CURSO DIREITO CONDOMINIAL

7/24/2019 CURSO DIREITO CONDOMINIAL

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MDULO I

CONDOMNIO NOES FUNDAMENTAIS

1 - Curso: Condomnio Edilcio: no!"s #und$m"n%$is1&1 - In%rodu'o

O condomnio de edifcios de apartamentos era denominado pela doutrina comopropriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou condomnio em planoshorizontais superpostos.

Aps a edio do Cdigo Civil de 2002 !ei n" #0.$0% de #0 de &aneiro de 2002', adenominao utilizada passou a ser condomnio edilcio.

() doutrinadores *ue criticam o termo +edilcio+, haa vista a e-istncia de condomnios

tam/m em loteamentos fechados de casas, no tendo nenhuma relao comedifica1es.

Assim, de forma geral, podese dizer *ue o condomnio, o/eto do presente estudo,referese a e-istncia de unidades aut3nomas e partes comuns.

A matria est) disciplinada entre os artigos #44# e #456 do Cdigo Civil.

1.2 - Classificao

7m relao 8 forma, um condomnio pode ser volunt)rio ou acidental.

9er) volunt)rio *uando decorrer de acordo de vontades das partes envolvidas. :essecaso a conveno de condomnio determinar) a *uota parte de cada cond3mino, *ue sepresume idntica se no houver disposio a esse respeito.

;or outro lado, ser) acidental *uando independer da vontade dos mem/ros.


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O condomnio edilcio pode institudo ou constitudo.

Os termos representam diferentes institutos.

A instituio do regime condominial, prevista no art. #442 do Cdigo Civil, pode se dar

por ato inter vivos em vida' ou por testamento aps a morte'.

;ara ser institudo por testamento, o mesmo dever) registrado no Cartrio de =egistro de>mveis, e deve conter?

@ discriminao e individualizao das unidades de propriedade e-clusiva e das partescomuns

@ especificao da frao ideal correspondente a cada unidade

@ finalidade a *ue se destinam.

Outras formas de instituio do condomnio so?

@ por ato do proprietrio:ocorre *uando o dono do imvel destina o mesmo adeterminada finalidade e o divide em fra1es ideais. Ato seguinte realiza a venda dasunidades aut3nomas. 7ste processo pode ser antes ou aps a concluso das o/ras deedificao.

@ por incorporao:ocorre *uando o incorporador dono do terreno, promitentecomprador, cession)rio ou promitente cession)rio, o construtor e o corretor de imveis'como intuito de conseguir recursos para empreendimento imo/ili)rio realiza a alienaode uma ou mais unidades aut3nomas, sea na planta ou em fase de construo.

@ por testamento:ocorre *uando v)rios herdeiros herdam um apartamento, cada um,de um prdio de propriedade do testador falecido.

@ sentena em ao de diviso:ordem udicial originada de determinado processo.

A criao do condomnio por constituio, por sua vez, tem seu incio com a prpriaconveno de condomnio.

A conveno de condomnio pode se dar por instrumento pB/lico ou particular.

;ara ter validade contra terceiros deve ser levada a registro unto ao cartrio

competente, desde *ue conte com a assinatura de 24 dos propriet)rios das fra1esideais do terreno.

Dea o *ue disp1e o art. #.444 do Cdigo Civil Brasileiro?

Art. 1.333.A conveno *ue constitui o condomnio edilcio deve ser su/scrita pelostitulares de, no mnimo,dois teros das fraes ideaise tornase, desde logo,o/rigatria para os titulares de direito so/re as unidades, ou para *uantos so/re elastenham posse ou deteno.

Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio deverser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

Alm disso, a conveno deve contar com os re*uisitos previstos nos arts. #.442 e #44$do Cdigo Civil Erasileiro, conforme veremos nas pr-imas p)ginas.


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Art. 1.!. Instit"i#se o condomnio edilcio por ato entre vivos o" testamento, registradono Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar da$"ele ato, al%m do disposto emlei especial&

I # a discriminao e individ"ali'ao das "nidades de propriedade e(cl"siva, estremadas"ma das o"tras e das partes com"ns)

II # a determinao da frao ideal atri*"da a cada "nidade, relativamente ao terreno epartes com"ns)

III # o fim a $"e as "nidades se destinam.

Art. #.44$. Alm das cl)usulas referidas no art. #.442 e das *ue os interessadoshouverem por /em estipular, a conveno determinar)?

I # a $"ota proporcional e o modo de pagamento das contri*"i+es dos condminos para

atender -s despesas ordinrias e e(traordinrias do condomnio)

II # s"a forma de administrao)

III # a competncia das assem*leias, forma de s"a convocao e $"or"m e(igido para asdeli*era+es)

I/ # as san+es a $"e esto s"0eitos os condminos, o" poss"idores)

/ # o regimento interno.

os termos da sm"la !23 do 4"perior 5ri*"nal de 6"stia, % recon7ecida a validade da

conveno condominial independente de registro.456 4m"la n8 !23 # !9:11:!331 # ;6 32.3!.!33!

A conveno de condomnio aprovada, ainda $"e sem registro, % efica' para reg"lar asrela+es entre os condminos.

1.4 - Natu!"a #udica

A natureza urdica do condomnio muito discutida na doutrina.

() v)rias teorias *ue tentam e-plicar o fen3meno do condomnio duas em especialmerecem desta*ue?

@ teoria das propriedades plBrimas parciais e

@ teoria da propriedade integral.

A teoria das propriedades plBrimas parciais e-plica *ue h) v)rios direitos de propriedadeso/re fra1es ideais da coisa comum, e a reunio desses direitos *ue forma ocondomnio.

7ssa a teoria menos aceita na doutrina.

A teoria *ue reflete a doutrina maorit)ria a teoria da propriedade integral ou total,segundo a *ual o direito de todos os cond3minos so/re a propriedade comum um s,e-ercido por cada um indistintamente, limitado pelo direito dos demais.


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Assim, dizse *ue a unidade aut3noma tem tratamento de prdio independente, como seo dono fosse propriet)rio individual, podendo o mesmo alien)las ou grav)lasindependente da vontade dos demais, desde *ue no ofenda a lei e conveno decondomnio.

F o *ue ocorre no caso do condomnio edilcio, no *ual h) uma propriedade e-clusiva doscond3minos so/re suas unidades aut3nomas e direitos conuntos na proporo de suasfra1es ideais.

:o caso do condomnio edilcio, podese dizer *ue considerase )rea comum tudo a*uilo*ue no for de propriedade e-clusiva.

O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distri/uio de )gua, esgoto, g)se eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive oacesso ao logradouro pB/lico, so denominadas partes comuns do condomnio e nopodem ser alienados ou divididos separadamente, nos termos do art. #44#, G2" doCdigo Civil.

Art. #.44#. ;ode haver, em edifica1es, partes *ue so propriedade e-clusiva, e partes*ue so propriedade comum dos cond3minos.

< !8 = solo, a estr"t"ra do pr%dio, o tel7ado, a rede geral de distri*"io de g"a,esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partescom"ns, incl"sive o acesso ao logrado"ro p*lico, so "tili'ados em com"m peloscondminos, no podendo ser alienados separadamente, o" divididos.

O terrao de co/ertura tam/m deve ser considerado )rea comum, a menos *ue haa

disposio contr)ria da escritura de constituio do condomnio.

>sso o *ue determina o G5" do art. #44# do Cdigo Civil.

Art. #.44# ...'

< >8 = terrao de co*ert"ra % parte com"m, salvo disposio contrria da escrit"ra deconstit"io do condomnio.

;or outro lado, a unidade aut3noma constitui propriedade e-clusiva do titular, *ue podedela usar, fruir e dispor de forma independente, sem *ue sea necess)rio oconsentimento dos demais mem/ros do condomnio.

Cumpre acrescentar *ue cada unidade aut3noma faz us 8 parte comum, e dela insepar)vel independente de aliena1es ou restri1es de cunho real, como penhora.

A unidade aut3noma tam/m tem sua independncia fiscal, ou sea, considerado prdioisolado para efeitos fiscais, contri/uindo o cond3mino para os impostos e ta-as federais,estaduais ou municipais.

A unidade aut3noma sofre restrio ao seu direito de uso e fruio *uando interferir nodireito alheio, e assim sendo, no pode desrespeitar a segurana, o sossego e a saBdedos vizinhos, conforme determina o art. #2HH do Cdigo Civil.

Art. #.2HH. O propriet)rio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar asinterferncias preudiciais 8 segurana, ao sossego e 8 saBde dos *ue o ha/itam,provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.


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Dide 7nunciado n" 4#I da >D &ornada de Jireito Civil.

Art. #.2HH. A conduo e a soluo das causas envolvendo conflitos devizinhana devem guardar estreita sintonia com os princpios

constitucionais da intimidade, da inviola/ilidade da vida privada e daproteo ao meio am/iente.

Alm disso, as normas do direito de vizinhana possi/ilitam *ue o vizinho preudicadopossa re*uerer a demolio ou reparo de um imvel *ue ameace a desmoronar, /emcomo cauo pelo dano iminente, conforme determina o art. #260 do Cdigo Civil.

Art. #.260. O propriet)rio ou o possuidor tem direito a e-igir do dono do prdio vizinho ademolio, ou a reparao deste, *uando ameace runa, /em como *ue lhe preste cauopelo dano iminente.

Kam/m possvel re*uerer garantia contra eventuais preuzos caso sea realizada o/ra

em imvel vizinho com iminente risco de dano, conforme menciona o art. #26# do CdigoCivil?

Art. #.26#. O propriet)rio ou o possuidor de um prdio, em *ue algum tenha direito defazer o/ras, pode, no caso de dano iminente, e-igir do autor delas as necess)riasgarantias contra o preuzo eventual.

O titular de unidade aut3noma tam/m deve respeitar a finalidade do edifcio, ou sea,no pode dentro da unidade aut3noma residencial, montar um comrcio ou escritrio so/pena de sofrer as penalidades previstas na conveno.

1.$ - %!f!&ncias 'i(lio)*ficas

;rates, ClLde MernecN. anual pr)tico do condomnio. 2P ed. Curiti/a? &uru), 200I.#I6p.

9chQartz, =oselL Eenevides de Oliveira. =evolucionando o condomnio. #2 ed. rev eatual. 9o ;aulo? 9araiva, 200I.

Denosa, 9ilvio de 9alvo. Jireitos =eais. 4.ed. 9o ;aulo? Atlas, 2004.

O Condomnio (r"di$l n$ (r)%ic$Dir"i%o Ci*il

O cuso +O Condomnio ,!dial na ,*tica+ s! d!stina a oi!nta o!studant! no !nt!ndim!nto da dinmica da oi)!m instituio !funcionam!nto condominial !ssaltando os contonos /udicos das nomas0i)!nt!s ! dos o(l!mas u! mais afli)!m condminos ! sndicos.

1 - O Condomnio ,!dial na ,*tica1.1 - 50oluo das %!la6!s Condominiais

O crescimento populacional e a falta de transporte de massa eficiente foram as raz1espredominantes para a migrao constante dos tra/alhadores para os grandes centros
http://www.jurisway.org.br/v2/curso_estrutura.asp?id_curso=1256http://www.jurisway.org.br/v2/curso_estrutura.asp?id_curso=1256


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ur/anos. O resultado notrio foi o esvaziamento dos espaos disponveis para construode moradias com a capacidade para a/rigar a todos.

Assim, a soluo foi inovar na construo de prdios com mais de uma ha/itao. 7stamedida, *ue remediava parte dos pro/lemas, por outro lado, gerou a necessidade de sedar uma estrutura urdica a esse tipo de propriedade. ;ortanto, o surgimento doscondomnios em edifica1es ou condomnios verticais, decorreu da necessidade ur/ana edo interesse social.

:o condomnio em edifica1es, h) uma propriedade individual )rea e-clusivaapartamento, sala, andar etc.' e uma propriedade coletiva, da *ual o dono de cadaunidade tem uma frao ideal composta de terreno e /enfeitorias comuns.

7stas constru1es so uma forma de condomnio forado ou legal, pois no h)

possi/ilidade fsica ou urdica de ser desfeito.

1.2 - Das %!)as Condominiais

As v)rias modalidades de condomnios so regidas pelo Cdigo Civil de 2002 pela !ei$.5I#I$, suas respectivas altera1es, e tam/m pela !ei 6.2$5I#, denominada !ei do>n*uilinato.

Cdigo Civil !ei #0.$0%2002

Art. #.44#. ;ode haver, em edifica1es, partes *ue so propriedade e-clusiva, e partes

*ue so propriedade comum dos cond3minos.

G #" As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,escritrios, salas, loas, so/reloas ou a/rigos para veculos, com as respectivas fra1esideais no solo e nas outras partes comuns, sueitamse a propriedade e-clusiva, podendoser alienadas e gravadas livremente por seus propriet)rios.

G 2" O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distri/uio de )gua,esgoto, g)s e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partescomuns, inclusive o acesso ao logradouro pB/lico, so utilizados em comum peloscond3minos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

7m/ora possa parecer *ue a !ei #0.$0%2002 Cdigo Civil tenha esgotado as regras dasrela1es condominiais *ue a !ei n. 6.2$5I# norma in*uilin)ria, tam/m tenha definidosuas regras condominiais na relao locatcia, oportuno o/servar *ue a !ei $.5I#%$ !ei das edifica1es e incorpora1es imo/ili)rias, continua vigente.

!ei $.5I#%$

Art. #" As edifica1es ou conuntos de edifica1es, de um ou mais pavimentos,construdos so/ a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ounoresidenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, o/etivamenteconsiderados, e constituir), cada unidade, propriedade aut3noma sueita 8s limita1es

desta !ei.


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O condomnio, como a prpria e-presso sinaliza, significa o domnio de v)rias pessoas,fsicas ou urdicas. :o direito /rasileiro encontramos v)rias formas de condomnios,algumas decorrentes de situa1es de fato, outras, por mera fico legal.

As rela1es urdicas condominiais se esta/elecem em razo de herana de /emindivisvel dei-ado em favor de v)rias pessoas entre scios de fato em relao aopatrim3nio ad*uirido em face da sociedade em face divrcio em relao ao patrim3nioindivisvel do casal etc.

7m/ora em todos estes casos, e outros, e-ista uma relao urdica condominial, osdireitos e o/riga1es destes cond3minos so regidos pelo Cdigo Civil *ue disp1e so/re odireito condominial de uma forma geral.

&) o Condomnio 7special, tam/m chamado de +condomnio horizontal+, regido pela!ei $.5I#%$, *ue regula, especificamente, o condomnio em edifica1es e incorpora1esimo/ili)rias, portanto, de forma especial.

7sta norma especial confere uma grande margem de variao nos direitos doscond3minos ao permitir *ue a Conveno de Condomnio possa reger a relao urdicacondominial e, o mais grave, *uase sempre superando os prprios princpios *ue a leiesta/elece no seu /oo.

Assim, *uando se pretende definir um direito derivado da relao condominial, alm deo/servar os re*uisitos e as tipicidades elencadas na lei fundamental *ue o e-ametam/m se estenda at a Conveno de Condomnio.

>sso por*ue, na*ueles pontos em *ue a lei for omissa, e na*ueles outros em *ue a

prpria lei faculta o pacto condominial, prevalecero as diretrizes traadas pelaConveno de Condomnio.

7-iste uma diferena fundamental entre o condomnio civil ou geral' e o condomnioespecial ou horizontal'. :o condomnio geral, os direitos dos cond3minos incidem so/rea integral e-tenso do /em, e no apenas so/re uma ou mais partes dele.

&) no condomnio especial os cond3minos tm propriedade e-clusiva so/re as partesdenominadas de +unidades aut3nomas+ e tm propriedade partilhada nas partes comuns*ue lhes pertencem na proporo de suas respectivas fra1es ideais.

1.3 - Da Incooao ,!dial

A incorporao predial a forma inicial *ue define os contornos da formao doCondomnio. O ato urdico *ue faz nascer a incorporao prdio a construir' ou *ueinstitui o condomnio prdio construdo' a especificao ou ato de instituio.

A especificao um documento escrito pelo *ual o propriet)rio do terreno se porconstruir o prdio' ou do prdio se ) construdo' faz uma declarao de *ue ir)construir ou ) construiu' um prdio *ue contenha mais de uma unidade individual.

A especificao deve conter o/rigatoriamente?

a' Jescrio do terreno? :a primeira parte da especificao, o propriet)rio dever) fazeruma descrio detalhada do terreno e seu registro.


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/' Jescrio da construo? :a segunda parte ir) descrever o tipo de construo, naforma do art. 6" da lei $5I#%$? *uantidade de andares, tipo de utilizao residencial,comercial ou misto' nBmero de elevadores, /enfeitorias piscina, par*ue de diverso',garagens...

c' Jescrio e numerao das unidades aut3nomas? :a terceira parte ir) descrever *uaisos tipos de unidades aut3nomas e suas respectivas numera1es podendo utilizar letrasou nBmeros ou am/os', /em como a metragem de cada uma delas.

d' Jescrio das )reas comuns e frao ideal? :a Bltima parte ir) descrever as )reas deuso comum, constru1es comuns paredes, encanamentos e tu/ula1es, escadas etc /em como a frao ideal *ue ca/er) a cada unidade, nas )reas de uso comum e noterreno.

1.4 - Da Con0!no d! Condomnio

F certo *ue a lei persegue a li/erdade de cada cond3mino em manifestar e deli/erarso/re a forma *ue melhor deva ser o relacionamento urdico dos titulares de direitosso/re /ens comuns e dos interesses da comunidade condominial. ;or isto a Convenode Condomnio ad*uire status de lei maior entre os cond3minos.

;ara atingir este est)gio de sintonia na comunho de interesses comple-os foi necess)rio*ue o legislador tam/m criasse a +assem/leia de cond3minos+ como foro para oe-erccio democr)tico da vontade individual, *ue resultasse, finalmente, em decisocoletiva a *ual todos se su/meteriam.

7-cetuando o atendimento as normas legais, h) um espao para *ue os cond3minosregulem suas rela1es mediante a instituio da Conveno de Condomnio.

A Conveno poder) ser instrumentalizada pela via de escritura pB/lica, testamento, oudocumento particular *uando as unidades pertencerem a um s cond3mino, ou sepertencerem a mais de um cond3mino *uando todos o assinarem, ou ainda, pordeli/erao em assem/leia, pelos cond3minos *ue representarem pelo menos 24 doisteros' das fra1es ideais.

7ntretanto, *ual*uer *ue sea a forma de instituio da Conveno de Condomnio, odocumento dever) ser registrado no cartrio do registro de imveis onde se encontrarregistrado o imvel. As demais altera1es tam/m somente prevalecero contra terceirosdepois de aver/adas no registro imo/ili)rio.

A Conveno de Condomnio no o/riga somente os cond3minos *ue a assinaram.O/rigar) tam/m os *ue no compareceram, os *ue ad*uiriram o imvel depois de suainstituio e os eventuais futuros ocupantes do imvel a *ual*uer ttulo.

;ortanto, o herdeiro, o promitente comprador, o in*uilino, o cession)rio etc., tam/mestaro o/rigados nos termos da Conveno de Condomnio, em/ora se*uer a conheam.A o/rigatoriedade decorre da prpria essncia da relao urdica nas edifica1es emcondomnio e da pu/licidade presumida, nos termos da lei, em face do registrocartor)rio.


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F *ue, se o documento encontrase registrado em cartrio conforme a lei determinaningum poder) ignor)lo ou alegar desconheclo, vez *ue, sendo pB/lico, *ual*uerpessoa ter) acesso ao registro de documento.

O Art. I" da !ei $.5I#%$ diz o *ue dever) conter na conveno de Condomnio. F claro*ue a disposio legal contm o mnimo necess)rio e, no interesse dos cond3minos,poder) conter tudo mais *ue sea moral, lcito e no proi/ido por lei.

!ei $.5I#%$ Art. I" Os propriet)rios, promitentes compradores, cession)rios oupromitentes cession)rios dos direitos pertinentes 8 a*uisio de unidades aut3nomas, emedifica1es a serem construdas, em construo ou ) construdas, ela/oraro, porescrito, a Conveno de condomnio, e devero, tam/m, por contrato ou por deli/eraoem assem/leia, aprovar o =egimento >nterno da edificao ou conunto de edifica1es.

G #" Rarse) o registro da Conveno no =egistro de >mveis, /em como a aver/aodas suas eventuais altera1es.

G 2" Considerase aprovada, e o/rigatria para os propriet)rios de unidades, promitentescompradores, cession)rios e promitentes cession)rios, atuais e futuros, como para*ual*uer ocupante, a Conveno *ue reBna as assinaturas de titulares de direitos *uerepresentem, no mnimo, 24 das fra1es ideais *ue comp1em o condomnio.

G 4" Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever) conter?

a' a discriminao das partes de propriedade e-clusiva, e as de condomnio, comespecifica1es das diferentes )reas

/' o destino das diferentes partesc' o modo de usar as coisas e servios comuns

d' encargos, forma e proporo das contri/ui1es dos cond3minos para as despesas decusteio e para as e-traordin)rias

e' o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo

f' as atri/ui1es do sndico, alm das legais

g' a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas fun1es

h' o modo e o prazo de convocao das assem/leias gerais dos cond3minos

i' o *uorum para os diversos tipos de vota1es

' a forma de contri/uio para constituio de fundo de reserva

l' a forma e o *uorum para as altera1es de conveno

m' a forma e o *uorum para a aprovaro do =egimento >nterno *uando no includos naprpria Conveno.

G $" :o caso de conunto de edifica1es, a *ue se refere o art. 6", a conveno de

condomnio fi-ar) os direitos e as rela1es de propriedade entre os cond3minos dasv)rias edifica1es, podendo estipular formas pelas *uais se possam desmem/rar e


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alienar por1es do terreno, inclusive as edificadas. ;ar)grafo includo pela !ei n" $.6%$,de 2I.##.#I%5'.

O Cdigo Civil, a seu turno, tam/m esta/elece re*uisitos e regras de validade, em

sintonia com as demais normas lei de incorporao e lei dos registros pB/licos', comrelao a instituio do condomnio.

Cdigo Civil # art. 1.!. Instit"i#se o condomnio edilcio por ato entre vivos o"testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar da$"ele ato,al%m do disposto em lei especial&

I # a discriminao e individ"ali'ao das "nidades de propriedade e(cl"siva, estremadas"ma das o"tras e das partes com"ns)

II # a determinao da frao ideal atri*"da a cada "nidade, relativamente ao terreno epartes com"ns)

III # o fim a $"e as "nidades se destinam.

1.$ - Das ss!m(l!ias 7!ais

A Assem/leia Seral Ordin)ria o/rigatria, por fico da lei. F destinada 8 prestao decontas do sndico, relativamente ao e-erccio anterior, 8 apresentao da previsoorament)ria para o e-erccio seguinte, entre outras matrias *ue constarem da +ordemdo dia+.

A deli/erao prevalecer), salvo disposio diferente na conveno, conforme decidir amaioria dos cond3minos presentes.

Tuando se tratar de assem/leia *ue est) deli/erando so/re despesas ordin)rias, seestiver ausente o propriet)rio, neste item, o locat)rio poder) votar. 7sta faculdadeoutorgada ao locat)rio teve origem na lei do in*uilinato.

A Assem/leia Seral 7-traordin)ria destinada ao e-ame e deli/erao de temase-traordin)rios, *ue derivam de situao especial, portanto no oportunos ou imprpriospara deli/erao em Assem/leia Ordin)ria.

A Assem/leia Seral Ordin)ria se realiza conforme previso e finalidade inserida naConveno de Condomnio. &) a Assem/leia Seral 7-traordin)ria se realiza em razo defato relevante, mediante convocao do sndico ou por convocao de cond3minos *uerepresentem U um *uarto', do condomnio.

Cdigo Civil # art. 1.>>:CC. Assem*leias e(traordinrias podero ser convocadas pelosndico o" por "m $"arto dos condminos.

O *uorum para instalao e deli/erao nas assem/leias, *ual*uer delas, ser) a*ueleprevisto na conveno, contudo, se a conveno for omissa, as assem/leias se instalarocom os cond3minos presentes e as matrias constantes da +ordem do dia+ podero ser

aprovadas pela maioria simples de votos, salvo nas situa1es em *ue a lei e-ige *uorum*ualificado, por e-emplo, para alterao da conveno, para destituio do sndico etc.


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As decis1es da assem/leia, *uando precedida de todos os re*uisitos na convocao einstalao, o/rigam todos os cond3minos, presentes ou no, por e-emplo? validar aprestao de contas, mesmo *ue estea errada aprovar reformas, mesmo *ue no seanecess)ria perdoar multas, mesmo *uando so claramente devidas etc.

:a hiptese de a prestao de contas ser aprovada em assem/leia, somente ser)possvel e-igirse outra se algum dos cond3minos provar a e-istncia de?

a' fraude nas contas

/' nulidade da assem/leia por falta de *uorum

c' participao de terceiros no cond3mino na votao cuo voto tenha o poder dealterar o resultado

d' falta de convocao para o assunto discutido

e' falta de atendimentos dos re*uisitos de prazos para convocao etc.

as, importante, ainda assim, apenas pela via udicial.

Tuando o sndico no convocar a assem/leia *ue deva ser realizada, os prprioscond3minos podero fazlo mediante re*uerimento com a assinatura de cond3minos*ue representem U um *uarto' do condomnio.

as devero ser o/servados todos os outros re*uisitos para a instalao da assem/leia,inclusive com o/edincia 8 forma e prazos para convocao *ue a conveno esta/elecerou, se omissa, conforme dispuser a lei.

!egislao?

Cdigo Civil # art. 1.>3:CC. Convocar o sndico, an"almente, re"nio da assem*leiados condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento dasdespesas, as contri*"i+es dos condminos e a prestao de contas, e event"almenteeleger#l7e o s"*stit"to e alterar o regimento interno.

< 18. # 4e o sndico no convocar a assem*leia, "m $"arto dos condminos poder fa'#lo.

< !8 # 4e a assem*leia no se re"nir, o 0"i' decidir, a re$"erimento de $"al$"er

condmino.


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Cdigo Civil # art. 1.?1. A reali'ao de o*ras no condomnio depende&

I # se vol"pt"rias, de voto de dois teros dos condminos)

II # se teis, de voto da maioria dos condminos.

Dale lem/rar ainda *ue em algumas matrias o *uorum das assem/leias de maioriasimples, ou sea? considera os cond3minos presentes, em outras o *uorum especial,e-ige um percentual do nBmero de cond3minos de todo o prdio, ou ainda um percentualdas fra1es ideais *ue representem. Ou sea? nestes casos, mesmo em segundaconvocao, deve ser o/servado o *uorum esta/elecido.

Cdigo Civil # art. 1.>!. 4alvo $"ando e(igido $"or"m especial, as deli*era+es daassem*leia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos doscondminos presentes $"e representem pelo menos metade das fra+es ideais.

Pargrafo nico. =s votos sero proporcionais -s fra+es ideais no solo e nas o"traspartes com"ns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da convenode constit"io do condomnio.

Cdigo Civil # art. 1.>. @m seg"nda convocao, a assem*leia poder deli*erar pormaioria dos votos dos presentes, salvo $"ando e(igido $"or"m especial.

1.8 - Do 9ndico

O sndico, *ue o representante dos cond3minos, nos termos da lei e atendidos osre*uisitos da conveno de condomnio, ser) sempre eleito em assem/leia. O mandato

tem um perodo m)-imo de dois anos e pode ser reeleito.

A funo do sndico promover a administrao geral do condomnio e e-ecutar asdeli/era1es das assem/leias.

Ca/e ao sndico aplicar as multas previstas na conveno e regulamento. Contudo, umavez aplicadas no lhe ca/e perdo)las. 7sta ser) uma matria *ue s pode ser alterada

udicialmente ou pela assem/leia de cond3minos.

O sndico tam/m representante do condomnio perante a ustia, mas na sua falta*ual*uer dos cond3minos poder) representar o condomnio na ustia.

O sndico responde pelas omiss1es culposas, por e-emplo? *uando dei-a de fazer segurodo prdio ou dei-a de co/rar a parcela do fundo de reserva.

O sndico poder) ser destitudo por deciso da maioria dos cond3minos presentes emAssem/leia Seral especialmente convocada para este fim.

Cdigo Civil # art. 1.?. A assem*leia, especialmente convocada para o fim esta*elecidono < !8 do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria a*sol"ta de se"s mem*ros,destit"ir o sndico $"e praticar irreg"laridades, no prestar contas, o" no administrarconvenientemente o condomnio.

7m prdios pe*uenos a escolha do sndico difcil por*ue ningum *uer assumir osencargos. :o raro, uma vez escolhido um sndico, seu mandato permanece por longosanos pela falta de interesse de outros cond3minos.


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7m algumas conven1es consta inclusive a o/rigatoriedade de haver um revezamentoentre os cond3minos. 7ntretanto alguns cond3minos se negam a assumir o encargo.

:a verdade, a assem/leia no tem fora para e-igir do cond3mino *ue assuma uma

o/rigao de fazer, mesmo *ue conste da conveno.As o/riga1es de fazer, /vio, se resolvem em pecBnia. Assim, havendo disposio naconveno nesse sentido, e se o cond3mino da vez no assumir o encargo, ca/er) aassem/leia imporlhe o 3nus de remunerar o sndico *ue se disponha a fazlo.

Contudo, para *ue no haa grandes discuss1es udiciais a respeito, o ideal *ue aconveno de condomnio sea reformada para impor aos cond3minos, *ue no aceitarema incum/ncia, os 3nus decorrentes da remunerao do seu su/stituto, ) prefi-ada emvalores inde-ados ao sal)rio mnimo ou a um determinado ndice de atualizao.

Outra medida *ue tem surtido efeito o esta/elecimento de uma remunerao para o

sndico ou da iseno de contri/uir com a sua parcela condominial durante a vigncia doseu mandato.

Kam/m pode ser alterada a conveno apenas para criar a figura da remunerao dosndico e, ainda pela via da conveno, esta/elecer *ue os valores da remunerao, ouiseno, sero definidos pela assem/leia de cond3minos.

O fato de permitir *ue a prpria assem/leia conceda a iseno ou fi-e os valores daremunerao do sndico pode dar agilidade a estas defini1es e melhor sintonia com ovalor ideal *ue deve ser fi-ado em cada poca ou em cada situao.

1.: - Dos Condminos

A lei esta/elece direitos, deveres e limites para os cond3minos. Assim, importanteconferir o teor da norma vigente e aplic)vel aos cond3minos edilcios.

Cdigo Civil # art. 1.>. 4o direitos do condmino&

I # "sar, fr"ir e livremente dispor das s"as "nidades)

II # "sar das partes com"ns, conforme a s"a destinao, e contanto $"e no e(cl"a a

"tili'ao dos demais composs"idores)

III # votar nas deli*era+es da assem*leia e delas participar, estando $"ite.

Cdigo Civil # art. 1.2. 4o deveres do condmino&

I # contri*"ir para as despesas do condomnio na proporo das s"as fra+es ideais,salvo disposio em contrrio na conveno) BRedao dada pela ei n8 13.1, de!33?D

II # no reali'ar o*ras $"e comprometam a seg"rana da edificao)

III # no alterar a forma e a cor da fac7ada, das partes e es$"adrias e(ternas)


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I/ # dar -s s"as partes a mesma destinao $"e tem a edificao, e no as "tili'ar demaneira pre0"dicial ao sossego, sal"*ridade e seg"rana dos poss"idores, o" aos *onscost"mes.

< 18. = condmino $"e no pagar a s"a contri*"io ficar s"0eito aos 0"ros moratriosconvencionados o", no sendo previstos, os de "m por cento ao ms e m"lta de at% doispor cento so*re o d%*ito.

< !8. = condmino, $"e no c"mprir $"al$"er dos deveres esta*elecidos nos incisos II aI/, pagar a m"lta prevista no ato constit"tivo o" na conveno, no podendo ela sers"perior a cinco ve'es o valor de s"as contri*"i+es mensais, independentemente das

perdas e danos $"e se ap"rarem) no 7avendo disposio e(pressa, ca*er - assem*leiageral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deli*erar so*re a co*ranada m"lta.

Cdigo Civil # art. 1E. = condmino, o" poss"idor, $"e no c"mpre reiteradamentecom os se"s deveres perante o condomnio poder, por deli*erao de trs $"artos doscondminos restantes, ser constrangido a pagar m"lta correspondente at% ao $"nt"plodo valor atri*"do - contri*"io para as despesas condominiais, conforme a gravidadedas faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos $"e se ap"rem.

Pargrafo nico. = condmino o" poss"idor $"e, por se" reiterado comportamentoantissocial, gerar incompati*ilidade de convivncia com os demais condminos o"

poss"idores, poder ser constrangido a pagar m"lta correspondente ao d%c"plo do valoratri*"do - contri*"io para as despesas condominiais, at% "lterior deli*erao daassem*leia.

A maioria das infra1es cometida pelos cond3minos passvel de penalidades impostaspela conveno de condomnio ou regulamento e aplicadas pelo sndico. Contudo, sempreca/er) recurso para a pr-ima assem/leia de cond3minos.

O cond3mino *ue *uiser recorrer da multa aplicada pelo sndico poder) formalizarrecurso dirigido 8 assem/leia de cond3minos, mas dever) apresent)lo ao prprio sndicodentro de #5 *uinze' dias do rece/imento da comunicao da multa se outro prazo noconstar da conveno, mediante protocolo, com pedido e-presso de *ue conste daconvocao da assem/leia, como item da +ordem do dia+, a apreciao do recurso napr-ima assem/leia a ser realizada.

At a data do ulgamento do recurso o sndico no poder) co/rar a multa, por*ue ela passvel de reviso pela assem/leia. as poder) fazlo no dia seguinte, se a assem/leiaapreciar e reeitar o recurso.

F certo *ue o cond3mino multado ainda poder) defenderse na ustia. 7ntretanto,perdendo tam/m nesta instVncia, estar) sueito ao pagamento das custas processuais edos honor)rios advocatcios.

1.; - Da Conti(uio d! Condomnio

9e no houver previso especfica na Conveno, a contri/uio de condomnio para as

despesas ordin)rias e e-traordin)rias ser) apurada mediante rateio, considerandose afrao ideal de cada unidade.


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7ntretanto, se houver disposio clara na conveno de condomnio esta/elecendo orateio em razo de cada unidade, por e-emplo, valer) esta, ainda *ue sea inusta.

F comum *ue incorporadores instituam a conveno de condomnio com privilgios

especiais para algumas unidades. 7-emplo? contri/uio de condomnio igual paraunidades com fra1es ideais maiores direito de uso privativo de )reas comuns vagas degaragem mais acessveis e maiores etc.

;ortanto, ao ad*uirir um imvel em condomnio o comprador deve e-aminar a convenode condomnio e avaliar *uais so os seus direitos e limita1es, so/ pena de somentemais tarde e tarde demais , desco/rir *ue as regras condominiais so inustas *uandono tam/m lesivas.

O cond3mino *ue atrasar no pagamento das contri/ui1es devidas ou desatender*ual*uer dos seus deveres legais poder) ser compelido a pagar a multa prevista naconveno e at indenizao por perdas e danos, *uando for o caso.

A norma clara e simples?

Artigo 1.2 do Cdigo Civil # 4o deveres do condmino&

I # contri*"ir para as despesas do condomnio na proporo das s"as fra+es ideais,salvo disposio em contrrio na conveno) BRedao dada pela ei n8 13.1, de!33?D

II # no reali'ar o*ras $"e comprometam a seg"rana da edificao)

III # no alterar a forma e a cor da fac7ada, das partes e es$"adrias e(ternas)

I/ # dar -s s"as partes a mesma destinao $"e tem a edificao, e no as "tili'ar demaneira pre0"dicial ao sossego, sal"*ridade e seg"rana dos poss"idores, o" aos *onscost"mes.

< 18 = condmino $"e no pagar a s"a contri*"io ficar s"0eito aos 0"ros moratriosconvencionados o", no sendo previstos, os de "m por cento ao ms e m"lta de at% dois

por cento so*re o d%*ito.

< !8 = condmino, $"e no c"mprir $"al$"er dos deveres esta*elecidos nos incisos II aI/, pagar a m"lta prevista no ato constit"tivo o" na conveno, no podendo ela ser

s"perior a cinco ve'es o valor de s"as contri*"i+es mensais, independentemente dasperdas e danos $"e se ap"rarem) no 7avendo disposio e(pressa, ca*er - assem*leiageral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deli*erar so*re a co*ranada m"lta.

1.< - Do Condomnio na Locao

:a locao imo/ili)ria, alm dos direitos e deveres na relao condominial simples,surgiram outras o/riga1es, mais comple-as, *ue foram especialmente definidas na !ei6.2$5I#, denominada !ei do >n*uilinato.

O legislador resolveu tornar in*uestion)veis os direitos e o/riga1es do cond3minolocador e locat)rio, definindo as despesas ordin)rias e as despesas e-traordin)rias eatri/uindo a responsa/ilidade de cada *ual nestes encargos.


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;elo *ue disp1e a lei o locador propriet)rio' o/rigado a pagar as despesase-traordin)rias de condomnio e o locat)rio in*uilino' o/rigado a pagar as despesasordin)rias de condomnio.

;or despesas ordin)rias de condomnio, portanto de responsa/ilidade do locat)rioin*uilino', se entendem as necess)rias 8 administrao respectiva, entre outras eespecialmente?

a' sal)rios, encargos tra/alhistas, contri/ui1es previdenci)rias e sociais dos empregadosdo condomnio

/' consumo de )gua e esgoto, g)s, luz e fora das )reas de uso comum

c' limpeza, conservao e pintura das instala1es e dependncias de uso comum

d' manuteno e conservao das instala1es e e*uipamentos hidr)ulicos, eltricos,

mecVnicos e de segurana, de uso comum

e' manuteno e conservao das instala1es e e*uipamentos de uso comum destinado8 pr)tica de esportes e lazer

f' manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletr3nico e antenas coletivas

g' pe*uenos reparos nas dependncias e instala1es eltricas e hidr)ulicas de usocomum

h' rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao

i' reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio oucomplementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes aperodo anterior ao incio da locao.

Assim, o locat)rio ficar) respons)vel pelo pagamento das despesasordin)rias e, entre elas, inclusive, o seguro do prdio *ue, ad*uirindodefinio legal de despesa ordin)ria, o/rigar) ao locat)rio,independentemente de constar do contrato de locao, *ue seria de suaresponsa/ilidade tal compromisso.

;or despesas e-traordin)rias de condomnio, portanto de responsa/ilidade do locadorpropriet)rio', se entendem a*uelas *ue no se refiram aos gastos rotineiros demanuteno do edifcio, entre outras e especialmente?

a' o/ras de reformas ou acrscimos *ue interessem 8 estrutura integral do imvel

/' pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, /em como dases*uadrias e-ternas

c' o/ras destinadas a repor as condi1es de ha/ita/ilidade do edifcio

d' indeniza1es tra/alhistas e previdenci)rias pela dispensa de empregados, ocorridasem data anterior ao incio da locao

e' instalao de e*uipamentos de segurana, incndio, telefonia, intercomunicao,esporte e lazer


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f' despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum

g' constituio de fundo de reserva.

Jeve ser o/servado *ue a contri/uio denominada de +Rundo de =eserva+

ser) de responsa/ilidade do locador propriet)rio', ainda *ue conste docontrato como responsa/ilidade do locat)rio in*uilino'.

F importante ressaltar *ue, com o advento da nova !ei do >n*uilinato, olocat)rio passou a ter direito a votar nas decis1es da Assem/leia *ueenvolvam despesas ordin)rias do condomnio, *uando o cond3minolocadorno estiver presente ou representado.

1.1= - Do >undo d! !s!0a

O fundo de reserva uma contri/uio diferente da contri/uio ordin)ria e tam/m no e-traordin)ria, mas, por fico legal, deve ser suportada pelo cond3mino propriet)rio.

7ste recurso deve ser arrecadado mensalmente, em valor percentual incidente so/re acontri/uio ordin)ria de condomnio e tem destinao especfica dentro administraofinanceira do condomnio.

Como so recursos financeiros, na maioria dos casos para aplicao somente em longoprazo, os valores origin)rios do Rundo de =eserva crescem e formam um patrim3nioconsider)vel *ue deve ser destacado do cai-a comum do condomnio e aplicado emesta/elecimento /anc)rio para no perder seu valor real e, de preferncia, produzirrenda, crescer.

A principal destinao do fundo de reserva garantir a continuidade do funcionamentodos e*uipamentos do condomnio e formar recursos para via/ilizar as grandes reformasdas partes comuns do /em em condomnio. 7ventualmente, *uando e se surgiremdespesas imprevistas e de urgncia, o fundo de reserva poder) ser usado, mas depoisrecomposto.

Os recursos do Rundo de =eserva no devem ser aplicados em a1es ou imveis vez *ue,pela prpria natureza de sua finalidade, podem ser necess)rios de imediato, sem tempode esperar /om momento na /olsa de valores ou mercado favor)vel no ramo imo/ili)rio.

;ortanto, recomend)vel *ue os recursos dessa origem seam o/eto de uma aplicaofinanceira segura, com li*uidez, com capacidade de serem transformados em dinheiro em2$ horas.

:o se pode imaginar *ue uma despesa imprevista deva ser co/erta pelos recursos doRundo de =eserva e pronto. 7stes recursos somente devem ser utilizados para fazer face8s emergncias. as, uma vez resolvidas, o sndico tem a o/rigao de promover orateio das despesas e co/r)las dos cond3minos, de forma *ue no ms seguinte ) possarecompor o Rundo de =eserva.

O Rundo de =eserva um patrim3nio do condomnio. ;ortanto, no pode a assem/leia

geral, por *ual*uer motivo, distri/uir os valores em depsito entre os cond3minos, salvose a deciso for aprovada pela totalidade dos cond3minos propriet)rios, sem *ual*uerdissidncia ou ressalva.


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1.11 - Do 9!)uo ,!dial O(i)at?io

A lei esta/elece a o/rigatoriedade da contratao de seguros do conunto ar*uitet3nico,neste compreendidas as )reas comuns e a unidade aut3noma.

O sndico no necessita de assem/leia para aprovar a contratao de seguros, mas deveprop3la para escolher a companhia e esta/elecer a distri/uio de valores para asunidades e partes comuns.

O sndico deve promover a contratao dos seguros pelo valor real das constru1es. Casocontr)rio poder) ser acionado por negligncia em situao de sinistro e at ter *ueindenizar os demais cond3minos.

O seguro no deve ser apenas para o sinistro de incndio, mas sim, como disp1e a lei,para os sinistros *ue possam causar destruio total ou parcial do imvel. O correto etran*uilo para o sndico ser) contratar seguro tam/m para alagamento,desmoronamento, raio etc.

Seralmente, o valor segurado pelo condomnio inferior ao valor real do /em. :estecaso, cada cond3mino, *uerendo, pode contratar com *ual*uer companhia acomplementao do seguro de sua unidade. 7 isso muito importante, pois na hiptesede ocorrer um sinistro, e o imvel estiver segurado apenas parcialmente, o cond3mino considerado como cossegurador da outra parte.

O municpio tem poderes legais para co/rar multa dos condomnios *ue no contrataremseguro a partir de #20 dias do +ha/itese+.

O valor *ue o condomnio paga para manter seguradas as unidades e as partes comuns,denominados de +prmio+, deve ser rateado como despesa ordin)ria, ou sea, ser)considerado como despesa de manuteno do prdio.

1.12 - Das @a)as d! 7aa)!m

9o v)rios os tipos de espao para guarda de veculos em constru1es condominiais, mastrs so de maior relevo no cotidiano.


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assinada por todos os cond3minos. as, em *ual*uer das hipteses, reformando aconveno de condomnio.

F *ue estas altera1es tam/m devem alcanar os futuros ad*uirentes das unidades.

Assim devero dei-ar o leito do direito pessoal, *ue compromete apenas o cond3mino,para se incorporarem ao direito real, *ue adere e acompanha o imvel.

O mais recomend)vel *ue a reforma se faa pela via da escritura pB/lica de reforma daconveno de condomnio, por*ue, tendo f pB/lica e sendo assinada na presena dota/elio, oferecer) maior tran*uilidade a todos.

;rocedendose a reforma pela via de assem/leia geral, ou mesmo pela escritura pB/lica, importante lem/rar *ue esta alterao somente produzir) efeitos urdicos paraterceiros depois de aver/ada no cartrio de registro de imveis respectivo.

>mporta lem/rar ainda *ue as atas de assem/leias normais so registradas no cartrio de

registro de ttulos e documentos, entretanto, a reforma da conveno de condomniodever) ser registrada no cartrio do registro de imveis onde se encontrar registrada aconveno reformada.

Assim, mesmo tendo sido escolhidas, demarcadas e definidas *uais as vagas de cada umdos cond3minos, mesmo com a participao de todos os cond3minos, se a alterao daconveno de condomnio no for aver/ada no registro imo/ili)rio no valer) para oeventual futuro comprador de unidade aut3noma.

>sto por*ue o limite da responsa/ilidade do ad*uirente de imvel em condomnio a*uele *ue constar da conveno de condomnio, no podendo os demais cond3minos

e-igir *ue o novo cond3mino aceite o auste ou pacto do *ual no participou e do *ualno havia pu/licidade legal a *ual se su/ordinasse.

O terceiro tipo de vagas de garagem a*uele *ue realmente +comum+ na propriedadee no uso.

7ventualmente alguns cond3minos desco/rem, longo tempo depois de ad*uirido aunidade aut3noma, *ue as vagas de garagem no so suficientes para todos oscond3minos, em/ora todos tenham ad*uirido sua unidade com este direito.

Como soluo alguns cond3minos ficam sem utilizar as vagas, ou ento so suprimidosos direitos de utilizao da garagem para os locat)rios, ou ainda so ela/oradas escalasde utilizao, revezandose os cond3minos de tempos em tempos. 7ntretanto, nenhumadestas solu1es satisfatria, vez *ue o vcio tem origem na falha da concepoar*uitet3nica.

:o importam *uais seam as ideias conce/idas pelo sndico ou pelas assem/leias geraispara dar sentido de igualdade e ustia na utilizao dos espaos comuns, mas devem sertentados todos os caminhos, desde *ue democr)ticos e em sintonia com o respeito aoscond3minos usu)rios, ainda *ue locat)rios.

O certo *ue, no havendo uma soluo negociada e aceita na assem/leia decond3minos, todos os cond3minos podero ocupar as vagas *ue estiverem disponveis a

cada momento da sada e entrada na garagem. F *ue todos tm direitos comuns so/re ouso do /em imvel e, se este no capaz de a/rigar a todos, a*uele *ue chegarprimeiro, a cada dia, poder) ocupar o espao disponvel.


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1.13 - Das A!as ,i0ati0as

:o condomnio especial so encontradas algumas formas de direitos especiais, passveisde criao pela Conveno de Condomnio, *ue merecem estudo mais apurado. As )reas

privativas de uma determinada unidade aut3noma so um direito criado, nascido dopacto entre cond3minos, e *ue implica em renBncia dos demais cond3minos so/rea*ueles direitos.

7m primeiro lugar devese destacar *ue fora das unidades aut3nomas todas as demais)reas do prdio em condomnio pertencem a todos os cond3minos. 7ntretanto estedireito de propriedade pode ser fracionado. Assim, um cond3mino pode ser copropriet)riode uma determinada )rea e no ter o direito de utiliz)la, a hiptese das )reas comunsso/re as *uais esta/elecido um direito de uso e-clusivo aderente a uma unidadeaut3noma.

7m alguns casos o direito de uso privativo se imp1e, por e-emplo? nas unidades trreas,pois, se a unidade aut3noma no mantiver o direito de uso privativo das )reasadacentes poder) perder sua privacidade e segurana, em razo da sua pro-imidadecom as )reas de uso comum, da devassa/ilidade e do risco de acesso pB/lico.

7m outras situa1es o direito de uso privativo de uma determinada )rea fator deutilidade e de valor econ3mico. As co/erturas das edifica1es, pela sua prpria natureza,so )reas comuns e *ue deveriam se constituir em um espao a/erto e Btil a todos oscond3minos.

7ntretanto, com o o/etivo de valorizar e, por conse*uncia o/ter mais lucro, alguns

incorporadores esta/elecem nas minutas das conven1es, *ue so registradasuntamente com as incorpora1es, *ue a unidade do Bltimo pavimento ter) tam/mdireito de uso privativo da co/ertura.

:esta hiptese, *uando os cond3minos dos demais pavimentos ad*uirem suas unidades,) estaro renunciando automaticamente ao direito de uso da co/ertura, vez *ue ter)aderido a uma conveno de condomnio ) esta/elecida.

>mporta o/servar *ue os cond3minos *ue tm direito de uso e-clusivo da co/ertura nopodero construir na*uele espao, salvo se a conveno tam/m o permitir e se houverpreviso estrutural para suportar os acrscimos de peso, de energia eltrica, defornecimento de )gua, escoamento pluvial e de esgoto etc. 7 mais, sem alterar a fachadado prdio.

:a maioria dos casos tam/m no pode ser construdo na )rea privativa das co/erturaspor*ue o limite de )rea Btil construda, permitido pela municipalidade, ) foi esgotadopela incorporao e os eventuais acrscimos sero clandestinos.

Assim, sendo ilegal a construo nas )reas de uso privativo, poder) o sndico, /em como*ual*uer dos cond3minos individualmente, em/argar a construo pela via udicial.

:os casos em *ue a construo ) estiver pronta, o sndico eou *ual*uer doscond3minos podero /uscar, pela via udicial, a demolio das constru1es ilegais, /em

como a indenizao pelos danos decorrentes.

1.14 - Da 9!)uana ! @i)ilncia


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F responsa/ilidade do sndico zelar pela segurana do prdio, conferindo e mandandoproceder peridica reviso nos e*uipamentos de incndio, nos e-tintores, nos+sprinNlers+, nos registros de )gua, da mesma forma nos sistemas de g)s coletivo,*uando houver, nos +/oilers+, piscinas etc.

Atualmente, um grande pro/lema o sistema de segurana e vigilVncia das portarias,garagens e acesso dos prdios.

Os vigilantes podero ser contratados como empregados do condomnio ou simplesmentepodem ser contratadas empresas especializadas para a prestao desses servios. as,sempre sa/endo *ue a responsa/ilidade do condomnio em relao a estes empregados su/sidi)ria, se a empresa no os pagar corretamente o condomnio poder) ser chamadoem uzo para efetuar os pagamentos.

Outro grande pro/lema *uando um carro furtado nas dependncias do condomnio. Opropriet)rio do veculo sempre *uer rece/er a indenizao do condomnio e o condomniosempre *uer se e-imir desta responsa/ilidade.

Tuanto a esta *uesto os tri/unais ) esto pacificados. Tuando o condomnio mantmservio de vigilVncia para guarda dos veculos ser) respons)vel pelo furto ou danosocorridos dentro de suas instala1es. Tuando o condomnio no mantm servio devigilVncia no ter) responsa/ilidade *uanto aos danos e furtos ocorridos em suasinstala1es.

7ntretanto, situa1es especficas podero surgir. F dever do sndico manter as portas eacessos ao prdio em perfeitas condi1es de segurana.

:a hiptese de defeito de uma porta da garagem, e o condomnio negligenciar nareparao ou manuteno de um servio de vigilVncia ou segurana, logicamente ser)responsa/ilizado, no pelo fato do veculo se encontrar dentro de suas instala1es, maspela negligncia de no zelar pela manuteno das condi1es mnimas de segurana doprdio.

Outro aspecto a considerar *ue o porteiro no considerado vigilante. 9e e-iste umporteiro *ue deve cuidar da portaria do prdio, e no tem condi1es de manter so/ seucontrole tam/m as garagens e outros acessos, fica claro *ue o prdio no tem vigilante,mas apenas porteiro. Ali)s, sua atividade /astante diferente e no pode ser confundida.

1.1$ - Das dministadoas d! Condomnios

(oe a administrao moderna de condomnios inclui as chamadas administradoras decondomnios e as fornecedoras de modeo/ra e servios especializados de condomnio.9o empresas com fun1es econ3micas e rela1es urdicas diferentes.

A verdadeira administradora de condomnios e-ecuta as atividades do sndico, contratapessoal, prepara a previso de despesas, presta contas, ela/ora folha de pagamento,promove a co/rana das contri/ui1es condominiais e pagamento dos encargos docondomnio, recolhe os tri/utos e contri/ui1es fiscais e tra/alhistas, entre outrasatividades.


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mencionado na sua escritura de compra do apartamento. Os interessados poderoe-igir a cpia da conveno tam/m unto 8 construtora.

&) o regimento interno deve ficar e-posto em um *uadro visvel no prdio, para *ue

todos os moradores possam tomar conhecimento.Kanto a Conveno *uanto o =egimento >nterno podero ser alterados pelos moradoresdo edifcio.

(avendo eleio de um sndico de forma irregular, os cond3minos *ue se sintampreudicados podem socorrerse da &ustia postulando uma ao de processo cautelar.Jessa forma, podero o/ter uma deciso imediata *ue possi/ilitar) a suspenso daeleio e designao de um sndico provisrio at o ulgamento final do processo.

7 ainda so/re o condomnio.....

9 permitido colocar mais de um veculo na mesma vaga de garagem ainda *ue umdesses veculos sea uma moto' *uando a Conveno do Condomnio autorizar

9e o porteiro encontra o carro de um cond3mino a/erto e com a chave guardada no*ue/rasol e dirigir esse carro causando danos, o condomnio o/rigado a responderpelo preuzo e ressarcir os danos

:o ca/e ao sndico ou ao porteiro do prdio investigar os motivos da visita de *ual*uerpessoa a *ual*uer cond3mino ou locat)rio

:a hora de vender o apartamento, o cond3mino precisar) pedir ao sndico umadeclarao de *ue no est) em d/ito com o condomnio

Os animais de pe*ueno porte, como co pe*uins, gato, tartaruga e can)rio, podempermanecer em companhia dos seus donos nos condomnios, mesmo *ue o regulamentodo prdio pro/a e-pressamente a permanncia desses animais no edifcio

A interpretao das normas do condomnio referentes aos animais deve ser no sentidode proi/ir animais *ue causem inc3modo, ameacem a segurana ou comprometam ahigiene dos demais moradores.

MDULO II

2.2 Os deveres e direitos do cond3mino

A convivncia com os vizinhos pode se transformar em tortura *uando os pro/lemas docondomnio no se resolvem no diaadia. Jiscuss1es *ue comeam nos corredores dosprdios podem aca/ar nos tri/unais. O desgaste das /rigas poderia ser evitado compacincia, /om senso e, principalmente, respeito aos deveres e direitos de cada um.7stes so alguns dos pro/lemas a/ordados por este curso, *ue traz, em sntese, tudo o*ue necess)rio sa/er so/re as regras *ue norteiam os condomnios.

1 - Condminontroduo


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O Cond3mino *uem ha/ita o imvel, na condio de propriet)rio ou de locat)rio,usufrutu)rio, comodat)rio ou in*uilino.

!oca"ulrio:

#roprietrio? Jerivado do latimproprietari"s, designa a pessoa a *uem se atri/ui a*ualidade de senhor ou dono da coisa. F assim, a pessoa *ue tem o direito depropriedade so/re determinada coisa, mvel ou imvel. F o titular desse direito.

>n*uilino? Jerivado do latim in$"ilin"slocat)rio'. Jesigna a pessoa *ue no mora emcasa prpria, mas em casa alheia, como locat)rio de seu propriet)rio. as, in*uilino sedistingue de locat)rio em prdios ur/anos, no *ualificando o arrendat)rio.

!ocat)rio? Rormado do ver/o locar, , na tcnica urdica, a designao *ue se d) 8pessoa *ue rece/e uma coisa ou um servio, em face de um contrato de locao,o/rigandose em retri/uio a pagar o preo austado. :a locao de coisas, colocando

se na posse de coisa locada, o locador mero detentor dela, pois *ue no lhe transferido o domnio, *ue permanece em mos do senhor da coisa. F dito tam/m dein*uilino. Alm da o/rigao principal de pagar o preo do aluguel, o locat)rio o/rigadoa usar a coisa, segundo as condi1es austadas no contrato, no podendo empreg)lasem outro uso, *ue no sea a*uele institudo ou determinado no contrato.

7 *uando no h) contrato escrito, a regra so/re o uso deve ser determinada ouesta/elecida pelos costumes locais, isto , pela norma comum e ha/itual do lugar em *ueo imvel ou coisa est) situada.

Comodat)rio? :o contrato de comodato, distingue a parte contratante *ue rece/e a coisa

para ser usada por ele. F o/rigado a restituir a coisa, to logo a e-ia o comodante, so/pena de ser constitudo em mora e responder pelo valor do o/eto, com perdas e danos.


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O primeiro passo para uma convivncia pacfica e usta no condomnio sa/er o *ue a leidisp1e so/re este assunto. Damos estudar como o :ovo Cdigo Civil esta/elece osdireitos e deveres para os todos moradores.

O cond3mino poder) dispor da sua unidade e das )reas comuns, sem infringir asnormas do =egulamento >nterno, da Conveno e da legislao vigente.

Jesde *ue estea *uite com as despesas, o cond3mino poder) votar em assem/leias,participar de suas deli/era1es, candidatarse a cargos administrativos e a eles ser eleito.O voto tem peso proporcional 8 frao ideal da unidade, salvo disposio diversa daConveno.

!egislao

Condomnio em edifica1es e as incorpora1es imo/ili)rias. $5I##I%$

Art. #I. Cada cond3mino tem o direito de usar e fruir, com e-clusividade, de sua unidadeaut3noma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e outros 8snormas de /oa vizinhana, e poder) usar as partes e coisas comuns de maneira a nocausar dano ou inc3modo aos demais cond3minos ou moradores, nem o/st)culo ouem/arao ao /om uso das mesmas partes por todos.

Art. 2$. (aver), anualmente, uma assem/leia geral ordin)ria dos cond3minos,convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, 8 *ual compete, alm dasdemais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as ver/aspara as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ouconunto de edifica1es, manuteno de seus servios e correlatas.

G 4" :as assem/leias gerais, os votos sero proporcionais 8s fra1es ideais do terreno epartes comuns, pertencentes a cada cond3mino, salvo disposio diversa da Conveno.

Art. #452. 9alvo *uando e-igido *uorum especial, as deli/era1es da assem/leia serotomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos cond3minos presentes *uerepresentem pelo menos metade das fra1es ideais.

;ar)grafo Bnico. Os votos sero proporcionais 8s fra1es ideais no solo e nas outraspartes comuns pertencentes a cada cond3mino, salvo disposio diversa da conveno deconstituio do condomnio.

:ovo Cdigo Civil #0$0%2002

Art. #445. 9o direitos do cond3mino?

> usar, fruir e livremente dispor das suas unidades

>> usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto *ue no e-clua autilizao dos demais compossuidores

>>> votar nas deli/era1es da assem/leia e delas participar, estando *uite.

;agar as despesas de condomnio na proporo de sua frao ideal, e apenas no *ue diz

respeito aos gastos de *ue desfrute. ;or e-emplo? um cond3mino *ue no tem vaga nagaragem no paga pela manuteno do porto da mesma.


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;odem convocar uma assem/leia, #$ um *uarto' dos cond3minos, untos, semintermdio do sndico.

A maioria a/soluta metade mais um' dos cond3minos pode destituir o sndico, em

assem/leia especificamente convocada.;odem ainda?

Dotar so/re altera1es nas )reas comuns do condomnio, na Conveno e no =egimento>nterno.

Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critrio previsto no Cdigo Civil? tmpreferncia os propriet)rios, em seguida os in*uilinos, e finalmente pessoas estranhas aocondomnio.

Dender a vaga de garagem a outro cond3mino. A comercializao e o aluguel s podem

ser feitos com nocond3minos se assim o permitir a Conveno do condomnio.

1&/ - D"*"r"s do Condmino (ro.ri"%)rio

O cond3mino deve cumprir o regulamento interno e respeitar as normas previstas naconveno de condomnio e da legislao vigente

:o deve o cond3mino utilizar uma parte comum do prdio para si ou utilizar suaunidade de forma nociva ou perigosa ao sossego dos demais cond3minos

O cond3mino dever) contri/uir em dia para as despesas do condomnio, na proporode sua frao ideal. A contri/uio deve ser fi-ada em assem/leia

O cond3mino *ue no pagar a sua contri/uio ficar) sueito aos uros moratriosconvencionados ou, no sendo previstos, os de #W um por cento' ao ms e multa deat 2W dois por cento' so/re o d/ito.

!egislao


Art. #44$. Alm das cl)usulas referidas no art. #.442 e das *ue os interessadoshouverem por /em estipular, a conveno determinar)?

>D as san1es a *ue esto sueitos os cond3minos, ou possuidoresArt. #44%. 9o deveres do cond3mino?

> contri/uir para as despesas do condomnio na proporo das suas fra1es ideais, salvodisposio em contr)rio na conveno =edao da !7> :o #0.I4#, J7 02 J7 ASO9KOJ7 200$'. =edao anterior' > Contri/uir para as despesas do condomnio, naproporo de suas fra1es ideais

>> no realizar o/ras *ue comprometam a segurana da edificao

>>> no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e es*uadrias e-ternas


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>D dar 8s suas partes a mesma destinao *ue tem a edificao, e no as utilizar demaneira preudicial ao sossego, salu/ridade e segurana dos possuidores, ou aos /onscostumes.

G #" O cond3mino *ue no pagar a sua contri/uio ficar) sueito aos uros moratriosconvencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at doispor cento so/re o d/ito.

G 2" O cond3mino, *ue no cumprir *ual*uer dos deveres esta/elecidos nos incisos >> a>D, pagar) a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela sersuperior a cinco vezes o valor de suas contri/ui1es mensais, independentemente dasperdas e danos *ue se apurarem no havendo disposio e-pressa, ca/er) 8 assem/leiageral, por dois teros no mnimo dos cond3minos restantes, deli/erar so/re a co/ranada multa.

;agar o fundo de reserva esta/elecido pelo condomnio, conforme previso em lei, paraatender 8s despesas urgentes e inadi)veis no previstas no oramento.

Tual*uer cond3mino poder) e-ecutar os servios de urgncia e necess)rios nocondomnio, a suas custas, e depois co/rar as despesas dos demais cond3minos.

;orm, /om ficar claro *ue somente podero ser efetuadas as despesas consideradasurgentes.

:o dever) o cond3mino realizar o/ras em sua unidade *ue comprometam a seguranada edificao ou alterem sua fachada. :o devendo, tam/m, decorar as partes ees*uadrias e-ternas com cores ou tonalidades diversas das empregadas no conunto da

edificao. >sso s poder) ser feito com a concordVncia unVnime dos outros cond3minos.

A maioria das infra1es cometidas pelos cond3minos so passveis de penalidades,impostas pela conveno de condomnio ou regulamento e aplicadas pelo sndico.Contudo, sempre ca/er) recurso para a pr-ima assem/leia de cond3minos.

!egislao


Art. #44H. O cond3mino, ou possuidor, *ue no cumpre reiteradamente com os seusdeveres perante o condomnio poder), por deli/erao de trs *uartos dos cond3minos

restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao *untuplo do valoratri/udo 8 contri/uio para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltase a reiterao, independentemente.

O cond3mino *ue *uiser recorrer da multa aplicada pelo sndico poder) formalizarrecurso dirigido 8 assem/leia de cond3minos.

Jever) apresent)lo ao prprio sndico, dentro de #5 *uinze' dias do rece/imento dacomunicao da multa, se outro prazo no constar da conveno, mediante protocolo,com pedido e-presso de *ue conste da convocao da assem/leia, como item da +ordemdo dia+, a apreciao do recurso.

At a data do ulgamento do recurso, o sndico no poder) co/rar a multa por serpassvel de reviso pela assem/leia, mas poder) fazlo no dia seguinte se a assem/leiaapreciar e reeitar o recurso.


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F certo *ue o cond3mino multado ainda poder) defenderse na ustia, entretanto,perdendo tam/m nesta instVncia, estar) sueito ao pagamento de custas processuais ehonor)rios advocatcios.

1&0 - Dir"i%os " d"*"r"s dos d"m$is condminosF /vio *ue, como os propriet)rios, os demais cond3minos no podero alterar a formae-terna da fachada no devem usar a unidade para fins diferentes da utilizao doprdio como o funcionamento de uma empresa ou a realizao de cultos religiosos' enem podem decorar as partes e-ternas do prdio com tonalidades ou cores diferentesdas usadas no conunto do /loco.

7les devero manter e conservar a )rea comum do condomnio, *ue compartilhada comtodos os cond3minos, tal como hall social, salo de festas, garagens e piscina. 9emprerespeitando os direitos dos moradores, funcion)rios e vizinhos.

!egislao


Art. #44H. ;ar)grafo Bnico. O cond3mino ou possuidor *ue, por seu reiteradocomportamento antissocial, gerar incompati/ilidade de convivncia com os demaiscond3minos ou possuidores, poder) ser constrangido a pagar multa correspondente aodcuplo do valor atri/udo 8 contri/uio para as despesas condominiais, at ulteriordeli/erao da assem/leia.

:o h) proi/io legal de *ue eles seam eleitos +sndico+. O novo Cdigo Civil e-pressaclaramente essa possi/ilidade?

+Art. #.4$H. A assem/leia escolher) um sndico, *ue poder) no ser cond3mino, paraadministrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o *ual poder) renovarse+.

O :ovo Cdigo tam/m no coloca o/st)culos 8 participao deles no Conselho Riscal,por no tornar o cargo e-clusivo de propriet)rios?

+Art. #.45%. ;oder) haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs mem/ros,eleitos pela assem/leia, por prazo no superior a dois anos, ao *ual compete dar parecerso/re as contas do sndico.+

As despesas ordin)rias sempre devem ser pagas por eles, ao contr)rio dase-traordin)rias, de responsa/ilidade do propriet)rio. As ta-as e os impostos s seropagos se houver uma cl)usula no contrato especificando *ue essas despesas devem serarcadas por eles.

Tuais*uer danos causados pelo ocupante ao imvel devem ser o/rigatoriamentereparados por ele, no apenas em sua unidade, mas tam/m nas )reas comuns. Caso osreparos em sua unidade seam incum/ncia do locador, o ocupante o/rigado aconsentilos, podendo re*uerer o direito de a/atimento do aluguel, se tiver duraosuperior a #0 dez' dias, proporcionalmente ao perodo e-cedente.

7m uma Assem/leia em *ue esteam na pauta 8s *uest1es de despesas ordin)rias, oocupante ter) total li/erdade de opinar se o propriet)riolocador no estiver presente,podendo ter direito a voto, independentemente de procurao.


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:os demais assuntos, ele no poder) votar, a no ser *ue disponha de uma procuraodada pelo propriet)riolocador, conferindolhe poderes de deciso, especficos paraa*uela Assem/leia.

F dever do locador informar ao locat)rio so/re as normas e o funcionamento docondomnio. nterno dever) ser fornecidapara *ue o ocupante se intere e possa seguir corretamente todas as regras esta/elecidaspela conveno.

1& - Condmino An%issoci$l

O cond3mino *ue, repetidas vezes, tiver um comportamento *uecause incompati/ilidade de convivncia com o restante docondomnio poder) ser multado em at dez vezes o valor da ta-acondominial.

7ssa deciso deve ser tomada em assem/leia, com a presena de Xdos cond3minos restantes.

A multa somente ser) aplicada em *uem, reiteradamente, tiver um comportamentoantissocial, ou sea, h)/il a causar profundo desgosto, mal estar ou constrangimentocoletivo.

Art. 1E Pargrafo nico. = condmino o" poss"idor $"e, por se" reiteradocomportamento antissocial, gerar incompati*ilidade de convivncia com os demaiscondminos o" poss"idores, poder ser constrangido a pagar m"lta correspondente aod%c"plo do valor atri*"do - contri*"io para as despesas condominiais, at% "lterior

deli*erao da assem*leia.;or e-emplo, aos moradores *ue dei-em ces soltos em lugaresproi/idos *ue faam /arulho e-cessivo e pertur/em o sossego dosvizinhos *ue caluniem ou difamem moradores ou funcion)rios *ueinvadam )reas comuns, como garagens *ue prati*uem prostituiono prdio *ue consumam drogas em )reas comuns do edifcio *uemantenham no apartamento su/stVncias e-plosivas ou t-icas,tornando insuport)vel 8 convivncia com os demais cond3minos*ue provo*uem /rigas ruidosas e constantes.

/&0 - O Condomnio - dir"i%os " o,ri2$!"s;ara entendermos melhor o tema, importante ver a mesma matria so/ diferentespontos de vista.

Assim, selecionei tam/m um artigo, de autoria do Jr. Adriano artins ;inheiro, *uetam/m trata dos principais direitos e o/riga1es relacionados ao condomnio.

Dale a pena conferir.

=esumo?

Raremos um /reve resumo acerca dos direitos relacionados ao condomnio edilcio. ;aratanto, o/servamos as respectivas legisla1es e e-emplificamos com decis1es dostri/unais, inclusive relacionadas a danos materiais e morais. C.C e !ei $.5I#%$'.


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> >ntroduo

Raremos um /reve resumo acerca dos direitos relacionados ao condomnio edilcio. ;aratanto, o/servamos as respectivas legisla1es e e-emplificamos com decis1es dos

tri/unais, inclusive relacionadas a danos materiais e morais. Cdigo Civil e !ei$.5I#%$'.

A grosso modo, podemos afirmar *ue o Condomnio 7dilcio o conunto de edifica1es*ue se caracteriza pela e-istncia de partes e-clusivas e partes comuns. 7sta definiovale para conunto de edifica1es de prdios ou casas. Jiferenciase ento do condomniocomum, pois este possui multipropriet)rios, sem individualiza1es.

>mportante lem/rar *ue h) a necessidade do registro no Cartrio de >mveis daconveno do condomnio, para *ue esta tenha efeito contra terceiros. A convenopoder) ser feita por escritura pB/lica ou por instrumento particular, conforme o G #" doartigo #.44$, do Cdigo Civil.

>> Jireitos e deveres dos cond3minos

A legislao prev direitos e deveres aos cond3minos. Deamos?

Y9o direitos do cond3mino?

> usar, fruir e livremente dispor das suas unidades

>> usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto *ue no e-clua autilizao dos demais compossuidores

>>> votar nas deli/era1es da assem/leia e delas participar, estando *uiteZ. art. #.445'.

Y9o deveres do cond3mino?

> contri/uir para as despesas do condomnio na proporo das suas fra1es ideais, salvodisposio em contr)rio na conveno =edao dada pela !ei n" #0.I4#, de 200$'

>> no realizar o/ras *ue comprometam a segurana da edificao

>>> no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e es*uadrias e-ternas

>D dar 8s suas partes a mesma destinao *ue tem a edificao, e no as utilizar de

maneira preudicial ao sossego, salu/ridade e segurana dos possuidores, ou aos /onscostumes.

G #o O cond3mino *ue no pagar a sua contri/uio ficar) sueito aos uros moratriosconvencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at doispor cento so/re o d/ito.

G 2o O cond3mino, *ue no cumprir *ual*uer dos deveres esta/elecidos nos incisos >> a>D, pagar) a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela sersuperior a cinco vezes o valor de suas contri/ui1es mensais, independentemente dasperdas e danos *ue se apurarem no havendo disposio e-pressa, ca/er) 8 assem/leia

geral, por dois teros no mnimo dos cond3minos restantes, deli/erar so/re a co/ranada multaZ. art. #.44%'.


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O no cumprimento dos deveres perante o condomnio pode ser constrangido a pagarmulta. Jo mesmo modo, o Cdigo Civil tam/m veda o comportamento antissocial, *uetam/m ensea multa.

>>> =ealiza1es de o/rasOutrossim, a realizao de o/ras no condomnio depender) de votos. O nBmero e-igidovariar) de acordo com o car)ter de utilidade da o/ra. :o entanto, as o/ras necess)riasindependero de votos. Alm disso, o cond3mino *ue realizar o/ras ou reparos de car)ternecess)rio ser) reem/olsado das respectivas despesas.

Como podemos o/servar, o comportamento condominial regulado pela legislao, para*ue no haa infrao aos direitos de vizinhana, *ue tam/m protegidos peloordenamento urdico. Tual*uer cond3mino *ue entenda ter sido afetado em seus direitospode acionar o udici)rio, em/ora ressaltemos a tentativa de conciliao amig)vel.

>D Jecis1es do Kri/unal de &ustia do 7stado de 9o ;aulo

A ttulo de e-emplo, citese *ue em #6.#2.2006 foi pu/licada uma deciso do Kri/unal de&ustia de 9o ;aulo *ue ulgou um recurso de apelao acerca da construo de ummuro *ue, segundo os recorrentes, estava sendo ampliado em altura superior 8 permitidapelas legisla1es municipais e normas tcnicas de engenharia, infringia as normas daAssociao Erasileira de :ormas Kcnicas e o Cdigo de O/ras e 7difica1es da ;refeituraunicipal de 9o ;aulo, sendo *ue os rus no possuem licena municipal para a o/ra.Alm disso, ainda segundo os cond3minos recorrentes, Ya elevao do muro em alturasuperior teria o efeito nefasto de interromper a normal circulao do ar e impedir aentrada dos raios solares na residncia dos autores, causando som/reamento *ue

acarretaria insalu/ridade e desvalorizao em seu imvelZ.

O K& de 9o ;aulo determinou, no prazo de I0 noventa' dias, Ya demolio daconstruo referente 8 elevao do muro limtrofe entre os imveis, mantendose o muro

) e-istente no local, com altura de apro-imadamente 2,$0 metrosZ. Ri-ando a multa de=[ 250.00 di)rios em caso de descumprimento da deciso. K&9; Apelao Cvel? AC5I5$#5$$00 9;'.

Tuanto 8 construo de outro pavimento ou outro edifcio, no solo comum, destinados aconter novas unidades imo/ili)rias, h) necessidade da aprovao da unanimidade doscond3minos.

>ndispens)vel lem/rar do comando legal disposto no artigo #.4$5 do Cdigo em *uesto,*ue prev?

YO ad*uirente de unidade responde pelos d/itos do alienante, em relao aocondomnio, inclusive multas e uros moratriosZ.

>D.a >ndeniza1es \ danos morais e materiais

Como outro e-emplo de direitos dos cond3minos, citaremos outra deciso do Kri/unal de&ustia de 9o ;aulo. :este caso, o cond3mino suportou Ygrandes preuzos patrimoniais,gerados por infiltra1es, *ue produziram rachaduras por todo o apartamento, alm de

danificar a parte eltrica e avariar mveis e eletrodomsticos e-istentes no imvelZ.


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O &uzo de primeira instVncia, /em como o Kri/unal, consideraram ainda *ue o cond3minosofreu Ydanos psicolgicos, devido ao descaso total do condomnio, pois v)rias noites emadrugadas teve *ue acordar, para poder salvar alguns /ens das intermitentes goteirascausadas pelas avarias do teto, sem contar o tra/alho para secar o imvel e evitar o

mofoZ.

A deciso do Kri/unal foi de condenar o condomnio ao pagamento despesas supracitadas, /em como as demais necess)rias ao conserto do imvel e pelos danos morais.9egundo a sentena, Yos administradores do condomnio optaram pela inrcia+. O valorda indenizao foi ar/itrado em mais de 2% sal)rios mnimos. K&9; ;rocesso #I$#2402

A;7!A]^O :_ ##$I45$ 06'.

D Administrao do Condomnio

Tuanto 8 administrao do condomnio, a legislao prev a escolha de sndico, *ue noser), necessariamente, cond3mino. Dale salientar, com a administrao de dois anos,podendo ser renovado. art. #.4$H'.

D> 7-tino do Condomnio

O artigo #.45H, e par)grafos do C.C preconiza os direitos dos cond3minos na hiptese dedestruio e reconstruo do condomnio. Deamos?

Y9e a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, oscond3minos deli/eraro em assem/leia so/re a reconstruo, ou venda, por votos *uerepresentem metade mais uma das fra1es ideaisZ.

G #o Jeli/erada a reconstruo, poder) o cond3mino e-imirse do pagamento dasdespesas respectivas, alienando os seus direitos a outros cond3minos, medianteavaliao udicial.

G 2o =ealizada a venda, em *ue se preferir), em condi1es iguais de oferta, o cond3minoao estranho, ser) repartido o apurado entre os cond3minos, proporcionalmente ao valordas suas unidades imo/ili)rias.

Concluso \ desapropriao

;or fim, em caso de desapropriao, dever) haver a repartio entre os cond3minos naproporo dos das respectivas unidades imo/ili)rias.

Adriano artins ;inheiro

Atuante em escritrio de advocacia em 9o ;aulo \ 9;, assistente de consultoria epes*uisas urdicas, articulista de diversos sites e ornais locais.

adrianopinheiro.direito`gmail.com

/& - 3u"s%'o (ol4mic$ - 5"s%ri'o d" Dir"i%os $ Condminos

In$dim.l"n%"s
mailto:[email protected]:[email protected]


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rateio das despesas, uma vez *ue a Ycontri/uioZde cada cond3mino *ue garante amanuteno e o regular funcionamento do condomnio.

Assim sendo, consideram ser inaceit)vel *ue o condomnio e a prpria coletividade dos

cond3minos tenham *ue arcar com os 3nus da inadimplncia do faltoso. Aceitarpassivamente tal situao seria privilegiar a inadimplncia frente ao empo/recimentoinustificado dos demais cond3minos.

:esse diapaso, como o inadimplemento de um ou alguns dos cond3minos pode trazerconse*uncias nefastas ao condomnio, pondo em risco at mesmo sua Yso/revivnciaentendem ser lcito em prol da coletividade, a adoo de posturas mais rigorosas em facede cond3minos impontuais.

A imposio de penas restritivas de direito aos cond3minos inadimplentes, porm, est)longe de ser um consenso. Os principais argumentos *ue fundamentam suaimpossi/ilidade poderiam ser resumidos nos seguintes itens?

a' Diolao ao princpio da dignidade humana

Argumentam os defensores dessa corrente *ue os servios /)sicos, como g)s e )gua,so vitais 8 so/revivncia do homem, sendo *ue sua suspenso como forma de coagir ocond3mino a adimplir o seu d/ito, mostrarseia a/usiva na medida em *ue impediria ocond3mino e seus familiares de realizarem suas atividades /)sicas di)rias.

/' eios udiciais prprios de co/rana e dupla penalidade

Outro argumento trazido o de *ue o condomnio, frente 8 inadimplncia do cond3mino,

goza de meios udiciais prprios para co/rana da dvida, contando, inclusive, com o ritosum)rio para promover tais co/ranas, nos termos do artigo. 2H5,>>, /, do Cdigo de;rocesso Civil.

:esse sentido, so os dizeres de &orge Karcha e !uiz Antonio 9cavone &unior? o fato de ocond3mino estar inadimplente no autoriza, man"s militaris, o rompimento dos servios,e, tampouco, o impedimento 8 utilizao de sal1es de festa, piscinas, churras*ueiras,*uadras e demais e*uipamentos comuns, at por*ue o condomnio possui meiosprocessuais e legais de fazer valer seu direito su/etivo de rece/er as *uotas em atraso.KA=C(A 9CADO:7 &O=, #III, p. #2%'.

Tuanto 8 dupla penalidade, trazemos os ensinamentos de &os =o/erto :eves Amorim?nos atuais tempos difceis, a violao mais fre*uente a do no pagamento pontual daso/riga1es mensais, permitindose a co/rana, do inadimplente, alm do valor original, oacrscimo dos uros moratrios fi-ados na conveno, em parVmetro razo)vel, talvez at20W, ou de #W se nada estiver estipulado, mais a multa de 2W, no se admitindo aimposio de outras restri1es, como a no utilizao da piscina, salo de festas dentreoutras, pois ) h) multa, configurandose uma dupla punio CA9CO:> AO=>9, 200%,p #6I'.

c' Ausncia de em/asamento legal

O G #" do artigo #.445 do Cdigo Civil disp1e *ue Jo cond3mino *ue no pagar a sua

contri/uio ficar) sueito aos uros moratrios convencionados ou, no sendo previstos,os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento so/re o d/itoZ. O inciso D>> doartigo #4$6, tam/m do Cdigo Civil, assim preceitua? YCompete ao sndico ...b co/rar


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dos cond3minos as suas contri/ui1es, /em como impor e co/rar as multas devidas...bZ.

O Cdigo Civil no disciplinou, dentre as penalidades possveis, a imposio de medidas

restritivas de direitos salvo a restrio ao direito de voto nas assem/leias' *ue limitemeou impeam o uso pleno da propriedade *ue, ali)s, um dos direitos do cond3minoe-presso no inciso > do artigo #445 da legislao civil.

Os *ue defendem esse posicionamento argumentam, ainda, *ue o artigo #.445 do CdigoCivil traz em seu /oo alguns dos direitos dos cond3minos, no os esgotando. Os direitosali descritos, todavia, representam prerrogativas de ordem pB/lica e de incidnciaimediata, no sendo lcito 8 conveno eou regimento interno do condomnio suprimilos.

:esse sentido, transcrevemos um pe*ueno trecho do voto do Jesem/argador Rrancisco!oureiro?

...bfere os direitos fundamentais dos cond3minos a aplicao de san1es diversas, ainda*ue previstas na conveno, especialmente a*uelas *ue vedam a utilizao do imvel ede )reas e e*uipamentos comuns.

Concluem os adeptos dessa corrente *ue no h), portanto, em/asamento legal para aadoo de tais medidas, tendo em vista *ue as penalidades previstas na lei limitamse 8spenas pecuni)rias artigos. #.44%, G #_, e #.44H cap"t do novo Cdigo Civil', e darestrio prevista no art. #.445, >>>, do mesmo diploma, cua interpretao deve serrealizada de forma restritiva e no e-tensiva.

d' Dedao legal 8 autotutela de interesses

O condomnio ao impor medidas restritivas ao direito do cond3mino estaria e-ercendo aautotutela de seu interesse, o *ue vedado pelo ordenamento urdico p)trio, salvoe-ce1es e-pressas na lei.

:o sentido do te-to, o entendimento do Jesem/argador !ucas ;ereira, citando o voto noAgravo de >nstrumento n" 2.0000.00.46442I2000, da lavra do Jesem/argador Al/ertoDilas Eoas, am/os do Kri/unal de &ustia de inas Serais?

:o se permite no ordenamento urdico, o e-erccio ar/itr)rio das prprias raz1es comoforma de compelir algum a cumprir uma o/rigao, sendo certo *ue a*uele *ue sesentir lesado em algum direito deve recorrer ao rgo estatal respons)vel pela urisdio,para *ue o/tenham a satisfao de sua pretenso. 7m outras palavras, no pode o titularde um determinado direito ou interesse atuar pessoalmente com o intuito de sancionar ocomportamento da*uele *ue, supostamente, causalhe dano, so/ pena de investir nafuno urisdicional afeta ao 7stado.

;or fim, vale lem/rar *ue o artigo 4$5, do Cdigo ;enal, regula o Ye-erccio ar/itr)rio dasprprias raz1esZ, com pena de Ydeteno, de *uinze dias a um ms, ou multa, alm dapena correspondente 8 violncia.

;or tudo *ue foi dito, outra concluso no h) seno a de *ue os sndicos devem agir com

cautela e /om senso, uma vez *ue a adoo de medidas restritivas de direito poderogerar, alm das conse*uncias descritas no artigo 4$5, supra, a1es de dano moral,riscos *ue devem ser evitados.


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Jeve ser analisado se a adoo de tais medidas *ue a primeira vista pode constituir emum instrumento eficaz contra a inadimplncia' compensa o risco de eventuais a1es

udiciais e indeniza1es, principalmente por*ue a matria ainda /astante controvertida.

=7R7=:C>A9?

CA9CO:>, Rrancisco Antonio AO=>9, &os =o/erto :eves. Condomnio edilcioaspectos relevantes. 2. ed. 9o ;aulo? 7ditora todo, 200%.

7!>A9 R>!(O, =u/ens Carmo. As despesas do condomnio edilcio.=io de &aneiro?7ditora =evista dos Kri/unais, 2005.

>:A9 S7=A>9. Kri/unal de ustia. Agravode instrumento n/ 1.01.0.023456001718.Ao cautelar inominada fornecimento de )gua pedido liminar re*uisitos

\ presena \ deferimento. Agravante? Condominio Dila Jel =eL. Agravado? AntonioRerreira Alves Rilho. =elator. Js. !ucas ;ereira. Jisponvel em

http?QQQ.tmg.gov./ruridicosfproccomplemento.spcomrCodigo#66 numero#lista;rocessos060H2642Acessado em ##0$200I.

9^O ;A

9^O ;A

civil, Jespesas de condomnio em atraso :o autorizao para ocupao doapartamento >nocorrncia de danos materiais Janos morais . Apelante? Claudia7ugenia Reris 9aQamura. Apelado? Condomnio =esidencial O=, !uiz Antonio. )espesas ordinrias ee;traordinrias de condomnio. 9o ;aulo? &uarez de Oliveira, #III.

/&+ - A (ro%"'o dos Condminos Adim.l"n%"s

O 9K& 9uperior Kri/unal de &ustia confirma altera1es na !ei de Condomnios naproteo dos cond3minos adimplentes

(e;to enviado ao em 15616010.

7m recente deciso acerca de co/rana de uros de mercado, o 9KR contemplou aocondomnio aplicar uros de I,IW nove vrgula nove por cento' ao ms contrainadimplente.
http://www.tjmg.gov.br/juridico/sf/proc_complemento.jsp?comrCodigo=188&%20numero%20=1&listaProcessos=08072832http://www.tjmg.gov.br/juridico/sf/proc_complemento.jsp?comrCodigo=188&%20numero%20=1&listaProcessos=08072832http://www.sindiconet.com.br/2293/informese/jurisprudencias/inadimplencia/decisoes-2007http://www.tjmg.gov.br/juridico/sf/proc_complemento.jsp?comrCodigo=188&%20numero%20=1&listaProcessos=08072832http://www.tjmg.gov.br/juridico/sf/proc_complemento.jsp?comrCodigo=188&%20numero%20=1&listaProcessos=08072832http://www.sindiconet.com.br/2293/informese/jurisprudencias/inadimplencia/decisoes-2007


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=7CO==>JO ? =AKA SA=C>A J7 O!>D7>=A &j:>O=

=7!AK=>O

7A. 9=A. >:>9K=A :A:Ck A:J=>S(> =elator'?

Kratase de recurso especial, interposto pelo CO:JO>:>O &A=J> EOKA:>CO D>, comfundamento na alnea a do permissivo constitucional, contra acrdo e-arado pelo K&JR.

Ao? de co/rana, auizada pelo recorrente, em face de =AKA SA=C>A J7O!>D7>=A &j:>O=. :as raz1es declinadas na inicial, a recorrente aduziu *ue o recorridoinadimplira as ta-as condominiais referentes aos meses de a/ril a novem/ro do ano de200#. Jiante disso, re*uereu o pagamento das cotas vencidas, no valor de =[ #.#H2,#4mil cento e setenta e dois reais e treze centavos', e vincendas.

9entena? e-tinguiu o processo, sem a resoluo do mrito, com fundamento no art.

2%H, >D, do C;C, visto *ue o condomnio no est) regularmente constitudo.

Acrdo? deu provimento 8 apelao interposta pelo recorrente, para cassar a sentena,ao fundamento de *ue os condomnios, ainda *ue em situao irregular perante aadministrao pB/lica, possuem legitimidade ativa para auizar ao de co/rana em facedos cond3minos em atraso com o pagamento das ta-as condominiais aprovadas emassem/leia fl. #2$'.

9entena? prosseguindo no ulgamento do processo, ulgou procedente o pedido, paracondenar o recorrido ao pagamento de =[ #.#H2,#4 mil cento e setenta e dois reais etreze centavos', referente 8s parcelas vencidas. Condenou, ainda, ao pagamento das

parcelas vincendas, aplicando uros moratrios de acordo com a conveno docondomnio at a entrada da vigncia do CC02 e, a partir desse, de #W ao ano.

Acrdo? negou provimento 8 apelao interposta pelo recorrido e deu parcialprovimento 8 apelao do recorrente, para determinar *ue so/re a importVncia de =[#.#H2,#4 um mil, cento e setenta e dois reais e treze centavos' incidam uros de morade 0,4W trs por cento' sicb ao dia, aps o 40" trigsimo' dia do vencimento e multade 2Wdois por cento' ao ms, at o advento do novo Cdigo Civil #20#2004'. Apseste perodo, devem ser aplicados os uros previstos no G #" do artigo #.44%, ou sea,

uros de mora de #Wum por cento' ao ms e multa de 2Wdois por cento' ao ms, /emcomo correo monet)ria em todos os perodos fl. 2IH'. Confirase a ementa?

A;7!A]^O CD7!. COE=A:]A J7 COKA9 CO:JO>:>A>9. ;7J>JO CO==7KA7:K779;7C>R>CAJO. JFE>KO 9C>7:K77:K7 CO;=ODAJO. >:F;C>A JA >:>C>A!ARA9KAJA. ;7=OJO A:K7=>O= AO :ODO CJ>SO C>D>!. >:C>J:C>A J7 &A!. ;7=OJO ;O9K7=>O=. >:K7!>S:C>AJO G #" JO A=K>SO #44% JO :ODO CJ>SO C>D>!.

Aplicamse os uros e as multas previstos na conveno condominial at a data daentrada em vigor do novo cdigo civil #20#2004'. A partir da, as ta-as condominiaisficam sueitas aos uros de #W um por cento' e 8 multa de 2W dois por cento' ao ms,de acordo com o artigo #.44%, G #_, desse diploma legal. fl. 2I#'.

7m/argos de declarao? interpostos pelo recorrente, foram reeitados fls. 4064#4'.


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=ecurso especial? alega violao do art. #.44%, G #", do CC02. >nsurgese contra alimitao dos uros moratrios a #W ao ms, a partir da vigncia do CC02, *uando aconveno condominial e-pressamente prev percentual superior. 9ustenta *ue os urosconvencionados so os uros *ue pertencem 8 regra, e os uros de #W 8 e-ceo, sendo

estes aplicados apenas na falta da*ueles fl. 440'.

&uzo prvio de admissi/ilida

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CURSO DIREITO CONDOMINIAL