i

UNIVERSIDADE ESTADUAL DE CAMPINAS

FACULDADE DE ENGENHARIA CIVIL, ARQUITETURA E

URBANISMO

Andrea Fonseca Pardini

CONTRIBUIÇÃO AO ENTENDIMENTO DA

APLICAÇÃO DA CERTIFICAÇAO LEED E DO

CONCEITO DE CUSTOS NO CICLO DE VIDA EM

EMPREENDIMENTOS MAIS SUSTENTÁVEIS NO

BRASIL

Dissertação apresentada à Comissão de Pós-graduação da Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo da Universidade Estadual de Campinas, como parte dos requisitos para obtenção do título de Mestre em Engenharia Civil, na área de concentração de Arquitetura e Construção.

Orientadora: Vanessa Gomes da Silva

Campinas

2009

ii

FICHA CATALOGRÁFICA ELABORADA PELA BIBLIOTECA DA ÁREA DE ENGENHARIA E ARQUITETURA - BAE - UNICAMP

P214c

Pardini, Andrea Fonseca Contribuição ao entendimento da aplicação da certificação LEED e do conceito de custos no ciclo de vida em empreendimentos mais sustentáveis no Brasil / Andrea Fonseca Pardini. --Campinas, SP: [s.n.], 2009. Orientador: Vanessa Gomes da Silva. Dissertação de Mestrado - Universidade Estadual de Campinas, Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo. 1. Arquitetura sustentável. 2. Edificações . 3. Análise de custos . 4. Industria e Construção Civil - Aspectos ambientais. I. Silva, Vanessa Gomes da . II. Universidade Estadual de Campinas. Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo. III. Título.

Título em Inglês: Contribution to the understanding of LEED certification and life

cycle costing use in sustainable buildings in Brazil Palavras-chave em Inglês: Sustainable architecture, Buildings, Analysis of costs,

Constructions industry - Environmental aspectos Área de concentração: Arquitetura e Construção Titulação: Mestre em Engenharia Civil Banca examinadora: Ariovaldo Denis Granja, Marcelo Vespoli Takaoka Data da defesa: 07/08/2009 Programa de Pós Graduação: Engenharia Civil

iii

MBA de Real Estate do Programa de Educação Continuada

iv

Dedicatória

A minha mãe e amiga, meu espelho de força

e coragem. Minha determinação vem do seu

exemplo.

v

Agradecimentos

A Vanessa Gomes, minha orientadora, por, além da amizade construída, acreditar no meu trabalho e ser “irritantemente” precisa em seus comentários e correções.

Aos membros da banca examinadora por aceitarem ao convite de participação.

A Denis Granja pelas conversas e indicações bibliográficas referentes ao estudo da LCCA.

À Método Engenharia e a todos os meus amigos que lá trabalham, no Núcleo de Sustentabilidade ou não, e que contribuíram com informações, dados e muita, muita paciência. Em especial ao Maurício Vizeu, pela compreensão, principalmente no último mês, corrida final para a defesa.

À Tishman Speyer e seus colaboradores, em especial a Luiz Henrique Ceotto, pelas informações e dados de seus belos empreendimentos.

A Sustentax e CTE pelas informações cedidas.

A todas as pessoas que participaram deste trabalho, dando sua percepção de mercado e, muitas vezes, apoio e opiniões pertinentes aos temas estudados.

Aos amigos que fiz dentro da UNICAMP, pelos diversos pontos, distintos, de vista relacionados à sustentabilidade.

A Márcia que passou a última semana revisando meu ex-incorreto abstract.

Aos meus mais que amigos fora do mundo acadêmico, meus irmãos de coração que torceram e me incentivaram na conclusão desta dissertação, mesmo reclamando minha ausência em finais de semana, feriados, festas, viagens e afins.

vi

“All the business of war and indeed all the business of life is to Endeavour to find out what you don’t know from what you know”

(Duke of Wellington).

vii

Resumo

PARDINI, Andrea Fonseca. Contribuição ao entendimento da aplicação da certificação LEED e do conceito de custos no ciclo de vida em empreendimentos mais sustentáveis no Brasil. Campinas, 2009. 210 p. Dissertação (Mestrado). UNICAMP - Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo.

A preocupação com a vida no planeta e com a qualidade de vida emergiu como foco de governantes, mídia e comunidades acadêmicas. No setor da indústria da construção civil, porém, o movimento neste sentido ainda é incipiente. Este trabalho tem o objetivo geral de contribuir para o entendimento da aplicação da certificação ambiental de edifícios norte-americana Leadership in Energy and Environmental Design - LEED e do conceito de custos no ciclo de vida em empreendimentos mais sustentáveis no Brasil. Para tanto, foram desenhados dois objetivos específicos a serem alcançados: (1) estudar a aplicação de uma metodologia de avaliação ambiental americana, o LEED, em empreendimentos brasileiros, entendendo as facilidades e restrições quando da aplicação para a realidade brasileira e (2) captar a percepção e entendimento referentes às edificações sustentáveis e de custos ao longo do ciclo de vida de uma edificação, por uma amostra relevante do mercado brasileiro. A partir de revisão bibliográfica detalhada foi realizada uma análise da implementação de cada ponto do sistema de certificação diante do contexto brasileiro, confrontando-a com evidências obtidas para os EUA. Finalmente, foram desenvolvidas as análises de dois estudos de casos nacionais, para posicionamento da discussão no contexto brasileiro. Os resultados obtidos confirmaram que (1) a percepção aqui no Brasil de que estas edificações têm um custo inicial maior é real, mas ainda está embasada mais em sentimento do que que em conhecimento específico; (2) alcançar a certificação LEED pode não ser uma tarefa fácil e, no Brasil, significa, em muitas vezes, saltar da completa ausência de referência para o atendimento de normas americanas; e (3) mesmo em centros avançados da construção civil brasileira, o mercado ainda não está preparado para os “selos verdes” internacionais. Existem grandes obstáculos a serem superados até que se possa desenvolver um edifício verde com a mesma eficiência de prazo e investimento que um empreendimento convencional. Apesar de suas limitações, a entrada de certificações no Brasil traz consigo uma nova forma de se enxergar os impactos gerados pelo produto da construção civil, abrindo assim a discussão para assuntos antes nunca abordados. O que se deve evitar no Brasil é que a ansiedade pela busca de certificados, resulte no risco de fragilizar o papel transformador das certificações

Palavras-chave: Edificações Sustentáveis, Análise de Custos, Ciclo de Vida, LEED.

viii

Abstract

PARDINI, Andrea Fonseca. Contribuição ao entendimento da aplicação da certificação LEED e do conceito de custos no ciclo de vida em empreendimentos mais sustentáveis no Brasil. Campinas, 2009. 210 p. Dissertação (Mestrado). UNICAMP - Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo.

The concern with life on the planet and with quality of life has emerged as a major focus of government, media and academic communities. However, in the Civil Construction Industry, this movement is still incipient. This research has a general objective to contribute for the understanding of the application of the North-American environmental building certification Leadership in Energy and Environmental Design - LEED and of the concept of life cycle costing to sustainable buildings in Brazil. Therefore, two specific goals were envisioned: (1) study the application of the LEED certification to Brazilian buildings, understanding the restrictions for its use in a reality different from the original American reference; and (2) get the perception and understanding related to sustainable buildings and the costs during the building life cycle, using a relevant sample of the Brazilian construction market. After a detailed literature review, implementation of the certification system in the Brazilian context was analyzed on an item by item basis, and compared with the evidences obtained from the American results. Finally, two national case studies were analyzed to put the debate in perspective. Obtained results confirmed that (1) the perception that such buildings in Brazil have higher initial costs is correct, however, such perception is based on intuition rather than on specific knowledge or historical evidence; (2) obtaining a LEED certificate is not an easy task and in Brazil it means, most of the time, jumping from complete lack of reference to follow North American standards; and (3) even in developed civil construction centers in Brazil, the market is not yet prepared for international green certification. There are huge obstacles to be overcome until green buildings are developed at the same time and cost efficiency of a conventional one. Even within these limitations, certification brings a new way of looking at civil construction impacts and opens discussion on matters never approached before in Brazil. The quest for certification in itself should be avoided. Otherwise, it may put at risk the valuable contribution building certification can bring to market transformation.

Key words: Sustainable Buildings, Cost Analysis, Life Cycle, LEED.

ix

Lista de Figuras Figura 1 – As três dimensões da sustentabilidade. 11

Figura 2 - Meio ambiente e economia: (a) modelo tradicional da inter-relação da economia,

sociedade e meio ambiente e (b) modelo “boneca russa” (Russian Doll). 31

Figura 3 – Tipologias certificáveis pela metodologia LEED (Fonte: LEED NC, versão 2.2). 41

Figura 4 - Etapas de um Processo de Tomada de Decisão. Fonte: Newnan et al (2002) 62

Figura 5 - Fluxo de caixa não convencional. Fonte: KASSAI, 2000 67

Figura 6 - Ciclo de vida de uma edificação. Adaptado de Whole Building design Guide. Acesso

em outubro / 2007. http://www.wbdg.org/resources/lcca.php 80

Figura 7 - Classificação do ciclo de vida de um produto segundo Fabrycky e Blanchard

(1991),adaptado 82

Figura 8 - Custos comprometidos, custos incorridos e facilidade de mudanças, adaptação de

Fabrycky e Blanchard (1991). 106

Figura 9 - Composição da equipe de projeto multidisciplinar. 109

x

Lista de Tabelas Tabela 1 - Prioridades e características do desenvolvimento sustentável aplicadas à construção

civil 15

Tabela 2: Estrutura "Verde" de Locação proposta por Melaver e Mueller (2009). 36

Tabela 3: Projetos Registrados e Certificados até o mês de Abril/2009. Fonte: GREEN

BUILDING FACTS (2009). Green Building by the nunbers 42

Tabela 4: Créditos, pré-requisitos e pontos possíveis na metodologia LEED, excetuando-se a

categoria Projeto e Inovações 43

Tabela 5: Projetos registrados no USGBC para certificação LEED (posição em 09/03/2009) 50

Tabela 6: Considerações para a análise do custo do ciclo de vida em cada etapa do

empreendimento 96

Tabela 7: Aplicações do LCC no processo de tomada de decisões. Fonte: Ruegg e Marshall

(1990), adaptada. 97

Tabela 8: Exemplos de aplicações do uso da LCC. 98

Tabela 9: Taxa de resposta da pesquisa de entendimento da percepção das empresas. 118

Tabela 10: Dados Básicos do Estudo de Caso A. 129

Tabela 11: Dados Básicos do Estudo de Caso B. 132

Tabela 12: Percepção de aumento de lucratividade de um Green Building pelas Empresas. 178

xi

Lista de Gráficos Gráfico 1: Número de Projetos registrados no USGBC (posição em 09/03/09). 52

Gráfico 2: Distribuição geográfica, em %, dos projetos brasileiros registrados no USGBC

(posição em 09/03/09). 53

Gráfico 3: Comportamento da taxa de desconto. 86

Gráfico 4: Freqüência de pontos, relacionada ao grau de dificuldade dos 69 pontos do LEED NC. 139

Gráfico 5: Categoria Terrenos Sustentáveis - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B

e os relatórios de referência. 173

Gráfico 6: Categoria Uso Racional da Água - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B

e os relatórios de referência. 173

Gráfico 7: Categoria Energia e Atmosfera - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B e

os relatórios de referência. 174

Gráfico 8: Categoria Materiais e Recursos - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B e

os relatórios de referência. 174

Gráfico 9: Categoria Qualidade do Ambiente Interno - comparação de pontos obtidos pelos

Projetos A e B e os relatórios de referência. 175

Gráfico 10: Categoria Inovação de Projeto - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B

e os relatórios de referência. 175

Gráfico 11: Percepções de aumento de custo inicial em "Green Buildings" 179

Gráfico 12: Nível de conhecimento das empresas sobre certificação de Green Buildings 181

Gráfico 13: Mudança de rotina nas incorporadoras para certificação de um empreendimento 182

Gráfico 14: Incremento de trabalho nas incorporadoras para certificação de um empreendimento 182

Gráfico 15: Análise cruzada de mudança de rotina e aumento de trabalho nas incorporadoras

para certificação de um empreendimento 183

Gráfico 16: Comparativo do grau de conhecimento declarado e percebido (apreendido pelas

respostas às questões) das incorporadoras de conhecimento de custos ao longo do ciclo

de vida de um empreendimento. 185

Gráfico 17: Aplicação dos custos ao longo do ciclo de vida dos empreendimentos. 187

Gráfico 18: Opinião das incorporadoras quanto ao uso dos custos de operação nos estudos de

xii

viabilidade. 188

Gráfico 19: Percepção de disponibilidade de banco de dados pelas incorporadoras. 189

xiii

Lista de Quadros Quadro 1: Principais Conselhos de Construção Sustentável e seus sistemas de certificação. 22

Quadro 2 Requisitos do LEED (Créditos e pré-requisitos) com seus respectivos objetivos. 44

Quadro 3: Passos para a elaboração da LCCA. Fonte: Marshall; Petersen (1995) 90

Quadro 4:Comparativo entre LEED NC e LEED C&S 120

Quadro 5: Créditos LEED NC 2.2 detalhados em sua freqüência nos projetos dos relatórios 1 e 2 139

Quadro 6: Matriz de freqüência de pontos, a partir de Matthiessen; Morris (2004) e Cryer et al

(2006). 142

Quadro 7: Matriz comparativa entre resultados dos Relatórios 1 e 2 e dois Estudos de Casos

nacionais (Projetos “A” e “B”). 147

Quadro 8: Comparativo ponto a ponto mercado brasileiro e norte-americano para Terrenos

Sustentáveis. 155

xiv

Siglas, acrônimos e notas de tradução

A21-CS - Agenda 21 para Construção Sustentável

A21-CSPD - Agenda 21 para Construção Sustentável em Países em Desenvolvimento

LCC ou LCCA - Life-Cycle Costing Analysis

LEEDTM - Leadership in Energy and Environmental Design

UNCED - United Nation Conference on Environment and Development

USGBC - United States Green Building Council

WCED - World Commission on Environment and Development

xv

Sumário

1. Introdução 1

1.1. Contextualização e justificativas da pesquisa 1

1.2. Objetivos 4

1.3. Sumário metodológico 5

1.4. Estrutura da dissertação 6

2. Sustentabilidade na Construção Civil 8

2.1. Desenvolvimento Sustentável e a Construção Civil 8

2.2. Impactos gerados pela Construção Civil 11

2.3. O Mercado da Construção Civil e suas Construções Sustentáveis 15

2.3.1. Reconhecimento pelo mercado 17

2.4. Obstáculos para Construções Sustentáveis 27

2.5. Benefícios econômico-financeiros das Construções Sustentáveis 29

2.5.1. Teoria econômica neoclássica e meio ambiente 29

2.5.2. Preço e valor de uma edificação sustentável 31

2.6. Considerações sobre o capítulo 36

3. Leadership in Energy and Environmental Design – LEED 37

3.1. A certificação LEED e suas aplicações no Brasil 38

3.2. Importância do LEED no contexto ambiental 53

3.3. Preocupações relacionadas ao LEED 54

3.3.1. Uso apenas comercial do LEED, sem questionamentos 55

3.3.2. Desconsideração da agenda principal de cada país 57

3.4. Considerações sobre o capítulo 59

xvi

4. Processo de tomada de decisão na construção civil 60

4.1. Estrutura do processo de decisão 61

4.2. Considerações sobre o capítulo e sua relação com aspectos de sustentabilidade 76

5. Análise de custos de edificações ao longo do seu ciclo de vida 78

5.1. Custos ao longo do ciclo de vida de uma edificação 81

5.1.1. Ciclo de vida 83

5.1.2. Custos internos e externos: externalidades 86

5.2. Análise do custo do ciclo de vida (Life-Cycle Costing Analysis, LCCA) 87

5.2.1. Definição e origem 88

5.2.2. Procedimentos de cálculo da LCCA 89

5.2.3. Aplicações 96

5.2.4. Limitações 100

5.2.5. Limitações na teoria econômica neoclássica no contexto ambiental 102

5.2.6. Benefícios 104

5.2.7. O projeto e a LCCA 105

5.3. Considerações sobre o capítulo 111

6. Metodologia 112

6.1. Etapas da pesquisa 112

6.1.1. Discussão sobre a aplicação do LEED na realidade do mercado da construção civil brasileiro 113

6.1.2. Captura do entendimento e a percepção das incorporadoras sobre edificações sustentáveis e custos ao longo do ciclo de vida 115

6.2. Apresentação dos estudos de casos 119

6.2.1. Definição de edifícios Triple A 126

6.2.2. Estudo de Caso A 128

6.2.3. Estudo de Caso B 131

xvii

6.3. Definição da base bibliográfica de referência para análise comparativa com casos nacionais 134

6.3.1. Relatório 1: Matthiessen; Morris (2004) 135

6.3.2. Relatório 2: Cryer et al. (2006) 136

6.3.3. Relatório 3: Langdon (2007) 136

7. Resultados obtidos 138

7.1. Objetivo 1: facilidades (pontos fortes) e limitações no atendimento do LEED 138

7.1.1. Na realidade norte-americana 138

7.1.2. Análise comparativa da implementação do LEED na realidade americana e na brasileira 154

7.2. Objetivo 2: Percepção e entendimento de agentes do mercado brasileiro 175

7.2.1. Percepção sobre green building – Mercado 176

7.2.2. Percepção sobre green buildings – Obtenção de certificação 180

7.2.3. Análise de Custos 184

8. Discussão e considerações finais 190

8.1. A novidade - construções sustentáveis ou green buildings 190

8.2. A Contribuição das Certificações 191

8.3. O Papel do Poder Público 195

8.4. Mudança de Paradigma para Análise do Custo do Ciclo de Vida para Edificações 196

8.5. Novos caminhos a serem conquistados 198

9. Referências bibliográficas 200

Anexo A 210

1

1. Introdução

Faz algum tempo que a atenção pública está voltada para problemas sócio-ambientais. O tema

“desenvolvimento sustentável” passou a ser o jargão da atualidade. A preocupação não só com a

vida no planeta, mas com a qualidade de vida emergiu como foco de governantes, mídia e

comunidades acadêmicas.

O confronto entre desenvolvimento econômico e meio ambiente vem à tona a todo o momento,

como no polêmico tema da assunção de metas para a redução de emissões poluentes por países

em desenvolvimento ou países desenvolvidos e grandes emissores. Qualquer que seja o assunto,

fica no ar a interrogação se a humanidade será capaz de arcar no futuro com as conseqüências das

suas atitudes contemporâneas. As teorias relativas ao aquecimento global e seus previsíveis

efeitos começam a serem comprovadas com as alterações climáticas hoje sofridas: tufões,

enchentes, degelo etc. Todas tendo impacto direto na vida das pessoas: são milhares os

desabrigados, os que sofrem com doenças provocadas pelo transbordamento de esgotos e pelo

espalhamento do lixo. Num futuro próximo, também serão milhares de pessoas sem ter onde

morar pelo avanço do nível das águas.

1.1. Contextualização e justificativas da pesquisa

De uma forma geral, o mercado, por pressão da sociedade, se sensibilizou e começa a adotar

práticas de desenvolvimento sustentável, isto é, o crescimento econômico aliado à qualidade da

vida humana e à preservação do meio ambiente. Práticas sustentáveis passam a ter valor nas

bolsas de ações do mundo todo, Dow Jones e Bovespa criam seus próprios parâmetros de

avaliação e assim ranqueiam empresas no mercado, valorizando seus títulos.

No setor da indústria da construção civil, este movimento começa a ser sentido, principalmente

nos grandes centros urbanos, como São Paulo e Rio de Janeiro, onde grande parte das empresas

2

multinacionais tem sua sede brasileira estabelecida. A valorização e o interesse por edifícios mais

sustentáveis ambientalmente, com uma espécie de “selo verde”, começa a aumentar. No entanto,

algumas questões surgem para os estudiosos sobre o assunto, entre elas: este movimento é apenas

comercial, baseado na divulgação pela mídia de práticas mais sustentáveis de vida? O que leva os

incorporadores a decidirem por uma edificação sustentável? São de conhecimento dos

investidores os conceitos de custos ao longo do ciclo de vida dos empreendimentos, levando-os a

melhorarem a rentabilidade de seus investimentos e a sua interface com sustentabilidade? Qual a

responsabilidade do Poder Público na construção de edificações sustentáveis?

É certo que o desenvolvimento de empreendimentos mais sustentáveis provoca efeito positivo em

toda a sociedade, uma vez que, hoje,a indústria da construção civil é causadora de impactos tanto

na economia (maiores ainda em países em desenvolvimento), na sociedade e no meio ambiente.

Como exemplos, citam-se a influência do setor na formação do PIB, a quantidade de empregos

gerados (formal e informalmente), a grande produção de resíduos decorrentes das obras, e que

seus produtos – as edificações - duram anos e consomem boa parte da energia e água disponíveis.

A primeira motivação para inserção da discussão sobre custos no ciclo de vida neste trabalho é

que sustentabilidade é um conceito de longo prazo, porém com viabilidade atualmente medida

numa contrastante visão de curto prazo, com base em variações da análise de custo inicial. A

segunda, é que várias estratégias/tecnologias que, de fato, têm custo inicial maior, pagam-se ao

longo de mais ou menos tempo. A consideração deste aspecto poderia viabilizar a implementação

de uma abordagem mais robusta de sustentabilidade em empreendimentos, ao incluir estratégias e

tecnologias que, na visão corrente, são descartadas de imediato. A análise de custos no ciclo de

vida compõe o grupo das técnicas de gerenciamento e controle de custos - como processo de

melhoria contínua de valor, engenharia de valor verde, projeto e construção enxuta (JACOMIT;

SILVA; GRANJA, 2009; Pulaski; Horman, 2005; Lapinski; Horman; Riley, 2006), como uma

das duas grandes apostas - juntamente com processo de projeto integrado - PPI (COLE;

STERNER, 2000; REED, 2005; SILVA, FIGUEIREDO, 2008; 7 GROUP AND REED, 2009) -

para demonstração não só de viabilidade, mas também que construções com metas de

sustentabilidade não implicam necessariamente em aumento de custos em relação a construções

convencionais, podendo inclusive, se bem integrados ao processo de entrega do empreendimento,

3

chegar a redução de custos.

Construir ou não uma edificação mais sustentável deve ser uma decisão inicial do incorporador /

investidor, sustentada por um estudo de viabilidade confiável aliado à análise qualitativa do

empreendimento, os quais suportariam o processo de tomada de decisão. Estender o olhar para

toda a vida útil de um empreendimento – muitas vezes superior a 40 anos - considerando além

dos investimentos iniciais, todos os principais custos incorridos ao longo do seu ciclo de vida,

permitiria a opção embasada em fatos – ou não – por edificações mais sustentáveis não apenas

como apelo de vendas, mas como um bom negócio, de forma a aumentar sua rentabilidade.

Alterar a rotina do processo de tomada de decisões referente a empreendimentos da construção

civil com a inclusão de novos parâmetros envolvendo o ciclo de vida destas edificações significa

uma quebra de paradigmas: a criação de uma nova cultura onde todos os envolvidos, direta ou

indiretamente neste processo, sairiam de sua zona de conforto para se arriscarem num novo

ambiente com novas variáveis, nem sempre fáceis de serem previstas. Será que o mercado está

realmente preparado para este novo conceito de empreendimento?

Como iniciativa deflagrada para encorajar a transformação do mercado, nesta direção, merecem

destaque as avaliações e certificações ambientais de empreendimentos. As certificações e outras

iniciativas voluntárias, assim como instrumentos de market pull (incentivos fiscais, descontos,

liderança pelo setor público), regulamentação, pesquisa, desenvolvimento e disseminação

(P,D&D) e educação e treinamento (E&T) são, todos, ferramentas que desempenham um papel

importante para a transformação do mercado da construção civil, conservador em qualquer país.

O que não se pode perder de vista é que as iniciativas voluntárias pressupõem uma base anterior

para que se possa desenvolver plenamente, composta por P&D e transferência de conhecimento e

tecnologia ao mercado (SILVA, 2009).

Atualmente, estão presentes no mercado brasileiro dois modelos de certificação ambiental de

empreendimentos: o LEED, cuja primeira certificação nacional ocorreu em 2007, e o AQUA,

adaptação local do método francês Haute Qualité Environemental - HQE, lançada em abril de

2008. O estudo da aplicabilidade do LEED no contexto brasileiro foi selecionado por ser esta

4

uma das metodologias mais aceitas comercialmente e, no Brasil, a maior parte das edificações

interessadas na certificação ambiental está norteada por ela. No entanto, este método é embasado

em normas e legislações elaboradas nos EUA e, conseqüentemente, adaptado à realidade local,

tanto no que diz respeito a aspectos ambientais quanto sociais.

Ainda não está claro se e o quanto o segmento da construção civil brasileira estaria preparado

para abarcar estes novos conceitos e transformá-los em negócios rentáveis. Este trabalho procura

contribuir para o entendimento não apenas da implantação do LEED no Brasil, mas também, de

uma forma geral, de edificações sustentáveis, uma vez que vários dos problemas encontrados na

produção de edifícios são semelhantes em qualquer lugar, respeitando-se, evidentemente, as

características de cada região. Pretende-se, ainda, chamar atenção dos investidores e

incorporadores para a necessidade da criação de uma nova cultura que considere os possíveis

ganhos decorrentes da análise do custo do ciclo de vida, para que as edificações sustentáveis

sejam uma maneira de maximizar os lucros desejados.

1.2. Objetivos

Este trabalho tem o objetivo geral de contribuir para o entendimento da aplicação da certificação

ambiental de edifícios norte-americana Leadership in Energy and Environmental Design - LEED

e do conceito de custos no ciclo de vida em empreendimentos mais sustentáveis no Brasil.

Para tanto, foram desenhados dois objetivos específicos a serem alcançados: (1) estudar a

aplicação de uma metodologia de avaliação ambiental americana, o LEED, em empreendimentos

brasileiros, entendendo as facilidades e restrições quando da aplicação para a realidade brasileira

e (2) captar a percepção e entendimento referentes às edificações sustentáveis e de custos ao

longo do ciclo de vida de uma edificação. Esta amostra relevante do mercado brasileiro é

constituída pelas empresas incorporadoras e/ou investidoras e por profissionais de empresas de

São Paulo que já vivenciaram algum projeto em busca da certificação, com ênfase especial nas

incorporadoras, os principais agentes responsáveis pelos investimentos em empreendimentos.

5

1.3. Sumário metodológico

Para auxiliar na formação do conhecimento em torno dos objetivos focados, esta pesquisa baseia-

se em ampla revisão bibliográfica, complementada por dois estudos de casos nacionais.

Foram feitas revisões bibliográficas para o entendimento (1) das construções sustentáveis

considerando o desenvolvimento sustentável, a sua relevância, benefícios e limitações; (2) do

processo de decisão voltado para a construção civil, com o intuito de conhecer sua estrutura e os

seus critérios de seleção de alternativas e (3) da metodologia Análise de Custos do Ciclo de Vida,

como possível critério de seleção de alternativas dentro de um processo decisório. Foram feitas

consultas a fontes acadêmicas tradicionais (livros, anais de congressos, artigos, dissertações e

teses) e fontes de interesse específico, como normas internacionais, sites de organizações

voltadas ao tema abordado e ainda, revistas e jornais respeitados e de grande circulação no país.

A partir de três publicações-chave no tema custos de edifícios com metas superiores de

desempenho ambiental, dedicados ao estudo de projetos baseados na metodologia LEED (com e

sem a intenção de certificação), foi realizada uma análise da implementação de cada ponto do

sistema de certificação diante do contexto brasileiro, confrontando-a com evidências obtidas para

os EUA.

Finalmente, foram desenvolvidas as análises de dois estudos de casos nacionais, para

posicionamento da discussão no contexto brasileiro. Trata-se de edifícios de escritórios de alto

padrão, em construção e em busca da certificação LEED, nas cidades de São Paulo e Rio de

Janeiro. A escolha destes dois empreendimentos foi feita por serem dois dos primeiros

empreendimentos buscando a certificação LEED no Brasil, idealizados pela mesma

incorporadora, um fundo de investimento na área imobiliária norte-americano com atuação no

Brasil e executados pela mesma construtora, com sede na cidade de São Paulo.

Os documentos de referência foram disponibilizados pela incorporadora e pela construtora, bem

como pelas empresas de consultoria em sustentabilidade responsáveis pela certificação dos

empreendimentos, como: projetos, memoriais descritivos, estudos técnicos e relatórios de

6

sustentabilidade. Ainda foram feitas entrevistas com os profissionais envolvidos em ambos os

empreendimentos como arquitetos, projetistas, gerentes de projetos, incorporador, integrantes das

equipes de obra e outros agentes relevantes.

Para a pesquisa de percepção e entendimento pelo mercado, foi realizada uma pesquisa entre as

principais incorporadoras brasileiras atuantes no estado de São Paulo. Foram enviados

questionários via e-mail com perguntas agrupadas em três assuntos distintos: contextualização

dos green buildings no mercado, certificações das edificações e ainda, sobre custos ao longo do

ciclo de vida do empreendimento.

1.4. Estrutura da dissertação

Esta dissertação está organizada em nove capítulos, como segue:

O Capítulo 1, Introdução, faz uma rápida abordagem da construção civil no contexto do

desenvolvimento sustentável e apresenta os objetivos e justificativas, bem como a metodologia

usada.

O Capítulo 2 trata com mais profundidade a relevância da indústria da construção civil para o

desenvolvimento sustentável e sua relação com os três pilares da sustentabilidade (econômico,

social e ambiental). Para tanto, expõe os impactos gerados pelo setor em seus vários aspectos:

como teve origem o conceito de construções sustentáveis, como o mercado - incluindo governos,

organizações não governamentais e empresas - está se comportando perante a este novo desafio e

quais os obstáculos e benefícios para implantação das construções sustentáveis.

O Capítulo 3 descreve a certificação norte-americana Leadership in Energy and Environmental

Design - LEED, aqui adotado como a referência comercial para caracterização de edificações

sustentáveis, por ser (1) a base de análise dos relatórios sobre custos de edificações sustentáveis

publicados até o momento, (2) a única certificação comercial atualmente presente no mercado

brasileiro com edifícios já certificados e (3) a certificação adotada pelos dois estudos de casos

7

utilizados neste trabalho.

O Capítulo 4 apresenta a estrutura, passo a passo, do processo típico de tomada de decisão na

construção civil, processo este de análise de investimentos, tendo o foco do capítulo voltado para

a seleção dos critérios de escolha das alternativas possíveis. A intenção deste capítulo é mostrar

que dentro de uma análise tradicional para a tomada de uma decisão, com os critérios hoje

usados, as construções sustentáveis não são privilegiadas. Como ocorre com qualquer inovação

mercadológica, seus custos de investimentos tendem a ser maiores, enquanto suas economias

e/ou receitas ocorrem particularmente ao longo do seu ciclo de vida, o que não é considerado no

modelo decisório tradicional.

O Capítulo 5 discorre sobre a análise de custos considerando o longo ciclo de vida das

edificações, abordando conceitos conceitos referentes ao ciclo de vida e um produto e de custos

ao longo do ciclo de vida de uma edificação. Neste capítulo também é apresentada a metodologia

Life-Cycle Costing Analysis - LCCA, que poderá ser usada dentro de um processo de decisão,

mas não exclusivamente, como critério de seleção de alternativas.

O Capítulo 6 descreve a metodologia e as características dos empreendimentos usados como

estudos de casos, bem como a estrutura de cada relatório analisado. Também consta a

metodologia empregada na análise de cada objetivo perseguido e o desenvolvimento de cada uma

delas.

O Capítulo 7 tem o intuito de expor os resultados extraídos para cada objetivo: no primeiro,

estuda as diferenças da aplicação do LEED em obras no Brasil e nos EUA, evidenciando suas

principais limitações e facilidades e edifícios sustentáveis. Para o segundo objetivo, compila e

analisa as respostas aos questionários da pesquisa de entendimento e percepção do mercado

brasileiro sobre green buildings, certificações e custos ao longo do ciclo de ida da edificação,

com empresas incorporadoras e investidoras atuantes no estado de São Paulo.

O Capítulo 8 traz as considerações finais do trabalho e recomendações para continuidade de

pesquisa. Finalmente, o Capítulo 9 lista as referências bibliográficas utilizadas ao longo do

trabalho.

8

2. Sustentabilidade na Construção Civil

O modelo econômico praticado atualmente no mundo, nos vários setores industriais e de

serviço, por um lado gera progresso, riqueza e fartura, por outro lado, provoca a destruição

do meio ambiente, conseqüência do consumo desenfreado de recursos naturais e da emissão

de poluentes na atmosfera, fazendo com que a miséria e a pobreza aumentem a cada dia. O

desafio do capitalismo global é incluir mais partes do mundo em sua generosidade e

proteger os sistemas naturais e as culturas que dependem da economia global (HART;

MILSTEIN, 2004).

Assim como todos os segmentos industriais, a construção civil também está intimamente

relacionada com a sustentabilidade do planeta, exercendo papel importante, talvez maior do

que se imagina, relacionado tanto aos impactos gerados quanto às possibilidades de

contribuição para sua minimização.

2.1. Desenvolvimento Sustentável e a Construção Civil

O desenvolvimento sustentável é um modelo de desenvolvimento capaz de garantir uma

evolução que dure, que se sustente através dos tempos e com a sucessão de gerações

(HERNANDES, 2006).

A definição clássica de desenvolvimento sustentável foi elaborada pela World Commission

on Environment and Development - WCED, no ano de 1987, também conhecida como

Comissão Brundthland: “desenvolvimento sustentável é o desenvolvimento que atende as

necessidades presentes sem comprometer a habilidade das gerações futuras de atender suas

próprias necessidades” (WCED, 1987).

O conceito de desenvolvimento sustentável está apoiado em três pilares: o social, pedindo

uma sociedade mais justa em relação ao desenvolvimento humano e qualidade de vida; o

9

ambiental, solicitando equilíbrio entre a proteção e o consumo dos recursos naturais; e o

econômico requerendo acesso aos recursos e oportunidades sem ferir os limites ecológicos

e os direitos humanos. Contrário ao que se imagina, o desenvolvimento sustentável não é

um objetivo, mas um tipo de desenvolvimento necessário para atingir um estado de

sustentabilidade (AGENDA 21 CSPD, 2002).

A World Commission on Environment and Development ainda define:

“Desenvolvimento sustentável não é um estado de harmonia, mas um processo de mudanças no qual a exploração dos recursos, o direcionamento dos investimentos, a orientação do desenvolvimento tecnológico e as mudanças institucionais são feitas consistentemente tanto com as necessidades futuras bem como com as presentes” (WCED, 1987).

De acordo com Silva (2003), este conceito emergiu no início dos anos 70, quando foi

discutida a super exploração do ambiente pelo homem e suas conseqüências no

desenvolvimento econômico face às limitações ambientais. Mas foi a partir da década de 80

que metas ambientais passaram a ser definidas em convenções globais.

Uma das conferências mais conhecidas foi realizada em 1992 no Rio de Janeiro, a United

Nation Conference on Environment and Development (UNCED), mais conhecida como

ECO’92, resultando na publicação da Agenda 21, consolidando a

“idéia de que o desenvolvimento e a conservação do meio ambiente devem constituir um binômio indissolúvel, que promova a ruptura do padrão tradicional de crescimento econômico, tornando compatíveis duas grandes aspirações do final do século XX: o direito ao desenvolvimento, sobretudo para os países que permanecem em patamares insatisfatórios de renda e riqueza, e o direito ao usufruto da vida em ambiente saudável pelas futuras gerações” (DEGANI, 2003)

e estabelecendo uma visão de longo prazo para equilibrar necessidades econômicas e

sociais com os recursos naturais do planeta (SILVA, 2003).

Baseados nesta publicação, de acordo com Agenda 21 para Construção Sustentável em

Países em Desenvolvimento, todos os setores da sociedade se movimentaram para

interpretá-la em seus contextos específicos. A partir daí, foram criadas, em 1999, a Agenda

10

21 para Construção Sustentável (A21-CS), e, em 2000, a Agenda 21 para Construção

Sustentável em Países em Desenvolvimento (A21-CSPD), na qual participaram

representantes de países Ásia, África e América Latina.

O termo “construção sustentável” foi proposto pela primeira vez em dezembro de 1993,

pelo Prof. Charles Kibert da Universidade da Flórida, para descrever as responsabilidades

da indústria da construção civil no que diz respeito aos conceitos e objetivos da

sustentabilidade, revelando uma necessidade premente para se atingir tais objetivos

(PINTO; INÁCIO, s.d).

Já na Arquitetura, o termo green architecture, como filosofia de projeto integrado, apareceu

como primeiras referências numa publicação britânica – The Independent, no início dos

anos 90, seguido em meados deste mesmo ano, pela Architecture Magazine, revista norte-

americana (KATS, 2003)

A A21-CSPD (2000) define construção sustentável como o atendimento dos princípios do

desenvolvimento sustentável aplicados a todo o ciclo de construção, desde a extração e

beneficiamento de matérias-prima, percorrendo as fases de projeto, planejamento e

execução de edifícios e infra-estrutura até a fase final de demolição e gerenciamento dos

resíduos resultantes.

No entanto, deve-se atentar para o fato de que as prioridades de atendimento aos requisitos

da construção sustentável variam de um lugar para o outro (DEGANI, 2003), dependendo

da agenda de cada país. Esta agenda é planejada em conformidade com as características de

cada local, ligadas aos recursos naturais disponíveis, às tecnologias existentes de produção,

ao clima, às leis e regulamentações existentes, à cultura e tradições de cada país e com o

estágio de desenvolvimento em que cada um se encontra em relação às três dimensões da

sustentabilidade. Estas dimensões são a social, entendendo o grau de pobreza e educação

das pessoas, suas condições de trabalho e moradia, a ambiental, referente às políticas e

práticas locais de proteção ao meio ambiente e a econômica, relacionada ao nível do

desenvolvimento industrial, de geração e distribuição de renda.

11

Social

Meio

Ambiente

Econômico

Condições Biofísicas • Situação econômica • Educação e cultura • Condições de trabalho

• Desenvolvimento industrial • Geração de renda

Estas três dimensões da sustentabilidade formam os três pilares da sustentabilidade, como

apresentado na Figura 1, transcendendo o espaço biofísico - o impacto ambiental e

abraçando aspectos sociais e econômicos, os quais possibilitam agregar valor à qualidade

de vida dos indivíduos e à comunidade onde esta edificação está inserida (A21-CSPD).

Figura 1 – As três dimensões da sustentabilidade.

2.2. Impactos gerados pela Construção Civil

Quando se observa as cidades com suas casas, edifícios, indústrias, escolas, hospitais, bem

como toda a infra-estrutura, fica patente a importância das atividades relacionadas à

construção civil para um país. Também são visíveis os impactos por ela gerados, alguns de

caráter transitório como alterações no trânsito, poeira e barulho, outros permanentes, como

a permeabilidade do solo, mudando o regime de drenagem, causando enchentes e reduzindo

as reservas de água subterrânea (CBCS, 2007), repercutindo na vida das pessoas e,

conseqüentemente, na vida do planeta. Em países em desenvolvimento, esses impactos

tendem a ser potencialmente maiores, tendo em vista as carências habitacionais e de infra-

estrutura que, para serem supridas, demandam grande quantidade de recursos naturais

(KUHN; SATTLER; ALOYSIO, 2006)

Os números da construção civil no Brasil são expressivos. A Pesquisa Anual da Indústria

da Construção – PAIC de 2006 mostra o importante papel da indústria da construção civil

12

na economia, onde as empresas pertencentes a este segmento foram responsáveis, naquele

ano, por obras e serviços no valor de R$ 110,7 bilhões. Ainda no ano de 2006, o valor

adicionado da cadeia produtiva representou 13% do total da economia brasileira,

englobando a indústria de materiais formal e informal, construtoras formais e obras

informais, serviços auxiliares de construção (aluguel de equipamentos, incorporação de

imóveis e engenharia e arquitetura) e comércio de materiais formais e informais

(VASCONCELLOS, 2006).

A construção civil, também em 2006, gerou quase 1,5 milhões de empregos provenientes

de mais de 109 mil empresas do setor (PAIC, 2006). Para cada um milhão de reais

investidos na construção são gerados no segmento formal 20 empregos diretos e 10

indiretos, no segmento de construção residencial informal, 43 empregos diretos e 12

indiretos e em outras obras informais, 30 diretos e 14 indiretos (VASCONCELLOS, 2006).

Apesar de o setor ser um dos propulsores da economia, ele também causa grandes e

variados impactos no meio ambiente. Destacando-se:

• A construção e a manutenção da infra-estrutura do país consomem até 75% dos

recursos naturais extraídos, sendo a cadeia produtiva do setor a maior consumidora

destes recursos da economia (CBCS, 20071).

• A operação dos edifícios consome mais de 40% da energia total produzida no

mundo (CEOTTO, 2006);

• Edifícios residenciais, comerciais e públicos são responsáveis pelo consumo de 42%

da energia elétrica (DELBIN; SILVA, 2005) e 20% do total de energia produzida no

Brasil (CEOTTO, 2006);

• Os edifícios brasileiros gastam 21% da água consumida no país, sendo boa parte

1 CBCS – Conselho brasileiro de Construção Sustentável. Disponível em http://www.cbcs.org.br/construcaosutentavel/introducao.php?acao3_cod0=ed9c2f6d5b3899514b05b6df7844be8e acesso em 01/12/2007

13

desperdiçada (CBCS, 2007).

• Geração de 35% a 40% de todo o resíduo produzido na atividade humana

(CEOTTO, 2006);

• A quantidade de resíduos de construção e demolição é estimada em torno de 450

kg/hab.ano ou cerca de 80 milhões de toneladas por ano, impactando o ambiente

urbano e as finanças municipais. A este total devem ser somados os outros resíduos

industriais formados pela cadeia (CBCS, 2007);

• A produção de cimento gera 8% a 9% de todo o CO2 emitido no Brasil, sendo 6%

somente na descarbonatação do calcário2. Assim como o cimento, a maioria dos

insumos usados pela construção civil é produzida com alto consumo de energia e

grande liberação de CO2 (CEOTTO;2006).

Hoje, na indústria da construção civil, como em outros setores, a extração indiscriminada

de recursos naturais é prática comum na produção de bens, bem como a disposição,

também indiscriminada, dos resíduos decorrentes do processo de fabricação. Como

conseqüência, são evidentes os efeitos como: escassez de recursos naturais não renováveis;

diminuição das áreas das florestas; destruição da camada de ozônio e efeito estufa; perda da

diversidade genética; geração de resíduos; poluição do ar e chuva ácida; poluição das águas

e poluição do solo (DEGANI, 2003)

A energia, como recurso natural, é uma das maiores preocupações dos últimos tempos,

principalmente de países como os EUA, países em desenvolvimento como a China e alguns

europeus que possuem matrizes energéticas consideradas fortemente poluentes. De acordo

com a Key World Energy Statistics 2008, em 2006, a China e os EUA foram os maiores

produtores de eletricidade pela queima de carvão, com produções de 2.301 TWh e 2.128

TWh, respectivamente. Já na produção de energia pela queima de petróleo, os EUA

ocuparam o terceiro lugar com uma produção de 81Twh, ficando atrás apenas do Japão

2 Processo usado na fabricação do cimento que libera CO2.

14

(121 TWh) e Arábia Saudita (94 TWh) . Estas usinas de produção pela queima de óleo são

conhecidas como termelétricas e a utilização maciça desses recursos, além de provocar o

esgotamento dessas fontes energéticas, é a maior responsável pela emissão de gases tóxicos

e poluentes que alteram o clima mundial, acidificam águas e causam danos à saúde

(INATOMI; UDAETA, SI).

O Brasil é conhecido por ter uma matriz energética limpa, por gerar a maior parte de sua

energia em centrais hidrelétricas. Em 2005, de acordo com o Balanço Energético Nacional

(2006) a oferta brasileira de energia em fonte hidrelétrica foi de quase 75% enquanto a

mundial foi de, aproximadamente, 16%. No entanto, vale ressaltar os impactos decorrentes

da construção destas centrais, com impactos nem tão ecológicos assim. A construção de

represas interfere drasticamente no meio ambiente, provocando inundações em imensas

áreas de mata, interferindo no fluxo de rios, destruindo espécies vegetais, prejudicando a

fauna e intervindo na ocupação humana (INATOMI; UDAETA,SI). Portanto, o consumo

de energia no Brasil deve ser uma preocupação eminente não só pelos danos ambientais,

mas também pela capacidade de oferta frente à presente – e crescente – demanda interna.

Os edifícios, além de consumirem energia ao longo do seu ciclo de vida, são construídos

com materiais com alta quantidade de energia incorporada. Energia incorporada

corresponde à energia consumida ao longo do processo associado à produção de materiais e

componentes. Concreto, alumínio e aço estão entre os materiais com maior quantidade de

energia incorporada e também são responsáveis por grandes quantidades das emissões de

CO2. (BUILDING AND CLIMATE CHANGE, 2007)

Aspectos contidos no conceito de desenvolvimento sustentável – econômico, social e

ambiental – podem ser trabalhados na construção civil, considerando suas inerentes

características. A Tabela 1 relaciona estes aspectos no contexto da construção sustentável

sob um prisma prático, identificando diretrizes capazes de gerar benefícios a todas as partes

envolvidas em um projeto.

15

Tabela 1 - Prioridades e características do desenvolvimento sustentável aplicadas à construção civil

ASPECTOS DESENVOLVIMENTO

SUSTENTÁVEL CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEL

SOCIAL

• Grau de pobreza e educação;

• Condições de trabalho;

• Moradia e habitação;

• Cultura e tradições;

• Etc.

• Fonte de renda aos trabalhadores;

• Oportunidade de educação aos

trabalhadores;

• Qualidade de vida através do ambiente

de trabalho e do lar;

• Respeito à cultura e tradições locais

AMBIENTAL

• Políticas e práticas locais;

• Clima;

• Recursos naturais disponíveis;

• Tecnologias existentes;

• Etc.

• Incentivo à melhoria das políticas e

práticas do mercado;

• Adaptação de projeto, materiais e

tecnologias às práticas de sustentabilidade;

• Considerações de clima incorporadas ao

projeto;

• Preservação / racionalização de recursos

naturais;

• Gestão ambiental da execução das obras.

ECONÔMICO

• Desenvolvimento industrial;

• Geração e distribuição de renda;

• Recursos naturais disponíveis;

• Tecnologias existentes;

• Leis e regulamentações existentes

• Etc.

• Melhoria nos processos de produção;

• Gestão ambiental dos processos de

produção;

• Redução de custos ao longo do ciclo de

vida e conseqüente aumento de

lucratividade;

• Acesso a financiamentos especiais;

• Imagem positiva no mercado;

• Alterações de leis e regulamentações

2.3. O Mercado da Construção Civil e suas Construções Sustentáveis

O termo sustentabilidade está em pauta ultimamente. Empresas de todos os segmentos de

mercado de alguma maneira desejam estar vinculadas e alinhadas a este conceito. São

veiculadas na mídia toda e qualquer iniciativa. Pequenas ações e ações pontuais, seja no

16

campo social ou na área ambiental, muitas vezes são apresentadas como grandes feitos,

como estratégia de venda e de melhoria de imagem.

A criação, em 1999, do índice Dow Jones de Sustentabilidade - DJSI veio a corroborar com

a importância do tema em um âmbito global. Este índice ranqueia as empresas líderes de

mercado em relação a seus desempenhos quanto à sustentabilidade, orientando o mercado

quando da aquisição de ações e/ou fechamento de negócios entre organizações. Ele indica

se as empresas ranqueadas atendem a parâmetros de desenvolvimento sustentável, gerando

valor agregado e diminuindo o nível de riscos, uma vez que, de acordo com a Bovespa ,

existe uma tendência mundial dos investidores procurarem empresas socialmente

responsáveis, sustentáveis e rentáveis para aplicar seus recursos. Aqui no Brasil, seguindo a

mesma linha, foi lançado em novembro de 2005, em parceria com a International Finance

Corporation (IFC), braço do Banco Mundial para projetos com a iniciativa privada, o

Índice de Sustentabilidade Empresarial - ISE–Bovespa. Este índice foi desenvolvido pelo

Centro de Estudos de Sustentabilidade da Fundação Getúlio Vargas (CES-FGV), aferindo

por meio de questionário o desempenho das companhias emissoras das 150 ações mais

negociadas da Bovespa. De acordo com a Revista Bovespa (edição out/nov 2006), para o

superintendente de operações da instituição, Ricardo Pinto Nogueira, o resultado é reflexo

da soma do social, da governança corporativa e da preocupação ambiental. “O peso da

sustentabilidade faz diferença e mostra que os investidores não querem correr o risco de

comprar ações de empresas que sejam suscetíveis a problemas e demonstram confiança em

companhias sustentáveis”.

Na indústria da Construção Civil, a sustentabilidade atrelada às construções sustentáveis

começa a ser percebida como um diferencial, com maior interesse por toda a cadeia

produtiva. Está começando a surgir uma ligação entre valor de mercado e as construções

sustentáveis (DAVIES, 2005).

17

2.3.1. Reconhecimento pelo mercado

Hoje o movimento da sustentabilidade em construções é reconhecido por todos os

segmentos de desenvolvimento imobiliário, na tentativa de cortar custos, melhorar a

produtividades dos trabalhadores e minimizar os impactos no ambiente causados pelos

edifícios (CRYER, 2006). A maioria dos estudos publicados em periódicos confirma o

interesse crescente pelos edifícios verdes, no entanto, também apontam uma lacuna

existente entre as boas intenções e respectivas implantações, causada basicamente pela falta

de informação deste tipo de projeto (CALKINS, 2005).

Em estudo desenvolvido com empresas de projetos arquitetônicos de área externa, segundo

Calkins (2005), abrangendo temas de (1) proteção e recuperação do sítio, (2) materiais

ecológicos, (3) uso racional da água e tratamento de águas servidas / esgoto, (4) gestão de

águas de chuva e (5) redução de ilhas de calor, constatou-se que 85% dos entrevistados

estão adotando práticas de projeto mais sustentáveis do que há cinco anos, sendo que 22%

destes projetos foram classificados como “muito sustentáveis” e 45% incorporam alguma

estratégia sustentável.

O relatório da Turner Construction (2005) apontou a tendência de crescimento da demanda

por edifícios verdes nos três anos anteriores à publicação, tendência esta confirmada pelos

números de prédios LEED hoje certificados ou em busca de certificação no Brasil e no

mundo. Este documento foi fruto de uma pesquisa realizada com 665 executivos de

diversos tipos de organizações, envolvidas ou não em algum tipo de negócio com este tipo

de empreendimento, incluindo empresas de arquitetura, engenharia, consultorias,

incorporadores, proprietários de edifícios, usuários de edifícios corporativos próprios e

instituições educacionais.

Davies (2005) analisou 12 empreendimentos localizados nos EUA e Canadá, onde foi

identificado que o fator propulsor da concepção de projetos sustentáveis partiu em 75% dos

casos do interesse do proprietário/investidor, motivados por seus valores, seguido pelo

diferencial de mercado. Porém, as questões relacionadas à imagem da organização perante

18

a responsabilidade corporativa ambiental são de grande interesse quando do

desenvolvimento de um projeto sustentável.

Cryer et al (2006) analisou 235 projetos certificados pelo LEED-NC para novas

construções, versões 2.0 e 2.1, no período de 2000 até dezembro de 2005, com a intenção

de identificar padrões e tendências. Foi constatado um contínuo crescimento nas

certificações, de um único empreendimento certificado no ano de 2000 para 95 projetos

certificados em 2005.

Um dos fatores alavancadores do crescente número de certificações LEED nos EUA foi a

legislação local de muitos estados, que por meio de incentivos e exigência de requisitos

mínimos de sustentabilidade a prédios privados e públicos tornou mais familiar às

construtoras o processo de certificação, incluindo projeto e execução, diminuindo os riscos

associados e, conseqüentemente, os respectivos custos (CRYER et al, 2006). Mais de

quinze estados, cidades e municípios americanos desenvolveram programas para edifícios

sustentáveis (NELMS et al, 2005).

Destaca-se nos EUA o estado da Califórnia, onde se encontra a maior parte de edificações

certificadas pelo LEED. Algumas leis, chamadas “ordens executivas” (executive orders)

explicitam a preocupação existente com a sustentabilidade na indústria da construção, tanto

no desenvolvimento quanto na construção de empreendimentos.

Em 2000, a Executive Order D-16-00 do mês de agosto, o estado da Califórnia reconheceu

a oportunidade de um crescimento econômico incorporando práticas sustentáveis aos

empreendimentos por meio de investimentos e processos de gerenciamento de edifícios .

“Objetivando o terreno da obra, projeto, demolição, construção, manter edifícios modelos em uso eficiente de energia, água e materiais; provendo um ambiente interno saudável, produtivo, confortável e com benefícios a longo prazo aos californianos”

Essa lei requereu medidas de desempenho, econômicas e ambientais, LCC e uma

abordagem de sistemas integrados quando da tomada de decisões de investimento em

19

edifícios sustentáveis (KATS,2004).

Em outubro 2001 entrou em vigor a Executive Order D-46-01, reconhecendo o impacto

significativo do mercado de edifícios comerciais, dando diretrizes a um crescimento

organizado do espaço, incluindo itens como localização do empreendimento, proximidade

de transporte público, acesso de pedestres a comércio básico, utilização de locais com

significado histórico, cultural ou arquitetônico, comunicação entre proprietários, moradores

e estabelecimentos comerciais visando ao cuidado com o bairro / vizinhança.

Em dezembro 2004 foi elaborada a Executive Order S-20-04, por meio da qual o governo

da Califórnia estabeleceu que todos os edifícios pertencentes ao estado deveriam reduzir o

consumo de energia em 20% até o ano de 2015 e, para tanto, uma das medidas

estabelecidas foi de projetar, construir e operar todos os prédios novos e a serem

reformados considerando, no mínimo, a categoria prata do LEED.

De acordo com Kats (2003) a adoção de edificações sustentáveis foi fruto da preocupação

do estado com os seguintes desafios:

• Alto custo de energia elétrica;

• Problemas de suprimento de energia, associados à qualidade e disponibilidade;

• Possibilidade de racionamento de água e problemas com disposição de resíduos;

• Pressões estadual e federal para minimizar fatores poluentes;

• Preocupação crescente com o aquecimento global;

• Elevadas taxas de alergia e asma, especialmente em crianças;

• Saúde e produtividade dos trabalhadores;

20

• Efeitos do ambiente físico das escolas no aprendizado das crianças;

• Crescentes despesas na operação e manutenção dos sistemas prediais em prédios do

governo ao longo do tempo.

Outro exemplo da importância do papel do governo é Taiwan. Uma das estratégias da

promoção de edificações sustentáveis aconteceu em 2002, quando passou a ser obrigatório

o projeto sustentável, conforme metodologia local, de todos os novos edifícios do governo

central. Em 2008, Taiwan já tinha mais de 500 edifícios entre certificados e candidatos à

certificação (TAIWAN GREEN BUILDING COUNCIL, 2008).

Como posto por Silva (2009) as certificações e outras iniciativas voluntárias, assim como

instrumentos de market pull (incentivos fiscais, descontos, liderança pelo setor público),

regulamentação, pesquisa, desenvolvimento e disseminação (P,D&D) e educação e

treinamento (E&T) podem ser vistas como ferramentas de transformação do mercado da

construção civil, conservador em qualquer país.

A construção de edifícios e empreendimentos sustentáveis nos setores público e privado vai

ao encontro dos objetivos da política pública - uma vez que estas instituições são

responsáveis pela segurança pública - por meio da preservação ambiental, da melhoria da

qualidade de vida dos cidadãos e da promoção da sustentabilidade na comunidade (NELMS

et al, 2005).

Não obstante normas, regulamentações e certificações, ainda há alguns incorporadores que

não procuram a certificação de maneira oficial, mas constroem edifícios levando em

consideração as diretrizes estabelecidas por uma determinada metodologia (DAVIES,

2005), demonstrando o valor agregado que trazem estas edificações.

A formação de entidades não governamentais também vem contribuindo para o incentivo

da sustentabilidade na construção civil em todo o mundo. A maioria delas tem como

objetivo gerar conhecimento, difundir e apoiar a construção sustentável em seus países,

ajudando a criar valor agregado no produto final.

21

O Quadro 1 apresenta alguns dos importantes conselhos de construção sustentável e os

respectivos sistemas de avaliação aos quais estão vinculados.

22

Quadro 1: Principais Conselhos de Construção Sustentável e seus sistemas de certificação.

PAÍS SISTEMA DE

CERTIFICAÇÃO SITUAÇÃO ATUAL

Alemanha Certificação Alemã para Edificações Sustentáveis

Desenvolvida pelo Conselho Alemão de Edficações Sustentáveis junto com o Ministério Federal de Transportes, Edificações e Urbanismo com a intenção de planejar e avaliar os edifícios em sua qualidade.

http://www.dgnb.de/en/certification/the-german-sustainable-building-certification/index.php?edit_document=1

Austrália Green Star

O Green Building Council of Austrália - GBCA foi formado em 2002, apoiado pelo governo e pelas indústrias locais com os objetivos de promover a sustentabilidade por meio de programas de construção sustentável, tecnologias, práticas de projeto e operação e integrar as iniciativas em todas as fases de projeto, construção e operação.

Brasil

Alguns edifícios em processo de certificação LEED original.

Aqua (HQE)

O Green Building Council Brasil - GBC Brasil, filiado ao World Green Building Council, lançado em julho de 2007, apóia a transformação de toda cadeia produtiva da construção civil.

Certificação dada pela Fundação Vanzolini. O sistema Aqua foi lançado em 03/04/2009 e trabalha com a metodologia francesa Haute Qualité Environnementale - HQE adaptada à realidade brasileira.

Lançado em 08/03/07 o Conselho Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS) tem como intuito contribuir para a promoção do desenvolvimento sustentável por meio da geração e disseminação de conhecimento e da mobilização da cadeia produtiva da construção civil, de

23

seus clientes e consumidores.

Canadá LEED Canadá O Canadian Green Building Council - CGBC foi fundado em 2002. Formado pela coalisão de representantes de vários segmentos da indústria da construção tem por objetivo acelerar o projeto e construção de edifícios sustentáveis.

China Não há. Algum uso do CASBEE japonês.

O Conselho de Defesa de Recursos Naturais tem trabalhado na promoção de conselhos regionais, bem como nacional. Como exemplo, pode-se citar o de Shangai, o primeiro conselho a ser criado. Este conselho, junto com os Ministros da Construção e da Ciência e Tecnologia trabalham para fazer a adaptação do LEED para padrões locais. Este conselho ainda trabalhou com os EUA em projetos demonstrativos com atrativo das olimpíadas de 2008

Hong Kong

Hong Kong Building Environmental Assessment Method - HK-BEAM

Possui três organizações voltadas às construções sustentáveis (MADEW,2006): - Professional Green Building Council, organização não governamental, instituto de pesquisa e educação com intuito de promover um ambiente sustentável nas edificações. Formado em 2002 com a junção de profissionais de arquitetura e engenharia; - Business Environment Council – BEC, associação independente estabelecida em 1989, com o objetivo de promover o desenvolvimento ambiental e sustentável, oferecendo soluções sustentáveis e treinamento. É uma ramificação do World Business Council for Sustainable Development; - The Building Department of the Hong Kong Special Administrative Region – HKSAR (MADEW,2006). O sistema de avaliação foi adaptação do BREEAM 93 (SILVA, 2003)

24

Índia Uso licenciado do

LEED

O conselho local CII-Godrej GBC é um consórcio entre a Confederação das Indústrias da Índia, o governo do estado de Andhra Pradesh, House of Godrej, com suporte da Agência para Desenvolvimento Internacional dos EUA. Entre os serviços oferecidos estão a implementação do LEED, ISO14001 e OHSAS18001

Japão CASBEE Formado em 1998, com objetivo principal a redução dos impactos ambientais nas construções ao longo das fases de planejamento, construção e disposição final de resíduos.

Coréia Padrão Coreano de

Construção Sustentável

Fundado para avaliar e testar o sistema de avaliação coreano, estabelecendo assim um método para medir o desempenho ambiental próprio considerando toda a edificação de uma perspectiva de ciclo de vida.

Nova Zelândia

Green Star NZ Desenvolvido pelo New Zealand Green Building Council - NZGBC junto com a indústria da construção civil.

Singapura Green Mark

O conselho ainda está em estágio inicial de formação (MADEW,2006). O sistema de certificação foi lançado em janeiro de 2005 para promover o desenvolvimento sustentável no ambiente construído, bem como difundir o conhecimento entre incorporadores, projetistas e construtores quando da concepção e execução do projeto. Abrange novas construções e edifícios existentes.

Taiwan

Ecology Environmental

Waste reduction and Health - EEWH (MADEW,2006)

Foi lançado em janeiro de 2005. O foco do conselho é o desenvolvimento da construção civil com proteção ambiental, promovendo construções sustentáveis. Estas construções têm um capítulo especial no código nacional de obras (MADEW,2006). O sistema de avaliação de avaliação próprio foi criado em 2001.

México Usa o LEED original, mas

Mexico Green Building Council é membro official do World Green Building Council - WorldGBC e afiliado ao International Initiative for a Sustainable Built Environment -

25

objetiva metodologia própria

IISBE.

Emirados Árabes

LEED

Formado em 2006 com o objetivo de de estabelecer princípios de sustentabilidade para edificações de modo a proteger o meio ambiente e assegurar a sustentabilidade nos Emirados Árabes Unidos

http://www.esoul.gohsphere.com/ABOUTUS/AboutEmiratesGBC/tabid/80/Default.aspx

Reino Unido

Building Research Environmental

Assessment Method - BREEAM

O Conselho tem por missão a melhora significativa do ambiente construído pela transformação radical na forma de planejamento, construção, manutenção e operação dos edifícios. Formado por um grupo multidisciplinar, chamado EAC (Environmental Assessment Consortium), de consultores especialistas em projetos ambientais e eficiência energética. Promovem, entre outros serviços, consultoria no uso do BREEAM. Este sistema foi o pioneiro e lançou bases de todos os sistemas de avaliação (SILVA,2003)

EUA

Leadership in Energy and

Environmental Design - LEED

Criado em 1993 com o objetivo de promover edifícios responsáveis, lucrativos e mais saudáveis para se trabalhar e viver. Participam dele todos os setores da cadeia produtiva da indústria da construção civil. O LEED é o mais comercial dos sistemas existentes, usado em vários países e foi inspirado no BREEAM do Reino Unido (SILVA, 2003).

26

No Brasil, o movimento rumo à sustentabilidade na indústria da construção civil vem

despontando aos poucos, por meio de iniciativas isoladas, mas com um nítido crescimento

no interesse pelas metodologias de avaliação existentes, bem como pelos conceitos de

construção sustentável. De acordo com Souza (2007), o Brasil vive um momento

extremamente rico em oportunidades para as empresas do setor da construção que queiram

se diferenciar e assumir práticas de sustentabilidade em seus negócios, empreendimentos e

obras.

Pode-se citar como um dos primeiros exemplos de interesse pelo conceito de edificações

sustentáveis no país, a avaliação de sustentabilidade do portfólio construído de uma

indústria de cosméticos usando a GBTool, ferramenta desenvolvida pelo Green Building

Challenge. O objetivo almejado pela indústria cosmética, quando da primeira avaliação,

ocorrida em 2004, era de criar benchmarking próprio para futuras avaliações, de maneira a

identificar pontos de melhoria no que se referem ao uso sustentável do site. A segunda

avaliação ocorreu em meados de 2006 e, baseado nos resultados obtidos, foram propostas

estratégias de, por exemplo, redução de gasto energia, usando tecnologias alternativas de

fonte de energia e a identificação dos maiores consumidores dentro da própria indústria.

Algumas destas estratégias já foram implementadas.

O primeiro caso de uma edificação certificada por um órgão internacional, conforme

reportagem publicada na Revista Exame, datada de 14/02/07, foi uma agência bancária,

localizada em Cotia (SP), construída seguindo as recomendações do LEED. Hoje são mais

de 50 projetos brasileiros registrados no USGBC, de diversas tipologias, em busca de

certificação, conforme apresentado na Tabela 5, do Capítulo 3.

Chama-se também atenção à quantidade razoável de empreendimentos imobiliários

residenciais, muitas vezes rotulados como condomínios ecológicos, com a especificação de

itens pontuais, como por exemplo, o uso de água de chuva para irrigação da área de

paisagismo na tentativa de enfocar valor agregado ao negócio.

É certo que a construção sustentável no Brasil está iniciando e pode-se afirmar que seus

27

conceitos são desconhecidos para muitos envolvidos no setor, havendo um grande espaço a

ser conquistado ao logo de toda a sua cadeia produtiva. Pode-se também afirmar que a

realização de um projeto sustentável acontece de cima para baixo, isto é, partindo sempre

do desejo do incorporador, pois são dele as diretrizes para o desenvolvimento e concepção

do projeto.

2.4. Obstáculos para Construções Sustentáveis

É clara a ascendência das construções sustentáveis no mercado internacional e, mais

lentamente, no nacional. No entanto, apesar das evidências serem cada vez mais fortes

sobre seus benefícios, ainda é questionado pelos construtores, desenvolvedores,

investidores e locatários o suposto benefício financeiro advindo deste tipo de edificação

(DAVIES, 2005).

Como todo novo conceito, com o uso de novas tecnologias e soluções diferenciadas de

projeto quando comparadas ao usualmente praticado, os edifícios verdes encontram

inúmeros obstáculos. Dentre eles, destacam-se como principais:

• Custo Inicial: o mercado tem a percepção de que este custo é muito mais alto em

edificações sustentáveis do que em edifícios convencionais (KATS,2003).

Praticamente toda a literatura existente, comparando os dois tipos de edificação,

aponta o custo inicial como o principal problema encontrado quando da decisão de

fazer ou não um projeto sustentável. Relatório da Turner Construction (2005)

apontou que o sentimento de acréscimo de custo inicial nas edificações sustentáveis

em relação às convencionais é diferente entre os executivos envolvidos com

projetos sustentáveis e os não envolvidos, sendo esta percepção de acréscimo de

13% e 18%, respectivamente. Ainda confirmando esta percepção do mercado,

entrevistas feitas com alguns incorporadores na Califórnia no ano de 2001 mostram

que as estimativas de acréscimo do custo inicial estão entre 10% e 15% para

edifícios sustentáveis (KATS, 2003). Entretanto, apesar do ceticismo e dúvida

28

existentes a respeito do tema, casos reais mostram um acréscimo mínimo de custo,

ou, até mesmo, nenhum custo (KATS, 2003). Contribuindo para a não

desmistificação de um alto investimento inicial, esbarra-se na confidencialidade de

dados dos estudos de casos publicados, comprometendo a qualidade financeira

destes dados, uma vez que proprietários e incorporadores não permitem a

divulgação de seus números absolutos. No entanto, Davies (2005) chama a atenção

para a importância da coleta e do compartilhamento de informações financeiras dos

estudos de caso.

• Falta de informação e/ou entendimento: este problema é encontrado, de diversas

formas, na cadeia produtiva do setor da construção civil. (1) A falta de

conhecimento específico, de treinamento e de familiaridade de clientes, construtoras

e fornecedores em relação ao entendimento das estratégias e conceitos de

sustentabilidade na construção (CALKINGS, 2005; DAVIES, 2005), bloqueiam

qualquer ação neste sentido da sustentabilidade, (2) o desconforto com

(relativamente) novas tecnologias, sistemas e materiais (CALKINS, 2005) intimida

construtoras e fornecedores, fazendo com que os arquitetos, projetistas e clientes

sejam conservadores em seu uso, super dimensionando os sistemas e não os

integrando na edificação como poderiam, conseqüentemente, atingindo um

desempenho menor do que o esperado (KATS, 2003) e (3) falta de estudos de custos

e dificuldade em justificar e quantificar ganhos ao longo do tempo (TURNER

CONSTRUCTION, 2005; CALKINGS, 2005). As edificações sustentáveis estão

ainda numa infância relativa e o setor ainda precisa coletar mais informações para o

entendimento e avaliação de como estes edifícios operam e quais são os impactos

envolvidos relacionados a seus custos (DAVIES, 2005). A despeito dos avanços

conhecidos, ainda se tem um número pequeno de publicações sobre o efetivo

acréscimo de custos nas edificações sustentáveis. Temos ainda (4) a falta de

conhecimento dos incorporadores de conceitos e possíveis benefícios advindos dos

empreendimentos sustentáveis (DAVIES, 2005), entrando no mérito do valor

agregado ao produto, numa possível maior alavancagem nas vendas / locação das

unidades.

29

• Falta de demanda do mercado: problema este que, na verdade, poderia recair no

tópico anterior de falta de conhecimento/ informação, pois os usuários finais não

foram instruídos a respeito dos possíveis ganhos em redução de taxas de

condomínio e qualidade ambiental, durante o uso da edificação. “Incorporadoras

desenvolvem o produto solicitado pelo mercado e não oferecem edifícios verdes aos

consumidores porque estes não sabem muito a respeito deste produto. Isto inclui os

consumidores que poderiam e pagariam por eles se tivessem chance” (DAVIES,

2005).

2.5. Benefícios econômico-financeiros das Construções Sustentáveis

Satisfazer e atender às expectativas geradas por diferentes clientes não é tarefa fácil ainda

mais quando o produto vendido é uma edificação. As particularidades do produto edifício

provocam no comprador um comportamento complexo, uma vez que estão comprando um

produto caro, com características únicas e geralmente considerado de longa duração

(MIRON; FORMOSO, 2003). Neste contexto, entender os ganhos que as edificações

sustentáveis podem trazer ou fazer com que os clientes / usuários finais compreendam seus

benefícios não é tarefa fácil, pois requer a demonstração do valor do produto e a ligação

deste com os requisitos do cliente.

O conceito de valor se refere à relação entre cliente e produto e o preço pago em um

produto é, em última instância, a expressão do reconhecimento, pelo cliente, do valor

daquele produto.

2.5.1. Teoria econômica neoclássica e meio ambiente

A teoria econômica neoclássica sugere que a alocação de recursos é determinada pela força

do mercado. Se um recurso se torna escasso, seu preço sobe (lei da oferta-demanda) e, desta

30

forma, é criada oportunidade de produção de produtos substitutos aos recursos faltantes

(MYERS, 2004). Além disso, também de acordo com esta teoria, os indivíduos

responsáveis pelas decisões selecionam uma determinada alternativa tendo por base a

racionalidade, considerando suas preferências e sabendo das conseqüências de cada opção

bem como dos seus respectivos riscos e incertezas (GLUCH; BAUMANN, 2004).

No entanto, estudos mostraram que homens não tomam decisões racionais quando as

incertezas envolvidas refletem conseqüências complexas e a longo prazo. Portanto, neste

contexto, considerando esta teoria, limitações, referentes ao uso de recursos naturais, foram

encontradas (GLUCH; BAUMANN, 2004):

• Não se pode assumir, neste contexto, um processo de decisão racional, com

incerteza genuína, uma vez que as conseqüências e os resultados são de longo

prazo;

• As alternativas são tidas sempre como disponíveis, desconsiderando mudanças

irreversíveis. Os recursos são considerados como passíveis de serem substituídos;

• Recursos que não são de propriedade de alguém são ignorados, isto é aqueles itens

que não tem valor de mercado, como o ar;

• O caráter multidimensional dos problemas ambientais é reduzido e traduzido em

unidade monetária.

Sendo assim a análise econômica voltada ao meio ambiente não aceita o ecossistema ou a

natureza meramente como outro setor da economia sujeito às leis de mercado (MYERS,

2004). Há um erro em se acreditar que a sociedade e o meio ambiente existem para servir à

economia. É patente que o comércio não existe sem a sociedade e a sociedade não existe

sem o meio ambiente (CHAMBERS; SIMMONS e WACKERNAGEL, 2000).

De fato, o meio ambiente prove todos os recursos naturais e matérias primas necessários,

como terreno, energia e água, para iniciar qualquer processo de construção. Assim, pode-se

31

concluir numa visão moderna, que a economia pode ser vista como subsistema do meio

ambiente (MYERS, 2004). Este ponto de vista traduz o modelo “boneca russa” (Figura 2)

onde a economia existe em prol dos objetivos da sociedade gerando mais qualidade de vida

(CHAMBERS; SIMMONS e WACKERNAGEL, 2000).

Figura 2 - Meio ambiente e economia: (a) modelo tradicional da inter-relação da economia, sociedade e meio ambiente e (b) modelo “boneca russa” (Russian Doll).

Os certificados disponíveis para edifícios estão fortemente focados nos aspectos ambientais

da Figura 2 (b). Os aspectos sociais do desenvolvimento sustentável nos empreendimentos,

como inter-relação do empreendimento com problemas na comunidade como qualidade

urbanística do projeto, segregação social e urbanização descontrolada ainda não foram

totalmente explorados, uma vez que tratam de problemas complexos. A valorização

comercial do empreendimento é o principal mecanismo para permitir que os aspectos

sociais e ambientais estejam alinhados com o retorno econômico (LÜTZKENDORF;

LORENZ, 2005).

2.5.2. Preço e valor de uma edificação sustentável

Os textos econômicos freqüentemente enfatizam a dificuldade de se ter um produto e/ou

32

serviço diferenciado na indústria da construção civil, seja pela qualidade ou pela

confiabilidade, tendo em vista que existe uma grande quantidade de empresas que fazem

produtos muito similares. A tendência da construção sustentável está emergindo lentamente

e conquistando construtores e clientes (MYERS, 2004).

O valor de um empreendimento tem sido julgado pela sua localização, qualidade, função e

estética e os atributos de um edifício sustentável quase sempre são invisíveis e apreciáveis

apenas depois da sua ocupação, durante a fase de uso (BARTLETT; HOWARD, 2000). No

entanto, está sendo criado um elo entre valor de mercado de edifícios e características

sustentáveis e seu respectivo desempenho (DAVIES, 2005).

É certo que o principal papel da viabilidade econômica de um empreendimento é

maximizar o ganho de valor para o investidor. Porém, valor é um conceito difícil de ser

definido, especialmente quando significa coisas diferentes para pessoas diferentes

(LANGSTON, 2005). Sendo assim, é primordial distinguir preço de valor. Os dois

conceitos estão inter-relacionados, porém não são sinônimos. Preço é uma parte do valor

percebido (LANGSTON, 2005), é a quantia pedida, oferecida ou paga por um bem ou

serviço (LÜTZKENDORF; LORENZ, 2005). Valor é relativo e não uma característica

inerente a um determinado objeto, é medido por meio de comparação com outro produto de

similar função, atratividade, custo, etc. Não pode ser atribuído isoladamente (LANGSTON,

2005). Portanto, o preço de uma determinada transação depende da percepção de valor e da

negociação dos compradores e dos vendedores (LÜTZKENDORF; LORENZ, 2005).

Para Csillag (1995), o valor real de um produto se refere ao grau de aceitabilidade pelo

cliente, depende tanto de condições locais quanto temporais e é uma entidade relativa.

Quanto maior o valor de um item sobre o outro que sirva para a mesma finalidade, maior a

probabilidade de vencer a concorrência (CSILLAG, 1995).

Fabrycky e Blanchard (1991) destacam que há dois tipos de utilização de produto: os bens

de consumo e os bens de produção. Os primeiros são aqueles que são consumidos para a

satisfação dos usuários e grande parte da sua avaliação é feita de maneira subjetiva, num

processo mental sem lógica. No segundo caso, os produtos não são utilizados diretamente,

33

mas como meio de produção e sua avaliação pode ser objetiva (FABRYCKY;

BLANCHARD, 1991). Um edifício, dependendo da sua tipologia, pode ser entendido, bem

como o valor atribuído a ele, como um bem de consumo ou um bem de produção. O

consumidor que compra um apartamento no qual irá morar entende-o como bem de

consumo e sua avaliação, muitas vezes, se dá no âmbito emocional. Já uma organização

adquire uma planta industrial ou um edifício comercial com a intenção de usá-los como

parte da produção de seu produto ou serviço.

No caso de empreendimentos imobiliários se torna fundamental a identificação das

necessidades de suas partes interessadas traduzindo-as em valor e, conseqüentemente, se

projetar um possível preço reflexo. O que representa o edifício para o investidor? Fim ou

meio? A sustentabilidade na construção civil pode ser entendida como valor dependendo do

ponto de vista da parte interessada. Bartlett e Howard (2000) identificaram quatro tipos de

partes interessadas:

• Investidor especulativo: para esta parte interessada o prédio é visto como negócio,

com a finalidade de lucro. Seus custos iniciam com a compra do terreno, passando

por projeto e construção. Seu retorno é proveniente das vendas ou locação de

unidades. A motivação para se ter um consumo de energia mais eficiente e/ou um

edifício com características sustentáveis é focada no retorno proveniente do

mercado, quando tais elemento são diferenciais e ajudam ou numa alavancagem

maior nas vendas ou quando pode-se conseguir um maior preço pelas unidades;

• Investidor institucional: para este tipo de investidor todos os custos são importantes,

a compra do terreno, a construção e a operação. Ele está interessado em manter os

locadores felizes e assim obter, com a fidelidade, baixo risco ao seu negócio;

• Proprietário – ocupante: no Reino Unido os edifícios pioneiros em termos de valor

ambiental foram erguidos por este tipo de investidor, que está menos sujeito às

normas de mercado (BORDASS, 2000). Para este caso, todos os custos iniciais e ao

longo do tempo são relevantes, independentemente do aluguel. O edifício, entendido

como meio de produção, deve ser projetado para atender às necessidades dos

34

ocupantes, relacionadas à atividade principal e

• Locador: os locadores pagam pela maioria dos custos de uso. De acordo com

Bartlett e Howard (2000) estes custos, quando analisados isoladamente, compõem

pequena parte dos custos de ocupação. No entanto, o conforto (térmico, acústico,

lumínico) dos edifícios sustentáveis tem efeitos positivos na produtividade dos

ocupantes agregando economia de custos.

O valor dado a um empreendimento pode ter vários pontos de vista e dependerá do tipo de

cliente, da contribuição deste empreendimento para a lucratividade do negócio principal e

de razões subjetivas, com imagem, identidade e outras preferências pessoais

(LÜTZKENDORF; LORENZ, 2005).

Os edifícios sustentáveis, além de contribuírem para o meio ambiente e apresentarem

custos operacionais e de manutenção inferiores aos edifícios tradicionais. Eles ainda

desempenham papéis sociais junto à comunidade, seja pelo seu aspecto cultural, de saúde,

social e cultural (HANDLER, 1970) e junto à região e/ou município no qual ele está

inserido, sendo o agente promotor da valorização da área e da geração de empregos diretos

e indiretos. Ries e Bilec (2006), em estudo de caso realizado com uma empresa de pré-

moldados na Pensilvânia, apontou ganhos em produtividade, qualidade interna do ambiente

e economia em energia. No entanto, este autor ressalta as dificuldades de mensuração

destes ganhos por falta de controle do ambiente, recorrendo neste estudo à pesquisa

qualitativa.

Davies (2005) aponta uma grande lacuna existente, de entendimento e conhecimento, entre

a indústria sustentável e as entidades (pessoas ou organizações) responsáveis pela

viabilidade de um empreendimento. De acordo com Ries e Bilec (2006), muitas áreas-

chave de negócio, como investidores e incorporadores, estão ansiosas por um entendimento

estrutural e monetário de green buildings, bem como de sua métrica. É preciso que se

encontre uma maneira de quantificar melhor o valor agregado às construções sustentáveis

na tentativa de explicitar claramente seus ganhos e o que as distingue, efetivamente, das

construções tradicionais. O valor ambiental é o inverso do resultado da soma dos impactos

35

causados durante o ciclo de vida de um edifício (BOGENSTÄTTER, 2000).

Se por um lado é de extrema importância a contabilização dos ganhos de sustentabilidade

em um projeto, por outro, é imprescindível a educação daquelas pessoas que sentirão e

usufruirão, ao longo do tempo, dos benefícios destas construções. “Se a indústria puder

convencer os consumidores usuários dos ganhos de uma construção sustentável, estas

construções se tornarão mais desejadas e, provocará uma demanda do mercado”

(DAVIES, 2005).

No setor da construção civil, procura-se arbitrar tendências de movimentos futuros de

mercado, um estado de demanda num momento mais adiante (ROCHA LIMA JR., 2004).

Portanto, a proposta de Davies (2005) é a criação desta demanda, baseada em argumentos

sólidos - aplicação de medidas de valoração consistentes – por meio da comunicação dos

benefícios de um edifício sustentável ao consumidor.

Propostas inovadoras de concepção de um novo empreendimento, no caso mais sustentável,

merecem idéias renovadas de se oferecer o mesmo produto como a Estrutura Verde de

Locação sugerida por Melaver e Mueller (2009) na qual o objetivo é transferir ou

compartilhar riscos entre locatários e locadores, como apresentado na Tabela 2

36

Tabela 2: Estrutura "Verde" de Locação proposta por Melaver e Mueller (2009).

Categoria de locação

Estrutura da Locação Riscos e Benefícios

Locação bruta

O valor recebido pelo locador é fixo (mais baixo pelas economias); O locador pode criar algum incentivo ao locatário para reduzir e/ou controlar os custos com energia.

Os riscos e benefícios são do locador. Cabendo a este, em seus cálculos, estimar as economias a serem repassadas, bem como suas variações.

Locação bruta Modificada

Estabelecimento de um baseline no primeiro ano de locação ou estabelecimento de um parâmetro base monetário (ex. R$/m²).

Transferência de algum risco de operação para o locatário. O locatário paga pelo custo de energia excedente ao baseline ou ao parâmetro base monetário estabelecido.

Locação-líquida

Pagamento ao locador de um valor-base de aluguel apenas do espaço locável, mais uma taxa de administração da operação, manutenção e gerenciamento do empreendimento. Os custos de operação são do locatário.

Os riscos e benefícios são do locatário. Indicado para um locatário exclusivo de um edifício ou inquilinos de varejo, como condomínios comerciais ou shopping centers.

2.6. Considerações sobre o capítulo

Entender o papel do edifício para o potencial comprador e/ou investidor (indivíduos, grupo

de indivíduos ou organização) faz a diferença quando da atribuição do valor àquela

transação. O enfoque dado ao edifício para um investidor especulativo é totalmente

diferente do enfoque dado por um proprietário-ocupante. Ainda neste último caso, vale

entender se a edificação é fator de produção (no caso de uma indústria), onde o projeto, em

última instância, pode afetar a competitividade de seu produto no mercado.

Uma das maneiras de se reconhecer um edifício verde é pela reunião de várias soluções de

projeto, sistemas e tecnologias que visam a minimizar o uso de recursos naturais, bem

como reduzir resíduos produzidos. No próximo capítulo será apresentada a metodologia

LEED, que requer várias características de projeto para que um edifício seja considerado

verde. Esta metodologia, além de ser a mais aceitada comercialmente, emite certificado e

foi empregada nos estudos de caso deste trabalho.

37

3. Leadership in Energy and Environmental Design – LEED

Muito se tem veiculado na mídia sobre edificações sustentáveis, construções sustentáveis e

green buildings, nomes dados ao mesmo produto porém com semânticas diferentes. A

expressão “green building”, como originalmente criada, referia-se exclusivamente à

dimensão ambiental da sustentabilidade. Porém, com o tempo acabou por identificar as

edificações no contexto de sustentabilidade. A expressão “construções sustentáveis” foi

cunhada para englobar todas as iniciativas dedicadas à criação de construções que utilizem

recursos de maneira eficiente e que tenham maior longevidade (SILVA, 2003).

Apesar das edificações sustentáveis serem um fenômeno recente, suas raízes datam de mais

de trinta anos, quando havia um movimento disperso de ambientalistas em torno do assunto

(CRYER et al, 2006). Com o passar do tempo, a definição de edificação sustentável é ainda

subjetiva e não há uma maneira aceita universalmente para comparação de atributos

sustentáveis (KATS, 2003).

O desenvolvimento das metodologias de avaliação ambiental de edifícios que surgiram na

década de 90 na Europa, EUA e Canadá foi embasado no conceito de análise do ciclo de

vida (SILVA, 2003). Atualmente, quase todos os países europeus, além dos EUA, Canadá,

Austrália, Japão e Hong Kong, possuem um sistema de avaliação ambiental de edifícios

(SILVA; AGOPYAN, 2004).

Vale ressaltar que – com exceção do SBAT, método sul-africano - todos os métodos de

avaliação de edifícios hoje existentes focam exclusivamente na dimensão ambiental, uma

vez que estão baseados em modelos elaborados por países desenvolvidos. Neles, a

sociedade já encontrou equilíbrio de qualidade de vida, igualdade social e distribuição de

renda e a prioridade passa a ser o restabelecimento dos recursos naturais destruídos

(SILVA; AGOPYAN, 2004).

38

Independente de certificações específicas, as preocupações-chave da sustentabilidade em

edificações deveriam ir além da dimensão ambiental, extrapolando-as para os problemas

sociais e variando de acordo com a realidade do país avaliado. Assim, teríamos edificações

focadas:

• no uso eficiente dos recursos naturais: água, energia e materiais brutos;

• na poluição do ar e das águas;

• na minimização dos resíduos sólidos, pela disposição correta destes e pela

reciclagem e reaproveitamento de materiais;

• na qualidade do ambiente interno e

• na preocupação com o entorno e com a comunidade local;

3.1. A certificação LEED e suas aplicações no Brasil

A avaliação do desempenho ambiental de edifícios surgiu com a constatação de que,

mesmo os países que acreditavam dominar os conceitos de projeto ecológico, não possuíam

meios para verificar o quão "verdes" eram de fato os seus edifícios. Com o consenso entre

pesquisadores e agências governamentais quanto à classificação de desempenho atrelada

aos sistemas de certificação ser um dos métodos mais eficientes para elevar o nível de

desempenho ambiental tanto do estoque construído quanto de novas edificações (SILVA,

2003).

Neste contexto, o LEED foi elaborado e publicado, pelo United States Green Building

Council (USGBC)3, na sua primeira versão, em 1999, com a finalidade de motivar e

3 USGBC é uma organização sem fins lucrativos que tem por finalidade a divulgação de práticas sustentáveis em edifícios. É formada por mais de 12.000 organizações da industria de construção, incluindo, entre outros, proprietários e usuários finais de edifícios,

39

acelerar o desenvolvimento de práticas sustentáveis por meio da criação e implementação

de critérios de desempenho e ferramentas universalmente entendidas e aceitas (USGBC,

2007). O LEED acredita que um projeto verde (green design) tem um impacto positivo não

apenas na saúde das pessoas e no ambiente, mas também reduz custos operacionais,

melhora a comercialização, potencializa a produtividade dos ocupantes e ajuda a criar uma

comunidade sustentável (LEED NC, versão 2.2).

A iniciativa de um dos fundadores do USGBC e idealizador do LEED, David Gottfried, de

criar um conselho mundial para a construção verde incentivou a criação de diversos centros

similares ao USGBC no mundo (HERNANDES, 2006).

Desde o lançamento da primeira versão outras sobrepuseram esta primeira: LEED-NC v2.0

lançado em março de 2000 e o LEED-NC v2.1 lançado em novembro de 2002, a versão

versão 2.2, lançada em outubro de 2006 e a mais recente, a versão 3 lançada dia 27/04/2009

(USGBC, 2009). Em 2004 outras metodologias LEED foram criadas, com o mesmo

embasamento no que se refere aos tópicos estudados para atender mais especificamente

diversas tipologias de construção, como segue:

• LEED para novas construções e grandes reformas (LEED NC), atendendo a projetos

de edifícios comerciais e institucionais, incluindo edifícios de escritório, centros

recreativos, plantas industriais e laboratórios. Baseado no LEED NC surgiram

ramificações para atender às diversas tipologias de obra. LEED múltiplos edifícios e

campus, usado em campus corporativo e campus universitário, podendo ser aplicado

na construção em uma única fase ou na execução em etapas da obra; LEED Escola

com requisitos específicos como acústica para as salas de aula e prevenção de mofo;

LEED Saúde com requisitos para evitar ambientes com química e poluentes e

proporcionar acesso a espaços abertos; LEED Retail, focando lojas de varejo com

características peculiares como iluminação, segurança, energia, água, etc.

• LEED para edifícios existentes (LEED EB), disponível a partir de 2004 (Green

incorporadores, operadores, projetistas, engenheiros, construtoras, fornecedores da cadeia produtiva e órgãos do governo (USGBC).

40

Building Facts, 2009) para avaliar e medir a operação e manutenção, se reportando a

tópicos como limpeza da edificação, programas de reciclagem e de manutenção

externa e a melhoria dos sistemas prediais. Pode ser aplicado também a projetos já

certificados pelo LEED NC e LEED C&S.

• LEED para interior de edifícios comerciais (LEED CI), disponível a partir de 2004

(Green Building Facts, 2009) e elaborado para atender ao locador do espaço,

certificando o alto desempenho da área interna, visando a um ambiente interno mais

saudável e produtivo para o trabalho. Pode ser aplicado também a projetos de lojas

de varejo, LEED Retail;

• LEED para fachada e núcleo (LEED C&S), desenhado e lançado em julho de 2006

(Green Building Facts, 2009) para complementar o LEED CI, englobando a

estrutura, fachada e sistema de ar-condicionado;

• LEED para residências (LEED for Homes), lançado em dezembro de 2007 (Green

Building Facts, 2009) para residências unifamiliares;

• LEED para desenvolvimento do bairro (LEED ND), desenvolvido tendo por base o

princípio de crescimento urbano estruturado. Ainda em teste piloto (Green Building

Facts, 2009)

A Figura 3 mostra a estrutura do sistema de certificação e suas ramificações, algumas ainda

em desenvolvimento.

41

Figura 3 – Tipologias certificáveis pela metodologia LEED (Fonte: LEED NC, versão 2.2).

Até o mês de abril de 2009, eram 19.524 projetos registrados no USGBC para certificação

LEED e o número de projetos certificados já somava 2.476, como apresentado na Tabela 3.

De acordo com Hernandes e Duarte (2007) quase a metade dos projetos registrados e

certificados pertencem ao governo (federal, estadual ou municipal). Registrar o projeto no

USGBC é o primeiro passo a caminho da certificação. Porém, vale ressaltar que um projeto

registrado pode ou não obter a certificação LEED.

*em desenvolvimento

42

Tabela 3: Projetos Registrados e Certificados até o mês de Abril/2009. Fonte: GREEN BUILDING FACTS (2009). Green Building by the nunbers.

LEED-

NC LEED -

CI LEED -

EB LEED -

C&S LEED -

ND

LEED- NC

Escola

LEED- NC

Retail

TOTAL

Projetos Registrados

11.597 2.047 2.490 2.488 225 713 189 19.524

Projetos Certificados

1.600 479 200 157 13 4 36 2.476

A metodologia LEED trabalha com um sistema de pontuação voluntário, dirigida ao

mercado e baseada em princípios ambientais e energéticos (do mercado norte-americano) e

procura equilibrar práticas estabelecidas com conceitos emergentes (LEED NC, versão

2.2). Quanto maior a pontuação obtida por um edifício, mais alto poderá ser o seu grau de

certificação, podendo um edifício ser certificado nas categorias prata, ouro ou platina.

No caso de um novo projeto de um empreendimento comercial a ser certificado pelo

LEED-NC v2.2 é possível atingir, no máximo, 69 pontos, distribuídos em seis diferentes

categorias e divididas por assuntos relacionados à sustentabilidade, como segue:

• Sustentabilidade do terreno

• Uso racional de água

• Energia e atmosfera

• Materiais e recursos

• Qualidade do ambiente interno

• Inovações de projeto

Para um edifício ser elegível à certificação, sete pré-requisitos devem ser obrigatoriamente

43

atendidos. Cada pré-requisito e requisito foram escritos para minimizar impacto ambiental

específico, como apresentado no Quadro 2.

Excetuando-se os pontos obtidos com a categoria Projeto e Inovação, pode-se dizer que são

avaliados de 60 pontos (53 créditos eletivos e 7 pré-requisitos) pertencentes a 5 distintas

categorias (Sustentabilidade do Terreno, Uso Racional de Água, Energia e Atmosfera,

Materiais e Recursos e Qualidade do Ambiente Interno), com a possibilidade de obtenção

de até 64 pontos, como mostra a Tabela 4.

Tabela 4: Créditos, pré-requisitos e pontos possíveis na metodologia LEED, excetuando-se a categoria Projeto e Inovações.

Categorias Avaliadas Créditos Possíveis

Pré requisitos

Pontos Possíveis

Pontos Possíveis

(%) Terrenos Sustentáveis 14 1 14 22

Uso Racional da Água 5 5 8

Energia e Atmosfera 6 3 17 27

Materiais e Recursos 13 1 13 20

Qualidade do Ambiente Interno 15 2 15 23

Total 53 7 64 100%

Vale ressaltar que na categoria Energia e Atmosfera são apresentados 6 créditos para 17

pontos, pois há uma pontuação crescente tanto no alcance do Crédito 1, com possibilidade

de obtenção de até 10 pontos dependendo do grau de otimização do desempenho de energia

atingido e no Crédito 2, com possibilidade de pontuação de até 3 pontos dependendo da

parcela de energia renovável prevista no empreendimento em questão.

44

Quadro 2: Requisitos do LEED (Créditos e pré-requisitos) com seus respectivos objetivos.

TERRENOS SUSTENTÁVEIS 14

PONTOS INTENÇÃO COM A OBTENÇÃO DO PONTO

Prereq 1 Prevenção de poluição durante a construção Obrigatório Reduzir a poluição ao longo da execução da obra, na vizinhança e no solo

Crédito 1 Escolha do terreno 1 Evitar uso inapropriado do terreno e reduzir o impacto ambiental causado pela implantação do empreendimento

Crédito 2 Desenvolvimento urbano e conectividade comunitária 1 Implementar empreendimentos em áreas com infra-estrutura existente, proteger habitats naturais e preservar áreas verdes

Crédito 3 Desenvolvimento imobiliário em áreas degradadas 1 Regenerar e recuperar áreas degradadas

Crédito 4.1 Acesso a transporte público 1 Reduzir impactos ambientais causados pelo uso de automóveis

Crédito 4.2 Bicicletário e vestiário 1 Reduzir impactos ambientais causados pelo uso de automóveis

Crédito 4.3 Veículos com baixa emissão e eficientes 1 Reduzir impactos ambientais causados pelo uso de automóveis

Crédito 4.4 Capacidade de estacionamento 1 Reduzir impactos ambientais causados pelo uso individual de automóveis

Crédito 5.1 Proteção e recomposição do habitat 1 Conservar áreas naturais e restaurar áreas degradadas recompondo habitats e promovendo a biodiversidade

Crédito 5.2 Desenvolvimento área externa projetada 1 Promover alta taxa de áreas abertas em relação à projeção do edifício, promovendo a biodiversidade

Crédito 6.1 Controle de águas de chuva (taxa e qualidade) 1 Limitar a interferência na hidrologia natural do terreno

Crédito 6.2 Tratamento de águas de chuva 1 Limitar a interferência e a poluição das águas do terreno

Crédito 7.1 Ilhas de calor - áreas descobertas 1 Reduzir ilhas de calor minimizando os impactos no microclima

Crédito 7.2 Ilhas de calor - áreas cobertas 1 Reduzir ilhas de calor minimizando os impactos no microclima

Crédito 8 Redução da poluição de iluminação 1 Minimizar a quantidade de luz emitida pela edificação

45

USO RACIONAL DA ÁGUA 5 PONTOS INTENÇÃO COM A OBTENÇÃO DO PONTO

Crédito 1.1 Uso eficiente de água para jardins, redução de 50% 1 Limitar o uso de água potável na irrigação do paisagismo

Crédito 1.2 Uso eficiente de água para jardins, não usar água potável ou não irrigação

1 Eliminar o uso de água potável na irrigação do paisagismo

Crédito 2 Tecnologia inovadoras para esgoto 1 Reduzir quantidade de efluentes e demanda por água potável

Crédito 3.1 Redução do uso de água , 20% 1 Aumentar a eficiência do uso da água

Crédito 3.2 Redução do uso de água , 30% 1 Aumentar a eficiência do uso da água

ENERGIA E ATMOSFERA 17

PONTOS INTENÇÃO COM A OBTENÇÃO DO PONTO

Prereq 1 Comissionamento do sistema de energia do edifício Obrigatório Verificar se o respectivo sistema está instalado, calibrado e com desempenho de acordo com o projetado

Prereq 2 Desempenho mínimo de energia Obrigatório Estabelecer um mínimo de eficiência energética

Prereq 3 Gerenciamento de gás refrigerante Obrigatório Reduzir a destruição da camada de ozônio

Crédito 1 Desempenho otimizado de energia 1 a 10 Melhorar o desempenho energético quando comparado a um desempenho básico

Crédito 2 Uso de Energia Renovável 1 a 3 Incentivar e reconhecer sistemas de auto-fornecimento de energia

Crédito 3 Comissionamento avançado 1 Iniciar o comissionamento nos estágios iniciais de projeto

Crédito 4 Gerenciamento avançado de gás refrigerante 1 Reduzir a destruição da camada de ozônio

Crédito 5 Medições e verificações 1 Prover a controlabilidade dos sistemas

Crédito 6 Energia verde 1 Incentivar o uso de energias renováveis

46

MATERIAIS E RECURSOS 13

PONTOS INTENÇÃO COM A OBTENÇÃO DO PONTO

Prereq 1 Coleta e estocagem de materiais recicláveis Obrigatório Reduzir os resíduos a serem gerados pelos ocupantes da edificação

Crédito 1.1 Reuso da edificação existente (manter 75% da fachada, piso e cobertura existentes)

1 Aumentar ciclo de vida, aproveitar materiais, preservar a cultura e minimizar resíduos e impactos da manufatura e transporte

Crédito 1.2 Reuso da edificação existente (manter 95% da fachada, piso e cobertura existentes)

1 Aumentar ciclo de vida, aproveitar materiais, preservar a cultura e minimizar resíduos e impactos da manufatura e transporte

Crédito 1.3 Reuso da edificação existente (manter 50% dos elementos de interior não estruturais)

1 Aumentar ciclo de vida, aproveitar materiais, preservar a cultura e minimizar resíduos e impactos da manufatura e transporte

Crédito 2.1 Gerenciamento de resíduos (gestão de 50% dos resíduos)

1 Redução e disposição correta dos resíduos da obra e promoção da reciclagem de materiais.

Crédito 2.2 Gerenciamento de resíduos (gestão de 75% dos resíduos)

1 Redução e disposição correta dos resíduos da obra e promoção da reciclagem de materiais.

Crédito 3.1 Reuso de materiais (5%) 1 Reaproveitar materiais e produtos

Crédito 3.2 Reuso de materiais (10%) 1 Reaproveitar materiais e produtos

Crédito 4.1 Uso de materiais com teor reciclado (10%) 1 Aumentar demanda de produtos com teor reciclado, minimizando extração e manufatura

Crédito 4.2 Uso de materiais com teor reciclado (20%) 1 Aumentar demanda de produtos com teor reciclado, minimizando extração e manufatura

Crédito 5.1 Uso de materiais fabricados na região (10% dos materiais)

1 Aumentar demanda de produtos extraídos e manufaturados na região do empreendimento

Crédito 5.2 Uso de materiais fabricados na região (20% dos materiais)

1 Aumentar demanda de produtos extraídos e manufaturados na região do empreendimento

Crédito 6 Uso de materiais rapidamente renováveis 1 Redução do uso de materiais com ciclo de vida de renovação longa

Crédito 7 Uso de madeira certificada 1 Incentivar o manejo responsável das florestas

47

QUALIDADE DO AMBIENTE INTERNO 15

PONTOS INTENÇÃO COM A OBTENÇÃO DO PONTO

Prereq 1 Desempenho mínimo de qualidade interna do ar Obrigatório Estabelecer mínimo desempenho de qualidade do ar do ambiente interno

Prereq 2 Controle do tabaco no ambiente interno Obrigatório Minimizar a exposição ao tabaco dos ocupantes da edificação

Crédito 1 Monitoramento da entrada de ar externo 1 Prover capacidade de monitoramento do ar interno buscando o conforto dos ocupantes

Crédito 2 Aumento da ventilação 1 Prover aumento da capacidade de renovação do ar interno

Crédito 3.1 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA) durante a construção

1 Reduzir problemas de qualidade interna do ar originários na construção

Crédito 3.2 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA) pré-ocupação

1 Reduzir problemas de qualidade interna do ar originários na construção

Crédito 4.1 Materiais com baixa emissão - adesivos e selantes 1 Minimizar a contaminação do ar interno

Crédito 4.2 Materiais com baixa emissão - pinturas e verniz 1 Minimizar a contaminação do ar interno

Crédito 4.3 Materiais com baixa emissão – carpete 1 Minimizar a contaminação do ar interno

Crédito 4.4 Materiais com baixa emissão - composição de madeira e produtos em fibra

1 Minimizar a contaminação do ar interno

Crédito 5 Controle de fontes de poluição interna 1 Minimizar a exposição dos ocupantes a substâncias químicas e particuladas perigosas à saúde

Crédito 6.1 Controlabilidade do sistema – iluminação 1 Prover alto controle de iluminação - individual ou em grupo

Crédito 6.2 Controlabilidade do sistema - conforto térmico 1 Prover alto controle de conforto térmico - individual ou em grupo

Crédito 7.1 Conforto térmico – projeto 1 Prover conforto térmico para o bem estar dos ocupantes

Crédito 7.2 Conforto térmico – verificação 1 Prover desempenho de conforto térmico

Crédito 8.1 Iluminação natural e vista - iluminação natural em 75% das áreas

1 Prover conexão entre espaço interno e externo

48

Crédito 8.2 Iluminação natural e vista - vista externa para 90% das áreas

1 Prover conexão entre espaço interno e externo

INOVAÇÃO DE PROJETO 15

PONTOS INTENÇÃO COM A OBTENÇÃO DO PONTO

Crédito 1.1 Inovação de projeto 1 Prover ao time de projeto oportunidade de ser recompensado por desempenho excepcional

Crédito 1.2 Inovação de projeto 1 Prover ao time de projeto oportunidade de ser recompensado por desempenho excepcional

Crédito 1.3 Inovação de projeto 1 Prover ao time de projeto oportunidade de ser recompensado por desempenho excepcional

Crédito 1.4 Inovação de projeto 1 Prover ao time de projeto oportunidade de ser recompensado por desempenho excepcional

Crédito 2 Profissional LEED 1 Encorajar a certificação

49

Por ser uma das metodologias mais simples existentes no mercado, com sistema de lista de

verificação (checklist), ela se tornou uma das mais reconhecidas comercialmente dentro e

fora dos EUA. Hernandes (2006) em sua dissertação de mestrado, ainda observa três outros

pontos que viabilizariam a disseminação desta metodologia no Brasil: (1) grande parte das

multinacionais tem sede nos EUA e segue as mesmas diretrizes relacionadas à política

ambiental; (2) um conselho brasileiro daria suporte à iniciativa, o que aconteceu em 2007

com a fundação do Conselho Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS) e (3) poderia

ser usada como ferramenta de marketing institucional.

No Brasil, o Green Building Council Brasil, braço brasileiro do USGBC, está trabalhando

desde 28/01/2008 na interpretação e adaptação desta ferramenta para o mercado nacional

com a colaboração de profissionais com as mais diversas experiências (GBC Brasil, 2008).

A despeito deste trabalho de “tropicalização” do LEED para as condições reais brasileiras,

até a data de 09/03/2009 eram quatro projetos certificados pelo USGBC com o selo LEED

– e constantes no site desta organização4, como segue:

• uma agência bancária na categoria Prata, no estado de São Paulo (Banco Real

Agencia Bancaria Granja Viana);

• um interior comercial na categoria Prata em São Paulo (Morgan Stanley);

• um edifício comercial na categoria certificado no Rio de Janeiro (Bracor - Brasil

Project); e

• um laboratório localizado em São Paulo e certificado na categoria Prata (Delboni

Auriemo - Dumont Villares).

Hernandes e Duarte (2007) apontam importantes projetos que estão em processo de

certificação no Brasil: dois dos conjuntos de edifícios de escritório de mais alto padrão do

4 http://www.usgbc.org/LEED/Project/CertifiedProjectList.aspx?CMSPageID=247

50

país - o Rochaverá em São Paulo e o Ventura Corporate no Rio de Janeiro, ambos

empreendimentos de uma incorporadora norte-americana; um edifício comercial de

escritórios - Primavera Green Office em Florianópolis; a Sede do Serasa e o Edifício

Eldorado Business Tower, ambos em São Paulo e a ampliação do centro de pesquisas da

Petrobrás — CENPES II, na cidade do Rio de Janeiro.

No site da USGBC constavam, até 09/03/2009, 52 projetos registrados no Brasil, incluindo

os quatro projetos já certificados. Estes projetos estão apresentados na Tabela 5, ressaltando

que estes projetos estão registrados para pleitear a certificação LEED, e poderão ou não

obtê-la.

Tabela 5: Projetos registrados no USGBC para certificação LEED (posição em 09/03/2009).

NOME DO PROJETO CIDADE ESTADO TIPOLOGIA

LEED DATA DE

REGISTRO

Aroeira Office Park Curitiba Paraná LEED CS 2.0 23/12/2008

Banco do Brasil - Agencia Pirituba São Paulo São Paulo LEED NC 2.2 20/2/2009

Banco Real Agencia Bancaria Granja Viana Cotia São Paulo LEED NC 2.2 25/5/2006

Bracor - Brasil Project Rio de Janeiro Rio de Janeiro LEED CS 2.0 25/6/2007

CD BOMI Matec Itapevi São Paulo LEED NC 2.2 20/6/2007

Centro de Cultura Max Feffer Pardinho São Paulo LEED NC 2.2 3/5/2008

Cidade Jardim Corporate Center São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 3/12/2008

Coca Cola (CBASF) Maceio Alagoas LEED NC 2.2 3/12/2008

Colégio Cruzeiro Rio de Janeiro Rio de Janeiro LEED NC 2.1 25/8/2008

Concórdia Business Tower Nova Lima Minas Gerais LEED CS 2.0 28/11/2008

Condominio Edificio Eluma São Paulo São Paulo LEED EB O&M 27/5/2008

Condominio New Century São Paulo São Paulo LEED EB O&M 27/5/2008

Curitiba Office Park Curitiba Paraná LEED CS 2.0 5/9/2007

Delboni Auriemo - Dumont Villares São Paulo São Paulo LEED NC 2.2 29/5/2007

EcoLife Independencia São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 18/4/2007

Edficio Alvino Slaviero São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 20/2/2009

Edifício Cidade Jardim São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 20/2/2009

Edifício Fecomercio São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 19/2/2009

Eldorado Business Tower São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 22/8/2006

Fleury Medicina Diagnostica Rochavera São Paulo São Paulo LEED CI 2.0 19/3/2008

Iguatemi Alphaville Barueri São Paulo LEED CS 2.0 16/5/2008

Instituto Pereira Passos Rio de Janeiro Rio de Janeiro LEED NC 2.2 15/12/2008

Morgan Stanley São Paulo São Paulo LEED CI 2.0 31/1/2007

Morumbi São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 1/4/2008

Nova sede AEA-SJC São José dos

Campos São Paulo LEED CS 2.0 18/11/2008

Panamerica Park II São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 19/2/2009

Plaza Mayor Alto da Lapa São Paulo São Paulo LEED NC 2.2 3/1/2007

Primavera Office Building Florianópolis Santa Catarina LEED NC 2.1 23/9/2005

51

NOME DO PROJETO CIDADE ESTADO TIPOLOGIA

LEED DATA DE

REGISTRO

Principe de Greenfield Porto Alegre Porto Alegre Rio Grande do

Sul LEED CS 2.0 20/8/2007

Raja Business Center Belo Horinzonte Minas Gerais LEED CS 2.0 20/2/2009

Renaissance Work Center Belo Horinzonte Minas Gerais LEED CS 2.0 28/11/2008

Rochavera Corporate Towers - Torre B São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 7/7/2006

San Pelegrino Shopping Mall Caxias Do Sul Rio Grande do

Sul LEED CS 2.0 26/2/2009

SBIBHAE - Edificio 1 São Paulo São Paulo LEED NC 2.2 26/6/2007

SBIBHAE - Edificio 2 São Paulo São Paulo LEED NC 2.2 26/6/2007

SBIBHAE - Edificio 3 São Paulo São Paulo LEED NC 2.2 26/6/2007

SBIBHAE – Unidade Morumbi São Paulo São Paulo LEED EB 2.0 26/6/2007

SBIBHAE – Unidade Perdizes São Paulo São Paulo LEED NC 2.2 26/6/2007

Sede Serasa São Paulo São Paulo LEED NC 2.2 5/10/2004

Technology Center Powetrain Hortolândia São Paulo LEED NC 2.2 19/3/2009

The Gift - Green Square São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 3/1/2007

Torre Vargas 914 Rio de Janeiro Rio de Janeiro LEED CS 2.0 11/7/2008

Ventura Corporate Towers - Torre Leste Rio de Janeiro Rio de Janeiro LEED CS 2.0 7/7/2006

Ventura Corporate Towers - Torre Oeste Rio de Janeiro Rio de Janeiro LEED CS 2.0 6/6/2006

Veranum Tempus Soluções São Paulo São Paulo LEED CI 2.0 30/6/2008

Vida a frente Santo André São Paulo LEED CS 2.0 26/2/2009

WT - Aguas Claras Nova Lima Minas Gerais LEED CS 2.0 26/6/2007

WT - Henrique Valadares Rio de Janeiro Rio de Janeiro LEED CS 2.0 26/6/2007

WTorre JK - Hotel São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 14/8/2008

WTorre JK - Torre II São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 1/8/2008

WTorre JK - Torre São Paulo São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 26/6/2007

WTorre Nacoes Unidas 1 e 2 São Paulo São Paulo LEED CS 2.0 26/6/2007

Dos projetos registrados, mais de 85% o foram nos dois últimos anos, como mostra o

Gráfico 1.

52

Gráfico 1: Número de Projetos registrados no USGBC (posição em 09/03/09).

Mais de 67% dos projetos registrados, correspondendo a 35 projetos (não necessariamente

novos edifícios, pois incluem alguns projetos de interiores comerciais), estão localizados no

estado de São Paulo, ficando o Rio de Janeiro e Minas Gerais nas segunda e terceira

posições, contando 7 (13% do total) e 4 (8% do total) projetos, respectivamente, como

mostra Gráfico 2. A grande maioria, 30 projetos, foi registrada na categoria Core & Shell.

Algumas pesquisas acadêmicas também já foram elaboradas no Brasil relacionadas ao tema

LEED. Como exemplo, pode-se citar o artigo dos autores Triana et al (2006) que descreve

os resultados do uso do LEED como norteador do processo de elaboração do projeto. Por

meio da integração de uma equipe multidisciplinar (arquitetos, projetistas, consultores,

construtor e empreendedor), foram desenvolvidas várias estratégias para que o projeto

estivesse apto para atingir a certificação. Se de um lado a equipe se manteve unida e

motivada com o desafio de fazer o projeto de uma edificação sustentável, por outro lado

dificuldades foram encontradas em relação à utilização de parâmetros norte-americanos na

realidade brasileira.

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

1

Nú

mer

o d

e P

roje

tos

2004 - 1 Projeto

2005 - 1 Projeto

2006 - 5 Projetos

2007 - 18 Projetos

2008 - 18 Projetos

2009 - 8 Projetos até Fev

53

67%

13%

2%

4%

8%4% 2%

São Paulo

Rio de Janeiro

Santa Catarina

Rio Grande do Sul

Minas Gerais

Paraná

Alagoas

Gráfico 2: Distribuição geográfica, em %, dos projetos brasileiros registrados no USGBC (posição em 09/03/09).

3.2. Importância do LEED no contexto ambiental

Pode-se dizer que metodologias como o LEED trouxeram à tona discussões sobre questões

ambientais relacionadas à Indústria da Construção Civil anteriormente jamais pensadas, tais

como:

• Impactos causados pela Construção Civil: (1) foram apresentados números

gigantescos referentes aos impactos causados pela construção civil, não só na fase

de produção, mas também no período de operação de uma edificação, nunca os

impactos foram tão explicitados e divulgados; (2) daí, abriu-se a discussão sobre as

responsabilidades e o papel deste segmento na preservação do planeta, de forma a se

procurar por sistemas construtivos, tecnologias e processos menos agressivos tanto

no uso de recursos naturais como a água, energia e matéria-prima, quanto na

emissão de poluentes e resíduos.

• Conceito estendido do ciclo de vida: a extensão do ciclo de vida de uma edificação

54

iniciando na extração de materiais e finalizando após o prazo de vida útil

estabelecido, apresentando a possibilidade de se trabalhar o projeto sob uma novo

perspectiva, aumentando os ganhos ambientais e econômicos a partir do

conhecimento dos custos reais;

• Desenvolvimento da cadeia produtiva: a obtenção da certificação LEED promove o

envolvimento de toda a cadeia produtiva no processo, fazendo com que haja a

disseminação de conhecimento. Projetistas, fornecedores de insumos e mão de obra

e até mesmo os clientes finais são forçados a adquirir conhecimento, não somente

do processo de certificação, mas também de questões mais amplas relacionadas a

ele.

3.3. Preocupações relacionadas ao LEED

Se por um lado o LEED e outras metodologias de avaliação do desempenho ambiental

trouxeram à tona discussões sobre o papel e responsabilidades da indústria da construção

civil no cenário mundial quanto a aspectos ambientais e de certa forma quanto a aspectos

relacionados ao impacto das construções na vida e produtividade das pessoas, por outro

lado ficam abertas preocupações como (1) o uso apenas comercial da metodologia, como

uma forma de lucratividade no ganho de imagem e propaganda gratuita sem a real

preocupação com a dimensão ambiental da sustentabilidade e (2) a aplicação generalizada

de uma metodologia norte-americana, desenhada para sanar preocupações de um país

desenvolvido, deixando de fora a agenda principal de países em desenvolvimento como o

Brasil, que possuem problemas de cunho social muito mais graves e prioritários que os de

cunho ambiental.

55

3.3.1. Uso apenas comercial do LEED, sem questionamentos

Sendo o LEED uma metodologia que visa a melhorar o desempenho ambiental das

edificações e que a atribuição de certificação representa para o mercado a constatação de

que as edificações certificadas são melhores e prejudicam menos o meio ambiente, logo, a

conclusão sobre seu uso é de que as empresas que a exigem têm uma preocupação maior

com o meio ambiente.

A lógica exposta é passível de questionamentos. A certificação demonstra uma real

preocupação em relação ao meio ambiente? Será que as edificações com certificado LEED

são mais sustentáveis? Qual a base comparativa para que estas edificações sejam

consideradas melhores em relação ao seu desempenho ambiental?

• A certificação demonstra uma real preocupação em relação ao meio ambiente?

A primeira pergunta remete à metodologia proposta pela qual é apresentada a preocupação

dos EUA com a questão relacionada ao suprimento de energia, uma vez que este é um dos

países que mais queimam combustíveis fósseis para produção de energia. Isto também fica

claro na categoria Energia e Atmosfera, que representa 27% dos pontos possíveis e premia

com maior número de pontos, nos Créditos 1 e 2, melhores desempenhos no uso da energia.

No entanto, a preocupação exacerbada com energia não quer dizer preocupação ambiental

da metodologia, uma vez que para os outros créditos não há ponderação relacionada às suas

respectivas importâncias ambientais. Como exemplo, pode-se citar o ganho de um ponto

por se prever e construir um bicicletário e vestiário (Crédito 4.2 de Terrenos Sustentáveis)

ou por reduzir em 30% o uso de água na edificação (Crédito 3.2 de Uso Racional da Água).

Os problemas ambientais são claros e vivenciados pela maior parte da população mundial,

onde é sabida e sentida a escassez de água e a não atribuição de uma importância maior aos

pontos desta categoria dá margem ao seu questionamento.

O uso generalizado em todos os países, sem alguma distinção, faz com que não levemos em

consideração as agendas particulares de cada um deles, discutindo no mesmo nível

56

problemas com gravidades distintas em países desenvolvidos e em desenvolvimento. A

metodologia LEED foi desenvolvida dentro dos EUA, país industrializado, onde, superadas

as preocupações com problemas básicos sociais, como suprimento de água e rede de esgoto

para toda a população, voltam-se às questões ambientais, como explicitado na categoria

Energia e Atmosfera.

Além disso, Hernandes e Duarte (2007) fizeram em seu artigo uma análise das alterações

da versão atual do LEED v.2.2, comparando-as com a versão imediatamente anterior v.2.1

e concluíram que das 26 alterações feitas, 13 delas diminuíam o grau de exigência na busca

dos seus requisitos. Isto levanta a dúvida referente ao papel desta metodologia de liderar o

mercado rumo a níveis mais elevados de desempenho ambiental, uma vez que,

aparentemente, o sistema está se adaptando ao mercado e não o inverso (HERNANDES;

DUARTE, 2007).

Ali e Nsairat (2009) chamam atenção para a importância das metodologias de avaliação que

poderiam ir mais além à convencional abordagem de minimizar impactos ambientais,

assegurando o máximo de benefícios sociais e econômicos de acordo com o contexto e

necessidades locais. Em sua pesquisa, estes autores desenvolveram uma metodologia de

avaliação para a realidade da Jordânia, chamada SABA Green Building Rating System,

baseada no LEED, CASBEE, BREEAM, e GBTool.

• Será que as edificações com certificado LEED são mais sustentáveis? Qual a base

comparativa para que estas edificações sejam consideradas melhores em relação ao

seu desempenho ambiental?

Quando se fala que uma edificação é certificada, pensa-se em um melhor desempenho

ambiental que o de edificações convencionais. Entretanto, assim como não existe acordo

sobre o que são edificações sustentáveis, não se consegue precisar o que é uma edificação

convencional uma vez que não há uma definição aplicável. O que existe são diferentes

projetos com diferentes atributos, decorrentes das preocupações únicas de cada um deles,

que podem ser, ou não, providos de um número “x” de estratégias sustentáveis.

57

Além disso, o padrão de sofisticação de um projeto de edifício decorrente do nicho de

mercado a que ele se destina tem influência direta em suas características e,

conseqüentemente, pode torna-lo mais sustentável. Por exemplo, uma empresa

incorporadora americana ou européia que quer implantar um empreendimento comercial de

alto padrão no Brasil traz consigo a concepção de caso baseada nos parâmetros do seu país

de origem, podendo utilizar tecnologias diferentes das existentes para edifícios brasileiros

de alto padrão.

Questões como escolha do terreno, controlabilidade dos sistemas, utilização de co-geração,

e uso de sistemas economizadores de água e energia podem ser concebidas em função das

práticas de mercado ou do padrão existente na empresa incorporadora. Comparar num

âmbito geral edifícios comerciais ou edifícios residenciais tradicionais e sustentáveis se

torna tarefa difícil mesmo considerando um cenário bem delimitado no que se refere aos

atributos de cada projeto e é bem provável que se incorra em erro. Finalmente, o

cumprimento de requisitos do LEED não garante um desempenho excepcional a ponto de

permitir uma classificação clara que distinguisse indiscutivelmente “edificações

sustentáveis” e “edificações convencionais”.

3.3.2. Desconsideração da agenda principal de cada país

Os efeitos das atividades econômicas afetam a sociedade de três maneiras: (1) o impacto

sobre os envolvidos na própria atividade, isto é, na mão de obra; (2) os efeitos na

comunidade local onde a atividade é locada e (3) as implicações na sociedade de uma

forma mais ampla (WELLS, 2003). Desta forma, a indústria da construção civil pode ser

analisada sob dois pontos de vista: o do produto produzido e o do processo de produção,

nas dimensões ambientais e sociais.

O produto produzido traz impactos, positivos e negativos, tanto à comunidade local quanto

aos futuros usuários da edificação. Já o processo de produção afeta tanto a comunidade

local quanto os trabalhadores nele envolvidos. Neste contexto, sob a dimensão social o

58

LEED deveria ter a preocupação em três elementos:

• Futuros usuários: as pessoas passam grande parte de seu tempo dentro de edifícios,

seja trabalhando ou vivendo e o ambiente interno afeta diretamente a sua qualidade

de vida. O LEED explicita esta preocupação por meio da mensuração da qualidade

do ambiente interno.

• Comunidade local: a preocupação com o entorno aparece de maneira tímida, na

categoria Terrenos Sustentáveis, em que a preocupação com aspectos ambientais

acaba cuidando de aspectos sociais. No entanto, atividades ligadas à

responsabilidade pela melhoria e valorização da comunidade não é mensurada nem

avaliada.

• Trabalhadores envolvidos no processo: num setor que é considerado o maior

empregador do mundo, com aproximadamente 111 milhões de empregados sendo

74% destes de países de baixa renda (AGENDA 21 CSPD, 2002), numa avaliação

de sustentabilidade. Principalmente em países em desenvolvimento como o Brasil, a

relevância é extrema e não pode ser desconsiderada. A maior parte dos empregos

oferecidos pela indústria da construção civil é ocupada pelas pessoas mais pobres do

mundo (WELLS, 2003). No processo de industrialização o trabalho em obras é um

tradicional ponto de entrada de trabalhadores sem muita qualificação, provenientes

de áreas rurais (INTERNATIONAL LABOUR OFFICE, 2001). Entre os anos de

1960 e 1980, o Brasil sofreu um rápido processo de urbanização, quando mais de 30

milhões de pessoas migraram das áreas rurais para as cidades e foram trabalhar na

construção civil. Só em São Paulo e Rio de Janeiro esses imigrantes representavam,

em 1985, cerca de 98% e 94% do total da mão de obra (INTERNATIONAL

LABOUR OFFICE, 2001).

O LEED, bem como a maioria das metodologias existentes, avalia exclusivamente a

dimensão ambiental, deixando de lado as questões sociais, tão importantes para países em

desenvolvimento, como o Brasil. Para se dar o nome de edificação sustentável a um

edifício, torna-se imprescindível a inclusão da dimensão social na sua avaliação.

59

3.4. Considerações sobre o capítulo

É certo que o conhecimento e entendimento detalhado da estrutura da metodologia LEED,

bem como de suas alterações ao longo dos anos traz dúvidas (1 )sobre práticas típicas e

simples nos EUA e que se tornam insanas quando trazidas para a realidade brasileira, com

grandes custos ambientais e por vezes econômicos e financeiros, como por exemplo a falta

de fornecedores e o uso de madeira maciça em vez de laminada ou aglomerada; (2)

relacionadas à sua capacidade de cumprir o seu objetivo mais relevante de ter metas

ambientais mais desafiadoras para projetos de edificações e (3) quanto ao seu uso

indiscriminado em todos os países, sem a preocupação com as agendas de cada um deles,

principalmente quando existem problemas sociais mais graves e prioritários a serem

resolvidos, como é o caso do Brasil.

Por outro lado, também é correto afirmar que todos estes questionamentos decorrentes da

introdução de uma metodologia de desempenho ambiental são apenas a ponta visível do

iceberg. Portanto, torna-se fundamental o despertar da sociedade e de toda a cadeia

produtiva do segmento da construção civil para repensar não só a metodologia LEED, mas

também o comportamento e a responsabilidade de cada um na criação de espaços urbanos

para se viver e trabalhar, realmente mais sustentáveis.

Empreender ou não uma edificação sustentável está relacionado não somente ao valor

atribuído a estas edificações, mas também ao lucro decorrente da operação investimento x

retorno. A maneira de aferir os lucros esperados num processo de tomada de decisão é

fundamental. No capítulo seguinte será analisada a estrutura de um processo de decisão e

sua influência na decisão de investir ou não em um edifício verde.

60

4. Processo de tomada de decisão na construção civil

O processo decisório de análise de investimentos no setor da construção civil encontra um

nível de complexidade mais elevado e comportamento diferente quando comparado a

outros segmentos de mercado devido às particularidades deste segmento. A grande

quantidade de variáveis trabalhadas em um modelo de decisão, como valor de mercado do

produto, velocidade de vendas e taxas de inflação e desconto, e aliadas às características do

produto final solicitam análise mais elaborada. González e Formoso (2000) destacam as

características mais importantes:

• Grande vida útil, com grande durabilidade, chegando até 50 anos;

• Fixação espacial, no que diz respeito a sua condição geográfica;

• Singularidade, tendo cada edifício um projeto único, com composições de serviços e

materiais exclusivos e, desta forma dificultando a comparação entre produtos;

• Alto custo das unidades;

• Operação com elevado prazo de maturação, fazendo com que o investidor perca

liquidez durante um longo período.

Um processo de tomada de decisão competente não se limita à escolha entre alternativas

existentes – e já conhecidas - para solucionar um determinado problema; ele deve gerar

todas as alternativas de ação possíveis e selecionar a melhor alternativa dentre as

alternativas encontradas (TAYLOR, 1980), incluindo a opção de nada fazer. Fishburn

(1964) descreve um processo decisório como a seleção de uma alternativa entre as várias

possíveis, tomada por um indivíduo e/ou grupo de indivíduos, inserido em um determinado

meio, cercado por dúvidas e incertezas quando da análise destas alternativas, na expectativa

61

de obter um determinado resultado, entre os vários possíveis.

A rotina de uma ação empresarial, do ato de “pensar” (ter uma idéia) ao ato de “fazer” (de

desenvolver um empreendimento) se vislumbra, ao meio deste caminho, um resultado que

deverá ser obtido com eficácia e eficiência por meio de um processo não subjugado às

ansiedades do decisor, mas sim apoiado em informações de qualidade (ROCHA LIMA JR,

2004). Porém, muitas vezes, o processo de decisão é tarefa árdua e limitada pelo

julgamento subjetivo dos responsáveis pela decisão (LI, SHEN; 2002), ficando esta decisão

baseada na intuição do empresário, na sua experiência e percepção das condições

momentâneas do mercado, sem ter como base uma análise criteriosa, fundamentada em

dados (GONZÁLEZ; FORMOSO, 2000).

A sustentabilidade na construção civil, inserida no processo decisório, passa a ser mais um

elemento, mais uma variável. Se por um lado custos são adicionados ao produto, por outro,

ganhos podem ser percebidos de maneira tangível, como a economia na fase de operação da

edificação ou de forma mais subjetiva, como melhora na imagem da empresa e publicidade

gratuita.

4.1. Estrutura do processo de decisão

Newnan et al (2002) identificaram nove etapas essenciais em um processo complexo de

tomada de decisão, representado pela Figura 4, que podem ser traduzidas para o setor da

construção civil para o entendimento do processo decisório de um empreendimento.

1 – Reconhecimento do problema

Reconhecer um problema é o resultado da percepção de uma necessidade eminente do

mercado. É o reconhecimento das necessidades e expectativas dos usuários finais do

produto. Sob o prisma da construção civil, um problema pode ser levantado por

62

8 –Escolha da melhor alternativa

7 –Provisão de conseqüências de cada alternativa

6 – Construção de um modelo

5– Seleção dos critérios de escolha

4 – Identificação das possíveis alternativas

3 – Reunião de dados relevantes

1 – Reconhecimento do problema

2 – Definição dos objetivos

empreendedores, incorporadores, construtoras ou entidades privadas, que buscam um

empreendimento para suprir suas necessidades, sejam elas a geração de lucros ou a

construção e/ou ampliação de espaço físico para abrigar seus negócios.

Figura 4 - Etapas de um Processo de Tomada de Decisão. Fonte: Newnan et al (2002).

2 – Definição dos objetivos

O ambiente dos negócios imobiliários dentro da economia brasileira tem-se caracterizado

pela descontinuidade, apresentando oportunidades isoladas. Para aquelas empresas sem

objetivos claros e definidos, a médio e longo prazo, isso pode representar um problema

sério (GONZÁLEZ; FORMOSO, 2000) e para a definição dos objetivos vale a pena

lembrar a conceituação de empreendimentos elaborada por Hirschfeld (1993) como sendo:

63

“empreendimentos são atividades, lastreadas geralmente em investimentos, objetivando

benefícios satisfatórios em prazos razoáveis”.

Um objetivo deve ser apoiado o quanto possível por instrumentos de percepção de mercado

e de avaliação da competitividade para que o empreendedor reconheça os padrões da oferta

competitiva e as pressões da demanda (ROCHA LIMA JR.;2004).

No entanto, ainda hoje existem investidores que se baseiam apenas em seus instintos ou

feeling, às vezes usando uma antiga fórmula de sucesso do passado trazida ao presente pela

sua experiência ou seguindo tendências encontradas no mercado, percebendo e aplicando o

que empresas concorrentes estão fazendo. É certo que, por questão de sorte, às vezes este

tipo de investidor tem êxito, mas também é óbvio que em outras tantas vezes o fracasso é o

fim.

De acordo com Fishburn (1964) os objetivos de uma organização são o reflexo dos valores

individuais de uma pessoa ou do grupo de pessoas responsáveis pelo processo decisório.

Este indivíduo / grupo reage em consonância com (1) a percepção do meio em que vive,

seu mundo exterior e (2) de acordo com seu mundo interior, composto por suas motivações,

interpretações e julgamentos.

A decisão da construção de uma edificação ou empreendimento sustentável está ligada,

inicialmente, aos valores culturais das organizações, compostos por percepções individuais.

Porém, mais recentemente, começa-se a relacionar este tipo de empreendimento com o

ganho de valor de mercado e imagem. Um exemplo disto é que no Brasil, principalmente

em São Paulo, empreendimentos são comercializados com o mote da sustentabilidade.

3 – Reunião de dados relevantes

Para se tomar uma boa decisão é preciso ter uma boa informação. Estas informações estão

disponíveis de várias formas:

64

• Publicações segmentadas, que podem ser adquiridas por um custo baixo ou até

mesmo de graça;

• Empresas e pessoas qualificadas e experientes em uma determinada área;

• Requerendo pesquisas específicas de mercado, sob encomenda;

• Presentes na experiência individual de cada pessoa.

Para atender às expectativas dos clientes as pesquisas podem ir além de questionários e

entrevistas com clientes potenciais com a promoção da avaliação pós-ocupação, medindo o

grau de satisfação do usuário final (MIRON; FORMOSO, 2003).

No setor da construção civil, o que se procura arbitrar são tendências de movimentos

futuros de mercado pois a resposta de um mercado, num certo momento, é um estado de

demanda que não se repetirá adiante, uma vez que o público deste certo momento não será

o mesmo público num momento futuro. Esta característica é própria do setor, em função

das características de seu produto (ROCHA LIMA JR., 2004).

Em cada decisão a ser tomada pode haver diferentes alternativas para o curso da ação e

quando a escolha se fizer sustentada por informações de qualidade, haverá maiores chances

de diminuir o impacto dos riscos nos resultados (ROCHA LIMA JR., 2004).

Também é importante se ter em mente que, ainda que se almeje por informações de

qualidade, a ausência de informações muitas vezes é uma realidade. Saber colher dados

usando a intuição e experiência adquiridas ao longo dos anos é fator preponderante para o

sucesso de um futuro empreendimento.

4 – Identificação das possíveis alternativas

O resultado da reunião e análise dos dados coletados na etapa anterior, bem como o estudo

65

do comportamento e tendências do mercado direcionam a identificação das possíveis

opções de investimento. Vale ressaltar que é importante considerar na formação das

possíveis alternativas as restrições impostas ao negócio, como restrições físicas, técnicas,

funcionais, estatutárias, código de obras, pessoais e orçamentárias (RUEGG; MARSHALL;

1990).

É necessária a ratificação de que as alternativas existentes são exeqüíveis. Uma alternativa

pode ser inviável por diversas razões. Taylor (1980) propõe a análise de cinco critérios, em

que os quatro primeiros são subjetivos e difíceis de quantificar, mas mesmo assim,

importantes, e devem ser considerados. Como segue:

• Viabilidade técnica, relacionada com a capacidade técnica de execução do produto

pensado;

• Fácil desempenho, relacionado a sua operação pelos usuários finais. Dentro da

construção civil, pode-se citar como exemplo deste segundo critério o projeto de

sistemas de controle e segurança de edifícios comerciais com alto grau de

sofisticação para realidade brasileira, dificultando a contratação de profissionais

capazes de operá-los. Depara-se então com a necessidade de treinamento cujos

custos nem sempre são viáveis para a empresa operadora do edifício. Estes sistemas

acabam trabalhando de forma sub-aproveitada, significando dinheiro mal

aproveitado;

• Humano, relacionado aos valores culturais, religiosos e morais do consumidor final;

• Legal e ético;

• Rentabilidade mínima desejada, expressa inicialmente pela TMA (Taxa Mínima de

Atratividade) do investimento, usualmente estabelecida pela política de

investimentos de cada organização (FABRYCKY; BLANCHARD,1991).

Para o setor da construção civil é necessário acrescentar mais um critério: a capacidade do

66

investidor de administrar a equação de fundos para o desenvolvimento do empreendimento

(ROCHA LIMA JR., 2004), isto é, a análise financeira do empreendimento no contexto do

sistema gerencial, estudando assim as fontes de recursos, a capacidade de endividamento do

empreendedor, os riscos vinculados à transação, o potencial de comercialização e operação

do empreendimento (ROCHA LIMA JR., 1993)

As alternativas referentes à sustentabilidade devem ser consideradas neste momento, pois

estão relacionadas ao desenvolvimento conceitual do projeto. Adaptações futuras

despendem grandes esforços e significam custos elevados. O desejo de certificação, bem

como a escolha da respectiva entidade certificadora e o grau de certificação, devem ser

apontados e estar alinhados aos objetivos organizacionais.

5 – Seleção de critérios de escolha

A tarefa principal de um processo de tomada de decisão é escolher a melhor entre as

alternativas possíveis, requerendo, para tanto, a definição do “melhor” e sabendo que este

“melhor” é sempre relativo à gama de opções existentes (NEWNAN et al, 2002).

Dentro da construção civil, as etapas 5 (Seleção dos critérios de escolha), 6 (Construção de

um modelo) e 7 (Provisão de conseqüências de cada alternativa) da estrutura do processo

decisório estão diretamente ligadas à análise de investimentos ou à análise de

empreendimentos. Um empreendimento imobiliário constitui-se numa alternativa de

investimento, cuja opção justifica-se pela previsibilidade de benefícios econômicos futuros

em detrimento de outras opções de investimento (HAUSER, 2005).

No processo decisório, é importante a consideração do “valor do dinheiro no tempo”, ou

seja, a diferença entre a disponibilidade de capital no presente e futuro (GONZÁLEZ;

FORMOSO, 2000). O valor do dinheiro no tempo remete ao uso do capital que, como o uso

de um pedaço de terra, de uma máquina ou uma casa não é gratuito (TAYLOR, 1980).

Portanto, pode-se afirmar que quantias iguais de dinheiro em períodos distintos de tempo

67

têm poder de compra diferentes (FABRYCKY; BLANCHARD, 1991).

Os modelos matemáticos de análise de viabilidade de empreendimentos são elaborados

baseados no conceito de fluxo de caixa, onde, num período de tempo são representadas

todas as entradas no caixa, ou seja, retornos, e todas as saídas, que são todos os

investimentos e custos envolvidos (KASSAI, 2000). Os retornos e investimentos

representam custos de aquisição do terreno, custos da obra e provenientes do cronograma

de desembolsos, previsão do preço e da velocidade nas vendas do empreendimento,

despesas com publicidade, vendas, corretagem e dados obtidos no mercado financeiro,

como a taxa de remuneração do capital e os custos de financiamento (HAUSER, 2005).

De acordo com Kassai (2000), os fluxos de caixa podem ser convencionais, compostos por

um investimento inicial e por uma série de retornos, ou não convencionais, pertencentes a

estes o fluxos dos empreendimentos do setor da construção civil, compostos por vários

investimentos e retornos ao longo de um período de tempo, como apresentado na Figura 5.

Figura 5 - Fluxo de caixa não convencional. Fonte: KASSAI, 2000

Onde:

R – retornos

I - investimentos

A definição da melhor alternativa está relacionada aos critérios de escolha, ou, como alguns

autores chamam, indicadores de qualidade ou viabilidade, tornando estruturado o processo

de escolha e atribuindo assim medida ao resultado de cada projeto.

É desejável que se tenha para a tomada de decisão, se possível, vários critérios de escolha,

68

sendo um critério principal e os demais, secundários. (GRANT et al, 1970).

Rocha Lima Jr. (1993) entende que dois são os indicadores universais que refletem a

qualidade da configuração de um investimento no setor da construção civil: taxa de retorno

e prazo de recuperação da capacidade de investimento ou payback. González e Formoso

(2002) apontam como indicadores comuns, em um cenário de certezas, a taxa interna de

retorno (TIR), que é uma variação da taxa de retorno, o valor presente líquido (VPL), o

período de retorno sobre investimentos e o índice de lucratividade. Hauser e Krüger (2006)

destacam que tem sido comum a adoção dos indicadores VPL e TIR, os quais dão origem a

seus respectivos métodos de análise dos fluxos de caixa.

Para a etapa de seleção de critérios, dentro da estrutura de um processo decisório voltado

para a indústria da construção civil, cabe uma descrição dos critérios (ou indicadores) mais

usados nas análises de viabilidade considerando fluxo de caixa descontado. São eles: taxa

de retorno, prazo de recuperação do capital ou payback, valor presente líquido (VPL) e o

índice de lucratividade (IL).

• Taxa de Retorno

A taxa de retorno é o índice de rentabilidade mais aceitado, medindo o sucesso econômico

de diferentes classes de oportunidade e podendo ser descrita como a taxa que promove o

equilíbrio entre investimentos e retornos, no conceito de equivalência (FABRYCKY;

BLANCHARD, 1991).

Esta taxa mede os ganhos no poder de compra do empreendedor quando da sua posição de

liquidez no momento do investimento e sua posição de liquidez no momento do retorno

(ROCHA LIMA JR.,1993). Este indicador permite uma leitura eficaz sobre a qualidade do

investimento, especialmente no sentido de fazer comparações entre empreendimentos ou

com taxas de atratividade e custo de oportunidade (ROCHA LIMA JR.,2001).

69

A taxa mínima de atratividade (TMA) é usualmente estabelecida pela política de gestão da

empresa (FABRYCKY; BLANCHARD, 1991) e serve de parâmetro mínimo para aceitação

ou rejeição de uma nova oportunidade de negócio (TAYLOR, 1980). No âmbito dos

empreendimentos do setor da construção civil deve estar situada, normalmente, acima dos

padrões de aplicações financeiras (ROCHA LIMA JR., 1996).

O custo de oportunidade (COP) está embasado no conceito de que o capital nunca está

“livre” e quando do processo decisório, decidir por uma das alternativas de investimento

significa abdicar, pelo menos em um primeiro momento, das outras alternativas disponíveis

(Taylor, 1980). O custo de oportunidade é arbitrado pela organização e está baseado numa

operação financeira isenta de risco (ROCHA LIMA JR., 1996). Quanto maior o custo de

oportunidade desta organização, maior será sua taxa de atratividade mínima, fazendo com

que o valor esperado de retorno do investimento também cresça (RUEGG; MARSHALL,

1990).

A taxa de retorno equivalente, medida com um fluxo básico, se denomina taxa interna de

retorno (TIR) equivalente e indica o poder de alavancagem do empreendimento (ROCHA

LIMA JR., 1996). É dada pela Equação 1.

Equação 1: Taxa Interna de Retorno. Fonte: KASSAI (2002)

Onde:

I = investimentos

R = retornos

ti = taxa interna de retorno

n = número de períodos

t = período

A taxa interna de retorno (TIR) corresponde à taxa de desconto para a qual o valor presente

70

líquido do fluxo de caixa é nulo. Essa é tratada como a variável dependente, ou seja, a

incógnita do fluxo de caixa quando se considera o valor presente líquido igual a zero

(HAUSER, 2005).

Para um mesmo empreendimento pode-se ter um espectro de taxas de retorno variando de

acordo com a postura gerencial do investidor perante o risco. Quanto mais agressivo for

este comportamento maior será a taxa de retorno prospectada (ROCHA LIMA JR., 1996).

• Prazo de recuperação do investimento ou payback

O prazo de recuperação do investimento pode ser definido como o tempo requerido para

que a soma dos retornos acumulados seja equivalente ao valor da soma dos investimentos

aportados em um determinado projeto, podendo ser expresso em qualquer unidade de

tempo (HUNTLEY, 1995).

Este método indica o quão rápido o custo do investimento feito em um projeto é

recuperado, porém, não mede sua rentabilidade e não leva em consideração períodos após o

prazo de recuperação do investimento, tornando-se desta forma insuficiente num processo

decisório para uma boa parte das organizações, quando usado isoladamente (LEFLEY,

1996).

No entanto, apesar das falhas existentes e das criticas, principalmente da academia, este

método continua sendo largamente usado pela indústria como critério secundário de

decisão, uma vez que o investidor / decisor trabalha com um prazo limite para recuperação

do investimento (LEFLEY, 1996). Newnan et al (2000) chama atenção para, além deste

método ter uma medida útil (prazo de recuperação do investimento), sua popularidade se

deve por ser um método simples, de fácil compreensão por aquelas pessoas não detentoras

de grandes conhecimentos na área da engenharia econômica.

71

• Valor presente líquido (VPL)

O método do VPL consiste em trazer a uma única data todos os valores do fluxo de caixa

distribuídos em datas diferentes (HAUSER, 2005). A princípio, é atendido o critério de

viabilidade econômico-financeira quando o VPL é positivo (VPL>0), o que sugere que as

entradas de capital no fluxo de caixa são superiores às saídas (HAUSER; KRÜGER, 2006).

O VPL incorpora os conceitos de dinheiro no tempo e da taxa de desconto. Esta taxa deve

ser arbitrada e representa um comportamento padrão no qual o fluxo de caixa é expandido

ao longo do tempo (HUNTLEY, 1995). A taxa de desconto tem a finalidade de tornar os

valores do fluxo de caixa equivalentes ao presente (GONZÁLEZ; FORMOSO, 2000) e,

muitas vezes, é referida com TMA e COP. Porém, estes termos não são sinônimos e cada

valor depende do porte da empresa e da conjuntura momentânea da economia

(GONZÁLEZ; FORMOSO, 2000).

Analisar o VPL de todas as alternativas em um mesmo ponto no tempo, isto é, numa data

referência, facilita a comparação entre elas e ajuda a minimizar os riscos, uma vez que as

decisões são tomadas tendo por base valores correntes (HUNTLEY, 1995), o que é mais

compreensível a quem tomará a decisão.

O VPL é dado pela Equação 2.

Equação 2: Valor Presente Líquido

Onde:

VPL = valor presente líquido

I = investimentos

72

R = retornos

t = taxa de desconto

n = número de períodos

t = período

• Índice de lucratividade

O índice de lucratividade é definido pela relação entre valor presente das receitas líquidas e

o valor presente dos investimentos. Se a relação resultar num índice superior à unidade,

para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco, o

empreendimento será considerado viável (HAUSER, 2005).

Huntley (1995) destaca que este critério é, provavelmente, o melhor critério usado em todas

as análises de investimento para medir eficiência. No entanto, ele não é suficiente quando

usado isoladamente, podendo ser usado, como, por exemplo, o payback como critério

secundário.

Além dos critérios tradicionais já usados pelo mercado, este trabalho vem chamar a atenção

para outro critério pouco divulgado: a análise do custo do ciclo de vida, o qual considera a

vida útil do empreendimento, bem como os principais custos pertencentes a ele. Este

critério será estudado à parte, no capítulo 5.

6 – Construção de um modelo

Num determinado período do processo de tomada de decisão, todos os dados, objetivos,

informações relevantes, possíveis alternativas e critérios de escolha devem ser reunidos

(NEWNAN et al, 2002) e falar de decisão e de processo de análise para decidir é falar de

teorias de comportamento geradas pela capacidade de observar e sistematizar as

73

informações disponíveis (ROCHA LIMA JR, 1998).

Decidir é escolher uma única alternativa entre as alternativas disponíveis, mas de diferentes

expectativas de desempenho associadas à configuração de riscos (ROCHA LIMA JR,

1998).

Os riscos existem pela relativa capacidade ou incapacidade de monitoramento de todas as

variáveis de comportamento errático que influenciam no desempenho do empreendimento

(ROCHA LIMA JR, 1998). Uma abordagem possível de ser praticada é considerar as

variáveis de comportamento, ou parâmetros, conhecidas ou ter confiança suficiente para

desconsiderar as variabilidades existentes (GONZÁLEZ; FORMOSO, 2000).

Para apoiar a decisão, traça-se um cenário referencial arbitrando-se as variáveis que

comporão as transações para a obtenção de um possível resultado (ROCHA LIMA JR,

2004). A partir do cenário referencial, constroem-se modelos adequados para a simulação

do comportamento do cenário referencial quando da alteração dos parâmetros iniciais.

Desta forma, tem-se a análise de sensibilidade do empreendimento que, conceitualmente, é

a mensuração do impacto no empreendimento da mudança de parâmetros chave em

cenários de incertezas (RUEGG; MARSHALL; 1990).

Esta análise deve permitir ao decisor a validação de cada potencial alternativa ao confrontá-

las com parâmetros extraídos de suas metas operacionais, possibilitando a hierarquização

de possíveis alternativas por meio das seguintes análises (ROCHA LIMA JR., 2004):

• Financeira, referente ao fechamento da equação de fundos,

• Econômica, medindo indicadores de resultados (critérios) que são comparados com

expectativas e outras alternativas de investimento do empreendedor,

• Sobre a configuração do empreendimento, apresentando indicadores econômico-

financeiros associados a diferentes cenários de comportamento do empreendimento

74

e do ambiente no qual este empreendimento está inserido e indicando o fator de

segurança que o investimento oferece.

7 – Provisão de conseqüências de cada alternativa

O sucesso da mensuração dos resultados de cada alternativa é fruto da elaboração do

modelo construído na etapa anterior, bem como nas simulações de comportamento deste

modelo em cenários distintos. Grant et al (1970) ressalta que, se não houver uma maneira

de estimar os resultados das alternativas propostas, comparando-as, então não importará

qual das alternativas será escolhida.

Em um cenário referencial são arbitradas variáveis de comportamento futuro, tanto para o

empreendimento quanto para a economia. A qualidade das informações é essencial. Como

exemplo de variáveis controláveis de comportamento do empreendimento pode-se citar

andamento físico da produção, custos inicialmente orçados, velocidade de vendas das

unidades, dentre outros. E, como exemplos de variáveis econômicas não controláveis, têm-

se o preço dos insumos, impactando diretamente no custo inicialmente orçado, a taxa de

juro bancário e o rendimento decorrente de aplicações financeiras.

As estimativas feitas por meio da arbitragem de certas variáveis não se repetirão no futuro e

se alguma das variáveis for passível de alterações radicais, provavelmente o resultado

esperado para o investimento também será drasticamente diferente do previsto no cenário

referencia (GRANT et al, 1970). Conseqüentemente, poderá haver mudanças também em

relação ao resultado final do processo decisório.

Partindo-se da análise de sensibilidade dentro de um cenário referencial, pode-se configurar

situações de risco e incertezas para cada alternativa, situações estas capazes de interferir e

alterar o resultado econômico-financeiro do empreendimento. Berté (1993) faz a distinção

do significado de risco e incerteza, sendo risco a situação em que os resultados podem ser

dimensionados e previstos antecipadamente e a incerteza é a situação onde os possíveis

75

resultados futuros não podem ser previstos com antecedência. Ou seja, num cenário de

riscos, consegue-se ter controle sobre as variáveis trabalhadas, de maneira que se possa,

muitas vezes, contornar problemas futuros (variáveis do comportamento do

empreendimento) e, num cenário de incertezas, trabalha-se com variáveis sobre as quais

não se possui nenhum controle (variáveis pertencentes ao cenário macro econômico). O

conceito de incerteza reflete maior dificuldade de previsão do comportamento futuro, uma

vez que se sabe que os parâmetros podem variar, mas não quanto (GONZÁLEZ;

FORMOSO, 2000).

Portanto, haverá desvios no curso dos resultados esperados quando fatores gerenciais,

estruturais ou do ambiente escaparem dos níveis de confiança que levariam aos resultados

esperados (ROCHA LIMA JR., 2004).

Os resultados decorrentes da análise devem ser aferidos em medidas monetárias e não

monetárias (NEWNAN et al, 2002). A análise não monetária está relacionada às

conseqüências de difícil, ou não passíveis de, aferição numérica, como é o caso de

problemas causados ao meio ambiente e à comunidade instalada no entorno do

empreendimento.

É inerente à atividade econômica a decisão sob condições não perfeitamente conhecidas,

pois o comportamento futuro é de difícil modelagem (GONZÁLEZ; FORMOSO, 2000), e,

por esta razão, conhecer o intervalo de flutuação para um resultado esperado melhora a

qualidade da informação para decidir e faz a decisão numa condição de mais conforto

(ROCHA LIMA JR., 2004).

8 – Escolha da melhor alternativa

A escolha da melhor alternativa, segundo Newnan et al (2004), deve ser determinada pelo

critério de escolha adotado, levando sempre em consideração as conseqüências futuras

daquela opção, principalmente as conseqüências intangíveis, quase sempre não expressas

76

em números.

Por meio da análise de sensibilidade, o decisor tem configurações de alternativas diferentes,

algumas mais arriscadas outras menos, quando estas são confrontadas com cenários futuros.

É papel do decisor estabelecer sua condição de conforto perante o risco e decidir (ROCHA

LIMA JR., 2004). A decisão por uma alternativa não significa que as demais sejam

invalidadas, expõe apenas a característica e valores pessoais do decisor ou grupo de

indivíduos responsáveis pela decisão com tendência a uma postura mais conservadora ou

mais agressiva perante os cenários simulados.

4.2. Considerações sobre o capítulo e sua relação com aspectos de sustentabilidade

Os atuais critérios de escolha ou indicadores de qualidade dos processos decisórios dentro

da construção civil consideram investimentos e retornos advindos do custeio da produção e

da comercialização e/ou locação de unidades. O ciclo de vida do produto, do edifício, com

seus custos de manutenção e operação e com redução de despesas por uso de tecnologias

inovadoras é tratado como um problema futuro, como se não tivesse influência alguma na

geração de rentabilidade.

Se a percepção do mercado é de que empreendimentos sustentáveis possuem custo inicial

maior que os empreendimentos convencionais e é certa a afirmação de que os benefícios

gerados por estes empreendimentos podem ser mais bem percebidos ao longo do seu ciclo

de vida, vale analisar a viabilidade econômica de um empreendimento sob a ótica da sua

vida útil. Neste caso, serão levados em conta alternativas de projeto, soluções tecnológicas

e sistemas prediais, os quais definirão e caracterizarão este empreendimento, tendo por

finalidade a redução do consumo de recursos naturais como água e energia, a diminuição da

quantidade de resíduos sólidos e poluentes atmosféricos e, ao mesmo tempo, de

proporcionar um ambiente mais saudável aos usuários finais da edificação.

Cabe também ressaltar que os empreendimentos sustentáveis trazem consigo oportunidades

77

de redução de riscos empresariais, uma vez que existe uma grande cobrança da sociedade e

mídia a respeito de questões voltadas para a sustentabilidade.

Além do contexto sustentável, a análise do custo do ciclo de vida de uma edificação, tema

do próximo capítulo, pode trazer à tona uma maneira de criar espaço para a otimização da

rentabilidade do negócio, incorporando os benefícios provenientes das inovações de projeto

no resultado final do estudo da viabilidade de empreendimentos.

5. Análise de custos de edificações ao longo do seu ciclo de vida

A primeira motivação para inserção deste assunto neste trabalho é que sustentabilidade é

um conceito de longo prazo, porém com viabilidade atualmente medida numa contrastante

visão de curto prazo, com base em variações da análise de custo inicial. A segunda, é que

várias estratégias/tecnologias que, de fato, têm custo inicial maior, pagam-se ao longo de

mais ou menos tempo. Esta consideração poderia viabilizar a implementação de uma

abordagem mais robusta de sustentabilidade em empreendimentos, ao incluir estratégias e

tecnologias que, na visão corrente, são descartadas de imediato.

É fundamental entender, num contexto de desenvolvimento sustentável, o fato de que a

economia não está separada do meio ambiente e que os edifícios contribuem tanto para o

crescimento econômico quanto para a degradação do meio ambiente (LANGSTON, 2005).

A maior parte dos investimentos em real estate não considera aspectos sociais ou

ambientais relacionados ao empreendimento, uma vez que estão focados no retorno

econômico puro (LÜTZKENDORF; LORENZ, 2005).

Enxergar uma edificação ou um empreendimento de maneira não convencional, por meio

do conceito de seu ciclo de vida, onde o ponto de partida antecede à elaboração dos

projetos e o término se estende além do término das obras, pode ser considerado quebra de

paradigma.

Os estudos tradicionais de viabilidade tratam do “negócio empreendimento” até o momento

da venda/locação das unidades, computando na análise do fluxo de caixa, de acordo com

artigo publicado na revista Construção Mercado de fevereiro de 2004, além das receitas

decorrentes da venda, despesas para executá-lo, incluindo todos os custos do terreno,

construção, legalização, despesas de comercialização, corretagem e despesas jurídicas.

Dessa maneira, o ciclo de vida do produto termina quando da comercialização das

unidades, ignorando a análise da fase pós-construção.

79

Hoje os estudos de viabilidade não levam em consideração os custos provenientes da

adoção de um ou outro sistema construtivo ou da escolha de uma ou outra tecnologia.

Segundo Silva (1996), decisões da contratação de obras, como as tomadas pelo Poder

Público, adotam o critério de soluções com menor custo inicial, e se mostram inadequadas

quanto ao comportamento em uso e custos gerados, em geral elevados, quando da

manutenção destas edificações.

Dois aspectos são afetados, de forma positiva, diretamente por este novo olhar proposto: o

econômico e o ambiental. Em relação ao primeiro aspecto, percebe-se que ao considerar

custos e benefícios antes ignorados, pode-se otimizar projetos e sistemas prediais e procurar

tecnologias com o intuito de uma maior economia com gastos operacionais ao longo da

vida útil do empreendimento. Sob o aspecto econômico, Myers (2004) destaca três razões

relacionadas à sustentabilidade:

• O meio ambiente tem valor intrínseco e não deve ser estudado superficialmente;

• Com a sustentabilidade em pauta nas agendas, torna-se imprescindível a análise ao

longo do horizonte do projeto nas tomadas de decisões para que se considere a

equidade com as futuras gerações (princípio de sustentabilidade);

• A demanda deve ser entendida sob o ponto de vista do ciclo de vida do produto e,

neste contexto, produtos com duração superior a 30 anos são particularmente

importantes. (MYERS, 2004).

Sejam razões econômicas, ambientais ou relacionadas à imagem da marca, empresas que

desejam lançar no mercado “produtos verdes” devem entender o quanto de recursos

naturais é consumido no processo do seu produto e quais são os impactos deste produto

junto ao meio ambiente.

Esta é a base da análise do ciclo de vida (LCA5), onde um produto, no caso da indústria da

construção civil, o edifício, é analisado formalmente e sistematicamente em seus materiais,

componentes ou conjunto de componentes (SILVA; SILVA, 2000). Esta análise se vale dos

5 Acrônimo de Life Cycle analysis.

80

seguintes conceitos: “cradle to grave6”, onde os estágios do produto, desde sua concepção

até sua disposição final são considerados e “cradle to cradle7”, indo além do primeiro

conceito, onde é feito o fechamento do ciclo, ocorrendo o reaproveitamento dos resíduos de

uma edificação como matéria-prima para abertura de um novo ciclo de vida de uma nova

edificação. O entendimento de resíduo é amplo, variando caso a caso, podendo ir desde a

utilização da estrutura do edifício original quanto a reutilização de materiais, seja como

matéria-prima propriamente dita ou como elemento estrutural e/ou de composição do

projeto.

A Figura 6 ilustra os dois conceitos. O primeiro conceito tem início na fase de extração de

recursos e o segundo pode ter início tanto na extração de recursos quanto na reciclagem /

reuso de materiais provenientes de outro prédio indo direto aos estágios de fabricação ou de

construção.

Fase de Construção

Ocupação/Manutenção Demolição

Extração de Recursos

Reciclagem / Reuso Disposição Final

Fabricação

Figura 6 - Ciclo de vida de uma edificação. Adaptado de Whole Building design Guide. Acesso em outubro / 2007. http://www.wbdg.org/resources/lcca.php.

6 Tradução: do berço ao túmulo.

7 Tradução: do berço ao berço.

81

Quando se faz um projeto do ciclo de vida, a coleta de matérias primas, o processo de

fabricação e o transporte e distribuição do produto são considerados de forma proativa, em

que se procura antecipar – ainda na etapa de projeto – a ocorrência dos impactos ambientais

que poderão ser gerados nos diferentes estágios do ciclo de vida de um produto (SILVA;

SILVA, 2000).

A aplicação do LCA passa por três etapas (DURAIRAJ et al, 2002):

• Inventário: é a quantificação de energia e matéria prima requeridas, bem como das

emissões atmosféricas e resíduos produzidos pelo processo do produto ao longo de

todos os seus estágios;

• Análise dos impactos: é a análise e caracterização dos efeitos, tanto ecológicos

quanto sociais, associados ao uso dos recursos e das emissões produzidas ao longo

da construção do edifício;

• Análise de melhoria: é a análise das oportunidades relacionadas à análise de

impactos da fase anterior. Esta análise pode incluir medidas qualitativas e

quantitativas de melhorias.

A LCA é entendida como o perfil do desempenho ambiental dos materiais, componentes e

edifícios ao longo do tempo e foi aceita pela comunidade de pesquisadores como a única

base legítima para se comparar alternativas (COLE; STERNER , 2000).

5.1. Custos ao longo do ciclo de vida de uma edificação

Edifícios são tipicamente investimentos de longo prazo, de magnitude significante, e os

modelos de valoração existentes tendem a contabilizar os custos e benefícios da fase de

aquisição do produto (NORNES, 2005).

82

Fabrycky e Blanchard (1991), bem como o Procurement Guide do Reino Unido (2003)

classificam o ciclo de vida de um produto em duas fases básicas, no que tange custos: a de

aquisição e a de utilização.

A Figura 7 mostra os componentes das duas fases. A fase de aquisição engloba todos os

projetos e seus respectivos detalhamentos até se chegar à fase de construção. É nela que,

partindo-se das necessidades do cliente, são decididos quais requisitos essenciais o projeto

arquitetônico abrangerá, quais sistemas e tecnologias prediais serão usados, quais materiais

devem ser usados. As práticas relacionadas a esta etapa são bem conhecidas pelo mercado,

bem como seus custos. O fornecedor vende um determinado componente ou sistema e o

apoio técnico e de projeto se dá quando da sua instalação e montagem. Já os aspectos

relacionados a operação e manutenção se resumem na entrega de manual contendo

informações de uso e como proceder no caso de necessidade do uso da garantia.

Figura 7 - Classificação do ciclo de vida de um produto segundo Fabrycky e Blanchard (1991), adaptado para a construção civil.

Hoje, os profissionais de suprimentos trabalham para atingir um mínimo custo nesta fase,

porém, os custos visíveis de qualquer compra representam apenas uma pequena parte do

83

custo total do sistema em questão8. Os investimentos iniciais se referem a um percentual

pequeno quando comparados com o restante dos custos numa perspectiva de ciclo de vida.

Os custos que compõem a fase de utilização de uma edificação, ainda de acordo com a

Figura 7, quando estendidos a um período de vida que pode chegar a horizontes longínquos,

representam a maior parte do custo total do empreendimento. Johnson (1990) concluiu que

custos referentes à construção de um edifício, cuja vida útil é de 40 anos, representam

apenas 18% do custo total do ciclo de vida e que a falsa percepção - de serem mais

elevados os custos iniciais - ocorre dado o montante das quantias desembolsado num

relativo curto período de tempo, isto é durante a fase de construção.

Elaborar um projeto que atenda aos requisitos funcionais de todo o ciclo de vida significa

explicitar os valores da edificação (PROCUREMENT GUIDE DO REINO UNIDO, 2003),

considerando:

• A tradução dos valores do cliente por meio dos resultados;

• As restrições de investimentos (sabendo-se que esta consideração pode

comprometer o resultado ótimo do projeto).

Pode-se fazer a leitura de sustentabilidade destas duas diretrizes: a explicitação dos valores,

baseados nos aspectos sociais e ambientais, respeitando a questão econômica do negócio.

5.1.1. Ciclo de vida

Para se olhar qualquer edificação ao longo do seu ciclo de vida deve-se entender qual é o

seu ciclo de vida, isto é, qual tempo de duração deve ser considerado na análise.

O ciclo de vida de um edifício é o período de vida atribuído a ele e se caracteriza,

8 www.ogc.gov.uk/sdtoolkit/reference/delivertlifecycle/lifecyclecosting.html. Acesso em outubro2005

84

principalmente, pela durabilidade e vida útil de seus componentes e materiais, estrutura e

sistemas, bem como pela sua capacidade em desempenhar a função principal para a qual foi

concebido.

Em estudos de viabilidade de empreendimentos onde custos e benefícios ao longo do ciclo

de vida da edificação são considerados, a determinação da vida do edifício é questão de

fundamental importância, capaz de influenciar o resultado final da análise, chegando até

mesmo a inviabilizar o negócio pensado.

O período de tempo estudado não é, necessariamente, a vida útil do empreendimento,

podendo ser maior ou menor, dependendo da interpretação de quem toma a decisão final no

estudo (RUEGG e MARSHALL, 1990). O ciclo de vida de uma edificação é uma variável

estimada e, em conformidade com Ruegg e Marshall (1990), Araújo (1997), Gluch e

Baumann (2004), pode ser classificado em:

• Ciclo de vida econômico: refere-se ao horizonte considerado pelo investidor para o

negócio estudado, é a perspectiva de geração de renda. Por exemplo, um negócio,

por suas próprias características, tem duração de 14 anos e o edifício que o abrigará

bem como seus sistemas estão aptos a funcionarem por, no mínimo, 20 anos. Neste

caso, o ciclo considerado deve ser de 14 anos, período de rentabilidade do negócio;

• Ciclo de vida útil ou técnico: é o período de tempo durante o qual a edificação, no

que se refere aos sistemas e tecnologias empregados, lay-out e flexibilidade de

adaptação, oferece condições de abrigar as atividades para as quais foi construída.

Pode-se citar como exemplo um call center, cujo ciclo de vida é exatamente o

tempo de obsolescência da edificação e dos seus sistemas;

• Ciclo de vida útil físico ou estrutural, relacionado à resistência física e solidez da

edificação, é quando o ciclo de vida estimado coincide com a vida útil do edifício;

• Ciclo de vida do múltiplo comum do período de tempos das alternativas estudadas é

quando se tem propostas de negócio distintas, com ciclos de vida distintos. Para se

85

criar um ciclo de vida único deve-se encontrar o múltiplo comum do ciclo de vida

de cada alternativa estudada.

Apesar do reconhecimento de muitos ciclos de vida possíveis para uma edificação,

Langston (2005) afirma que o mais comum é o período de estudo coincidir com o ciclo de

vida econômico, pois é neste tempo que acontecem as contribuições financeiras positivas

para os investidores.

O estabelecimento do ciclo de vida de um empreendimento, como adverte a ASTM

Standards on Building Economic (1992), tem repercussão significativa no resultado da

LCCA e deve-se ficar atento para a escolha feita. Se um empreendimento tem ciclo de vida

reduzido, faz-se necessária a consideração do valor residual para que a comparação entre

alternativas seja real. No caso de um empreendimento com vida útil muito longa, também

se pode incorrer em erro, pois a partir do momento em que se trabalha com taxas de

descontos, para a equivalência no tempo do dinheiro, ter ciclos maiores que 40 anos tornam

os benefícios irrelevantes como conseqüência do efeito do desconto, afetando a

credibilidade da análise (LANGSTON, 2005).

O Gráfico 3 ilustra o efeito da taxa de juros adotada para períodos de estudo que variam

entre cinco e quarenta anos para uma quantia de 1.000 UM (unidades monetárias). Os

valores presentes para taxas maiores são insignificantes quando estudados em período

maiores de tempo.

86

COMPORTAMENTO TAXA DE DESCONTO EM ATÉ 40 ANOS

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

0 5 10 15 20 25 30 35 40

PERÍODO DE TEMPO - ANO

UNIDADE MONETÁRIA

taxa de desconto 5%

taxa de desconto 8%

taxa de desconto 10%

taxa de desconto 12%

taxa de desconto 15%

Gráfico 3: Comportamento da taxa de desconto.

De acordo com Fabrycky e Blanchard (1991), a experiência tem mostrado que a maior

parte do ciclo de vida projetado de um dado produto ou sistema é resultado de decisões

tomadas durante a fase de planejamento. Isto quer dizer que decisões tomadas na origem,

no nascimento de um empreendimento, terão reflexos ao longo de todo o período de uso

desta mesma edificação. A composição dos custos de um empreendimento pode ter dois

aspectos: o quantitativo e o qualitativo. Os custos quantitativos podem ser representados no

período de aquisição, por exemplo, e pelo custo da metragem quadrada e das especificações

de materiais e sistemas prediais de acordo com (HANDLER, 1970). Para o período de

operação podem ser representados pelo ônus do condomínio e gastos com energia e água.

Já os custos qualitativos são menos perceptíveis aos investidores, por sua difícil apuração

em dados numéricos, porém não menos importantes. São reflexo da demanda das várias

partes interessadas no empreendimento: investidor, usuário final, sociedade, operação e até

mesmo a região/município no qual o empreendimento está inserido.

5.1.2. Custos internos e externos: externalidades

Quando se trata de sustentabilidade, refere-se, automaticamente, a um período de tempo

mais extenso e, no âmbito econômico, na produção de qualquer bem ou serviço, vale

salientar a existência de dois tipos de custos: o interno e o externo.

87

Os custos internos são aqueles conhecidos e, numa obra, se referem aos custos diretos e

indiretos. O pagamento pela execução das fundações ou a folha de salários do corpo

gerencial do projeto são exemplos destes custos.

São considerados custos externos aqueles relacionados a uma terceira parte ou vizinhança

(MYERS, 2004). São todas as conseqüências negativas produzidas, no caso da indústria da

construção civil, por uma obra, que atingem pessoas excluídas dos benefícios

proporcionados pelo processo/produto (empreendimento) que os ocasionaram

(HOHMEYER, 1994).

Problemas ambientais podem ser descritos como situações onde os custos externos

excedem aos custos internos (MYERS, 2004). Da perspectiva da sociedade como um todo,

a eficiência econômica é alcançada quando a companhia, no caso a construtora, toma

medidas para a proteção ao meio ambiente com o objetivo da redução de ambos os custos,

internos e externos (GALE; STOKOE, 2001).

Vários exemplos de custos externos negativos podem ser citados ao longo de uma obra,

como a poluição de rios, a disposição incorreta dos resíduos e a emissão de poluentes na

atmosfera.

Por outro lado, Myers (2004) lembra que os custos externos podem ser negativos, ou seja,

podem ter conseqüências positivas à sociedade. Um exemplo é a recuperação de uma área

degradada, ou a valorização de um bairro pela construção de um empreendimento.

5.2. Análise do custo do ciclo de vida (Life-Cycle Costing Analysis, LCCA)

Este método tem como uma das principais características a análise dos custos mais

significativos do produto ao longo do seu ciclo de vida. Considerando o setor da construção

civil, o produto gerado de longa duração, que pode atingir até um século, dois aspectos

podem ser explorados de forma positiva:

88

• Aspecto econômico:

Até o momento, a “compra” de uma edificação se dá pelo investimento inicial necessário a

sua aquisição. Na prática, numa concorrência, a melhor proposta é aquela que atenda às

especificações propostas por um menor custo de implantação. No entanto, outros custos,

mais significativos quando se envolve a questão do tempo, como a operação e a

manutenção, são ignorados. Há, portanto, um grande espaço a ser trabalhado com a

otimização de sistemas prediais mais eficientes, materiais mais duráveis e projetos mais

inteligentes.

• Aspecto sócio-econômico:

Com a pressão exercida pelo mercado por produtos mais sustentáveis e, considerando o

razoável impacto da indústria da construção civil no meio ambiente e na sociedade, é

imprescindível que as empresas deste segmento incluam em suas agendas e nos seus

processos de decisão formas de se tornarem mais sustentáveis. Desta forma além da

colaboração com as futuras gerações (visão mais romanceada sobre o tema), ainda terão um

real retorno com um melhor produto, economia com redução de custos operacionais e boa

imagem junto ao mercado e clientes.

5.2.1. Definição e origem

A LCCA foi desenvolvida e usada em meados dos anos 60 pelo Departamento de Defesa

dos EUA para dar suporte às compras de equipamento militar e, posteriormente, já nos anos

70, usada para comparar alternativas de projetos energéticos em edifícios (COLE E

STERNER, 2000).

Posteriormente, a LCCA passou a ser usada para avaliar alternativas de projetos de

89

edifícios de uma perspectiva técnica (JOHNSON, 1990), comparando os investimentos

requeridos para cada uma delas e analisando predominantemente os custos em moeda

equivalente (RUEGG et al, 1990; LU et al, 2000; JOHNSON, 1990; LANGSTON, 2005).

De acordo com Johnson (1990), a comparação entre alternativas deve ser feita apenas entre

custos significantes e diferenciais. A melhor alternativa entre as existentes é aquela

possuidora do menor resultado da LCCA.

A LCCA é uma estimativa monetária dos custos de investimento, projeto, construção,

operação, manutenção, reparos e, algumas vezes, da demolição de um edifício (CLIFT,

2003). De acordo com Wong, Li e Wang (2004), esta metodologia também pode ser usada

para avaliar o desempenho dos chamados “edifícios inteligentes”, que conceitualmente são

edificações que demandam maior conforto do ambiente interno por meio da maior

controlabilidade deste pelos ocupantes.

A principal diferença entre os cálculos tradicionais de investimento e a LCCA, apontada

por Gluch e Henrrick (2004), é a abordagem deste último método numa perspectiva

expandida para o ciclo de vida, considerando não apenas o investimento inicial, mas

também o custo de operação e manutenção ao longo da vida útil do empreendimento.

Solicita a previsão de quando os elementos de um edifício, e seus serviços, deteriorarão

numa certa condição onde será necessária intervenção (CLIFT, 2003).

5.2.2. Procedimentos de cálculo da LCCA

A proposta da LCCA é a determinação do custo total das alternativas estudadas, num

especifico período de tempo em busca de um melhor projeto em termos de durabilidade,

qualidade, energia, entre outros, usando um formato onde a relação entre custos inicial e

operacional sejam explicitadas (LANGSTON, 2005).

Marshall e Petersen (1995) definem dez passos para se fazer LCCA. O Quadro 3 apresenta

estes passos relacionando-os com a construção civil:

90

Quadro 3: Passos para a elaboração da LCCA. Fonte: Marshall; Petersen (1995).

Passos Descrição Considerações para Construção Civil

1. Identificar alternativas aceitáveis

Selecionar alternativas de projeto e sistemas que atendam aos requisitos mínimos solicitados pelo usuário final, mercado e/ou investidor, garantindo a equidade técnica entre soluções

2.

Estabelecer parâmetros comuns para todas as alternativas, como por exemplo, vida útil, taxa de desconto e inflação a serem consideradas

Ciclo de vida, inflação, taxa de desconto

3. Estimar todos os custos referentes a cada alternativa, bem como sua distribuição no tempo

Elaborar o fluxo de caixa da alternativa

4. Descontar a valor presente os custos futuros estimados

Usar o método do Valor Presente (VP)

5. Calcular o LCC de cada alternativa

6. Identificar a alternativa com menor LCC

7. Considerar benefícios e custos não quantificáveis

Considerar as externalidades, como por exemplo: a importância do empreendimento para a valorização do bairro, o município e a melhoria do bem estar dos usuários finais do edifício;

8. Considerar as incertezas referentes a cada alternativa, em valores monetários

A análise de sensibilidade é um método muito usado para estudar riscos na construção civil

9. Complementar a análise com indicadores de desempenho econômico para cada alternativa.

Os indicadores usados pelo mercado são taxa de retorno e índice de recuperação do investimento (payback).

10. Selecionar a melhor alternativa.

Para o cálculo do LCC, a fórmula mais conhecida é baseada na identificação dos custos

principais do produto e composta pela soma de todos os custos de investimento e daqueles

provisionados ao longo do seu ciclo de vida útil, descontados a uma taxa arbitrada, usando

o conceito de valor do dinheiro ao longo do tempo, como demonstrado nas Equação 3 e

Equação 4. Da somatória dos custos devem ser subtraídos, caso necessário, os benefícios

(economias) resultantes da alternativa em questão. Ainda deverá ser subtraído ou somado o

respectivo valor residual ou custo de uma futura disposição final.

91

LCC(VP) = ∑ I + ∑E + ∑OM&R - ∑S + ∑DF (1+i) t (1+i)t (1+i)t (1+i)t (1+i)t

LCC(VP) = I(VP) + E(VP) + OM&R(VP) - S(VP) + DF(VP)

Equação 3: Cálculo do LCC conceitual. Adequada da fonte: MARSHALL; PETERSEN,(1995)

Ou

Onde,

I(VP) = soma dos custos investidos, trazidos a valor presente;

E(VP) = soma dos custos provisionados para energia ao longo do período t, trazidos a valor presente;

OM&R(VP) = soma dos custos provisionados para operação, manutenção9 e reformas ao longo do período t, trazidos a valor presente;

S(VP) = soma dos benefícios provisionados como resultado da operação da alternativa estudada em forma de valor residual;

DF(VP) = soma dos custos provisionados para a disposição final do empreendimento;

i = taxa de desconto usada para cada elemento;

t = período de vida estabelecido.

Investimento Inicial

Num empreendimento do setor da indústria da construção civil o investimento inicial se

9 Os custos referentes à manutenção incluem custos provisionados para a substituição de peças e componentes. A literatura existente costuma separar custos referentes à manutenção e a substituição.

Equação 4: Cálculo do LCC em valor presente. Adequada da fonte: MARSHALL; PETERSEN,(1995)

92

configura com valores destinados à compra do terreno, a pagamentos de taxas e alvarás,

verbas de estudos de viabilidade e pesquisa, custos destinados à comercialização,

corretagem, propaganda e marketing e custos diretos e indiretos da execução da obra,

incluindo nestes valores projetos e equipe de obra e de apoio, esta última geralmente

alocada no escritório central da empresa. Estes custos são os custos visíveis do

empreendimento, conseqüentemente, como prática de mercado, as metas de custos a serem

alcançadas, no momento da aquisição de sistemas e elementos, estão focadas na redução

destes custos. As concorrências, tanto públicas como privadas, têm por cultura enfatizar

soluções técnicas que diminuam o custo de aquisição do projeto e não os custos decorrentes

destas soluções, tratando estes custos futuros como problema a parte.

Energia

A LCCA computa a energia usada ao longo do ciclo de vida do empreendimento, porém

Cole e Kernan (1996) identificam quatro tipos de energia ao longo do período de duração

de um edifício. São eles:

• Energia incorporada inicialmente: é a energia usada (1) na extração e

beneficiamento dos materiais em estado bruto e (2) no transporte, montagem e

instalação de sistemas quando da construção do edifício;

• Energia incorporada em manutenção e reformas: é a energia associada à

manutenção preventiva e corretiva e reparos e à reformas com a intenção de

provocar melhorias ou adequação de um ambiente ou sistema. Esta energia é usada,

com maior freqüência, em situações de manutenção e/ou reformas em ambientes

internos como reposição de portas e de acabamentos internos (pisos, forros e

revestimentos) ao contrário de itens como estrutura e fachada que têm sua energia

incorporada, em sua maior parte, na fase inicial;

• Energia incorporada na operação do edifício: é a energia usada para condicionar e

93

iluminar ambientes, em sistemas operacionais decorrentes da função principal a qual

a edificação é destinada, como instalações elétricas, instalações especiais,

elevadores, etc. Esta energia varia, consideravelmente, de acordo com padrões de

uso, clima (principalmente em países de grande extensão territorial como o Brasil,

onde as condições climáticas do norte do país diferem totalmente das do sul),

estações do ano e eficiência dos sistemas adotados. Estudo feito por estes mesmos

autores, Cole e Kernan (1996), mostram que, para um edifício com ciclo de vida de

50 anos, a energia despendida com sistemas de aquecimento, resfriamento e

iluminação representa 80% da energia total consumida neste edifício na cidade de

Vancouver 90% da energia total consumida neste edifício na cidade de Toronto,

ambas localizadas no Canadá. A energia total consumida, em fase de operação, por

edifícios situados no Canadá representa 30% da energia total consumida no país. No

Reino Unido os edifícios são responsáveis por quase a metade da energia nacional

consumida bem como pelas emissões de CO2 (HORSLEY, 2003);

• Energia incorporada na demolição: é a energia usada na demolição propriamente

dita mais a energia despendida no transporte e disposição final dos resíduos desta

demolição. Esta energia não chega a ser computada no total de energia do ciclo de

vida por não ser representativa quando comparada à energia usada nas outras fases.

A energia incorporada inicialmente e a energia incorporada na demolição não são

computadas no cálculo do LCC por duas razões: (1) são pouco significativas quando

comparadas à energia consumida no período de manutenção e operação do edifício e (2)

medir a quantidade de energia nestes dois casos é tarefa árdua e está vinculado ao uso de

LCA, e, para o mercado brasileiro, ainda não existem estes estudos.

Para estimar a energia de um prédio há modelos de simulação computacionais, variando do

mais simples ao mais complexo. A aplicabilidade de cada modelo depende do tipo de

edificação estudada, se comercial, residencial ou industrial. Estes modelos estão citados na

94

ASHARE10 Handbook of Fundamentals (JOHNSON; 1990).

Operação, manutenção e reformas

Neste item são somados todos os custos incorridos para o perfeito funcionamento dos

sistemas prediais projetados ao longo do ciclo de vida de uma edificação, com exceção da

energia que compõe um item a parte.

De acordo com a tipologia do edifício, devem ser computados custos, porém não se

limitando a eles, referentes às seguintes despesas:

• Água;

• Limpeza;

• Manutenção preventiva de equipamentos, componentes e sistemas, de acordo com

informações provenientes de cada fabricante;

• Reparos de equipamentos, componentes e sistemas, englobando consertos ou

substituições;

• Gastos com pessoal (operação de sistemas, segurança, etc.);

• Reformas, como adequações arquitetônicas, por exemplo, do lay-out de uma sala

comercial para um uso futuro diferente do atual.

10 American Society of Heating, Refrigerating, and Air-Conditioning Engineers. É uma organização internacional que executa pesquisas e determina padrões nos campos de energia e sistemas de condicionamento de ar.

95

Valor residual

Podem entrar no cálculo do LCC valores referentes aos benefícios decorrentes da

alternativa estudada, como por exemplo, um ganho extra quando da venda do

empreendimento, por um desempenho diferenciado dos sistemas (representando maior

economia ao próximo proprietário) ou por um ganho de valor futuro.

Se em alguns anos as construções sustentáveis possuírem um valor mais alto quando

comparadas às construções convencionais, este ganho extra pode ser contabilizado como

uma economia da alternativa estudada, caso ela configure uma edifício sustentável.

Disposição final

É a somatória dos custos com a possível demolição ou desmontagem do edifício. Neste

item também podem ser computadas as economias provenientes da reciclagem de algum

componente (FABRYCKY; BLANCHARD, 1991)

Dependendo do empreendimento estudado, as fases de aquisição, operação e disposição

final devem ser detalhadas. O custo do ciclo de vida de um projeto específico deve ser

desenvolvido e subsequentemente atualizado de acordo com cada etapa atingida, bem como

com a forma de contratação dos serviços (CLIFT, 2003), considerando os dados expostos

na Tabela 6.

96

Tabela 6: Considerações para a análise do custo do ciclo de vida em cada etapa do empreendimento.

Etapa de vida do empreendimento Considerações para a análise do custo do ciclo de vida

Aquisição na construção,

nova construção ou reforma

Terreno e movimento de terra

Projeto

Planejamento, regulamentações e taxas

Construção, comissionamento, mobiliário

Administração – despesas indiretas

Ou

Aquisição na compra ou no aluguel

Preço de compra

Planejamento, regulamentações e taxas

Adequações do edifício às necessidades do negócio

Administração – despesas indiretas

Operação

Manutenção, reparos, reposições de componentes e sistemas

Limpeza

Utilidades e energia

Flexibilidade (reconfigurações para acompanhar melhorias nos processos)

Segurança e gerenciamento

Receitas de operação Possíveis receitas geradas pela locação de áreas ociosas

Disposição Final Demolição

Limpeza do terreno

Receitas da disposição

Venda da edificação

Venda do terreno

Venda dos materiais de demolição

5.2.3. Aplicações

A LCCA é uma maneira de se ter uma visão mais abrangente dos custos, nas suas

diferentes fases de projeto, ao longo do ciclo de vida da edificação, possibilitando assim o

estudo e redução destes gastos de operação e uso. Esta análise é melhor aplicada na

avaliação de alternativas de empreendimentos onde os objetivos prioritários são a qualidade

e o respectivo valor ao longo do tempo (NORNES, 2005).

A análise do custo do ciclo de vida é necessária para demonstrar o valor das construções

97

sustentáveis, onde os benefícios gerados (e sua tradução em valor) são percebidos ao longo

do seu ciclo de vida. Por meio dela, metodologias de avaliação ambiental, como o LEED,

se tornam viáveis, uma vez que estratégias de projeto e materiais, sistemas e tecnologias

necessárias aos empreendimentos sustentáveis muitas vezes têm um custo superior às

convencionais e custo inferior ao longo de sua operação.

Ruegg e Marshall (1990) listam várias aplicações do LCC quando da tomada de decisão,

como mostra a Tabela 7. Ao lado de cada item está indicado com um “x” aqueles que

podem ser usados no contexto de construções sustentáveis.

Vale ressaltar que, para todos os casos, não há a mensuração econômica das alternativas

estudadas (ASTM, 1992), e, como sugere Marshall e Petersen (1995) no passo 9 da Tabela

7, a LCCA deve ser complementada com a análise de indicadores econômicos.

Tabela 7: Aplicações do LCC no processo de tomada de decisões. Fonte: Ruegg e Marshall (1990), adaptada.

Item Aplicação Abordagem Sustentabilidade

1. Aceitar ou rejeitar modificações

Compara um sistema ou um edifício com ou sem a modificação proposta

X

2. Tamanho e soluções de projeto

Compara alternativas. O menor resultado é o melhor

X

3. Localização Compara alternativas. O menor resultado é o melhor

X

4. Substituição de equipamentos ou componentes

Identifica o período de substituição de componentes onde o LCC é minimizado

X

5. Compra ou locação de um equipamento

Compara alternativas. O menor resultado é o melhor

X

6. Combinação de sistemas interdependentes

Compara grupos de sistemas e/ou soluções técnicas

X

7. Alocação de orçamento limitado

Compara os LCC das alternativas em questão, escolhendo-se o conjunto de alternativa com menor LCC

NA

Todas as abordagens descritas na Tabela 7 referem-se à comparação de custo entre

alternativas com o mesmo desempenho, ao longo de um mesmo período estudado. A LCCA

pode ser usada com a finalidade de demonstrar a viabilidade econômica de edificações

98

sustentáveis. Com exceção da aplicação 7, todas podem ser usadas neste contexto por meio

da comparação entre estas edificações e projetos tradicionais. A Tabela 8 apresenta

exemplos de aplicação do LCC.

Tabela 8: Exemplos de aplicações do uso da LCC.

Item Aplicação Exemplos

1. Aceitar ou rejeitar modificações

Decisão de instalar ou não iluminação fotovoltaica em áreas externas. A LCCA deve ser calculada para as duas situações.

2. Tamanho e soluções de projeto

Aye LU et al (2000) apresentam estudo de caso cujo objetivo é a análise das opções existentes de um edifício comercial na Austrália, com enfoque na sustentabilidade. Foram calculados os LCCs para as seguintes alternativas: “fazer nada”, reformar edifício existente, comprar e reformar, comprar terreno e construir e comprar terreno e construir edifício sustentavelmente ideal.

3. Localização

Pode decidir o melhor local de implantação de uma nova fábrica, por exemplo, em função da distância existente e seus respectivos gastos, entre esta e a residência dos futuros trabalhadores ali a serem alocados.

4. Substituição de equipamentos ou componentes

Determinados componentes, apesar de possuírem a mesma função, têm desempenhos distintos e, consequentemente, LCCs diferentes. Tomando-se uma lâmpada como exemplo: a função principal é iluminar o ambiente. Ao longo de um período de estudo, deve ser analisado a periodicidade das substituições, bem como seu gasto energético. O resultado com menor LCC é a melhor opção.

5. Compra ou locação de um equipamento

Decisão de alugar um equipamento, onde há pagamentos uniformes ao longo do ciclo de vida útil e gastos com eventuais manutenções ou comprar este mesmo equipamento. Nesta opção, há um investimento inicial, gastos com manutenção e ainda, deve ser computada receita pela venda deste equipamento no fim do ciclo de vida.

6. Combinação de sistemas interdependentes

A combinação de sistemas na busca de um desempenho mais eficiente é comum em prédios. Podem ser estudadas alternativas de fachada, como por exemplo, combinação de vidros laminados, vidros insulados e blocos de concreto mais vidro e, aferir o impacto de cada composição na carga térmica necessária ao condicionamento de ar. O sistema mais adequado será o de menor LCC, onde serão computados os custos iniciais e energia.

7. Alocação de orçamento limitado

Supondo-se que é necessário fazer cinco melhorias em um edifício: A, B, C, D e E com uma verba limitada de 5.000 UM (unidades monetárias). As LCCA, em UM, de cada uma delas ao final do período estudado foi, respectivamente, 10.000, 7.000, 7.500, 1.250 e 5.000 e o investimento inicial de 3.000, 2.000, 2.500, 500 e 2.500. As alternativas A e B serão as escolhidas.

99

No ano de 1999, Sterner (2000) promoveu na Suécia uma pesquisa sobre o uso do método

LCC por parte dos investidores (clientes públicos e privados) em projetos do setor da

construção civil. Foram enviados questionários para 94 empresas, das quais 53

responderam e, dentre estas, 35 afirmaram o uso do método. Dentre os resultados descritos

pela autora, destacam-se:

• Uso nas diversas fases do projeto: mais de 80% das organizações usam o método na

fase de projetos, mais de 50% o usam na fase de planejamento e aproximadamente

40% o utilizam nas fases de concepção e aquisição;

• Parâmetros incluídos na análise: todas as empresas incluem custos de investimento

inicial e energia elétrica; mais de 90% incluem custos de manutenção;

• Precisão: 43% consideram os resultados corretos ou corretos na maioria dos casos,

17% acreditam na falha de resultado;

• Dificuldades encontradas durante o uso: falta de experiência como o maior

obstáculo, apontando também problemas relacionados à falta de dados. Em alguns

casos, a complexidade dos modelos adotados se torna um problema.

Ainda nesta pesquisa, a autora concluiu que o custo do investimento inicial é de grande

importância e o aumento dos custos na fase de projeto é visto como empecilho pelos

empreendedores. Por outro lado, foi constatado o uso por 66% das empresas pesquisadas a

utilização no processo de tomada de decisão, de alguma forma, da perspectiva expandida

do ciclo de vida, porém, não necessariamente do LCC.

Gluch e Baumann (2003) sugerem a aplicação dos conceitos da LCCA para a inclusão de

preocupações ambientais no processo de tomada de decisão por meio da tradução das

informações relacionadas à uma dimensão monetária. Alguns estudiosos, como Reich

(2005), propõem uma LCCA ambiental que seria, conceitualmente, a análise econômico-

financeira da LCA. As externalidades de um produto - seus efeitos positivos ou negativos –

seriam computados monetariamente. No entanto, um modelo ou ferramenta muito bem

100

estruturada faria com que o processo de tomada de decisões envolvendo questões

ambientais se tornasse um processo mecânico, negligenciando os valores escondidos por

detrás das cifras.

O uso de uma metodologia de avaliação ambiental, onde todos os requisitos de um edifício

sustentável são explorados nos aspectos sociais e ambientais, assegura a qualidade do

produto dentro do contexto de sustentabilidade. O uso da LCCA pode viabilizar

economicamente o empreendimento. A análise das externalidades do projeto seria motivo

de estudo a parte.

5.2.4. Limitações

A LCCA tem sérias limitações que precisam ser entendidas para uma correta interpretação

dos resultados. A maioria delas, em todas as literaturas existentes, está relacionada a

previsões futuras.

• Imprevisibilidade

Não importa o quão sofisticada seja a LCCA, incorporando análise de riscos e

probabilidades, ainda não se pode conhecer o futuro (MORTON; JAGGER, 1995). Muitas

são as variáveis que devem ser consideradas ao longo de muitos anos: ciclo de vida,

periodicidade de manutenção, taxa de desconto, inflação, políticas de governo que poderão

afetar o empreendimento (inclusive relacionadas ao meio ambiente) e inovações

tecnológicas invalidando decisões presentes, etc.

• Dados históricos

101

Não existe banco de dados confiável e apesar de alguns proprietários possuírem dados

históricos de seus empreendimentos, freqüentemente, estes dados estão arquivados de uma

maneira difícil de usar para o cálculo do LCC (STERNER, 2000). Mesmo disponíveis, os

dados históricos de custo retratam diferentes edifícios em diferentes momentos históricos

(JOHNSON, 1990), podendo refletir a forma de operação de uma determinada organização

que tem por negócio administrar edifícios e, muitas vezes, as contratações de manutenção

se dão para um grupo de edifícios.

Silva (1996) enumera alguns fatores complicadores quando da obtenção de dados:

• Inexistência de métodos padronizados para coletar e armazenar dados de custo e

desempenho das edificações;

• O longo período entre a fase de projeto e de uso, quando os dados de custo e

operação ficam disponíveis;

• O dinamismo da fase de uso, ocorrendo alterações nos padrões de uso em intervalos

freqüentes, perdendo a linearidade e distorcendo os dados já coletados;

• Elevada variabilidade dos dados entre edificações e

• Existência de custos para coletar dados, desestimulando assim sua apuração.

A formação e/ou melhoria de banco de dados é um trabalho que, além de necessitar de um

grande esforço, é caro, não apenas na sua criação, mas também na sua manutenção e ainda

tende a não ser confiável para pessoas que não o confeccionaram (COLE; STERNER,

2000).

Por outro lado, Ferry e Flanegan (1992) apud Cole e Sterner (2000) argumentam que a

experiência e a avaliação provenientes de um “íntimo conhecimento” do tipo de edifício em

questão são suficientes para a obtenção de dados de operação e manutenção confiáveis para

o uso do LCC.

102

• Complexidade da análise

Os procedimentos para cálculo do custo do ciclo de vida são criticados por sua

complexidade (JOHNSON, 1990). A LCCA demanda uma quantidade de tempo que pode

significar profissionais mais qualificados e um valor maior de projeto (STERNER, 2000).

Dificuldades de integração, na fase de projetos, de estratégias relacionadas à operação e

manutenção e aliadas à falta de uma metodologia padrão se tornam barreiras à implantação

da técnica (CLIFT, 2003).

• Percepção dos benefícios

Culturalmente, os benefícios de longo prazo são desconsiderados. No mercado

especulativo, o custo inicial e decisões de curto prazo são a base para as decisões chave

(COLE; STERNER, 2000). Torna-se difícil persuadir o cliente a respeito da melhor

solução, considerando que, na maioria das vezes, estes clientes têm objetivos a curto prazo

e dificuldade em incorporar análises estendidas ao futuro (MORTON; JAGGER, 1995).

Além disso, a política de orçamento de muitas organizações trata separadamente

investimentos e gastos com operação (JOHNSON, 1990), eliminando a possibilidade de

trade-offs, ou seja, de aumentar o primeiro, reduzindo o segundo.

5.2.5. Limitações na teoria econômica neoclássica no contexto ambiental

De acordo com Gluch e Baumann (2004) a teoria neoclássica apresenta quatro inerentes

restrições quando das decisões relacionadas ao meio ambiente.

• Imprevisibilidade: as conseqüências de uma decisão ocorrem muito tempo depois da

própria decisão e, não necessariamente, no mesmo local (GLUCH; BAUMANN,

2004). As preocupações ambientais tendem a ser dissipadas pela presente geração

103

porque seus impactos ocorrerão num momento posterior, bem como as respectivas

ações corretivas (LANGSTON, 2005). Situações desconsideradas nos dias de hoje

podem ter um outro significado futuramente, assim como alguns problemas hoje

vividos não foram considerados no passado (GLCUCH; BAUMANN, 2004). Pode-

se usar como exemplo, no Brasil, as alterações de normas e regulamentações como

as impostas pelo Conselho Nacional do Meio Ambiente - CONAMA, como as

resoluções 307 sobre a responsabilidade pelo gerenciamento de resíduos quando da

construção de edifícios e a 273, referente aos materiais e componentes utilizados

nos sistemas dos postos de gasolina. Outro exemplo brasileiro, foi o banimento de

materiais, como a proibição do uso de elementos produzidos com cimento amianto;

• Irreversibilidade: os danos ambientais podem ser irreversíveis e impossíveis de

serem reparados. As preocupações ambientais são tratadas como parte menor de um

problema, podendo ser teoricamente compensadas ou até mesmo ignoradas

(LANGSTON, 2005). Como exemplo, pode-se citar a depreciação e os danos

causados no eco-sistema por um “ajuste” topográfico de um determinado terreno

quando da execução de uma estrada ou da implantação de uma fábrica;

• Recursos naturais não têm valor de mercado: os recursos naturais são considerados

atualmente como se tivessem valor zero de mercado, uma vez que para o mercado

não têm valor itens não valorados comercialmente para compra e venda

(LANGSTON, 2005). Embora sejam fundamentais para a sobrevivência do planeta,

elementos como as águas de rios, oceanos e o ar não têm valor atribuído por não

serem propriedade privada. Numa análise de riscos, existe a preocupação com

edificações vizinhas, pois a construtora tem por obrigação indenizar seus

respectivos proprietários caso sofram algum dano. Porém, nesta mesma análise, não

são considerados impactos cotidianos ao meio ambiente, como por exemplo a

poluição do ar decorrente de um equipamento desregulado, pois não há fiscalização

nem repercussão econômica. A exceção está nas grandes tragédias onde a mídia tem

um papel importante divulgando informações sobre a extensão dos danos à

população, obrigando uma atitude mais séria dos responsáveis;

104

• Unidades monetárias: problemas ambientais são convertidos, simploriamente, a

unidades monetárias. Desta maneira, tais problemas continuam a ser irrelevantes no

processo decisório.

5.2.6. Benefícios

Apesar das muitas restrições encontradas no uso da LCCA, principalmente na aplicação da

taxa de desconto. O governo britânico11 destaca quatro benefícios principais:

• Comparação de alternativas baseada no custo do ciclo de vida de cada uma. Para

uma edificação, os maiores gastos estão presentes na fase de operação. Esta é uma

maneira de agregar valor ao projeto, uma vez que as soluções devem ser pensadas

em seu estágio inicial;

• Maior entendimento sobre os custos relacionados ao produto, fazendo com que o

esforço em busca de redução de custos recaia sobre a parcela mais significativa do

produto;

• Melhoria nas previsões, uma vez que o uso da análise obriga a estruturação de um

banco de dados confiável. Clift (2003) chama a atenção que no Reino Unido, até

pouco tempo atrás, as instituições financeiras consideravam o período de construção

como o de maior risco (condições do solo, intempéries, contratações e problemas

com a orçamentação). No entanto, com as instituições financeiras atuando com

projetos de longo prazo, concluiu-se que existem muitas incertezas ao longo da fase

de operação;

• Possibilidade de trade-offs: num processo de compras, o custo não é o único fator a

ser considerado. Os requisitos de desempenho e a qualidade dos componentes e do

11 http://www.ogc.gov.uk/implementing_plans_introduction_life_cycle_costing_.asp, acesso em 17/11/07.

105

nível de serviços também devem ser computados. O aumento do custo inicial pode

significar um melhor desempenho ou uma maior economia ao longo da operação.

Langston (2005) ainda aponta benefícios nos casos onde não há comparação de

alternativas. Estes benefícios incluem a identificação dos custos mais significativos,

estabelecimento de custo e prazo para o empreendimento, ajuda no controle de gastos e

entendimento dos custos totais comprometidos.

5.2.7. O projeto e a LCCA

A importância da fase de projeto tem sido ressaltada por muitos autores e pesquisadores

ligados ao setor da construção de edifícios em todo o mundo, seguindo a tendência

observada no meio industrial de trazer esforços em favor da qualidade para a concepção dos

processos (FONTENELLE; MELHADO, 2002). Os novos edifícios, por meio de seus

projetos, trazem uma maior parcela de responsabilidade em relação ao meio nos quais estão

inseridos, pois refletem os atuais padrões de consumo da sociedade, bem como seus ganhos

ambientais e econômicos (HORSLEY et al 2003).

A influência do processo de projeto sobre os demais processos da empresa e sobre a

qualidade do produto final sublinha sua importância estratégica para o sucesso do

empreendimento. A possibilidade de correções, ampla nas fases iniciais do seu

desenvolvimento, comporta-se de modo inverso à curva do custo acumulado de produção, e

reduz severamente as chances de ajustes de estratégia a partir de determinado ponto da fase

de projeto (AMORIM; LYRIO FILHO 2005).

A Figura 8 mostra as curvas de custo comprometido e incorrido ao longo do tempo e

apresenta a curva de capacidade de intervenção no projeto. Entendendo-se por custos

comprometidos aqueles previsíveis e imutáveis, já determinados pelas estratégias de projeto

e sistemas prediais já escolhidos e custos incorridos os custos efetivamente gastos e/ou já

contratados.

106

facilidade de

mudanças

custo incorrido

custo comprometido

0%

20%

40%

60%

80%

100%

% C

US

TO

projeto conceitual / preliminar

projeto executivo

construção

ocupação / disposição final

Figura 8 - Custos comprometidos, custos incorridos e facilidade de mudanças, adaptação de Fabrycky e Blanchard (1991).

A concepção do produto, isto é, do empreendimento, é determinada pela localização dos

terrenos disponíveis e, com base no mercado, são estabelecidos conceito e preço.

Fontenelle e Melhado (2002) destacam duas interfaces decisórias quando do

desenvolvimento do projeto: (1) interface produto-projeto: relacionada com o atendimento

dos aspectos mercadológicos do projeto, como a conceituação do empreendimento,

tipologia, definição do número de unidades, definição de equipamentos e serviços coletivos

e privativos, especificação de materiais e sistemas prediais, etc. e (2) interface projeto-

produção: relacionada aos aspectos técnico-construtivos do projeto, priorizando-se normas,

seleção tecnológica dos sistemas construtivos, resolução das interfaces entre sistemas

construtivos, etc.

Entretanto, de acordo com Fabrycky e Blanchard (1991), aplicando-se o conceito de ciclo

de vida de um produto, é fundamental entender o projeto do ponto de vista consumidor-

processo de consumo. A partir deste entendimento, deve-se acrescentar mais uma interface

decisória ao desenvolvimento de projeto, acompanhando o raciocínio exposto

anteriormente por Fontenelle e Melhado (2002), a terceira interface seria projeto-processo

de consumo: relacionada ao comportamento dos materiais e sistemas projetados ao longo

107

do ciclo de vida do empreendimento - manutenção e operação, requisitos de teste e

desempenho dos sistemas, etc.

As três interfaces decisórias do desenvolvimento de projeto se reportam à classificação do

ciclo de vida em duas fases: a de aquisição, contendo as duas primeiras interfaces, produto-

projeto e projeto-produção, e a de uso, contendo a interface projeto-processo de consumo.

No Brasil ainda se dá pouca importância à questão do planejamento do empreendimento

estar vinculado ao projeto. O que se vê, muitas vezes, é a concepção e elaboração do

projeto concomitantemente com a produção da obra. Esta prática como rotina deixa pouco

espaço para o estudo de alternativas mais eficientes e econômicas, sem a possibilidade de

averiguação se uma determinada tecnologia detentora de um maior custo inicial terá um

desempenho, ao longo do ciclo de vida do empreendimento, mais satisfatório ou mais

econômico.

A qualidade da solução de projeto é, em parte, resultante das opções de produtos realizadas

pelos projetistas e construtor e estão, quase sempre, baseadas em experiências passadas,

demonstrando assim uma certa restrição a soluções inovadoras (SILVA, 1996). Morton e

Jaggar (1995) também reafirmam esta tendência dos projetistas especificarem soluções e

materiais baseados em experiências anteriores, vendo nesta prática um lado positivo na

diminuição das horas gastas em projeto e um lado negativo na não garantia de alcance de

uma melhor solução de projeto. Weizsäcker et al. (1997), porém, ressaltam o caráter

negativo, ao relatar que esta prática é conhecida entre engenheiros canadenses como

“infectious repetitis”, e funciona de maneira super estimada, consumindo no projeto mais

investimento inicial e muita energia na fase de operação e nenhum projetista paga por isso.

Neste contexto, surgem pelo menos dois conceitos a serem analisados: (1) design to cost

(DTC) e (2) processo de projeto integrado (PPI).

O primeiro conceito, como a própria tradução propõe, é pensar nos custos quando do

desenvolvimento do projeto. Este conceito é usado como política do Departamento de

Defesa dos EUA e considera todos os custos relevantes na seleção e projetos de sistemas

108

bélicos (FABRYCKY; BLANCHARD, 1991). São considerados todos os custos

pertencentes ao ciclo de vida do produto: desenvolvimento, produção, operação e suporte e,

onde aplicável, custos com disposição final, otimizando o equilíbrio entre custo-alvo e

desempenho requerido (PULASKI; HORMAN, 2005; JACOMIT; GRANJA; GOMES,

2009).

O segundo conceito, processo de projeto integrado (PPI), institui uma nova visão de

desenvolvimento de projetos para o alcance do desempenho e custo desejados, e geralmente

requer que os projetistas saiam de sua zona de conforto e trilhem um novo caminho.

Tradicionalmente, a concepção de um projeto inicia-se obrigatoriamente com a contratação

de um arquiteto e, depois do caso básico concebido, inicia-se a contratação e o

desenvolvimento dos demais projetos. No entanto, os objetivos de alto desempenho de um

projeto iniciam-se e institucionalizam-se pela noção de time de projeto, onde todos os

participantes relevantes (incorporador, construtora, principais fornecedores, projetistas e

consultores) são engajados desde a concepção do projeto (COLE; STERNER, 2000; REED,

2005; SILVA, FIGUEIREDO, 2008; JACOMIT; SILVA; GRANJA, 2009; 7 GROUP

AND REED, 2009).

A Figura 9 mostra a composição multidisciplinar de uma equipe do projeto, formada pelo

investidor e/ou proprietário, pela construtora e pela operadora – empresa responsável pela

operação do prédio. Cada uma destas três partes responde, por meio de seus funcionários,

consultores e fornecedores, pelo sucesso do projeto. Um projeto com alta produtividade dos

recursos requer integração, não reducionismo – pensar nos desafios como um todo e não

como pequenos pedaços desintegrados (WEIZSÄCKER et al, 1997).

109

Figura 9 - Composição da equipe de projeto multidisciplinar.

Vosgueritchian (2006) entrevistou dez profissionais envolvidos com sustentabilidade da

arquitetura na cidade de Londres para sua dissertação de mestrado. Ficou explicitada a

necessidade de uma equipe multidisciplinar para lidar, interdisciplinarmente, com a grande

quantidade de informação e conhecimento disponíveis, fazendo com que o desafio de um

projeto sustentável para uma única pessoa, um único arquiteto, torne-se, além de

impossível, improdutivo.

O Procurement Guide do Departamento de Comércio do Governo Britânico (2005) vê a

garantia de um melhor projeto, com mais qualidade e de uma maior precisão na estimativa

de custos, o trabalho com uma equipe integrada desde o estágio inicial de projeto e a

interação desta equipe de projeto com os processos construtivos. Este guia ainda destaca

que o dinheiro gasto em um bom projeto pode representar economia muito maior nas etapas

construtivas e de manutenção, podendo também significar melhora em saúde e segurança,

em sustentabilidade, na qualidade do projeto, construtibilidade, redução dos entulhos

110

gerados e conseqüentemente, na redução no custo total do ciclo de vida do empreendimento

como um todo. O processo produtivo de um projeto é criatividade e técnica e, atingir a

excelência no projeto de um empreendimento é essencial para alcançar um melhor valor

agregado (CLIFT, 2003).

Sustentabilidade é um conceito de longo prazo. Porém, na construção civil a sua viabilidade

atualmente é medida numa contrastante visão de curto prazo, com base no custo inicial. É

sabido que para cada centavo gasto em construção, aproximadamente o triplo será gasto em

operação, manutenção e renovação e que 75% do custo total de propriedade ocorrem após

projeto e construção, apesar de 75% das decisões dirigindo custos acontecerem antes que o

projeto seja completado (Silva, 2009). Uma abordagem mais robusta de sustentabilidade

em empreendimentos requer que seja ampliado o leque de estratégias, tecnologias e

processos que, apesar de eventualmente terem custo inicial maior, se pagam ou têm custo

negativo ao longo do tempo (Silva, 2006).

Com base nesta consideração, Ceotto (2008 e 2009) vem reafirmando e demonstrando que

já existem benefícios claros para investidores e incorporadoras que aplicarem determinadas

tecnologias para elevar desempenho ambiental no Brasil. Cabe ressaltar que (1) boa parte

das considerações feitas seriam provavelmente aplicáveis a edifícios no segmento

comercial de escritórios, padrão Triple A e (2) estas implementações normalmente não

incorrem em mudanças conceituais significativas, já que o tipo de empreendimento

considerado na análise parte de patamares de qualidade e desempenho superiores à média

do mercado.

O passo mais importante em direção à sustentabilidade de uma edificação é dado durante a

fase de concepção de projeto, no seu planejamento e especificação, determinando neste

momento 80% da poluição ambiental (BOGENSTÄTTER, 2000). Até que a cadeia de

fornecedores (consultores, projetistas, fornecedores de materiais e serviços, etc.) incorpore

novas práticas, como o uso da LCCA como ferramenta para, não apenas reduzir os custos

de um empreendimento ao longo do tempo, mas também como um meio de elaborar

projetos mais enquadrados no conceito de edificações sustentáveis, é bem provável que, de

acordo com Fabryck e Blanchard (1991), pelo menos inicialmente, os custos de projeto

111

aumentem devido ao “efeito do aprendizado”. Neste caso, o custo da primeira unidade é

maior que o custo da segunda unidade, que é maior que o custo da quarta unidade e assim

por diante, conseqüência do processo de familiarização e absorção de novos conceitos.

5.3. Considerações sobre o capítulo

Por um lado, elaborar a análise do custo do ciclo de vida se torna uma tarefa árdua, uma vez

que se faz necessária a previsão de fatos futuros muitas vezes sem dados referência ou

dados históricos e a arbitragem de variáveis que dependem do comportamento da economia

ao longo de anos, como taxas de desconto e inflação. Por outro lado, não há como ignorar o

fato de que, dependendo da tipologia do empreendimento e dos objetivos dos investidores,

a atenção voltada ao projeto num âmbito de análise multidisciplinar entre todos os

envolvidos, repercutindo na escolha de soluções de projeto funcionais e de tecnologias mais

racionais e menos agressivas ao meio ambiente tem impacto direto na operação

investimento x retorno quando considerada a vida útil do empreendimento. Vale lembrar

que, em alguns casos, esta pode chegar a quase um século.

Uma das formas de promoção da sustentabilidade em edifícios que vai além da emoção e

sentimento é a econômica, quando refletida no lucro gerado pelo negócio. É aí que a análise

do custo do ciclo de vida é essencial.

A maneira adequada de se fazer a análise de viabilidade de um empreendimento

considerando o seu ciclo de vida, produzindo informação de qualidade para o embasamento

do processo decisório, considerando o complexo fluxo de caixa próprio do setor da

indústria da construção civil ainda precisa ser estudada, para que se encontre os melhores

critérios de escolha, tanto principais quanto secundários.

Uma mudança profunda de paradigma jamais será obtida se não vier acompanhada de uma

reconsideração igualmente profunda do modo de produção e dos critérios que governam a

viabilidade de empreendimentos (SILVA, 2009).

112

6. Metodologia

O tema sustentabilidade é ainda muito recente no mercado brasileiro e entendê-la neste

contexto é fundamental para que se tenha a fotografia do exato momento em que a

construção civil se encontra. A introdução das certificações no Brasil é um movimento que

se torna cada vez mais forte. No entanto, como o próprio tema da sustentabilidade, isto

também é uma novidade e para sair desta posição e passar a ser realmente incorporada aos

empreendimentos deve ser experimentada e vivida para depois passar a ser definitivamente

parte integral do processo do projeto, sem a necessidade de se “virar a chave”do

convencional para o sustentável.

6.1. Etapas da pesquisa

Em alinhamento aos objetivos do trabalho, o desenvolvimento do estudo aplicado foi

dividido em duas grandes fases: (1) discussão sobre a aplicação do LEED em

empreendimentos que buscam esta certificação dentro da realidade do mercado da

construção civil brasileiro, identificando facilidades e restrições de sua aplicabilidade

(objetivo 1), composta por (i) determinação da freqüência de atendimento de cada ponto,

após normalização dos dados segundo a estrutura do LEED NC 2.2 e (ii) análise qualitativa

das dificuldades existentes para atendimento ao LEED nos EUA e no Brasil e (2) captura

do entendimento e a percepção das incorporadoras sobre edificações sustentáveis e custos

ao longo do ciclo de vida (objetivo 2).

113

6.1.1. Discussão sobre a aplicação do LEED na realidade do mercado da construção

civil brasileiro

6.1.1.1. Determinação da freqüência de atendimento de cada ponto LEED

Primeiramente, foram analisados, ponto a ponto, os dados dos relatórios existentes

(Matthiessen; Morris (2004); Cryer et al (2006), aqui chamados, respectivamente, relatórios

1 e 2), quanto à freqüência do cumprimento dos requisitos LEED em empreendimentos

norte-americanos. Pela grande amostragem constante nos relatórios de referência (296

projetos no total), assumiu-se que quanto maior a freqüência de busca/obtenção de um

ponto, maior a facilidade do seu atendimento, por baixo custo, fácil implementação ou

outra razão. Esta fase teve por finalidade entender se as facilidades e limitações quanto à

aplicação destes requisitos são intrínsecos ao mercado da construção civil em si, face às

inovações de soluções de projetos e tecnológicas a serem buscadas para a certificação, ou

se são acentuados ou atenuados em função de características da indústria da construção

civil brasileira, uma vez que a aplicação da metodologia LEED é baseada em normas e

legislações dos EUA, país com características e necessidades diferentes das encontradas no

Brasil.

A freqüência de atendimento de cada crédito foi separada em quartos, sendo considerados

como “muito freqüentes” (MF), os requisitos com freqüência de ocorrência superior a 75%;

como “freqüentes” (F), os requisitos com freqüência entre 50% e 75%; como “pouco

freqüentes” (PF), os requisitos com freqüência entre 25% e 50%; e como “raros” (R),

aqueles cuja freqüência tenha sido inferior a 25%.

Com os resultados obtidos, foram elaboradas duas matrizes comparativas. A primeira delas

(Quadro 6) apresenta os resultados da freqüência do alcance de cada um dos créditos, a

partir de Matthiessen; Morris (2004) e Cryer et al (2006). A segunda, o Quadro 7, compara

o resultado da primeira matriz com a obtenção dos pontos referentes a cada requisito para

os dois empreendimentos nacionais estudados.

114

Em Matthiessen; Morris (2004), a freqüência de cada requisito é apresentada em gráficos

para cada nível de certificação LEED, agrupando-se as edificações nos níveis ouro e

platina. Apesar de não explicitado no texto, presumiu-se, a partir da data de publicação de

Matthiessen, Morris (2004), que este traga informações baseadas na versão 2.1 do LEED-

NC, fazendo-se necessária a adaptação para efeito do estudo comparativo pretendido, a

versão LEED 2.2, vigente à época de produção desta dissertação.

Já em Cryer et al (2006), os dados apresentados são referentes à versão LEED 2.2, e a

freqüência de obtenção de cada ponto é apresentada nos quatro níveis de certificação LEED

(certificado, prata, ouro e platina). Para reproduzir o agrupamento feito por Matthiessen,

Morris (2004) e tornar seus dados comparáveis com os de Cryer et al (2006), projetos nos

níveis Ouro (58 empreendimentos) e Platina (7 empreendimentos) foram somados através

de média ponderada do atendimento dos requisitos. O Quadro 6 sumariza a freqüência de

ocorrência consolidada para cada requisito LEED, no formato iniciado por Matthiessen,

Morris (2004).

Para se chegar ao resultado final de freqüência para cada requisito, a partir destas seis

freqüências parciais para cada requisito (três níveis de certificação, em dois relatórios),

adotou-se como critérios: (1) o resultado final com maior número de ocorrências parciais

(por exemplo, se um requisito obteve 4 MF e 2 PF seu resultado final foi considerado

“muito freqüente” (MF); (2) para número igual de ocorrências de resultados parciais (3 F e

3 PF), prevaleceu o resultado de menor freqüência (o mais rigoroso), neste caso “pouco

freqüente” (PF); e (3) na ocorrência de resultados parciais iguais, com o número de 2

ocorrências cada um (2MF, 2F e 2PF), como é o caso dos créditos 4.3 e 8 de Terrenos

Sustentáveis, tais requisitos foram considerados como “freqüentes” (F), indicando a

tendência central.

Finalmente, buscando efetuar uma análise dos requisitos atendidos e verificar se haveria um

padrão de atendimento entre os pontos obtidos/pleiteados por estes empreendimentos e os

casos norte-americanos registrados nos relatórios de referência, uma segunda matriz

(Quadro 7) foi elaborada, comparando os resultados norte-americanos com os dados

obtidos nos checklists enviados ao USGBC para os processos de certificação LEED dos

115

dois estudos de casos nacionais examinados nesta dissertação.

6.1.1.2. Análise qualitativa das dificuldades existentes para atendimento ao LEED

nos EUA e no Brasil

A análise qualitativa das dificuldades existentes quando da implementação das estratégias

“verdes” para atendimento ao requisitos LEED nos EUA e no Brasil foi feita com base em:

• Resultado obtido para o item 6.1.1, em comparação com Matthiessen, Morris

(2004) e Cryer et al (2006), quanto à freqüência de obtenção de cada ponto LEED;

• Langdon (2007), documento descritivo que posiciona os requisitos LEED no

contexto dos EUA;

• Análise documental, principalmente os relatórios de sustentabilidade no decorrer

das obras para o processo de certificação, elaborados pelas empresas de consultoria

para determinação dos pontos que estão sendo pleiteados em cada empreendimento;

• Pesquisa de percepção junto a agentes envolvidos nos estudos de caso nacionais,

tanto da construtora quanto da incorporadora. Foram entrevistados da construtora

(1) o diretor dos contratos, responsável pelos dois empreendimentos, (2) os gerentes

de cada projeto e (3) membros da equipe de obra. da empresa incorporadora

responsável pelo desenvolvimento dos dois projetos.

6.1.2. Captura do entendimento e a percepção das incorporadoras sobre edificações

sustentáveis e custos ao longo do ciclo de vida

Para a compreensão do mercado emergente brasileiro referente à execução de green

buildings é fundamental compreender a percepção e o entendimento sobre edificações

116

sustentáveis e custos ao longo do ciclo de vida de uma edificação do principal agente

dentro do processo de decisão quando do estudo de viabilidade de um empreendimento.

Para tanto, foi realizada pesquisa com as principais incorporadoras brasileiras atuantes no

estado de São Paulo. Este estado é responsável, de acordo com o PAIC de 2006, por 30,9%

do valor total das construções realizadas e 26,5% de participação na mão de obra ocupada

no setor da construção civil.

Foram enviados questionários via e-mail com perguntas agrupadas em três assuntos

distintos:

• Percepção sobre green buildings dentro do contexto de mercado, considerando (1) a

discussão aberta no item 2.5.2 “Preço e valor de uma edificação sustentável” desta

dissertação sobre a existência de diferentes significados de valor e preço

dependendo do tipo de investidor (parte interessada) para cada empreendimento, e

ainda dependendo do usuário final ou cliente, (2) entre os maiores impedimentos

para a construção de edificações sustentáveis, conforme item 2.4 “Obstáculos para

Construções Sustentáveis”, estão a percepção de um custo inicial maior e a falta de

informação sobre o assunto e, finalmente (3) a falta de demanda de mercado

causada pela não divulgação destes produtos pelas incorporadoras, formando um

ciclo vicioso onde o mercado não oferece green buildings pois não há procura e não

há procura pois não há divulgação pelas incorporadoras, desenvolvedoras deste

produto;

• Percepção sobre green buildings quando da obtenção de alguma certificação. Estas

questões, aliadas ao Objetivo 1 desta dissertação – que procura entender as

dificuldades de implantação dos requisitos LEED no contexto brasileiro, permitirão

que se forme uma melhor imagem da habilidade do mercado em se adequar para um

cenário de edifícios certificados;

• Aplicação dos custos ao longo do ciclo de vida das edificações no processo de

decisão, ou seja, na fase de estudo dos empreendimentos. A intenção era a busca do

entendimento do mercado em relação ao tema, bem como a maneira como estes

117

custos “pós-investimento inicial” eram vistos e considerados.

Para a seleção das incorporadoras para a participação nesta pesquisa foi utilizada o

ranqueamento das maiores incorporadoras e construtoras elaborado pela ITCnet12 no ano de

2007 (ITCnet, 2007). Neste ranqueamento estão apresentadas as empresas que mais

contribuíram na produção de área construída no Brasil, totalizando a soma de

24.027.203,08 m² naquele ano. Foram descartadas as empresas que não atuam no estado de

São Paulo, reduzindo o número de 100 para 61 companhias, as quais executaram 77% da

metragem quadrada total, correspondendo a 18.526.147,68 m². Desta amostragem, duas das

principais empresas listadas nas quarta e sexta posições foram excluídas por atuarem no

mercado exclusivamente como construtoras. Isto significa que não são responsáveis pelos

estudos de viabilidade dos empreendimentos, ficando 16.899.642,68 m², correspondendo a

70,34% da amostra inicial das 100 empresas brasileiras e a 91,22% da amostragem das

empresas que atuam também no estado de São Paulo.

Com o intuito de simplificar a quantidade de empresas pesquisadas e ainda se obter uma

amostragem significativa do mercado, partiu-se da quantidade de 16.899.642,68 m²

construídos e estabeleceu-se, como linha de corte, que deveria ser consultado um número

de empresas que correspondesse a, no mínimo, 80% do total desta área (13.519.714,14 m²).

Desta forma, foi realizado contato telefônico seguido de envio por e-mail de questionários

estruturados para 28 empresas, as primeiras do ranking ITCnet 2007. Outras oito

incorporadoras aceitaram participar desta pesquisa, sendo quatro delas investidoras com

capital de fundos estrangeiros que atuam no mercado brasileiro e possuem edifícios que

buscam a certificação, 03 incorporadoras não ranqueadas, porém reconhecidas no estado de

São Paulo; e 01 incorporadora de pequeno porte que atua na região de Ribeirão Preto (SP).

Isto totalizou o envio de 36 questionários estruturados, no período de 02/02/2009 a

05/03/2009.

Visando garantir a área construída tomada como referência inicial (correspondente às 30

12 ITC é uma empresa especializada em pesquisas de mercado relacionadas à construção civil, nos setores de edificações e obras pesadas. Atua no Brasil há mais de 28 anos, reconhecida por acompanhar a evolução do mercado da construção civil no Brasil.

118

empresas no topo do ranking ITCnet 2007), foram convidadas a participar outras 9

empresas, totalizando 15.133.683,80 m² de área construída, de acordo com o ranking

ITCnet. Dos 45 questionários enviados, foram obtidas e consideradas as 41 respostas

recebidas até dia 26/03/09 (índice de resposta de 86,7%), distribuídas em 33 empresas

ranqueadas pela ITCnet, mais as 8 incorporadoras adicionais). O nome das empresas, bem

como de seus respectivos representantes, não serão divulgados devido ao acordo de sigilo

estabelecido.

Estes questionários foram compostos por 19 perguntas, conforme Anexo A, das quais:

• 07 delas referente à percepção dos green buildings no mercado;

• 05 sobre a percepção da obtenção de certificação e

• 07 relacionadas à utilização dos custos ao longo do ciclo de vida quando do estudo

de viabilidade de um empreendimento.

A Tabela 9 apresenta o resumo de empresas pesquisadas e de respostas obtidas.

Tabela 9: Taxa de resposta da pesquisa de entendimento da percepção das empresas.

Dados Pesquisa inicial Respostas obtidas

Meta de respostas (em área construída,

base ITCnet2007) 13.519.714,14 m²

Número de empresas ITCnet 2007 39 33

Área construída (conforme ITCnet 2007) 15.133.683,80 m² 13.806.282,69 m²

Número de outras empresas 8 8

Total de empresas 47 41

Questionários enviados 45* 39*

* Como o ranking fora elaborado em 2007, no ano de 2009 duas empresas ranqueadas em posições fora do limite inicialmente estabelecido, pertenciam a duas empresas dentre as 28 primeiras. Portanto, os 28 questionários enviados totalizavam a área construída pelas 30 empresas no topo do ranking (13.784.622,11 m²).

Das 41 empresas que responderam ao questionário, 33 pertenciam ao ranqueamento do

119

ITCnet. Estas empresas foram responsáveis, no ano de 2007, por 13.806.282,69 m²

construídos, equivalendo a 74,52% da área construída naquele ano no estado de São Paulo e

a 57,45% da área construída brasileira (ITCnet, 2007).

6.2. Apresentação dos estudos de casos

Para posicionamento da discussão no contexto brasileiro, foram analisados dois edifícios

comerciais de escritórios com padrão de acabamento de alta qualidade, classificados pela

respectiva incorporadora como Triple A. Por ocasião deste trabalho, ambos estavam em

construção e em busca da certificação LEED nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. A

escolha destes dois empreendimentos foi feita por se tratar de dois dos primeiros

empreendimentos buscando a certificação LEED no Brasil, idealizados pela mesma

incorporadora, um fundo de investimento na área imobiliária norte-americano com atuação

no Brasil, e executados pela mesma construtora, com sede no estado de São Paulo.

Estes estudos de casos configuram, neste trabalho, a base para aferir os pontos fortes e as

limitações encontradas na estratégia de projeto utilizada na busca do atendimento aos

requisitos LEED quando do processo de certificação dos empreendimentos. Por meio dos

resultados encontrados é possível entender se as dificuldades e facilidades da aplicação

desta metodologia se restringem ao mercado brasileiro ou se são decorrentes de uma maior

rigidez de parâmetros relacionados a um melhor e desejado desempenho ambiental,

independentemente do país que busca tal certificação.

Os dois empreendimentos estudados buscam a certificação LEED Core & Shell 2.0,

apropriada para edifícios comerciais onde o investidor loca ou vende as áreas internas dos

pavimentos, não sendo responsável pelos acabamentos internos dos andares, transferindo

aos futuros usuários esta ação. As diferenças entre o LEED NC para novas construções e o

LEED Core & Shell são pequenas (Quadro 4) e não prejudicam a comparação sugerida,

pois são abordados basicamente os mesmos assuntos, apenas em níveis de profundidade

ligeiramente distintos.

120

Quadro 4:Comparativo entre LEED NC e LEED C&S.

LEED NC – Novas construções LEED C&S –Núcleo e Envolvente

TERRENOS SUSTENTÁVEIS ALTERAÇÕES ENCONTRADAS

Pontos Possíveis 14 pontos 15 pontos

Prereq 1 Prevenção de poluição durante a construção

Crédito 1 Escolha do terreno

Crédito 2 Desenvolvimento urbano

Crédito 3 Desenvolvimento imobiliário em áreas degradadas

Crédito 4.1 Acesso a transporte público

Crédito 4.2 Bicicletário e vestiário

Crédito 4.3 Veículos com baixa emissão e eficientes

Crédito 4.4 Capacidade de estacionamento

Crédito 5.1 Proteção e recomposição do habitat

Crédito 5.2 Desenvolvimento de área externa projetada

Crédito 6.1 Controle de águas de chuva (taxa e qualidade)

Crédito 6.2 Tratamento de águas de chuva

Crédito 7.1 Ilhas de calor - áreas descobertas

121

LEED NC – Novas construções LEED C&S –Núcleo e Envolvente

Crédito 7.2 Ilhas de calor - áreas cobertas

Crédito 8 Redução da poluição de iluminação

Crédito 9 LEED NC: Crédito não existente

LEED C&S: Guia de projeto e construção, para os locatários

USO RACIONAL DA ÁGUA ALTERAÇÕES ENCONTRADAS

Pontos Possíveis

5 pontos 5 pontos

Crédito 1.1 Uso eficiente de água para jardins. Redução de 50%

Crédito 1.2 Uso eficiente de água para jardins. Não usar água potável ou não irrigação

Crédito 2 Tecnologia inovadora para esgoto

Crédito 3.1 Redução do uso de água , 20%

Crédito 3.2 Redução do uso de água , 30%

ENERGIA E ATMOSFERA ALTERAÇÕES ENCONTRADAS

Pontos Possíveis

13 pontos 14 pontos

Prereq 1 Comissionamento do sistema de energia do edifício

Prereq 2 Desempenho mínimo de energia

Prereq 3 Gerenciamento de gás refrigerante

Crédito 1 Desempenho otimizado de energia LEDD NC: 10 níveis diferentes de otimização para pontuação LEED C&S: 8 níveis diferentes de otimização para pontuação

122

LEED NC – Novas construções LEED C&S –Núcleo e Envolvente

Crédito 2 Uso de energia renovável LEDD NC: 3 níveis diferentes para pontuação

LEED C&S: 1 nível para pontuação

Crédito 3 Comissionamento avançado

Crédito 4 Gerenciamento avançado de gás refrigerante

Crédito 5 Medições e verificações LEED C&S: 5.1 Medições e verificações – para infra-estrutura

e 5.2 Medições e verificações – para locatários

Crédito 6 Energia verde

MATERIAIS E RECURSOS ALTERAÇÕES ENCONTRADAS

Pontos Possíveis

13 pontos 11 pontos

Prereq 1 Coleta e estocagem de materiais recicláveis

Crédito 1.1 Reuso da edificação existente (manter 75% da fachada, piso e cobertura existentes)

LEED C&S: manter 25% da fachada, piso e cobertura existentes

Crédito 1.2 Reuso da edificação existente (manter 95% da fachada, piso e cobertura existentes)

LEED C&S: manter 50% da fachada, piso e cobertura existentes

Crédito 1.3 Reuso da edificação existente (manter 50% dos elementos de interior não estruturais)

LEED C&S: manter 75% dos elementos de interior não estruturais

Crédito 2.1 Gerenciamento de resíduos (gestão de 50% dos resíduos)

Crédito 2.2 Gerenciamento de resíduos (gestão de 75% dos resíduos)

Crédito 3.1 Reuso de materiais (5%) LEED C&S: Reuso de materiais (1%)

Crédito 3.2 Reuso de materiais (10%) LEED C&S: Crédito não existente

123

LEED NC – Novas construções LEED C&S –Núcleo e Envolvente

Crédito 4.1 Uso de materiais com teor reciclado (10%)

Crédito 4.2 Uso de materiais com teor reciclado (20%)

Crédito 5.1 Uso de materiais fabricados na região (10% dos materiais)

Crédito 5.2 Uso de materiais fabricados na região (20% dos materiais)

Crédito 6 Uso de materiais rapidamente renováveis LEED C&S: Crédito não existente

Crédito 7 Uso de madeira certificada

QUALIDADE DO AMBIENTE INTERNO ALTERAÇÕES ENCONTRADAS

Pontos Possíveis

15 pontos 11 pontos

Prereq 1 Desempenho mínimo de qualidade interna do ar

Prereq 2 Controle do tabaco no ambiente interno

Crédito 1 Monitoramento da entrada de ar externo

Crédito 2 Aumento da ventilação

Crédito 3.1 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), durante a construção

Crédito 3.2 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), pré-ocupação

LEED C&S: Crédito não existente

Crédito 4.1 Materiais com baixa emissão - adesivos e selantes A pontuação dos Créditos 4 foi alterada. Um ponto é dado para

cada 2 créditos cumpridos,

Crédito 4.2 Materiais com baixa emissão - pinturas e verniz

124

LEED NC – Novas construções LEED C&S –Núcleo e Envolvente

Crédito 4.3 Materiais com baixa emissão – carpete

Crédito 4.4 Materiais com baixa emissão - composição de madeira e produtos em fibra

Crédito 5 Controle de fontes de poluição interna

Crédito 6.1 Controlabilidade do sistema – iluminação LEED C&S: Crédito não existente

Crédito 6.2 Controlabilidade do sistema - conforto térmico

Crédito 7.1 Conforto térmico – projeto

Crédito 7.2 Conforto térmico – verificação LEED C&S: Crédito não existente

Crédito 8.1 Iluminação natural e vista - iluminação natural em 75% das áreas

Crédito 8.2 Iluminação natural e vista - vista externa para 90% das áreas

INOVAÇÃO DE PROJETO ALTERAÇÕES ENCONTRADAS

Pontos Possíveis

5 pontos 5 pontos

Crédito 1.1 Inovação de projeto

Crédito 1.2 Inovação de projeto

Crédito 1.3 Inovação de projeto

Crédito 1.4 Inovação de projeto

Crédito 2 Profissional LEED

125

LEED NC – Novas construções LEED C&S –Núcleo e Envolvente Pontos

Possiveis 69 PONTOS 61 PONTOS

Classificação

Certificado: 26 – 32 pontos Prata: 33 a 38 pontos Ouro: 39 – 51 pontos Platina: 52 – 69 pontos

Certificado: 23 – 27 pontos Prata: 28 a 33 pontos Ouro: 34 – 44 ponto Platina: 45 - 61

126

6.2.1. Definição de edifícios Triple A

A classificação Triple A é amplamente praticada no mercado. No entanto, gera dúvidas em

relação aos seus atributos, uma vez que o critério de classificação de edifícios e a

nomenclatura utilizada não são regidos por norma oficial. Conseqüentemente, cada empresa

do segmento adota aquela que julga mais adequada (JONES LANG LASALLE, 2007).

O mercado imobiliário produz edifícios de escritório com qualidade variável para atender

aos diferentes usuários potenciais, hierarquizando-os em classes, por meio do agrupamento

de produtos semelhantes (VERONEZI, 2004).

A empresa Jones Lang LaSalle, por exemplo, analisa cerca de 160 itens técnicos dos

edifícios, atribuindo pontos a cada um deles, e adota critérios segmentados em 4 classes:

AA, A, B e C. Algumas empresas utilizam terminologias diferentes (Triple A, A+ ou

simplesmente A) para o mesmo objeto em análise (JONES LANG LASALLE, 2007).

A descrição da Classe AA definida pela consultoria Jones Lang Lasalle tem os seguintes

parâmetros:

“Ótimo aproveitamento entre área útil/carpete/privativa, área útil do andar maior que 800 m², pé-direito (do piso ao forro) superior a 2,70 m, sistema de ar-condicionado central moderno com controladores, sistema redundante de telecomunicações, piso elevado instalado, relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1:30 m2, sistema de supervisão e gerenciamento predial completo, alta eficiência no transporte vertical (elevadores)” (JONES LANG LASALLE, 2007).

Veronezi (2004) apresenta em sua dissertação de mestrado as diversas classificações e suas

respectivas definições, consideradas por agentes atuantes no mercado de edifícios de

escritório. Esta autora também descreve as características de um Triple A de acordo com o

ponto de vista da empresa de desenvolvimento imobiliário Brazil Realty, como segue:

• Localização: prestígio, visibilidade, segurança, diversidade de acessos e infra-

estrutura de apoio (restaurantes, prestadores de serviço, etc.). Regiões nobres como

das avenidas Nova Faria Lima e Juscelino Kubitschek na cidade de São Paulo;

127

• Área de laje superior a 800 m², sanitários dentro da área privativa, andares

divisíveis em dois conjuntos, flexibilidade para implantação de escadas internas

privativas, prumadas extras na periferia do edifício para possibilitar a construção de

sanitários adicionais;

• Heliponto com dimensão mínima de 21 x 21 m, com capacidade mínima de 4

toneladas e sala de espera de aeronaves;

• Infra-estrutura de instalações: salas privativas e condominiais (walking shafts)

independentes para passagem de prumadas de elétrica, lógica e telefonia;

• Ar condicionado: sistema composto por chillers, fancoils, central com termo-

acumulação (tanques de gelo) e caixas de VAV ligadas ao sistema de controle e

supervisão predial. Sistema ininterrupto mesmo na falta de energia elétrica através

de geradores e chillers a gás. Dimensionamento com folga;

• Energia de emergência: gerador para 100% das áreas comuns (incluindo todos os

elevadores) e espaço para gerador adicional e geradores privativos por parte dos

ocupantes;

• Segurança: controles de acesso por catraca e cancelas eletrônicas acionadas por

cartão de proximidade, sistema de CFTV em toda a área comum, elevadores

independentes para os subsolos, entrada independente para serviço e expedição com

docas e elevador de serviço. Possibilidade de instalação de sistema de segurança

privativo;

• Combate a incêndio: alarmes visuais e sonoros, escadas de emergência

pressurizadas, sprinklers, detectores de calor e fumaça, brigada de incêndio e

bombeiro de plantão;

• Sistema de supervisão predial: integra o monitoramento dos sistemas de ar

condicionado, energia elétrica, iluminação, elevadores, distribuição de água,

128

detecção e combate a incêndio, controles de acesso;

• Administração predial: por empresa especializada. Oferecimento de serviços

especiais e customizados de acordo com o interesse dos ocupantes do edifício;

• Piso elevado: de alta qualidade e durabilidade;

• Forro suspenso: modular, acústico e anti-chamas;

• Vidros da fachada: excelente isolamento térmico e acústico;

• Elevadores: dimensionados com folga, com largura superior a 1,10m, pé direito

interno da capine superior a 2,85m para sociais e 3,00m para de serviço;

• Materiais e acabamentos: de primeira qualidade e grande durabilidade;

• Relações: estacionamento de uma vaga para 30m² de escritório; alta porcentagem

de área privativa sobre área construída; alta porcentagem de área de carpete sobre

área privativa; alta porcentagem de zona A; pequena porcentagem de área de core13

sobre área privativa.

6.2.2. Estudo de Caso A

Este empreendimento (caso A) está localizado na cidade de São Paulo e é composto por um

conjunto de quatro torres, cuja incorporação pertence a uma empresa americana atuante no

segmento de investimentos imobiliários.

A execução, cuja responsabilidade foi de uma grande construtora de São Paulo (posição 19

do ranqueamento do ITCnet), foi dividida em duas fases, bem como seus respectivos

13 Core é a área onde se concentram sanitários, elevadores, escadas, copa, etc... áreas não utilizadas como escritórios.

129

processos de certificação. A primeira fase, objeto de estudo deste trabalho, engloba as

torres A e B e já está finalizada. A Torre B entrou em operação em julho de 2008 e a Torre

A, em outubro do mesmo ano. A segunda fase, a composta por outras duas torres (C e D),

teve seu início no começo de 2009, com previsão de término para 2010. Vale ressaltar que

por motivo de mercado, a Torre D ainda está na fase de estudo de viabilidade. Os dados

básicos da primeira fase deste empreendimento estão apresentados na Tabela 10.

Tabela 10: Dados Básicos do Estudo de Caso A.

DADOS BÁSICOS CASO A - FASE I

Local: São Paulo – SP

Área do terreno (total Fases I

e II): 37.730 m²

Área do terreno (Fase I): 9.400 m²

Área construída: 59.000 m²

Área Locável: 29.000 m²

Pavimentos: 03 subsolos, pavimento térreo, mezzanino, 16

pavimentos tipo, 02 pavimentos mecânicos,

cobertura e heliponto

Elevadores: 12 unidades

Vagas de estacionamento: 3.100

Área andares: de 1.600 a 2.000 m²

Versão LEED Core & Shell 2.0

Categoria LEED Ouro

É importante ressaltar que este projeto, inicialmente, não havia sido concebido dentro dos

parâmetros de certificação. Tais características foram inseridas no empreendimento num

estágio avançado de projeto, onde a concepção dos sistemas já havia nascido. Adaptações

foram feitas e os projetos foram retrabalhados para atenderem aos requisitos solicitados

pelo LEED. O processo de certificação do projeto foi acompanhado por consultoria

especializada e está registrado e em fase de análise de documentação para certificação pelo

130

USGBC.

Ainda possui as seguintes características:

• Concebido arquitetonicamente dentro dos conceitos de triple A ;

• Lobby com pé direito duplo e acabamento em granito;

• Controle de acesso e sistemas monitorados;

• Piso elevado nos pavimentos;

• Forro acústico de alto desempenho;

• Heliponto;

• Elevadores inteligentes, com distribuição de passageiros na chamada e sistema de

reaproveitamento da energia dissipada no próprio elevador

• Sistemas de irrigação com água de reuso, cujo abastecimento é feito pelo sistema

dos equipamentos de ar condicionado das torres, águas pluviais e rede pública.

• Sistemas elétricos: entrada de 2.500 KVA e 1.020 KVA de geradores;

• Ar Condicionado: três sistemas de chillers, elétricos, a absorção e a queima direta

de gás (cogeração a gás 1.000TR). Os chillers operam em paralelo e o

funcionamento do sistema é de acordo com a conveniência da operadora

(ECOGEN). Ou seja, prevalece o mais econômico, dependendo da demanda e sua

respectiva solicitação. Alem disso, ainda tem a possibilidade de backup a diesel;

• Sistema de distribuição de ar condicionado: VAV (volume de ar variável);

• Sistema de ventilação e exaustão;

131

• Sistema de proteção acústica;

• Sistema de gás combustível: rede da COMGÁS;

• Sistema de óleo diesel: 5.000 l (autonomia de 12,5 horas de consumo);

• Sistema de incêndio com detectores de fumaça, sprinklers e hidrantes;

• Sistemas de automação, supervisão e segurança predial (BMS) - Detecção e alarme

de incêndio; circuito fechado de TV, controle de acesso, sistema elétrico, sistema

hidráulico e sistema de climatização e

• Sistemas de telefonia, lógica e outros recursos de comunicação.

Para o trabalho pretendido no Objetivo 1, foram usados documentos (memoriais

descritivos, especificações técnicas, relatórios de sustentabilidade, folders promocionais,

etc) fornecidos pelas empresas incorporadora, construtora e de consultoria em

sustentabilidade envolvidas neste empreendimento. Foram entrevistados três profissionais

da construtora, entre eles o gerente do projeto na época da construção da fase I e o diretor,

além da arquiteta da incorporadora responsável pelo acompanhamento dos projetos e das

obras. Destas entrevistas foram extraídas informações referentes à percepção do esforço da

equipe em atender aos requisitos do LEED, e permitiram entender melhor o processo de

certificação de um dos primeiros empreendimentos brasileiros a buscá-la.

6.2.3. Estudo de Caso B

Localizado na área central da cidade do Rio de Janeiro, este complexo comercial é

composto por duas torres e um prédio de estacionamento e sua execução foi prevista em

duas fases (Tabela 11). A primeira fase, objeto deste trabalho, é composta por uma torre e

por 50% do prédio de estacionamento. Seu início foi no ano de 2006 e sua execução já foi

concluída em 2008. A previsão é que sua operação seja iniciada no primeiro semestre de

132

2009.

Tabela 11: Dados Básicos do Estudo de Caso B.

DADOS BÁSICOS CASO B– FASE I

Local: Rio de Janeiro – RJ

Área do terreno (total Fases I

e II): 8.500 m²

Área do terreno (Fase I): 4.250 m²

Área construída: 59.000 m² Bloco 1 + 25.000 Bloco Garagem

Área Locável: 51.000 m²

Pavimentos: 05 subsolos, pavimento térreo, mezzanino, 35

pavimentos tipo, 02 pavimentos mecânicos,

cobertura e heliponto

Elevadores: 22 unidades

Vagas de estacionamento: 800 em prédio garagem com 10 pavimentos

Área andares: 1.600 m²

Versão LEED Core & Shell 2.0

Categoria LEED Ouro

Como o caso A, este projeto nasceu somente com especificações triple A, como todos os

projetos comerciais da incorporadora detentora do seu desenvolvimento. A decisão de

torná-lo uma edificação sustentável, certificada, aconteceu num momento posterior.

Inicialmente, estava previsto ser um projeto com classificação Prata pelo LEED. Com o

passar do tempo e pelo estudo das tecnologias disponíveis, bem como custo e facilidade de

implantação, verificou-se a possibilidade de ter o projeto classificado como Ouro.

É importante dizer que, como o caso A, o processo de certificação foi acompanhado por

uma consultoria especializada em sustentabilidade (diferente da que acompanhou o caso

A). A documentação para certificação está atualmente em análise pelo USGBC.

133

• Concebido arquitetonicamente dentro dos conceitos triple A ;

• Lobby com pé direito duplo e acabamento em granito;

• Controle de acesso e sistemas monitorados;

• Piso elevado nos pavimentos;

• Forro acústico de alto desempenho, com NRC médio de até 0,90;

• Heliponto;

• Sistema de irrigação com água de reuso;

• Três geradores;

• Sistema de distribuição de ar condicionado: VAV (volume de ar variável) com três

chillers;

• Reaproveitamento do excedente da água do espelho d’água nas torres de

resfriamento do ar condicionado (por bombeamento);

• Sistema de ventilação e exaustão;

• Sistema de proteção acústica;

• Elevadores inteligentes, com distribuição de passageiros na chamada e sistema de

reaproveitamento da energia dissipada no próprio elevador;

• Sistema de incêndio com detectores de fumaça, sprinklers e hidrantes;

• Sistemas de automação, supervisão e segurança predial (BMS) - Detecção e alarme

de incêndio, circuito fechado de TV, controle de acesso, sistema elétrico, sistema

134

hidráulico, sistema de climatização;

• Sistemas de telefonia, lógica e outros recursos de comunicação e

• Atendimento a normas americanas para possibilitar aos locatários a redução do

valor do seguro.

Para alcançar o primeiro objetivo desta dissertação, foram analisados documentos

(memoriais descritivos, especificações técnicas e relatórios de sustentabilidade) fornecidos

tanto pela empresa incorporadora quanto pela construtora responsáveis pelo

empreendimento. Também foram entrevistados 03 profissionais da construtora - o gerente

do projeto, a engenheira responsável por sustentabilidade na etapa de construção, e o

diretor - além da arquiteta da incorporadora responsável pelo acompanhamento dos projetos

desta obra, sendo os dois últimos agentes também responsáveis pelo caso A. Destas

entrevistas foram extraídas informações referentes à percepção do esforço da equipe em

atender aos requisitos do LEED, entendendo até mesmo os diferentes problemas regionais

entre as cidades de São Paulo (caso A) e Rio de Janeiro.

6.3. Definição da base bibliográfica de referência para análise comparativa com

casos nacionais

Como aproximação inicial para embasar o estudo da aplicabilidade da metodologia LEED

versão 2.2 à realidade brasileira, foram selecionadas três publicações emblemáticas em

análise de custos e dificuldades de implementação de estratégias e tecnologias verdes em

construções certificadas no mercado norte-americano. Os projetos estudados serão

comparados com esta literatura, identificando, ponto a ponto, suas similaridades e

procurando entender se e quão descolado está o mercado brasileiro do norte-americano na

produção de edificações certificadas.

A literatura hoje existente sobre custo e viabilidade de edificações sustentáveis é restrita.

135

Os dados são escassos, tendo em vista que, de uma forma geral, o assunto é novo em

praticamente todo o mundo. Sendo assim, os relatórios utilizados (MATTHIESSEN;

MORRIS, 2004; CRYER et al, 2006; LANGDON, 2007) foram os documentos disponíveis

considerados com a estrutura mais adequada aos propósitos deste trabalho, apesar das

tipologias de edificações por eles analisadas não se limitarem a edifícios comerciais.

6.3.1. Relatório 1: Matthiessen; Morris (2004)

Este documento foi elaborado no ano de 2004 por uma empresa americana que trabalha na

área de consultoria de custos, em projetos voltados para a construção civil, atuando em

praticamente todos os continentes. O relatório teve por objetivo estudar os custos iniciais de

edifícios com características sustentáveis constantes na metodologia LEED, porém não

necessariamente certificados, sem atentar para uma visão mais holística voltada para o ciclo

de vida da edificação, que englobaria a análise da sua operação e manutenção.

Este estudo de custos teve três fins: (1) aferir os impactos de custos da elaboração de

projetos com características sustentáveis, (2) comparar os custos de edificações tradicionais

e mais sustentáveis, de mesma tipologia e (3) verificar qual o acréscimo de custo para se

projetar e construir edifícios mais sustentáveis.

O banco de dados desta organização, até o momento da publicação deste relatório, continha

informações de mais de 600 projetos das mais variadas tipologias, incluindo medidas

quantitativas das edificações, parâmetros de projeto e medidas de sustentabilidade, bem

como pontos do LEED a serem atingidos ou já conquistados por cada edifício.

Para a elaboração deste relatório, o centro de pesquisas desta consultoria valeu-se de 61

projetos extraídos do banco de dados, na sua maioria, referentes a bibliotecas, laboratórios e

escolas, que buscavam certificação LEED NC. A análise ponto a ponto de cada categoria

foi apresentada em forma de gráfico, mostrando o percentual de projetos que estavam em

vias de atender e/ou atenderam cada requisito em estudo.

136

6.3.2. Relatório 2: Cryer et al. (2006)

Com a finalidade de testar algumas de suas hipóteses, dentre elas a percepção por parte do

mercado de um acréscimo de custos em projetos sustentáveis quando comparados a

edificações tradicionais, pesquisadores da Anderson School of Management da

Universidade da Califórnia (UCLA) desenvolveram um estudo, ao longo dos anos de 2005

e 2006, com base em, além da literatura existente, análise estatística de todos os projetos

LEED-NC, versões 2.0 e 2.1 existentes até o mês de dezembro de 2005.

Como continuidade à elaboração deste relatório também foi realizado um workshop com

representantes de organizações ligadas ao mercado de desenvolvimento imobiliário, com ou

sem experiência em questões relacionadas à construção sustentável.

Foram estudados neste relatório 235 projetos, sendo 160 deles certificados pela versão 2.0 e

75, pela versão 2.1. Para fins desta pesquisa, também foi realizada, a exemplo do relatório

1, a adequação destes projetos à versão mais recente do LEED - 2.2. Dos projetos

analisados, 100 buscavam o nível certificado e 70, 58 e 7 projetos, respectivamente, os

níveis prata, ouro e platina.

6.3.3. Relatório 3: Langdon (2007)

Elaborado no ano de 2006 e publicado em 2007 pela mesma empresa de consultoria

americana autora do relatório 1, este relatório tem como objetivo lançar um olhar mais

atualizado sobre aquele estudo, passados três anos.

Foram estudados 221 projetos, dos quais apenas 83 buscavam a certificação LEED. Foram

consideradas pelos pesquisadores as versões LEED NC 2.1 e 2.2, mantida a adaptação para

a versão 2.2 quando necessário. Novamente, a maior parte dos edifícios abrigava

bibliotecas, escolas e laboratórios. Também foram estudados centros comunitários e

137

ambulatórios (similares no Brasil aos hospitais de rápida internação para pequenos

procedimentos cirúrgicos). Neste relatório não é apresentada a freqüência da ocorrência de

cada ponto, porém foram explicitadas as conclusões do processo de obtenção de cada um

deles.

138

7. Resultados obtidos

Os resultados obtidos neste trabalho apresentam um panorama do processo de certificação

LEED no contexto de duas realidades distintas: norte-americana e brasileira. A primeira

trilhando já há algum tempo o caminho da busca de edificações com um melhor

desempenho ambiental e a segunda, iniciando os primeiros passos para se ter edificações

mais sustentáveis, porém num contexto diferente; como país em desenvolvimento e com

outros temas tão importantes quanto o meio ambiente na sua agenda e ainda com

tecnologias e projetos de construção muitas vezes desfavoráveis à perseguição de uma

metodologia baseada em normas internacionais.

7.1. Objetivo 1: facilidades (pontos fortes) e limitações no atendimento do LEED

7.1.1. Na realidade norte-americana

O Quadro 5 descreve os créditos do LEED segundo a freqüência (muito freqüente,

freqüente, pouco freqüente e raramente) com que aparecem nos relatórios 1 (Matthiessen;

Morris (2004) e 2 (Cryer et al. (2006).

Os resultados indicam que, nos EUA, dos 69 créditos/pontos possíveis, 15 deles (22%) são

obtidos com muita freqüência, sugerindo implementação mais fácil, enquanto 18 pontos

(26%) são conquistados freqüentemente; 11 pontos (16%) são pouco freqüentes,

aparentando ter certo grau de dificuldade e os 25 pontos restantes (36%) aparecem

raramente nos projetos analisados nos dois relatórios, indicando prováveis dificuldades para

seu atendimento, como explicitado no Gráfico 4.

139

R36%

F26%PF

16%

MF22%

Gráfico 4: Freqüência de pontos, relacionada ao grau de dificuldade dos 69 pontos do LEED NC.

Neste resultado não estão computadas as dificuldades encontradas para cumprir os pré-

requisitos, uma vez que são obrigatórios.

Quadro 5: Créditos LEED NC 2.2 detalhados em sua freqüência de ocorrência nos projetos contemplados nos relatórios de Matthiessen; Morris (2004) e Cryer et al. (2006).

PONTOS MUITO FREQUENTES (MF)

Escolha do terreno (SS)

Bicicletário e vestiário (SS)

Uso eficiente de água para jardins. Redução de 50% (WE)

Redução do uso de água , 20% (WE)

Desempenho otimizado de energia - 10.5% novas construções ou 3.5% edifícios existentes - Reformas (EA)

Desempenho otimizado de energia - 14% novas construções ou 7% edifícios existentes - Reformas (EA)

Desempenho otimizado de energia - 17.5% novas construções ou 10.5% edifícios existentes - Reformas (EA)

Gestão dos resíduos de construção (gestão de 50% dos resíduos) (MR)

Uso de materiais com teor reciclado (10%) (MR)

Materiais com baixa emissão - adesivos e selantes (EQ)

Materiais com baixa emissão - pinturas e verniz (EQ)

Materiais com baixa emissão – carpete (EQ)

Inovação em projeto (ID)

Inovação em projeto (ID)

Profissional LEED (ID)

PONTOS FREQUENTES (F)

Acesso a transporte público (SS)

Capacidade de estacionamento (SS)

Desenvolvimento área externa projetada (SS)

140

Ilhas de calor - áreas descobertas (SS)

Ilhas de calor - áreas cobertas (SS)

Redução da poluição de iluminação (SS)

Uso eficiente de água para jardins, Não usar água potável ou não irrigação (WE)

Redução do uso de água, 30% (WE)

Comissionamento avançado (EA)

Gerenciamento avançado de gás refrigerante (EA)

Gestão dos resíduos de construção (gestão de 75% dos resíduos) (MR)

Uso de materiais com teor reciclado (20%) (MR)

Uso de materiais fabricados na região (10% dos materiais) (MR)

Monitoramento da entrada de ar externo (EQ)

Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), durante a construção (EQ)

Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), pré ocupação (EQ)

Controle de fontes de poluição interna (EQ)

Iluminação natural e vista - vista externa para 90% das áreas (EQ)

PONTOS POUCO FREQUENTES (PF)

Proteção e recomposição do habitat (SS)

Controle de águas de chuva (taxa e qualidade) (SS)

Tratamento de águas de chuva (SS)

Medições e verificações (EA)

Uso de madeira certificada (MR)

Aumento da ventilação (EQ)

Materiais com baixa emissão - composição de madeira e produtos em fibra (EQ)

Controlabilidade do sistema – iluminação (EQ)

Conforto térmico - projeto (EQ)

Conforto térmico - verificação (EQ)

Iluminação natural e vista - iluminação natural em 75% das áreas (EQ)

Proteção e recomposição do habitat (SS)

Controle de águas de chuva (taxa e qualidade) (SS)

Tratamento de águas de chuva (SS)

RAROS EM FREQÜENCIA (R)

Desenvolvimento urbano (SS)

Desenvolvimento de áreas contaminadas (SS)

Veículos com baixa emissão e eficientes (SS)

Tecnologia inovadora para águas usadas (WE)

141

Desempenho otimizado de energia - 21% novas construções ou 14% Edifícios existentes - Reformas (EA)

Desempenho otimizado de energia - 24.5% novas construções ou 17.5% Edifícios existentes - Reformas (EA)

Desempenho otimizado de energia - 28% novas construções ou 21% edifícios existentes - Reformas (EA)

Desempenho otimizado de energia - 31.5% novas construções ou 24.5% edifícios existentes - Reformas (EA)

Desempenho otimizado de energia - 35% novas construções ou 28% edifícios existentes - Reformas (EA)

Desempenho otimizado de energia - 38.5% novas construções ou 31.5% edifícios existentes - Reformas (EA)

Desempenho otimizado de energia - 42% novas construções ou 35% edifícios existentes - Reformas (EA)

Uso de Energia Renovável - 2.5% Energia Renovável (EA)

Uso de Energia Renovável - 7.5% Energia Renovável (EA)

Uso de Energia Renovável - 12.5% Energia Renovável (EA)

Energia verde (EA)

Reuso da edificação existente (manter 75% da fachada, piso e cobertura existentes) (MR)

Reuso da edificação existente (manter 100% da fachada, piso e cobertura existentes) (MR)

Reuso da edificação existente (manter 50% dos elementos de interior não estruturais) (MR)

Reuso de materiais (5%) (MR)

Reuso de materiais (10%) (MR)

Uso de materiais fabricados na região (20% dos materiais) (MR)

Uso de materiais rapidamente renováveis (MR)

Controlabilidade do sistema - conforto térmico (EQ)

Inovação em projeto (ID)

Inovação em projeto (ID)

142

Quadro 6: Matriz de freqüência de pontos, a partir da consolidação de dados de Matthiessen; Morris (2004) e Cryer et al (2006).

Onde: “MF” = muito freqüentes (freqüência maior que 75%) “F” = freqüentes (freqüência entre 50 e 75%) “PF” = pouco freqüentes (freqüência entre 25 e 50%) “R” = raros (freqüência menor que 25%)

Matthiessen; Morris, (2004) (RELATÓRIO 1)

Cryer et al, (2006) RELATÓRIO 2

Freqüência ocorrência

Certificado Prata Ouro / Platina

Certificado Prata Ouro / Platina

Terrenos Sustentáveis 14 Pontos Prereq 1 Prevenção de poluição durante a construção Obrigatório

Crédito 1 Escolha do terreno 1 MF MF MF MF MF MF MF

Crédito 2 Desenvolvimento urbano 1 R PF PF R R R R

Crédito 3 Desenvolvimento de áreas contaminadas 1 R R R R R R R

Crédito 4.1 Acesso a tranporte público 1 F PF MF F F F F

Crédito 4.2 Bicicletário e vestiário 1 MF MF MF MF MF MF MF

Crédito 4.3 Veículos com baixa emissão e eficientes 1 R R R R PF PF R

Crédito 4.4 Capacidade de estacionamento 1 MF PF PF F F MF F

Crédito 5.1 Proteção e recomposição do habitat 1 PF PF PF R R F PF

Crédito 5.2 Desenvolvimento de área externa projetada 1 PF F PF F F F F

Crédito 6.1 Controle de águas de chuva (taxa e qualidade) 1 PF F F PF PF F PF

Crédito 6.2 Tratamento de águas de chuva 1 PF F F PF PF F PF

Crédito 7.1 Ilhas de calor - áreas descobertas 1 F MF F F F F F

Crédito 7.2 Ilhas de calor - áreas cobertas 1 PF F MF PF F F F

Crédito 8 Redução da poluição de iluminação 1 F MF MF PF PF F F

Uso Racional da Água 5 Pontos

143

Onde: “MF” = muito freqüentes (freqüência maior que 75%) “F” = freqüentes (freqüência entre 50 e 75%) “PF” = pouco freqüentes (freqüência entre 25 e 50%) “R” = raros (freqüência menor que 25%)

Matthiessen; Morris, (2004) (RELATÓRIO 1)

Cryer et al, (2006) RELATÓRIO 2

Freqüência ocorrência

Certificado Prata Ouro / Platina

Certificado Prata Ouro / Platina

Crédito 1.1 Uso eficiente de água para jardins. Redução de 50% 1 MF MF MF MF MF MF MF

Crédito 1.2 Uso eficiente de água para jardins. Não usar água potável ou não irrigação 1 R PF F F F MF F

Crédito 2 Tecnologia inovadora para águas usadas 1 R R F R R F R

Crédito 3.1 Redução do uso de água , 20% 1 MF MF MF F MF MF MF

Crédito 3.2 Redução do uso de água , 30% 1 R R MF PF F MF F

Energia e Atmosfera 17 Pontos

Prereq 1 Comisionamento do sistema de energia do edifício Obrigatório

Prereq 2 Desempenho mínimo de energia Obrigatório

Prereq 3 Gerenciamento de gás refrigerante Obrigatório

Crédito 1 Desempenho otimizado de energia 1 a 10

10.5% novas construções ou 3.5% edifícios existentes – Reformas 1 MF MF MF MF MF MF MF

14% novas construções ou 7% edifícios existentes – Reformas 2 F MF MF MF MF MF MF

17.5% novas construções ou 10.5% edifícios existentes – Reformas 3 R PF F MF MF MF MF

21% novas construções ou 14% edifícios existentes – Reformas 4 R R R F MF MF R

24.5% novas construções ou 17.5% edifícios existentes – Reformas 5 R R R F MF MF R

28% novas construções ou 21% edifícios existentes – Reformas 6 R R R F MF MF R

31.5% novas construções ou 24.5% edifícios existentes – Reformas 7 R R R F MF MF R

35% novas construções ou 28% edifícios existentes – Reformas 8 R R R R F MF R

38.5% novas construções ou 31.5% edifícios existentes – Reformas 9 R R R R F MF R

144

Onde: “MF” = muito freqüentes (freqüência maior que 75%) “F” = freqüentes (freqüência entre 50 e 75%) “PF” = pouco freqüentes (freqüência entre 25 e 50%) “R” = raros (freqüência menor que 25%)

Matthiessen; Morris, (2004) (RELATÓRIO 1)

Cryer et al, (2006) RELATÓRIO 2

Freqüência ocorrência

Certificado Prata Ouro / Platina

Certificado Prata Ouro / Platina

42% novas construções ou 35% edifícios existentes – Reformas 10 R R R R R PF R

Crédito 2 Uso de Energia Renovável

2.5% Energia Renovável 1 R R PF R R R R

7.5% Energia Renovável 2 R R PF R R PF R

12.5% Energia Renovável 3 R R PF R R PF R

Crédito 3 Comissionamento avançado 1 PF MF MF PF F F F

Crédito 4 Gerenciamento avançado de gás refrigerante 1 F MF MF F F F F

Crédito 5 Medições e verificações 1 R PF F PF PF PF PF

Crédito 6 Energia verde 1 R R R PF F F R

Materiais e Recursos 13 Pontos Prereq 1 Coleta e estocagem de materiais recicláveis Obrigatório

Crédito 1.1 Reuso da edificação existente (manter 75% da fachada, piso e cobertura existentes) 1 R R R R R R R

Crédito 1.2 Reuso da edificação existente (manter 95% da fachada, piso e cobertura existentes) 1 R R R R R R R

Crédito 1.3 Reuso da edificação existente (manter 50% dos elementos de interior não estruturais) 1 R R R R R R R

Crédito 2.1 Gestão dos resíduos de construção (gestão de 50% dos resíduos) 1 MF MF MF F MF MF MF

Crédito 2.2 Gestão dos resíduos de construção (gestão de 75% dos resíduos) 1 F F MF PF F F F

Crédito 3.1 Reuso de materiais (5%) 1 R R PF R R PF R

Crédito 3.2 Reuso de materiais (10%) 1 R R R R R R R

145

Onde: “MF” = muito freqüentes (freqüência maior que 75%) “F” = freqüentes (freqüência entre 50 e 75%) “PF” = pouco freqüentes (freqüência entre 25 e 50%) “R” = raros (freqüência menor que 25%)

Matthiessen; Morris, (2004) (RELATÓRIO 1)

Cryer et al, (2006) RELATÓRIO 2

Freqüência ocorrência

Certificado Prata Ouro / Platina

Certificado Prata Ouro / Platina

Crédito 4.1 Uso de materiais com teor reciclado (10%) 1 MF MF MF F MF MF MF

Crédito 4.2 Uso de materiais com teor reciclado (20%) 1 R PF F F F MF F

Crédito 5.1 Uso de materiais fabricados na região (10% dos materiais) 1 MF MF MF F F F F

Crédito 5.2 Uso de materiais fabricados na região (20% dos materiais) 1 R R F R R R R

Crédito 6 Uso de materiais rapidamente renováveis 1 R R F R R R R

Crédito 7 Uso de madeira certificada 1 PF PF F PF R PF PF

Qualidade do Ambiente Interno 15 Pontos

Prereq 1 Desempenho mínimo de qualidade interna do ar Obrigatório

Prereq 2 Controle do tabaco no ambiente interno Obrigatório

Crédito 1 Monitoramento da entrada de ar externo 1 F F MF F F MF F

Crédito 2 Aumento da ventilação 1 R PF F R PF PF PF

Crédito 3.1 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), durante a construção 1 MF MF MF F F F F

Crédito 3.2 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), pré ocupação 1 MF MF MF F F F F

Crédito 4.1 Materiais com baixa emissão - adesivos e selantes 1 MF MF MF MF MF MF MF

Crédito 4.2 Materiais com baixa emissão - pinturas e verniz 1 MF MF MF F MF MF MF

Crédito 4.3 Materiais com baixa emissão - carpete 1 MF MF MF MF MF MF MF

Crédito 4.4 Materiais com baixa emissão - composição de madeira e produtos em fibra 1 PF F MF PF PF F PF

Crédito 5 Controle de fontes de poluição interna 1 F F F F F MF F

146

Onde: “MF” = muito freqüentes (freqüência maior que 75%) “F” = freqüentes (freqüência entre 50 e 75%) “PF” = pouco freqüentes (freqüência entre 25 e 50%) “R” = raros (freqüência menor que 25%)

Matthiessen; Morris, (2004) (RELATÓRIO 1)

Cryer et al, (2006) RELATÓRIO 2

Freqüência ocorrência

Certificado Prata Ouro / Platina

Certificado Prata Ouro / Platina

Crédito 6.1 Controlabilidade do sistema - iluminação 1 R PF F R PF PF PF

Crédito 6.2 Controlabilidade do sistema - conforto térmico 1 R PF F R R PF R

Crédito 7.1 Conforto térmico – projeto 1 R PF MF PF F MF PF

Crédito 7.2 Conforto térmico – verificação 1 R PF MF PF PF F PF

Crédito 8.1 Iluminação natural e vista - iluminação natural em 75% das áreas 1 PF F F PF PF F PF

Crédito 8.2 Iluminação natural e vista - vista externa para 90% das áreas 1 F F F F F MF F

Projeto e Inovação 5 Pontos

Crédito 1.1 Inovação em projeto 1 F MF MF MF MF MF MF

Crédito 1.2 Inovação em projeto 1 PF PF F MF MF MF MF

Crédito 1.3 Inovação em projeto 1 R R PF R F F R

Crédito 1.4 Inovação em projeto 1 R R R R R R R

Crédito 2 Profissional LEED 1 MF MF MF MF MF MF MF

147

Quadro 7: Matriz comparativa entre resultados dos Relatórios 1 e 2 e dois Estudos de Casos nacionais (Projetos “A” e “B”).

CRÉDITOS E PREQ

LEED NC 2.2 NOVAS CONSTRUÇÕES

LEED C&S 2.0 FACHADA E NÚCLEO

FREQUENCIA PONTOS DOS

RELATÓRIOS-BASE

CASO A FASE I

CASO B FASE I

PONTOS POSSÍVEIS LEED C&S

v2.0

TERRENOS SUSTENTÁVEIS 13 11 15

% PONTOS BUSCADOS PARA PROJETOS A e B 87% 73%

Prereq 1 Prevenção de poluição durante a construção Prevenção de poluição durante a construção

Crédito 1 Escolha do terreno Escolha do terreno MF 1 1

Crédito 2 Desenvolvimento urbano e conectividade comunitária

Desenvolvimento urbano e conectividade comunitária R 1 1

Crédito 3 Desenvolvimento imobiliário em terrenos contaminados

Desenvolvimento imobiliário em terrenos contaminados R 1 X

Crédito 4.1 Alternativa de transporte – acesso a transporte público

Alternativa de transporte – acesso a transporte público F 1 1

Crédito 4.2 Bicicletário e vestiário Bicicletário e vestiário MF 1 X

Crédito 4.3 Veículos com baixa emissão e eficientes Veículos com baixa emissão e eficientes R 1 1

Crédito 4.4 Capacidade de estacionamento Capacidade de estacionamento F 1 X

Crédito 5.1 Proteção e recomposição do habitat Proteção e recomposição do habitat PF X X

Crédito 5.2 Desenvolvimento de área externa projetada Desenvolvimento de área externa projetada F 1 1

Crédito 6.1 Controle de águas de chuva (taxa e qualidade)

Controle de águas de chuva (taxa e qualidade) PF 1 1

Crédito 6.2 Tratamento de águas de chuva Tratamento de águas de chuva PF X 1

148

CRÉDITOS E PREQ

LEED NC 2.2 NOVAS CONSTRUÇÕES

LEED C&S 2.0 FACHADA E NÚCLEO

FREQUENCIA PONTOS DOS

RELATÓRIOS-BASE

CASO A FASE I

CASO B FASE I

PONTOS POSSÍVEIS LEED C&S

v2.0

Crédito 7.1 Ilhas de calor - áreas descobertas Ilhas de calor - áreas descobertas F 1 1

Crédito 7.2 Ilhas de calor - áreas cobertas Ilhas de calor - áreas cobertas F 1 1

Crédito 8 Redução da poluição de iluminação Redução da poluição de iluminação F 1 1

Crédito 9 crédito não existente Guia de projeto e construção para os locatários 1 1

USO RACIONAL DA ÁGUA

4 4 5

% PONTOS BUSCADOS PARA PROJETOS A e B

80% 80%

Crédito 1.1 Uso eficiente de água para jardins, Redução de 50%

Uso eficiente de água para jardins, Redução de 50% MF 1 1

Crédito 1.2 Uso eficiente de água para jardins, Não usar água potável ou não irrigação

Uso eficiente de água para jardins, Não usar água potável ou não irrigação F 1 1

Crédito 2 Tecnologia inovadoras para águas usadas Tecnologia inovadoras para águas usadas R X X

Crédito 3.1 Redução do uso de água , 20% Redução do uso de água , 20% MF 1 1

Crédito 3.2 Redução do uso de água , 30% Redução do uso de água , 30% F 1 1

ENERGIA E ATMOSFERA

9 4 14

% PONTOS BUSCADOS PARA PROJETOS A e B

64% 29%

Prereq 1 Comissionamento do sistema de energia do edifício

Comissionamento do sistema de energia do edifício

Prereq 2 Desempenho mínimo de energia Desempenho mínimo de energia

149

CRÉDITOS E PREQ

LEED NC 2.2 NOVAS CONSTRUÇÕES

LEED C&S 2.0 FACHADA E NÚCLEO

FREQUENCIA PONTOS DOS

RELATÓRIOS-BASE

CASO A FASE I

CASO B FASE I

PONTOS POSSÍVEIS LEED C&S

v2.0

Prereq 3 Gerenciamento de gás refrigerante Gerenciamento de gás refrigerante

Crédito 1 Desempenho otimizado de energia Desempenho otimizado de energia

10.5% novas construções ou 3.5%

edifícios existentes - Reformas 10.5% novas construções ou 3.5%

edifícios existentes - Reformas MF 1 X

14% novas construções ou 7% edifícios

existentes - Reformas 14% novas construções ou 7% edifícios

existentes - Reformas MF 1 X

17.5% novas construções ou 10.5%

edifícios existentes - Reformas 17.5% novas construções ou 10.5%

edifícios existentes - Reformas MF 1 X

21% novas construções ou 14% edifícios existentes - Reformas

21% novas construções ou 14% edifícios existentes - Reformas R 1 X

24.5% novas construções ou 17.5% edifícios existentes - Reformas

24.5% novas construções ou 17.5% edifícios existentes - Reformas R 1 X

28% novas construções ou 21% edifícios existentes - Reformas

28% novas construções ou 21% edifícios existentes - Reformas R 1 X

31.5% novas construções ou 24.5% edifícios existentes - Reformas

31.5% novas construções ou 24.5% edifícios existentes - Reformas R 1 X

35% novas construções ou 28% edifícios existentes - Reformas

35% novas construções ou 28% edifícios existentes - Reformas R 1 X

38.5% novas construções ou 31.5%

edifícios existentes - Reformas crédito não existente R

42% novas construções ou 35%

edifícios existentes - Reformas crédito não existente R

Crédito 2 Uso de Energia Renovável Uso de Energia Renovável

2.5% Energia Renovável 1.5% Energia Renovável R X X

7.5% Energia Renovável crédito não existente R

150

CRÉDITOS E PREQ

LEED NC 2.2 NOVAS CONSTRUÇÕES

LEED C&S 2.0 FACHADA E NÚCLEO

FREQUENCIA PONTOS DOS

RELATÓRIOS-BASE

CASO A FASE I

CASO B FASE I

PONTOS POSSÍVEIS LEED C&S

v2.0

12.5% Energia Renovável crédito não existente R

Crédito 3 Comissionamento avançado Comissionamento avançado F X 1

Crédito 4 Gerenciamento avançado de gás refrigerante Gerenciamento avançado de gás refrigerante F 1 1

Crédito 5 Medições e verificações Crédito 5.1 Medições e verificações – para infra-estrutura PF X 1

Crédito 5.1 Medições e verificações – para locatário PF X 1

Crédito 6 Energia verde Energia verde R X X

MATERIAIS E RECURSOS

6 6 11

% PONTOS BUSCADOS PARA PROJETOS A e B

55% 55%

Prereq 1 Coleta e estocagem de materiais recicláveis Coleta e estocagem de materiais recicláveis

Crédito 1.1 Reuso da edificação existente (manter 75% da fachada, piso e cobertura existentes)

Reuso da edificação existente (manter 25% da fachada, piso e cobertura existentes) R X X

Crédito 1.2 Reuso da edificação existente (manter 95% da fachada, piso e cobertura existentes)

Reuso da edificação existente (manter 50% da fachada, piso e cobertura existentes) R X X

Crédito 1.3 Reuso da edificação existente (manter 50% dos elementos de interior não estruturais)

Reuso da edificação existente (manter 75% dos elementos de interior não estruturais) R X X

Crédito 2.1 Gestão dos resíduos de construção (gestão de 50% dos resíduos)

Gestão dos resíduos de construção (gestão de 50% dos resíduos) MF 1 1

Crédito 2.2 Gestão dos resíduos de construção (gestão de 75% dos resíduos)

Gestão dos resíduos de construção (gestão de 75% dos resíduos) F X X

Crédito 3.1 Reuso de materiais (5%) Reuso de materiais (1%) R X X

151

CRÉDITOS E PREQ

LEED NC 2.2 NOVAS CONSTRUÇÕES

LEED C&S 2.0 FACHADA E NÚCLEO

FREQUENCIA PONTOS DOS

RELATÓRIOS-BASE

CASO A FASE I

CASO B FASE I

PONTOS POSSÍVEIS LEED C&S

v2.0

Crédito 3.2 Reuso de materiais (10%) crédito não existente R X X

Crédito 4.1 Uso de materiais com teor reciclado (10%) Uso de materiais com teor reciclado (10%) MF 1 1

Crédito 4.2 Uso de materiais com teor reciclado (20%) Uso de materiais com teor reciclado (20%) F 1 1

Crédito 5.1 Uso de materiais fabricados na região (10% dos materiais)

Uso de materiais fabricados na região (10% dos materiais) F 1 1

Crédito 5.2 Uso de materiais fabricados na região (20% dos materiais)

Uso de materiais fabricados na região (20% dos materiais) R 1 1

Crédito 6 Uso de materiais rapidamente renováveis crédito não existente R X X

Crédito 7 Uso de madeira certificada Uso de madeira certificada (Crédito 6) PF 1 1

QUALIDADE DO AMBIENTE INTERNO

6 7 11

% PONTOS BUSCADOS PARA PROJETOS A e B

55% 64%

Prereq 1 Desempenho mínimo de qualidade interna do ar

Desempenho mínimo de qualidade interna do ar

Prereq 2 Desempenho mínimo de qualidade interna do ar

Desempenho mínimo de qualidade interna do ar

Crédito 1 Monitoramento da entrada de ar externo Monitoramento da entrada de ar externo F X 1

Crédito 2 Aumento da ventilação Aumento da ventilação PF 1 1

Crédito 3.1 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), durante a construção

Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), durante a construção F 1 1

Crédito 3.2 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), pré ocupação crédito não existente F - -

152

CRÉDITOS E PREQ

LEED NC 2.2 NOVAS CONSTRUÇÕES

LEED C&S 2.0 FACHADA E NÚCLEO

FREQUENCIA PONTOS DOS

RELATÓRIOS-BASE

CASO A FASE I

CASO B FASE I

PONTOS POSSÍVEIS LEED C&S

v2.0

Crédito 4.1 Materiais com baixa emissão - adesivos e selantes

Materiais com baixa emissão - adesivos e selantes MF X 0,5

Crédito 4.2 Materiais com baixa emissão - pinturas e verniz

Materiais com baixa emissão - pinturas e verniz MF X 0,5

Crédito 4.3 Materiais com baixa emissão - carpete Materiais com baixa emissão - carpete MF X 1

Crédito 4.4 Materiais com baixa emissão - composição de madeira e produtos em fibra

Materiais com baixa emissão - composição de madeira e produtos em fibra PF X X

Crédito 5 Controle de fontes de poluição interna Controle de fontes de poluição interna F X X

Crédito 6.1 Controlabilidade do sistema - iluminação crédito não existente PF - -

Crédito 6.2 Controlabilidade do sistema - conforto térmico

Controlabilidade do sistema - conforto térmico R 1 X

Crédito 7.1 Conforto térmico - projeto Conforto térmico - projeto PF 1 1

Crédito 7.2 Conforto térmico - verificação crédito não existente PF - -

Crédito 8.1 Iluminação natural e vista - iluminação natural em 75% das áreas

Iluminação natural e vista - iluminação natural em 75% das áreas PF 1 X

Crédito 8.2 Iluminação natural e vista - vista externa para 90% das áreas

Iluminação natural e vista - vista externa para 90% das áreas F 1 1

INOVAÇÃO DE PROJETO

5 5 5

% PONTOS BUSCADOS PARA PROJETOS A e B

100% 100%

Crédito 1.1 Inovação em projeto Inovação em projeto MF 1 1

Crédito 1.2 Inovação em projeto Inovação em projeto MF 1 1

153

CRÉDITOS E PREQ

LEED NC 2.2 NOVAS CONSTRUÇÕES

LEED C&S 2.0 FACHADA E NÚCLEO

FREQUENCIA PONTOS DOS

RELATÓRIOS-BASE

CASO A FASE I

CASO B FASE I

PONTOS POSSÍVEIS LEED C&S

v2.0

Crédito 1.3 Inovação em projeto Inovação em projeto R 1 1

Crédito 1.4 Inovação em projeto Inovação em projeto R 1 1

Crédito 2 Profissional LEED Profissional LEED MF 1 1

Caso A Caso B Pontos

Possíveis

TOTAL DE PONTOS 43 37 61

% 70% 61%

CATEGORIA LEED OURO OURO

154

7.1.2. Análise comparativa da implementação do LEED na realidade americana e na

brasileira

No Quadro 7, os créditos em que se notou comportamento diverso no Brasil e nos EUA

estão indicados em fonte em itálico e negrito. Na cor vermelha, estão os itens em que os

empreendimentos brasileiros não atenderam a requisitos de alta freqüência (MF e F) nos

Estados Unidos; enquanto que estão assinalados em verde os itens em que os

empreendimentos brasileiros saíram-se melhor, isto é, buscaram atender a exigências não

buscadas nos empreendimentos americanos tipicamente descritos nos relatórios de

referência.

A análise comparativa, detalhada ponto-a- ponto, do grau de dificuldade de atendimento

aos requisitos LEED no contexto original dos EUA e no Brasil está sintetizada no Quadro

8.

155

Quadro 8: Comparativo ponto-a-ponto entre contextos de mercado brasileiro e norte-americano para as categorias LEED.

TERRENOS SUSTENTÁVEIS (SUSTAINABLE SITES – SS)

REQUISITOS (CRÉDITOS) LEED NC 2.2

CONTEXTUALIZAÇÃO NOS CASOS BRASILEIROS ESTRATÉGIAS: FACILIDADES E LIMITAÇÕES

PONTOS PROJETO

A

PONTOS PROJETO

B

GRAU FREQ. FASE I

CONTEXTUALIZAÇÃO NO MERCADO NORTE – AMERICANO

Pré-requisito Prevenção de poluição durante a construção

Algumas estratégias usadas: . Elaboração de plano de prevenção e controle da poluição ambiental da obra . Proteção de taludes com lona e tela galinheiro; . Molhar área externa para não levantamento de particulado; . Diariamente, lavagem da rua em frente ao terreno com caminhão pipa e água não potável e proteção do solo com camada de brita, visando controlar a expansão de sedimentos do empreendimento para a vizinhança; . Cobrir com lona plástica os caminhões que saem da obra para evitar sujeira no entorno; Necessidade de controle e documentação das atividades, prática incomum no dia-a-dia das obras. Comentários: . As medidas não fazem parte das práticas de execução de obra de grande parte das construtoras. No entanto, são medidas simples de serem aplicadas;

- - -

Para atender a este pré-requisito é necessária a elaboração de um plano de controle de erosão e sedimentação. Em muitos estados norte-americanos já é obrigatório (LANGDON, 2007).

Crédito 1 Escolha do terreno

Os terrenos dos dois projetos foram escolhidos antes da decisão de executar um empreendimento certificado. Comentários: . A obtenção deste ponto não está relacionada a nenhuma estratégia verde.

1 1 MF

Nos dois relatórios foram requisitos fáceis de serem atingidos. No relatório 2 este ponto foi conseguido em mais de 80% dos edifícios à procura de certificação em todos os níveis. Apesar da aparente facilidade, a escolha do terreno leva em consideração vários fatores e estudos de mercado. Conseqüentemente, a obtenção deste ponto, bem como dos próximos três requisitos, tende a ser mais um resultado casual (LANGDON, 2007) do que uma estratégia, uma vez que estão

156

desvinculados das metas de sustentabilidade a serem atingidas pelo projeto (MATTHIESSEN; MORRIS, 2004).

Crédito 2 Desenvolvimento urbano e conectividade comunitária

Os dois empreendimentos estão localizados em áreas com toda a infra-estrutura já desenvolvida e fácil acesso a diversos serviços básicos, tais como bancos, restaurantes, farmácia, correios, teatro, entre outros. Comentários: . A obtenção deste ponto não está relacionada a nenhuma estratégia verde. Os projetos tiveram facilidade na obtenção dos pontos. No entanto para outras tipologias, que não residenciais sem certificação C&S, a busca deste ponto pode ser uma tarefa complicada.

1 1 R

A análise dos relatórios mostra que é um requisito difícil de ser atendido. Como o critério anterior, este é mais um resultado casual do que uma estratégia. Favorece projetos em áreas urbanas desenvolvidas, com infra-estrutura e próximas aos serviços oferecidos, como banco, lavanderia, centros médicos farmácias, supermercados, etc. (LANGDON, 2007)

Crédito 3 Desenvolvimento imobiliário em áreas degradadas

O caso A teve um trabalho grande e documentado relacionado à descontaminação do terreno. Comentários: . Como os dois créditos anteriores, a obtenção deste ponto não está relacionada com estratégia, mas sim com oportunidades de mercado, como a aquisição de um terreno com passivo ambiental por um valor interessante. Outro ponto a destacar é que não há nenhum subsídio e/ou incentivo do governo para a construção neste tipo de terreno.

1 Não atendido R

É um requisito que possui custo, em geral, elevado. As razões pelas quais um terreno contaminado é escolhido são outras que não a sustentabilidade, como a oportunidade e/ou a disponibilidade para compra. E ainda, estratégia de transporte (LANGDON, 2007).

Crédito 4.1 Acesso a transporte público

O caso A está situado nas proximidades de uma estação metropolitana de trem e é servida por mais de 50 linhas de ônibus. O caso B é atendido por ônibus e metrô. Comentários: . Como ambos os projetos são edifícios comerciais de escritórios, a tendência é a implantação destes em áreas providas com boa infra-estrutura, inclusive transporte.

1 1 F

Este crédito é mais fácil de ser obtidos em áreas urbanas e, nos casos dos terrenos serem em áreas mais afastadas, este requisito pode ser atendido provendo transporte para os ocupantes da edificação no trajeto estação de trem/ônibus – edifício (LANGDON, 2007).

Crédito 4.2 Bicicletário e vestiário

A decisão de se certificar ambos os empreendimentos foi posterior ao início da execução das obras. O caso A conseguiu a inserção do bicicletário. No caso B, pela evolução da obra, isto não foi possível. Comentários: . É um item fácil de ser implementado, sem custo quando do desenvolvimento do projeto arquitetônico. Não há garantia, porém que estes bicicletários e vestiários serão efetivamente utilizados, dado que nem sempre vêm acompanhados de infra-estrutura cicloviária que suporte esta utilização.

1 Não atendido MF

Este requisito foi considerado fácil em todas as categorias dos dois relatórios analisados. Foi o quarto requisito mais atendido no relatório 2.

Crédito 4.3 Veículos com baixa emissão e eficientes

Nos dois projetos foram providas vagas preferenciais a veículos menos poluentes. Comentários: . No Brasil, por existirem carros que utilizam combustíveis

1 1 R

Em ambos os relatórios pouquíssimos projetos conseguiram o ponto decorrente deste requisito - menos de 20% no relatório 1 e para o relatório 2, somente os projetos

157

menos agressivos ao meio ambiente é possível no cumprimento deste requisito a implementação de vagas destinadas aos veículos movidos/ abastecidos a GNV ou álcool; . Na prática, a obtenção deste ponto no Brasil é mais fácil que em outros países, pela existência de carros tipo flex.

classificados como platina tiveram ocorrência relativa. Uma das estratégias a ser considerada seria a montagem de abastecimento de combustível alternativo. Nos EUA seriam estações para carros elétricos, não considerados como tendência num futuro próximo (MATTHIESSEN; MORRIS, 2004)

Crédito 4.4 Capacidade de estacionamento

A estratégia do caso A foi atender ao mínimo de vagas previstas pela legislação e ainda, prover vagas para transportes coletivos. A capacidade original do estacionamento foi diminuída. Comentários: . Vale ressaltar que está é uma estratégia que impacta na lucratividade a longo prazo do empreendimento, uma vez que não raro, há a necessidade de diminuição do número de vagas no estacionamento.

1 Não atendido F

Apesar de fácil, implica na redução da capacidade de estacionamento (LANGDON, 2007). A variação entre projetos está refletida nos resultados dos relatórios: duas ocorrências muito freqüentes, duas pouco freqüentes e duas raras. Pelo critério adotado considera-se o grau de dificuldade médio.

Crédito 5.1 Proteção e recomposição do habitat

Não atendido em ambos os casos. Comentários: . Ponto difícil de se obter, principalmente em áreas urbanas. Entra em contradição com o Crédito 2, uma vez que em áreas com alta densidade se torna inviável deixar de aproveitar o terreno disponível, principalmente em edifícios com fins comerciais, que necessitam de estacionamento.

Não atendido Não atendido PF

Difícil de ser cumprido em edificações onde há mais de um subsolo ou nas áreas urbanas, pelas limitações da área do terreno (LANGDON, 2007).

Crédito 5.2 Desenvolvimento de área externa projetada

Como o zoneamento no qual estão inseridos os dois projetos não possuem lei específica para áreas abertas, a estratégia usada nos dois casos foi o atendimento de 20% da área do terreno com área verdes livres, incluindo área das coberturas e calçadas orientadas para pedestres. Comentários: . O atendimento a este requisito aponta a possibilidade de uma mudança cultural na arquitetura das áreas externas, onde não se dava muita importância às áreas permeáveis.

1 1 F Mesmo grau de complexidade encontrado no Brasil para o atendimento a este requisito.

Crédito 6.1 Controle de águas de chuva (taxa e qualidade)

A estratégia do caso A foi o aumento da área permeável e uso de água de chuva para irrigação dos jardins. Para o caso B, foi executado um projeto de reuso das águas de chuva, prevendo uma caixa de retardo e uma caixa de reuso para o armazenamento da água pluvial e água de condensação do ar-condicionado. Comentários: . Estratégia de ter caixa de retenção de água para o alívio da quantidade da água de chuva nas redes públicas já é obrigatório em São Paulo para empreendimentos que tenham área impermeabilizada superior a 500,00 m2 (Decreto nº 41.814,

1 1 PF

Cada vez mais, estão aumentando as leis que tornam obrigatório o controle das águas de chuva. Este requisito se incorporará às exigências e passará a não ter custo adicional (LANGDON, 2007).

158

15/03/2002)

Crédito 6.2 Tratamento de águas de chuva

Para o caso B as estratégias para tratamento da água de chuva são a captação de águas pluviais e aproveitamento para irrigação e ar-condicionado. O tratamento especificado para o ar condicionado leva em consideração a neutralização de PH e correção de cloro. A remoção de 80% dos sólidos suspensos deverá ser garantida por mecanismo de decantação na caixa de retardo com seu posterior aproveitamento.

Não atendido 1 PF

Algumas leis municipais exigem que sejam filtradas as águas pluviais antes de entrarem nas redes municipais, nestes casos não há acréscimo de custo. As soluções para áreas maiores são mais fáceis de serem encontradas, por terem um menor custo. Porém, em áreas de paisagismo menores o uso de tanques e caixas separadoras de óleo é quase inevitável. (LANGDON, 2007).

Crédito 7.1 Ilhas de calor - áreas descobertas

Em ambos os empreendimentos as vagas para estacionamento estão localizadas nos subsolos. Também foram empregados materiais de cor clara e ainda sombreamento com área verde na áreas externas. Comentários . Atendimento aos requisitos de forma simples para empreendimentos que possuem vagas em subsolo, requerendo algumas especificações de materiais com índice de refletância apropriado.

1 1 F Mesmo grau de complexidade encontrado no Brasil para o atendimento a este requisito.

Crédito 7.2 Ilhas de calor - áreas cobertas

Tanto no caso A quanto no B, além da cor clara dos materiais empregados. Em algumas áreas foi usada a estratégia de telhado verde, suficiente para obtenção do ponto. Comentários: . Atender a este crédito, bem como ao 7.1 e ao 5.2, implica em projetos de áreas externas mais elaborados. A contratação destes projetos para empreendimentos menores não espelha a realidade

1 1 F Mesmo grau de complexidade encontrado no Brasil para o atendimento a este requisito.

159

Crédito 8 Redução da poluição de iluminação

Em ambos os projetos, toda a iluminação externa foi trabalhada por projeto específico de modo a atender às restrições constantes no LEED. Comentários: . Vale destacar que poucas incorporadoras contratam projetos luminotécnicos ou pessoas com capacidade técnica para elaborar especificações que atendam a este requisito.

1 1 F

Pela complexidade, Langdon (2007) ressalta que muitos empreendimentos pleiteiam este requisito, mas não o conseguem.

Crédito 9 (LEED C&S) Guia de projeto e construção para os locatários

Para atendê-lo os projetos A e B elaboraram um guia com um conjunto de recomendações feitas pelo incorporador aos futuros locatários. Comentários: . É pratica comum, para a maior parte dos empreendimentos, elaborar o chamado “manual do proprietário”. . As informações necessárias citadas seriam um complemento deste manual.

1 1 - Crédito específico da Versão C&S. Portanto, não consta nos relatórios estudados.

USO RACIONAL DA ÁGUA (WATER EFFICIENCY – WE)

REQUISITOS (CRÉDITOS) LEED NC 2.2

CONTEXTUALIZAÇÃO NOS CASOS BRASILEIROS ESTRATÉGIAS: FACILIDADES E LIMITAÇÕES

PONTOS PROJETO

A

PONTOS PROJETO

B

GRAU FREQ. FASE I

CONTEXTUALIZAÇÃO NO MERCADO NORTE –

AMERICANO

Crédito 1.1 Uso eficiente de água para jardins, Redução de 50%

O sistema de irrigação adotado para os empreendimentos é uma mescla de aspersores e mangueira de gotejamento, visando a maior redução/eficiência no consumo de água, combinado com o uso de sensores de chuva para o controle do sistema. A especificação de plantas nativas também contribui para a redução da necessidade de irrigação do paisagismo.

1 1 MF

É um dos pontos mais pleiteados junto com o Crédito 3.1: redução do uso de água em 20% (LANGDON, 2007). No relatório 2 aparece na quinta posição dos pontos mais alcançados. As duas estratégias mais usadas são (1) o projeto inteligente de paisagismo, onde é reduzida a quantidade de grama e aumentado o uso de plantas nativas e tolerantes a secas e (2) sistema eficiente de irrigação (LANGDON, 2007).

160

Crédito 1.2 Uso eficiente de água para jardins, Não usar água potável ou não irrigação

Além do citado no crédito anterior, toda a água será proveniente do aproveitamento de água de chuva, reuso de água servida e fornecida pela concessionária para uso não potável. Comentários: . No Brasil não é comum a prática da elaboração de um projeto específico para irrigação. . Não são todos os estados brasileiros que tem à disposição água não potável fornecida pelas concessionárias.

1 1 F

De acordo com o relatório 1, os projetos que obtiveram pontuação deste requisito o fizeram com a proposta de usar água de reuso fornecida pela concessionária local. Enquanto neste primeiro relatório este requisito teve grau de dificuldade alto para os nível certificado e prata e difícil para categoria ouro/platina, no relatório 2 foi um ponto com grau de dificuldade mediano para as duas primeiras categorias e médio para categoria ouro/platina.

Crédito 2 Tecnologia inovadoras para esgoto

Não atendido em ambos os casos. Comentários: . O uso de tecnologia inovadora já é por si só um desencorajador da obtenção deste ponto; . Tem um acréscimo expressivo de custo pois precisa de sistema especial para o aproveitamento, por exemplo, das águas cinzas (vindas de chuveiros, lavatórios e lavanderias).

Não atendido Não

atendido R

São usados sistemas que precisam de filtro e tratamento especial, bem como o armazenamento em cisternas (LANGDON, 2007).

Crédito 3.1 Redução do uso de água, 20%

Uso de aparelhos economizadores como: . Bacias com duplo acionamento; . Mictórios e torneiras automáticas e . Restritores de vazão em chuveiros e torneiras

1 1 MF

A opção encontrada no mercado de louças e acessórios que proporcionam boa economia de água fazendo com que este ponto seja facilmente obtido (LANGDON, 2007).

Crédito 3.2 Redução do uso de água, 30%

Comentários: . Neste e no crédito anterior os aparelhos e metais sanitários são suficientes para atender aos dois requisitos; . As bacias de duplo acionamento (que gastam 3 e 6 litros por acionamento para dejetos líquidos e sólidos, respectivamente), podem ser comparadas às bacias simples com válvulas de descarga que podem gastar até 10 litros por acionamento.

1 1 F

Os resultados dos relatórios não demonstram um padrão, tendo 2

MFs, 2 R, 1 MF e 1 F. Assumiu-se uma tendência central (F)

161

ENERGIA E ATMOSFERA (ENERGY & ATMOSPHERE – EA)

REQUISITOS (CRÉDITOS) LEED NC 2.2

CONTEXTUALIZAÇÃO NOS CASOS BRASILEIROS ESTRATÉGIAS: FACILIDADES E LIMITAÇÕES

PONTOS PROJETO

A

PONTOS PROJETO

B

GRAU FREQ. FASE I

CONTEXTUALIZAÇÃO NO MERCADO NORTE –

AMERICANO

Pré-requisito 1 Comisionamento básico do sistema de energia do edifício

O comissionamento dos sistemas de instalações foram documentados, constando os registros das verificações, inspeções, testes e ensaios que foram realizados pela equipe de comissionamento das instaladoras e consultores. Comentários: . O comissionamento por si só já não é prática comum em todo o mercado, exceto para os empreendimentos triple A; . O registro deste comissionamento tem que ser feito por empresa isenta para ter validade;

O LEED sugere o comissionamento, no mínimo, dos seguintes sistemas prediais: ar condicionado e ventilação, controles de iluminação, sistemas de água quente e sistemas de energia renovável (como o uso de painéis solares). O comissionamento tráz benefícios de curto e longo prazo. Em curto prazo ajuda a equipe de caso A a desenvolver projetos mais eficientes e a longo prazo pode melhorar o desempenho dos sistema e reduzir custos operacionais (LANGDON, 2007).

Pré-requisito 2 Desempenho mínimo de energia

Verificação feita nos dois projetos por simulação computacional. Comentários: . No Brasil como poucos profissionais fazem esta simulação, o cumprimento deste item ainda tem um custo elevado.

É um requisito fácil de ser atendido e, se a decisão de ter um edifício eficiente em termos de energia for tomada no início do projeto não incidirão custos adicionais ao orçamento inicial (LANGDON, 2007).

Pré-requisito 3 Gerenciamento de gás refrigerante

Não utilização de CFC (cloroflúorcarbon) no sistema de ar condicionado Comentários: . Banido por lei no Brasil.

Este item se refere à especificação de sistemas de ar-condicionado sem o uso de CFC, prejudicial à camada de ozônio e ainda incorre num mínimo custo (LANGDON, 2007). Diferente da realidade brasileira.

162

Crédito 1 Desempenho otimizado de energia

O caso A atingiu os oito níveis possíveis de otimização de energia, atingindo 35% de economia em relação ao modelo base. Não foram obtidos os documentos referentes a este processo. Comentários: . Melhoria de desempenho baseado na norma norte-americana ASHARE; . Para o LEED NC são pontuados 10 níveis de melhoria de desempenho, enquanto no LEED C&S são pontuados 8 níveis. . Na versão LEED 2.2 NC o primeiro ponto é obtido quando se reduz a quantidade de energia despendida em 10,5% para novas construções e 3,5% para edifícios existentes; . A cada 3,5% de redução, ganha-se mais um ponto.

8

Não atendido (Ver ao

lado)

3 MF, 2 F, 1 PF, 11 R

Resultados encontrados: MF para os três primeiros níveis (de 10,5% a 17,5%), R para os demais níveis. Em muitos projetos há a possibilidade de obter de dois a três pontos com pequenas alterações de projeto (MATTHIESSEN; MORRIS, 2004).

Crédito 2 Uso de Energia Renovável

Ambos os projetos não atenderam Comentários: .Para o LEED NC são pontuados 3 níveis (2,5%, 7,5% e 12,5%) de uso de energia renovável, enquanto no LEED C&S o estabelecido é alcançar 1,5% desta energia.

Não atendido Não

atendido R

O resultado encontrado foi a freqüência R para todos os três níveis. Geração de energia renovável tem um alto custo de investimento e payback longo embora economias significantes a longo prazo (LANGDON, 2007).

Crédito 3 Comissionamento avançado

Para o caso B o processo de comissionamento somente será finalizado após a entrega de toda documentação final, incluindo: relatório de comissionamento, manuais de operação e manutenção, plano e registros de treinamento dos usuários e plano de recomissionamento. Comentários: . Prática não comum nos projetos brasileiros.

Não atendido 1 F

Para o relatório 1 este requisito se apresentou pouco freqüente para projetos certificados e muito freqüente para os demais. Já no relatório 2, se mostrou raro nos projetos certificados e pouco freqüente nos demais níveis de classificação. Este requisito solicita um alto nível de monitoramento, superior aos sistemas de gerenciamento de controle de edifícios disponíveis (MATTHIESSEN; MORRIS, 2004).

Crédito 4 Gerenciamento avançado de gás refrigerante

Ambos os projetos atenderam Comentários: Requisito relativamente fácil de ser atendido no Brasil

1 1 F

É um ponto razoavelmente fácil de ser conseguido, uma vez que existem mais e mais fabricantes oferecendo equipamentos compatíveis a este (LANGDON, 2007).

163

Crédito 5 Medições e verificações

Dois níveis distintos no LEED C&S, como segue: . Crédito 5.1 Medições e verificações - infra-estrutura . Crédito 5.1 Medições e verificações - locatário Para o caso B, medidores de consumo de energia foram instalados no barramento de alimentação das cargas das áreas comuns, com medição remota integrada ao sistema de automação predial. As áreas locadas também terão o consumo monitorado pelo sistema. Esses dados darão suporte à calibração do modelo computacional, através do qual será identificado o consumo de energia por uso final. Os projetos elétricos já estão definidos com a medição individualizada por conjunto e leitura remota integrada ao sistema de automação Comentários: . Pratica totalmente incomum no Brasil

5.1 - Não atendido 5.2 - Não atendido

5.1 – 1 (atendido)

5.2 - 1 (atendido)

PF

Raro de ser alcançado pelos altos custos envolvidos em desenvolver e implementar um bom sistema de controlabilidade (LANGDON, 2007).

Crédito 6 Energia verde

Ambos os projetos não atenderam Comentários: . Atender à produção mínima de energia verde (como solar e eólica) está totalmente fora da realidade brasileira

Não atendido Não

atendido R

MATERIAIS E RECURSOS (MATERIALS & RESOURCES – MR)

REQUISITOS (CRÉDITOS) LEED NC 2.2

CONTEXTUALIZAÇÃO NOS CASOS BRASILEIROS ESTRATÉGIAS: FACILIDADES E LIMITAÇÕES

PONTOS PROJETO

A

PONTOS PROJETO

B

GRAU FREQ. FASE I

CONTEXTUALIZAÇÃO NO MERCADO NORTE –

AMERICANO

Pré-requisito Coleta e estocagem de materiais recicláveis

Atendido sem dificuldades em ambos os Projetos Comentários: . A coleta e armazenagem de materiais provenientes da obra fazem parte do plano de resíduos da obra e pôde ser atendido pela construtora facilmente, uma vez que é praticado em todas as obras;

- - -

Pré-requisito pode ser atendido sem maiores dificuldades e com quase nenhum impacto de custo desde que incluído nas fases iniciais de projeto. (LANGDON, 2007).

164

Crédito 1.1 Reuso da edificação existente (manter 75% da fachada, piso e cobertura existentes)

Para o LEED C&S este ponto sofre uma pequena alteração: reuso da edificação existente (manter 25% da fachada, piso e cobertura existentes).

Não atendido Não

atendido R

Poucos projetos atendem aos requisitos relacionados ao reuso. Os três créditos relacionados ao reuso constam na lista dos 10 mais difíceis de serem atendidos no relatório 2.

Crédito 1.2 Reuso da edificação existente (manter 95% da fachada, piso e cobertura existentes)

Para o LEED C&S este ponto sofre uma pequena alteração: reuso da edificação existente (manter 50% da fachada, piso e cobertura existentes).

Não atendido Não

atendido R

Crédito 1.3 Reuso da edificação existente (manter 50% dos elementos de interior não estruturais)

Para o LEED C&S este ponto sofre uma pequena alteração: reuso da edificação existente (manter 75% dos elementos de interior não estruturais)

Não atendido Não atendido

R

Crédito 2.1 Gestão dos resíduos de construção (gestão de 50% dos resíduos)

Ambos os projetos atenderam. No entanto, a disposição correta dos materiais ainda não é tão fácil, mesmo em São Paulo. No caso B, achar um “bota-fora” apropriado no Rio de Janeiro foi um dos maiores problemas de se obter a certificação. Comentários: . Esta gestão é correspondente ao CONAMA 307 que diz que todos os resíduos, bem como a respectiva disposição final, são de responsabilidade da construtora

1 1 MF

A facilidade e o custo para o atendimento deste crédito variam conforme a localização do projeto. Nos locais onde a gestão de resíduos é amplamente praticada, o custo é mínimo (LANGDON, 2007).

Crédito 2.2 Gestão dos resíduos de construção (gestão de 75% dos resíduos)

O caso B chegou a alcançar mais de 60% de gestão correta, ainda insuficiente para obter este ponto. Comentários: . Apesar da obrigatoriedade do CONAMA, muitas empresas, bem como o mercado, ainda não estão atentos a gestão dos resíduos, principalmente fora da cidade de São Paulo.

Não atendido Não

atendido F

Crédito 3.1 Reuso de materiais (5%)

Para o LEED C&S este ponto sofre uma pequena alteração: reuso de materiais (1%) Não atendido Não

atendido R

Os dois pontos possíveis relacionados ao reuso de materiais são muito difíceis de serem

165

atendidos pois não existem tantas oportunidades de reuso de materiais, mobiliário e outros produtos que, somados, alcancem o percentual estabelecido pelo LEED (LANGDON, 2007).

Crédito 3.2 Reuso de materiais (10%)

Não existe este crédito no LEED C&S - - R

Crédito 4.1 Uso de materiais com teor reciclado (10%)

Requisito atendido em ambos os projetos pelos materiais: aço, esquadria de alumínio, manta asfáltica, piso elevado, concreto entre outros. Comentários: . O teor reciclado dos materiais tem que ser comprovado e em muitos casos o próprio fornecedor não está preparado para fornecer a documentação adequada.

1 1 MF

Os fornecedores estão acostumados a dar as informações necessárias sobre o teor reciclado dos seus materiais.(LANGDON, 2007).

Crédito 4.2 Uso de materiais com teor reciclado (20%)

O caso A atingiu 20,19% de materiais com conteúdo reciclado e o caso B, mais de 30%. 1 1 F

Crédito 5.1 Uso de materiais fabricados na região (10% dos materiais)

Ambos os projetos obtiveram este ponto. Comentários: . Os projetos em questão encontram-se em lugares privilegiados, uma vez que o Sudeste do Brasil é a região mais industrializada do país; . É possível que em outros estados a dificuldade no atendimento deste e do próximo crédito fosse maior.

1 1 F Assim como no Brasil, depende da localização geográfica do projeto em relação aos centros industriais.

166

Crédito 5.2 Uso de materiais fabricados na região (20% dos materiais

Como os dois projetos atenderam a este requisito com um alto índice de materiais fabricados na região - caso A com 60,53% e caso B com 62,1%, ambos os projetos puderam pleitear mais outro ponto na categoria Inovação do Projeto.

1 1 R

Crédito 6 Uso de materiais rapidamente renováveis

Não existe este crédito no LEED C&S - - R

Considerado pelo relatório 2 um dos créditos mais difíceis de se atender. É importante informar que na versão 2.1 era solicitado o uso de 5% destes materiais. Por sua vez, na versão 2.2 são solicitados 2.5%, na tentativa de diminuir a dificuldade no atendimento do requisito. Para muitos projetos o maior obstáculo é a identificação de materiais rapidamente renováveis em quantidades suficientes para atender este requisito (LANGDON, 2007)

Crédito 7 Uso de madeira certificada

Ambos os projetos atenderam a este requisito. Foi utilizada madeira certificada FSC (Forest Stewardship Council), incluindo portas e compensados para fixação de espelhos nos banheiros. Comentários: . A madeira certificada ainda tem um custo mais alto no mercado, dificultando o atendimento deste credito em projetos menores, onde a madeira tem um grande peso relativo no custo da obra.

1 1 PF

O custo da madeira certificada varia largamente com a localização do projeto, o momento da compra e, principalmente, de acordo com a oferta e a demanda. A decisão final, de comprar ou não, está relacionada ao quão perto está o preço do orçamento.

167

QUALIDADE DO AMBIENTE INTERNO (INDOOR ENVIRONMENTAL QUALITY – EQ)

REQUISITOS (CRÉDITOS) LEED NC 2.2

CONTEXTUALIZAÇÃO NOS CASOS BRASILEIROS ESTRATÉGIAS: FACILIDADES E LIMITAÇÕES

PONTOS PROJETO

A

PONTOS PROJETO

B

GRAU FREQ. FASE I

CONTEXTUALIZAÇÃO NO MERCADO NORTE –

AMERICANO

Pré-requisito 1 Desempenho mínimo de qualidade interna do ar

Comentários: Atender a este pré-requisito implica em atender à norma americana ASHRAE 62.1 – 2004, o que já é um empecilho para o mercado brasileiro.

Nos EUA, as normas e tecnologias solicitadas neste requisito são padrão para a maioria dos projetos, não acarretando custo significativo nem documentação onerosa (LANGDON, 2007).

Pré-requisito 2 Controle do tabaco no ambiente interno

Comentários: A proibição do fumo ou a reserva de uma área especial aos fumantes é uma prática corriqueira em muitos estados brasileiros.

Pré-requisito simples de ser atendido. (LANGDON, 2007).

Crédito 1 Monitoramento da entrada de ar externo

O caso B atendeu ao requisito, como segue: Foram instalados sensores de CO2 nas tomadas de ar externo principais e um sensor de CO2 em cada retorno de ar nos pavimentos (dois retornos por pavimento). O damper de cada pavimento é motorizado, permitindo a modulação da renovação de ar por andar. O sistema é monitorado e controlado emitindo alerta quando os níveis de CO2 em cada pavimento ultrapassarem o setpoint pré-estabelecido. O sistema também foi preparado para receber conexões de outros sensores que monitoram os espaços dos locatários. Comentários: . O sistema é totalmente novo para a maioria dos empreendimentos, não habitual nem mesmo para os projetos triple A.

Não atendido 1 F

Os padrões e tecnologias requeridas para atender a este crédito são praticados pela maioria dos projetos (LANGDON, 2007).

168

Crédito 2 Aumento da ventilação

Ambos os Projetos atenderam a este crédito Comentários: O especificado para os projetos de 27 m³/h atende a este crédito, visto que é mais do que 30% superior ao requerido pela ASHRAE 62.-2004.

1 1 PF

Apesar de não ter um incremento do custo inicial, há um significativo aumento do custo operacional, particularmente nos locais onde as temperatura e umidade externas são diferentes das condições internas.

Crédito 3.1 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), durante a construção.

Foi considerado pela equipe do caso A como um dos pontos mais difíceis de se conquistar pelo trabalho diário envolvido. Todos os equipamentos e dutos do sistema de ar-condicionado foram corretamente protegidos contra o acúmulo de partículas em suspensão. A equipe de manutenção desta proteção esteve em constantemente em atividade, assegurando a eficácia desta medida. Execução de varrição dos pavimentos com auxílio de água, fato constatado pelos baixos índices de partículas em suspensão no interior dos espaços. Foram disponibilizados aspiradores industriais para auxilio no controle de poeira nos pavimentos e subsolos, que serão usados durante toda a obra em ambientes. Comentários: . Incontestavelmente, há um aumento na mão de obra indireta para implementar e manter as tarefas diárias; . Muitas destas tarefas devem ser incorporadas à rotina dos fornecedores, havendo, para tanto, um tempo de aprendizado.

1 1 F

Apesar de ser um requisito fácil de ser cumprido, muitos projetos falham na obtenção deste ponto. Para atender ao plano traçado, há a necessidade de muita coordenação e gerenciamento por parte do gestor do projeto, bem como o comprometimento dos membros da equipe (MATTHIESSEN; MORRIS, 2004).

Crédito 3.2 Plano de gerenciamento da qualidade interna do ar (QIA), durante a pré-ocupação

Não existe este crédito no LEED C&S - - F

O sucesso na obtenção deste ponto depende do tipo de clima. Se o clima for seco, duas semanas de teste são viáveis. Porém, se a obra está localizada em local úmido, o ambiente interno do edifício fica exposto ao mofo e a outros problemas, dificultando a realização dos testes (LANGDON, 2007).

Crédito 4.1 Materiais com baixa emissão – adesivos e selantes

Comentários: . No Brasil, o maior problema ainda é encontrar produtos que atendam aos requisitos a um custo compatível às linhas usuais; . Com o aumento da demanda, estes créditos (4.1, 4.2, 4.3 e 4.4) passarão a ser mais fáceis de serem obtidos; Outro problema é o controle, muito mais rígido, dos vários fornecedores para que eles atendam ao especificado

Não atendido 1 MF

Para este requisito há a possibilidade de obtenção de quatro pontos para diferentes tipos de materiais – adesivos e selantes, pintura e verniz, carpete e composição de produtos feitos com madeiras e fibras. Os três primeiros tipos matérias são largamente encontrados, nos EUA, com baixa emissão de compostos

169

orgânicos voláteis (VOC ). Já os materiais compostos por madeiras e fibras são mais difíceis de serem encontrados. (LANGDON, 2007).

Crédito 4.2 Materiais com baixa emissão - pinturas e verniz

Não atendido Não

atendido MF

Crédito 4.3 Materiais com baixa emissão - carpete

Não atendido 1 MF

Crédito 4.4 Materiais com baixa emissão - composição de madeira e produtos em fibra

Não atendido Não atendido

PF

Crédito 5 Controle de fontes de poluição interna

Não atendido Não

atendido F

Crédito 6.1 Controlabilidade do sistema - iluminação

Não existe este crédito no LEED C&S - - PF

Muitas das estratégias para atender a este requisito podem ser incorporadas à categoria de eficiência energética. O custo pode variar de mínimo a significante, dependendo do projeto e dos controles adotados (LANGDON, 2007).

Crédito 6.2 Controlabilidade do sistema - conforto térmico

Comentários: Para o LEED C&S, pelo menos 50% dos usuários controlam seu espaço de trabalho, ajustando temperatura, umidade e entrada do ar.

Para o LEED NC, também deve-se prover os espaços ocupados

por várias pessoas, como salas de reunião e auditórios, de

controles separados aptos a se ajustarem às necessidades e

preferências dos grupos que os ocuparão.

1 Não

atendido R

A controlabilidades dos sistemas, com sistema VAV, pode ter custo significante quando comparado aos sistemas convencionais. No entanto, quando o sistema da edificação já é mais sofisticado e meticulosamente planejado, este custo pode ser significativamente mais baixo. (LANGDON, 2007).

170

Crédito 7.1 Conforto térmico - projeto

Comentários: A norma ABNT-NBR 6401, que estabelece parâmetros de conforto térmico atende aos requisitos estabelecidos na ASHRAE Standard 55–2004

1 1 PF

.Apesar de fácil, alguns projetos não obtêm este ponto ou por terem sistemas menores ou por estarem tentando reduzir energia. Diminuindo o conforto térmico, o requisito se torna complicado de ser alcançado (LANGDON, 2007).

Crédito 7.2 Conforto térmico - verificação

Não existe este crédito no LEED C&S - - PF

Crédito 8.1 Iluminação natural e vista - iluminação natural em 75% das áreas

O caso A obteve este crédito por medição no local. O mínimo de iluminação natural de 270 lux foi alcançado para as áreas regularmente ocupadas. Comentários Como a maioria dos requisitos relacionados à qualidade do ambiente interno, este também não é prática de mercado, o que o torna mais difícil de ser cumprido.

1 Não atendido

PF

É um requisito mais difícil de ser atendido do que se supõe (MATTHIESSEN; MORRIS, 2004). É difícil captar luz suficiente para o atendimento deste requisito, variando projeto a projeto, dependendo, entre outros fatores, do lay-out planejado, do tipo de vidro da orientação solar (LANGDON, 2007).

Crédito 8.2 Iluminação natural e vista - vista externa para 90% das áreas

Os edifícios dos dois projetos foram projetados com fachadas envidraçadas, favorecendo a linha direta de visão para a paisagem externa. Comentários: Em projetos menores e mais modestos, onde não são usadas cortinas de vidro nas fachadas, a obtenção deste ponto se torna bem mais difícil.

1 1 F

Este requisito pode ser atingido por arranjo interior de espaços, utilizando divisórias de vidro no caso do LEED NC (LANGDON, 2007).

171

INOVAÇÃO DE PROJETO (INOVATION IN DESIGN – ID)

REQUISITOS (CRÉDITOS) LEED NC 2.2

CONTEXTUALIZAÇÃO NOS CASOS BRASILEIROS ESTRATÉGIAS: FACILIDADES E LIMITAÇÕES

PONTOS PROJETO

A

PONTOS PROJETO

B

GRAU FREQ. FASE I

CONTEXTUALIZAÇÃO NO MERCADO NORTE –

AMERICANO

Crédito 1.1

O projeto A obteve este ponto por conta de sua localização privilegiada em relação ao acesso ao transporte público. O caso B atendeu à inovação pelo complemento do Crédito MC 4 - Uso de materiais com teor reciclado, excedendo os 20% máximos requeridos, chegando ao uso de materiais com teor reciclado em torno de 30%.

1 1 MF

Crédito 1.2

Os projetos A e B atenderam à inovação pelo complemento do Crédito MC 5 – Uso de materiais fabricados na região, excedendo os 20% máximos solicitados. O caso A teve um uso de 60,53% destes materiais e o caso B de 60,53%. Comentários: . A obtenção deste crédito só é facilitada no Brasil em cidades localizadas nas regiões Sul e Sudeste, por conta da grande concentração de fábricas de materiais de construção.

1 1 MF Exceder o limite imposto nos créditos anteriores é uma maneira de ganhar pontos nesta categoria.

Crédito 1.3

O projeto A atendeu à inovação pelo complemento do Crédito MC 6 – Uso de madeira certificada, LEED C&S, excedendo o requerido de 50%, chegando a utilizar aproximadamente 95% desta madeira no empreendimento (em portas, painéis, esquadrias em geral etc.); No caso B será elaborado e anexado junto ao manual do locatário um Plano de Gestão da Qualidade do Ar Interno durante as obras dos locatários.

1 1 R

Crédito 1.4

Este crédito obtido pelo caso A é relacionado à economia de água prevista pelos dos sistemas, em torno de 40%, excedendo o previsto nos Créditos WE 3.1 e WE 3.2 - Redução do uso de água; No caso B, este crédito é referente ao programa educacional a ser desempenhado pelo empreendimento, onde serão mostradas as qualidades de um green building, além de um tour às pessoa interessadas em conhecer o projeto.

1 1 R

172

Crédito 2 Profissional Credenciado LEED

Profissionais das consultorias contratadas representam os projetos junto ao USGBC Comentários: . Para ganhar este ponto, faz-se necessária a contratação de uma consultoria especializada ou o credenciamento de um profissional da própria empresa interessada.

1 1 MF -

173

A partir do Quadro 6, que apresenta créditos LEED conforme freqüência encontrada nos

relatórios norte-americanos, o Gráfico 5, o Gráfico 6, o Gráfico 7, o Gráfico 8, o Gráfico 9

e o Gráfico 10 posicionam os projetos brasileiros estudados.

Terrenos Sustentáveis

02468

101214

MF F PF R

Freqüência de ocorrência

Nú

mer

o d

e p

on

tos

Relatórios 1 e 2 Projeto A Projeto B

Gráfico 5: Categoria Terrenos Sustentáveis - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B e os relatórios de referência.

Uso Racional de Água

0

1

2

3

4

5

MF F PF R

Freqüência de ocorrência

Nú

mer

o d

e p

on

tos

R elató rio s 1 e 2 P ro jeto A P ro jeto B

Gráfico 6: Categoria Uso Racional da Água - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B e os relatórios de referência.

174

Energia e Atmosfera

0

2

4

6

8

10

12

14

16

MF F PF RFreqüência de ocorrência

Nú

mer

o de

pon

tos

R elató rio s 1 e 2 P ro jeto A P ro jeto B

Gráfico 7: Categoria Energia e Atmosfera - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B e os relatórios de referência.

Materiais e Recursos

0

2

4

6

8

10

12

MF F PF R

Freqüência de ocorrência

Núm

ero

de p

onto

s

R elató rio s 1 e 2 P ro jeto A P ro jeto B

Gráfico 8: Categoria Materiais e Recursos - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B e os relatórios de referência.

175

Qualidade do ambiente interno

0123456789

101112131415

MF F PF R

Freqüência de ocorrência

Nú

mer

o d

e P

on

tos

R elató rio s 1 e 2 P ro jeto A P ro jeto B

Gráfico 9: Categoria Qualidade do Ambiente Interno - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B e os relatórios de referência.

Inovação de Projeto

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

MF F PF R

Freqüência de ocorrência

Nú

mer

o d

e po

ntos

R elató rio s 1 e 2 P ro jeto A P ro jeto B

Gráfico 10: Categoria Inovação de Projeto - comparação de pontos obtidos pelos Projetos A e B e os relatórios de referência.

7.2. Objetivo 2: Percepção e entendimento de agentes do mercado brasileiro

As respostas aos questionários distribuídos trazem a visão das incorporadoras e investidoras

imobiliárias a respeito dos assuntos abordados: green building, certificação e análise de

custos ao longo do ciclo de vida. Pode-se dizer que a compilação e análise das respostas

176

representam a fotografia atual destas empresas, que são as decisoras, o ponto de partida da

concretização da construção de edificações sustentáveis. As respostas mostram também a

postura e atitude, em termos culturais, de uma amostra significativa do mercado.

A interpretação das respostas obtidas, também foi dividida nos três diferentes grupos

relacionados a cada tema.

7.2.1. Percepção sobre green building – Mercado

Pergunta 1: Qual o conhecimento sobre o assunto? As respostas a esta pergunta indicam

que o tema não é desconhecido no mercado, pelo menos teoricamente, uma vez que não

houve respostas indicando desconhecimento sobre o tema tratado. Quase a metade das

empresas que responderam (48,72%) considera que possui conhecimento mediano do

assunto, 20,51% com pouco conhecimento e mais de 30,17% com amplo conhecimento. No

entanto, as respostas às perguntas seguintes indicam que o conhecimento retido é

superficial, impossibilitando respostas mais detalhadas e profundas, mostrando incoerência

entre a percepção de conhecimento que cada uma tem sobre o assunto e a realidade.

Pergunta 2: Há ganho para a imagem da organização construir edificações sustentáveis? De

quanto? A grande maioria das empresas, aproximadamente 95%, confirma que há ganhos

decorrentes da imagem positiva que as empresas passam para o mercado com a

preocupação sócio-ambiental e que cada vez mais será impossível dissociar a imagem das

empresas de seu compromisso ambiental. Alguns dos comentários relacionados à pergunta

citam como benefício:

• Passa imagem de uma empresa “politicamente correta”;

• Valorização pela mídia;

• Valorização pelas empresas multinacionais;

177

• Ganha o respeito e reconhecimento dos consumidores;

• Atrai profissionais de talento;

• Ganhos subjetivos e intangíveis.

Pergunta 3: Os clientes percebem o diferencial de um green building? As respostas

positivas ultrapassam 74%. Algumas observações foram feitas, como segue:

• O valor percebido varia de cliente a cliente (usuários finais). Portanto, existem

quantificações diferentes deste diferencial;

• Ainda há falta de conscientização (conhecimento dos usuários finais) sobre este tipo

de edificação. Portanto, faz-se necessário maior explicação sobre o assunto no

momento da comercialização;

• Os clientes corporativos, que procuram edifícios comerciais de alto padrão tendem a

ter uma maior percepção dos diferenciais de uma edificação sustentável;

• Os clientes finais, apesar de perceberem o diferencial, não estão dispostos a pagar

mais.

Perguntas 4 e 5: Há (comprovadamente) velocidade maior de venda? Qual a porcentagem?

E há (comprovadamente) aumento da lucratividade na venda e/ou locação das unidades?

Qual a porcentagem? As respostas para ambas as questões foram predominantemente

negativas, 71,79% e 66,67%, respectivamente.

Uma das respostas positivas sobre a velocidade de vendas, elaborada por um fundo de

investimentos internacional afirma que “a maior velocidade de venda decorre do fato de o

empreendimento ter preferência do usuário em caso de "empate" na análise com outro

empreendimento”. Outra empresa, incorporadora, e com empreendimentos registrados no

USGBC, observa que um edifício sustentável “por enquanto somente complementa uma

178

série de atributos de diferenciação”.

Sobre o aumento na lucratividade com estas edificações, os comentários e percepções são

distintos, bem como o nível de conhecimento sobre o assunto de cada empresa. Vale

ressaltar também que, apesar da pergunta solicitar um embasamento “comprovado” no caso

de resposta positiva, em muitas destas respostas, as observações descritivas foram baseadas

em certas crenças, como mostram algumas respostas da Tabela 12.

Tabela 12: Percepção de aumento de lucratividade de um Green Building pelas Empresas.

Empresa Conhecimento

em Green Building

Percepção de Aumento de

Lucratividade Observações Feitas

Empresa A (segmento residencial)

mediano de 20% a 30%

“Dos empreendimentos realizados sobre este conceito, temos maior valor agregado. Conseqüentemente, a lucratividade direta de vendas é em torno de 20 a 30% sobre o produto padrão”.

Empresa B (tipologias diversas)

amplo 15%

Empresa C (tipologias diversas)

amplo

“de uma forma geral, para clientes que reconhecem valor agregado com a sustentabilidade, há disposição em se pagar um premium price...”

Empresa D (segmentos comercial e residencial)

pequeno “existem clientes que sabem do custo a mais em projetos de sustentabilidade”

Empresa E (segmento residencial)

mediano 3% “o ganho varia com o produto e público alvo”

Empresa F (segmento residencial)

mediano 20%

Pergunta 6: Há ganhos em mídia gratuita (pela veiculação de matérias jornalísticas)? Qual é

a porcentagem? Duas empresas não responderam a esta pergunta e das demais empresas,

67,57%, acreditam que há ganhos provenientes de mídia espontânea, seja pela maior

divulgação em imprensa especializada, reportagens ou premiação, no entanto, estes ganhos

são de difícil mensuração. Uma das empresas, uma investidora estrangeira, ainda destaca

que não há economia na verba de marketing destinada a estes projetos mesmo com uma

maior exposição na mídia.

179

Pergunta 7: Há a impressão de que os green buildings custam mais do que edificações

convencionais? Qual é a porcentagem? Uma empresa não respondeu à pergunta. Das 38

respostas obtidas, todas foram unânimes em afirmar que há, certamente, um custo inicial

maior e 22 empresas indicaram suas percepções de aumento. Como estas percepções foram

variadas, foram classificadas em três grupos: empresas que acreditam ter um acréscimo de

até 5%; empresas que percebem um acréscimo de até 15% e o terceiro grupo, com

percepções maiores do que 15%. O Gráfico 11 mostra que metade das empresas crê num

incremento do custo inicial de até 5%, 32% da empresas acreditam num aumento de até

15% e o percentual restante, 18%, percebe que há um aumento de mais de 15%.

50%

32%

18%

até 5%até 15% maior que 15%

Gráfico 11: Percepções de aumento de custo inicial em "Green Buildings"

Ainda destacam-se algumas observações feitas pelos participantes da pesquisa:

• O investimento inicial é, com certeza, maior. Porém, há ganhos de desempenho

relacionados principalmente ao consumo de água e energia, que provocam a

redução do valor do condomínio;

• Edifícios de alto padrão que já partem de “boas especificações”, já atendem uma

parte das exigências devido às suas soluções tecnológicas adotadas e,

conseqüentemente, têm um custo menor. Vale ressaltar que a lógica de tal

comentário vem das respostas de três empresas. Todas elas atuam também no

180

segmento de edifícios comerciais de alto padrão, conhecidos por triple A.

7.2.2. Percepção sobre green buildings – Obtenção de certificação

Por ser um assunto mais específico, e, como muitos dos responsáveis pelo preenchimento

dos questionários informaram que não tinham experiência nem conhecimento na obtenção

de certificação, todas as respostas às cinco questões foram analisadas meticulosamente,

caso a caso. Desta forma, foram desconsideradas as empresas que, mesmo atribuindo algum

conhecimento ao processo de certificação (primeira pergunta – 8), deixaram de responder

às demais questões relacionadas ao tema, mostrando falta de proximidade dos seus

representantes com o assunto abordado.

Pergunta 8: Sua empresa tem experiência na busca de certificação de um empreendimento?

As respostas mostraram que o assunto certificação ainda é totalmente desconhecido e/ou

pouco conhecido para mais de 60% das companhias. 21% das empresas acreditam ter

conhecimento mediano sobre o tema e apenas 18% informaram ter conhecimento amplo,

como mostra o Gráfico 12.

181

40%

21%

21%

18%

nehnhum conhecimento

pouco conhecimento

conhecimento mediano

conhecimento amplo

Gráfico 12: Nível de conhecimento das empresas sobre certificação de Green Buildings

Vale ressaltar que algumas poucas empresas, mesmo sem conhecer as metodologias de

certificação existentes, demonstraram alguma forma de ação em relação à sustentabilidade.

Seja por ressaltarem que estão estudando a abordagem em algum novo empreendimento,

seja por meio de ações reconhecidas internamente ou até mesmo por prêmios recebidos do

mercado.

Para poder fazer a análise das três perguntas subseqüentes, sobre mudança de rotina e

trabalho extra nos estudos de viabilidade em empreendimentos que buscam a certificação e

sobre a necessidade da documentação exigida, foram analisadas somente as empresas que

declaram alguma experiência em certificação, compondo um número de 23 empresas.

As perguntas 9 (Mudou a rotina do estudo de viabilidade?) e 10 (Foi consumido mais

tempo do seu trabalho extra no estudo de viabilidade?) tratam da postura da empresa num

processo de certificação, e foram, portanto analisadas em conjunto.

De uma maneira geral, sob o ponto de vista das incorporadoras, responsáveis pelo estudo de

viabilidade de empreendimentos, buscar uma certificação aqui no Brasil, para a maioria das

empresas traz alguma mudança no modo operante, seja na rotina e/ou com o trabalho extra,

como mostram o Gráfico 13 e o Gráfico 14.

182

17%

30%36%

17%

nenhuma mudança

pouca mudança

mudança mediana

muita mudança

Gráfico 13: Mudança de rotina nas incorporadoras para certificação de um empreendimento

22%

35%

26%

17%

nehnhum trabalho extra

pouco trabalho extra

trabalho extra mediano

muito trabalho extra

Gráfico 14: Incremento de trabalho nas incorporadoras para certificação de um empreendimento

Fazendo uma análise cruzada entre as alterações ocorridas na rotina de trabalho e no

aumento do trabalho extra, pode-se concluir que, como mostra o Gráfico 15, (1) poucas

empresas não sofrem mudanças em seu dia-a-dia e (2) a certificação implica tanto em

questão de mudança de rotina quanto em acréscimo de horas trabalhadas.

183

9%

47%

35%

9%

nehnhuma mudança

mudou rotina e aumentou trabalho namesma proporção

mudou mais a rotina

aumentou mais o trabalho

Gráfico 15: Análise cruzada de mudança de rotina e aumento de trabalho nas incorporadoras para certificação de um empreendimento

Alguns comentários feitos pelas empresas ajudam a entender melhor as afirmações acima:

• É prática comum a contratação de empresa de consultoria ou de um profissional que

se dedique a este processo.

• Nos estudos de viabilidade são acrescidos custos iniciais antes não previstos.

Quanto aos custos ao longo do ciclo de vida do empreendimento, a maioria ainda

mantém a postura conservadora de não incluir nenhuma economia;

• Há uma curva de aprendizado, como tudo que se faz de novo. Com o passar do

tempo e com a adaptação à nova rotina a tarefa se torna mais fácil.

Destacando que esta última opinião é reforçada pela experiência descrita por Melaver e

Mueller (2009), que estimam uma curva de aprendizado de três anos para se chegar ao

ponto de desenvolver um edifício verde com a mesma eficiência de prazo e dinheiro que

um edifício convencional.

Pergunta 11: Como classificaria a necessidade de documentação? Mais de 56,52%

consideraram exagerada a quantidade de documentos solicitados. As demais empresas a

classificaram como adequada.

184

A última questão do tema certificação foi a Pergunta 12: Quais as maiores dificuldades?

Para este questionamento as respostas foram livres para empresas com ou sem experiência

no assunto, solicitadas em forma de observação. As respostas mais citadas foram agrupadas

e estão listadas abaixo.

• Adequação às normas internacionais, uma vez que as certificações foram

desenvolvidas em outros países com realidade e necessidades diferentes das

encontradas aqui no Brasil. Conseqüentemente, não é fácil encontrar fornecedores

de materiais e soluções tecnológicas para atender aos requisitos de certificação;

• Faltam conhecimento e parâmetros para ter como experiência inicial;

• Alto custo inicial, dificultando a viabilidade destes empreendimentos quando da

conciliação dos objetivos das partes envolvidas, como arquitetos, incorporadores,

investidores e usuários.

• Dificuldade de encontrar pessoas aptas a participar deste processo, sejam elas

projetistas, empreiteiros ou pessoas que componham as equipes de obra.

7.2.3. Análise de Custos

Como falado no Capítulo 2, se o preço atribuído a um produto é, em última instância, o

reconhecimento por parte do cliente pelo seu valor e considerando que um empreendimento

sustentável gera valor, em maior grau quando medido seus benefícios ao longo de seu

extenso ciclo de vida, o nível de entendimento e conhecimento das empresas

incorporadoras e investidoras sobre a análise de custos ao longo do ciclo de vida de um

empreendimento, bem como saber se esta análise faz sentido e o quanto é praticada por

estes agentes decisores, permite a compreensão da dinâmica atual da execução deste tipo de

empreendimento. As perguntas que formaram a terceira parte deste questionário foram

analisadas sob esta ótica.

185

Pergunta 13: Qual o seu conhecimento sobre análise de custos no ciclo de vida? O resultado

desta pergunta, por não espelhar, em um primeiro instante, a realidade, foi analisado pela

qualidade das respostas das Perguntas 14 (Custos de operação e manutenção são

considerados nos estudos de viabilidade de um empreendimento?), 15 (Caso da resposta a

questão 14 seja maior que zero (0): quais e/ou de que maneira?) e 16 (Caso a resposta da

questão 14 seja zero (0): por que não?).

Aparentemente, quando analisadas somente as respostas à pergunta 13, conclui-se que o

grau de conhecimento das empresas pesquisadas sobre o assunto é razoável, uma vez que

mais da metade da empresas (62%) entendem ter grau de conhecimento sobre o assunto

mediano, sendo 38% o percentual de empresas com pouco ou nenhum conhecimento.

Analisada as respostas sob a ótica das três perguntas subseqüentes percebe-se um resultado

totalmente diferente: 56,76% das empresas pesquisadas não sabem, ou não estão

familiarizadas, ou não entendem conceitualmente custos ao longo do ciclo de vida de um

empreendimento, confundindo-os, em muitos casos, com custos de manutenção de garantia,

obrigação esta prevista no código civil. O Gráfico 16 mostra a diferença dos graus de

conhecimento declarado pelas empresas e o grau de conhecimento percebido neste trabalho

a partir das respostas às perguntas.

0

5

10

15

20

25

nada pouco medio amplo

Grau de Conhecimento

Nú

mer

o d

e em

pre

sas

ARBITRADO

PERCEBIDO

Gráfico 16: Comparativo do grau de conhecimento declarado e percebido (apreendido pelas respostas às questões) das incorporadoras de conhecimento de custos ao longo do ciclo de vida de um

186

empreendimento.

As respostas às perguntas 14, 15 e 16 foram agrupadas de maneira a refletir a atitude das

incorporadoras relacionada à consideração dos custos incorridos ao longo do ciclo de vida

dos empreendimentos. O Gráfico 17 apresenta as respostas obtidas.

Das 39 empresas que responderam a este grupo de perguntas relacionadas a custo ao longo

do ciclo de vida à pesquisa, 25% delas foram consideradas como “respostas não válidas”,

ou por não terem sido respondidas, respondidas de uma forma incompreensível ou mesmo

pela afirmativa de não terem entendimento suficiente sobre este assunto. As demais

respostas foram as seguintes:

• Os custos considerados se referem a custos contigenciais para operação e

manutenção obrigatórias; algumas empresas consideram um percentual sobre o

custo de construção.

• Principalmente no segmento de empreendimentos residenciais, estes custos são

considerados como de responsabilidade dos usuários. Mesmo em empresas onde

a aferição dos ganhos ao longo do ciclo de vida do empreendimento é feita de

maneira séria, de acordo com a resposta de uma incorporadora que atua em vários

segmentos, a garantia de desempenho seria muito arriscada, uma vez que tal

abordagem é ainda muito nova e ainda depende da cultura e hábitos dos usuários.

• As empresas que declararam fazer algum estudo de análise dos custos ao longo do

ciclo de vida dos empreendimentos, os apresentam como diferencial competitivo,

não os considerando de alguma forma como potenciais maximizadores de

lucratividade.

• A consideração dos custos ao longo do ciclo de vida (LCC) de um empreendimento

ainda é pouco aplicada como forma de geração de lucro. Apenas uma empresa, um

fundo americano de investimentos na área imobiliária, declarou usar estimativas de

custos futuros de condomínio e de operação (como água, luz, manutenção de

elevadores, segurança, limpeza, manutenção preventiva do edifício e equipamentos,

187

etc.) para o cálculo da taxa de retorno dos seus empreendimentos. Outra empresa,

uma incorporadora com alguns projetos de incorporação própria, afirma que os

custos de operação são usados em todos seus empreendimentos, mas,

principalmente, em empreendimentos de base imobiliária. Uma terceira empresa

menciona que os custos de operação e manutenção são usados como garantia de

operação para o cliente. Nestes dois últimos casos, pelas respostas subseqüentes,

fica claro que a aplicação do LCC ainda é pequena, talvez apenas para a escolha das

estratégias de projetos usadas.

O Gráfico 17: Aplicação dos custos ao longo do ciclo de vida dos empreendimentos.

apresenta o percentual de cada resposta obtida neste grupo de perguntas.

21%

25%

21%

8%

25%problema do usuáriocusto manutenção de garantiaargumento de vendaLCCRespostas não válidas

Gráfico 17: Aplicação dos custos ao longo do ciclo de vida dos empreendimentos.

Como as perguntas anteriores, as perguntas 17 (No seu entendimento, haveria a

possibilidade de considerar os custos de operação - como energia, água, redução de

condomínio, etc. - no estudo de viabilidade de um empreendimento?), 18 (Caso a resposta à

questão 17 seja maior que zero (0): há banco de dados para o conhecimento da média de

gasto de energia, manutenção e operação?) e 19 (Caso a resposta à questão 17 seja zero (0):

por que não?) também foram agrupadas para serem analisadas. Das 39 empresas, uma

empresa não respondeu ao grupo de perguntas e outra somente respondeu à pergunta 17.

188

Sendo assim, partiu-se de 37 empresas nesta análise.

Sobre a possibilidade de considerar custos de operação nos estudos de viabilidade, as

opiniões ficaram bem divididas, conforme apresentado no Gráfico 18. 48% das empresas

acreditam que não há esta possibilidade ou há poucas chances, contra 52% das empresas

que vêem uma possibilidade mediana ou ampla. Entre as justificativas do primeiro grupo,

que não acreditam na possibilidade, destacam-se:

• A visão segregada de construção e operação;

• O entendimento de que clientes residenciais não dão importância aos custos de

operação;

• A necessidade de mudança de cultura para que se possa oferecer garantia de

desempenho aos clientes finais, o que hoje ainda seria muito arriscado para as

incorporadoras.

24%

24%11%

41%

Nenhuma possibilidade

Possibilidade pequena

Possibilidade mediana

Ampla possibilidade

Gráfico 18: Opinião das incorporadoras quanto ao uso dos custos de operação nos estudos de viabilidade.

Do segundo grupo, composto pelas 28 empresas que vêem a possibilidade de considerar os

custos de operação nos estudos de viabilidade, a grande maioria (68%) afirma que não há

banco de dados ou há poucas informações disponíveis, contra 18% e 14% das empresas que

acreditam ter informações em quantidade razoável e grande, respectivamente. Estes

percentuais podem ser vistos no Gráfico 19.

189

43%

25%

18%

14%

Não há banco de dados

Há poucas informações

Há quantidade razoável de informações

Há grande quantidade de informações

Gráfico 19: Percepção de disponibilidade de banco de dados pelas incorporadoras.

Se por um lado foram feitas observações de que a falta de dados se dá pela razão de que a

necessidade de banco de dados é recente e as incorporadoras, em sua maioria, não

acompanham o desempenho dos seus empreendimentos, por outro lado, foi destacada a

possibilidade de se obter dados constantes nos sistemas de registros de controle de gastos,

principalmente em edifícios comerciais.

Vale ainda ressaltar que algumas empresas acreditam que a inserção de custos de operação

nos estudos de viabilidade é restrita a alguns empreendimentos, dependendo (1) do público-

alvo (padrão social e nível cultural), (2) do objetivo final do investimento (se o

empreendimento é feito para a locação ou venda, não há razão para preocupação com a

operação, se é para o próprio uso ou gerenciamento da operação, estes custos passam a ser

importantes) e ainda (3) das tipologias de cada um (comercial, residencial, industrial, etc.).

190

8. Discussão e considerações finais

Ao longo deste trabalho pôde-se perceber como diversos temas diferentes como processo

de decisão, metodologia do LCCA e as certificações podem se entrelaçar e ir além da

sustentabilidade na construção civil, chegando a novos modelos de negócio e podendo

afetar diretamente o “bolso”das companhias.

A intenção deste último capítulo é trazer à tona a reflexão sobre esta trama de assuntos aqui

estudados, discutindo os papéis e responsabilidades de cada mecanismo e cada agente

deflagrador da sustentabilidade na construção civil no Brasil.

8.1. A novidade - construções sustentáveis ou green buildings

O assunto “sustentabilidade na construção civil” é novo e o reflexo no Brasil deste

movimento começou a dar sinais mais claros nos últimos dois ou três anos. O

conhecimento sobre as edificações sustentáveis ou green buildings ainda é superficial,

mesmo numa amostra significativa de empresas importantes, como a considerada nesta

pesquisa. Se por um lado a difícil mensuração dos benefícios ainda causa ceticismo, por

outro, não há como refutar o reconhecimento e ganhos em mídia com fortalecimento da

imagem da marca e até mesmo em competitividade atrelados à execução destas edificações.

A percepção aqui no Brasil de que estas edificações têm um custo inicial maior é real, mas

ainda esta embasada em pouco conhecimento, apenas em sentimento. Como o aprendizado

de qualquer coisa nova, existe um custo extra para se fazer as mesmas coisas de forma

diferente.

Outro fator preponderante para o sucesso destes empreendimentos é a divulgação dos

benefícios para os usuários finais. Quando explicados, estes empreendimentos são bem

191

aceitos. No entanto, a maior parte dos clientes finais não conhece conceitualmente os green

buildings e seria utopia esperar uma demanda de mercado por um valor desconhecido. Os

usuários que preferem estas edificações são aqueles que conhecem as economias

decorrentes das características de projetos, como redução de condomínio, seguro e

operação. É o caso das empresas multinacionais, que impulsionam o mercado com sua

demanda para atualização de seu portifólio de edifícios produzidos ou facilities próprias.

O desenvolvimento de um projeto integrando todos os agentes das diferentes áreas de

conhecimento, compondo uma equipe multidisciplinar, faz-se necessário para

empreendimentos sustentáveis, em que se busca um alto desempenho por meio de soluções,

muitas vezes simples, com grande dose de criatividade e eficiência.

8.2. A Contribuição das Certificações

O presente estudo mostrou que alcançar a certificação LEED pode não ser uma tarefa fácil

e, diga-se de passagem, nem deveria ser, considerando que o objetivo principal das

certificações em geral é prover distinção de práticas de mercado e que o patamar de

sustentabilidade do setor da construção nacional ainda tem muito a se desenvolver neste

aspecto. No entanto, vale lembrar que a razão pela qual o LEED foi criado era a motivação

e a aceleração do desenvolvimento de práticas ambientais e, para tanto, o consenso da

metodologia, foi baseado em padrões e normas vigentes no país de origem, os EUA.

Portanto, mesmo neste país, atender aos seus pré-requisitos e créditos pressupõe esforço e

provoca uma reflexão sobre os processos e tecnologias disponíveis e as lacunas

identificadas para a elevação contínua do desempenho ambiental de empreendimentos.

Mesmo em centros avançados da construção civil brasileira, como as cidades do Rio de

Janeiro e São Paulo, o mercado ainda não está preparado para os selos verdes

internacionais. Muitas empresas ainda desconhecem conceitualmente as certificações e

todas as empresas pioneiras no assunto (incorporadoras, construtoras e consultorias) ainda

se encontram em plena curva de aprendizado. Pela falta de profissionais nas empresas,

192

tanto incorporadoras quanto construtoras, aptos a tratarem da sustentabilidade com a

exigência requerida para se obter uma certificação LEED, o papel dos consultores é

fundamental. Isso se justifica por serem, hoje, os profissionais mais focados e prontos a

buscar soluções, orientar e controlar os processos para que a busca da certificação seja

facilitada.

Se nos EUA aplicar certificação implica em melhorias incrementais de boas práticas, já no

Brasil, significa, muitas vezes, saltar da completa ausência de referência para o atendimento

de normas americanas e, freqüentemente, estranhas aos profissionais locais, presentes não

só em pontos, mas também em pré-requisitos do sistema de certificação. Isto muitas vezes

implica num salto muito alto quando entram em questão hábitos e práticas vigentes,

tecnologias e materiais disponíveis no mercado e até mesmo qualificação exigida dos

profissionais, o que inclui as empresas de consultoria especializadas hoje atuantes neste

mercado. Muitos requisitos e pré-requisitos contidos no LEED fogem, e muito, às nossas

práticas de mercado e, para a busca de uma certificação, bem como a aplicação de práticas

mais sustentáveis na execução de edifícios, faz-se necessária a adequação de toda a

indústria da construção civil, bem como de todos os seus agentes. Esta afirmação pôde ser

observada tanto nos estudos de caso aqui realizados, quanto nas respostas aos questionários

enviados às maiores incorporadoras atuantes no estado de São Paulo, o maior mercado da

construção civil brasileira.

As limitações e facilidades no atendimento dos requisitos LEED no Brasil variam caso a

caso, dependendo de vários fatores, como:

• Localização do empreendimento, se área urbana ou rural, influenciando nas

práticas, tecnologias e mão-de-obra disponíveis;

• Localização geográfica brasileira, considerando que (1) algumas leis e normas já

estão incorporadas em alguns estados como, por exemplo, a resolução CONAMA

307, que rege a disposição dos resíduos sólidos. No entanto, boa parte das cidades

brasileiras não tem lugares adequados para se fazer a correta gestão de resíduos

exigida. (2) A distância entre os centros de produção e manufatura dos insumos

193

usados na construção civil e o local da obra, ainda mais em um país nas dimensões

do Brasil e (3) a concentração de profissionais especializados e com conhecimento e

experiência no processo de certificação ainda está em grandes centros como São

Paulo e Rio de Janeiro;

• Padrão de acabamento (econômico, médio, alto ou triple A), uma vez que nesta

última classificação muitos projetos partem de uma base mais próxima dos

conceitos norte-americanos e possuem projetos mais sofisticados, como os

específicos de paisagismo, sistema de irrigação e luminotécnica, o que facilita a

pontuação do empreendimento;

• Custo planejado para o empreendimento, uma vez que alguns empreendimentos não

conseguiram suportar custos específicos como, por exemplo, a simulação

computacional de energia e o comissionamento dos sistemas de instalações, pré-

requisitos da categoria Energia e Atmosfera, por não serem facilmente diluídos nos

demais serviços.

Desta forma, constatou-se que os estudos de caso A e B se encontram numa situação muito

mais confortável para buscar a certificação, por (1) estarem localizados nas duas maiores

cidades do Brasil, facilitando a aquisição de materiais, tecnologias e profissionais

adequados. O caso A, em particular, localizado em São Paulo, estado que fornece todas as

condições para que o CONAMA 307 seja cumprido e conta com opções para a disposição

apropriada de resíduos. (2) Por serem de grande porte e, conseqüentemente, de grande

valor; e (3) partirem conceitualmente de projetos norte-americanos. Além disso, pela

visibilidade na mídia e por serem identificados como dois dos primeiros empreendimentos

brasileiros a buscarem a certificação LEED, todos os projetistas envolvidos consideraram o

trabalho excedente necessário para a adequação aos requisitos como “investimento em

conhecimento”.

Se por um lado os projetos estudados não são representativos da massa da construção civil

brasileira, pelo menos para a grande parte das incorporadoras, eles demonstram que,

mesmo em situação tão propícia, ainda existem grandes obstáculos a serem superados.

194

Associadas às novas tecnologias e às inovações de um modo geral, há uma curva de

aprendizado.

As lições aprendidas com os projetos brasileiros analisados englobam:

• Consultores são necessários. No entanto, eles também estão em fase de

aprendizado;

• Muitos materiais e tecnologias são desconhecidos pelo mercado e os preços nem

sempre são competitivos;

• O re-trabalho em projetos foi necessário para a adequação aos objetivos pretendidos

e

• O prazo do projeto pode ficar comprometido pelas dificuldades inerentes a um novo

processo, apesar de isto não ter ocorrido nos estudos de caso.

Certificar um empreendimento é um processo e, como tal, para ser validado, requer

documentação e comprovação do atendimento aos requisitos solicitados. Pelo menos nos

primeiros empreendimentos, durante o período de curva de aprendizado, buscar a

certificação implica em mudança de rotina, comprometimento e acréscimo de trabalho para

todos os envolvidos com o empreendimento, desde os arquitetos e projetistas até os

fornecedores e sub-contratados para execução dos serviços.

Apesar de todas as limitações do LEED e de sua aplicação em contextos diferentes do seu

original, a entrada desta metodologia no Brasil traz consigo uma nova forma de se enxergar

os impactos gerados, às pessoas e ao meio ambiente, pelo produto da construção civil,

abrindo assim a discussão para assuntos antes nunca abordados.

Além disso, certificações, iniciativas voluntárias e instrumentos de market pull possuem o

importante papel de mola propulsora da transformação do mercado da construção civil na

busca da sustentabilidade. Pode-se considerar que apesar do LEED e outras metodologias

195

de avaliação elaboradas em outros países possuírem características adequadas aos

respectivos contextos de desenvolvimento, é inegável o seu papel na criação de

oportunidades para uma grande revolução, uma quebra de paradigmas em relação a

posturas e atitudes no mercado da construção civil brasileira. O que não se pode perder de

vista é que as iniciativas voluntárias pressupõem uma base anterior para que possa se

desenvolver plenamente, composta por P&D e transferência de conhecimento e tecnologia

ao mercado. O que se nota no Brasil é certa ansiedade pela busca de certificação, não

precedida por esta preparação do mercado que tanto pode funcionar - caso ele consiga

realizar estas tarefas simultaneamente à implementação das certificações – ou constituir o

risco de diminuir o papel transformador das certificações, devido a esta queima das etapas

de base a sua adequada implementação.

8.3. O Papel do Poder Público

A grande maioria das decisões está vinculada à geração de lucratividade para as empresas

incorporadoras. Para alguns créditos do LEED, o atendimento não é resultado de estratégias

sustentáveis, mas sim uma casualidade. Este é o caso da categoria Terrenos Sustentáveis

(SS), por exemplo, referentes à escolha do terreno, à área urbana ocupada, à recuperação de

áreas degradadas e ainda à facilidade de acesso ao transportes público, em que os pontos

são obtidos – ou não – quando há uma coincidência da escolha de terreno, baseada em

parâmetros de mercado, às condições requeridas pelo sistema de certificação.

Pelo exemplo recém exposto, fica clara a importância do papel do governo em relação à

sustentabilidade. Incentivos fiscais decorrentes da opção por um terreno contaminado, bem

como da comprovação de práticas mais sustentáveis, seriam um grande apelo para

investidores e incorporadores construírem empreendimentos de melhor desempenho

ambiental e com benefícios à sociedade.

Deve ficar claro que a responsabilidade pela construção de edificações menos agressivas ao

meio ambiente e mais saudáveis para seus ocupantes começa na alçada do Poder Público, a

196

exemplo de países como os EUA e Taiwan. Por meio de incentivos fiscais e também da

produção de marcos regulatórios que estabeleçam requisitos mínimos de sustentabilidade

para edificações, insumos e componentes, o Governo certamente movimentará toda a

cadeia produtiva da construção e promoverá a criação de práticas sustentáveis como rotina,

seja ao lançar mão de seu papel como grande comprador ou liderando pelo exemplo em

suas próprias instalações.

8.4. Mudança de Paradigma para Análise do Custo do Ciclo de Vida para

Edificações

No mundo atual, notam-se o surgimento de duas tendências internacionais no setor

imobiliário e de construção: a visão cada vez mais holística dos empreendimentos,

abrangendo toda a vida da edificação e a implementação de princípios de desenvolvimento

sustentável.

Entender os custos e receitas de uma edificação e considerá-los na fase de estudo de

viabilidade, sob a ótica do seu ciclo de vida, implica em ir além dos métodos tradicionais de

análise e considerar um fluxo que contenha não só investimentos iniciais e receitas

provenientes da comercialização e/ou locação de unidades, mas também que contemple

custos de operação e uso do edifício e destas unidades.

Sustentabilidade é um conceito de longo prazo e edificações com estratégias claramente

voltadas para este conceito, podem incorrer num investimento maior. No entanto, é

inegável a existência de um melhor desempenho. Os benefícios são tangíveis,

independentemente da discussão sobre quem paga a conta da melhoria de desempenho. O

LCCA abre espaço para uma comparação mais justa entre empreendimentos sustentáveis e

convencionais. No entanto, é importante ressaltar que ainda não há, comprovadamente,

correlação entre edificações sustentáveis e aumento de custo.

Provavelmente, o principal obstáculo prático para consideração de benefícios durante a

197

etapa de uso e operação são os chamados incentivos divididos, já que o agente que faz o

investimento (investidor/incorporador/construtor) não necessariamente é o agente que se

beneficia (locador/proprietário final). Uma mudança profunda de paradigma dos critérios

que dirigem viabilidade de empreendimentos se faz necessária.

A visão estendida dos custos em um empreendimento da construção civil também significa

oportunidade de crescimento de toda a cadeia produtiva, com todos os elos procurando

maneiras, seja por meio de projetos, materiais, tecnologias ou sistemas de atingir a

sustentabilidade.

No Brasil ainda não se entende realmente os conceitos de custos ao longo do ciclo de vida

das edificações. Conseqüentemente, não se consegue vislumbrar de que maneira tais

conhecimentos seriam economicamente úteis. É claro que seus benefícios são mais

explícitos para os investidores usuários e para os investidores patrimonialistas, que sentem

diretamente as economias decorrentes de um melhor projeto. Para os demais investidores,

custos de operação e manutenção ainda pertencem a quem compra ou loca as unidades do

empreendimento.

Enxergar a possibilidade de aumentar os lucros por meio de um empreendimento mais

sustentável significa ir além dos ganhos intangíveis, como a formação de uma boa imagem

da marca da incorporadora ou construtora no mercado, a atração de multinacionais para

estes empreendimentos e os ganhos em mídia gratuita, mas sim trabalhar com números

reais, abandonando a cômoda rotina e ousando com novos conceitos como:

• Inserção do conceito da análise de custos ao longo do ciclo de vida como parte do

processo de decisão e até mesmo como critério de decisão, permitindo que os

ganhos sejam efetivamente convertidos em lucro, pelo incremento no valor de

locação ou venda das unidades, por meio da comprovação e garantia de um valor de

condomínio menor ao longo da vida útil do empreendimento;

• União de departamentos de compras e manutenção dentro de uma mesma

organização, para que os custos iniciais de um empreendimento sejam vistos como

198

investimentos de longo prazo e não apenas despesas. Neste conceito, a medida do

sucesso de uma aquisição deve ser a economia gerada pelo melhor desempenho do

projeto, equipamentos e sistemas propostos;

• Remuneração dos projetistas por desempenho (contratos de incentivo), onde seria

garantida a economia de recursos na fase de projetos e, além do valor de projetos

corriqueiramente pago, seria atrelado um valor mensal a receber por um prazo pré-

estabelecido em função das economias projetadas, o que permitiria não só incentivo

a projetistas, mas a possibilidade de prover retorno a investidores, incorporadores e

construtores para recuperação (ou superação) do investimento inicial;

• Remuneração da equipe de gestão de facilidades por desempenho (contratos de

incentivo) para garantir ou superar o desempenho de projeto ao longo de toda a vida

útil da edificação, de forma semelhante à descrita acima;

• Inovação na estrutura de locação, de modo a alinhar objetivos e transferir ou

compartilhar riscos e benefícios entre locatários e locadores, de modo que o aluguel

seja percebido como investimento e não somente como despesa.

8.5. Novos caminhos a serem conquistados

É certo que não só o LEED, mas todas as metodologias de avaliação de edifícios hoje

existentes são o primeiro passo de um longo caminho, onde se faz necessária uma mudança

cultural, principalmente na maneira de se estruturar e analisar a viabilidade de um

empreendimento. Vislumbra-se valor agregado ao produto e oportunidade de maximização

do lucro quando pensado em todo o ciclo de vida do projeto, computando custos e

benefícios referentes à operação e manutenção. Sendo assim, as áreas e segmentos de

trabalho são vastos, uma vez que o movimento sustentável na construção civil no Brasil

está em seu estágio inicial. Neste contexto, percebem-se as seguintes lacunas e

oportunidades de pesquisa em continuidade ou complementação a este trabalho:

• Promoção e utilização de metodologia para avaliação/certificação de edificações

199

mais aderente à realidade brasileira;

• Estudo detalhado dos investimentos iniciais adicionais e retornos dos vários

sistemas prediais e soluções de projeto visando a elevação de

desempenho/certificação de um edifício e desenvolvimento de modelos de análise

que considerem benefícios e custos ao longo do ciclo de vida do empreendimento,

para utilização como suporte ao processo decisório de um empreendimento;

• Levantamento e estruturação de banco de dados de custos e desempenho ambiental

de edificações brasileiras para uma maior confiabilidade dos números constantes

num modelo preparado para um processo de decisão;

• Desenvolvimento de modelo conceitual para consideração adequada de análises de

custos no processo de produção e entrega de edifícios com metas mais altas de

sustentabilidade, preferencialmente com verificação de efetividade em estudos de

casos reais e

• Desenvolvimento de metodologia e ferramentas para facilitar a inserção em

processos de projeto integrado, idealmente através de BIM (building information

modelling).

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Anexos

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Anexo A – Questionário Incorporadores