Documento Assunto Global Tenant

Autor International Union of Tenants Magazine

Edição Janeiro de 2016

Artigo

O mercado não resolverá a escassez de habitação

Resumo

do

Conteúdo

Existe, atualmente, um consenso generalizado de que são necessárias medidas mais

inclusivas e sociedades mais fortes e mais democráticas. Todos compreendemos que o

acesso a uma habitação digna e acessível, numa sociedade integrada onde todos se

“sentem em casa” é um dos pilares fundamentais de uma sociedade democrática em

funcionamento. A exclusão, pobreza e insegurança alimentam o medo e os ambientes

hostis.

Devido ao recente número de ataques terroristas, é difícil não associar estas atrocidades

à situação social de muitas das nossas comunidades. A pobreza, alienação e a

desesperante falta de esperança no futuro são algumas das principais causas destes

processos.

Será que as nossas sociedades têm garantido o direito humano à habitação? Para aqueles

que conseguem ter um trabalho fixo, sim. E para todos os outros? Não. Nem a sociedade,

nem os mercados providenciam habitação, acessível e digna, suficiente e em ambientes

seguros para cidadãos com baixos rendimentos.

Ao longo dos anos, os mercados têm sido progressivamente desregulados e a

responsabilidade da habitação social tem sido progressivamente descurada. Os mercados

sozinhos não providenciam habitação acessível a famílias de baixos rendimentos, porque

conceitos como oferta e procura não se aplicam ao mercado da habitação, como a outros

mercados.

Cada vez mais, a aquisição de habitação própria tem sido promovida pelas autoridades

públicas através de financiamentos, benefícios fiscais, etc. Mas porquê apoiar as famílias

que já têm uma condição de habitação suficientemente razoável, para dar garantias a uma

instituição de crédito? As cidades e as autoridades locais deveriam manter a posse das

suas propriedades e comprar os lotes disponíveis, em vez de vendê-los a investidores

privados; como ocorre em Viena. Assim, evitariam a privatização da habitação

pública/social.

São necessários mecanismos de controlo das rendas, também no setor de arrendamento

privado, que sejam associados à variação do Índice de Preço no Consumidor, à inflação,

mecanismos de comparação de rendas ou limites de rendas, como em Berlim e Paris. São

necessários novos subsídios e apoios às rendas, que sejam orientados para o objeto

(definição dos edifícios) ou para o sujeito (definição dos arrendatários). Mas também que

permitam aos proprietários ficarem nas suas casas nos períodos de maiores dificuldades

económicas.

Resumindo, o Estado, os governos e as autoridades locais deveriam ter a iniciativa de

assumir a tarefa de garantir que todos os cidadãos têm uma habitação digna e acessível.

O mundo necessita de mais habitação pública e de mais envolvimento político na

habitação. Precisamos de mais construção, administração e posse de habitação social e

pública pelos governos e pelas autoridades locais, ou por ONG sem fins lucrativos. O setor

privado poderá contribuir desde que garanta os princípios da acessibilidade.

As rendas só poderão ser totalmente desreguladas, livres e baseadas nas lógicas de

mercado, quando o mercado da habitação estiver equilibrado, ou seja, quando os

princípios da oferta e da procura forem atingidos.

Crónica

Alemanha e o “travão de rendas”

Conteúdo: A Alemanha, onde as grandes cidades (Berlim, Munique, Hamburgo e Colónia) têm entre 75 a 85% das habitações arrendadas, introduziu recentemente uma nova legislação que trava os aumentos das rendas a fim de garantir a acessibilidade da habitação e evitar os processos de gentrificação.

Artigo

Setor da Habitação precisa de reformas na Austrália Ocidental

Resumo

do

Conteúdo

Na Austrália, a propriedade sempre foi considerada uma parte do “sonho australiano” –

sendo que muitas pessoas acreditam que a posse de habitação própria é a chave para

um melhor estilo de vida e símbolo do sucesso, gerando mais estabilidade.

Desde há algum tempo que os australianos vêm o mercado imobiliário como um bom

investimento. Cerca de 1/3 dos australianos são donos da sua habitação; outro 1/3 dos

australianos arrenda a sua habitação e o restante 1/3 não só é dono da sua habitação como

tem outras propriedades, como investimento. Como resultado direto, a Austrália tem

experienciado uma crise de acessibilidade no setor da habitação, o que afeta

principalmente os jovens, as famílias de rendimentos baixos e as mulheres idosas.

Relatórios recentes demonstram que esta tendência pode estar a diminuir, mas falta levar

a cabo as reformas estruturais necessárias para garantir a acessibilidade à habitação de

todos os cidadãos. Infelizmente, e apesar de tanto o Senado como o Relator especial da

ONU para as questões de Habitação, já terem chamado à atenção para esta questão, o

aumento de procura de habitação social, associado a décadas de desinvestimento, tornou

a acessibilidade muito diminuta. Muitas destas pessoas não tem outra opção senão

recorrer a formas alternativas de habitação privada, parques de caravanas, acomodação

em residências, ou estadias curtas em casas de amigos e família.

Há muito que a Associação de Inquilinos da Austrália Ocidental tem vindo a pedir reformas

legais e mudanças sistémicas num grande número de áreas. É, antes de mais, necessário

promover uma mudança de cultura: a habitação precisa de passar de investimento e tem

de haver um reconhecimento do parque habitacional, como lares para famílias que

necessitam delas, como um direito humano. Uma das propostas passa por alterar a lei dos

contratos de arrendamento com duração standard de 12 meses para períodos mais longos.

Os povos indígenas sofrem muitas vezes de discriminação no setor da habitação e, por

isso, experienciam muitas vezes fenómenos de casas sobrelotadas, falta de habitação,

despejos de habitações públicas etc.

Na restante população, a violência doméstica é a principal causa da ocorrência de

mulheres e crianças sem-abrigo. A Austrália Ocidental é o único dos Estados da Austrália

que ainda não introduziu legislação que assegure que as vítimas de violência doméstica

possam ficar com o contrato de arrendamento individual ou encontrar-lhes habitação

segura rapidamente, para que possam abandonar as habitações que partilham com o

agressor.

Artigo Os Desafios Futuros da Habitação Social na Europa

Conteúdo A Europa presencia, atualmente, uma necessidade de habitação acessível que não era

sentida, provavelmente, desde o final da 2ª Guerra Mundial. Centenas de milhares de

refugiados do Médio Oriente e de África precisam de habitação, não para amanhã, mas

hoje. Isto ocorre ao mesmo tempo que muitos jovens também necessitam de habitação

acessível. Além disso, muito do nosso parque habitacional, construído nos anos de 1960

e 1970, precisa desesperadamente de reabilitação. Os desafios parecem ser

avassaladores – mas não impossíveis.

Este era o contexto quando 35 peritos do setor europeu de habitação se reuniram em

novembro para debater os desafios da habitação social na Europa.

A reunião, no Vienna House, em Bruxelas, juntou peritos dos setores da habitação social,

municipal, cooperativa e privada, das cidades e das regiões e também representantes da

Comissão Europeia, do Conselho, do Banco Europeu de Investimento, entre outras

instituições.

O workshop lidou com modelos de financiamento, financiamento europeu, o impacto das

recomendações específicas de cada país e como a regulamentação das ajudas estatais

afetam a habitação social e acessível.

Michaela Kauer, diretora da Vienna House afirmou que “temos assistido à tomada de

decisões que põem em causa os sistemas de habitação social estabelecidos em vários

estados-membros da UE.” Michael Kauer deu como exemplo a sua cidade natal: “Viena

cresce 30.000 novos habitantes a cada ano; assim, há uma clara necessidade de investir

em habitação acessível, que constitui um grande desafio para o orçamento da cidade.

Infelizmente, perante a atual legislação da UE, o investimento público de longo prazo é

definido como dívida, somando-se assim ao défice nacional.”

Orna Rosenfeld, professora adjunta no Instituto de Ciência Política de Paris e conselheira

sobre habitação social da Comissão Económica das Nações Unidas para a Europa, liderou

a sessão sobre “Modelos de financiamento de habitação em cidades, regiões e estados”.

A Dr.ª Rosenfeld declarou que: “A questão mais fundamental que se põe à Europa hoje é

saber se os europeus ainda conseguem viver na Europa. A acessibilidade da habitação tem

ramificações sérias para a saúde dos europeus, assim como para as economias nacionais.

Custos de habitação elevados e níveis de endividamento elevados reduzem a poupança e

afetam o investimento noutros setores que são essenciais para o crescimento de longo

prazo da economia.”

Sorcha Edwards, Secretária Geral da HousingEurope explicou que “a Comissão Europeia

estima que mais de um milhão de habitações eram reabilitadas com a ajuda dos Fundo

Estruturais e de Investimento Europeus 2014-2017. A HousingEurope relata que 77% dos

programas operacionais permitem investimento em habitação. Agora o desafio é a

mobilização a nível local para realizar este projeto.”

Sorcha Edwards acrescentou que: ”Quando se misturam fundos privados e fundos públicos

é necessário acautelar duas questões: (i) como é que os riscos são partilhados entre os

investidores privados e os contribuintes e (ii) quais as garantias dos critérios de alocação.”

Barbara Steenbergen, Chefe da Divisão de Bruxelas da International Union of Tenants,

falou sobre o impacto das ajudas sociais e das políticas de compensação, dos Estados da

UE, na habitação social.

Barbara Steenbergen disse que: “Com a revisão dos pacotes de ajuda estatal e a agenda

do programa para a Regulação de Fitness e Performance (REFIT) da Comissão Europeia,

temos uma dupla oportunidade de nos libertarmos dos fardos legais, financeiros e

administrativos que dificultam o investimento na habitação social e acessível. Uma das

dificuldades é a definição estreita dos grupos-alvo para a habitação social criado pela

Comissão, que promove a instabilidade e a cautela dos mercados.”

Outros participantes sublinharam a necessidade de reservar financiamento para a

habitação social nos orçamentos públicos, bem como quotas mínimas de habitações para

arrendamento social em áreas de escassez. Para além, o foco deveria ser na atribuição de

subsídios “à habitação”, para ajudar a aumentar a oferta e evita a alteração do foco para

subsídios “à pessoa”, que resultam, na maioria dos casos, em preços inflacionados no setor

do arrendamento.

Outro ponto importante é a questão da atividade de construção e se as associações de

habitação social privadas teriam o mesmo acesso aos mercados quando constroem

habitação social. O problema é que, neste momento, falta investimento em ambos os

setores, tanto privado como social. A habitação acessível deveria ser vista como um

serviço, um investimento com retorno social.

Entrevista

O Modelo de habitação Sueco – Mariell Juhlin

Resumo

do

Conteúdo

Mariell Juhlin é a chefe do departamento de políticas da União Sueca de Inquilinos.

Na Suécia, as rendas são determinadas sem intervenção estatal, através de acordos

coletivos entre três partes: os representantes locais da União Sueca de Inquilinos,

representantes dos senhorios públicos e representantes dos senhorios privados. As

negociações geralmente têm dois pontos de partida: o valor da utilidade dos apartamentos

de uma área em particular e as alterações ao custo de manutenção do edifício e da

habitação. O sistema de avaliação de utilidade dá um enquadramento para as negociações

de renda e garante que a diferença de renda entre dois apartamentos semelhantes na

mesma zona não varie mais de 5%.

As disputas entre os senhorios privados e os arrendatários são geralmente resolvidas pelo

Tribunal Regional do Arrendamento. Estes tribunais são autoridades administrativas do

governo central, geridas pelo delegado regional do tribunal e pelos membros

representantes dos senhorios públicos e privados e dos arrendatários.

As disputas de renda entre os senhorios públicos e os arrendatários passam por uma

entidade arbitrária especifica.

Este sistema é vantajoso para ambas as partes: os arrendatários têm mais poder negocial

e os senhorios conseguem despoletar processos de aumento de rendas para todos os

arrendatários, sem terem de passar por processos negociais individuais.

Os aumentos de renda devem estar sempre associados à taxa de inflação, podendo ser

inferiores. Os aumentos podem variar, dependendo se os senhorios conseguem

demonstrar que levaram a cabo grandes obras de melhoria da propriedade. O último

aumento de renda, na Suécia, foi na ordem dos 1.1%.

De referir que o controlo de rendas para o setor da habitação pública foi abolido em 1958

e substituído por negociações anuais entre a associação de arrendatários e os senhorios

públicos, aos quais se juntaram, mais tarde, os senhorios privados.

A Suécia tem registado uma séria falta de investimento em habitação nos últimos anos,

reflexo da perda de destaque na agenda política. Esta situação tem levado a uma

diminuição do investimento público e, consequentemente, uma escassez de habitação.

Desde 1991 que a Suécia não tem um ministério dedicado à habitação.

Artigo

Mais pessoas recorrem ao arrendamento em Espanha e na Catalunha

Resumo

do

Conteúdo

Atualmente, em Espanha, oito em cada dez habitações são propriedade de quem as

habita, a mais alta taxa de propriedade de habitação em toda a Europa Ocidental. Mas

a Catalunha, como toda a Espanha, enfrenta uma alteração na perceção da propriedade.

A combinação de restrição ao crédito, o desemprego e a incerteza generalizada sobre o

futuro de Espanha, têm moldado o mercado imobiliário e as pessoas que necessitam de

habitação recorrem cada vez mais ao setor do arrendamento. Na Catalunha, o peso das

famílias que arrendam, aumentou de 16,6% para 19,8%, entre 2001 e 2011.

A lei do arrendamento urbano introduzida pelo governo espanhol veio ceder aos

Municípios autónomos a competência para regular o arrendamento urbano, mas apenas

a Catalunha apresentou o seu regulamento.

Em julho de 2015, foi imposta uma multa de 30.000€ à empresa AirBnB, por o seu modelo

de negócio ter sido considerado ilegal (anuncia casas que não estão registadas junto das

autoridade e quartos em habitações privadas, o que é ilegal na Catalunha). Esta multa foi

imposta em setembro de 2015. De acordo com a Reuters, o site contava com cerca de

18.600 listagens de habitações em Barcelona, apenas durante o mês de agosto. Críticos do

site acreditam que muitos senhorios preferem recorrer a arrendamentos de curta duração

através deste processo, em vez de arrendar as habitações em contratos mais longos a

residentes, agravando a crise de acessibilidade. Neste momento, decorrem negociações

entre as autoridades de Barcelona e a AirBnB sobre os requisitos para que esta possa atuar

na cidade.

Artigo O Presidente da cidade de Nova Iorque

Resumo

do

Conteúdo

O projeto Housing, em Nova Iorque, consiste num plano para construir e preservar

200.000 fogos de alta qualidade a preços acessíveis, ao longo dos próximos 10 anos.

Além disso, o plano tem como objetivo reforçar a regulamentação das rendas e a

proteção dos arrendatários.

“A cidade deverá criar oportunidades para os nova-iorquinos com rendimentos, desde os

mais baixos até às classes médias, e irá apoiar as comunidades vibrantes e diversificadas”

diz o Presidente Bill de Blasio.

A crise de habitação em Nova Iorque – o contexto: o fosso entre as rendas e os

rendimentos:

Ao longo da última década, as rendas aumentaram mais de 10%, enquanto os salários

estagnaram. As rentas altas sobrecarregam os arrendatários: 55% dos arrendatários estão

sobrecarregados com as rendas e 30% estão extremamente sobrecarregados com a renda.

Tem existido uma disponibilização insuficiente de habitações, sendo que o mercado não

suprimiu as necessidades dos residentes já instalados, quanto mais dos novos residentes.

Existe uma oferta limitada de fogos acessíveis: apesar do investimento público

significativo, apenas uma fração dos nova-iorquinos conseguem ter acesso.

Nova Iorque é uma cidade em crescimento: 230.000 novos residentes desde 2010, e são

esperados mais 600.000, até 2040.

Artigo

UNECE lança publicação sobre habitação social

Resumo

do

Conteúdo

A habitação acessível e digna é o primeiro passo na construção de uma vida saudável, de

cidades resilientes e fortalecidas e de economias sociais prósperas. O setor da habitação

ainda está a tentar recuperar da crise financeira de 2008.

Este novo estudo aponta para, pelo menos, 100 milhões de pessoas, com rendimentos

médios e baixos, sobrecarregadas pelo valor dos custos de habitação, despendendo mais

de 40% dos seus rendimentos líquidos em habitação.

Os custos elevados com habitação, para famílias de baixos rendimentos, deixam recursos

limitados para outras necessidades básicas, como alimentação, saúde, vestuário e

transportes. Mesmo nos países com fundos substanciais atribuídos à habitação social, as

listas de espera para atribuição de habitações atingem recordes históricos. A falta de

acesso a habitação digna e acessível corrói as vizinhanças, a economia e o futuro. As

ambições para o desenvolvimento sustentável serão provavelmente contrariadas pela sua

ausência.

Em praticamente todos os países da UNECE existe algum tipo de apoios para aqueles que

não podem pagar habitação a custos de mercado, e que podem passar pela atribuição de

habitação social. Contudo, para além dos grupos tradicionalmente vulneráveis, grupos

com baixos ou nenhuns rendimentos, refugiados e sem abrigos, novos grupos de

população vulnerável estão a emergir e que incluem os idosos e os jovens, que arrendam

ou compram habitação pela primeira vez.

Como consequência, mesmo os países com uma longa tradição de habitação social e

consideráveis fundos atribuídos à habitação social, debatem-se com listas de espera que

ultrapassam recordes históricos, atingindo 1.8 milhões de pessoas no Reino Unido, 1.7

milhões em França e 1.17 milhões na Ucrânia. Nos EUA, existe uma escassez de 5.3 milhões

de fogos de habitação social, enquanto o tempo médio de espera na Federação Russa são

20 anos.

O setor da habitação precisa de responder às necessidades atuais em termos de habitação,

ajustando-se às novas dinâmicas do mercado e às novas ambições, como eficiência

energética e design ajustado ao consumidor. A maioria dos estados membros está neste

momento em processo de reavaliação das suas políticas de habitação.

O estudo providencia uma revisão completa das tendências atuais na provisão de

habitação, incluindo oferta, escolha e qualidade. A publicação também demonstra como a

habitação é financiada nas várias regiões e as idiossincrasias dos sistemas nacionais de

habitação através da análise das definições de “habitação social” adotadas. Além disso,

examina os desafios relacionados com a descentralização e governação.

Falta de habitação acessível e falhas fundamentais do mercado da habitação estão

descritas, e o estudo sugere formas de lidar com estas falhas e deficiências. O estudo

propõe uma abordagem integrada que une esforços para melhorar a oferta e

financiamento de habitação social, eficiência energética, saúde, decisões em habitação

ajustadas às alterações demográficas. Também analisa o modo de promover uma melhor

governação da habitação social, como desenvolver parcerias público-privadas para melhor

eficiência de custos e como passar de um sistema focado na propriedade da habitação

para um sistema de políticas neutras.

O estudo da UNECE “Habitação Social na Região da UNECE: Modelos, tendências e

Desafios” tem um importante papel ao trazer o tema da habitação social para a agenda

política nos 56 países membros da região da UNECE. É uma parte do esforço integral para

apoiar o desenvolvimento urbano sustentável na região e o seu desenvolvimento

económico. O estudo examina as tendências atuais, desafios e modelos de habitação social

na UNECE. Providencia recomendações para possíveis atividades futuras baseadas numa

extensa revisão bibliográfica sobre questões de habitação em mais de 50 países e

entrevistas com representantes de 30 governos, organizações privadas e do terceiro setor.

Relatório Completo

Artigo AirBnb contínua em São Francisco

Resumo

do

Conteúdo

Eleitores de São Francisco rejeitaram proposta para restringir o arrendamento de curta

duração.

Este chumbo veio contrariar os desejos das associações de arrendatários, que culpam a

empresa pelo aumento dos preços das rendas na cidade.

Artigo BEI empresta 500 milhões de euros para habitação acessível arrendada

Conteúdo A 3 de novembro de 2015, o governo francês assinou um acordo com o BEI, para um

empréstimo de 500 milhões de euros, destinados a financiar um programa de construção.

A somar a este empréstimo, está o aumento de capital de 900 milhões de euros do Grupo

SNI, pela Caisse de Dépôt.

Este montante total irá permitir ao Grupo SNI construir 12.000 habitações de

arrendamento acessível, até 2019, em áreas onde há escassez.

De referir que o Grupo SNI é o principal senhorio de habitação acessível em França, gerindo

263.000 fogos.

Artigo Novo conceito de Habitação Social

Conteúdo O Governo da República Checa aprovou o novo conceito de habitação social, conforme

proposto pelo Ministério do Trabalho e dos Assuntos Sociais. O conceito, que servirá de

enquadramento para a legislação em habitação social, prevê três formas de habitação para

os mais desfavorecidos:

1. Habitação de emergência para pessoas em necessidade aguda de habitação, com uma duração máxima de 6 meses.

2. Habitação social providenciada pelos municípios e com baixos standards. 3. Habitação acessível, também providenciado pelos municípios, com standards de

habitação normais. Os arrendatários destas habitações assinam um contrato inicial de 2 anos, sendo que a sua situação financeira era aferida anualmente, e as rendas poderão ser aumentadas até 15% se o rendimento familiar aumentar.

O Ministério Checo do Trabalho está a contar que grandes partes das verbas atualmente

cabimentadas para benefícios à habitação sejam transferidas para financiar o sistema

nacional de habitação social, no futuro.

Artigo Sérvia - Habitações para ciganos

Conteúdo Abriu em Belgado, no passado mês de setembro, um prédio com 15 apartamentos

destinado a acolher para famílias ciganas mais vulneráveis.

O edifício foi construído no âmbito do programa “Let’s build a Home Together”, financiado

pela UE e implementado pela cidade de Belgrado em parceria com o Centro de Habitação

e o Conselho dos Refugiados Dinamarqueses. O principal parceiro na implementação do

projeto é o Gabinete das Nações Unidas para os Serviços e Projetos – UNOPS.

O projeto pretende providenciar habitações com condições dignas de habitabilidade para

200 famílias ciganas, em situações muito vulneráveis e deslocadas do Bairro de Beleville.

Este bairro foi, até 2012, o lar de mais de 100 famílias ciganas, muitas das quais refugiadas

da guerra no Kosovo e da crise económica no sul da Sérvia.

Artigo

Arrendatário Eslovenos e os Direitos Humanos

Resumo

do

Conteúdo

Em junho de 2014 e ao fim de 10 anos, o Tribunal Europeu dos Direitos do Homem (TEDH)

proferiu a sentença final a favor da Republica da Eslovénia e considerou que o estado

não tinha violado os direitos dos queixosos – arrendatários dos fogos desnacionalizados

e restituídos.

Devido à privatização de fogos de habitação pública, ao abrigo de uma reforma do setor

da habitação, ocorrida em 1991, 90% das habitações sociais passaram a ser detidas pelos

ocupantes e apenas 10% são arrendados. As privatizações não foram possíveis para os

arrendatários de habitações desnacionalizadas que eram propriedade privada antes da sua

nacionalização, em 1945. Em consequência, os arrendatários afirmavam ter sido

discriminados, em relação aos restantes arrendatários que puderam comprar a sua

habitação.

O Programa Nacional de Habitação da Eslovénia, aprovado pelo Parlamento em novembro

de 2015, consiste em boas intenções e programas sem financiamento. O Programa

Nacional de Habitação pretende abolir as “rendas sem lucros” e substitui-las por “rendas

a preços de custo”, baseando-se nos valores de mercado e um lucro calculado para o

senhorio. Esta situação poderá agravar as dificuldades de muitas famílias que já agora têm

dificuldade em pagar as “rendas sem lucros”. Um suplemento de apoio à habitação deverá

assistir, financeira e socialmente, as famílias mais desprotegidas, mas há dúvidas quanto à

capacidade dos recursos de satisfazerem as necessidades.

Existem atualmente 6.600 candidatos a habitações “sem lucros”, mas apenas 450 destas

habitações têm sido atribuídas anualmente, nos últimos 6 anos. Assim, as listas de espera

são longas e apenas 8.000 novas habitações para arrendamento poderiam satisfazer as

necessidades da população.