

 

VDM: Somente não há necessidade se não alterar o valor da previsão orçamentária

aprovada. Em caso de alteração nesse sentido, haverá necessidade e o quorum será

simples. 

 

JRI: Não é necessário fazer assembleia, trata-se de prerrogativa do síndico. 

 

AM: Sugiro que o assunto seja levado à assembleia apenas quando a rescisão do

funcionário impacta nas finanças do condomínio. Nesse caso, uma aprovação por maioria

simples em assembleia ajuda no provisionamento do montante.

Para contratar funcionários RK: Se dentro do quadro atual, para suprir demissões, afastamentos, entre outros, o

síndico poderá realizar a contratação com base nas suas atribuições definidas no art.

1348 do CC. 

 

VDM: Somente não há necessidade se não alterar o valor da previsão orçamentária

aprovada. Em caso de mudança nesse sentido, haverá necessidade e o quórum será

simples. 

 

JRI: Não é necessário fazer assembleia, trata-se de prerrogativa do síndico. 

 

AM: Caso não haja impacto nas contas do condomínio, não é necessária assembleia, já

que se trata de prerrogativa do síndico.

 Para contratar empresa terceirizadora de mão de obra

RK: Em caso de troca de funcionários próprios por terceirizados, ou vice e versa, pelo fato

de envolver custos com rescisão ou troca sistemática de funcionamento, deverá ocorrer

somente mediante aprovação em assembleia por maioria simples, como explica

o art.   1352 do Código Civil . A troca de uma terceirizadora por outra não há a

obrigatoriedade de assembleia. 

 

VDM: Não, mas somente não há necessidade se não alterar o valor da previsão

orçamentária aprovada. Em caso de alteração nesse sentido, haverá necessidade e o

quorum será simples. 

 

JRI: Não é necessário fazer assembleia, embora seja prudente. 

 

AM: Não há a necessidade de assembleia, já que esse tipo de contratação é prerrogativa

do síndico - caso o contrato da empresa não incorra em gastos excessivos para o

condomínio. Quando, porém, houver impacto nas finanças e seja necessário um

provisionamento financeiro deve-se, sim,  levar o assunto à assembleia, que vota por

maioria simples.

Para revogar multa RK: A assembleia de condomínios tem poderes para revogar a multa por maioria simples

dos presentes. Art. 1.352.  As multas aplicadas sem concessão de direito de defesa

poderão ser foco de anulação na justiça comum. 

 

VDM: A assembleia é necessária, já que e a multa foi aplicada baseada no regulamento

interno ou na convenção de condomínio. Portanto, o fórum específico para dizer se pode

retirar ou não é a assembleia. Não há necessidade de quorum especifico. 

 

JRI: Com qualquer número de presentes, a assembleia pode revogar multa. 

 

AM: A assembleia pode sim revogar multa, com aprovação de maioria simples

 Para oferecer desconto aos inadimplentes

RK: O valor do rateio é aprovado em assembleia geral ordinária através da previsão

orçamentária. Art. 1.350. Não sendo permitido o benefício a nenhum condômino em

detrimento aos demais. Se um pagar menos, os demais estão pagando para fazer frente à

diferença do desconto dado a algum condômino. 

 

VDM: É necessária a assembleia, pois o inadimplente deve para a massa condominial

como um todo. Portanto é necessário solicitar em assembleia a autorização, com 100%

dos condôminos, pois cada fração desta dívida pertence a um condomínio. 

 

JRI: É preciso uma assembleia simples, com qualquer número de presentes, desde que

esteja expresso na convocação, pois o tema não deve ser tratado em assuntos gerais. 

 

AM: O assunto é polêmico e precisa sim de assembleia para ser deliberado. Para a

votação ter validade, o desconto – que deverá valer para todos os inadimplentes – precisa

ser aprovado por no mínimo dois terços dos condôminos. Há, porém, quem entenda que

esse tipo de desconto deve ser aprovado pela totalidade dos condôminos.

Remuneração do síndico e INSS

No último censo realizado pelo SíndicoNet, em novembro de 2010 com 1.576 entrevistados, foi

possível constatar que uma grande maioria dos síndicos recebe algum tipo de benefício para

exercer o cargo.

Para se ter uma ideia, 86,4% responderam que são remunerados, isentos ou recebem

desconto na taxa condominial para exercer a função de síndico.

Pensando nisso, apresentamos a matéria abaixo que fala extamente sobre Remuneração e

Obrigatoriedade de Contribuição do INSS. Tire aqui suas principais dúvida sobre este assunto

e boa leitura!

REMUNERAÇÃO Deve-se consultar a Convenção do condomínio sobre a natureza remunerada ou não-

remunerada do cargo do síndico. No silêncio desta, a remuneração ou qualquer outro

benefício, como isenção ou desconto, devem ser decididos pela assembleia que elege o

síndico. 

Normalmente, o síndico fica dispensado das despesas ordinárias durante seu mandato.  

Nesse caso, continua sendo obrigatória a participação do síndico nas despesas com

obras e fundo de reserva, se ele for proprietário de sua unidade.

 

INSSA Previdência Social classifica o síndico como um contribuinte individual* quando este é

remunerado ou isento da taxa condominial. Nesses dois casos, ele deve contribuir.

Entende-se que, mesmo se  não for remunerado, a isenção da taxa de condomínio é um tipo

de pagamento e, por isso, os descontos devem ser calculados com base nesse valor. Vale

lembrar que síndicos que não recebem qualquer pagamento, ajuda de custo ou isenção não

contribuem com o INSS.

O síndico tem a  possibilidade de contribuir com uma alíquota mínima de 11% ou, se preferir,

pode optar por uma porcentagem maior.

Relacionamos abaixo, algumas dúvidas comuns sobre esse assunto. As fontes consultadas

foram Instrução Normativa MPS/SRP nº 3, de 14 de Julho de 2005, do Ministério da

Previdência Social e a Previdência Social.

 

1) - Síndico que não recebe pela função, mas é isento de taxa condominial, é obrigado a contribuir para o INSS?

Sim, o desconto total da taxa condominial é considerado um tipo de pagamento ao síndico, por

isso, ele pode contribuir como contribuinte individual*. O condomínio deve recolher 20% sobre

o valor da taxa de que o síndico é isento. O síndico, por sua vez, deve contribuir com uma

alíquota mínima de 11%, sendo que, nesse caso, terá benefícios restritos a um salário mínimo,

com o valor referente da época. Se desejar, o síndico pode contribuir com uma alíquota maior. 

O condomínio deve registrar as contribuições na GFIP mensalmente.

É importante ressaltar que devem ser respeitados  o piso (um salário mínimo) e o teto salarial

da Previdência Social (veja aqui), em caso de recolhimento total do síndico, incluindo suas

outras atividades remuneradas.   

2) - E se o síndico recebe ajuda de custo, recolhe ao INSS sobre ela?

Sim, assim como a isenção da taxa condominial, a ajuda de custo é considerada um tipo de

remuneração. O condomínio recolhe 20% do valor dos benefícios e o síndico contribui

individualmente com a alíquota mínima de 11%.   

 4) - Se o síndico já recolhe como empregado ou como empresário, como fazer?

Pode-se usar o número do PIS/PASEP (caso tenha tido algum vínculo empregatício) para

contribuir à Previdência Social. Dessa forma, o trabalhador é dispensado de fazer novo

cadastro, ou seja, nova inscrição.

Caso o síndico não possua esse número, deverá obtê-lo por meio do PREVFONE (135). Para

obter esse número, é preciso estar de posse do CPF e do RG.

Após o fim do mandato, o síndico deve pedir a baixa da sua inscrição em agência do INSS, se

não tiver mais a necessidade de recolher como contribuinte individual.

 

 

5) - E se o síndico já recolhe pelo teto de contribuição? 

 O contribuinte individual que prestar serviços a mais de uma empresa, quando o total das

remunerações recebidas no mês atingir o limite máximo do salário-de-contribuição, deverá

informar o fato à empresa (condomínio) na qual sua remuneração atingir o limite e às que se

sucederem , mediante a apresentação: 

I - dos comprovantes de pagamento ou; 

II - de declaração por ele emitida, sob as penas da lei, consignando o valor sobre o qual já

sofreu desconto naquele mês ou identificando a empresa que efetuará, naquela competência,

desconto sobre o valor máximo do salário-contribuição.

Ou seja, o síndico deve informar o fato ao condomínio, para que não seja descontado.

Deste modo, não haverá recolhimento indevido. Esta instrução normativa equipara o

condomínio a empresas. 

 

6)- E se o síndico for aposentado?Deve realizar nova inscrição como contribuinte individual. 

 

7) - Se o síndico não receber nada, nem for isento de taxa condominial, precisa ainda assim fazer sua inscrição junto ao INSS? Não. Nesse caso não há nada que caracteriza qualquer tipo de pagamento.

 8) - O que for recolhido para o INSS contribuirá para a aposentadoria do síndico?Sim. Como qualquer trabalhador contribuinte o período de contribuição está ligado à

aposentadoria. 

 

9) - Condomínio recolhe FGTS do síndico?Não, assim como não recolhe para nenhum outro contribuinte individual (autônomo). 

 

10) - Qual o período de recolhimento no mês?A contribuição mensal vence no dia 15 do mês seguinte. Por exemplo, a competência (mês)

julho vence no dia 15 de agosto. Se o dia 15 cair no sábado, domingo ou feriado, o contribuinte

poderá pagar no primeiro dia útil imediatamente seguinte ao vencimento.

 

 

11) - Como fazer a inscrição?A inscrição como contribuinte individual pode ser feita pelo próprio trabalhador através do

PREVFONE (135), assim como utilizando o respectivo link na página do I.N.S.S. na INTERNET

(www.inss.gov.br) , ou ainda nas Agências da Previdência Social de todo o país.