Divulgação de pauta ajustada - saojose.sc.gov.br · Versão Preliminar do Plano Diretor Participativo de São José - AOC Art. 507. As Áreas de Ocupação Condicionada, ou AOC,

Conferência Final do Plano Diretor Participativo de São José/SC

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Divulgação de pauta ajustada

Em conformidade com a Resolução-CAC nº 07 e a Resolução nº 08, segue para conhecimento dos Delegados, dos integrantes do Colegiado de Acompanhamento e Controle e demais interessados na Conferência Final do Plano Diretor Participativo de São José, os conteúdos previstos para discussão e deliberação pelos Delegados:

Pauta preliminar para a 26ª Sessão da Conferência Final

27 de julho de 2017 às 19h

Centro de Atenção à Terceira Idade: Av. Acioni Souza Filho, s/n, Beira-Mar, Praia Comprida.

Parcelamentos do solo urbano: requisitos, parcelamentos em Área de Proteção Ambiental (APA) e em Área de Ocupação Condicionada (AOC).

Outorga Onerosa do Direito de Construir;

Incentivos Urbanísticos.

Acesse os formulários

Ressalta-se que o conteúdo previsto para ser discutido nas sessões poderá sofrer ajustes conforme o andamento das atividades e a consequente necessidade de adequação dos agrupamentos de conteúdo.

Para maiores informações, acesse a página do Plano.

https://drive.google.com/drive/u/1/folders/0B_J6IneN99PXdnhjeTVIVEJVZnM

http://www.saojose.sc.gov.br/index.php/sao-jose/conferencia-final

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Material de apoio da 25ᵃ sessão

1. PARCELAMENTO DO SOLO E CONDOMÍNIOS

1.1. Versão Preliminar do Plano Diretor Participativo de São José - AOC

Art. 507. As Áreas de Ocupação Condicionada, ou AOC, são áreas de especial interesse ambiental que se caracterizam pela:

I - predominância de áreas com média suscetibilidade a deslizamentos; II - existência de ocupações dispersas; III - existência de vegetação secundária em diversos estágios de regeneração.

Art. 508. São objetivos das AOC:

I - preservar a estabilidade geológica; II - proteger o solo; III - evitar a exposição da população a riscos de desastres; IV - preservar a paisagem e a biodiversidade; V - facilitar o fluxo gênico de fauna e flora; VI - assegurar o bem-estar das populações humanas; VII - garantir a ocupação sustentável do território.

Art. 509. Nas AOC não será permitido:

I - o exercício de atividades que acentuem os processos erosivos do solo e/ou acelere o assoreamento dos corpos hídricos; II - a instalação de indústrias ou outras atividades potencialmente poluidoras; III - o exercício de atividades que ameacem extinguir as espécies raras da biota regional; IV - atividades de terraplanagem, mineração, drenagem, escavação e desmatamento de forma a causar danos ou degradação do meio ambiente e risco às populações.

Art. 510. Nas AOC a ocupação deverá observar as diretrizes da carta geotécnica de aptidão à urbanização. Art. 511. Além dos instrumentos previstos no § 1.º do art. 123, poderão ser aplicados os seguintes instrumentos nas AOC:

I - projetos de intervenção urbanística; II - reordenamento urbanístico integrado.

Art. 541. Todo e qualquer projeto de condomínio fechado somente será permitido:

I - se estiver de acordo com zoneamento previsto nesta Lei, especialmente os objetivos da Unidade Territorial onde se localizará o empreendimento;

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II - quando houver compatibilidade do condomínio com a infraestrutura urbana já existente ou demandada no entorno; III - se forem observados os parâmetros urbanísticos previstos na Tabela 01, e as disposições desta Lei; IV - se não gerar qualquer tipo de obstrução sobre vias, existentes ou projetadas; V - se possuir entrada principal com afastamento de, no mínimo, 15m (quinze metros) da via pública; VI - quando o maior dos lados que compõem o seu perímetro não exceder a 150m (cento e cinquenta metros); VII - quando sua área máxima não ultrapassar os 15.000 m2(quinze mil metros quadrados).

Parágrafo Único. O disposto nos incisos V, VI e VII do caput, não se aplica a condomínios fechados do tipo horizontal, localizados:

I - na Área de Ocupação Condicionada;

1.2. Lei 6.766/79 - Parcelamento do Solo Urbano

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

Art. 3º. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas; III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

§ 1º - A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

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Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.

§ 3º - É vedada a aprovação de projeto de loteamento e desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em legislação dele derivada. Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.

1.4. Lei 11.428/06 - Mata Atlântica

Art. 31. Nas regiões metropolitanas e áreas urbanas, assim consideradas em lei, o parcelamento do solo para fins de loteamento ou qualquer edificação em área de vegetação secundária, em estágio médio de regeneração, do Bioma Mata Atlântica, devem obedecer ao disposto no Plano Diretor do Município e demais normas aplicáveis, e dependerão de prévia autorização do órgão estadual competente, ressalvado o disposto nos arts. 11, 12 e 17 desta Lei. Art. 11. O corte e a supressão de vegetação primária ou nos estágios avançado e médio de regeneração do Bioma Mata Atlântica ficam vedados quando:

I - a vegetação:

a) abrigar espécies da flora e da fauna silvestres ameaçadas de extinção, em território nacional ou em âmbito estadual, assim declaradas pela União ou pelos Estados, e a intervenção ou o parcelamento puserem em risco a sobrevivência dessas espécies;

1.5. Lei 12.608/12 - Proteção e Defesa Civil

Art. 8º. Compete aos Municípios:

V - promover a fiscalização das áreas de risco de desastre e vedar novas ocupações nessas áreas;

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1.6. Lei Estadual 6.063/82 - Parcelamento do Solo Urbano

Art. 3º. Não será permitido o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadiços ou sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas; II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública sem que sejam previamente saneados; III – em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento); IV – em terreno onde as condições geológicas e topográfica desaconselhem a edificação; V - em áreas de proteção especial, definidas na legislação, e naquelas onde o parcelamento do solo possa causar danos relevantes à flora, fauna e outros recursos naturais; VI - em áreas onde as condições ambientais ultrapassem os limites máximos dos padrões de qualidade ambiental ou onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis;

Parágrafo único. Os Municípios, em consideração às características locais, poderão estabelecer, supletivamente, outras limitações desde que não conflitem com as disposições desta lei.

1.7. Lei Estadual 14.675/09 - Código Estadual do Meio Ambiente

Art. 239. A utilização do solo, para quaisquer fins, deve ser feita por meio da adoção de técnicas, processos e métodos que visem sua conservação, melhoria e recuperação, observadas suas características geomorfológicas, físicas, químicas, biológicas, ambientais e sua função socioeconômica.

§ 1º O Poder Público Estadual ou Municipal, por meio dos órgãos competentes e conforme regulamento, elaborará planos e estabelecerá normas, critérios, parâmetros e padrões de utilização adequada do solo, bem como a exigência de adoção de medidas e práticas necessárias à recuperação da área degradada.

§ 2º A utilização do solo compreenderá seu manejo, cultivo, parcelamento e ocupação. Art. 242. O solo rural deve ter uso adequado, que consiste na adoção de conjunto de práticas e procedimentos visando à conservação, melhoramento e recuperação do solo, atendendo a função socioeconômica e cultural da propriedade e a manutenção das funções ecológicas, respeitando a aptidão de uso e ocupação do solo. Art. 245. Nas áreas com possibilidade de subsidência, risco de deslizamento, de erosão, de inundação ou de qualquer suscetibilidade geotécnica, deve o órgão licenciador exigir o competente estudo geotécnico para fins de ocupação, uso do solo e urbanização.

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1.8. Decreto Estadual 14.250/81

Art. 61. Com vistas à preservação ambiental ou ecológica, é proibido o parcelamento do solo:

I - em áreas de proteção especial, de que trata este regulamento; e II - em áreas onde as condições ambientais ultrapassem os limites máximos dos padrões de qualidade ambiental.

Parágrafo Único. Em áreas litorâneas, numa faixa de 2.000 (dois mil) metros, a partir das terras de marinha, o parcelamento do solo, desde que admitido pelo Município e atendidas as exigências específicas com relação aos aspectos ambientais e sanitários, depende de análise prévia do órgão estadual de meio ambiente.

Art. 42. São consideradas áreas de proteção especial:

I - os locais adjacentes:

a) a parques estaduais; b) a estações ecológicas ou reservas biológicas; c) a rodovias cênicas; e d) aos bens tombados pelo Governo do Estado e pela Secretaria do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional;

II - os promontórios, as ilhas fluviais, e as ilhas costeiras e oceânicas, estas quando cedidas pelo Governo Federal; III - as áreas de formações vegetais defensivas à erosão de encostas e de ambientes de grande circulação biológica, especialmente os mangues; IV - os estuários e as lagunas; V - os mananciais de água, as nascentes de rios e as fontes hidrominerais; e VI - os sítios de interesse recreativo, cultural e científico.

Art. 44. São considerados locais adjacentes, para efeito de proteção:

I - a faixa de terra de 500 (quinhentos) metros de largura, em torno:

a) dos parques estaduais; b) das estações ecológicas ou reservas biológicas;

II - o limite visual até 5.000 (cinco mil) metros de largura, a partir da faixa de domínio das rodovias cênicas; e III - a faixa razoável que objetiva preservar o entorno dos bens arqueológicos, paisagísticos e arquitetônicos, tombados.

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1.9. Versão Preliminar do Plano Diretor Participativo de São José - APA

Art. 542. No interior de Áreas de Preservação Ambiental, ou APA, a serem eventualmente instituídas, somente será permitido o condomínio fechado do tipo horizontal.

Parágrafo Único. O condomínio referido no caput deverá observar as disposições desta Lei, em especial as deste Capítulo, e as limitações e procedimentos estabelecidos pela legislação federal e estadual aplicável.

1.10. Lei 9.985/00 – Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza

Art. 7º. As unidades de conservação integrantes do SNUC dividem-se em dois grupos, com características específicas:

I - Unidades de Proteção Integral; II - Unidades de Uso Sustentável.

§ 2º O objetivo básico das Unidades de Uso Sustentável é compatibilizar a conservação da natureza com o uso sustentável de parcela dos seus recursos naturais. Art. 14. Constituem o Grupo das Unidades de Uso Sustentável as seguintes categorias de unidade de conservação:

I - Área de Proteção Ambiental; Art. 15. A Área de Proteção Ambiental é uma área em geral extensa, com um certo grau de ocupação humana, dotada de atributos abióticos, bióticos, estéticos ou culturais especialmente importantes para a qualidade de vida e o bem-estar das populações humanas, e tem como objetivos básicos proteger a diversidade biológica, disciplinar o processo de ocupação e assegurar a sustentabilidade do uso dos recursos naturais.(Regulamento)

§ 1º A Área de Proteção Ambiental é constituída por terras públicas ou privadas.

§ 2º Respeitados os limites constitucionais, podem ser estabelecidas normas e restrições para a utilização de uma propriedade privada localizada em uma Área de Proteção Ambiental.

§ 3º As condições para a realização de pesquisa científica e visitação pública nas áreas sob domínio público serão estabelecidas pelo órgão gestor da unidade.

§ 4º Nas áreas sob propriedade privada, cabe ao proprietário estabelecer as condições para pesquisa e visitação pelo público, observadas as exigências e restrições legais.

§ 5º A Área de Proteção Ambiental disporá de um Conselho presidido pelo órgão responsável por sua administração e constituído por representantes dos órgãos públicos, de organizações da sociedade civil e da população residente, conforme se dispuser no regulamento desta Lei.

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Art. 27. As unidades de conservação devem dispor de um Plano de Manejo. (Regulamento)

§ 1º O Plano de Manejo deve abranger a área da unidade de conservação, sua zona de amortecimento e os corredores ecológicos, incluindo medidas com o fim de promover sua integração à vida econômica e social das comunidades vizinhas.

§ 2º Na elaboração, atualização e implementação do Plano de Manejo das Reservas Extrativistas, das Reservas de Desenvolvimento Sustentável, das Áreas de Proteção Ambiental e, quando couber, das Florestas Nacionais e das Áreas de Relevante Interesse Ecológico, será assegurada a ampla participação da população residente.

§ 3º O Plano de Manejo de uma unidade de conservação deve ser elaborado no prazo de cinco anos a partir da data de sua criação.

§ 4º O Plano de Manejo poderá dispor sobre as atividades de liberação planejada e cultivo de organismos geneticamente modificados nas Áreas de Proteção Ambiental e nas zonas de amortecimento das demais categorias de unidade de conservação, observadas as informações contidas na decisão técnica da Comissão Técnica Nacional de Biossegurança - CTNBio sobre: (Incluído pela Lei nº 11.460, de 2007)

I - o registro de ocorrência de ancestrais diretos e parentes silvestres; (Incluído pela Lei nº 11.460, de 2007) II - as características de reprodução, dispersão e sobrevivência do organismo geneticamente modificado; (Incluído pela Lei nº 11.460, de 2007) III - o isolamento reprodutivo do organismo geneticamente modificado em relação aos seus ancestrais diretos e parentes silvestres; e (Incluído pela Lei nº 11.460, de 2007) IV - situações de risco do organismo geneticamente modificado à biodiversidade. (Incluído pela Lei nº 11.460, de 2007)

Art. 2º. Para os fins previstos nesta Lei, entende-se por:

I - unidade de conservação: espaço territorial e seus recursos ambientais, incluindo as águas jurisdicionais, com características naturais relevantes, legalmente instituído pelo Poder Público, com objetivos de conservação e limites definidos, sob regime especial de administração, ao qual se aplicam garantias adequadas de proteção;

XVII - plano de manejo: documento técnico mediante o qual, com fundamento nos objetivos gerais de uma unidade de conservação, se estabelece o seu zoneamento e as normas que devem presidir o uso da área e o manejo dos recursos naturais, inclusive a implantação das estruturas físicas necessárias à gestão da unidade;

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2. REQUISITOS PARA PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

2.1. Lei 6.766/79 - Parcelamento do Solo Urbano

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

2.2. Lei 9.503/97 – Código de Trânsito Brasileiro

Art. 24. Compete aos órgãos e entidades executivos de trânsito dos Municípios, no âmbito de sua circunscrição:

II - planejar, projetar, regulamentar e operar o trânsito de veículos, de pedestres e de animais, e promover o desenvolvimento da circulação e da segurança de ciclistas; III - implantar, manter e operar o sistema de sinalização, os dispositivos e os equipamentos de controle viário;

ANEXO I

Para efeito deste Código adotam-se as seguintes definições:

VIA - superfície por onde transitam veículos, pessoas e animais, compreendendo a pista, a calçada, o acostamento, ilha e canteiro central.

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3. POTENCIAL CONSTRUTIVO

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3. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

3.1. Versão Preliminar do Plano Diretor Participativo de São José

Art. 137. O Poder Executivo Municipal poderá conceder, por meio de outorga onerosa, o direito de construir correspondente ao Potencial Construtivo Adicional, ou PCA, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelos beneficiários, nos termos dos arts. 28 e seguintes do Estatuto da Cidade, e de acordo com as regras estabelecidas nesta Lei.

§ 1º - Para os fins desta Lei, Outorga Onerosa do Direito de Construir, ou OODC, é a concessão pelo Poder Executivo Municipal de Potencial Construtivo Adicional de Outorga Onerosa do Direito de Construir, ou PCAo, condicionada pelo pagamento de contrapartida financeira definida na forma desta Lei.

§ 2º - O PCAo de um lote corresponde à diferença entre Potencial Construtivo Pretendido, ou PCP, e o Potencial Construtivo Básico, ou PCB, obtido através de Outorga Onerosa do Direito de Construir.

§ 3º - O resultado da soma do PCB e do PCAo não poderá ser superior ao Potencial Construtivo Máximo, ou PC-máx, admitido para o respectivo lote. Art. 138. O Poder Executivo Municipal somente poderá fazer a concessão de que trata o art. 137, mediante as devidas comprovações de capacidade, atual ou projetada, de suporte da infraestrutura para atendimento das necessidades criadas pelo empreendimento, em especial:

I - abastecimento de energia elétrica; II - abastecimento de água potável; III - esgotamento sanitário; IV - drenagem e manejo das águas pluviais; V - geração de tráfego e demanda por transporte público coletivo.

Art. 139. A aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir possibilita, especialmente:

I - a indução do desenvolvimento urbano; II - o financiamento da política urbana; III - a promoção de uma urbanização justa, racional e sustentável; IV - a efetivação da função social e ambiental da propriedade e da cidade.

Art. 140. Os recursos auferidos com as contrapartidas financeiras oriundas de Outorga Onerosa do Direito de Construir serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, e deverão ser utilizados com as seguintes finalidades:

I - regularização fundiária; II - execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;

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III - constituição de reserva fundiária; IV - ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V - implantação de equipamentos urbanos e comunitários; VI - criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII - criação ou proteção de áreas de interesse ambiental; VIII - proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

Art. 141. O valor total referente à contrapartida financeira de que trata o art. 137 será calculado através da fórmula:

Co = URo x PCAo, onde:

Co é a contrapartida financeira total, em R$ (Reais), referente à outorga onerosa; URo é o valor da Unidade de Referência, em R$ (Reais), correspondente à contrapartida relativa a cada metro quadrado de PCAo concedido; PCAo é o Potencial Construtivo Adicional de Outorga Onerosa do Direito de Construir, em metros quadrados.

Art. 142. O valor da URo, de que trata o art. 141, será calculado através da fórmula:

URo = V x Fu x Fs x Fc x Ft, onde:

V é o valor do metro quadrado do lote, em R$ (Reais), conforme o Cadastro de Valor de Terreno para fins de Aplicação de Instrumentos Urbanísticos; Fu é o Fator Urbanístico, variando entre 0,5 e 2; Fs é o Fator de Interesse social, variando entre 0 e 1; Fc é o Fator de Correção, variando entre 0,1 e 1; Ft é o Fator de Implementação no Tempo, variando entre 0,1 e 1.

§ 1º - O Fator Urbanístico (Fu) é uma variável utilizada para ponderar o cálculo da Unidade de Referência, como meio de contribuir para os objetivos definidos para cada unidade territorial.

§ 2º - O Fator de Interesse Social (Fs) é uma variável utilizada para ponderar o cálculo da Unidade de Referência, de acordo com as tipologias construtivas e os usos das edificações.

§ 3º - O Fator de Correção (Fc) é uma variável utilizada para ponderar o cálculo da Unidade de Referência, com o objetivo de limitar o valor do metro quadrado do PCAo em relação ao valor real do metro quadrado do lote, definido como 0,8 (zero virgula oito) para todas as unidades territoriais.

§ 4º - O Fator de Implementação no Tempo (Ft) é uma variável utilizada para ponderar o cálculo da contrapartida financeira durante sua implementação ao longo do tempo.

§ 5º - Os fatores urbanísticos, de interesse social e de implementação no tempo encontram-se estabelecidos no Quadro 04. Art. 143. A Outorga Onerosa do Direito de Construir deverá ser formalizada através de certidão específica, e deverá ser averbada na matricula do terreno junto ao cartório de registro competente.

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Art. 144. A contrapartida financeira decorrente da Outorga Onerosa do Direito de Construir será convertida em Certificado específico, a ser emitido pelo Poder Executivo Municipal com base neste Plano Diretor, e em legislação específica. Art. 145. A comprovação do pagamento da contrapartida financeira relativa ao PCAo constitui condição indispensável para a concessão de licença para construção de edificação. Art. 146. A expedição de licença para habitar a edificação, ou Habite-se, será condicionada a verificação do atendimento de toda e qualquer regulamentação relacionada à Outorga Onerosa do Direito de Construir, sem prejuízo de outros requisitos previstos em legislação pertinente. Art. 147. Em caso de não cumprimento da destinação que motivou a utilização do Fator de Interesse Social, o Poder Executivo Municipal procederá ao cancelamento da concessão do PCAo, bem como aplicará multa. Art. 148. Projeto de Lei específico de iniciativa do Poder Executivo Municipal estabelecerá as demais regulamentações necessárias para a aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir, e deverá ter deliberação favorável do Conselho da Cidade de São José antes de seu envio à tramitação legislativa.

3.2. Lei 10.257/01 - Estatuto da Cidade

Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:

V – institutos jurídicos e políticos:

n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso; Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área. Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:

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I – a fórmula de cálculo para a cobrança; II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III – a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei. Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:

I – regularização fundiária; II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; III – constituição de reserva fundiária; IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico; IX – (VETADO)

Art. 52. Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei no 8.429, de 2 de junho de 1992, quando:

IV – aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso em desacordo com o previsto no art. 31 desta Lei;

3.3. Textos Complementares

Texto da professora de Direito Administrativo da Universidade Estadual do Rio de Janeiro Sonia Rabello,

publicado no jornal Carta Forense em 04 de maio de 2010:

Outorga Onerosa e o Direito de Construir

Há nove anos, o Estatuto da Cidade - lei Federal 10.257/2001 - consolidou, no sistema normativo brasileiro, um instrumento de Direito Urbanístico que alterou a interpretação que se dava ao "direito" de construir na propriedade imobiliária urbana; este instrumento foi chamado de outorga onerosa do direito de construir.

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Era comum (e talvez ainda o seja) ouvir que o "direito" de construir integrava o direito de propriedade imóvel, tal como se este fosse um dos seus elementos constitutivos. Essa abordagem, fruto de uma leitura superficial do texto do Código Civil, deixava de atentar para o fato de que aquele texto sempre mencionou como elementos do direito de propriedade o uso, o gozo e a disposição. O denominado "direito" de construir não era mencionado senão como título de uma seção, dentro do capítulo dos direitos de vizinhança!

Contudo, embora o "direito" de construir não seja, diretamente, um dos elementos constitutivos do direito de propriedade, ele pode ser uma forma necessária pela qual se exercita o elemento uso, especialmente no caso das propriedades urbanas. Ou seja, pode ser preciso construir para que o proprietário possa usar o seu imóvel, dando-lhe uma função mínima, básica, de utilidade e, consequentemente, de valor econômico.

Compreender que o Código Civil de 2002, tal qual o de 1916, jamais integrou, diretamente, o direito de construir como elemento constitutivo do conteúdo do direito de propriedade imobiliária é fundamental para que se entenda como e por quê o Poder Público pode, pelo instrumento da outorga onerosa, conceder esse mesmo "direito" de construir, mediante contrapartida, ao proprietário do imóvel.

Claro: porque fosse do proprietário todo o "direito" de construir, como poderia o Poder Público conceder este mesmo direito, onerosamente, a quem ele já pertence?

Antes mesmo da edição do Estatuto alguns municípios brasileiros já faziam uso deste importantíssimo instrumento jurídico-urbanístico; e o faziam sob denominações diversas, dentre as quais, a mais comum era a de "solo criado". Os fundamentos que justificaram, e justificam o uso deste instrumento são os mesmos, desde então. Mas, como compatibilizar o Código Civil e os direitos reais sobre a propriedade, com o Estatuto da Cidade, que regula os interesses públicos urbanísticos sobre o território, quando esta regulação de direito urbanístico prevê a outorga onerosa de direitos de construir ao proprietário?

O Estatuto da Cidade não define o que seja outorga onerosa do direito de construir, preferindo dizer, em seu artigo 28, como ele se operacionaliza. Diz o art. 28:

"Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área."

(grifos nossos)

Ressalte-se que este dispositivo do Estatuto da Cidade, em função dos interesses públicos urbanísticos que pretende regular, repito, diferenciou dois tipos de índices construtivos para o imóvel urbano, a saber: o índice básico, e o índice máximo. E, para distinguir o índice básico do índice máximo é necessário primeiro predefinir o que seja índice máximo.

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Índice máximo é o que a norma urbanística permite construir além do índice básico, desde que a infra-estrutura pública urbana existente suporte o adensamento. Para construir, então, dentro do coeficiente máximo permitido pela norma caberá a cobrança de contrapartida pelo Poder Público, chamada de outorga onerosa do "direito" de construir.

Por outro lado, pode-se inferir que, para construir dentro dos limites do índice básico não haverá cobrança de contrapartida; isto porque o uso do imóvel dentro do índice básico, índice este, via de regra, comum a todos os lotes urbanos, estar-se-ia usando apenas mínimo, o básico do exercício útil do domínio.

O índice básico, referido no art. 28 do Estatuto da Cidade por certo corresponde ao uso útil da propriedade imobiliária urbana referido no art.1229 do Código Civil de 2002, quando este diz que:

"A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, (...)” (grifos nossos)

Conclui-se, portanto, que o índice básico do Estatuto da Cidade, correspondente ao útil referido pelo Código Civil, é o que constitui o conteúdo mínimo ao exercício do direito de uso, como elemento necessário do domínio privado.

Consequentemente, os índices construtivos deferidos além do índice básico, ou seja, o potencial construtivo deferido entre o índice básico e o índice máximo é o benefício construtivo outorgado pela cidade em função dos interesses públicos da urbanização. E, como estes benefícios não podem ser graciosos, em função do princípio da "justa distribuição de benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização" (art.2ª, IX do Estatuto da Cidade) e do princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 e segs. do CC), há a previsão de cobrança da contrapartida a ser cobrada pelo Poder Público através o instrumento da outorga onerosa do direito de construir.

Hoje, mais de 80% da população brasileira vive em cidades. A cidade de hoje é diferenciada de tudo que já houve no passado. Daí que o Direito Urbanístico, como regra especial dentro do sistema jurídico, traz as alternativas normativas necessárias a que se alcance, efetivamente, o princípio constitucional da função social da cidade (art.182 da CF), compatibilizando-o, sem rupturas, com o direito individual de propriedade, também constitucionalmente protegido.

Publicações do PDPSJ (disponíveis no site da prefeitura)

Um breve resumo sobre: Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)

Simulação da contrapartida financeira total da Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Coleção Cadernos Técnicos de Regulamentação e Implementação de Instrumentos – Ministério das Cidades:

Outorga Onerosa do Direito de Construir

http://www.saojose.sc.gov.br/index.php/sao-jose/versaeo-preliminar-do-plano-diretor1

http://www.saojose.sc.gov.br/images/uploads/geral/OODC_ArquivoCorreto.pdf

http://www.saojose.sc.gov.br/images/uploads/geral/Simulacao_ContrapartidaFinanceira_OODC.ods

http://www.capacidades.gov.br/biblioteca/detalhar/id/267/titulo/outorga-onerosa-do-direito-de-construir

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Encaminhamentos preliminares da 25ᵃ sessão

Em conformidade com a deliberação do CAC realizada na reunião do dia 09 de maio de 2017, segue

para conhecimento dos Delegados, dos integrantes do Colegiado de Acompanhamento e Controle e

demais interessados na Conferência Final do Plano Diretor Participativo de São José, os encaminhamentos

preliminares das propostas recebidas na Consulta Pública, para discussão e deliberação pelos Delegados.

Ressalta-se que os encaminhamentos preliminares poderão sofrer ajustes para até a sua apresentação na

sessão da Conferência Final.

Os encaminhamentos a seguir referem-se a formulários que pedem alterações em determinadas

regras de parcelamentos do solo e condomínios, e alterações nos cálculos relacionados à Outorga Onerosa

do Direito de Construir, Outorga Onerosa de Alteração de Uso, e Transferência do Direito de Construir.

PARCELAMENTOS E CONDOMÍNIOS EM ÁREA DE OCUPAÇÃO CONDICIONADA (AOC) E ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL (APA)

Deliberações:

1. Vedar o parcelamento do solo mediante loteamento nas Áreas de Ocupação Condicionada (AOC):

1.1. Inserir inciso V no art. 509 da versão preliminar do PDPSJ, com a seguinte redação:

Art. 509. Nas AOC não será permitido: I - o exercício de atividades que acentuem os processos erosivos do solo e/ou acelere o assoreamento dos corpos hídricos; II - a instalação de indústrias ou outras atividades potencialmente poluidoras; III - o exercício de atividades que ameacem extinguir as espécies raras da biota regional; IV - atividades de terraplanagem, mineração, drenagem, escavação e desmatamento de forma a causar danos ou degradação do meio ambiente e risco às populações; V – o parcelamento do solo mediante loteamento. 1.2. Inserir inciso IX no § 2º do art. 523 da versão preliminar do PDPSJ, com a seguinte redação:

Art. 523. A execução de qualquer parcelamento do solo para fins urbanos dependerá de aprovação pela autoridade licenciadora do Poder Executivo municipal. (...) § 2º - Não será permitido o parcelamento do solo: (...) IX – mediante loteamento em Área de Ocupação Condicionada.

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2. Continuar permitindo os condomínios fechados horizontais nas AOC, explicitando os parâmetros

de fração ideal definidos na versão preliminar:

2.1. Inserir dois artigos no Capítulo que trata dos condomínios, com a seguinte redação:

[Art. NN]. Na Área de Ocupação Condicionada A [em área urbana] somente será permitida a implantação de condomínio fechado horizontal com uso residencial, com fração ideal do solo com área mínima igual a do lote definido na Tabela I.

[Art. NN]. Na Área de Ocupação Condicionada B [em área rural] somente será permitida a implantação de condomínio fechado horizontal com uso residencial, com fração ideal do solo com área mínima do módulo rural definido pela legislação vigente.

3. Excluir o art. 542 da versão preliminar do PDPSJ, para que a possibilidade de condomínio em APA seja definida no próprio plano de manejo.

[Art. 542 a ser excluído]. No interior de Áreas de Proteção Ambiental, ou APA, a serem eventualmente instituídas, somente será permitido o condomínio fechado do tipo horizontal. Parágrafo Único. O condomínio referido no caput deverá observar as disposições desta Lei, em especial as deste Capítulo, e as limitações e procedimentos estabelecidos pela legislação federal e estadual aplicável.

EXECUÇÃO DE REQUISITOS DOS PARCELAMENTOS DO SOLO URBANO Manter os incisos IV e VI com a redação da versão preliminar: [Art. 538. VP]. São de responsabilidade empreendedor, além da implementação da infraestrutura básica, a execução e o custeio de: I - demarcação dos lotes, das vias e logradouros e das áreas a serem transferidas ao domínio do Município; II - demarcação das áreas não edificáveis; III - terraplenagem dos terrenos; IV - passeios com pavimentação contínua e antiderrapante; V - pontes e obras de contenção; VI - arborização e ajardinamento das vias e áreas verdes; VII - medidas necessárias à eventual recuperação de APP.

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CÁLCULO DA CONTRAPARTIDA FINANCEIRA DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR Manter a redação da versão preliminar:

[Art. 141 VP]. O valor total referente à contrapartida financeira de que trata o art. 137 será calculado através da fórmula:

Co = URo x PCAo, onde:

Co é a contrapartida financeira total, em R$ (Reais), referente à outorga onerosa;

URo é o valor da Unidade de Referência, em R$ (Reais), correspondente à contrapartida relativa a cada metro quadrado de PCAo concedido;

PCAo é o Potencial Construtivo Adicional de Outorga Onerosa do Direito de Construir, em metros quadrados.

[Art. 142 VP]. O valor da URo, de que trata o art. 141, será calculado através da fórmula:

URo = V x Fu x Fs x Fc x Ft, onde:

V é o valor do metro quadrado do lote, em R$ (Reais), conforme o Cadastro de Valor de Terreno para fins de Aplicação de Instrumentos Urbanísticos;

Fu é o Fator Urbanístico, variando entre 0,5 e 2;

Fs é o Fator de Interesse social, variando entre 0 e 1;

Fc é o Fator de Correção, variando entre 0,1 e 1;

Ft é o Fator de Implementação no Tempo, variando entre 0,1 e 1.


§ 2º - O Fator de Interesse Social (Fs) é uma variável utilizada para ponderar o cálculo da Unidade de Referência, de acordo com as tipologias construtivas e os usos das edificações.

§ 3º - O Fator de Correção (Fc) é uma variável utilizada para ponderar o cálculo da Unidade de Referência, com o objetivo de limitar o valor do metro quadrado do PCAo em relação ao valor real do metro quadrado do lote, definido como 0,8 (zero virgula oito) para todas as unidades territoriais.

§ 4º - O Fator de Implementação no Tempo (Ft) é uma variável utilizada para ponderar o cálculo da contrapartida financeira durante sua implementação ao longo do tempo.

§ 5º - Os fatores urbanísticos, de interesse social e de implementação no tempo encontram-se estabelecidos no Quadro 04.

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CÁLCULO DA CONTRAPARTIDA FINANCEIRA DA OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DE USO Manter a redação da versão preliminar:

[Art. 151 VP]. O valor total referente à contrapartida financeira de que trata o art. 149 será calculado através da fórmula:

Ca = URa x Aa, onde:

Ca é a contrapartida financeira total, em R$ (Reais), referente a Outorga Onerosa de Alteração de Uso;

URa é o valor da Unidade de Referência, em R$ (Reais), correspondente a contrapartida relativa a cada metro quadrado sujeito a alteração de uso;

Aa é a área total sujeita a alteração de uso em metro quadrado.

[Art. 152 a ser deliberado]. O valor da URa, de que trata o art. 151, será calculado através da fórmula:

URa = Fa x Vp, onde:

Fa corresponde ao Fator de Alteração, definido como 0,25;

Vp é o valor do m², considerando a valorização pelo novo uso pretendido.

CÁLCULO DA TRANSFERÊNCIA DE POTENCIAL CONSTRUTIVO Manter a redação da versão preliminar:

[Art. 159 VP]. A transferência de potencial construtivo será calculada através da fórmula:

PCAt = α x PCBt, onde:

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PCAt é o Potencial Construtivo Adicional de Transferência do Direito de Construir, em metro quadrado; α é o Coeficiente de Conversão; PCBt é o Potencial Construtivo Básico Passível de Transferência, em metro quadrado.

[Art. 160 VP]. O Coeficiente de Conversão (α) é uma variável que estabelece relação entre o PCBt e o PCAt, considerando o valor dos lotes envolvidos na transferência, e deverá ser calculado através da fórmula:

α = URt/URr, onde:

URt é o valor da Unidade de Referência, em R$ (Reais), correspondente a cada metro quadrado de PCBt passível de ser transferido; URr é o valor da Unidade de Referência, em R$ (Reais), correspondente a cada metro quadrado de PCAt passível de ser recebido.

[Art. 161 VP]. Os valores das Unidades de Referência tratados no art. 151 serão calculados através das fórmulas:

URt = Vt x Fu x Fc x Fi, onde:

URt é o valor da Unidade de Referência correspondente a cada metro quadrado de PCBt; Vt é o valor do metro quadrado do lote passível de transferir PCBt, em R$ (Reais), conforme o Cadastro de Valor de Terreno para fins de Aplicação de Instrumentos Urbanísticos; Fu é o Fator Urbanístico relacionado ao lote passível de transferir PCBt, variando entre 0,5 e 2; Fc é o Fator de Correção, variando entre 0,1 e 1; Fi é o Fator de Incentivo, variando entre 1 e 5.

URr = Vr x Fu x Fc, onde:

URr é o valor da Unidade de Referência correspondente a cada metro quadradode PCAt; Vr é o valor do metro quadrado do lote passível de receber PCAt, em R$ (Reais), conforme o Cadastro de Valor de Terreno para fins de Aplicação de Instrumentos Urbanísticos; Fu é o Fator Urbanístico relacionado ao lote passível de transferir PCAt, variando entre 0,5 e 2; Fc é o Fator de Correção, correspondente a 0,8.


§ 2º - O Fator de Correção (Fc) é valor utilizado para ponderar o cálculo da Unidade de Referência, com o objetivo de limitar o valor do metro quadrado do PCAt em relação ao valor real do metro quadrado do lote, definido como 0,8 para todas as unidades territoriais.

§ 3º - O Fator de Incentivo (Fi) é uma variável utilizada para ponderar o cálculo da Unidade de Referência, com o objetivo de incentivar a transferência de potencial construtivo em determinadas áreas do Município.

§ 4º - Os fatores urbanísticos, de correção e de incentivo encontram-se estabelecidos no Quadro 04.

Documents

Divulgação de pauta ajustada - saojose.sc.gov.br · Versão Preliminar do Plano Diretor Participativo de São José - AOC Art. 507. As Áreas de Ocupação Condicionada, ou AOC,