GRADUAO 2012.1

CONTRATOSAUTORES: CAROLINA SARDENBERG SUSSEKIND,

CRISTIANO CHAVES DE MELO, GISELA SAMPAIO DA CRUZ, LAURA FRAGOMENI E MONIQUE GELLER MOSZKOWICZ

SumrioContratos

INTRODUO ..................................................................................................................................................... 51.1 Viso Geral .............................................................................................................................. 51.2 Objetivos Gerais ...................................................................................................................... 51.3 Metodologia ............................................................................................................................ 61.4 Desafi os ................................................................................................................................... 61.5 Mtodos de Avaliao .............................................................................................................. 61.6 Atividades Complementares .................................................................................................... 8

1.1. AULA 1: CLASSIFICAO DOS CONTRATOS. ELEMENTOS ESSENCIAIS. .......................................................................... 91.1.1. Ementrio de temas: ............................................................................................................ 91.1.2. Bibliografi a obrigatria: ....................................................................................................... 91.1.3. Bibliografi a complementar: .................................................................................................. 91.1.4. Roteiro de Aula .................................................................................................................... 91.1.5. Questes de concurso ........................................................................................................ 131.1.6. Jogo Discusso em sala de aula ...................................................................................... 13

1.2. AULA 2: CONTRATO DE COMPRA E VENDA ........................................................................................................... 141.2.1. Ementrio de temas: .......................................................................................................... 141.2.2. Bibliografi a obrigatria: ..................................................................................................... 141.2.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 141.2.4. Caso Gerador .................................................................................................................... 141.2.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 161.2.6. Questes de Concurso ....................................................................................................... 211.2.7. Modelo de lista de due diligence ........................................................................................ 221.2.8. Modelo de contrato de compra e venda de quotas.............................................................. 33

1.3. AULA 3: CONTRATO DE COMPRA E VENDA (CONT.) CLUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA ................................... 371.3.1. Ementrio de temas: .......................................................................................................... 371.3.2. Bibliografi a obrigatria: ..................................................................................................... 371.3.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 371.3.4. Caso gerador: ..................................................................................................................... 371.3.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 381.3.6. Questes de Concurso ....................................................................................................... 411.3.7. Modelo .............................................................................................................................. 41

1.4. AULA 4: TROCA OU PERMUTA. CONTRATO ESTIMATRIO ........................................................................................ 431.4.1. Ementrio de temas: .......................................................................................................... 431.4.2. Bibliografi a obrigatria: ..................................................................................................... 431.4.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 431.4.4. Caso gerador ...................................................................................................................... 431.4.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 44

1.5. AULA 5: DOAO ......................................................................................................................................... 461.5.1. Ementrio de temas: .......................................................................................................... 461.5.2. Bibliografi a obrigatria: ..................................................................................................... 461.5.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 461.5.4. Caso gerador: ..................................................................................................................... 461.5.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 491.5.6. Questes de Concurso ....................................................................................................... 53

1.6. AULA 6: CONTRATO DE LOCAO. LOCAO DE COISAS. ......................................................................................... 541.6.1. Ementrio de temas: .......................................................................................................... 541.6.2. Bibliografi a obrigatria: ..................................................................................................... 541.6.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 541.6.4. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 54

1.7. AULA 7: CONTRATO DE LOCAO (LOCAO DE PRDIOS URBANOS LOCAO RESIDENCIAL) ...................................... 611.7.1. Ementrio de temas: .......................................................................................................... 611.7.2. Bibliografi a obrigatria: ..................................................................................................... 611.7.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 611.7.4. Caso Gerador .................................................................................................................... 611.7.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 621.7.6. Questes de Concurso ....................................................................................................... 66

1.8. AULA 8: CONTRATO DE LOCAO ...................................................................................................................... 681.8.1. Ementrio de temas: .......................................................................................................... 681.8.2. Bibliografi a obrigatria: ..................................................................................................... 681.8.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 681.8.4. Caso Gerador .................................................................................................................... 681.8.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 691.8.6. Questes de Concurso ....................................................................................................... 73

1.9. AULA 9: EMPRSTIMO (COMODATO) ................................................................................................................. 741.9.1. Ementrio de temas: .......................................................................................................... 741.9.2. Bibliografi a obrigatria: ..................................................................................................... 741.9.3. Bibliografi a complementar: ................................................................................................ 741.9.4. Caso gerador: ..................................................................................................................... 741.9.5. Roteiro de Aula .................................................................................................................. 78

1.10. AULA 10: EMPRSTIMO (MTUO) ................................................................................................................... 811.10.1. Ementrio de temas: ........................................................................................................ 811.10.2. Bibliografi a obrigatria: ................................................................................................... 811.10.3. Bibliografi a complementar: .............................................................................................. 811.10.4. Caso gerador: ................................................................................................................... 811.10.5. Roteiro de Aula ................................................................................................................ 821.10.6. Questes de concurso ...................................................................................................... 85

1.11. AULA 11: PRESTAO DE SERVIOS. EMPREITADA. ............................................................................................. 861.11.1. Ementrio de temas: ........................................................................................................ 861.11.2. Bibliografi a obrigatria: ................................................................................................... 861.11.3. Bibliografi a complementar: .............................................................................................. 861.11.4. Caso gerador .................................................................................................................... 861.11.5. Roteiro de Aula ................................................................................................................ 871.11.6. Questes de concurso ...................................................................................................... 90

1.12. AULA 12: DEPSITO .................................................................................................................................... 911.12.1. Ementrio de temas: ........................................................................................................ 911.12.2. Bibliografi a obrigatria: ................................................................................................... 911.12.3. Bibliografi a complementar: .............................................................................................. 911.12.4. Caso gerador .................................................................................................................... 911.12.5. Roteiro de Aula ................................................................................................................ 92

1.13. AULA 13: MANDATO. ................................................................................................................................... 951.13.1. Ementrio de temas: ........................................................................................................ 951.13.2. Bibliografi a obrigatria: ................................................................................................... 951.13.3. Bibliografi a complementar: .............................................................................................. 951.13.4. Caso gerador .................................................................................................................... 951.13.5. Roteiro de Aula ................................................................................................................ 961.13.6. Questes de concurso ...................................................................................................... 99

1.14. E 1.15 AULAS 14 E 15: COMISSO. AGNCIA E DISTRIBUIO (REPRESENTAO COMERCIAL). ..................................... 1011.14.1. e 1.15.1 Ementrio de temas: ........................................................................................ 1011.14.2. e 1.15.2 Bibliografi a obrigatria: .................................................................................... 1011.14.3. e 1.15.3 Bibliografi a complementar: .............................................................................. 101

1.14.4. e 1.15.4 Caso gerador .................................................................................................... 1011.14.5. e 1.15.4 Roteiro de Aula ................................................................................................ 102Bibliografi a complementar: ........................................................................................................ 122

AULA 16: CORRETAGEM..................................................................................................................................... 13116.1 Ementrio de Temas: ......................................................................................................... 13116.2 Bibliografi a Obrigatria: .................................................................................................... 13116.3 Caso Gerador: ................................................................................................................... 13116.4 Roteiro de Aula: ................................................................................................................. 13116.5. Questes de Concurso: ..................................................................................................... 134

AULA 17: TRANSPORTE ..................................................................................................................................... 13517.1: Ementrio de Temas: ........................................................................................................ 13517..2: Bibliografi a Obrigatria: .................................................................................................. 13517.3: Bibliografi a Complementar: .............................................................................................. 13517.4: Caso Gerador: .................................................................................................................. 13517.5:Roteiro de Aula: ................................................................................................................. 13617.6: Questes de Concurso: ..................................................................................................... 141

1.18. AULA 18: FIANA. .................................................................................................................................... 1421.18.1. Ementrio de temas: ...................................................................................................... 1421.18.2. Bibliografi a obrigatria: ................................................................................................. 1421.18.3. Bibliografi a complementar: ............................................................................................ 1421.18.4. Caso gerador .................................................................................................................. 1421.18.5 Roteiro de Aula ............................................................................................................... 1431.18.6 Questes de concurso ..................................................................................................... 146

1.19. E 1.20 AULAS 19 E 20: JOGO E APOSTA. SEGURO. .............................................................................................. 1471.19.1. e 1.20.1. Ementrio de temas: ....................................................................................... 1471.19.2. e 1.20.2. Bibliografi a obrigatria: ................................................................................... 1471.19.3. e 1.20.3. Bibliografi a complementar: ............................................................................. 1471.19.4. e 1.20.4 Caso gerador .................................................................................................... 1471.19.5. e 1.20.5 Roteiro de Aula ................................................................................................ 148

1.21. AULA 21: TRANSAO. COMPROMISSO. ......................................................................................................... 1531.21.1. Ementrio de temas: ...................................................................................................... 1531.21.2. Bibliografi a obrigatria: ................................................................................................. 1531.21.3. Bibliografi a complementar: ............................................................................................ 1531.21.4. Caso gerador .................................................................................................................. 1531.21.5. Roteiro de Aula .............................................................................................................. 154Bibliografi a complementar ......................................................................................................... 155

APNDICE I .................................................................................................................................................... 1631.1 Anlise de Contratos ............................................................................................................ 1631.2.: Licena e Cesso de Marcas. .............................................................................................. 164Leitura complementar: .............................................................................................................. 180

CONTRATOS

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INTRODUO

1.1 VISO GERAL

Bem-vindo ao Curso de Contratos em Espcie! Esta disciplina de suma relevncia, pois qualquer que seja o ramo do direito que venha a ser escolhido pelo aluno no futuro, seja pblico ou privado, uma boa base em direito civil, incluindo contratos em espcie, ser sempre exigida.

Alis, independentemente do ramo de atividade escolhido, o conhecimen-to de contratos em espcie fundamental, tendo em vista que diariamente nos deparamos com inmeros contratos, seja, no aluguel de um imvel, em um emprstimo no banco, ou mesmo na simples compra de uma passagem de nibus.

Veremos que o novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002) incluiu, no rol de contratos em espcie, contratos que anteriormente eram tratados apenas pelo Cdigo Comercial, como o contrato de comisso, agncia e distribuio. Em nossas aulas estudaremos boa parte dos contratos nomi-nados ou tpicos, ou seja, aqueles disciplinados no Cdigo Civil, assim como alguns contratos inominados ou atpicos, que, embora no sejam previstos e disciplinados expressamente pela lei, so lcitos e parte do dia-a-dia do intrprete do Direito, como o contrato de leasing e o contrato de cesso de marca.

1.2 OBJETIVOS GERAIS

O mercado exige, cada vez mais, a participao do advogado como via-bilizador do negcio, auxiliando o executivo a negociar o contrato e atuan-do sempre na advocacia preventiva. Desta forma, nosso objetivo, alm de ensinar ( claro), ser o de fazer com que o aluno conhea os diversos tipos de contrato e saiba identifi car seus requisitos necessrios e seus vcios para a concluso do negcio.

Queremos preparar o aluno no apenas para a prova, mas principalmente, prov-lo com as ferramentas (objetivo do curso) que o habilite a identifi car as caractersticas dos principais contratos do nosso ordenamento jurdico, no s com a abrangncia que a matria requer, mas tambm com a profundidade necessria de um bom enfoque acadmico e prtico, para que, com isso, ele possa ter um diferencial na sua vida profi ssional.

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1.3 METODOLOGIA

A metodologia do curso ser participativa com exposio dialogada e de-bates sobre casos propostos.

Na prxima aula apresentaremos o caso mestre, que ser o fi o condutor da disciplina. Por meio dele, os alunos sero convidados a integrar a equipe responsvel pela anlise de contratos em uma due diligence fi ctcia. Dessa forma, os alunos tero contato com as diversas espcies de contratos e com os possveis problemas enfrentados no dia-a-dia de um advogado.

Adicionalmente, em todas as aulas sero apresentadas questes, relacio-nadas ao tema exposto para que sejam debatidas em aula. Para tanto, vale lembrar que:

como todas as aulas sero participativas, a leitura prvia do material didtico e da leitura obrigatria indispensvel.

a indicao da bibliografi a obrigatria e da bibliografi a complemen-tar deve servir de base para o aluno. Espera-se, porm, que o aluno pesquise textos adicionais que possam dar enfoques diferentes ou mais profundos sobre o mesmo tema.

1.4 DESAFIOS

Tendo em vista o grande nmero de contratos no Cdigo Civil e a abran-gncia da matria, um dos principais desafi os a serem enfrentados pelos alu-nos nesta disciplina, saber aplicar o conhecimento terico, adquirido a par-tir do estudo e de pesquisa, em casos prticos. A discusso de casos em todas as aulas servir justamente para estimular o aluno a pensar a teoria na prtica.

1.5 MTODOS DE AVALIAO

O desempenho do aluno na disciplina Contratos em Espcie ser avaliado por meio das seguintes atividades: (i) uma prova escrita a ser realizada no incio de outubro; (ii) uma prova escrita a ser realizada na ltima aula do curso; (iii) um trabalho a ser entregue individualmente pelos alunos; e (iv) participao em sala de aula.

A primeira prova valer de 0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos e ser somada ao trabalho que tambm valer de 0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos.

A segunda prova valer de 0 (zero) a 8,0 (oito) pontos.. A participao do aluno em aula valer at 2,0 (dois) pontos, que ser somado na segunda prova.

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A mdia do aluno ser obtida da seguinte forma:

Mdia fi nal = Primeira prova (5,0) + Trabalho (5,0) + Segunda Prova (8,0) + Participao (2,0)2

O aluno que obtiver mdia inferior a 7,0 (sete) e superior ou igual a 4,0 (quatro) pontos, dever fazer uma prova fi nal. O aluno que obtiver mdia inferior a 4,0 (quatro) estar automaticamente reprovado na disciplina.

Para os alunos que fi zerem a prova fi nal, a mdia de aprovao a ser alcan-ada de 6,0 (seis) pontos, a qual ser obtida conforme frmula constante no Manual do Aluno Manual do Professor.

Prova Escrita:

Para ambas as provas o aluno poder consultar a legislao pertinente, sem comentrios ou anotaes, somente com remisses a artigos e smulas dos tribunais superiores, para elaborar as respostas, salvo orientao distinta por parte do professor.

As provas sero compostas de at cinco questes, nas quais o aluno dever demonstrar o domnio da matria em casos tericos e prticos.

A princpio, a primeira prova ser realizada na primeira semana de outu-bro e a segunda prova ser realizada na semana de 21/11 a 24/11. Caso haja modifi cao no cronograma que implique em alterao na data das provas, nova data e horrio sero divulgados com antecedncia para os alunos.

Participao em Aula:

Os alunos devero participar ativamente das aulas. A avaliao por par-ticipao ser feita com base no interesse demonstrado pelo aluno, leitura do material indicado, conhecimento e discusso dos casos apresentados, e, presena e pontualidade nas aulas.

Poder ser atribudo at 2,0 pontos na nota da segunda prova, conforme a participao do aluno durante o curso.

Trabalho:

Na segunda semana de novembro, cada aluno dever apresentar relatrio apontando os problemas encontrados na diligncia legal, conforme os casos apresentados durante as aulas, seus riscos e, quando possvel, as formas de solucion-los. Ao longo do curso sero fornecidas mais informaes sobre

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como elaborar o trabalho. Caso haja modifi cao no cronograma que impli-que em alterao na data da entrega do trabalho, nova data e horrio sero divulgados com antecedncia para os alunos.

1.6 ATIVIDADES COMPLEMENTARES

Dependendo do andamento das aulas, o professor poder propor ativida-des adicionais que valero 0,5 (meio ponto) cada uma. Os pontos adicionais sero somados nota da segunda prova.

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1.1. AULA 1: CLASSIFICAO DOS CONTRATOS. ELEMENTOS ESSENCIAIS.

1.1.1. EMENTRIO DE TEMAS:

Introduo. Existncia e validade do contrato. Classifi cao dos contratos.

1.1.2. BIBLIOGRAFIA OBRIGATRIA:

GOMES, Orlando, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, 26. ed., pgs. 83 a 158.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janei-ro: Fo rense, 2010, vol. III, 14. ed., pgs. 51 a 66.

1.1.3. BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR:

AZEVEDO, Antonio Junqueira de. Negcio Jurdico Existncia, Vali-dade e Efi ccia. So Paulo: Saraiva, 2002.

1.1.4. ROTEIRO DE AULA

A) Introduo

No semestre passado, os alunos tiveram oportunidade de fazer o curso de Teoria Geral das Obrigaes e dos Contratos. Dentre outros, aprenderam os seguintes tpicos: (i) princpios da nova teoria contratual; (ii) interpretao dos contratos, (iii) formao dos contratos, (iv) reviso dos contratos; e (v) extino dos contratos.

Nosso curso ser voltado ao estudo dos contratos em espcie. Hoje, po-rm, analisaremos os elementos e requisitos para existncia e validade do contrato e a classifi cao dos contratos.

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1 Rever aula 2 do curso de Teoria Geral das Obrigaes e dos Contratos.

2 Conforme bibliografi a complementar.

B) Existncia e validade do contrato

Sendo o contrato um negcio jurdico, a ele so aplicveis os mesmos elementos constitutivos e os pressupostos de validade do negcio jurdico1.

So elementos constitutivos: vontade manifestada por meio de declarao; idoneidade do objeto; forma, quando da substncia do ato.

Caso um desses elementos no esteja presente, o negcio jurdico nem mesmo existir.

Os requisitos de validade esto previstos no art. 104 do Cdigo Civil: agente capaz; objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel; forma prescrita ou no defesa em lei.

Estando ausente algum desses requisitos, o contrato ser nulo ou anulvelO elemento novo e inerente ao contrato o acordo entre duas partes sobre

determinado assunto.

C) Classifi cao dos contratos

Qual o objetivo de classifi car os contratos?Embora haja consenso na doutrina sobre boa parte da classifi cao dos

contratos, cada autor tem um enfoque diferente ao tratar dessa matria.Nesta aula usaremos por base a metodologia de Silvio Rodrigues, mas reco-

mendamos que o livro de Caio Mario da Silva Pereira2 tambm seja estudado.Uma mesma espcie de contrato pode ser classifi cada de inmeras manei-

ras, conforme o ponto de observao do estudo.Relacionamos abaixo alguns exemplos:

I CLASSIFICAO DOS CONTRATOS QUANTO A SUA NATUREZA:

- Unilaterais e bilateraisAfi nal, o contrato em si um ato bilateral, certo? Como podemos dizer

que um contrato unilateral?Qual a importncia de distinguir o contrato unilateral do bilateral?

- Onerosos e gratuitosOs contratos onerosos envolvem sacrifcios e vantagens patrimoniais a

ambas as partes. J os contratos gratuitos envolvem sacrfi cio econmico para

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apenas uma das partes e consequentemente vantagem patrimonial a apenas uma delas. O exemplo tradicional de contrato gratuito a doao sem encar-go. O dontario recebe algo do doador e nada lhe d em retorno.

Qual a importncia de distinguir o contrato gratuito do oneroso?

- Comutativos e aleatriosEssa distino aplica-se apenas aos contratos bilaterais e onerosos.Qual a importncia de distinguir o contrato comutativo do aleatrio?

II CLASSIFICAO DOS CONTRATOS QUANTO AO SEU APERFEIOAMENTO:

- Consensuais e reaisO contrato consensual no requer a entrega do bem para aperfeioamento

do contrato, exige apenas o consentimento das partes. Exemplo: contrato de compra e venda de bem mvel. J no contrato real, o mero acordo entre as partes no sufi ciente para constituir o contrato, no mximo, o que ocorre uma promessa de contratar. Isso ocorre, por exemplo, no mtuo, se o mutu-ante no empresta o dinheiro ao muturio, o contrato no se aperfeioa por mais que haja um contrato entre mutuante e muturio.

- Solenes e no solenesGeralmente os contratos so no solenes, ou seja, no h forma prescrita

em lei para que sejam vlidos. H, porm, alguns casos em que o legislador achou por bem determinar forma para a validade do ato. o caso do contrato de compra e venda de imvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salrio mnimo vigente no pas e que tem que ser feito por escritura pblica (art. 108 da Lei n 10.406/2002).

Qual a importncia de distinguir o contrato solene do no solene?

III CLASSIFICAO DOS CONTRATOS QUANTO A SUA SISTEMATIZAO:

- Nominados e inominadosNominados so os contratos previstos e regulados por lei. Inominados ou

atpicos so os contratos que, apesar de no estarem disciplinados em lei, so permitidos quando lcitos, em razo do princpio da autonomia da vontade (art. 425 da Lei n 10.406/2002).

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IV CLASSIFICAO DOS CONTRATOS QUANTO AO SEU RELACIONAMENTO COM OS DEMAIS CONTRATOS:

- principais e acessriosO contrato que independe de outro para existir o contrato principal. O

contrato acessrio, por sua vez, existe em funo de outro contrato. A fi ana um bom exemplo de contrato acessrio ao contrato de locao.

Como pela regra geral, o acessrio segue o principal, se o contrato prin-cipal nulo, nulo ser o contrato acessrio. A recproca, no entanto, no verdadeira, j que o contrato principal sobrevive sem o contrato acessrio.

V CLASSIFICAO DOS CONTRATOS QUANTO AO MOMENTO DE SUA EXE-CUO

- execuo instantnea e de execuo diferida no futuroQual a importncia de distinguir o contrato de execuo instantnea do

contrato de execuo diferida no futuro?

VI CLASSIFICAO DOS CONTRATOS QUANTO AO SEU OBJETO

- defi nitivo e preliminarO contrato preliminar tem sempre como objeto a realizao de um con-

trato defi nitivo. As peculiaridades do contrato preliminar esto previstas nos arts. 462 a 644 da Lei n 10.406/2002.

O contrato defi nitivo pode ter vrios objetos, conforme a espcie de con-trato. Como diz o prprio nome, trata-se do contrato que trata do assunto defi nitivamente.

VII CLASSIFICAO DOS CONTRATOS QUANTO MANEIRA COMO SO FORMADOS

- paritrios e de adesoAo contrrio do contrato paritrio, no qual as partes discutem os termos

do negcio, no contrato de adeso no h espao para negociao. As regras foram previamente estipuladas por uma das partes, cabendo a outra parte aceit-las ou rejeit-las em sua totalidade.

Os artigos 423 e 424 mostram a preocupao do legislador em tentar preservar o aderente, ou seja, aquele que no pde negociar as clusulas do contrato.

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1.1.5. QUESTES DE CONCURSO

(Prova: 10 Exame de Ordem 1 fase) O contrato real um contrato:a. Em que a entrega da res pressuposto da sua existncia;b. Formal;c. Que tem por objeto coisas corpreas;d. Efetivamente existente.

1.1.6. JOGO DISCUSSO EM SALA DE AULA

Contrato/ Classifi cao

Compra e Venda

Locao Doao Emprstimo Fiana MandatoFornecimento

de energia

Unilateral

Bilateral

Oneroso

Gratuito

Comutativo

Aleatrio

Consensual

Real

Solene

No solene

Nominado

Inominado

Principal

Acessrio

Execuo Instantnea

Execuo diferida no

futuro

Defi nitivo

Preliminar

Paritrio

De adeso

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1.2. AULA 2: CONTRATO DE COMPRA E VENDA

1.2.1. EMENTRIO DE TEMAS:

Introduo Natureza Jurdica Elementos Despesas do Contrato e Garantia Riscos da Coisa Limitaes Compra e Venda Regras Especiais

1.2.2. BIBLIOGRAFIA OBRIGATRIA:

Arts. 481 a 504 da Lei n 10.406/2002.GOMES, Orlando, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, 26. ed., pgs.

265 a 304.PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janei-

ro: Fo rense, 2010, vol. III, 14. ed., pgs. 145 a 169.

1.2.3. BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR:

BESSONE, Darcy, Da compra e venda, 4.ed., So Paulo: Saraiva, 1997.JNIOR, Jos Osrio de Azevedo, Compra a venda, troca ou permuta,

vol. III, So Paulo: Revista de tribunais, 2005.LBO, Paulo Luiz Neto, In Antonio Junqueira de Azevedo (coord.), Co-

mentrios ao Cdigo Civil, vol.VI, Saraiva: So Paulo, 2003.TEPEDINO, Gustavo, BARBOZA, Heloisa Helena e MORAES, Maria

Celina de. Cdigo Civil Interpretado conforme a Constituio da Repblica. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, v. II.

1.2.4. CASO GERADOR

O Sr. Eduardo e sua mulher, dona Mnica, abriram o primeiro mercadi-nho, na dcada de 80, em Braslia. O que comeou com uma loja de conve-nincia, que visava atender apenas a regio, rapidamente ocupou um lugar cativo na vizinhana e a freguesia se tornou cada vez mais fi el.

Com o passar dos anos, a pequena empresa de Eduardo e Mnica foi ex-perimentando um contnuo sucesso e o negcio foi crescendo junto com seus fi lhos gmeos, Jeremias e Maria Lcia.

Cerca de dez anos aps o comeo das atividades, a Pechincha Comrcio Varejista Ltda. foi brindada com uma oportunidade de expanso dos seus

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3 Dependendo do tamanho da empresa, os compradores estabelecem um valor base para anlise dos aspectos jurdi-cos, chamado de critrio de materiali-dade. Nesses casos, a diligncia feita apenas nos processos judiciais ou ad-ministrativos, contratos e demais reas que envolvam valor igual ou superior ao critrio de materialidade.

negcios. Um velho comerciante de Braslia resolveu aposentar-se e voltar a morar com a fi lha, no interior de So Paulo, sendo que antes decidiu conferir a Eduardo e Mnica a conduo dos seus negcios, vendendo-lhes algumas posses, alugando outras e, de uma maneira geral, transferindo o fundo de comrcio para a Pechincha Ltda.

A partir de ento, o senhor Eduardo ampliou seus negcios e hoje scio majoritrio de uma sociedade que possui uma modesta rede de supermerca-dos, com trs lojas e um armazm. Com o passar do tempo, porm, o senhor Eduardo foi paulatinamente transferindo a administrao de seus negcios para seus fi lhos.

Maria Lcia sempre teve tino para os negcios, e sempre foi capaz de en-xergar uma boa oportunidade. Dessa forma, quando nosso cliente a procurou para lhe fazer uma proposta de compra da Pechincha Ltda., mesmo diante da resistncia inicial de seus pais e seu irmo, conseguiu convenc-los de que se tratava de uma chance de ouro para a famlia, e recebeu autorizao deles para iniciar as conversas com o interessado.

Nosso cliente, a companhia Grana Certa Empreendimentos S/A, presidi-da pelo senhor Odin Heiro, que um investidor profi ssional, com negcios na rea atacadista pretende comear a atuar no segmento de distribuio ali-mentcia, motivo que o levou a se interessar pela Pechincha Ltda. Alm disso, vislumbrou a possibilidade de expandir ainda mais os negcios, dada a fi de-lizao da clientela do senhor Eduardo, e a escassez de bons supermercados na regio.

Como de costume em negcios deste gnero, nosso primeiro trabalho ser realizar uma due diligence ou diligncia legal ou auditoria jurdica na compa-nhia Pechincha Ltda..

A diligncia legal tem por objetivo conhecer os aspectos jurdicos da em-presa, de forma que os potenciais compradores saibam o que realmente esto comprando. Isso normalmente se d por meio de uma anlise de todas as operaes da empresa, com o exame criterioso de seus contratos, bem como de uma tentativa de identifi cao de suas dvidas ou passivos mais relevantes, sejam eles tributrios, trabalhistas, cveis, ambientais etc.

O resultado de uma diligncia legal pode determinar o sucesso ou no da operao e geralmente infl ui no preo a ser pago.

Coube a ns, ento, a tarefa de fazer a diligncia legal na rea de contratos da Pechincha Ltda. Para tanto, deveremos solicitar todos3 os contratos da empresa a ser adquirida.

Ao fi m do processo de diligncia legal, muitas vezes elaborado um rela-trio descrevendo a situao da empresa, destacando todos os pontos e ques-tes identifi cados durante o processo de diligncia legal e que podem afetar a situao fi nanceira e legal da companhia.

CONTRATOS

FGV DIREITO RIO 16

Esse relatrio serve de instrumento para que o potencial comprador pon-dere se deve prosseguir com a aquisio do negcio, e, se o fi zer, quais so os riscos a que estaria submetido.

Como voc, na qualidade de advogado da Grana Certa S/A, comearia o processo de diligncia? Quais seriam os primeiros contratos que voc solici-taria ao advogado da Pechincha Ltda.? Quais os riscos que, considerando o negcio por ela desenvolvido, voc concentraria mais sua ateno? Que pro-blemas voc vislumbra que ela pode ter nos contratos existentes?

1.2.5. ROTEIRO DE AULA

A) IntroduoO contrato de compra e venda, verbal ou escrito, a espcie mais comum

dos contratos. Em nosso dia-a-dia realizamos inmeras operaes de compra e venda, muitas vezes sem prestar ateno. Por exemplo, quando samos para jantar, compramos um chiclete na barraquinha, vamos ao supermercado, es-tamos realizando pequenas operaes de compra e venda.

No toa que essa a primeira espcie a ser tratada pelo Cdigo Civil, sendo que outros contratos, como permuta, so regulados tambm pelas dis-posies do contrato de compra e venda.

O contrato de compra e venda no gera efeitos reais, ou seja, no transfere, por si s, o domnio do bem alienado. O contrato de compra e venda gera: para o vendedor, a obrigao de transferir a coisa vendida; para o comprador, a obrigao de pagar o preo ajustado. Porm, a transferncia do domnio s ocorre com a tradio (entrega) do bem, no caso de bem mvel, e com o registro do ttulo de compra no Registro de Imveis na hiptese de bem imvel. (arts. 1.267 e 1.245 da Lei n 10.406/2002)

Os artigos 481 e 482 da Lei 10.406/2002 dispem:Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga

a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo.

A partir da leitura desses dois artigos, podemos extrair a natureza jurdica e os elementos do contrato de compra e venda.

B) Natureza jurdica:

CONSENSUAL E (EM REGRA) NO SOLENE

Depende apenas da vontade das partes. Estando ambas de acordo com o objeto e o preo, o contrato realizado. No se exige, em regra, formalidade

CONTRATOS

FGV DIREITO RIO 17

especfi ca para o contrato de compra e venda, que s ser obrigatria quando prevista especifi camente em lei. Tanto assim que a compra de um chiclete no baleiro da esquina perfaz uma compra e venda perfeita, embora no for-malizada em contrato escrito. Pode-se dizer, sem medo de errar, que a maio-ria esmagadora das operaes de venda feita sem formalidades especfi cas previstas em lei.

Todavia, no se pode esquecer que, para algumas espcies de compra e venda, a observncia de determinadas formalidades podero alterar os efeitos do contrato. Na venda de bem imvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salrio mnimo vigente no pas, necessria a realizao de contrato escrito mediante escritura pblica e seu registro no RGI para que gere efeitos perante terceiros. Importante: o contrato de compra e venda de imvel reali-zado por meio de instrumento particular negcio jurdico existente, vlido e plenamente efi caz, mas somente entre as partes.

Existem outros contratos que, embora no necessitem de formalidades especiais para seu aperfeioamento, necessitam de um determinado registro para que a tradio do bem apesar de mvel tenha sua efi ccia plena, inclusive perante terceiros. Cite um exemplo.

SINALAGMTICO (OU BILATERAL)

Envolve prestaes recprocas de ambas as partes. O comprador deve en-tregar o preo enquanto o vendedor deve entregar a coisa.

ONEROSO

Tanto o comprador quanto o vendedor tem prestaes a cumprir, que envolvem transferncia de seu patrimnio. A gratuidade da compra e venda, expressa na desproporo manifesta entre o valor da coisa transferida e o preo acordado, desfi gura o contrato. O correspondente gratuito da compra e venda a doao.

C) Elementos:

Os elementos do contrato de compra e venda encontram-se destacados em negrito no artigo 482 acima, quais sejam:

CONSENTIMENTO

Comprador e vendedor tm que chegar a acordo quanto ao objeto e o preo.

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4 Relembrando: Condio potestativa aquela que sujeita ao puro arbtrio de uma das partes.

PREO

Conforme artigo 481 da Lei n 10.406/2002, o preo deve ser pago em dinheiro. Por qu?

Alm disso, o preo no deve ser irrisrio, pois seno pode ser considerado uma doao e no uma compra e venda. Como visto acima, deve haver uma proporcionalidade entre o valor da coisa e seu preo.

O preo deve ser determinado ou determinvel. Ou seja, a lei permite que o preo no esteja determinado no contrato e que as partes indiquem: (i) terceiro para fi x-lo; ou (ii) taxa do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e local; ou (iii) ndices ou parmetros, desde que possam ser determinados objetivamente. A fi xao do preo em regra segue o livre consentimento das partes. Sendo assim, qualquer frmula estipulada para fi xao do preo permitida. Pode o preo, inclusive, ser ajustado no tempo, ou seja, mesmo aps a tradio do objeto o preo pode estar sujeito a ajustes posteriores.

Marvin (comprador) e Vital (vendedor) fi rmaram contrato de compra e venda no qual deixaram de defi nir o preo. E agora?

No possvel, porm, estabelecer que o preo ser fi xado de acordo com a vontade de apenas uma das partes, pois nesse caso seria uma hiptese de condio potestativa4, vedada pela Lei n 10.406/2002.

COISA

Em teoria, todas as coisas que no estejam fora do comrcio podem ser objetos do contrato de compra e venda.

Sua amiga, Mnica, conta que est super empolgada com o presente que ganhou do namorado. Imagine que Eduardo inovou desta vez: comprou-lhe a constelao das Trs Marias!!! Ela lhe pergunta quanto vale esse presente. Um pouco constrangido (a) com a situao, voc explica que esse presente, embora possa ter muito valor sentimental, no tem qualquer valor econmi-co. Por qu?

Isso no quer dizer, entretanto, que s podem ser objetos de venda os bens tangveis. Os bens imateriais, ou intangveis, tambm podem ser alienados, como as marcas e o fundo de comrcio.

possvel alienar algo que no existe?Nada impede que seja contratada a alienao de um bem que ainda no

existe. Como vimos anteriormente, no direito brasileiro, o contrato de com-pra e venda no transfere o domnio do bem. Ele representa a obrigao de transferir um bem no presente ou no futuro, de acordo com a combinao das partes. Tanto assim, que possvel alienar um empreendimento imobi-lirio, mesmo antes da construo dos prdios. Qual seria um outro exemplo de venda de coisa futura?

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5 Art. 477 da Lei n 10.406/2002: Se, depois de concludo o contrato, so-brevier a uma das partes contratantes diminuio em seu patrimnio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestao pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se prestao que lhe in-cumbe, at que aquela satisfaa a que lhe comete ou d garantia bastante de satisfaz-la.

D) Despesas do contrato e garantia

Em regra, as despesas de escritura e registro fi cam a cargo do comprador e as despesas com a tradio fi cam sob responsabilidade do vendedor. As partes podem, porm, estabelecer regra diversa.

No contrato de compra e venda vista, quem tem que cumprir primeiro com sua obrigao: o vendedor ou o comprador?

Alm disso, no caso de venda a termo, o vendedor pode deixar de entregar a coisa, se o comprador torna-se insolvente, at que o comprador lhe d ga-rantia de que efetuar os pagamentos no prazo ajustado.

Essa regra do art. 495 est em consonncia com a previso da exceo de contrato no cumprido5 estudada anteriormente. H uma diferena entre elas. Qual ?

E) Riscos da coisa

Res perit domino princpio segundo o qual a coisa perece em poder de seu dono, sofrendo este os prejuzos.

Esse princpio foi utilizado pelo legislador ao determinar, no art. 492, que at o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador.

Tendo em vista que a celebrao do contrato de compra e venda no sufi ciente para transferir o domnio da coisa at o momento da tradio (para bens mveis) e do registro (para bens imveis), a coisa continua a pertencer ao alienante. Por isso, at o momento de sua efetiva entrega ou registro, os riscos com a coisa so do vendedor.

Porm, os riscos com a coisa correm por conta do comprador quando: a coisa encontra-se disposio do comprador para que ele possa

contar, marcar ou assinalar a coisa e, em razo de caso fortuito ou fora maior, a coisa se deteriora;

o comprador solicita que a coisa seja entregue em local diverso da-quele que deveria ser entregue;

o comprador est em mora de receber a coisa, que foi posta dispo-sio pelo vendedor no local, tempo e modo acertado. Esta hiptese uma exceo ao princpio da Res perit domino, pois neste caso no houve a tradio da coisa. No seria justo, entretanto, que o vende-dor arcasse com os riscos da coisa, uma vez que cumpriu sua parte do contrato.

houver mtuo acordo entre as partes.

F) Limitaes compra e venda

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A lei veda que determinadas pessoas participem de compra e venda. Essa vedao no resulta da incapacidade das pessoas para realizar essa operao, mas sim da posio na relao jurdica. No caso, eles no tm legitimidade para realizar determinadas operaes. Isto ocorre nas seguintes situaes:

tutores, curadores, testamenteiros e administradores no podem comprar, ainda que em hasta pblica, os bens confi ados sua guar-da ou administrao;

servidores pblicos no podem comprar, ainda que em hasta p-blica, os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao, direta ou indireta;

juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serven-turios ou auxiliares da Justia no podem comprar, ainda que em hasta pblica, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

leiloeiros e seus prepostos no podem adquirir, ainda que em hasta pblica, os bens de cuja venda estejam encarregados.

descendentes no podem adquirir bens do ascendente, sem consen-timento expresso dos demais descendentes e do cnjuge do alienan-te.

Quais so os motivos pelos quais o legislador resolveu restringir a aquisi-o pelas pessoas elencadas acima?

O condmino de coisa indivisvel pode alienar sua parte a terceiros, desde que d direito de preferncia aos demais condminos, ou seja, ele precisa oferecer aos demais condminos sua parte pelo mesmo preo e condies pelos quais pretende vender a terceiros. O que ocorre se houver mais de um condmino interessado em adquirir a quota parte a ser alienada?

G) Regras especiais

VENDA POR AMOSTRA

Ocorre quando a venda ocorre com base em amostra exibida ao compra-dor. O comprador tem direito de receber coisa igual amostra.

VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAM

Venda ad mensuram as partes esto interessadas em uma determinada rea. Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir mil hectares para poder plantar. O objetivo do adquirente comprar uma coisa com determinado comprimento necessrio para desenvolver uma fi nalidade.

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Venda ad corpus as partes esto interessadas em comprar coisa certa e determinada, independentemente da extenso. Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir a Fazenda Boa Esperana. Nestes casos, entende-se que a referncia medida do terreno meramente enunciativa.

Embora em alguns casos seja difcil determinar se a venda foi feita ad mensuram ou ad corpus, por vezes essa distino se faz necessria em razo das regras peculiares a cada uma.

No caso de venda ad mensuram, o comprador tem o direito de exigir que a coisa vendida tenha as medidas acertadas e no o tendo pode pedir a com-plementao da rea, ou caso isso no seja possvel, rescindir o contrato de compra e venda.

J no caso de venda ad corpus, o comprador no teria esse direito, caso verifi que que as medidas do imvel adquirido no correspondem exatamente as medidas que constaram do contrato.

DEFEITO OCULTO NAS VENDAS CONJUNTAS

Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma no autoriza a rejeio de todas.

Esse artigo sofre crticas de importantes autores. Quais so elas e como esse artigo deve ser interpretado para atenuar as crticas?

1.2.6. QUESTES DE CONCURSO

(Prova: 29 Exame de Ordem 1 fase) Quanto classifi cao, o con-trato de compra e venda de imveis se apresenta da seguinte forma:

a. Consensual, bilateral, oneroso e solene;b. Consensual, bilateral, oneroso e no solene;c. Bilateral, oneroso, formal e aleatrio;d. Oneroso, bilateral, no formal e consensual.

(Prova: 27 Exame de Ordem 1 fase) Com relao ao contrato de compra e venda, NO CORRETO afi rmar:

a. nula a pactuao fi rmada que deixa ao exclusivo arbtrio de uma das partes a fi xao do preo

b. vlida a venda de ascendente solteiro a descendente, que obtm o consentimento dos demais descendentes, quando da realizao de avena

c. Na venda ad mensuram as referncias s dimenses do imvel so meramente enunciativas, no cabendo demanda quanto a uma eventual diferena nas medies

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d. O condmino em coisa indivisvel, ao desejar vender a sua parte no bem, deve, antes de vend-la a um estranho, dar direito de prefern-cia na aquisio, tanto por tanto, aos demais condminos

(Prova: 26 Exame de Ordem 1 fase) A quem cabem as despesas com a escritura de compra e venda de imvel residencial?

a. Necessariamente ao compradorb. Necessariamente ao vendedorc. Ao comprador, podendo haver disposio em contrriod. Ao vendedor, podendo haver disposio em contrrio

(Prova: 05 Exame de Ordem 1 fase) A proibio de venda do ascen-dente aos descendentes sem a concordncia dos demais, confi gura:

a. Falta de aptido intrnseca do agente; falta de capacidade;b. Falta de legitimao; incapacidade de fato;c. Falta de legitimao, ainda que haja capacidade;d. Desde que haja capacidade, no existe proibio.

(Prova: 05 Exame de Ordem 1 fase) Considerando-se o instituto da tradio no direito civil, podemos afi rmar que:

a. Executam-se as obrigaes assumidas verbalmente;b. No se transfere o domnio dos bens mveis;c. Transfere-se o domnio de qualquer bem imvel;d. Transfere-se o domnio dos bens mveis.

(Prova: 03 Exame de Ordem 1 fase) A compra e venda de bens mveis contrato:

a. Unilateral;b. A ttulo gratuito;c. Formal;d. Comutativo.

1.2.7. MODELO DE LISTA DE DUE DILIGENCE

DILIGNCIA LEGAL

Durante a diligncia legal sero analisadas cpias dos documentos abaixo discriminados, referentes sociedade limitada a ser adquirida e, se for o caso, a todas as suas controladas e coligadas.

I NOTA INTRODUTRIA:

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Alguns dos documentos solicitados podem no existir ou no ser aplic-veis sociedade objeto da diligncia legal e, se for o caso, a suas controladas e coligadas. Neste caso, bastar que a sociedade formule declarao por escrito nesse sentido.

Se a sociedade mantiver fi liais, as certides a serem providenciadas devero abranger a matriz e todas as fi liais.

Solicitamos que os documentos sejam ordenados e/ou relacionados se-guindo a ordem e numerao constante deste check list, a fi m de agilizar o procedimento de sua identifi cao e anlise.

II ORGANIZAO E FUNCIONAMENTO DA SOCIEDADE:

1. Organograma societrio da sociedade, com identifi cao de seus scios, subsidirias, coligadas, controladas e demais sociedades nas quais participe;

2. Contrato constitutivo da sociedade e respectivas alteraes contra-tuais posteriores, bem como Atas de Assemblias ou Reunies de Scios, com comprovantes de arquivamento na Junta Comercial e respectivas publicaes;

3. Certido de Breve Relatrio da Junta Comercial competente;4. Todos os Livros Societrios da sociedade, especialmente o de Atas

de Assemblias ou Reunies de Scios;5. Lista de endereos completos de todos os escritrios, fi liais (com os

respectivos nmeros de inscrio no CNPJ), depsitos e quaisquer outras operaes da sociedade;

6. Lista dos nomes dos scios, membros da administrao da socieda-de que ocupam e/ou ocuparam tais cargos durante os ltimos 02 (dois) anos, incluindo suas funes e responsabilidades;

7. Acordo de Scios e Aditivos, arquivados ou no na sede da sociedade;8. Opes, garantias, promessas de compra e venda, caues e outros

gravames, se existentes, tendo por objeto as quotas da sociedade;9. Planos de Opo de Compra de Aes/Quotas oferecidos aos seus

administradores e/ou empregados;10. Registro das aes ou quotas de outras sociedades de que participa

a sociedade;11. Relatrio indicando todas as procuraes outorgadas pela sociedade

(ad judicia e ad negotia), bem como respectivas cpias;12. Protocolos de ciso, incorporao e fuso em que tenha sido parte a

sociedade ou tendo por objeto suas quotas;13. Em caso de ciso ou reduo do capital social da sociedade, cpia

das publicaes exigidas em lei;14. Contratos de consrcio, associao ou joint venture;

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15. Conveno de grupo de sociedades de que a sociedade participe;16. Demonstraes fi nanceiras da sociedade, bem como as suas respec-

tivas publicaes;

III CONTRATOS:

17. Fornecer lista elaborada pela administrao da sociedade contem-plando todos os contratos em vigor dos quais a sociedade seja parte signatria ou interveniente, informando objeto, valor, vencimentos, situao (adimplemento ou inadimplemento), prazo e com o forne-cimento das respectivas cpias;

18. Fornecer cpias dos modelos de contratos-padro utilizados pela sociedade;

19. Informar sobre a eventual existncia de inadimplemento de clusu-las contratuais contendo obrigaes de carter econmico-fi nancei-ro (tais como clusulas limitando o futuro endividamento da socie-dade, clusulas estabelecendo proibio de ultrapassar determinado limite entre capital prprio e capital de terceiros (debt/equity) e etc.);

20. Informar sobre e fornecer cpia dos contratos de distribuio, re-presentao comercial e de fornecimento (ativo ou passivo) envol-vendo a sociedade;

21. Informar sobre e fornecer cpia dos contratos de licena e/ou cesso envolvendo marcas, patentes, direito autoral, desenhos industriais, contratos de transferncia de tecnologia, contratos de assistncia tcnica e/ou contratos de franquia ou outros contratos envolvendo bens de propriedade intelectual eventualmente fi rmados pela socie-dade, acompanhados dos respectivos certifi cados de averbao no INPI e de registro no Banco Central;

22. Informar sobre e fornecer cpia dos contratos de emprstimo ou fi nanciamento (inclusive por meio de emisso de valores mobili-rios), e/ou outros instrumentos de natureza fi nanceira;

23. Informar sobre e fornecer cpia de Cartas de Conforto (comfort let-ters) ou quaisquer instrumentos, correspondncias, acordos laterais etc., que defi nam o modo de cumprimento de clusulas contratu-ais, ou modifi quem seus termos;

24. Informar sobre e fornecer cpia de contratos de locao, arrenda-mento mercantil ou comodato de bens imveis ou mveis;

25. Informar sobre e fornecer cpia de documentos de constituio de garantias reais (e.g. hipoteca, penhor, cauo) em favor da sociedade e respectivas certides ou, ainda, instrumentos tendo por objeto alienao fi duciria e compra e venda com reserva de domnio;

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26. Informar sobre e fornecer cpia de documentos de constituio de garantia pessoal (e.g fi ana, aval) em favor da sociedade, bem como comprovao de poderes de representao do signatrio do garanti-dor;

27. Informar sobre e fornecer cpia de documentos de constituio de garantias reais (e.g hipoteca, penhor, cauo) concedidas pela so-ciedade em favor de terceiros ou, ainda, instrumentos tendo por objeto alienao fi duciria de bem da sociedade ou compra e venda com reserva de domnio;

28. Informar sobre e fornecer cpia de documento de constituio de garantias pessoais (e.g fi ana, aval) concedidas pela sociedade em favor de terceiros;

29. Informar sobre e fornecer cpia de Notas Promissrias emitidas pela sociedade, com a informao, se de conhecimento da mesma, da eventual cesso pelo benefi cirio das referidas notas;

30. Fornecer todas as aplices de seguros contratados;31. Informar sobre e fornecer cpia de contratos na rea de tecnologia

da informao, tais como:31.1. Locao de hardware;31.2. Licenciamento de software;31.3. Manuteno de hardware;31.4. Manuteno de software;31.5. Servios tcnicos;31.6. Desenvolvimento de software;

32. Informar sobre e fornecer cpia de contratos de prestao de servi-os de publicidade e propaganda;

33. Informar sobre e fornecer cpia de contratos de prestao de con-sultoria, assistncia tcnica ou servios de qualquer outra natureza;

34. Informar sobre e fornecer cpia de compromissos, cartas de in-teno ou entendimentos com terceiros em que a sociedade fi gure como parte, que no tenham sido previstos na presente lista.

Informamos, fi nalmente, que qualquer referncia a contratos inclui seus aditivos e anexos, cujas cpias devero ser igualmente fornecidas.

IV PROPRIEDADE INTELECTUAL:

Solicitamos informaes e cpias de todos os bens e documentos refe-rentes propriedade intelectual da sociedade no Brasil e em outros pases, incluindo, mas no se limitando a:

35. Marcas, patentes e/ou desenhos industriais depositados/registrados;36. Obras intelectuais de titularidade da sociedade;

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37. Nomes de domnio registrados pela sociedade;38. Processos administrativos e/ou judiciais envolvendo os bens de pro-

priedade intelectual da sociedade;39. Processos administrativos apresentados contra marcas de terceiros

no Brasil e/ou no exterior;40. Informao acerca de segredos de negcio de propriedade da socie-

dade;41. Todos os softwares utilizados pela sociedade;42. Todos os softwares criados pela sociedade;43. Qualquer outra documentao que seja relevante e/ou que afete os

bens de propriedade intelectual da sociedade;

V PROPRIEDADES E ATIVOS:

44. Prova da propriedade dos bens mveis de valor individual acima de R$10.000,00 (dez mil reais) integrados ao ativo da sociedade;

CASO A SOCIEDADE POSSUA BENS IMVEIS:

45. Prova da propriedade dos bens imveis da sociedade, inclusive cer-tides atualizadas com fi liao vintenria, com negativa de nus/servides/alienaes, dos registros de imveis competentes, bem como da ausncia de aforamento (enfi teuse);

46. Certides negativas do INSS relativas aos bens imveis da socieda-de;

47. Certides negativas relativas ao IPTU, expedidas pelos Municpios onde se encontram os imveis da sociedade;

VI ASPECTOS FISCAIS:

48. Informaes sobre aproveitamento de crditos tributrios, indican-do (i) forma do aproveitamento: compensao com outros tributos, repetio do indbito, utilizao de crditos extemporneos, etc., (ii) valores envolvidos, j utilizados e a utilizar, (iii) existncia ou no de medida judicial que permita a utilizao dos crditos;

49. Relatrio atualizado discriminando parcelamentos de tributos da sociedade e/ou participao em programas de recuperao fi scal (REFIS ou PAES no mbito federal, estadual ou munici-pal), referente aos ltimos 05 (cinco) anos, indicando: (i) tributo parcelado, (ii) incio do parcelamento, (iii) nmero de parcelas, (iv) quantidade de parcelas pagas, (v) garantia oferecida, (vi) documen-tao apresentada autoridade fi scal competente discriminando os

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dbitos fi scais includos no REFIS e/ou PAES e (vii) prova de qui-tao de todos os pagamentos at a presente data;

50. Disponibilizar o LALUR referente ao ltimo ano, com a indicao, j em reais, de todos os valores pendentes de tributao eventual-mente registrados na parte B e demonstrativo do prejuzo fi scal acu-mulado e da base negativa da Contribuio Social, com a mesma data do ltimo Balancete que ser disponibilizado;

51. Relatrio atualizado identifi cando todos os eventuais benefcios fi scais e/ou tratamentos fi scais (federais, estaduais ou municipais) concedidos sociedade. Fornecer toda documentao (Instrues Normativas, Portarias, etc.) relacionada ao regime especial e/ou be-nefcio fi scal concedido sociedade at a presente data. Informar, ainda, a existncia de eventuais requerimentos ou questionamentos pendentes quanto aos mesmos;

52. Consultas fi scais, formalmente protocoladas perante os rgos da administrao tributria, envolvendo a sociedade, cujas decises fo-ram proferidas nos ltimos 5(cinco) anos, tendo por objeto matria tributria;

53. As 3 (trs) ltimas demonstraes fi nanceiras e os 3 (trs) ltimos Balancetes consolidados da sociedade;

54. Pareceres dos auditores independentes, acompanhados dos recepti-vos termos, declaraes, cartas de representao e/ou outras infor-maes formais prestadas pelos administradores aos auditores, para fi ns de auditoria;

55. Toda e qualquer documentao relativa a penhores, garantias, di-reitos de reteno ou qualquer outra forma de restrio de qualquer natureza sobre qualquer ativo da sociedade listando tais ativos e os relacionando aos respectivos processos judiciais ou administrativos, nos nveis federal, estadual ou municipal.

VII LITGIOS JUDICIAIS OU ADMINISTRATIVOS:

CERTIDES:

56. Fornecer originais de Certides atualizadas dos cartrios distribui-dores de aes da Justia Federal, Justia Estadual e Justia do Tra-balho das comarcas da matriz e onde a sociedade mantm estabele-cimentos ou fi liais, abrangendo feitos Cveis, Criminais e Fiscais, bem como Trabalhistas, e, ainda, Interdies e Tutelas, Falncias e Concordatas (i.e., Certides da Justia Federal dos Distribuido-res de Aes e Execues Cveis, Criminais e Fiscais e Certides da Justia Estadual dos Distribuidores Cveis e Fiscais e Certides dos Distribuidores da Justia do Trabalho);

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57. Fornecer originais de Certides atualizadas passadas por todos os Cartrios de Protestos das comarcas onde a sociedade mantm es-tabelecimentos ou fi liais, cobrindo o perodo de 10 (dez) anos (i.e., Certides dos Cartrios de Protestos de Letras e Ttulos);

58. Fornecer originais de Certides atualizadas do INSS (CND), em nome da sociedade, abrangendo todas as suas fi liais;

59. Fornecer originais de Certides de quitao de Tributos e Con-tribuies Federais CQTF (IR, IPI, CSLL, COFINS, PIS), Certides de quitao de Tributos Estaduais (ICMS) (Certido de quitao de Tributos Estaduais) e Certides de quitao de Tri-butos Municipais (ISS) (Certido de quitao de Tributos Muni-cipais), passadas em nome da sociedade, com relao a cada um de seus estabelecimentos ou fi liais, e referentes a processos administra-tivos, inclusive parcelamentos em andamento; bem como de rela-trio emitido pela Secretaria da Receita Federal, Secretaria Estadual de Fazenda e Secretaria Municipal de Fazenda indicando os pro-cessos administrativos, relativamente a tributos federais, estaduais e municipais, em curso em nome da sociedade, ainda no inscritos em dvida ativa;

60. Fornecer originais de Certides de Dvida Ativa (CDA) em nome da sociedade, expedidas pela Procuradoria da Fazenda Na-cional, Estadual e Municipal, as duas ltimas para cada estado ou municpio onde a sociedade possui estabelecimentos;

61. Certido de Quitao do FGTS;Caso tenha havido alterao de sede nos ltimos 05 (cinco) anos, favor so-

licitar as certides aplicveis tambm em relao ao(s) antigo(s) endereo(s).

RELATRIOS:

62. Fornecer Relatrio elaborado pelos advogados responsveis pelos respectivos casos, identifi cando todos os eventuais processos fi scais, judiciais e administrativos, pendentes (nos quais a sociedade fi gure como autora, r ou terceira interessada) ou em vias de ser iniciados, com a indicao de: (i) tributo envolvido; (ii) foro; (iii) objeto e fundamentos do pedido; (iv) andamento (status) atualizado; (v) va-lores envolvidos (atualizados ou em UFIR); (vi) valor da causa; (vii) chances de xito e respectivo critrio utilizado; (viii) provises e/ou depsitos judiciais e (ix) quaisquer informaes relevantes com respeito a tais processos;

63. Composio analtica das principais contas que compem depsi-tos judiciais e provises para contingncias fi scais e suas correlaes com os processos fi scais administrativos e judiciais em andamento;

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64. Disponibilizar cpias das peas fundamentais dos processos fi scais, judiciais e administrativos em que a sociedade seja parte ou tenha interesse, pendentes de julgamento, execuo ou cumprimento, tais como, inicial, contestao, despachos, sentenas, recursos e acr-dos;

65. Fornecer Relatrio contendo informaes sobre eventuais intima-es, notifi caes, inspees ou investigaes realizadas, instauradas por rgos governamentais ou terceiros;

66. Fornecer Relatrio contendo informaes sobre eventuais processos de desapropriao em que a sociedade fi gure como autora, com a estimativa de valores envolvidos;

67. Fornecer Documentos e relatrios (inclusive os Termos de incio e encerramento de fi scalizao tributria) contendo informaes so-bre eventuais intimaes, notifi caes, inspees ou investigaes realizadas, instauradas por rgos governamentais ou terceiros;

68. Fornecer Relatrio contendo informaes sobre eventuais reclama-es baseadas em defeitos constatados nos produtos fabricados pela sociedade (product liability) ou em garantias concedidas pela so-ciedade na venda dos produtos;

69. Fornecer Relatrio contendo informaes sobre processos adminis-trativos que envolvam as sociedades controladas ou coligadas;

70. Fornecer Cartas encaminhadas pelos advogados externos aos audi-tores independentes sobre processos judiciais e administrativos;

VIII ASPECTOS TRABALHISTAS:

71. Relatrio identifi cando todos os empregados, contendo (i) data de admisso; (ii) local de trabalho; (iii) cargo ou funo; e (iv) salrio atual (partes fi xas e variveis);

72. Cpia dos modelos de contrato de trabalho (contrato de experin-cia, contrato por prazo determinado etc.) e do regulamento interno ou regulamento de pessoal da sociedade;

73. Relativamente jornada de trabalho, relatrio informando:73.1. Horrio de trabalho, horrio de intervalo e dia de folga sema-

nal dos empregados. Informar eventuais horrios de trabalho diferenciados por setor ou sistemas de revezamento. Como feito o controle de horrio? A anotao feita pelo prprio empregado ou por pessoa especfi ca? Onde so feitas tais anota-es? Os empregados assinam tal registro?

73.2. Relao dos empregados no subordinados a controle de ho-rrio, com indicao das respectivas funes e salrios;

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73.3. Relao dos empregados que utilizam telefone celular ou equi-pamento similar, fi cando disposio da sociedade. Informar a forma de remunerao das horas disposio;

73.4. Acordos de compensao e de prorrogao da jornada de tra-balho, inclusive banco de horas, se houver. Informar o saldo atual de horas trabalhadas e ainda no compensadas pelo ban-co de horas;

74. Relativamente remunerao, relatrio informando:74.1. Quais as verbas percebidas alm do salrio fi xo e horas extras?

H empregados recebendo comisses, prmios, gratifi caes, bonifi caes ou ajudas de custo? Quais funes recebem as di-tas parcelas? Qual o critrio de pagamento?

74.2. H empregados recebendo benefcios tais como, uso de au-tomvel, auxlio moradia, auxlio educao, despesas de repre-sentao, planos de sade, previdncia privada, auxlio alimen-tao etc.? Qual o critrio de pagamento de cada benefcio? efetuado desconto no salrio? Caso haja desconto, informar se: (i) os empregados podem optar por tais benefcios; (ii) exis-tem empregados que optaram pelo no recebimento; (iii) existe autorizao dos empregados para o desconto. Caso afi rmativo, cpia do modelo de autorizao de desconto salarial relativo aos benefcios concedidos; (vi) o benefcio integra o salrio para efeito de clculo do FGTS, Previdncia Social, Imposto de Renda, frias e dcimo terceiro salrio;

75. Relativamente alimentao, relatrio informando:75.1. A alimentao fornecida pela prpria sociedade ou so con-

cedidos vales-refeio? H desconto no salrio ou fornecida gratuitamente?

75.2. A sociedade participa do PAT Programa de Alimentao do Trabalhador? Caso positivo, apresentar cpia dos compro-vantes anuais de inscrio.

76. Cpia do plano de cargos e salrios, se existente. Indicar se houve homologao do plano pelo Ministrio do Trabalho, Conselho Na-cional de Poltica Salarial ou norma coletiva;

77. Cpia do Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional (PCMSO) e Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA);

78. A sociedade tem organizada a CIPA Comisso Interna de Pre-veno de Acidentes? Caso positivo, apresentar relao dos atuais integrantes e cpias das atas de reunio dos ltimos 02 (dois) anos;

79. Relatrio identifi cando todos os empregados com estabilidade per-manente ou temporria (CIPA, empregados com cargo de direo

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em sindicatos ou associaes profi ssionais, empregadas grvidas, empregados acidentados, etc.);

80. Cpia do plano de opo de compra de aes, do programa de opo de compra de aes e a relao dos empregados e executivos elegveis a tal plano;

81. Cpia de Plano de Participao nos Lucros e/ou Resultados, se hou-ver. Informar o valor despendido pela sociedade com o pagamento de tal participao;

82. A sociedade instituiu, nos ltimos 05 (cinco) anos, plano de demis-so incentivada? Caso afi rmativo, esclarecer os critrios do plano, bem como fornecer respectivos documentos, acaso existentes. Foram ajuizadas reclamaes trabalhistas em razo do plano de demisso?

83. Cpia das convenes coletivas, acordos coletivos, decises judiciais proferidas em dissdio coletivo, inclusive termos aditivos. Informar se so observadas convenes, acordos, ou dissdios prprios para categorias diferenciadas (secretrias, telefonistas, motoristas e pro-fi ssionais liberais);

84. Relao dos empregados desligados da sociedade nos ltimos 02 (dois) anos, bem como cpias, por amostragem, das respectivas res-cises do contrato de trabalho e homologao pelo Sindicato ou pela DRT;

85. H servios terceirizados na sociedade? Apresentar cpia dos con-tratos de prestao de servios fi rmados com empresas prestadoras de servios; cooperativas; empresas de mo-de-obra temporria ou trabalhadores autnomos e relatrio informando: (i) se os empre-gados alocados para atender a sociedade so sempre os mesmos; (ii) se trabalham diariamente nas dependncias da sociedade; (iii) quem controla os servios de tais empregados (a sociedade ou a prestadora de servios); (iv) a quem esto subordinados; (v) perodo dos servios; (vi) nmero de trabalhadores envolvido; (vi) valores mensais pagos e se a sociedade exige mensalmente os comprovantes de recolhimento previdencirio e do FGTS;

86. Relatrio identifi cando todas as reclamaes trabalhistas e proce-dimentos administrativos (DRT e MPT) em curso contra a socie-dade, contendo (i) partes envolvidas; (ii) foro; (iii) pedidos; (vi) estimativa dos valores envolvidos; (vii) estimativa de xito; e (v) situao atual;

87. Cpia dos Autos de Infrao lavrados contra a sociedade nos lti-mos 02 (dois) anos e respectiva defesa/deciso administrativa/recur-so ou guia comprovando pagamento da multa administrativa;

88. Cpia das principais peas de todas as aes trabalhistas em curso contra a sociedade, tais como petio inicial, decises proferidas em

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todas as instncias, clculos de liquidao, clculos homologados e depsitos efetuados;

89. Cpia do Livro de Inspeo do Trabalho de todos os estabelecimen-tos da sociedade;

90. Cpia dos termos de ajustamento de conduta, inquritos adminis-trativos, autos de infrao, aes civis pblicas ou outras aes de natureza trabalhista;

91. Informar o valor da proviso com relao aos processos judiciais e administrativos em andamento, explicitando os critrios de tal proviso.

IX APROVAES GOVERNAMENTAIS E LICENAS:

92. Registros e inscries da sociedade junto s autoridades fi scais fede-rais, estaduais e municipais (tais como CNPJ, INSS, ISS, alvar da prefeitura etc.);

X ASPECTOS AMBIENTAIS:

93. Licenas Ambientais: Licenas Prvias, de Instalao e Funciona-mento emitidas pelo rgo ambiental competente;

94. Certido de Uso do Solo;95. Outorgas do Uso da gua;96. Inscrio no Cadastro Tcnico Federal das Atividades Potencial-

mente Poluidoras;97. Comprovante de pagamento do TCFA Taxa de Controle de Fis-

calizao Ambiental;98. Certifi cado de Licena de Funcionamento emitido pelo Ministrio

da Justia;99. Licena de substncias sujeitas a controle especial emitida pelo De-

partamento de Polcia Federal;100. Alvar do Corpo de Bombeiros;101. Alvar de Licena e Localizao emitido pela Prefeitura;102. Habite-se;103. Licena de Funcionamento emitida pela Vigilncia Sanitria;104. Licena do rgo sanitrio competente para ambulatrios e refei-

trios;105. Listagem das aes judiciais e processos administrativos de cunho

ambiental e seus respectivos andamentos;106. Relatrio informando a respeito de atividades passadas desenvolvi-

das nos imveis onde a sociedade desenvolve suas atividades.

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1.2.8. MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUOTAS

Alm da alterao do contrato social necessria para transferir quotas, que deve ser arquivada no registro competente, as partes podem celebrar adicional-mente um contrato de compra e venda de quotas, conforme modelo abaixo.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUOTAS

[NOME E QUALIFICAO], doravante denominado simplesmente Comprador; e

[NOME E QUALIFICAO], doravante denominado simplesmente Vendedor;

e, ainda, na qualidade de interveniente-anuente:

[NOME E QUALIFICAO DA SOCIEDADE CUJAS QUOTAS ES-TO SENDO ALIENADAS], doravante denominada simplesmente So-ciedade;

CONSIDERANDO QUE:

(i) O Vendedor legtimo possuidor e proprietrio de 15.000 (quinze mil) quotas representativas de 50% (cinqenta por cento) do capital social da Sociedade (Quotas); e

(ii) O Vendedor deseja alienar as Quotas, e que o Comprador deseja adquiri-las, nos termos ajustados pelo presente instrumento,

O Vendedor e o Comprador (doravante referidos simplesmente como Partes) tm, entre si, justa e contratada a celebrao do presente Contrato de Compra e Venda de Quotas (Contrato), de acordo com as seguintes clusulas e condies:

CLUSULA PRIMEIRA DA COMPRA E VENDA DAS QUOTAS

1.1. Pelo presente Contrato e na melhor forma de direito, o Vendedor cede e transfere, com todos os respectivos direitos e obrigaes, a totalidade de suas Quotas representativas do capital social da Sociedade ao Compra-dor, pelo preo certo e ajustado estabelecido na Clusula 2.1 abaixo.

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1.2. O Vendedor, neste ato, declara que as Quotas foram regularmente integralizadas e se encontram inteiramente livres e desembaraadas de nus, gravames, encargos, turbaes, usufrutos ou qualquer outra restrio posse e/ou a qualquer outro direito inerente a tais Quotas.

CLUSULA SEGUNDA FORMA DE PAGAMENTO

2.1. O preo certo, total e ajustado para a aquisio das Quotas de R$ 100.000,00 (cem mil reais) (Preo), a ser pago pelo Comprador ao Ven-dedor da seguinte forma:

(a) R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) pagos neste ato, por meio da entrega pelo Vendedor ao Comprador do cheque administrativo n [...] da conta-corrente n [...] da agncia [...] do Banco [...]; e

(b) R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) a serem pagos em at 90 dias a contar desta data, mediante depsito na conta-corrente n [...] da agncia [...] do Banco [...];

2.1.1. Uma vez creditado na conta-corrente do Vendedor, o pagamento das parcelas que perfazem o Preo, constantes do item 2.1 acima, o Vende-dor outorgar ao Comprador, plena, rasa e geral quitao com relao ao valor pago.

CLUSULA TERCEIRA TRANSFERNCIA DAS QUOTAS

3.1. A transferncia das Quotas ser formalizada no ato do pagamento pelo Comprador, da totalidade do Preo devido ao Vendedor, mencionado na Clusula Segunda, mediante a assinatura da competente alterao do con-trato social da Sociedade.

CLUSULA QUARTA DISPOSIES GERAIS

4.1. O presente Contrato celebrado em carter irrevogvel e irretrat-vel e obriga e aproveita s Partes e Sociedade, seus sucessores, herdeiros, cessionrios e representantes legais, a qualquer ttulo, e somente poder ser alterado por instrumento escrito devidamente assinado por todas as Partes.

4.2. O no exerccio ou atraso por qualquer das Partes e/ou da Sociedade, no exerccio de qualquer direito previsto neste Contrato dever ser interpre-tado individualmente e no poder ser considerado como renncia por qual-

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quer das Partes ou novao de qualquer obrigao contida neste Contrato, sendo considerada como mero ato de liberalidade.

4.3. Na hiptese de qualquer disposio ou parte de qualquer disposio deste Contrato ser tida como nula, anulada ou inexeqvel, por qualquer motivo, essa disposio ser suprimida e no ter nenhuma fora e efeito. En-tretanto, se essa disposio suprimida prejudicar a execuo deste Contrato, as demais disposies sero modifi cadas para preservar sua exeqibilidade.

4.4. Fica ajustado entre as Partes que as despesas decorrentes do arquiva-mento da alterao contratual referida na clusula 3.1 do presente Contrato ser de exclusiva responsabilidade do Comprador, inclusive quaisquer des-pesas decorrentes de servios profi ssionais por ele contratados.

4.5. Toda e qualquer alterao das disposies do presente Contrato so-mente ser vlida e exeqvel, e somente produzir efeitos, se formalizada mediante instrumento escrito assinado pelas Partes e pela Sociedade.

4.6. O presente Contrato constitui o acordo fi nal, cabal e exclusivo entre as Partes com relao compra e venda das Quotas, substituindo todos os acordos, entendimentos e declaraes anteriores, orais ou escritos, a esse res-peito.

4.7. O presente Contrato ou quaisquer direitos e/ou obrigaes dele oriundos no podero ser cedidos sem o prvio e expresso consentimento das Partes e da Sociedade.

4.8. Todas as notifi caes e comunicaes a serem feitas com relao ao presente Contrato sero elaboradas por escrito e sero enviadas para os en-dereos constantes do prembulo deste Contrato (i) por meio de Cartrio de Ttulos e Documentos, (ii) atravs de carta registrada, ou (iii) com outra comprovao inequvoca de recebimento.

4.8.1. Quaisquer dos endereos constantes do prembulo podero ser al-terados, a qualquer tempo, mediante comunicao dada na forma previs-ta acima, entretanto a respectiva comunicao de alterao de endereo s tornar-se- efetiva aps o recebimento pela outra Parte e/ou pela Sociedade, conforme o caso.

4.9. As Partes declaram e reconhecem que o presente Contrato, assina-do por 02 (duas) testemunhas, constitui ttulo executivo extrajudicial, nos termos do artigo 585, inciso II, do Cdigo de Processo Civil, assim como as obrigaes de fazer aqui contidas comportam execuo especfi ca, nos termos dos artigos 461, 632, 639 e seguintes do Cdigo de Processo Civil.

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4.10. Fica eleito o foro da Comarca do Rio de Janeiro, para dirimir quaisquer questes oriundas deste Contrato, excluso de qualquer outro, por mais privilegiado que possa ser.

E por estarem certas e ajustadas, as Partes assinam este Contrato em 03 (trs) vias de igual teor e efeito, na presena de 02 (duas) testemunhas.

Rio de Janeiro, [dia] de [ms] de [ano].

Assinatura das Partes e da Sociedade

Testemunhas:1.Nome:CPF/MF:

2.Nome:CPF/MF:

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1.3. AULA 3: CONTRATO DE COMPRA E VENDA (CONT.) CLU-SULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA

1.3.1. EMENTRIO DE TEMAS:

Retrovenda Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Preemp-o ou Preferncia Venda com reserva de domnio Da venda sobre documentos

1.3.2. BIBLIOGRAFIA OBRIGATRIA:

Arts. 505 a 532 da Lei n 10.406/2002.GOMES, Orlando, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, 26. ed., pgs.

305 a 324.PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janei-

ro: Forense, 2010, vol. III, 14. ed., pgs. 175 a 204.

1.3.3. BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR:

TEPEDINO, Gustavo, BARBOZA, Heloisa Helena e MORAES, Maria Celina de. Cdigo Civil Interpretado conforme a Constituio da Repblica. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, vol. II, pgs. 172 a 201.

1.3.4. CASO GERADOR:

Jeremias encontra voc trabalhando na diligncia legal e aproveita para lhe fazer uma consulta informal. Ele conta que, apesar de morar em Braslia, sempre gostou muito do Rio de Janeiro e que os cariocas tm muita sorte de conviver com uma paisagem to privilegiada... Aps alguns minutos enalte-cendo a beleza da cidade, ele diz que pelo menos uma vez por ano vai ao Rio e que h alguns anos atrs decidiu parar de se hospedar em hotis e comprou um loft na Barra da senhora Ermelinda Silva. Ele diz que est surpreso porque agora recebeu uma notifi cao de um tal de Olavo Evolto, informando que exerceu o direito de retrovenda do imvel em face da senhora Ermelinda, e que, portanto, Jeremias deve devolv-lo. Ele diz que nunca ouviu falar em retrovenda e lhe pergunta o que fazer. Embora no seja advogado do senhor Jeremias, quais so as duas principais perguntas que voc deve fazer a ele para poder dar uma orientao inicial sobre o caso?

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6 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declaraes unilate-rais de vontade. So Paulo: Ed. Saraiva, vol. 3; pg. 187.

7 Oponvel a terceiros

8 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declaraes unilate-rais de vontade. So Paulo: Ed. Saraiva, vol. 3; pg. 189.

1.3.5. ROTEIRO DE AULA

A) Retrovenda

Direito de recobrar = Direito de retrato = direito de resgate = vendedor tem direito de exigir que o comprador lhe revenda o imvel.

Muitos entendem que a retrovenda caiu em desuso em razo do compro-misso de compra e venda. ...o compromisso de venda e compra preenche, com muito mais efi ccia e maior economia, o papel que durante algum tem-po a retrovenda desempenhou. Da ser ela, hoje, instituto superado6.

Para que tenha efeito erga omnes7, o direito de retrovenda deve ser regis-trado no registro de imveis, juntamente com a escritura pblica de compra e venda.

Analisando o artigo 505 da Lei 10.406/2002, podemos extrair alguns re-quisitos da retrovenda. Quais so eles?

Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de re-cobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuarem com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias.

Por que voc acha que o legislador restringiu o instituto da retrovenda apenas aos bens imveis?

O prazo para recobrar o imvel decadencial. Relembrando, quais so as conseqncias de ser um prazo decadencial e no prescricional?

B) Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova

A venda a contento cada vez mais rara atualmente em razo da padro-nizao de mercadorias, a difuso dos preos fi xos, a despersonalizao das relaes entre as partes...8.

Apesar de ser mais rara, ela ainda pode ocorrer. Dona Mnica, por exem-plo, compra roupas da boutique Charmosa h mais de dez anos. Dona M-nica uma cliente muito querida e conhecida por todas as vendedoras da loja. Ela sempre atendida pela dona Marli. Dona Marli acompanhou em todos esses anos a vida da famlia Russo. Assim, sempre que chegam novas peas que Marli acha que so do gosto de Mnica, ela manda para a casa da senhora Russo as novas peas para que ela possa experimentar e decidir se vai compr-las ou no.

Esse exemplo nos mostra que, no caso da venda a contento, embora haja a tradio do bem mvel, o domnio do bem no transferido. So-mente com a concordncia do comprador, o domnio transferido. A

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9 Destina-se o acordo de acionistas a regrar o comportamento dos contra-tantes em relao sociedade de que participam, funcionando, basicamente, como instrumento de composio de grupos. Sendo um contrato, a ele se aplicam os preceitos gerais, concernen-tes a essa categoria jurdica. Assim, e como contrato atpico, vinha sendo ce-lebrado no perodo anterior atual lei das sociedades annimas (Borba, Jos Edwaldo Tavares. Direito Societrio 7 ed. rev. aum. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2001, pg. 322).

10 Art. 118. Os acordos de acionistas, so-bre compra e venda de suas aes, pre-ferncia para adquiri-las, exerccio do direito a voto, ou do poder de controle devero ser observados pela companhia quando arquivados na sua sede.

concordncia do comprador , portanto, uma condio suspensiva para a alienao.

Tendo em vista o que aprendemos nas aulas anteriores, quais so as conse-qncias do domnio no ser transferido pela tradio da coisa mvel?

Duas semanas se passaram e dona Mnica ainda no deu retorno a dona Marli sobre as roupas. Est demorando mais do que o normal para ela se ma-nifestar. A gerente da loja j est pressionando Marli, pois vai querer vender as peas a outras clientes. E agora? O que dona Marli deve fazer?

C) Preempo ou preferncia

Ao vender um bem, o vendedor pode vir a resguardar seu direito de pre-empo ou direito de preferncia. Assim, caso o comprador queira vender esse bem a terceiros, ele estar obrigado a oferecer o bem ao vendedor, que se pagar o mesmo valor oferecido pelo terceiro, ter preferncia sobre ele.

Para que esse direito exista so necessrios os seguintes requisitos: o comprador tem que querer vender o bem adquirido; o vendedor tem que querer recomprar o bem, estando disposto a

pagar ao comprador o preo que ele tiver conseguido com terceiros; o vendedor tem que exercer o direito no prazo.

O prazo para exercer o direito de preferncia no poder ser superior a 180 dias se o bem for mvel, ou a 2 (dois) anos, se o bem for imvel. Se o prazo no for estipulado, o direito de preferncia caducar em 3 (trs)