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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA

Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e Ato Normativo COFECI nº

001/11.

IMÓVEL AVALIANDO: Um lote de Terreno com frente para Rua Caiapós, designado

nº 15 da Quadra "C" - Vila Carmo - Bairro Cemitério - Capivari/SP

FINALIDADE DO PARECER: Determinação do valor mercadológico de venda

INTERESSADO: Instituto de Previdência do Município de Capivari

Vista do Imóvel Avaliando

1. FINALIDADE: Este Parecer Técnico tem por finalidade determinar o valor de

mercado para VENDA de um Terreno localizado à Rua Caiapós, designado

como sendo Lote nº 15 da Quadra "C" - Vila Carmo, Bairro Cemitério -

Capivari/SP, de propriedade do Instituto de Previdência Municipal de

Capivari - Capivariprev, inscrita no CNPJ sob o número 67.165.936/0001-43, imóvel este descrito nos termos da matrícula nº 27.404 do Oficial de Registro de

1 móveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Capivari1

SP.

\ t EC2G ASSESSORIA E CONSULTORIA L TOA ME 1 /

Averlf(fa hmeháo Passa•el.1 288 Sala 204 Certro Mrw1p0•i'i'SP CtP 07600 o(p" f-Ma1l atuaria @_ec2gcorrr.br - www e,..2g cor- br

2. DA COMPETENCIA: Este parecer está em conformidade com a Lei 6530, de 12

de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de

Corretor de Imóveis, em atenção ao disposto em seu artigo 3º, o qual versa que

"Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização

imobiliária".

Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resoluções do COFECI - Conselho

Federal de Corretores de Imóveis nº 1066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U.

de 29/11/2007), que estabelece nova regulamentação para a elaboração de

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, em atenção ao seu artigo 4º, o

qual versa que "Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - o

documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base

em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de

comercialização de um imóvel, judicial ou extra- judicialmente", e artigos

sucessivos, os quais apresentam os requisitos do PTAM, destacando- seoartigo6º,o

qualversaque"A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é

permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em

Conselho Regional de Corretores de Imóveis" .

3. PARTES DE ABNT/NBR:

A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações

de Bens".

Parte 1: Procedimentos Gerais

Parte 2: Imóveis Urbanos

Parte 3: Imóveis Rurais

Parte 4: Empreendimentos

Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de máquinas de bens industriais gerais

Parte 6: Recursos Ambientais e Naturais

Parte 7: Patrimônio Histórico

A NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para 1,

as demais partes e, seguindo as orientações da Resolução COFECI 1.066/07, foi tomad

em consideração em conjunto com a NBR 14653-2, NBR 14653-3eNBR146534.

4. ABREVIATURAS:

A.T.T - área total do terreno;

A.T.C - área total construída;

B.A.C - idade aparente da construção;

ABNT - Associação Brasileira de Normas;

A.T - área do terreno;

C.M2 - custo metro quadrado;

CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;

CRECl-SP - Conselho Regional de Corretores de São Paulo;

D.T.C - Depreciação por tempo de Construção;

IA- Imóvel Avaliando;

IPTU -Imposto predial, territorial e urbano;

M2 - Metro Quadrado;

MG - Média Geral;

NBR - Normas Brasileiras;

PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica;

R - Referencias;

RFD - Resultado do fator de depreciação;

TG - Total Geral;

V.V.G ou V.G .L-Valor Global da Venda ou Locação;

V.L - Valor Médio;

V.V - Valor Venda.

5. IMÓVEL AVALIANDO:

O imóvelobjetodestePTAM,depropriedadedo Instituto de Previdência Municipal de

Ca pivari - Ca pivariprev, encontra-se registrado sob a matrícula de nº 27.401. do Oficial de

Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de

Capivari-SP, nos seguintes termos: "UM LOTE DE TERRENO, sob nº 15 da quadra "C",

do loteamento denominado "VILA CARMO", situado no Bairro Cemitério, desta

cidade e comarca de Capivari, cujas características vão abaixo descritas : 270,00m

com frente para a Rua Caiapós, onde mede 10,00 metros, igual metragem nos

fundos, onde divide com propriedade de Joao Canobel, por 27,00 metros, da

frente aos fundos, de ambos os lados, dividindo do lado direito de quem da rua

olha pa ra o imóvel com o lote nº 14, do lado esquerdo no mesmo sentido, com a

Praça Ti biriçá, com a qual faz esquina. Cadastro nº 177, setor 08, quadra 18"

6. VISTORIA:

O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia do servidor do

Instituto de Previdência do Município de Capivari Senhor Rogério Caluini.

O imóvel possui frente para via pública designada na matrícula como sendo Rua

Caiapós, e encontra-se sem demarcação porem com cerca de divisas, com

presença de entulho/sucatas despejado no terreno.

7. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

É apresentada em tabela a seguir as características que descrevem o imóvel

avaliando.

TOPOLOGIA: Aclive;

CADASTRO n º 177 - Setor 8

QUADRA 18

VISTA GERAL DA ÁREA

O imóvel aval iando está localizado no Bairro Cemitério, no Loteamento

denominado VILA CARMO, bairro residencial de moradias populares, distante

aproximadamente 350m da AI. Faustina Franchi Annicchino, próximo a Santa

Casa de Misericórdia de Capivari, da Prefeitura Municipal de Capivari e do

Cemitério Mun icipal.

SOBRE A REGIÃO:

ZONEAMENTO: Residencial

FONTE: Prefeitura Municipal de Capivari/SP

Principal Alameda próxima: AI. Faustina Franchi Annicchino

Coordenadas de Localização da área: -22.995486, -47.516663

Infraestrutura e Serviços Públicos

Rua pavimentada

Rede de telefonia

Rede de eletricidade

Rede de lnternet/3G

Rede de água e esgoto

Rede de Galeria Fluvial

Coleta de Lixo Transporte Coletivo de Ônibus Municipal

1 I

r

·1!.~ eç_~g

8. CONFRONTAÇOES: A descrição exata e suas confrontações estão melhor

caracterizadasna Matricula ~27.404 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e

Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Capivari-SP e fazem parte

integrante deste Parecer, sendo que as possíveisalteraçõesestarãocontidas nas

averbaçõesdessedocumento.

A área a ser avaliada será a metragem total de 270,00m2;

9. MAPA DE LOCALIZAÇÃO:

' o

10. VISTA AÉREA:

11. METODOLOGIA UTILIZADA: Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/07,

o anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do COFECI e considerando o item 8.2.1 da

ABNT/NBR 14653, para a elaboração deste Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica e a realização da avaliação do imóvel objeto deste parecer,

utilizou-se o "Método Comparativo Direto de Dados de Mercado" .

Pelo método aplicado, foi levada em consideração as diversas tendências e

flutuações do Mercado Imobiliário, identificando-se imóveis que tenham

elementos com atributos comparáveis, chamados imóveis referenciais, para

compará-los com o imóvel em avaliação. A partir da ponderação dos dados

obtidos, foi possível determinarovalordo bem imóvel.

É nesse contexto que este método se apresenta como o mais recomendado e

utilizado para a avaliação de valor de imóveis.

12. PESQUISA DE MERCADO- IMÓVEIS REFERENCIAIS: A determinação dovalordo

imóvel em avaliação, foi realizada pela comparação no mercado de outros 3 (três}

imóveis que apresentam elementos com atributos comparáveis. Estes imóveis,

sendo referenciais, foram utilizados no método aplicado neste parecer e estão

identificados abaixo.

12.1 - Rl- IMÓVEL REFERENCIAL 1

R$

100.000,00 - 160,00 M2

Imóvel a venda no Site www.goncalvesimoveiscapivari.com.br

Cód. TE1496 - Tel. (19} 3491-1842

12.2 - R2- IMÓVEL REFERENCIAL 2

--R$ 160.000,00 - 250,00 M2

Imóvel a venda no Site www.goncalvesimoveiscapivari.com.br

Cód. TE1671- Tel. (19) 3491-1842

12.3 - R3 - IMÓVEL REFERENCIAL 3

--I' > 1 /;

R$ 180.000,00 - 340,00 M2

Imóvel a venda no Site www.goncalvesimoveiscapivari.com.br

Cód. TE1764 - Tel. {19) 3491-1842 ./

13. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES: Pela falta de simil itude dos

imóveis referenciais com o imóvel avaliando, foram necessárias aplicaçõesde

cálculos de adequação para a correta obtenção de realidades homogêneas para a

conclusão apresentadas, sendo assim, foi utilizado um fator de

comercialização diferenciado, sendo conferido tal fator devido a sua

topografia (aclive), e pelo fato de não encontrar amostras de R. dentro do

mesmo bairro do l.A, porem todas as amostras R. estão localizadas em

~,. ,

. • Jí ~. ~ ...

eç~~g bairros vizinhos ao do l.A. Portanto, seguem descrições dos cálculos

aplicados.

13.1 -Quanto aos Preços do Tipo Oferta:

Para os imóveis referenciais cuja fonte de pesquisa tenha sido uma oferta de

mercado, entende-se que normalmente os preços praticados sejam superiores ao

verdadeiro valor do imóvel, tornando necessária adequação pela aplicação de um fator

redutor diferenciado para adequá-los ao valor de mercado.

Considerando a ABNT/NBR 14653-2, item 8.2.1 .3.4. (o qual versa que "Osdadosdeoferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá- las pelo confronto com dados de transações."L segue tabela com a aplicação

do fator redutor de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o preço anunciado de cada

imóvel nas condições supra descritas.

O cálculo da aplicação do citado fator redutor foi obtido pela aplicação da seguinte

fórmula:

Valor de Mercado = Valor Anunciado - Valor Anunciado x 25 100

Na tabela abaixo, a coluna "Fator redutor de negociação" apresenta o valor a ser

diminuído do valor do anúncio à ordem de 25% (vinte e cinco por cento) deste e

a coluna à sua direita, "Valorde mercado do m2" apresenta ovalorreduzidodecada

imóvel referencial,jádivididopelasua metragem quadrada apresentada na coluna

"Área do terreno (m2)".

13.2 - Quanto aos Preços do Tipo Oferta:

Tabela de Homogeneização de Valores de Imóveis

DADOS DO IMÓVEL EM,...A_V-'AUN;NJ-'-' -'-'-(IA_,_) __________________ ~

EndtrtÇO do IA: C:ua Ca apos. lott 15 Quadra C · lf a Car"lc Ba rra Ce'9l rer a Tr:rr~no (m1

) ; n:.:X:

DADOS DOS IMÓVEIS RHERENOAIS 25" Áre•do

Endereço Terreno fonte cY

(m' I pesquisa

Valo< .i.. Vendo Fator r~tor de

neiociação Valor de mercado do m l

Rt ,.erreno de l&t rri: Parque Pes denc a Santa P u1 - - E1.!9E lE~ Anunc·o RS lX CCO.CC RS (25.000,00) RS 468.75

:!3: :.num: o RS i~:v:. :ic RS (.00000,00) RS 4Sll,OO Ri - erreno de 3~0 n: Parque Res denc a 5-anta R ta - - El/&:. '!-':: A.nun:: e RS 1~~ 000,00 RS (~5 000.00) RS 397,06 R4

RS R6

R7

R8 R9

RIO

Anunc e RS ~nunc. o RS Anun' o RS A.nunc o RS

Anunc o RS Anunc o RS

RS Torai: RS 1 345,81

Média de m' <omtido • homot•noiudo (tota d V· d do pe la quant •dade d• '"'°"'" 1efe1eneo ais): RS 448.60

13.3 - Resultado Auferido:

Considerando a metragem quadrada do imóvel avaliando e multiplicando-se pelo valor

médio do met ro quadrado (com base nos imóveis referencia is1 obtém-se o valor

ava liado do imóvel objeto deste parecer, conforme segue :

Valor Final Homogeneizado do Imóvel em Avaliação: RS 121.122,79 l

14. GRAFICO COMPARATIVO DE VALORES DE IA E Rs:

Seguem gráficos comparativos que apresentam os valores auferidos pelos cálcu los até

aq ui apresentados e descritos.

O primeiro gráfico apresenta a comparação de va lores brutos dos imóveis, ou seja, os

seus valores integrai s, na situação e condições de conservação em que se encontram e na

região que se situam, conforme pesquisa mercadológica realizada .

O segundo gráfico apresenta a comparação dos valores do metro quadrado de cada um

dos imóveis neste parecer considerados, seja do imóvel avaliando, sejam dos imóveis

referen ciais.

Em ambos os gráficos, na cor azul estão representados os imóveis referencia is (Rs) e na

cor vermelha está apresentado o imóvel avaliando (IA), objeto deste parecer. Ambos os

imóveis estão apresentados nos gráficos pela sua abreviatura, seguida da sua metrage

quadrada, conforme dados pesquisados e considerados na avaliação ora real izada.

DADOS PARA O GRAFICO OSGRÃFICOS Imóveis Valor 1

IA-270m2 A$ 121.122,79 Comparação de Valores brutos dos Imóveis

Rt-160m2 R$ 100.000,00 t, f

R2-250m2 R$ 1&0.000.00 R3- 340m2 R$

t ~ •• f •

180.000,00 t : .• t.

A4·mZ R$ , ... ' - . R5-m2 R$ R6-m2 R$

•"'-- \ tl

R7 - m2 R$

R8- m2 A$

RS-m2 A$ ... .l._ J J

R10- m2 R$ ' ' • t 1 • h ;

Imóveis Valor dom2 1 IA-270m2 R$ 448.GO

Comparação de Valores de m2

R1 -160m2 R$ 468,75 1' · ~

R2- 250m2 R$ 480,00 R3- 340m2 R$ 397.06

R4-m2 • • • •

R5-m2 R6-m2 ',, .. R7-m2 R8 - m2 t' R9-m2 R10 • m2

15. NOTAS: Diversos elementos podem interferir na definição do valor de mercado de

um imóvel, destacando-se inclinação do terreno, características desvalorizantes,

tal qual área de alagamento e presença de feiras livres, dentre tantas outras, bem

como outros elementos influenciam o acrescimento do valor do imóvel pela

característica de seu entorno pelas melhorias públicas desejáveis e aspectos naturais.

Contudo, na avaliação do imóvel objeto deste parecer, as possíveis influências

supra mencionadas não foram consideradas, pois os imóveis referidos neste parecer,

tanto os referenciais quanto o avaliando, possuem a mesma proximidade com as

características públicas valorizantes e desvalorizantes, tornando desnecessário,

matematicamente,considera-las,especificamenteparaestecaso.

16. CONCLUSÃO: Com base em pesquisa de imóveis com elementos e características

comparáveis e por meio do tratamento técnico e ponderações dos seus atributos,

utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e aplicadas as devidas

técnicas de homogeneização que permitem a determinação do valor levando em

consideração as diversas tendências e flutuações específicas do Mercado

Imobiliário, a despeito de outros ramos da economia, conclui-seoquantosegueacerca

do Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Avaliaçã

Mercadológica.

VALOR DO IMÓVEL AVALIADO: R$121.000,00

(Cento e vinte e um mil reais)

Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica expedida comercial

que se louva em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando

imóveis com características e localização sócia econômica semelhante, deve-se

prever uma possível variaçãodeaté5%nosvaloresacima expressos(-5%a+5%), diante

dosinteressesinerentes do próprio mercado e de seu proprietário.

Agradecemos a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, nos

colocando à disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam

necessário.

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