COMPANHIA DE ARQUITETURA - Rioprevidência · Rio de Janeiro, 02 de maio de 2017. Solicitante: RIOPREVIDÊNCIA Interessado: Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de

COMPANHIA DE ARQUITETURA___________________________________________________________________________Razão Social: JERONIMO DE MORAES Arquitetura e Planejamento Ltda

__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel

LAUDO Nº. da solicitação : O.S. NR: 001/201

Endereço do Imóvel:

Método(s) utilizado(s): Método InvolutivoResultados da avaliação: Valor de mercado para venda do imóvel: Rua Vileta (atual Cardoso Bessa), L

Classificação quanto à liquidez: Normal Grau de Fundamentação do Laudo: IGrau de Precisão do Laudo: III Valor de mercado para aluguel do imóvel:

Rua Vileta (atual Cardoso Bessa Classificação quanto à liquidez: NormalGrau de Fundamentação do Laudo: Grau de Precisão do Laudo: Não atingido Dados e assinatura do RT do Laudo de Avaliação: Adriana Barreiros Pregizer Duarte – Rio de Janeiro, 02 de maio de 2017.

Solicitante: RIOPREVIDÊNCIA

Interessado: Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro

Proprietário: Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro

Objetivo da avaliação: Definição do valor de mer

Logradouro: Rua Vileta (atual Cardoso Bessa

Bairro: Jardim 25 de Agosto Cidade: Du

CEP: 25075-020

COMPANHIA DE ARQUITETURA ___________________________________________________________________________

Arquitetura e Planejamento Ltda

__________________________________________________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404 - Centro - Rio de Janeiro - CEP 20021-180

Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

O DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO

/2017

Involutivo.

Valor de mercado para venda do imóvel:

ote 01 QD 61 - R$ 1.453.000,00 (Um milhão quatrocentos e cinqüenta e três mil reais)

Classificação quanto à liquidez: Normal au de Fundamentação do Laudo: I

Valor de mercado para aluguel do imóvel:

(atual Cardoso Bessa), Lote 01 QD 61 - R$ 2.160,00 (Dois mil cento e sessenta

Classificação quanto à liquidez: Normal-baixa Grau de Fundamentação do Laudo: Não atingido

Não atingido

Dados e assinatura do RT do Laudo de Avaliação:

– Arquiteta – CPF: 074.353.887-00 CAU: A35489-9.

Interessado: Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Proprietário: Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Objetivo da avaliação: Definição do valor de mercado para venda e aluguel do imóvel

(atual Cardoso Bessa), Lote 01 Quadra 61 Nº:

Bairro: Jardim 25 de Agosto Cidade: Duque de Caxias UF: RJ

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 1

quatrocentos e cinqüenta e

Dois mil cento e sessenta reais)

RIOPREVIDÊNCIA

RIOPREVIDÊNCIA

Nº: -

Caxias UF: RJ


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel

Rio de Janeiro, 02 de maio de 2017.

LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. Solicitante RIOPREVIDÊNCIA 2. Interessado/Proprietário Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio

3. Finalidade

Alienação de Bens.

4. Objetivo Determinação do valor de merca 5. Objeto da Avaliação Tipo do bem: Terreno Endereço: Rua Vileta (atual Cardoso BessaCidade: Duque de Caxias UÁrea do terreno (m²): Rua Vileta O terreno, está localizado no bairro em aclive em direção ao fundo e em Ocupante do imóvel: O terreno est

Tipo de ocupações: Desocupado

6. Pressupostos, Ressalvas e F

O objeto avaliando é constituído por 336,39 m² com base no RGI

7. Identificação e Caracterização

Data da vistoria: 23/12/2016 às 7.1) Caracterização da região 7.1.1) Caracterização Física O município de Duque de Caxias está localizado na de Janeiro. O bairro 25 de Agosto pertence ao 1º Distrito de Caxias e próximo ao Centro.Com população predominantemente de classe média e classe média alta, o local faz fronteira com diversos bairros da cidade, incluindo Parque Duque, Beira Mar e o próprio Centro comercial do




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

.

Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

cado para venda e locação.

(atual Cardoso Bessa), Lote 01 Quadra 61 – Jardim 25 de agosto UF: RJ CEP: 25075-020

Rua Vileta (atual Cardoso Bessa), Lote 01 QD 61– 336,39 m²

bairro 25 de agosto, na cidade de Duque de Caxiase em esquina.

está desocupado.

Desocupado.

Fatores Limitantes.

O objeto avaliando é constituído por 1 lote desocupado. A área do respectivo lote m base no RGI fornecido, adotados como parâmetro.

ação do Bem Avaliando

às 10:00 h.

O município de Duque de Caxias está localizado na Baixada Fluminense, região Metropolitana do Rio de Janeiro. O bairro 25 de Agosto pertence ao 1º Distrito de Caxias e próximo ao Centro.Com população predominantemente de classe média e classe média alta, o local faz fronteira com

de, incluindo Parque Duque, Beira Mar e o próprio Centro comercial do

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 2

de agosto

m²

de Duque de Caxias, sendo irregular,

lote desocupado. A área do respectivo lote é de

Baixada Fluminense, região Metropolitana do Rio de Janeiro. O bairro 25 de Agosto pertence ao 1º Distrito de Caxias e próximo ao Centro. Com população predominantemente de classe média e classe média alta, o local faz fronteira com

de, incluindo Parque Duque, Beira Mar e o próprio Centro comercial do


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel

município. Sua principal avenida, a7.1.2) Serviços/Infraestrutura

É dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as água, energia elétrica, e esgotos, pavimentação, transporte coletivo redes de telefone móveis e fixas 7.2) Caracterização do imóvel av

O imóvel avaliando é um terreno apresentado a seguir. 8. Fotos do Avaliando e entorno

Vistas Rua




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município. Sua principal avenida, a Av. Brigadeiro Lima e Silva corta toda a extensão do bairro.

É dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, incluindo redes de água, energia elétrica, e esgotos, pavimentação, transporte coletivo na modalidade rodoviária

e internet.

valiando

terreno em aclive, em esquina e irregular.

8. Fotos do Avaliando e entorno

Rua Vileta (atual Cardoso Bessa), Lt 01 QD 61

Vistas do terreno

___________________________________________________________________________

__________________________

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corta toda a extensão do bairro.

áreas urbanas, incluindo redes de na modalidade rodoviária,

. Conforme croqui


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9. Croqui do Loteamento




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

Vistas do terreno

___________________________________________________________________________

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Tel

10. Mapas de localização dos terrenos

Coordenadas

11. Legislação Parâmetros Urbanísticos da área:

- Macrozoneamento: Zona de ocupação controlada (ZOC)




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

de localização dos terrenos

Coordenadas geográficas aproximadas dos avaliandos: Latitude: - 22° 47' 9.701" S

Longitude: - 43° 18’ 14.011" W

Parâmetros Urbanísticos da área:

Macrozoneamento: Zona de ocupação controlada (ZOC)

___________________________________________________________________________

__________________________

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Tel

PLANO DIRETOR URBANÍSTICO

Art.38. Ficam estabelecidas no território de Duque de Caxias as seguintes zonas: I. Zona de Ocupação Controlada II. Zona de Ocupação Básica – ZOB III. Zona de Ocupação Preferencial IV. Zona Especial de Interesse Social V. Zona Especial de Interesse Ambiental VI. Zona Especial de Negócios –VII. Áreas de Reserva – AR Parágrafo Único. A delimitação, os coeficientes máximos de aproveitamento e as condições de

outorga do direito de construir, os parâmetros urbanísticos e as diretrizes de uso e ocupação das

Zonas deste artigo constam dos Anexos VI, VII, VIII e IX desta Lei.

Art.41. Zonas de Ocupação Controlada são as que apresentam restrições a uma ocupação mais intensiva do solo. Art.42. Constituem diretrizes das Zonas de Ocupação Controlada: I. Reverter processos acentuados de adensamento urbano e fracionamento do solo; II. Garantir que a instalação de infrabásico, sistemas de macro-drenagem, esgotos sanitários e de abastecimento de água, preceda a ocupação do solo; III. Graduar a intensidade da ocupação urbana em áreas limítrofes de ambiental e de paisagens notáveis.

ANEXO VI

Trecho do Bairro 25 de Agosto




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PLANO DIRETOR URBANÍSTICO – DC 31/10/2006 TÍTULO IV

DO MACROZONEAMENTO

Ficam estabelecidas no território de Duque de Caxias as seguintes zonas:

I. Zona de Ocupação Controlada – ZOC ZOB

III. Zona de Ocupação Preferencial – ZOP IV. Zona Especial de Interesse Social – ZEIS V. Zona Especial de Interesse Ambiental – ZEIA

– ZEN

ão, os coeficientes máximos de aproveitamento e as condições de


Zonas deste artigo constam dos Anexos VI, VII, VIII e IX desta Lei.

Controlada são as que apresentam restrições a uma ocupação mais

Constituem diretrizes das Zonas de Ocupação Controlada:

I. Reverter processos acentuados de adensamento urbano e fracionamento do solo; lação de infra-estrutura e serviços urbanos, em especial de sistema viário

drenagem, esgotos sanitários e de abastecimento de água, preceda a

III. Graduar a intensidade da ocupação urbana em áreas limítrofes de zonas de interesse ambiental e de paisagens notáveis.

ANEXO VI – Macrozoneamento / Zonas de Ocupação

Trecho do Bairro 25 de Agosto

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 6

Ficam estabelecidas no território de Duque de Caxias as seguintes zonas:

ão, os coeficientes máximos de aproveitamento e as condições de


Controlada são as que apresentam restrições a uma ocupação mais

I. Reverter processos acentuados de adensamento urbano e fracionamento do solo; estrutura e serviços urbanos, em especial de sistema viário

drenagem, esgotos sanitários e de abastecimento de água, preceda a

zonas de interesse


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

___________________________________________________________________________

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Tel

- Coeficiente de aproveitamento: 2,4

PLANO DIRETOR URBANÍSTICO

Conforme informações fornecidas pela Secretaria de Urbanismo, através de contato com a

Arquiteta Inêz Aragão, o imóvel está inserido na Zona Habitacional 4 (ZH4).

- Zoneamento urbano: ZH 4

Parâmetros urbanísticos e Usos conforme Decreto Municipal nº 4590/2005.

- Usos possíveis: Conforme e Permissível

DECRETO MUNICIPAL Nº 4590/2005

USOS PREDOMINANTES DO SOLO –

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (casa isolada)

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (conjunto aprovado de casas geminadas ou tipo vila em sua totalidade)

RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR (prédio de apartamentos, exclusivamente residencial)

EDIFICAÇÕES SEM CARÁTER DOMICILIAR (hotéis pensões, albergues etc)

CONUNTOS MISTOS ( comercial e residencial, em vilas ou prédios de mais de dois pavtos)

COMÉRCIO EM GERAL, ESCRITÓRIOS E

INDUSTRIAS I ( classificadas no quadro, funcionando em prédios comerciais ou não) ARTESANATO

INDUSTRIAS II (classificados no quadro, funcionando em prédios comerciais ou não) DEPÓSITO VENDA POR ATACADO

CINEMAS, TEATROS, CLUBES SOCIAIS,

UNIVERSIDADES, MUSEUS, BIBLIOTECAS, INSTITUTOS E CENTROS DE PESQUISAS, AUDITÓRIOS, HOSPITAIS, ASILOS etc.

REPARTICIPAÇÕES PUBLICAS, PULÍCIA, CORREIO, TELEGRAFO (SEDES), BOMBEIROS etc

ESCOLAS, POSTO DE SAÚDE, CENTROS SOCIAIS E OUTRO

FEIRAS LIVRES

ANFITEATROS, JARDIM BOTÂNICO, JARDIM ZOOLÓGICO, FLORESTAS, HORTO FLORESTAL E USOS ASSEMELHADOS

IGREJAS, CONVENTOS, TEMPLOS, SANTUÁRIOS, TEREIROS E OUTROS EQUIPAMENTOS RELIGIOSOS

ESTAÇÕAO DE TRANSMISSÃO, ANTENAS

CASA PROLETÁRIA UNIFAMILIAR ISOLADA

CONJUNTO PROLETÁRO UNIFAMILIAR OU MULTIFAMILIAR




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

ficiente de aproveitamento: 2,4

PLANO DIRETOR URBANÍSTICO – ANEXO IX

cidas pela Secretaria de Urbanismo, através de contato com a

Arquiteta Inêz Aragão, o imóvel está inserido na Zona Habitacional 4 (ZH4).


nforme e Permissível

DECRETO MUNICIPAL Nº 4590/2005 – QUADRO I (Trechos)

ZH4

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (casa isolada)

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (conjunto aprovado de casas geminadas ou tipo vila em sua totalidade)

LTIFAMILIAR (prédio de apartamentos, exclusivamente residencial)

EDIFICAÇÕES SEM CARÁTER DOMICILIAR (hotéis pensões, albergues etc)

CONUNTOS MISTOS ( comercial e residencial, em vilas ou prédios de mais de dois pavtos)

COMÉRCIO EM GERAL, ESCRITÓRIOS E PEQUENAS OFICINAS

INDUSTRIAS I ( classificadas no quadro, funcionando em prédios comerciais ou não) ARTESANATO


CINEMAS, TEATROS, CLUBES SOCIAIS, BOITES, RESTAURANTES


REPARTICIPAÇÕES PUBLICAS, PULÍCIA, CORREIO, TELEGRAFO (SEDES), BOMBEIROS etc

ESCOLAS, POSTO DE SAÚDE, CENTROS SOCIAIS E OUTROS EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS DE BAIRRO


IGREJAS, CONVENTOS, TEMPLOS, SANTUÁRIOS, TEREIROS E OUTROS EQUIPAMENTOS RELIGIOSOS

O, ANTENAS

CASA PROLETÁRIA UNIFAMILIAR ISOLADA

CONJUNTO PROLETÁRO UNIFAMILIAR OU MULTIFAMILIAR

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 8

cidas pela Secretaria de Urbanismo, através de contato com a




S EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS DE BAIRRO



__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel

Nº USOS PREDOMINANTES DO SOLO ZE1 ZE2

01 RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (casa isolada) PE NC

02RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (conjunto aprovado de casas

geminadas ou tipo vila em sua totalidade)PE NC

03RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR (prédio de apartamentos,

exclusivamente residencial)PE NC

04EDIFICAÇÕES SEM CARÁTER DOMICILIAR (hotéis pensões,

albergues etc)PE NC

05CONUNTOS MISTOS ( comercial e residencial, em vilas ou

prédios de mais de dois pavtos) PE NC

06COMERCIO VICINAL (lojas consumos bairro, bares, perquena

ofiicinas caseiras com ou sem moradia)PE PE

07COMÉRCIO EM GERAL, ESCRITÓRIOS E PEQUENAS

OFICINASPE NC

08INDUSTRIAS I ( classificadas no quadro, funcionando em prédios

comerciais ou não) ARTESANATOPE NC

09INDUSTRIAS II (classificados no quadro, funcionando em prédios

comerciais ou não) DEPÓSITO VENDA POR ATACADONC NC

10INDUSTRIAS III (classificadas no quadro, funcionando em prédios

comerciais ou não) DEPÓSITO DE MATÉRIA PRIMANC NC

11CINEMAS, TEATROS, CLUBES SOCIAIS, BOITES,

RESTAURANTESPE NC

12

UNIVERSIDADES, MUSEUS, BIBLIOTECAS, INSTITUTOS E

CENTROS DE PESQUISAS, AUDITÓRIOS, HOSPITAIS, ASILOS

etc.

PE NC

13REPARTICIPAÇÕES PUBLICAS, PULÍCIA, CORREIO,

TELEGRAFO (SEDES), BOMBEIROS etcPE NC

14ESCOLAS, POSTO DE SAÚDE, CENTROS SOCIAIS E OUTROS

EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS DE BAIRROPE C

15 FEIRAS LIVRES PE NC

16

LOCAIS ABERTOS DESTINADOS A COMEMORAÇÕES

CIVICAS, RELIGIOSAS,POPULARES (ranchos, escolas de

samba), COMÍCIOS

PE NC

17ANFITEATROS, JARDIM BOTÂNICO, JARDIM ZOOLÓGICO,

FLORESTAS, HORTO FLORESTAL E USOS ASSEMELHADOSPE NC

18PRQUES DE DIVERSÂO, CIRCOS, HIPOTROMOS, DRIVEIN,

MIRANTES, CLUBES ESPORTIVOS, AEROCLUBESPE NC

19IGREJAS, CONVENTOS, TEMPLOS, SANTUÁRIOS, TEREIROS

E OUTROS EQUIPAMENTOS RELIGIOSOSPE PE

20ESTABELECIMENTOS EXTRATIVOS (minas, pedreiras,

saibreiras)PE NC

21ESTABELECIMENTOS AGROPECUÁRIOS ( criação de animais

de pequeno porte ou semi - estabulados)PE NC

22QUARTÉIS, FORTES, BASES E ÁREAS DE TREINAMENTOS

MILITARPE NC

23

ESTAÇÕES DE TRATAMENTO DE ÁGUA E ESGOTOS,

RECEPTORA DE ENERGIA ELÉTRICA,

TRANSMISORAS/RECEPTORAS etc.

PE NC

24 ESTAÇÕAO DE TRANSMISSÃO, ANTENAS PE PE

25FAIXAS DE PROTEÇÃO A VIAS DE TRANSPORTE, LINHAS DE

ALTA PENSÃO, ABASTECIMENTOS DE ÁGUA etcPE NC

26MATADOUROS, CENTRO DE ABASTECIMENTO, DEPÓSITO DE

LIXO, ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE LIXOPE NC

27 CEMITÉRIOS E COMÉRCIO A FIM PE C

28 CASA PROLETÁRIA UNIFAMILIAR ISOLADA PE NC

29 CONJUNTO PROLETÁRO UNIFAMILIAR OU MULTIFAMILIAR PE NC

LEGENDA

C - CONFORME

NC - NÃO COANFORME 2 - EXCETO BOMBEIROS

P - PERMISSIVEL 3 - EXCETO HOSPITAIS, ASILOS E UNIVERSIDADES

PE- PROJETO ESPECÍFICO 4 - ATÉ 50 M² DA ÁREA OCUPADA

5 - PERMISSÍVEL APENAS ALAMEDAS PRINCIPAIS

6 - PERMISSÍVEL AENAS DRIVE IN e CLUBES ESPORTIVOS

7 - EXCETO NAS SM/ZI - PARAMETROS DA ZH7

1- EXCETO ARMAZÉNS, QUITANDAS OU AÇOUGUES ISOLADOS





Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

ZE3 ZE4 ZE5 ZE6 ZM1 ZM2 ZH1 ZH2 ZH3 ZH4 ZH5 ZH7 ZH8

NC NC NC NC C C C NC C C C C C

NC NC NC NC C C C C C C C C C

NC NC NC C C C C C C C C C C

NC C C C C C C C C C C C C

NC NC NC C C C C C C C C C C

NC P1 P1 C C C C C NC5 NC5 C C C

NC C C NC C C C C C C C C P

NC P4 P4 NC C C C C P C C C C

NC NC NC NC NC7 NC7 P C P C P C P

NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC

C C C C C C C P C P C C C

C P3 P3 C C C C C P P P C C

C P2 P2 P C C C C C C C C P

C NC NC C C C C C C C C C C

C NC NC NC C NC P C C C C C C

C C C C C C P NC NC NC NC C C

C NC NC C C NC C P P P P C C

C NC NC NC6 C C C NC NC NC NC P C

C NC C NC P P C NC P P P C C

NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC

NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC NC P

NC NC NC NC P NC NC NC NC NC NC NC NC

NC NC NC NC P NC NC NC NC NC NC NC C

PE PE C C C C C C C C C C C

NC NC NC NC P NC NC NC NC NC NC NC P



NC NC NC NC NC NC NC NC NC C C C C

NC NC NC NC NC NC NC NC NC C C NC C

2 - EXCETO BOMBEIROS

3 - EXCETO HOSPITAIS, ASILOS E UNIVERSIDADES

4 - ATÉ 50 M² DA ÁREA OCUPADA

5 - PERMISSÍVEL APENAS ALAMEDAS PRINCIPAIS

6 - PERMISSÍVEL AENAS DRIVE IN e CLUBES ESPORTIVOS

7 - EXCETO NAS SM/ZI - PARAMETROS DA ZH7

NOTAS

1- EXCETO ARMAZÉNS, QUITANDAS OU AÇOUGUES ISOLADOS

DECRETO MUNICIPAL Nº 4590/2005 – QUADRO I

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 9

AE AR AI AV AP

P C NC P C

P NC NC NC P

P NC NC NC P

P P PE P P

P NC NC NC P

P P PE NC C

P NC PE NC P

P NC C NC P

P NC C NC NC

NC NC C NC NC

P NC NC NC P

P NC PE P P

NC P PE NC P

P P PE NC P

NC P NC NC NC

C P PE NC NC

C C NC P C

C C NC NC NC

P P NC NC C

C C PE NC C

P C NC NC C

P NC PE NC C

C C PE NC NC

C C C C C

C C PE P C

C C PE NC NC

P C PE NC NC

P C PE NC NC

P P PE NC NC


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

ZONA HABITACIONAL 4 - ZH4

Testada e Área Mínima do Lote: 10,00m e 300,00 m2

1 - 2 UNIFAMILIAR

3 MULTIFAMILIAR

4 HOTÉIS, PENSÕES ETC

USO MISTO 5 COMERCIAL E HABITACIONAL

6 LOJAS (COMÉRCIO VICINAL)

7 ESCRITÓRIOSPRIVADO)

8 INDÚSTRIA I - ARTESANATO

9 INDÚSTRIA II

10 INDÚSTRIA III

USO RECREATIVO 11 CLUBES, CINEMAS ETC

USO CULTURAL 12 MUSEUS, BIBLIOTECAS ETC

USO COMUNITÁRIO13-14 CENTROS

SAÚDE, ENSINO, REPARTIÇÕES ETC

USO HABITACIONAL

USO COMERCIAL

USOINDUSTRIAL


- Parâmetros utilizados para o estudo de massa:

Gabarito = Taxa de utilização 480 / taxa de ocupação 60 = 8 pavtos

Afastamentos laterais = Divisas Laterais = 0/0

Afastamento de fundos = Fundo do Lote = 2,5

Afastamento frontal = Alinhamento do Lote = 3

DECRETO Nº 2.185 de 04 de dezemb

Seção 7

Subseção 5 - Locais para Estacionamento ou Guarda de Veículos

I - NAS ZONAS HABITACIONAIS

Prédio Residencial Uni-familiar

Prédio Residencial Multi




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

ZONA HABITACIONAL 4 - ZH4

Testada e Área Mínima do Lote: 10,00m e 300,00 m2

TAXA DE

OCUPAÇÃO

%

TAXA DE

UTILIZAÇÃO

%

ALINHAMENTO

DO LOTE

m

DIVISAS

LATERAIS

m

1 - 2 UNIFAMILIAR 60 120

3 MULTIFAMILIAR 60 480 3 0/0

4 HOTÉIS, PENSÕES ETC 40 120 3 0/2,5

5 COMERCIAL E HABITACIONAL 3

(COMÉRCIO VICINAL) 40 40 3 0/0

ESCRITÓRIOS (PÚBLICO E 40 40 3 0/0

8 INDÚSTRIA I - ARTESANATO 60 120

9 INDÚSTRIA II 40 80

10 INDÚSTRIA III 0 0 - -

11 CLUBES, CINEMAS ETC 20 20 5 1,5/2,5

12 MUSEUS, BIBLIOTECAS ETC 20 40 3 1,5/2,5

CENTROS SOCIAS, TEMPLOS,

SAÚDE, ENSINO, REPARTIÇÕES ETC60 240 3 0/2,5

0/2,5

40420

4060

0/2,5

3

6 0/0

3

6 0/0

3 0/2,5

6 0/0

0/2,5

DECRETO MUNICIPAL Nº 4590/2005 – ZONA HABITACIONAL 4

o estudo de massa:

Gabarito = Taxa de utilização 480 / taxa de ocupação 60 = 8 pavtos

Afastamentos laterais = Divisas Laterais = 0/0

Afastamento de fundos = Fundo do Lote = 2,5

Afastamento frontal = Alinhamento do Lote = 3

DECRETO Nº 2.185 de 04 de dezembro de 1990.

Seção 7 - Usos Especiais Diversos

Locais para Estacionamento ou Guarda de Veículos

NAS ZONAS HABITACIONAIS (ZH)

familiar 1 vaga por unidade

Prédio Residencial Multi-familiar

até 60m² p/ unidade

habitacional = 1 vaga p/ cada 2

unidades

mais de 60 m² p/ unidade

habitacional = 3 vagas p/ cada 5

unidades

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 10

DIVISAS

LATERAIS

m

FUNDO

DO LOTE

m

2,5

0/0 2,5

0/2,5 5

5

0/0 5

0/0 5

5

5

- -

1,5/2,5 2,5

1,5/2,5 2,5

0/2,5 2,5

0/2,5

0/0

0/0

0/0

0/2,5

0/0

0/2,5

ZONA HABITACIONAL 4 – ZH4

Locais para Estacionamento ou Guarda de Veículos

até 60m² p/ unidade

itacional = 1 vaga p/ cada 2

mais de 60 m² p/ unidade

habitacional = 3 vagas p/ cada 5


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

12. Diagnóstico do Mercado

Especificamente para venda de imóveis no entorno do avaliando, o mercado apresenta um número de ofertas definido como baixa, tendo em vista a tendência de retração do mercadomercado apresentou poucas ofertasA quantidade de ofertas de bens simiuma absorção média para venda atualmente. O imóvel que está sendo avaliacidade, sendo as áreas similares à maConsiderando as condições do mercclassificado como de LIQUIDEZ 13. Metodologia para venda Para elaboração deste trabalho foi utilizado o Método Inmelhor reflete a busca da maior economicidade do terreno Definição do método involutivo apresentado na NBR 14.653 “8.2.2 Método involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitameeficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnicoempreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerandoproduto.” Na parte 2 da Norma há a prescrição de que o Método Involutivo deve seguir os seguintes preceitos: 8.2.2.2 Projeto hipotético Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento ef 8.2.2.3 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de merimobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo. 8.2.2.4 Previsão de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências de seu desempenho. 8.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético.




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Especificamente para venda de imóveis no entorno do avaliando, o mercado apresenta um número de ofertas definido como médio para uma demanda estimada atualmente como média

a tendência de retração do mercado. Para aluguéis de terrenos na região, o ofertas similares e estima-se que seja uma demanda também baixa

e bens similares é média no bairro e entendemos que o imóvel possua para venda atualmente.

iado possui padrão construtivo compatível comes à maior parte dos imóveis selecionadas na amo mercado e os atributos particulares do imóve NORMAL.

Para elaboração deste trabalho foi utilizado o Método Involutivo, por se tratar da metodologia que melhor reflete a busca da maior economicidade do terreno.

Definição do método involutivo apresentado na NBR 14.653-2:

“8.2.2 Método involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitameeficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e c

Na parte 2 da Norma há a prescrição de que o Método Involutivo deve seguir os seguintes

8.2.2.2 Projeto hipotético Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, como definido em 3.1.

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de merimobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados siderados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a

forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências de seu desempenho.

do custo de produção do projeto hipotético Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 11

Especificamente para venda de imóveis no entorno do avaliando, o mercado apresenta um para uma demanda estimada atualmente como média

Para aluguéis de terrenos na região, o uma demanda também baixa.

ntendemos que o imóvel possua

com o encontrado na amostra. vel avaliado, este é

por se tratar da metodologia que

“8.2.2 Método involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento econômica, mediante hipotético

empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no se cenários viáveis para execução e comercialização do

Na parte 2 da Norma há a prescrição de que o Método Involutivo deve seguir os seguintes

8.2.2.2 Projeto hipotético Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações iciente para o imóvel avaliando, como definido em 3.1.

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados siderados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a

forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da

Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto


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8.2.2.6 Previsão de despesas adicionais Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: a) de compra do imóvel; b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância; c) com impostos, taxas e seguros; d) com publicidade; e) com a comercialização das unidades. 8.2.2.7 Margem de lucro do incorporadorQuando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamequantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado. 8.2.2.8 Prazos No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomendaa) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas; b) o prazo para a venda das unidamercado.” 14. Cálculo do valor do terreno Como já descrito anteriormente ao citar o trecho da Norma Brasileira que disciplina o assunto, nesta metodologia, busca-se avaliar o valor do terrenonas condições máximas permissíveis de aproveitamento eficiente do terreno. Dessa forma é necessário que se elabore um estudo de massa do projeto da melhor edificação permitida para o local, tanto em termos de área, estabelecido, calcula-se o montante previsto de receitas oriundas de sua comercialização, descontando-se deste valor o somatório das despesas decorrentes de sua implementação e venda. O local possui predominância resmassa, de acordo com a legislação vigente, para aproveitamento comercial, face ao porte restrito de área do terreno e de projeção. Assim adotamos como paradigma um imóvel multifamiliar para esse tipo de empreendimento.

ESTUDOS Devido às restrições impostas por legislação urbana afastamento lateral e as Limitações Técnicas Impostas pelo Terreno, a ATE má1.614,67 m², NÃO foi atingida. A ATE máxima possível de ser alcançada neste caso é de m².




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visão de despesas adicionais Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância; c) com impostos, taxas e seguros;

e) com a comercialização das unidades.

8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamequantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o

de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas; b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do

. Cálculo do valor do terreno

já descrito anteriormente ao citar o trecho da Norma Brasileira que disciplina o assunto, se avaliar o valor do terreno por meio de um estudo de massa baseado

nas condições máximas permissíveis de aproveitamento eficiente do terreno. é necessário que se elabore um estudo de massa do projeto da melhor edificação

permitida para o local, tanto em termos de área, como em termos de vocação. Uma vez isto se o montante previsto de receitas oriundas de sua comercialização,

se deste valor o somatório das despesas decorrentes de sua implementação e

O local possui predominância residencial. As características físicas do terreno indicam um plano de massa, de acordo com a legislação vigente, para aproveitamento comercial, face ao porte restrito de área do terreno e de projeção. Assim adotamos como paradigma um imóvel

para esse tipo de empreendimento.

S DE MASSA – PROJETO DA EDIFICAÇÃO

Devido às restrições impostas por legislação urbana – Gabarito adotado de e as Limitações Técnicas Impostas pelo Terreno, a ATE má

A ATE máxima possível de ser alcançada neste caso é de

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 12

Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o

a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características

des seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do

já descrito anteriormente ao citar o trecho da Norma Brasileira que disciplina o assunto, por meio de um estudo de massa baseado

é necessário que se elabore um estudo de massa do projeto da melhor edificação como em termos de vocação. Uma vez isto

se o montante previsto de receitas oriundas de sua comercialização, se deste valor o somatório das despesas decorrentes de sua implementação e

idencial. As características físicas do terreno indicam um plano de massa, de acordo com a legislação vigente, para aproveitamento comercial, face ao porte restrito de área do terreno e de projeção. Assim adotamos como paradigma um imóvel residencial

de 6 pavimentos, o e as Limitações Técnicas Impostas pelo Terreno, a ATE máxima permitida de

A ATE máxima possível de ser alcançada neste caso é de 1.441,27


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PROJEÇÃO DE SITUAÇÃO DA EDIFICAÇÃO




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PROJEÇÃO DE SITUAÇÃO DA EDIFICAÇÃO – LOTE 01 QD 61

___________________________________________________________________________

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5413 13

01 QD 61


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15. Pesquisa de Valores e Trat Período de pesquisa: de 21/12/2016 à

16. Pesquisa de Valores e Trat Modelo Estatístico – Venda: Para se obter o valor de merestatística, foi desenvolvido moelementos coletados e 17 (dezessete14.653-2, sendo considerada uma independentes: ÁREA, ELEV e RENDA. Número de Dados de mercado uImóveis comerciais: 17 elemento A descrição das variáveis utiliz

REG – Variável informativa que expressa o número de registro dos dados da amostra;ENDEREÇO - Variável informativa que expressa o endereço completo de cada dado;BAIRRO - Variável informativa que expressa o bairro em que se localiza cada dado;VALOR INFORMADO – Variável quantitatiimóvel em reais; EVENTO - Variável informativa que expressa textualmente se o valor informado é de oferta ou venda; FATOR - Variável quantitativa que expressa numericamente o valor pelo qual são multiplicadosvalores informados para cada imóvel, adotandoimóveis já transacionados. Essa variável é utilizada no modelo como fator de homogeneização, conforme NBR 14653-2 no item 9.2.1.3;VALOR AJUSTADO - Variável quantireais. Esse valor é obtido após a multiplicação do valor informado pelo fator de ajuste, ou seja, se o valor informado for de oferta, será decrescido em 10%, conforme o fator adotado de 0,90; se o valor for de contrato de aluguel, essa informação fica inalterada devido ao fator adotado de 1,00;ÁREA – Variável quantitativa que expressa a área construída do imóvel em metros quadrados;QTO - Variável quantitativa que expressa numericamente a qpossui; VG – Variável dicotômica que expressa numericamente a existência ou nãopara o imóvel; IDADE - ELEV – Variável quantitativa, numérica,cada dado da amostra possui; UN/AND – Variável quantitativa prédio de cada dado da amostra possui;PAV - Variável quantitativa, numérica,cada dado da amostra possui; VU – Variável quantitativa, utilizada como variável valor, dividida pela variável área, expressa em reais por metro quadrado RENDA – Variável Proxy que expressa a renda média per cap




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tamento dos Dados para venda

/2016 à 27/04/2017.

tamento dos Dados para venda

rcado dos imóveis comerciais por regressão modelo matemático/estatístico, contando com

dezessete) efetivamente utilizados, atendendo os prea uma variável dependente, valor unitário (R$

es: ÁREA, ELEV e RENDA.

utilizados: os efetivamente utilizados.

izadas e o tratamento dos dados encontram-

a que expressa o número de registro dos dados da amostra;Variável informativa que expressa o endereço completo de cada dado;

Variável informativa que expressa o bairro em que se localiza cada dado;Variável quantitativa que expressa o valor informado para venda do

Variável informativa que expressa textualmente se o valor informado é de oferta ou

Variável quantitativa que expressa numericamente o valor pelo qual são multiplicadosvalores informados para cada imóvel, adotando-se 0,90 para imóveis em oferta e 1,00 para imóveis já transacionados. Essa variável é utilizada no modelo como fator de homogeneização,

2 no item 9.2.1.3; Variável quantitativa que expressa o valor ajustado para cada dado em

reais. Esse valor é obtido após a multiplicação do valor informado pelo fator de ajuste, ou seja, se o valor informado for de oferta, será decrescido em 10%, conforme o fator adotado de 0,90; se o

r for de contrato de aluguel, essa informação fica inalterada devido ao fator adotado de 1,00;Variável quantitativa que expressa a área construída do imóvel em metros quadrados;

Variável quantitativa que expressa numericamente a quantidade de quartos que o imóvel

Variável dicotômica que expressa numericamente a existência ou não de vagas de garagem

quantitativa, numérica, que expressa o número de elevadores que o prédio de

numérica, que expressa o número de unidades por andar que o da amostra possui;

quantitativa, numérica, que expressa o número de pavimentos que o prédio de

Variável quantitativa, utilizada como variável dependente, que expressa o quociente da variável valor, dividida pela variável área, expressa em reais por metro quadrado

Variável Proxy que expressa a renda média per capita por domicílio variando por bairro

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 14

ão linear e inferência m 25 (vinte e cinco)

do os preceitos da NBR io (R$), e três variáveis

-se a seguir:

a que expressa o número de registro dos dados da amostra; Variável informativa que expressa o endereço completo de cada dado;

Variável informativa que expressa o bairro em que se localiza cada dado; va que expressa o valor informado para venda do

Variável informativa que expressa textualmente se o valor informado é de oferta ou

Variável quantitativa que expressa numericamente o valor pelo qual são multiplicados os se 0,90 para imóveis em oferta e 1,00 para

imóveis já transacionados. Essa variável é utilizada no modelo como fator de homogeneização,

tativa que expressa o valor ajustado para cada dado em reais. Esse valor é obtido após a multiplicação do valor informado pelo fator de ajuste, ou seja, se o valor informado for de oferta, será decrescido em 10%, conforme o fator adotado de 0,90; se o

r for de contrato de aluguel, essa informação fica inalterada devido ao fator adotado de 1,00; Variável quantitativa que expressa a área construída do imóvel em metros quadrados;

quartos que o imóvel

de vagas de garagem

elevadores que o prédio de

unidades por andar que o

que expressa o número de pavimentos que o prédio de

, que expressa o quociente da variável valor, dividida pela variável área, expressa em reais por metro quadrado - Valor Unitário;

ita por domicílio variando por bairro


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de Duque de Caixas. Adotado, Jd. 25 de Agosto Paula ) - 982,65 ; Vila Centenário LOCAL – Variável em códifo alocado que considerando 4 para melhor localização e 1 para pior; SITE - Variável informativa que expressa o nome site em que foram pesquisados cada elemento da mostra; CÓD - Variável informativa que expressa o cCONTATO - Variável informativa que expressa o nome e telefones de contato para cada elemento da amostra; DATA - Variável informativa que expressa a data em que cada elemento da mostra foi coletado. 17. Memória de Cálculo para venda: 17.1. Pesquisa de Modelo

REGRE 6 Beta

Projeto CAXIAS VENDA APTO 02

Arquivo "F:\25 DE AGOSTO-R. CARDOSO BESSA (ANT. R. VILETA), LT 01 QD 6105-17\CAXIAS VENDA APTO 02

Data de criação 28/04/2017 16:09:18

Ultima Atualização

28/04/2017 19:16:39

Pesquisa de Modelos

Nome: Tabela 2 - Pesq. de modelo 45Comentário: Tabela usada: Tabela 2

Ordem Modelo pesquisado

1 VU,ÁREA,ELEV,RENDA

2 VU,ln(ÁREA),ELEV,RENDA

3 VU,1/ÁREA,ELEV,RENDA

4 VU,ÁREA,ELEV,ln(RENDA)

5 VU,ln(ÁREA),ELEV,ln(RENDA)

6 VU,1/ÁREA,ELEV,ln(RENDA)

7 VU,ÁREA,ELEV,1/RENDA

8 VU,ln(ÁREA),ELEV,1/RENDA

9 VU,1/ÁREA,ELEV,1/RENDA




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

Adotado, Jd. 25 de Agosto - 2296,77; Centro (adotado; Vila Centenário - 492,17 e Vila São Luis - 740,71.Fonte IBGE 2010.

Variável em códifo alocado que expressa a localização de cada dado variando de 1 à 4, considerando 4 para melhor localização e 1 para pior;

Variável informativa que expressa o nome site em que foram pesquisados cada elemento

Variável informativa que expressa o código da imobiliária para cada elemento da mostra;Variável informativa que expressa o nome e telefones de contato para cada elemento

Variável informativa que expressa a data em que cada elemento da mostra foi coletado.

para venda:

CAXIAS VENDA APTO 02-05-17

R. CARDOSO BESSA (ANT. R. VILETA), LT 01 QD 61\CÁLCULOSCAXIAS VENDA APTO 02-05-17.rg5"

28/04/2017 16:09:18

28/04/2017 19:16:39

Pesq. de modelo 45

Modelo pesquisado Correlação R2 Ajustado F. Observado

V,RENDA 0,898135 0,762027 18,0782

VU,ln(ÁREA),ELEV,RENDA 0,893884 0,752652 17,2287

VU,1/ÁREA,ELEV,RENDA 0,890422 0,745049 16,5857

VU,ÁREA,ELEV,ln(RENDA) 0,85575 0,670534 11,8545

VU,ln(ÁREA),ELEV,ln(RENDA) 0,851428 0,661451 11,4202

ELEV,ln(RENDA) 0,848429 0,655177 11,1335

VU,ÁREA,ELEV,1/RENDA 0,779343 0,51677 6,7035

VU,ln(ÁREA),ELEV,1/RENDA 0,776629 0,511573 6,5861

VU,1/ÁREA,ELEV,1/RENDA 0,776342 0,511024 6,5738

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 15

; Centro (adotado bairro vizinho Vila Fonte IBGE 2010.

expressa a localização de cada dado variando de 1 à 4,

Variável informativa que expressa o nome site em que foram pesquisados cada elemento

ódigo da imobiliária para cada elemento da mostra; Variável informativa que expressa o nome e telefones de contato para cada elemento

Variável informativa que expressa a data em que cada elemento da mostra foi coletado.

29/04/2017 19:37:51

CÁLCULOS\VENDA-02-


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Estatisticas da pesquisa

Modelos pesquisados

Modelos inconsistentes

Modelos que não atendem a condição inicial

Modelos consistentes

Parametros da pesquisa

Número de variáveis pesquisadas

Exclusão de dados

Significância

Variáveis pesquisadas

Variável Tipo

VALOR INFORMADO Excluída

FATOR Excluída

VALOR AJUSTADO Excluída

ÁREA Variável

QTO Excluída

VG Excluída

ELEV Variável

VU Dependente

RENDA Variável

LOCAL Excluída

17.2. Análise do Modelo

REGRE 6 Beta



Data de criação 28/04/2017 16:09:18


28/04/2017 19:16:39

Análise de Modelo / Tabela 2 -




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

9

0

Modelos que não atendem a condição inicial 0

9

Número de variáveis pesquisadas 4 até 4

0 até 0

0

Estado De Até Passo

Excluída Automático -1 1 1



Variável Automático -1 1 1


Excluída Direto 1 1 1

Variável Direto 1 1 1

Dependente Direto 1 1 1

Variável Automático -1 1 1




28/04/2017 16:09:18

28/04/2017 19:16:39

Regressão 45

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 16

29/04/2017 19:38:10

CÁLCULOS\VENDA-02-


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Modelo pesquisado

VU = 1.740,18 - 29,0986 * ÁREA + 1.935,46 * ELEV + 1,9251 *

Tabela usada: Tabela 2 (17 registros selecionados)

Erro padrão da regressão: 777,45

R2: 0,806647

R2 Ajustado: 0,762027

C.V.: 0,167833

Coeficiente de correlação: 0,898135

Teste de Hipótese [Sobre estrutura linear em VU ]

Variável

Regressor

X0 B0 = 1.740,18

ÁREA B1 = -29,0986

ELEV B2 = 1.935,46

RENDA B3 = 1,9251

Análise de variância no modelo

Natureza da variação

Soma dos quadrados

Graus deliberdade

Regressão 3,278E+007

Resíduos 7,858E+006

TOTAL 4,064E+007

Significância do F observado: 0,000064

Sumário estatístico das variáveis no modelo

Variável Média Desvio Padrão(amostral)

VU 4.632,30 1.593,71

ÁREA 67,1765

ELEV 0,647059 0,492592

RENDA 1.867,18

"Matriz" de Correlações

Variáveis Correlação

VU x ÁREA 0,113575

VU x ELEV 0,476279

VU x RENDA 0,644885

ÁREA x ELEV -0,202484

ÁREA x RENDA 0,483414

ELEV x RENDA -0,186567




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29,0986 * ÁREA + 1.935,46 * ELEV + 1,9251 * RENDA

Tabela 2 (17 registros selecionados)

777,45

: 0,898135

Teste de Hipótese [Sobre estrutura linear em VU ]

Erro Padrão T Observado Valor de prob.

1.515,13 1,1485 0,271894

23,9199 -1,2165 0,246167

405,09 4,7778 0,000361

0,321338 5,9909 0,000045

Análise de variância no modelo

Graus de liberdade

Média dos quadrados

Valor Observado

3 1,093E+007

13 604.433,51 18,0782

16

Significância do F observado: 0,000064

s variáveis no modelo

Desvio Padrão (amostral)

Mínimo Máximo Amplitude

1.593,71 2.019,23 6.685,71 4.666,48

9,3624 50 86 36

0,492592 0 1 1

694,68 492,17 2.296,77 1.804,60

T Observado Valor-Prob.

0,412168 0,686932

1,953 0,072472

3,0423 0,009437

-0,745509 0,46924

1,9911 0,067732

-0,684698 0,505564

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 17


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Resíduos da regressão

Registro Original(Y) Y Estimado

1 6.685,71 6.060,24

2 4.015,38 4.270,28

3 6.154,41 6.118,44

5 6.235,71 6.060,24

6 6.415,71 6.060,24

7 4.153,85 4.270,28

9 3.962,69 4.212,08

10 2.825,58 3.659,21

11 4.153,85 4.270,28

12 6.514,93 6.147,54

13 6.000 5.827,45

14 6.508,70 6.089,34

15 3.150 4.112,40

16 3.420 4.112,40

19 2.019,23 3.297,64

20 3.833,33 3.051,79

23 2.700 1.129,22

Coeficiente de alavancagem crítico: 1,6471 Distância de Cook crítica: 0,42718 Os resíduos percentuais estão calculados em relação ao Y Estimado.

Obtenção dos Coeficientes da Regressão

17 1.142 11 31.742,07

... 78.118 724 2,183E+006

... ... 11 19.517,51

... ... ... 6,699E+007

[X'X]

1.740,18

-29,0986

1.935,46

1,9251

[B]

=

3,798 -0,053946

... 0,000947

...

...




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

Estimado Resíduo

Resíduo %

Normalizado Coef. de alavancagem

6.060,24 625,47 10,32% 0,804514 0,128355

4.270,28 -254,89 5,97% -0,327858 0,213029

6.118,44 35,9724 0,59% 0,04627 0,128617

6.060,24 175,47 2,9% 0,225701 0,128355

6.060,24 355,47 5,87% 0,457226 0,128355

4.270,28 -116,43 2,73% -0,149761 0,213029

4.212,08 -249,39 5,92% -0,320785 0,193035

3.659,21 -833,63 22,78% -1,0723 0,380788

4.270,28 -116,43 2,73% -0,149761 0,213029

6.147,54 367,39 5,98% 0,472553 0,131587

5.827,45 172,55 2,96% 0,221938 0,203036

6.089,34 419,35 6,89% 0,539396 0,127539

4.112,40 -962,40 23,4% -1,2379 0,287307

4.112,40 -692,40 16,84% -0,890606 0,287307

3.297,64 -

1.278,41 38,77% -1,6444 0,452063

3.051,79 781,55 25,61% 1,0053 0,325449

1.129,22 1.570,78 139,1% 2,0204 0,459117

Coeficiente de alavancagem crítico: 1,6471 istância de Cook crítica: 0,42718

Os resíduos percentuais estão calculados em relação ao Y Estimado.

Obtenção dos Coeficientes da Regressão

0,053946 -0,357886 0,000062

0,000947 0,002093 -5,890E-006

... 0,271493 0,000022

... ... 1,708E-007

inv[X'X]

78.749,08

5,317E+006

56.937,74

1,585E+008

[X'Y]

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 18

alavancagem Distância de Cook

0,128355 0,027336

0,213029 0,009243

0,128617 0,000091

0,128355 0,002151

0,128355 0,008829

0,213029 0,001929

0,193035 0,007626

0,380788 0,285457

0,213029 0,001929

0,131587 0,009741

0,203036 0,003936

0,127539 0,012187

0,287307 0,216695

0,287307 0,112164

0,452063 1,0178*

0,325449 0,180698

0,459117 1,6016*


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

17.3. Cálculo de VU

REGRE 6 Beta



Data de criação 28/04/2017 16:09:18


28/04/2017 19:16:39

Cálculo de Y estimado

Parâmetros de cálculo

Esperança: MEDIANA

Intervalo de confiança do Modelo

Modelo pesquisado

VU = 1.740,18 - 29,0986 * ÁREA + 1.935,46 * ELEV + 1,9251 * RENDA

Tabela usada: Tabela 2 (17 registros selecionados)

Cálculo de Y Entrada Manual

Variável Valor apresentado

ÁREA 85,92

ELEV 1

RENDA 2.296,77

Valor de Y inferido Limite inferior

VU = 5.596,99

Amplitude percentual

*Valor T-Student (80%)=1,3502




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413



28/04/2017 16:09:18

28/04/2017 19:16:39

Intervalo de confiança do Modelo

29,0986 * ÁREA + 1.935,46 * ELEV + 1,9251 * RENDA

Tabela 2 (17 registros selecionados)

Cálculo de Y Entrada Manual

Valor apresentado

85,92

1

2.296,77

Limite inferior Limite superior

4.936,16 6.257,82

-11,81% 11,81%

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 19

29/04/2017 19:38:48

CÁLCULOS\VENDA-02-


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

17.4. Estatística Inferencial e Gráficos

REGRE 6 Beta



Data de criação 28/04/2017 16:09:18


28/04/2017 19:16:39

Estatísticas descritivas

( registros)

Variável Média

VALOR INFORMADO

NaN (Não é um número)

FATOR NaN (Não é um número)

VALOR AJUSTADO


ÁREA 66,7246

QTO

VG 0,769231

ELEV 0,692308

VU NaN (Não é um número)

RENDA 1.656,29

LOCAL 3,2308




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

.4. Estatística Inferencial e Gráficos



28/04/2017 16:09:18

28/04/2017 19:16:39

Média Mediana Moda Mínimo Máximo Desvio

amostral


292.500 520.000 175.000 660.000 NaN (Não é um número)

NaN (Não é número)

0,90 0,90 0,90 0,90 NaN (Não é um número)


263.250 468.000 157.500 594.000 NaN (Não é um número)

66,7246 68,50 70 46 86 10,8047

2 2 2 2 2

,769231 1 1 0 1 0,429669

0,692308 1 1 0 1 0,470679


4.176,92 4.153,85 2.019,23 8.250 NaN (Não é um número)

1.656,29 2.296,77 2.296,77 492,17 2.296,77 774,66

3,2308 4 4 1 4 1,

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 20

29/04/2017 19:39:32

CÁLCULOS\VENDA-02-

Desvio amostral

Soma dos quadrados







10,8047 7.382,25

0 4

0,429669 1

0,470679 1



774,66 5,275E+006

1,0699 16


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 21


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

18. Dados de Mercado Pesquisados e Utilizados

ELEMENTO Nº 01

ELEMENTO Nº 02

ELEMENTO Nº 03




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

. Dados de Mercado Pesquisados e Utilizados

x oferta

x apto.

x oferta

x apto.

x oferta

x apto.

Tel./e-mail: 2112-0400

RUA ANA NERI Nº 150 - 11º ANDAR

70

Fonte: LEÔNCIO - 97045-3089

Bairro: JD. 25 DE AGOSTO Cidade:

Endereço:

Valor venda: R$ 520.000,00 Cód.: IM06202664

Data: 13/01/2017 Evento:

Tipo: cobertura duplex

2

Idade aparente: Andar: Dep.:5 11

Área (m²): Nº quartos: Nº elev.:

Renda (2010): Pav.:2.296,77


Valor venda: R$ 290.000,00 Cód.: IM19984589

Tel./e-mail: 2303-1922 Fonte:

Endereço: R. GEN. VENÂNCIO FLORES Nº 382 - 301

65 2





Renda (2010): Pav.:2.296,77

Valor venda: R$ 465.000,00 Cód.:


Tel./e-mail: 96451-0443 Fonte:

Endereço: RUA ANA NERI Nº 150 - 6º ANDAR

68 2





Renda (2010): Pav.:2.296,77

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 22

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

ZAP

LEÔNCIO - 97045-3089

IM06202664 Site:

DUQUE DE CAXIAS

loft

1N° vagas:2

16

IM19984589 Site:

loft

ZAP

ADRIANA

R. GEN. VENÂNCIO FLORES Nº 382 - 301

0

DUQUE DE CAXIAS

0N° vagas:

3

loft

Site: TELEFONE

VINICIUS

2

DUQUE DE CAXIAS

1N° vagas:

16


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

ELEMENTO Nº 05

ELEMENTO Nº 06

ELEMENTO Nº 07

ELEMENTO Nº 09

ELEMENTO Nº 10

ELEMENTO Nº 11




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

x oferta transação

x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim

Data: 13/01/2017

Valor venda: R$ 485.000,00 Cód.: 4a5483 Site:

Evento:

Tel./e-mail: 96434-9175 Fonte: MARCELO


70 2 2

Bairro: JD. 25 DE AGOSTO Cidade: DUQUE DE CAXIAS



Área (m²): Nº quartos: Nº elev.: N° vagas:

Renda (2010): Pav.:2.296,77


Valor venda: R$ 499.000,00 Cód.: AP0471 Site:

Tel./e-mail: 96434-9175 Fonte: MARCELO

Endereço: RUA ANA NERI Nº 150 - BL. 1 - 2º ANDAR

70 2 2





Renda (2010): Pav.:2.296,77


Valor venda: R$ 300.000,00 Cód.: 266409319 Site:

Tel./e-mail: (22) 99806-7988 Fonte: CARLOS

Endereço: RUA GENERAL MITRE Nº 50 - APTO 406

65 2 0





Renda (2010): Pav.:2.296,77


Valor venda: R$ 295.000,00 Cód.: IM012177086 Site:

Tel./e-mail: 98505-6757 Fonte: LEONARDO

Endereço: RUA GARIBALDI Nº 75 - 1º ANDAR

67 2 0





Renda (2010): Pav.:2.296,77



Tel./e-mail: 2771-3455 Fonte: ELISE

Endereço: AV. PRESIDENTE VARGAS Nº292 - 2º ANDAR

86 2 0





Renda (2010): Pav.:2.296,77



Tel./e-mail: (22)99806-7988 Fonte: CARLOS

Endereço: RUA GENERAL MITRE Nº 50 - APTO 406

65 2 0





Renda (2010): Pav.:2.296,77

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 23

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

loft

VIVAREALSite:

MARCELO

DUQUE DE CAXIAS

1N° vagas:

16

Site:

loft

LLIMOVEISRJ

MARCELO

DUQUE DE CAXIAS

1N° vagas:

16

Site:

loft

OLX

CARLOS

DUQUE DE CAXIAS

0N° vagas:

4

Site:

loft

ZAP

LEONARDO

DUQUE DE CAXIAS

1N° vagas:

5

Site:

loft

IMOVELWEB

ELISE

AV. PRESIDENTE VARGAS Nº292 - 2º ANDAR

DUQUE DE CAXIAS

0N° vagas:

4

Site:

loft

OLX

CARLOS

DUQUE DE CAXIAS

1N° vagas:

4


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

ELEMENTO Nº 19

ELEMENTO Nº 16

ELEMENTO Nº 15

ELEMENTO Nº 12

ELEMENTO Nº 13

ELEMENTO Nº 14




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413


x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim


x apto. kitnet

sim

Renda (2010): Pav.:982,65


Área (m²): Nº quartos: Nº elev.: N° vagas:78 2 2

Bairro: CENTRO Cidade: DUQUE DE CAXIAS


Tel./e-mail: (21) 7876-7902 Fonte: JOÃO (21) 7876-7902

Endereço: AV. DR. PLÍNIO CASADO Nº 111 - APTO 302

Valor venda: R$ 175.000,00 Cód.: AP00297 Site:


Renda (2010): Pav.:982,65





Tel./e-mail: (21) 96464-8016 Fonte: MERI MORAES

Endereço: AV. DR. MANOEL TELES Nº 200 - 3º ANDAR

Valor venda: R$ 190.000,00 Cód.: Site:

Renda (2010): Pav.:982,65


2

Idade aparente: Andar: Dep.:7 TER.


Área (m²): Nº quartos: Nº elev.: N° vagas:50 2

Endereço: AV. DR. MANOEL TELES Nº 200 - TÉRREO


vitoria caxias Site:

Tel./e-mail: (21) 96464-8016 Fonte: MERI MORAES





Tel./e-mail: 98136-1579 Fonte: CORBINIANO


67 2 2





Renda (2010): Pav.:2.296,77



Tel./e-mail: 98136-1579 Fonte: CORBINIANO

Endereço: RUA GENERAL MITRE Nº 690 - 9º ANDAR

78 2 2





Renda (2010): Pav.:2.296,77



Tel./e-mail: 99599-7202 Fonte: LEONARDO





2.296,77Renda (2010): Pav.:


___________________________________________________________________________

__________________________

5413 24

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

9

0N° vagas:

DUQUE DE CAXIAS

loft

VIVAREAL

JOÃO (21) 7876-7902

AV. DR. PLÍNIO CASADO Nº 111 - APTO 302

Site:

15

1N° vagas:

DUQUE DE CAXIAS

loft

CONT. TEL.

MERI MORAES

AV. DR. MANOEL TELES Nº 200 - 3º ANDAR

Site:

15

1

loft

N° vagas:

AV. DR. MANOEL TELES Nº 200 - TÉRREO

DUQUE DE CAXIAS

Site: VIVAREAL

MERI MORAES

Site:

loft

OLX

CORBINIANO

DUQUE DE CAXIAS

1N° vagas:

16

Site:

loft

OLX

CORBINIANO

DUQUE DE CAXIAS

1N° vagas:

13

Site: OLX

LEONARDO

DUQUE DE CAXIAS

loft

N° vagas:

16

1


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

ELEMENTO Nº 18

ELEMENTO Nº 17

ELEMENTO Nº 20

ELEMENTO Nº 04

ELEMENTO Nº 23

ELEMENTO Nº 08




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

x oferta

x apto. kitnet

x oferta

x apto. kitnet

x oferta

x apto. kitnet

x oferta

x apto. kitnet

x oferta

x apto. kitnet

x oferta

x apto. kitnet


Renda (2010): Pav.:982,65


Área (m²): Nº quartos: Nº elev.:50,92 2 2



Tel./e-mail: (21) 98420-5005 Fonte: ANDREA (21) 98420-5005

Endereço: AV. DR. MANOEL TELES Nº 200 - 5º ANDAR / BL 3

Valor venda: R$ 230.000,00 Cód.: Site:

Renda (2010): Pav.:982,65



Área (m²): Nº quartos: Nº elev.:60 2 2



Tel./e-mail: (21) 98420-5005 Fonte: ANDREA (21) 98420-5005

Endereço: AV. DR. MANOEL TELES Nº 200 - 6º ANDAR / BL 1

Valor venda: R$ 235.000,00 Cód.: eecfbc Site:


Valor venda: R$ 230.000,00 Cód.: 30463-75 Site:

duplex

Tel./e-mail: (21) 2672-0590 Fonte: BRUNA (21) 2672-0590

Endereço: RUA SEARA SOBRINHO Nº 60 - APTO 501

54 2 2

Bairro: VILA CENTENÁRIO Cidade: DUQUE DE CAXIAS

Tipo: cobertura

Andar: Dep.:1 5


Renda (2010): Pav.:492,17

Idade aparente:



Tel./e-mail: 2771-3455 Fonte: ELIZE

Endereço: RUA GENERAL MITRE 690, 4º ANDAR

70 2 2






Renda (2010): Pav.:2.296,77

(21) 97187-1613 Fonte: SÔNIA (21) 97187-1613


70 2

Endereço: RUA QUINZE DE NOVEMBRO Nº 329 - 2º ANDAR

Bairro: VILA SÃO LUIS Cidade: DUQUE DE CAXIAS


29309174430 Site:

Tel./e-mail:

0



Renda (2010): Pav.:740,71


Tel./e-mail: 2671-3434 Fonte: EDÉCIO CARDOSO

RUA ANA NERI Nº 150 - 6º ANDAREndereço:

Idade aparente: Andar: Dep.:5


6

Valor venda: R$ 660.000,00 Cód.: IM012177621 Site:



Renda (2010): Pav.:2.296,77

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 25

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

15

1N° vagas:

DUQUE DE CAXIAS

loft

CONT. TEL.

ANDREA (21) 98420-5005

AV. DR. MANOEL TELES Nº 200 - 5º ANDAR / BL 3

Site:

15

1N° vagas:

DUQUE DE CAXIAS

loft

VIVAREAL

ANDREA (21) 98420-5005

AV. DR. MANOEL TELES Nº 200 - 6º ANDAR / BL 1

Site:

Site:

loft

VIVAREAL

BRUNA (21) 2672-0590

RUA SEARA SOBRINHO Nº 60 - APTO 501

N° vagas:

DUQUE DE CAXIAS

8

2

Site:

loft

IMOVELWEB

ELIZE

DUQUE DE CAXIAS

1N° vagas:

13

SÔNIA (21) 97187-1613

N° vagas:

RUA QUINZE DE NOVEMBRO Nº 329 - 2º ANDAR

DUQUE DE CAXIAS

loft

Site: IMOVELWEB

1

4

DUQUE DE CAXIAS

ZAP

EDÉCIO CARDOSO

Site:

loft

N° vagas: 1

16


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

19. Mapas e Localização dos dados utilizados para venda

ELEMENTO Nº 25

ELEMENTO Nº 21

ELEMENTO Nº 22

ELEMENTO Nº 24




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

. Mapas e Localização dos dados utilizados para venda

x oferta

x apto. kitnet

x oferta

x apto. kitnet

x oferta

x apto. kitnet

x oferta

x apto. kitnet

Renda (2010): Pav.:740,71

Idade aparente: Andar: Dep.:3 TER.




Tel./e-mail: (21) 99885-1503 Fonte: DAVID (21) 99885-1503

Endereço: RUA QUINZE DE NOVEMBRO Nº 329 - TÉRREO


Renda (2010): Pav.:740,71



Valor venda: R$ 290.000,00 Cód.: 30463-150 Site:

Tel./e-mail: (21) 2672-0590 Fonte: BRUNA (21) 2672-0590

Endereço: RUA SEARA SOBRINHO Nº 60 - APTO 504

54 2 2

Bairro: VILA CENTENÁRIO Cidade: DUQUE DE CAXIAS




Renda (2010): Pav.:492,17



Tel./e-mail: (21) 98480-6669 Fonte: ANTÔNIO (21) 98480-6669

Endereço: RUA SEARA SOBRINHO Nº 60 - 2º ANDAR

Cidade: DUQUE DE CAXIAS



Bairro: VILA CENTENÁRIO

Renda (2010): Pav.:492,17




Tel./e-mail: (21) 97187-1613 Fonte: SÔNIA (21) 97187-1613

Endereço: AV. EXPEDICIONARIO JOSÉ AMARO Nº 903 - 3º AND.





___________________________________________________________________________

__________________________

5413 26

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

transação

kitnet

sim x não

4

1N° vagas:

DUQUE DE CAXIAS

loft

IMOVELWEB

DAVID (21) 99885-1503

RUA QUINZE DE NOVEMBRO Nº 329 - TÉRREO

Site:

3

Site:

loft

VIVAREAL

BRUNA (21) 2672-0590

RUA SEARA SOBRINHO Nº 60 - APTO 504

DUQUE DE CAXIAS

2N° vagas:

8

Site: VIVAREAL

ANTÔNIO (21) 98480-6669

RUA SEARA SOBRINHO Nº 60 - 2º ANDAR

DUQUE DE CAXIAS

loft

N° vagas:

8

2

Site: IMOVELWEB

SÔNIA (21) 97187-1613

AV. EXPEDICIONARIO JOSÉ AMARO Nº 903 - 3º AND.

DUQUE DE CAXIAS

loft

N° vagas: 0


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

20. Valor do Terreno QUADRO DE ÁREAS Os terrenos em análise se localizaestão desocupados. A legislação permite o uso residencialaproveitamento econômico” é do cenário de uma edificação de uso limita uma estratégia de vendas que corresponda a um unidades em momentos distintos. Para se estabelecer o valor dos imóveis e do empreendimento e consequentemente verificar o valor do terreno, se faz necessária a elaboração de um quadro de áreas da edificação fictícia considerada para o local. As áreas equivalentes serão calculadas pautadas na NBR 12.721, que em seu item 5.7 prescreve a conceituação de área equivalente com suas devidas ponderações: 5.7. Área equivalente 5.7.1 Conceituação Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básicPode ser, conforme o caso, maior ou menor que área real correspondente. 5.7.3 Coeficientes Médios a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; c) área privativa (salas com acabamento): 1,00; d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90 e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60 f) varandas: 0,75 a 1,00 g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; j) área de serviço: 0,50; k) barrilete: 0,50 a 0,75; l) caixa d’água: 0,50 a 0,75; m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; n) piscinas: 0,50 a 0,75 o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30 Área Total do Terreno = 336,39 m² Área Total Construída = 1.441,27 Taxa de Ocupação do Solo = 60,00

Resumo: 1 Bloco com PUC mais 6 pavimentos tipo e pavimento técnico. com 1 vaga para cada.




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

em análise se localizam em meio de quadra, em declive acentuado

residencial para a área. O cenário para o projeto de “melhor aproveitamento econômico” é do cenário de uma edificação de uso residenciallimita uma estratégia de vendas que corresponda a um cenário dinâmico, onde se lançariam unidades em momentos distintos. Para se estabelecer o valor dos imóveis e do empreendimento e consequentemente verificar o valor do terreno, se faz necessária a elaboração de um quadro de áreas da edificação fictícia onsiderada para o local. As áreas equivalentes serão calculadas pautadas na NBR 12.721, que

em seu item 5.7 prescreve a conceituação de área equivalente com suas devidas ponderações:

onstrução é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência.

conforme o caso, maior ou menor que área real correspondente.

a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; c) área privativa (salas com acabamento): 1,00; d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90 e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60

g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;

m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75;

o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30.”

m²

1.441,27 m²

60,00 % (201,83 m²)

mais 6 pavimentos tipo e pavimento técnico. 2 unidades por andar

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 27

em declive acentuado, e atualmente

para a área. O cenário para o projeto de “melhor residencial unifamiliar, que

cenário dinâmico, onde se lançariam

Para se estabelecer o valor dos imóveis e do empreendimento e consequentemente verificar o valor do terreno, se faz necessária a elaboração de um quadro de áreas da edificação fictícia onsiderada para o local. As áreas equivalentes serão calculadas pautadas na NBR 12.721, que

em seu item 5.7 prescreve a conceituação de área equivalente com suas devidas ponderações:

onstrução é equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada tado como referência.

2 unidades por andar


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Tel/Fax: (21) 2507

Obs.: As áreas demonstradas na tabela acima foram baseadas no projeto hipotético apresentado pelo avaliador e conforme os croquis anexos no Laudo de Avaliação.

RECEITA BRUTA DE VENDAS

CUSTO DE CONSTRUÇÃO Para o cálculo do Custo de Construção será adotada a tabela publicada pela Sinduscondezembro de 2016, considerando

QUADRO DE ÁREAS

item Descrição

01 Térreo/PUC Coberto

03 Térreo/PUC Descoberto

06 Pavimento Tipo

07 Pavimento Técnico

UNIDADES QUANTIDADES

APARTAMENTOS

VOLUME GLOBAL DE VENDAS




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

emonstradas na tabela acima foram baseadas no projeto hipotético apresentado pelo avaliador e conforme os croquis

Para o cálculo do Custo de Construção será adotada a tabela publicada pela Sindusconde 2016, considerando-se o padrão equivalente – R8-N – R$ 1.381,61

QUADRO DE ÁREAS – MÉTODO INVOLUTIVO

Área individual (m²)

Quant. Pavtos

Área por Tipologia

(m²)

Condominial 201,83 1,00 201,83

Condominial 134,56 1,00 134,56

Pavimento Tipo 201,83 6,00 1.210,98

Pavimento Técnico 30,00 1,00 30,00

Total da Área

QUANTIDADES ÁREA UNIDADE

(m²)

VALOR UNITÁRIO

(R$/m²)

12 85,92 5.598,23

VGV

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 28

emonstradas na tabela acima foram baseadas no projeto hipotético apresentado pelo avaliador e conforme os croquis

Para o cálculo do Custo de Construção será adotada a tabela publicada pela Sinduscon-RJ para 381,61

Coef. Médios

Área Equiv. (m²)

1,00 201,83

0,10 13,46

1,00 1.210,98

0,50 15,00

Total da Área 1.441,27

APURADO (R$)

481.000,00

5.772.000,00


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Tel/Fax: (21) 2507

RESULTADOS Com base no estudo de massa realizado no presente laudo, devidamente pautado na metodologia utilizada e consoante o preconizado pela NBRdetermina-se, com base no mercado imobiliário da região, oquestão, em dezembro de 2016±1%, são:

RUA VILETA (ATUAL CARDOSOLOTE 01 QD 61 - R$ 1.453.000

21. Especificação da Avaliação

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO

Item

1 Nível de detalhamento do projeto hipotético

2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético

VALOR UNITÁRIO SINDUSCON-RJ (R$/m²)

VALOR UNITÁRIO COM BDI – 35% (R$)

ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO (m²)

VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO

VENDA (7% SOBRE O VGV)

ADMINISTRATIVAS (1% SOBRE O VGV)

TRIBUTOS (3% COFINS; 0,65% PIS; 1,2% I.R.; 1,08% CONT. SOCIAL) SOBRE VGV

TOTAL DESPESAS (VALOR CONST. + OUTRAS DESPESAS)

RECEITA BRUTA DE VENDAS = VGV - ( CC+DESPESAS)

REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR (25% DA RECEITA BRUTA DE VENDA)

SALDO

RISCO (ESTIMADO EM 15% DO SALDO)

VALOR DO TERRENO




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

Com base no estudo de massa realizado no presente laudo, devidamente pautado na metodologia utilizada e consoante o preconizado pela NBR-14653-2, obtendo grau I de fundamentação,

se, com base no mercado imobiliário da região, os valores de mercado do6, já arredondado, conforme permitido pela norma técnica, em até

RUA VILETA (ATUAL CARDOSO BESSA) .000,00 (Um milhão quatrocentos e cinqüenta e três

. Especificação da Avaliação


Descrição Grau

III II

Nível de detalhamento do projeto hipotético

Preço de venda das unidades do projeto hipotético

X

VGV 5.772.000,00

VALOR UNITÁRIO SINDUSCON-RJ (R$/m²)

VALOR UNITÁRIO COM BDI – 35% (R$)

ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO (m²)

VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO

ADMINISTRATIVAS (1% SOBRE O VGV)

TRIBUTOS (3% COFINS; 0,65% PIS; 1,2% I.R.; 1,08% CONT. SOCIAL) SOBRE VGV

TOTAL

TOTAL DESPESAS (VALOR CONST. + OUTRAS DESPESAS)

RECEITA BRUTA DE VENDAS = VGV - ( CC+DESPESAS)

REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR (25% DA RECEITA BRUTA DE VENDA)

RISCO (ESTIMADO EM 15% DO SALDO)

CUSTO DA CONSTRUÇÃO

OUTRAS DESPESAS

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 29

Com base no estudo de massa realizado no presente laudo, devidamente pautado na metodologia 2, obtendo grau I de fundamentação,

de mercado dos terrenos em , já arredondado, conforme permitido pela norma técnica, em até

nqüenta e três mil reais)


I

X

5.772.000,00

1.381,61

1.865,17

1.441,27

2.688.218,61

404.040,00

57.720,00

342.279,60

804.039,60

3.492.258,21

2.279.741,79

569.935,45

1.709.806,34

256.470,95

1.453.335,39


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

REG ENDEREÇO BAIRRO

1 RUA DO TEATRO 178 JD. PRIMAVERA

2 RUA MARIZ E BARROS 351 25 DE AGOSTO

3 ALAMEDA SÃO JUDAS TADEU 35 FIGUEIRA

4 RUA COIVARA PROJETADA 75 ST. CRUZ DA SERRA

5 RUA CAP. PEREIRA LAGO 850 PQ. LAGUNA E DOURADOS

6 AV. ANIBAL BENÉVOLO 10 FIGUEIRA

7 AVALIANDO

3 Estimativa de custos de produção

4 Prazos

5 Taxas

6 Modelo

7 Análise setorial e diagnóstico de mercado

8 Cenários

9 Análises de sensibilidade do modelo

Desta forma, pelo número de pontos atingido de acordpresente trabalho é especificado 22. Metodologia empregada para aluguel Após pesquisa de mercado, foi verificada a terrenos em Duque de Caxias nterrenos na região. Com um rol de amostras de apenas seis dados de mercado não foi possível calcular um valor de aluguel através dos métodos comparativos de dados de mercado. Dessa forma, foi apresentada a média dos valores unitários para a mostra com seis dados, o avaliando, como demonstrado abaixo.

O valor de aluguel para a estimativa Aplicando o mesmo princípio para o lote LT 01 QD 61 – 339,39 m² * R$ 6,38 = R$ 2.165,12

R$ 2.160




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

BAIRRO VALOR INF. EVENTO FATOR VALOR AJUST. ÁREA FRENTE

JD. PRIMAVERA 1.000 OFERTA 0,95 950 525 17,50

25 DE AGOSTO 4.000 OFERTA 0,95 3.800 170 10,00

FIGUEIRA 1.200 OFERTA 0,95 1.140 430 10,00

ST. CRUZ DA SERRA 1.500 OFERTA 0,95 1.425 350 25,00

PQ. LAGUNA E DOURADOS 1.000 OFERTA 0,95 950 360 12,00

FIGUEIRA 1.500 OFERTA 0,95 1.425 300 10,00

0 0 336,39 14,00

tiva de custos de produção

Análise setorial e diagnóstico de mercado

Cenários

Análises de sensibilidade do modelo

TOTAL DE PONTOS 10

Desta forma, pelo número de pontos atingido de acordo com a Tabela 9 da NBR 14653é especificado no Grau I de fundamentação.

ada para aluguel

foi verificada a escassez de dados de mercado para aluguel de nesse período, assim como índices de referência para aluguéis de

Com um rol de amostras de apenas seis dados de mercado não foi possível valor de aluguel através dos métodos comparativos de dados de mercado. Dessa

apresentada a média dos valores unitários para a mostra com seis dados, avaliando, como demonstrado abaixo.

estimativa proposta é: R$ 6,38 / m²

Aplicando o mesmo princípio para o lote avaliando teremos:

6,38 = R$ 2.165,12

2.160,00 (Dois mil cento e sessenta reais)

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 30

FRENTE POSICAO TOPO VU

FRENTE PLANO 1,81

ESQUINA ACLIVE 22,35

FRENTE DECLIVE 2,65

ESQUINA PLANO 4,07

ESQUINA PLANO 2,64

FRENTE PLANO 4,75

ESQUINA ACLIVE

MÉDIA 6,38

X

X

X

X

X

X

X

o com a Tabela 9 da NBR 14653-2, o

de dados de mercado para aluguel de , assim como índices de referência para aluguéis de

Com um rol de amostras de apenas seis dados de mercado não foi possível valor de aluguel através dos métodos comparativos de dados de mercado. Dessa

apresentada a média dos valores unitários para a mostra com seis dados, aplicada ao a


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

REG ENDEREÇO

1 RUA DO TEATRO 178

2 RUA MARIZ E BARROS 351

3 ALAMEDA SÃO JUDAS TADEU 35

4 RUA COIVARA PROJETADA 75

5 RUA CAP. PEREIRA LAGO 850

6 AV. ANIBAL BENÉVOLO 10

23. Dados de Mercado Pesquisados e Utilizados

24. Resultado da avaliação e d

Valor de mercado para venda

R$ 1.453.000,00 (Um milhão quatrocentos e cinqüenta e três Intervalo de valores do imóvel: Valor mínimo para venda: R$ 1.235.050,00 (Um milhão trezentos Valor máximo para venda: R$ 1.670.950,00 (Um milhão seiscentos e setenta mil novecentos




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

ENDEREÇO BAIRRO VALOR INF. ÁREA FRENTE POSICAO

RUA DO TEATRO 178 JD. PRIMAVERA 1.000,00 525 17,50 FRENTE

RUA MARIZ E BARROS 351 25 DE AGOSTO 4.000,00 170 10,00 ESQUINA

ALAMEDA SÃO JUDAS TADEU 35 FIGUEIRA 1.200,00 430 10,00 FRENTE

RUA COIVARA PROJETADA 75 ST. CRUZ DA SERRA 1.500,00 350 25,00 ESQUINA

RUA CAP. PEREIRA LAGO 850 PQ. LAGUNA E DOURADOS 1.000,00 360 12,00 ESQUINA

AV. ANIBAL BENÉVOLO 10 FIGUEIRA 1.500,00 300 10,00 FRENTE

. Dados de Mercado Pesquisados e Utilizados

data de referência

da (alienação):

quatrocentos e cinqüenta e três mil reais).

Um milhão trezentos duzento e trinta e cinco mil e cinquenta reais

seiscentos e setenta mil novecentos e cinquenta reais

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 31

POSICAO TOPO OBSERVAÇÃO

FRENTE PLANORua sem

pavimentação.

ESQUINA ACLIVE

Rua pavimentada.

Com construção de

12 m².

FRENTE DECLIVERua pavimentada e

próximo à rodovia.

ESQUINA PLANO

Rua pavimentada.

Próximo à Av.

Automóvel Clube

ESQUINA PLANOEsquina com Av. Dr.

Manoel Teles.

FRENTE PLANO

e cinquenta reais).

reais).


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel/Fax: (21) 2507

Valor de mercado para locação R$ 2.160,00 (Dois mil cento e sessenta Intervalo de valores do imóvel: Valor mínimo para locação: R$ 1.836,00 (Mil oitocentos e trinta e seis Valor máximo para locação: R$ 2.484,00 (Dois mil quatrocentos e oitenta e quatro Os valores expressos acima forampresente data, obedecendo aos localização e a oferta de imóveis

25. Ressalvas e Fatores Limitantes No desenvolvimento do presentimportantes.

26. Profissional Responsável Nada mais tendo a acrescentar,impressas, sendo a última assinad Rio de Janeiro, 02 de maio de 201

Companhia de Arquitetura Adriana Barreiros Pregizer Duarte CNPJ: 97.472.245/0001-53 CAU–RJ 40.95-9

Anexos:

I – Documentação utiliz II – Pesquisa de Mercado III – Pesquisa de Mercado V – RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)

IV – Arquivos da avaliação em meio digital




/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

locação:

Dois mil cento e sessenta reais).

trinta e seis reais).

Dois mil quatrocentos e oitenta e quatro reais).

ram obtidos em concordância com a liquidez do atributos particulares do imóvel, suas caracter

óveis assemelhados no mercado imobiliário.

mitantes

te trabalho não foram observadas informações complementares

scentar, o presente trabalho é encerrado com 19nada e as demais rubricadas, além de seus anexos.

2017.

hia de Arquitetura Adriana Barreiros Pregizer Duarte Arquiteta / CAU: A35489 CPF:074.353.887-00

ilizada no trabalho cado - Venda cado - Aluguel

RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)

Arquivos da avaliação em meio digital

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 32

do mercado local, na erísticas físicas, sua

formações complementares

19 (dezenove) folhas anexos.

hia de Arquitetura Adriana Barreiros Pregizer Duarte A35489-9

00


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel

RGI

Rua Vileta (atual Cardoso Bessa)




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO

(atual Cardoso Bessa), Lote 01 QD 61 - Matrícula nº

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 33

Matrícula nº 16.335


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 34


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

___________________________________________________________________________

__________________________

5413 35


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel

ANEXO II – PESQUISA DE MERCADO




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

PESQUISA DE MERCADO – DADOS COLETADOS

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DADOS COLETADOS - VENDA


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel

PESQUISA DE MERCADO




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

PESQUISA DE MERCADO – DADOS UTILIZADOS - VENDA

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VENDA


__________________________________________________Rua da Lapa, 120 sl. 404

Tel

PESQUISA DE MERCADO




Tel/Fax: (21) 2507-9314 / Cel: (21) 99685-5413

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PESQUISA DE MERCADO – DADOS PESQUISADOS – ALUGUEL

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ALUGUEL

Documents

COMPANHIA DE ARQUITETURA - Rioprevidência · Rio de Janeiro, 02 de maio de 2017. Solicitante: RIOPREVIDÊNCIA Interessado: Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de