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Imóvel Avaliando

Prédio comercial localizado na Av. Chagas Rodrigues, 774,

centro, Parnaíba-PI.

Solicitante: Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial

Proprietária: Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial

C P :

Data Referencial da Avaliação: 25/04/2018

R$ 2.647.000,00

(Dois milhões seiscentos e quarenta e sete mil reais)

Este trabalho foi elaborado em total conformidade com a

NBR – 14.653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens ABNT -

Associação Brasileira de Normas Técnicas, em suas partes 1 e 2.

Enquadramento do laudo segundo seu grau de

fundamentação e precisão para o caso de utilização de modelos de

regressão linear:

Fundamentação - GRAU III

Precisão – GRAU I

Solicitante e Finalidade

O presente trabalho visa atender solicitação do Serviço

Nacional de Aprendizagem Comercial com a finalidade precípua de

apropriar o valor de mercado do imóvel em análise para fins de

garantia em operações bancárias de longo prazo.

Imóvel em Estudo

O imóvel do presente trabalho corresponde ao prédio

comercial situado na Av. Chagas Rodrigues, 774, centro, Parnaíba-PI,

registrado sob nº R-3-2698 e R-2-2697 no Cartório do 1º Ofício, fls.

01 e Livro de Registro Geral nº 02-AB, Parnaíba-PI.

Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento deste trabalho não foram observados

ressalvas, fatores limitantes ou embargos que limite ou impeça a

funcionalidade e uso do imóvel avaliando.

Descrição Geral

1.1.Aspectos Intrínsecos

O Terreno possue parte da topografia plana, tendo o

seguinte dimensionamento:

19,00 metros de frente p/ Av. Chagas Rodrigues;

19,00 metros de fundo;

38,00 metros de lado direito;

38,00 metros de lado esquerdo;

Área superficial = 722,00m².

As benfeitorias são constituídas:

Prédio comercial com 03 pavimentos(01 térreo+02 pav.

Superiores);

1. Prédio comercial térreo

Área construída total de 949,82m² (benfeitorias não

averbada);

Estado de conservação é bom;

Divisão interna: Pavimento térreo- gerência, setor de

matrícula, supervisão pedagógica, 02 wc coletivos, 02

wc individual, 02 wc PNE, copa, administração,

auditório, depósito, área de convivência, estação

elevatória, circulação e recepção. 1º pavimento – 06

salas de aulas com área de 50m² cada uma, circulação

e estação elevatória. 2º pavimento: 02 salas de aulas

com área de 50m² cada uma, circulação, hall e estação

elevatória.

Características construtivas:

Estrutura em concreto armado moldado “in loco”;

Alvenaria de tijolo cerâmico de 06 furos;

Cobertura com estrutura de madeira e telha cerâmica;

Reboco com argamassa de cimento portland e areia;

Pintura PVA látex com emassamento nas paredes;

Revestimento cerâmico nos banheiros e bancada em

granito;

Forro em laje de concreto de concreto, rebocada e com

emassamento e pintura PVA látex

Esquadrias de madeira, alumínio e vidro;

Piso cerâmico;

1.2.Aspectos Extrínsecos

A região é reconhecidamente como de localização nobre

na cidade devido à presença do comércio varejista.

Os empreendimentos na região se caracterizam da

seguinte forma: na avenida principal predomina o intenso

comércio varejista, prestação de serviços, com presença pequena

de residências de padrão baixo. Os terrenos exercem boa

desejabilidade imobiliária, face à atratividade dos

estabelecimentos comerciais e residenciais ali localizados.

A região conta com energia elétrica; água potável; rede

telefônica fixa e móvel; educação fundamental, média; segurança

pública; saúde; recreação e lazer; posto de combustível;

supermercado e o acesso aos imóveis em ruas pavimentadas com

paralelepípedo e asfalto.

Estas considerações, aliadas aos aspectos intrínsecos da

área, permitem concluir por um diagnóstico de mercado

favorável, a curto e médio prazo. Esta avaliação procurou

contemplar estes aspectos.

Metodologia Avaliatória

Para o terreno:” Foi utilizado o consagrado método

comparativo direto de dados de mercado, que segundo a NBR

14.653, em sua parte 1, item 8.2.1:“Identifica o valor de

mercado do bem por meio de tratamento técnico dos

atributos dos elementos comparáveis, constituintes da

amostra.”

Para as benfeitorias: “Foi utilizado e o método evolutivo

no qual a composição do valor to imóvel avaliando pode ser

obtida atráves da conjugação de métodos, a partir do valor do

terreno, consideradoso custo de reposição das benfeitorias

devidamente depreciado e o fator de comercialização.

Quanto ao tratamento técnico implementado neste

trabalho, utilizamos o processo científico-regressão linear/múltipla.

Segundo a NBR 14.653-2, item 8.2.1.4.1:

“Tratamento científico: tratamento de evidências

empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à

indução de modelo validado para o comportamento do

mercado.”

“Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma

representação simplificada do mercado, uma vez que não

considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser

tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a

preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame

final dos resultados.”

As variáveis utilizadas no modelo foram:

Área: Área total do imóvel, em metros quadrados-m² (variável

numérica);

Localização: Posição dentro do setor: Av. principal=1, Av.

secundária=2, outras vias=3 (variável de códigos alocados);

Valor unitário: Relação entre valor total e a área do imóvel, em

R$/m² (variável numérica);

Apropriação do Valor de Avaliação

Em anexo, apresentamos planilha de dados de terrenos

coletados na região, perfazendo 13 (treze) informações de mercado.

Evitamos o alargamento da área de influência, tendo em vista as

peculiaridades da microrregião.

Também em anexo apresentamos os parâmetros da

modelagem, conforme preconiza a norma brasileira específica.

Assim estimamos os valores que compõem o imóvel:

1.1Terreno

Estimação do unitário (pelo médio)

R$ 1.302,17/m²

A NBR 14.653 prevê intervalo de valores com nível de

confiança de 80%, a saber:

Mínimo = R$ 1.086,49/m² (-15,56%)

Máximo = R$ 1.624,68/m² (+24,77%)

Esta consultoria entende que possa adotar o valor no

entorno do valor médio, tendo em vista que o terreno avaliando

possue localização privilegiada. Destaca-se também que o

avaliando possue liquidez de curto a médio prazo. Logo, temos:

1.302,17R$/m² x 722,00m²=R$ 940.167,51

1.2 Benfeitorias

As benfeitorias foram calculadas pelo método do custo de

reposição(Ross Heidecke).

Fórmula:

Vk = A . q [n.(100 - 80.c) - 80.k . (1 - c)]Fc/(100.n)

Onde:

A = área construída;

q = custo de construção;

n = vida útil;

c = conservação (Ross-Heidecke);

k = idade da construção;

Fc = fator de comercialização.

O BDI adotado foi de 30,00%, pois os valores da tabela I

não contempla este percentual

O custo de construção foi extraído da tabela do IBAPE

para custos unitários de edificações juntamente com o CUB do

Sinduscon do Piauí. O uso da edificação que mais se adequou ao

Prédio comercial foi do tipo Comercial/Escritório/Padrão médio (sem

elevador), valor médio de 1.595,07R$/m².(Idem tabela I)

Valor unitário encontrado após depreciação:

R$1.797,11/m² (Idem memória de cálculo)

Logo temos: 949,82m²x1,797,11R$/m²=R$1.706.934,14

1.3 Valor total do Imóvel=Terreno + Benfeitorias

Valor total do Imóvel= 940.167,51+ 1.706.934,14

Valor total do Imóvel= 2.647.101,65

VALOR TOTAL ADOTADO:

R$2.647.000,00 (Dois milhões seiscentos e quarenta e

sete mil reais)

Teresina (PI), 25 de maio de 2017.

Anexos

Ilustração fotográfica

Memória de cálculo

Documentação do avaliando

Ilustração fotográfica

IMOVEL AVALIANDO

Memória de cálculo

e

Documentação do avaliando

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