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CONFLITOS DE VIZINHANA: A AUSNCIA DE CONHECIMENTO COMO CAUSA PRECPUA DAS DESAVENAS ENTRE PROPRIETRIOS CONFINANTES DO BAIRRO BACURI

Samuel Ribeiro da Silva

RESUMO:O crescimento alarmante da cidade de Imperatriz MA mostra-se, hodiernamente, mais notrio, principalmente no que diz respeito s construes de novos imveis. Como consequncia deste fato, tem-se um aumento significativo dos conflitos de vizinhana envolvendo estes novos proprietrios. O presente artigo cientfico aborda o tema referente ao direito de vizinhana conhecido como direito de construir, objeto este que tem como finalidade nortear e restringir o direito que assegurado ao proprietrio de construir em sua gleba, desta forma, so necessrios para isto, que este obedea s normas relativas aos direitos dos vizinhos, bem como aos preceitos administrativos. PALAVRAS-CHAVE: Direito de vizinhana. Construes. Propriedade. Direito de construir. Conflitos.

ABSTRACT: The alarming growth of the city of Imperatriz - MA shows up, currently, most notorious, especially with regard to the construction of new buildings. As a consequence of this fact, there is a significant increase in neighborhood disputes involving these new owners. This research paper addresses the issue concerning the right neighborhood known as the right to build this object, which aims to guide and restrict the right to be provided to the owner to build on your plot thus are needed for this that fulfills the standards on the rights of neighbors, as well as the administrative precepts. KEYWORDS: Right neighborly. Constructions. Property. Right to build. Conflicts.

________________ Acadmico do 6 perodo do curso de Direito da Faculdade de Educao Santa Terezinha. (e-mail: samuel_123ribeiro@hotmail.com).Revisora: Glenda Rodrigues, Licenciada em Letras e Lngua Estrangeira - UEMA, Ps-Graduada em Metodologia do Ensino Superior de Lngua Portuguesa e Estrangeira UNINTER de Curitiba-PR1 INTRODUOO desenvolvimento da cidade de Imperatriz MA, no que concerne construo civil notvel, e este crescimento pode ser observado no apenas no centro da cidade, como em muitos bairros. Assim sendo, este estudo direcionado especificamente ao bairro Bacuri, sendo que, o referido bairro considerado como o mais antigo e mais populoso da cidade, com quase 30 mil habitantes (censo 2010). Dessa forma, no restam dvidas de que os conflitos envolvendo os proprietrios adjacentes podero acontecer, em funo disto, so imprescindveis as normas restritivas ao direito de construir.O tema central do presente trabalho cientfico est elencado no Cdigo Civil na seo que trata do direito de vizinhana, especificamente, a parte denominada direito de construir, nos quais sero abordados os seus aspectos gerais, modalidades e consequncias. Com efeito, demonstrar-se- que a ignorncia relativa matria direito de construir a principal causa de muitos conflitos, mormente no mbito das relaes de vizinhana. Ou seja, inmeras desarmonias e processos judiciais poderiam ser evitados se houvesse uma maior conscientizao dos cidados com relao a seus direitos e obrigaes, referentes no s a questo suscitada mas, de maneira geral, a todos os seus direitos. Como metodologia aplicada, tem-se um estudo aprofundado da atual legislao em mbito federal e municipal, assentamentos doutrinrios, na rede mundial de computadores e pesquisa de campo com entrevistas. Com relao pesquisa de campo, foram inquiridos vinte moradores de localidades distintas do bairro Bacuri. No entanto, ficou comprovado que a maioria destas pessoas no tem o mnimo de conhecimento jurdico, provou-se tambm que esta falta de saber uma das principais causas geradoras de conflitos envolvendo estes proprietrios contguos.2 DO DIREITO DE VIZINHAA2.1 ASPECTOS GERAIS E CONCEITOSEm virtude das evidentes diferenas existentes entre as pessoas, os conflitos tornar-se-o inevitveis. Ento, o Estado, com o escopo precpuo de dirimir estas subverses, positiva normas de carter geral e abstrato para regular e restringir o comportamento dos cidados em sociedade. Nesse sentido, encontram-se expressos no caput do art. 5 da carta poltica de 1988 vrios direitos e garantias, dentre os quais, o que garante o direito propriedade. Em contrapartida, esta deve cumprir sua funo social, assim no o sendo, o Estado poder fazer uso do seu poder de imprio e desapropriar tais bens, sempre pautado nos requisitos de necessidade ou utilidade pblica e interesse social, (art. 5, XXII, XXIII, XXIV da CF). O artigo 39 da lei 10.257/01 Estatuto das Cidades propugna expressamente como deve ser cumprida a funo social da propriedade:A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidados quanto qualidade de vida, justia social e ao desenvolvimento das atividades econmicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2odesta Lei.Pode-se perceber que as relaes entre os proprietrios confinantes, por vezes, so causas geradoras de subverses. Sendo que, para que haja uma convivncia saudvel, faz-se necessrio que os envolvidos nesta relao jurdica faam uso de suas propriedades da melhor maneira possvel, primeiramente, fazendo cumprir sua funo social e, posteriormente, respeitando os princpios da boa-f e solidariedade, princpios estes inerentes a toda e qualquer coexistncia harmoniosa. importante salientar o seguinte conceito: H conflito de vizinhana sempre que um ato praticado pelo dono de um prdio, ou estado de coisas por ele mantido, v exercer seus efeitos sobre o imvel vizinho, causando prejuzo ao prprio imvel ou incmodo ao morador (DINIZ apud DANTAS, 2010, p. 275). Sendo notrio que o interesse individual no pode ser sobreposto ao coletivo e que as relaes de vizinhanas no podem ensejar conflitos, o direito positivo, como forma de tentar mitigar tais conflitos, restringe alguns dos direitos inerentes posse e propriedade, daqueles que se encontram em uma relao de vizinhana.O direito de vizinhana aquele que visa, com base nas normas jurdicas, restringir o uso anormal ou viciado da propriedade por seu dono ou possuidor direto, sendo assim considerado, todo uso que cause ou possa causar danos sade, segurana ou sossego (CC, caput do art. 1.277). Paralelo a isso, tem-se o nico do art. 1 na lei 10.257/01, Estatuto das Cidades:Pargrafo nico. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pblica e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurana e do bem-estar dos cidados, bem como do equilbrio ambiental. Percebe-se que o direito de propriedade no absoluto, sendo que este deve ser exercido sem excessos. Como anota a egrgia doutrinadora Diniz (2010, p. 278):Dentro da sua zona o proprietrio, ou o possuidor, pode, em regra, retirar da coisa que sua todas as vantagens, conforme lhe for mais conveniente ou agradvel, porm, a convivncia social no permite que ela aja de tal forma que o exerccio de seu direito passe a importar em grande sacrifcio ou dano ao seu vizinho.

Nota-se, que o proprietrio de um imvel pode dele dispor, usar e gozar da maneira que melhor lhe aprouver, mas no se pode olvidar, que este vive em sociedade e deve respeitar os limites impostos pelas leis vigentes com relao a outrem. Ou seja, aquele poder usar livremente sua propriedade, desde que, em virtude deste uso, o titular do imvel adjacente no esteja sendo turbado em seus direitos.Paralelo a isso, observa-se os vrios objetivos expressos no artigo 126 da lei orgnica do municpio de Imperatriz, ressalta-se o 1 e incisos, III e IV: 1 - O plano Diretor ter por objetivo ordenar o desenvolvimento das funes sociais da cidade quanto moradia, transporte, circulao, sade, trabalho, lazer, educao, cultura, meio ambiente e disciplinar:III restries ao direito de construir;IV restries ao uso do solo urbano.Percebe-se que a lei em comento, por se tratar de uma lei muito importante no mbito municipal, traz normas relativas ao direito de construir e restries quanto ao uso deste direito, bem como quanto ao uso do solo urbano. Ou seja, o escopo precpuo da referida lei garantir o desenvolvimento da cidade de maneira ordenada no que tange aos direitos bsicos de moradia, transporte, circulao, sade, trabalho, lazer, educao, cultura e meio ambiente.3 DO DIREITO DE CONSTRUIREncontram-se elencados no atual Cdigo Civil do artigo 1.299 ao 1.313, o assunto denominado direito de construir, matria esta, muito importante nos dias atuais, pelo fato do grande crescimento das cidades. Cumpre-nos a transcrio do artigo 1.299 do Cdigo Civil: O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. O direito de construir uma garantia assegurada a todo proprietrio de imvel, ou seja, este pode livremente construir em seu terreno da forma que bem entender, desde que no aja em desacordo com os preceitos administrativos ou com os direitos inerentes ao dono do imvel adjacente. Nesse sentido, o entendimento doutrinrio de Diniz (2010, p. 303) aponta o seguinte: Portanto, dever observar os regulamentos administrativos: a) que probem a construo de casas de taipa, palhoas e mocambos; de edifcios de elevados gabaritos; fbricas ou estabelecimentos comerciais em zonas residenciais. Ou seja, as regras administrativas concernentes ao direito de construir visam limitar o uso deste direito de acordo com o interesse pblico e visando sempre o bem comum. 3.1 DAS AES CABVEIS importante ressaltar que, uma vez desrespeitada qualquer norma relativa ao direito de construir, o prejudicado poder ingressar em juzo por meio de ao cabvel, para que o outro confinante construa em consonncia com as normas legais. Nesse sentido, tem-se a ao demolitria que s ser deferida se de outra forma no for possvel a resoluo do problema, quer por meio de adequao, quer por meio de converso aos preceitos administrativos ou direitos do vizinho, bem como sua converso em indenizao. Corroborando com este entendimento, tem-se o seguinte julgado do STF:DIREITO DE VIZINHANA - DEMOLITRIA - LOTEAMENTO EM ZONA PLANA DE PRAIA - LEGISLAO MUNICIPAL E CONVENO DE LOTEAMENTO QUE LIMITAM A ALTURA DA CONSTRUO A NO MXIMO DOIS PAVIMENTOS, PROBEM CONSTRUO DE EDCULA SEPARADA DO PRDIO PRINCIPAL, E FIXAM RECUOS MNIMOS - CONSTRUO SUPERIOR ALTURA PERMITIDA (TRS PAVIMENTOS), SEM OBSERVNCIA DOS RECUOS MNIMOS E CONSTRUO DE EDCULAS - OBRA CONCLUDA E REGULARIZADA PELA MUNICIPALIDADE. - INOBSERVNCIA DAS RESTRIES LEGAIS E CONVENCIONAIS QUE, CONQUANTO NO CAUSE RISCO INTEGRIDADE PESSOAL E PATRIMONIAL DE TERCEIROS, IMPORTA EM PREJUZO ESTTICO AO LOTEAMENTO. A inobservncia das limitaes administrativas de proteo funcionalidade urbana e das convenes de loteamentos, ainda que no cause risco integridade fsica dos confrontantes ou a seus bens, prejudica no s o conjunto da cidade ou do bairro, como afeta patrimonialmente as propriedades vizinhas, desvalorizando-as com a supresso das vantagens urbansticas que resultam das imposies de zoneamento, recuo, afastamento, altura e natureza das edificaes, a legitimar o pedido demolitrio. CONVERSO DA DEMOLIO EM INDENIZAO - POSSIBILIDADE. (AI 810944 SP, DJe-158 DIVULG 10/08/2012 PUBLIC 13/08/2012, 30/07/2012. 3 Turma)

Se a obra ainda no tiver sido concluda, poder tambm o prejudicado interpor ao de nunciao de obra nova que s ser reconhecido pelo julgador, na ocorrncia da no finalizao da referida obra (CPC, art. 934). Ou seja, esta ao ter eficcia apenas, se efetuada no lapso temporal da construo da obra, para que dessa forma, o dono do prdio contguo seja impedido de conclu-la, por exemplo, de modo que o beiral despeje gua no terreno do vizinho prejudicado ou ainda, que se construa eirado ou terrao a menos de metro e meio da linha extrema dos prdios, (CC, art. 1.300 e 1.301). Afianando este entendimento, citem-se julgados do STF e TJ/MA respectivamente:NUNCIAO DE OBRA NOVA - CONSTRUO DE COBERTURA A MENOS DE METRO E MEIO DA PROPRIEDADE DOS AUTORES - PEDIDO DE EMBARGO CUMULADO COM DEMOLIO - DIREITO DE VIZINHANA PREVALENTE AO DIREITO DE CONSTRUIR - DEPPRECIAO DO IMVEL - INEXISTNCIA DE PROVA DE DANO POSTERIROMENTE EFETIVAO DA DEMOLIO - MULTA DIRIA - VALOR ALTO DESESTMULO AO DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. 1. Ainda que a obra esteja estruturalmente concluda, havendo pedido de sustao da mesma cumulada com demolio, deve a actio prosseguir com a apreciao deste ltimo pedido (AC n, Des. Carlos Prudncio). (RE 606035 SC, Min. EROS GRAU, DJe-107 DIVULG 14/06/2010 PUBLIC 15/06/2010, Julg. 01/06/2010).

APELAO CVEL. NUNCIAO DE OBRA NOVA. OBRA CONCLUDA. AUSNCIA DE INTERESSE DE AGIR. CONVERSO EM AO DEMOLITRIA. NO DEMONSTRADA OFENSA LEI OU AO DIREITO DE VIZINHANA. DESPROPORCIONALIDADE. 1. Falta interesse de agir ao autor que prope Ao Nunciatria quando j concluda a obra a ser embargada. 2. Mostra-se em confronto com o princpio da proporcionalidade a converso de Ao de Nunciao de Obra Nova em Ao Demolitria, quando a infrao for de pouca gravidade, sem ofensa segurana e ao direito de vizinhana e, sobretudo, quando o municpio, em verdade, pretende apenas o pagamento de sanes pela construo sem alvar. 3. Vencida a Fazenda Pblica, os honorrios devem ser fixados mediante apreciao equitativa do julgador. Inteligncia dos 3e4do art.20doCPC. 4. Apelao conhecida e improvida. (8772012 MA, NELMA CELESTE SOUZA SILVA SARNEY COSTA, Julg. 06/03/2012, SAO LUIS MA).

Com efeito, aquele que se sentir lesado ter ainda direito de interpor outras medidas processuais alm das supracitadas. Poder este interpor, dependendo do caso concreto: ao possessria, ao de obrigao de fazer, de no fazer, ao reivindicatria ou de indenizao caso ocorra algum dano, seja ele material, moral ou esttico.3.2 DO PRAZO PARA INTERPOSIOCom base no art. 1.302 do Cdigo Civil, o confinante que se sentir prejudicado ter o prazo decadencial de ano e dia, findo a construo da obra, para interposio das aes retrocitadas exceo: ao de nunciao de obra nova uma vez desrespeitadas as normas administrativas ou de direito civil. Cessado este prazo, haver por parte do proprietrio prejudicado uma aceitao tcita, nesse sentido anotam os nclitos Tartuce & Simo apud Melo (2009, p. 251 252): Conforme aponta a doutrina contempornea, a lei acaba por prever uma presuno absoluta de concordncia com a obra se a ao no foi proposta no referido prazo. Consequentemente, expirado este prazo, o confinante prejudicado no mais poder construir sem a observncia do que se encontra expresso no art. 1.301 do Cdigo Civil, ou seja, no poder fazer terrao, eirado ou varanda ou abrir janelas a menos de metro e meio da linha extrema dos dois imveis. 4 DA PESQUISA DE CAMPOA presente pesquisa de campo fora realizada especificamente no bairro Bacuri, nos quais foram entrevistados vinte moradores residentes em locais dspares do referido bairro. A seleo das pessoas participantes foi realizada dentre aquelas que esto realizando obras em seus imveis, sejam simples reformas ou novas construes e as indagaes foram direcionadas tanto aos proprietrios dos imveis em construo, como a um dos proprietrios adjacentes. Com efeito, demonstrar-se- com base nos resultados aferidos, que a maioria das pessoas inquiridas desconhecedora de seus direitos e deveres, mormente, no que diz respeito ao direito de construir. 4.1 GRFICOS DEMONSTRATIVOS E ANLISE DOS DADOS DA PESQUISA

Grfico 01: Fonte pesquisa de campo (2012) De acordo com o primeiro grfico, percebe-se que a maioria, ou seja, onze dos entrevistados acreditam que o direito de propriedade seja absoluto. importante ressaltar que foi esclarecido para cada um deles o que se entende por direito de propriedade absoluto. Em sentido contrrio, quatro acreditam que no, o direito de propriedade no absoluto. Trs afirmaram no saber e dois no quiseram responder a indagao.

Grfico 02: Fonte pesquisa de campo (2012)Observa-se novamente que a maioria, treze dos participantes, em consonncia com sua ausncia de conhecimento, responderam negativamente a questo suscitada. Em contrapartida, cinco afirmaram ter o conhecimento, no sentido de que deveriam respeitar no momento da construo os preceitos administrativos, bem como, principalmente, os direitos dos vizinhos e dois no responderam.

Grfico 03: Fonte pesquisa de campo (2012)Neste grfico, alm da grande maioria assegurar que no conhece tal princpio legal, sete asseveram nunca sequer ter ouvido falar neste assunto. Por conseguinte, apenas trs dos indagados afirmaram ter cincia desta proibio legal, referente ao direito de construir. Nota-se, mais uma vez, que infelizmente a maioria das pessoas entrevistadas so desprovidas de saber quando o tema envolve o direito de construir.

Grfico 04: Fonte pesquisa de campo (2012)Em anlise ao grfico acima, observa-se que a maior parte dos entrevistados desconhece o direito a eles conferido pelo Cdigo Civil em seu artigo 1.302. Direito este, que tem o condo de compelir o dono adjacente, que est construindo em desacordo com a legislao vigente, a desfaz-la, adequ-la ou no sendo possveis tais hipteses, a pagar indenizao cabvel ao prejudicado pelos danos por ele suportados. Outra parcela dos inquiridos, ou seja, trs, responderam no sentido de que pelo menos ouviram falar alguma vez sobre o assunto, mas no tinham plena certeza sobre sua real aplicao.

Grfico 05: Fonte pesquisa de campo (2012)Quando os mesmos foram indagados acerca da ocorrncia ou no de desavenas envolvendo eles e seus vizinhos, a grande maioria afirmou que sim, j se desentenderam com o proprietrio contguo. Sendo que, apenas seis afirmaram nunca terem entrado em conflito, devido aos atos praticados em discrepncia com o direito de construir.

Grfico 06: Fonte pesquisa de campo (2012)Ao avaliar este ltimo grfico, percebe-se um empate muito interessante. Em resposta a inquirio acima proposta, oito afianaram que sim, se as pessoas possussem tal conhecimento, as subverses poderiam at ser evitadas. No entanto, outros oito destes asseguraram que no, mesmo de posse deste entendimento as pessoas iriam agir em discordncia com o que determina a lei, pelo simples fato de acreditarem na ausncia deste conhecimento por parte do outro proprietrio confinante. Percebe-se nesta ltima anlise que, alm da falta de saber da maioria dos participantes, alguns destes seriam capazes de agir com m-f e, acima de tudo, desrespeito para com o titular adjacente.Vale ressaltar que, no momento das indagaes foram esclarecidas aos entrevistados todas as palavras tcnicas que faziam parte das questes, de modo que no restassem dvidas aos mesmos sobre o que estava sendo lhes perguntado. 5 CONCLUSO Diante de tudo que foi exposto, percebe-se claramente que a maioria dos entrevistados est muito aqum do conhecimento mnimo necessrio, mesmo em se tratando de assuntos to importantes como seus prprios direitos e deveres enquanto cidados e moradores confinantes. Por conseguinte, provou-se o quanto esta deficincia de saber pode dar causa aos conflitos, mormente, no que diz respeito s relaes inerentes ao direito de construir entre proprietrios contguos. importante ressaltar que a presente pesquisa de campo tem o carter apenas demonstrativo, cabendo uma pesquisa futura mais aprofundada para comprovar o que aqui ficou evidenciado em mbito geral no bairro em comento. Com efeito, no h como se evitar as subverses envolvendo os proprietrios confinantes em sociedade, primeiramente pela sua natureza de insatisfao e, posteriormente, pelo fato de suas prprias diferenas. Assim sendo, as normas restritivas do direito de propriedade e direito de construir, assumem no s o papel regulador das condutas relativas ao direito de vizinhana, mas tambm de verdadeiras frmulas que tm por escopo precpuo a garantia da paz social e da boa convivncia entre os titulares dos prdios contguos. necessrio ressalvar que, uma vez sendo cumprida por parte do proprietrio do imvel sua funo social e que o uso e gozo destas propriedades sejam realizados de maneira normal e no viciada, respeitando-se os princpios da solidariedade e da boa-f, estes conflitos podem ser mitigados ou at dirimidos. No entanto, a soluo para esta problemtica poder ser encontrada, qui, com a insero na matriz curricular da educao de base, de disciplinas introdutrias bsicas de noes de Direito Constitucional, Civil e Penal, por exemplo. Corroborando com este entendimento, citem-se os projetos de lei dos deputados Caio Roberto PR/PB (PL n 1.152/12), Frei Valdair do PTB/GO e Waldir Agnello do PTB/SP (PL n 562/2006), que propugnam a insero da disciplina de Direito Constitucional na grade curricular das escolas de ensino mdio.

Dessa forma, os alunos teriam contato desde cedo a uma educao de base que incluiria algumas disciplinas jurdicas. Consequentemente, estes seriam capazes de discernir com mais facilidade, com base nestes conhecimentos, se aquele ato praticado por ele ou por seu vizinho encontra respaldo ou no na legislao vigente, evitando assim, tais conflitos.

REFERNCIAS

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Portal Progresso Direito Constitucional poder se tornar disciplina obrigatria em grade curricular das escolas privadas e pblicas da PB Disponvel em http://www.portalprogresso.com/index.php?option=com_content&task=view&id=6414&Itemid=9999 Acesso em 17 de outubro de 2012.

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