Direito Urbanístico Aplicado:A Regularização Fundiária

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Dra. Andrea VizzottoDra. Andrea Vizzotto

Efeitos da expansão desordenada do espaço urbano

O marco constitucional:

• O direito à moradia como direito fundamental, artigo 6º da Constituição

Federal.

• A função social da propriedade, artigo 5º e artigo 182 e seguintes da Constituição

Federal.

• A pauta constitucional demanda um novo olhar do Poder Público, Poder Judiciário e Registro de Imóveis para a concretização do direito à moradia e função social da propriedade;

• O aspecto tridimensional da regularização:Urbano-ambiental;

Jurídica;Registral.

Incompatibilidade entre a legislação existente e o marco constitucional.

Evolução gradual da legislação infra-constitucional:

• Lei Federal n.6766/79;• Lei Federal n.10.257/01;• Lei Federal n.11.481/07;• Lei Federal n.11.888/08;• Lei Federal n.11.977 (alterada pela MP n.

514/10).• PL 3057 ( Lei de responsabilidade territorial)

Lei Federal n. 6766/79

As expressões condomínio horizontal e vertical (condomínio edilício) regulado pelos art. 1331 a 1.358

do CC, e pela Lei 4.591/64).

Não é porque o edifício foi construído para cima, ou seja, em diversos andares, que o torna vertical, e nem porque o condomínio é de casas térreas que o faz horizontal.

Ledo engano, pois a palavra "condomínio", quando usada para indicar o tipo de edificação (portanto "condomínio especial"), se foi construída para cima (prédio) ou uma casa ao lado da outra, tem por objeto identificar qual

o elemento que separa as unidades habitacionais. Se a parede que as separa for horizontal, o condomínio é HORIZONTAL; se a parede for

vertical, o condomínio será VERTICAL, pois o que importa é saber qual plano é dividida a edificação: se horizontal, é HORIZONTAL o condomínio;

se vertical, é VERTICAL o condomínio (Jorge Luiz Braga)

"Loteamento Fechado","Condomínio Fechado" e

"condomínio Horizontal de lotes.

Condomínio( Lei Federal n.4.591/64)Condomínio Voluntário (arts. 1.314 a 1332),

Condomínio necessário (artigos. 1.327 a1.330) e condomínio edilício (arts. 1331 a

1358).

≠

Parcelamento( Lei Federal n. 6.766/79)Loteamento/ desmembramento.

Loteamento fechado:É evidente a dificuldade de identificar de forma clara

o que seja um loteamento fechado, uma vez que ele não possui identidade legal, sendo na realidade um misto do loteamento com o condomínio edilício, institutos distintos, regidos por legislação própria e com tratamento inteiramente diferenciado no campo do direito imobiliário registral, do direito das obrigações, do direito tributário, enfim. (COSTA, 2008).

TJRS/ ADIn nº 70014703193. Constitucionalidade dos arts. 38 a 48 da Lei Complementar nº 246/2005, do Município de Caxias do Sul, que estabelecem a possibilidade de loteamentos fechados, definidos como “o loteamento cuja delimitação no todo ou em parte de seu perímetro é marcada por muro, cerca, grade, mantendo controle ao acesso dos lotes”.

TJSP/ADIn nº 65.051.0/8, julgou constitucional a Lei n° 8.736/96, do Município de Campinas, que confere poderes ao Prefeito para autorizar o fechamento do tráfego de veículos nas ruas de loteamentos residenciais fechados, por meio de decreto, e trespassar àqueles que se beneficiarem com a adoção dessa medida a responsabilidade pela construção do portarias, limpeza, conservação das ruas e realização de serviços de coleta de lixo, regulamentando as condições de acesso, fiscalizando o uso do solo, além de permitir a desafetação de áreas verdes e institucionais.

“1. Apelação cível – Ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público – Sentença de procedência 2. Condomínio especial de casas – Lei 4591/64, artigo 8º, alíneas "a", "c" e "d" (...) 5. Distinção entre propriedade vertical (CC, 623 e 628), propriedade horizontal (Lei 4591/64, 1º), condomínio especial horizontal de casas (Lei 4591/64, 8º, "a") e loteamento urbano (Lei 6766/79) 6. Condomínio especial aprovado desde 1992 – Incorporação do condomínio registrada previamente no Cartório de Registro de Imóveis local – Projeto de Incorporação Imobiliária previamente aprovado pela Municipalidade. 7. Proteção constitucional (CF, 5º, XXII e XXIII, 30, I e VIII, 182, §§ 1ºe 2º e 236) buscando a corporificação de uma forma de urbanização de propriedade privada. 8. Incidência dos comandos dos artigos 115, 524, 526, 572, 623, 628, 859 e 1080 do Código Civil e artigos 1º e 252 da Lei 6015/73. 9.Posicionamentos doutrinários a propósito do tema. 10 Ausência de ilegalidade no empreendimento imobiliário, pois, a Lei 4591/64 não prevê área mínima de construção para o condomínio de casas. 11. Interesse urbanístico do Município preservado em face do princípio da legalidade (Lei 4591/64, art. 32) e da autonomia municipal. 12. Inaplicabilidade da Lei 6766/79. (...) 14.Por maioria, vencido o I. Relator Sorteado, deram provimento ao recurso. Acórdão com o 3º Juiz.” (TJSP, Quinta Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 149.638.4/3, Rel. Designado CARLOS RENATO, j. em

Condomínio fechado:

Os condomínios prescindem desta infra-estrutura, pois são os proprietários que se incumbem de abrir as vias internas, promovendo a adequada manutenção. Cuidam diretamente da edificação de toda a rede de água e esgoto, promovem a construção dos sistemas de tratamento de água, além de realizarem os serviços básicos de coleta de lixo. Implantam, enfim, todas as melhorias necessárias para o adequado funcionamento interno do condomínio, não necessitando qualquer colaboração ou auxílio do Poder Municipal. Assim, não há sentido em se lhes impor as restrições decorrentes da Lei de parcelamento do Solo, primeiro porque a norma em questão se aplica exclusivamente a loteamentos e desmembramentos, e não a condomínios. E, em segundo lugar, porque se desconsiderou a necessidade de adequação da norma na sua aplicação extensiva, conjugando benefícios conferidos pelo zeloso legislador ordinário, como restrições aos condôminos. (SALE, 1997, p. 77).

Condomínio horizontal de lotes- Artigo 3º do Decreto-Lei 271/67 c/c o art. 8º da Lei 4.591/64. ...a possibilidade de nova forma de parcelamento do solo para fins

residenciais, com profunda repercussão no ramo do Direito Registral Imobiliário. Trata-se da figura do condomínio horizontal de lotes, no qual não há a prévia construção das casas. A unidade autônoma é o próprio lote condominial; o proprietário desse lote pode nele erigir a casa segundo seus interesses pessoais, respeitadas, obviamente, as limitações impostas pela Municipalidade e pelo próprio instituidor do condomínio.( Lamana Paiva e Décio Erpen)

Essa quarta via não constitui-se em loteamento fechado, porque a propriedade do sistema viário e equipamentos comunitários não passa ao Município (???????????), ao contrário, permanece como propriedade dos condôminos. A aprovação do projeto e os procedimentos registrários obedecem aos ditames da legislação de condomínios (Lei nº 4.591, de 1964 e, a partir de 10 de janeiro de 2003, do novo Código Civil).

[...] O fundamento legal dessa nova modalidade condominial -condomínio de lotes - encontra-se no artigo 8º da Lei nº 4.591/64 e no artigo 3º do Decreto-lei nº 271/67.

Conforme a Lei nº 4.591/64, somente havendo edificação é que se pode instituir o regime condominial. Mas, por força do artigo 3º do Decreto-lei nº 271/67, equiparam-se as obras de infra-estrutura àconstrução da edificação:Art. 3º - Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de

dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infraestrutura àconstrução da edificação.

A unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre esse .(SILVA, 2009).

PL 3057• Política de desenvolvimento urbano com

sustentabilidade ambiental e justiça social. • Instituição do conceito de Gestão Plena e

integrada (visão urbano-ambiental)

• Regularização fundiária sustentável, inclusive quanto à regularização fundiária de interesse social em APP,

• Instituição de novos instrumentos como a demarcação urbanística e a legitimação de posse ( que acabaram sendo regulados pela Lei Federal 11977 e MP 514/10)

• ideia de impacto ambiental supra-local ( inciso II do parágrafo 3º do Artigo 33).

• disposições sobre o custo do registro da regularização fundiária de interesse social previstas no Artigo 136.

• Alterar o Artigo 60, que dispõe sobre as regra de devolução dos valores pagos por adquirentes de lotes inadimplentes, por não proteger de forma adequada o

consumidor.

• Tipos de posse e propriedade;• aquisição da propriedade imobiliária /posse

prolongada/ usucapião administrativa.

Papel do Registro de Imóveis neste processo de regularização

Conceito de Regularização Fundiária (Art. 46 da Lei n° 11.977/2009)

A Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e àtitulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. ( visão tridimensional)

situação consolidada

O artigo 47 da Lei n° 11.977, de 7 de julho de 2009, estabelece:Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos,

consideram-se:I – ...II – área urbana consolidada: parcela da área urbana com densidade

demográfica superior a 50 (cinqüenta) habitantes por hectare e malha viária implantada e que tenha, no mínimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana

implantados:a) drenagem de águas pluviais urbanas;b) esgotamento sanitário;c) abastecimento de água potável;d) distribuição de energia elétrica; oue) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos

I - família: unidade nuclear composta por um ou mais indivíduos que contribuem para o seu rendimento ou têm suas despesas por ela atendidas e abrange todas as espécies reconhecidas pelo ordenamento jurídico brasileiro, incluindo-se nestas a família unipessoal; ( artigo 1º, parágrafo único, da Lei nº 11.977, redação da MP 514/2010)

II - imóvel novo: unidade habitacional com até cento e oitenta dias de “habite-se”,

(Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)

Especies de regularização fundiária :(Art. 47, incisos VII e VIII)

De interesse social: regularização de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, nos casos:

a) em que a área esteja ocupada, de forma mansa e pacífica, há, pelo menos, 5 anos (novidade de acordo com a MP 514/2010);

b) de imóveis situados em ZEIS; ouc) de áreas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos

Municípios declaradas de interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social;

De interesse específico: regularização fundiária na qual não estácaracterizado o interesse social nos termos acima.

MP nº 514/2010 (Art. 47, inciso IX e §§)

Artigo 46, IX - etapas da regularização fundiária:

Legitimação para promoção da regularizaçao(Art. 50)

a União;os Estados e o Distrito Federal;os Municípios;os beneficiários, individual ou coletivamente;cooperativas habitacionais, associações de moradores,

fundações,organizações sociais e OSCIPs, outras associações civis com finalidade ligada a desenvolvimento urbano ou regularização fundiária.

Parágrafo único. Os legitimados previstos no caput poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive os atos de registro. (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)

A Demarcação Urbanística

• não transforma posse em propriedade.....apenas demarca a possibilidade de..........( se atendidos os requisitos para declaração, aquisição da propriedade);

• reconhecimento do fato da posse.

• Abertura de matricula da area demarcada em caso de não possui matrícula ou transcrição anterior, dispensando ação discriminatória.

Auto de Demarcação (Art. 56, § 1º)O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com:I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais

constemsuas medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas

preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, número das matrículas ou transcrições atingidas, indicação dos proprietários identificados e ocorrência de situações mencionadas no inciso I do § 6o; (Medida Provisória nº 514, de 2010)

II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área onstante do registro de imóveis e, quando possível, com a identificação das situações

mencionadas no inciso I do § 6o; e (Medida Provisória nº 514, de 2010)III – certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada,

emitidapelo registro de imóveis, ou, diante de sua inexistência, das circunscrições

mobiliárias anteriormente competentes.

(Art. 56, § 2º)

§ 2o O Poder Público deverá notificar os órgãos responsáveis pela administração patrimonial dos demais entes federados, previamente ao encaminhamento do auto de demarcação urbanística ao registro de imóveis, para que se manifestem no prazo de trinta dias: (Redação dada pela MP 514)

I - quanto à anuência ou oposição ao procedimento, na hipótese da área a ser demarcada abranger imóvel público; (Incluído pela MPnº 514)

II - quanto aos limites definidos no auto de demarcação urbanística, na hipótese de a área a ser demarcada confrontar com imóvel público; e (Incluído pela MP 514,)

III - se detêm a titularidade da área, na hipótese de inexistência de registro anterior ou de impossibilidade de identificação dos proprietários em razão de imprecisão dos registros existentes. (Incluído pela MP 514)

Demarcação de área pública (Art. 56, § 3º)

Na ausência de manifestação no prazo de trinta (30) dias, o poder público prosseguirá a demarcação urbanística (§3º).

Pedido de averbação do auto e notificações (Art. 57 § 1º e § 2º)

§ 1o Realizadas as buscas, o oficial do registro de imóveis deveránotificar o proprietário e os confrontantes da área demarcada, pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação ao oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, para, querendo, apresentarem impugnação à averbação da demarcação urbanística, no prazo de quinze dias. (MP514)

§ 2o O Poder Público deverá notificar, por edital, eventuais interessados, bem como o proprietário e os confrontantes da área demarcada, se estes não forem localizados nos endereços constantes do registro de imóveis ou naqueles fornecidos pelo Poder Público para notificação na forma estabelecida no § 1o. (Redação dada pela Medida Provisória nº 514)

(Art. 57 § 4º e § 5º)

§ 4o Decorrido o prazo sem impugnação, a demarcação urbanística seráaverbada nas matrículas alcançadas pela planta e memorial indicados no inciso I do § 1o

do art. 56. (Redação dada pela Medida Provisória nº 514, de 2010)

§ 5o Não havendo matrícula da qual a área seja objeto, esta deverá ser aberta com base na planta e no memorial indicados no inciso I do § 1o do art. 56. (Revogado pela Medida Provisória nº 514, de 2010)

Titulação da legitimação de posse(Art. 58)

Após o registro do parcelamento, o poder público concederá título de legitimação de posse aos ocupantes cadastrados.

Registro da legitimação de posse (Art. 59 e parágrafo único)

A legitimação de posse devidamente registrada constitui direito em favor do detentor da posse direta para fins de moradia.

Esse é um título precário que só materializa o fato da posse( artigo 183 CF)

Critérios para concessão do título de legitimação de posse (Art. 59 e parágrafo único)

Conversão do Registro de Posse em Registro de Propriedade(Art. 60, parágrafos 1º e 2º)

Para requerer a conversão do registro de posse em registro de propriedade, o adquirente apresentará (a quem??????):I - certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que caracterizem oposição à posse do imóvel objeto de legitimação de posse; (Redação dada pela MP 514)II – declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural;III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família;eIV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas.

Não se pode negar que essa nova legislação que começa a ser aplicada é

um novo marco na regularização fundiária. É possível, ao contrário do

que ocorria até pouco tempo, ver a luz no fim do túnel, no sentido de termos

uma cidade com justiça social, ambiental e urbanisticamente

sustentável.