DECRETO Nº 2712 DE 22 DE DEZEMBRO DE 2009 · Características: É predominante a utilização de materiais construtivos e acabamento de bom padrão de qualidade, tanto nas áreas

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DECRETO Nº 2712 DE 22 DE DEZEMBRO DE 2009

“Institui o Manual de Avaliação que detalha as características dos imóveis e demonstra o cálculo para apuração do Imposto Predial e Territorial Urbano e dá outras providências.”

O SENHOR MARCIO LUIZ ALVINO DE SOUZA, Prefeito Municipal de Guararema, usando das atribuições que lhe são conferidas por Lei, especialmente as da Lei Municipal nº 2360, de 21 de dezembro de 2009:

D E C R E T A:

Art. 1º - Fica instituído o Manual de Avaliação que detalha as características dos imóveis e demonstra o cálculo para apuração do Imposto Predial e Territorial Urbano, Anexo Único deste decreto.

Art. 2º - Os valores e fatores utilizados no presente manual são os constantes do Anexo Único da Lei Municipal nº2360, de 21 de dezembro de 2009.

Art. 3º - Este decreto entra em vigor em 01 de janeiro de 2010, revogadas as disposições em contrário.

PREFEITURA MUNICIPAL DE GUARAREMA, 22 DE DEZEMBRO DE 2009.

MARCIO LUIZ ALVINO DE SOUZA PREFEITO MUNICIPAL

Registrado na Secretaria Municipal de Administração e Finanças e publicado na Portaria Municipal na mesma data.

CLARA ASSUMPÇÃO EROLES FREIRE NUNES SECRETÁRIA MUNICIPAL DE ADMINISTRAÇÃO E FINANÇAS

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ANEXO ÚNICO – MANUAL DE AVALIAÇÃO

I - DEFINIÇÕES GERAIS

Para efeito de avaliação de imóveis, de acordo com os critérios fixados no presente manual, ficam estabelecidas as seguintes definições:

- Custo de Reprodução (CR) – é o custo aproximado para reprodução da edificação com as características de área construída, divisões internas e com materiais e acabamentos encontrados na data do levantamento.

- Valor Real (VR) – é o custo de reprodução multiplicado por um fator de depreciação que leva em conta a depreciação física decorrente do estado de conservação do imóvel.

- Valor do Terreno (VT) – é o valor determinado a partir dos cálculos baseados na planta de valores do terreno que tenha ou não uma edificação. A atualização, ano a ano, da planta de valores possibilita a consequente atualização dos valores dos terrenos.

- Valor Atual (VA) – é o valor real multiplicado por um índice que atualize, ano a ano, o valor da edificação, tendo em conta as variações da moeda e por decorrência dos custos das construções.

- Valor Venal (VV) – é a soma do valor atual da edificação com o valor do terreno.

II – TIPOS DE CONSTRUÇÃO

1. CASA 2. APARTAMENTO 3. ESCRITÓRIO

4. COMÉRCIO 5. GALPÃO 6. INDÚSTRIA

7. TELHEIRO 8. ESPECIAL

1. CASA

1.1. PADRÃO ECONÔMICO

Arquitetura: Construída sem preocupação com o projeto.

Acabamento externo: Revestimento rústico; pintura à cal.

Estrutura: Construída em alvenaria e normalmente sem estrutura portante.

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Esquadrias: Madeira rústica e/ou ferro simples sem pintura geralmente reaproveitada.

Cobertura: Laje pré-moldada ou telhas de barro ou em fibrocimento ondulada sobre madeiramento não estruturado e sem forro.

Área externa: Piso de terra batida ou cimento rústico.

Características: Edificações associadas à autoconstrução, geralmente são térreas, caracterizam-se pelos materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos.

1.2. PADRÃO POPULAR

Arquitetura: Projeto arquitetônico simples.

Acabamento externo: Fachadas normalmente pintadas à látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal.

Estrutura: Simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente.

Esquadrias: Madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular.

Cobertura: Em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro.

Área externa: Sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum.

Características: É predominante a utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples.

1.3. PADRÃO MÉDIO

Arquitetura: Alguma preocupação com o projeto arquitetônico.

Acabamento externo: Fachadas normalmente pintadas à látex sobre emboço ou reboco, usualmente com aplicação de pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal.

Estrutura: Mista de concreto e alvenaria, revestida interna e externamente.

Esquadrias: Caixilhos de ferro, madeira ou de alumínio e janelas com venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial.

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Cobertura: Em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira, com forro.

Área externa: Com pisos cimentados ou revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins.

Características: É predominante a utilização de materiais construtivos convencionais e pela aplicação de acabamento de boa qualidade, porém, padronizados e fabricados em série.

1.4. PADRÃO FINO

Arquitetura: Projeto arquitetônico planejado no tocante aos detalhes personalizados nas fachadas.

Acabamento externo: Fachadas pintadas à látex sobre massa corrida, textura acrílica ou com aplicação de pedras ou equivalente.

Estrutura: Mista de concreto e alvenaria, revestida interna e externamente.

Esquadrias: Madeira estruturada, ferro e/ou de alumínio, caracterizados por trabalhos e projetos especiais.

Cobertura: Em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de cerâmica, com forro na própria laje, gesso ou madeira. Cobertura de telhas de barro sobre estrutura de madeira ou lajes maciças impermeabilizadas com proteção térmica.

Área externa: Ajardinadas e pavimentadas com pedras ou cerâmicas especiais, eventualmente dotada de piscina ou churrasqueira.

Características: É predominante a utilização de materiais construtivos e acabamento de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda.

1.5. PADRÃO LUXO

Arquitetura: Projeto arquitetônico peculiar, demonstrando preocupação com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos, assim como, com os detalhes dos acabamentos aplicados.

Acabamento externo: Fachadas pintadas à látex acrílico sobre massa corrida, textura ou com aplicação de pedras especiais ou materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetônico.

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Estrutura: De alvenaria, concreto armado revestido ou aparente.

Esquadrias: Madeira ou de alumínio ou PVC com detalhes de projeto específico e utilizando ferragens especiais.

Cobertura: Em laje impermeabilizada, obedecendo a projeto específico e com proteção térmica ou telhas de cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de madeira.

Área externa: Planejadas atendendo projeto de paisagismo, podendo ter piscina, quadra esportiva ou churrasqueira.

Características: É predominante a utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda.

2. APARTAMENTO


Arquitetura: Obedecendo à estrutura convencional sem preocupação com o projeto arquitetônico.

Unidades: Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada, normalmente sem dependências de empregada.

Acabamento externo: Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas à látex sobre emboço ou reboco.

Esquadrias: Ferro, venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico.

Dependências acessórias: Geralmente sem dependências.

Características: É predominante a utilização de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos acabamentos.


Arquitetura: Projeto arquitetônico simples, com ou sem elevador.

Unidades: Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependências de empregada.

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Acabamento externo: Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas à látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmica ou equivalente.

Esquadrias: Ferro; venezianas de PVC ou de alumínio do tipo comum.

Dependências acessórias: Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo

Características: É predominante a utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como de uso comum.

2.3. PADRÃO MÉDIO

Arquitetura: Apresenta alguma preocupação com a forma arquitetônica.

Unidades: Em geral, quatro unidades por andar, dotado de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. Unidades contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependências para empregada.

Acabamento externo: As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão médio e fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes.

Esquadrias: Caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.

Dependências acessórias: Podem conter salão de festas e, eventualmente, quadras de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador.

Características: É predominante a utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum.

2.4. PADRÃO FINO

Arquitetura: Edifício atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas.

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Unidades: Em geral, duas unidades por andar, dotado de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três dormitórios, pelo menos uma suíte, cozinha, dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento.

Acabamento externo: Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica, eventualmente combinadas com detalhes em granito ou material equivalente.

Esquadrias: Caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.

Dependências acessórias: Áreas externas com grandes afastamentos e jardins. Podem ou não conter área de lazer (salão de festas, quadras de esportes, piscinas, etc.)

Características: É predominante a utilização de materiais construtivos e acabamento de bom padrão de qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum.

2.5. PADRÃO LUXO

Arquitetura: Edifício exibindo linhas arquitetônicas esmeradas.

Unidades: Normalmente, composto por um único apartamento por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para a parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Unidades com pelo menos quatro dormitórios (pelo menos duas suítes), sala para três ou mais ambientes, dependências de empregada, ampla área de serviço.

Acabamento externo: Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente.

Esquadrias: Madeira ou de alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais.

Dependências acessórias: Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo.

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3. ESCRITÓRIO / COMÉRCIO


Arquitetura: Executado obedecendo à estrutura convencional de alvenaria simples e sem preocupação com a funcionalidade ou o estilo arquitetônico. Vãos e aberturas pequenas. Geralmente não possuem espaço para estacionamento.

Acabamento externo: Fachadas sem tratamento arquitetônico, normalmente pintadas à látex sobre emboço ou reboco, combinadas com caixilhos do tipo econômico, fabricados com material de qualidade inferior.

Características: É predominante a utilização de poucos acabamentos, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum. Não possui elevadores.


Arquitetura: Executadas obedecendo à estrutura convencional e arquitetura interior e exterior simples. Normalmente com poucas vagas de estacionamento.

Acabamento externo: Fachadas com tratamento arquitetônico simples, normalmente pintado à látex sobre emboço ou reboco, podendo ocorrer, na principal, aplicação de pastilhas, ladrilhos ou equivalentes e caixilhos comuns fabricados com material simples.

Características: É predominante a utilização de itens construtivos básicos e acabamentos simples.

3.3. PADRÃO MÉDIO

Arquitetura: Projeto arquitetônico simples. Geralmente com número reduzido de vagas de estacionamento. Possui vãos de dimensões médias.

Acabamento externo: Fachadas com aplicação de pastilhas, texturas ou equivalentes e caixilhos de ferro, de alumínio ou similar.

Características: Caracteriza-se pela utilização de itens construtivos e acabamentos de qualidade, mas padronizados e fabricados em escala comercial. Eventualmente podem ter elevadores.

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3.4. PADRÃO FINO

Arquitetura: Edificação atendendo a projeto arquitetônico especial, prevendo alguma versatilidade na distribuição dos espaços internos das unidades dispostas em lajes de proporções média. Normalmente com duas ou mais vagas de estacionamento e, eventualmente, também para visitantes.

Acabamento externo: Fachadas tratadas com material de qualidade, como alumínio, revestimento de cerâmica ou "fulget", massa texturizada, caixilhos amplos e executados por projeto específico, podendo, inclusive, se constituírem nas denominadas "cortinas de vidro".

Características: É predominante a utilização de itens construtivos e acabamentos de boa qualidade. Eventualmente pode ter elevadores.

3.5. PADRÃO LUXO

Arquitetura: Edifício atendendo a projeto arquitetônico diferenciado, especialmente concebido em lajes de grandes proporções, geralmente livres de alvenarias internas, permitindo versatilidade no aproveitamento dos pavimentos integrais ou subdivididos. Geralmente dotado estacionamento com disponibilidade de diversas vagas, inclusive para visitantes.

Acabamento externo: Fachadas tratadas com material de grande impacto visual, com uso de materiais como o aço inoxidável ou escovado, vidros duplos refletivos, granito ou concreto aparente, integrando-se para se constituir as denominadas "cortinas de vidro".

Características: É predominante a utilização de itens construtivos e acabamentos especiais e personalizados, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum. Elevadores de primeira linha.

4. GALPÃO


Com um pavimento ou mais, podendo ter divisões internas para escritórios, mezaninos ou outras dependências. Projetados para vãos de proporções médias, em geral até quinze metros, em estrutura metálica ou de concreto e fechamentos com alvenaria de tijolos ou blocos de concreto.

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Cobertura: Telhas de barro ou de fibrocimento sobre tesouras de madeira ou metálicas, geralmente com forro.

Fachada: Normalmente pintadas à látex sobre emboço ou reboco, ou sem revestimentos.

Características: Utilização de poucos acabamentos.

Esquadrias: Madeira, ferro ou de alumínio.

4.2. PADRÃO MÉDIO

Com um pavimento ou mais, projetados para vãos, em geral, superiores a dez metros, utilizando estruturas metálicas ou de concreto pré-moldado ou armado no local.

Cobertura: Telhas de fibrocimento ou aluminio.

Fachada: Com tratamento arquitetônico simples pintadas à látex, com revestimento de cerâmica ou outros materiais. Áreas externas com piso cimentado ou concreto simples podendo ter partes ajardinadas.

Características: Aplicação de materiais de acabamentos econômicos.


4.3. PADRÃO FINO

Com um pavimento ou mais, pés-direitos elevados e vãos de grandes proporções, utilizando estruturas especiais metálicas, de concreto pré-moldado ou armado no local.

Cobertura: Telhas de fibrocimento ou alumínio.

Fachada: Com tratamento arquitetônico, pintura à látex, revestimento cerâmico ou outros materiais. Áreas externas com tratamento paisagístico, pavimentação, tendo como dependências acessórias vagas de estacionamento, guarita, plataforma de carga e descarga, dentre outras.

Características: Aplicação de materiais de acabamentos especiais.

Esquadrias: Madeira, ferro ou de alumínio, geralmente obedecendo a projeto específico.

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5. TELHEIRO


Cobertura de telhas de barro, metálicas ou fibrocimento apoiadas sobre peças simples de madeira ou de concreto pré-moldado em pequenos vãos; sem forro, sem fechamentos laterais; piso em concreto, em geral com revestimentos simples. Podem utilizar como apoio, muros ou paredes de outras edificações.

5.2. PADRÃO MÉDIO

Cobertura de telhas de barro, fibrocimento, metálica ou material equivalente envolvendo vãos médios, apoiada sobre estrutura de madeira, metálica ou de concreto pré-moldado; com ou sem forro, sem fechamentos laterais; piso em concreto, eventualmente estruturado, em geral com revestimentos diversos. Podem utilizar como apoio, muros ou paredes de outras edificações.

5.3. PADRÃO FINO

Cobertura metálica, de fibrocimento ou material equivalente de grandes vãos e pés direitos elevados, apoiada sobre estrutura metálica ou de concreto prémoldado; com ou sem forro; sem fechamentos laterais; piso em concreto, normalmente estruturado, podendo ter revestimentos diversos.

6. INDÚSTRIA


Com um pavimento ou mais, podendo ter divisões internas para escritórios, mezaninos ou outras dependências. Projetados para vãos de proporções médias, em geral até quinze metros, em estrutura metálica ou de concreto e fechamentos com alvenaria de tijolos ou blocos de concreto.

Cobertura: Telhas de barro ou de fibrocimento sobre tesouras de madeira ou metálicas, geralmente com forro.

Fachada: Normalmente pintadas à látex sobre emboço ou reboco, ou sem revestimentos.

Características: Utilização de poucos acabamentos.


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6.2. PADRÃO MÉDIO

Com um pavimento ou mais, projetados para vãos, em geral, superiores a dez metros, utilizando estruturas metálicas ou de concreto pré-moldado ou armado no local.


Fachada: Com tratamento arquitetônico simples pintadas à látex, com revestimento de cerâmica ou outros materiais. Áreas externas com piso cimentado ou concreto simples podendo ter partes ajardinadas.

Características: Aplicação de materiais de acabamentos econômicos.


6.3. PADRÃO FINO

Com um pavimento ou mais, pés-direitos elevados e vãos de grandes proporções, utilizando estruturas especiais metálicas, de concreto pré-moldado ou armado no local.


Fachada: Com tratamento arquitetônico, pintura à látex, revestimento cerâmico ou outros materiais. Áreas externas com tratamento paisagístico, pavimentação, tendo como dependências acessórias vagas de estacionamento, guarita, plataforma de carga e descarga, dentre outras.

Características: Aplicação de materiais de acabamentos especiais.

Esquadrias: Madeira, ferro ou de alumínio, geralmente obedecendo a projeto específico.

7. ESPECIAL

Será considerada como edificação especial toda a edificação que não se enquadra nas anteriores. São os casos de hospitais e similares, escolas, postos de serviços, teatros, cinemas, hotéis etc.

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III – DESCRIÇÃO DO PROCESSO DE CÁLCULO PARA DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

A- CLASSIFICAÇÃO DOS TIPOS EDIFICADOS EM SUBTIPOS

Tipo residencial unifamiliar (casa) será subdividido nos seguintes subtipos:

- alinhada/isolada;

- alinhada/superposta;

- alinhada/conjugada;

- alinhada/geminada;

- recuada/isolada;

- recuada/superposta;

- recuada/conjugada;

- recuada/geminada.

Será considerada como edificação padrão (casa) para a avaliação, o subtipo “recuado e isolado”. Os demais subtipos sofrerão correção por intermédio de um coeficiente conforme Tabela XII.

Tipo Residencial em Condomínio (Apartamento) será subdividido em dois subtipos:

- apartamento de frente;

- apartamento de fundo.

O “apartamento de frente” será o padrão do tipo e o “de fundo” terá seu valor corrigido por um fator, conforme Tabela XII.

Tipo Escritório será subdividido em dois subtipos:

- conjunto;

- sala.

O subtipo “conjunto” será o padrão do tipo e a “sala” terá seu valor corrigido por um fator, conforme Tabela XII.

Tipo Comércio será subdividido em dois subtipos:

- com residência;

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- sem residência.

O subtipo “com residência” será adotado como padrão e o valor do “sem residência” será corrigido pelo fator conforme Tabela XII.

Tipos Galpões: Telheiros e Industrias, não terão subtipos.

Tipo Especial: sofrerá um tratamento individualizado, conforme o caso.

B- CLASSIFICAÇÃO DOS TIPOS EDIFICADOS EM CATEGORIAS

Para efeito de classificação das categorias são definidos 5(cinco) níveis C (C1, C2, C3, C4, C5). O primeiro nível (C1) servirá para aferição de custo unitário mais alto e o ultimo nível (C5), para as de custo unitário mais baixo, em cada tipo.

Estes níveis definem-se conforme as seguintes características construtivas da edificação:

- tipo de estrutura;

- revestimentos externos;

- revestimentos internos;

- tipo de cobertura;

- tipo de forro;

- tipo de pisos.

Os custos de reprodução por metro quadrado de edificações foram atualizados com base nos custos unitários PINI de edificações, mês referência Julho/2008, devidamente corrigidos através da observância ao índice PINI de Custos das Edificações de julho/2009 publicado na Revista Construção Mercado da Editora PINI, aplicando-se um deflator de 50% (cinquenta por cento) uma vez que se tratam de edificações já existentes.

C- CÁLCULO NUMÉRICO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO DE UMA EDIFICAÇÃO

VVE= ACONST x Vm² x Ks x Kc

Onde:

VVE = Valor venal das construções

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Aconst = Área Construída

Vm² = Valor do metro quadrado da construção

Ks = Fator de correção do valor da construção considerando sua situação no terreno

Kc = Fator de depreciação em virtude do estado de conservação da construção

Para exemplificar: uma edificação (casa) que tenha as seguintes indicações pelo boletim de levantamentos:

Características de materiais existentes na construção:

• Revestimento externo e interno;

• Acabamento externo, interno, piso e forro;

• Instalações elétricas e sanitárias;

• Mais estrutura, cobertura e esquadrias;

Exemplos de Aplicação

EXEMPLO 1

Dados da Edificação:

Aconst =120m²

Vm² = Padrão Médio

Situação no Terreno (Ks) = Recuada Isolada

Estado de Conservação(Kc) = Regular

VVE = 120 x 252,34 x 1,00 x 0,85

VVE = R$ 25.738,68

EXEMPLO 2


Aconst = 70m²

Vm² = Padrão Popular

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Situação no Terreno (Ks) = Alinhada Geminada

Estado de Conservação(Kc) = Bom

VVE = 70 x 187,98 x 0,70 x 1,00

VVE = R$ 9.211,02

EXEMPLO 3


Aconst = 200m²

Vm² = Padrão Fino

Situação no Terreno (Ks) = Recuada Isolada

Estado de Conservação(Kc) = Bom

VVE = 200 x 353,42 x 1,00 x 1,00

VVE = R$ 70.684,00

IV - AVALIAÇÃO DO TERRENO

O material básico para avaliação de terrenos é a Planta Genérica de Valores.

A Planta Genérica de Valores deverá estabelecer, por frente de quadra, valores de terrenos que especificam o preço por metro quadrado.

Para cálculo do valor venal dos terrenos, os valores do metro quadrado estabelecidos na Planta Genérica de Valores devem ser corrigidos em função das condições específicas de cada terreno, mediante a aplicação de fatores de correção. O modelo de avaliação adotado nesta Lei Complementar prevê a utilização dos seguintes fatores:

• Fator de Profundidade (Kp);

• Fator Topografia (Kt);

• Fator Esquina (Ke);

• Fator desvio Ferroviário (Kf);

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• Fator Encravado (Kv);

• Fator Gleba (Kg).

Os dois primeiros fatores são aplicados a todos os lotes; os demais só são utilizados em caso de terrenos que se encontram nas situações específicas citadas.

A área do terreno é corrigida com a utilização do Fator de profundidade (Kp), conforme tabela XIV.

A análise da fórmula Kp= F/P confirma que o fator profundidade para um determinado fundo padrão varia em função da equivalência.

Para obter o Fator Profundidade (Kp) dividimos a área do terreno(S) pela metragem da testada (T)do mesmo.

Nos terrenos de esquina, que são valorizados, aplica-se o fator Ke à área do terreno conforme tabela XVI.

A partir de 20.000 m², o terreno será considerado uma gleba.Para isso há o fator gleba (Kg),que em conjunto com o fator topografia (kt) , deve ser aplicada à área do terreno.

Além dos fatores citados, um terreno poderá sofrer influências quanto ao fator desvio ferroviário (Kf) ou o fator Vila (terreno encravado) (Kv); quanto à topografia um terreno poderá sofrer ainda influência quanto ao Aclive ou Declive (Kt).

Estabelecidos os fatores a serem aplicados, o valor venal do terreno é obtido pela multiplicação da área do terreno pelo valor do metro quadrado da Planta Genérica de Valores correspondente e pelos valores dos fatores corretivos para o caso específico.

Exemplos de Aplicação

EXEMPLO 1

Dados do terreno:

Área (St) = 1.000 m²

Testada principal (t) =50 m

Valor do m²(Vt) = R$ 53,50

Topografia (Kt) = Aclive

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Situação = Meio de quadra

Fórmula a ser adotada:

VVT = St x Vt x Kp x Kt

Definição do fator de correção

Kp = St / t

Kp = 20 m = 1,00

Fator Topografia (Kt) = 0,85

Cálculo do Valor Venal do Terreno:

VVT = 1.000 x 53,50 x 1,00 x 0,85

VVt = R$ 45.475,00

EXEMPLO 2

Dados do terreno:

Área (St) = 600 m²

Testada principal (t)=30 m²


Topografia (Kt) = Aclive

Situação=Esquina


VVT = St x Vt x Kp x Kt x Ke


Kp = St / t

Kp = 30 m = 1,00



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VVT = 600 x28,00 x 1,00 x 0,85 x 1,20

VVt = R$ 17.136,00

EXEMPLO 3

Dados do terreno:

Área (St) = 210 m²

Testada principal (t) = 3 m²

Valor do m²(Vt)=R$ 8,00

Topografia (Kt) = Plano

Situação = Encravado


VVT = St x Vt x Kp x Kt x Kv


Kp = St / t

Kp = 70 m = 0,645



VVT = 210 x 8,00 x 0.645 x 1,00 x 0,85

VVt = R$ 921,06

EXEMPLO 4

Dados do terreno:

Área (St) = 4.000 m²

Testada principal (t) = 50 m²


Topografia (Kt) = Plano

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Situação = Desvio ferroviário


VVT = St x Vt x Kp x Kt x Kf


Kp = St / t

Kp = 89 m = 0,584



VVT = 4.000 x 8,00 x 0,584 x 1,00 x 1,30

VVt = R$ 24.294,40

V – CÁLCULO DO VALOR VENAL DO IMÓVEL

Determinados os valores venais do terreno e da edificação, calcula-se o valor venal do imóvel, que é dado pela seguinte formula geral:

VVI = VVT + VVE

Onde:

VVI = Valor venal do imóvel

VVT = Valor venal do terreno

VVE = Valor venal da construção

EXEMPLOS DE APLICAÇÃO

EXEMPLO 1

Cálculo do valor venal do imóvel considerando:

VVT = R$ 14.112,00

VVE = R$ 25.738,68

VVI = R$ 14.112,00 + R$ 25.738,68

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VVI = R$ 39.850,68

EXEMPLO 2


VVT = R$ 758,52

VVE = R$ 9.211,02

VVI = R$ 758,52+ R$ 9.211,02

VVI = R$ 9.969,54

EXEMPLO 3


VVT = R$ 37.450,00

VVE = R$ 70.684,00

VVI = R$ 37.450,0+ R$ 70.684,00

VVI = R$ 108.134,00

Exemplo de Cálculo de Gleba:

VVT = St x Vt x Kg x Kt

Onde:

VVT = Valor venal do terreno

St = Área do terreno

Vt = Valor do m² do terreno

Kg = Fator Gleba

Kt = Fator topografia

Exemplo de Aplicação:

EXEMPLO 1

Dados do Terreno

St = 28.135,23 m²

Vt = R$ 17.76

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Kg = 0,376

Kt = 0,50

VVT = 28.135,23 x 17,76 x 0,376 x 0,50

VVT = R$ 93.940,15

EXEMPLO 2

Dados do Terreno

St = 30,277,00m²

Vt = R$ 39,16

Kg = 0,366

Kt = 1,00

VVT = 30,277,00x 39,16 x 0,366 x 1,00

VVT = R$ 433.946,92

Em um mesmo terreno pode existir mais de uma economia independente. Neste caso deve-se determinar a quota-parte ideal do terreno para cada unidade autônoma.

A quota-parte ideal do terreno é determinada pela expressão:

AS = S t x Ac

Aconst

Onde:

AS = Quota parte ideal de cada unidade fiscal autônoma

St = Área total do terreno

Aconst = Área construída

Ac = Área construída de cada uma das economias

O valor venal da fração ideal de terreno correspondente a uma determinada unidade fiscal autônoma é dado por:

VS = VVT x As

ST

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Onde:

Vs = Valor venal de fração ideal de terreno

Vvt = Valor venal do terreno

St = Área total do terreno

As = Fração ideal de terreno que cabe à respectiva unidade

EXEMPLO DE APLICAÇÃO:

• Cálculo do valor venal das quotas-partes de terreno de um lote com mais de uma economia, com as características abaixo:

Dados do imóvel:

Área do terreno (St) = 300,00 m²

Área construída da Economia 1 (Ac1) = 40,00 m²

Área construída da Econonia 2 (Ac2) = 70,00 m²

Valor venal do terreno (Vvt) = R$ 80.000,00

Calcula-se a fração ideal de cada economia:


AS = S t x Ac

Aconst

Economia 1

AS1 = 300 x 40 = 109,09 m²

(40+70)

AS1 = 109,09 m²

Economia 2

AS2 = 300 x 70 = 190,91 m²

(40+70)

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AS2 = 190,91 m²

Cálculo do valor venal das quotas parte de terreno de cada economia. Fórmula a ser adotada:

VS = VVT x AS

ST

Economia 1

VS1 = R$ 80.000,00 x 109,09 m² = R$ 29.090,67

300

VS1 = R$ 29.090,67

Economia 2

VS2 = R$ 80.000,00 x 190,91 m² = R$ 50.909,33

300

VS2 = R$ 50.909,33

VI – CÁLCULO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO

Após o cálculo do valor venal do imóvel (VVI), para chegar ao valor do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU aplica-se sobre o VVI as alíquotas devidas.

EXEMPLO DE APLICAÇÃO SOBRE TERRENO EDIFICADO

EXEMPLO 1

IPTU = VVI x alíquota

IPTU = R$ 39.850,68 X 1%

IPTU = 398,50

EXEMPLO 2


IPTU = R$ 9.969,54 X 1%

25

IPTU = R$ 99,69

EXEMPLO 3


IPTU = R$ 108.134,00 X 1,00%

IPTU = 1.081,34

EXEMPLO DE APLICAÇÃO SOBRE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO

EXEMPLO 1- Terreno localizado em área que possui todos melhoramentos


VVI = 14.112,00 x 3,00%

IPTU = R$ 14.112,00 X 3%

IPTU = 423,36

EXEMPLO 2- Terreno localizado em área que não possui todos os melhoramentos


VVI = 9.211,02 x 2,00%

IPTU = R$ 184,22

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DECRETO Nº 2712 DE 22 DE DEZEMBRO DE 2009 · Características: É predominante a utilização de materiais construtivos e acabamento de bom padrão de qualidade, tanto nas áreas