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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Estabelecimento dos factores de correcção extraordinária das rendas para o ano de 2013 - Portaria n.º 368/2012, de 06 de Novembro. Texto integral: >>>

Reorganização administrativa de Lisboa – Lei n.º 56/2012, de 08 de Novembro. Texto integral: >>> Segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 158/2002, de 2 de Julho, permitindo o reembolso do valor de planos poupança para pagamento de prestações de crédito à habitação – Lei n.º 57/2012, de 09 de Novembro de 2012. Texto integral: >>>

Criação de um regime extraordinário de protecção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil – Lei n.º 58/2012, de 09 de Novembro. Texto integral: >>>

Criação de salvaguardas para os mutuários de crédito à habitação e altera o Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro – Lei n.º 59/2012, de 09 de Novembro de 2012. Texto integral: >>>

Alteração do Código de Processo Civil, modificando as regras relativas à ordem de realização da penhora e à determinação do valor de base da venda de imóveis em processo de execução – Lei n.º 60/2012, de 09 de Novembro. Texto integral: >>>

Estabelecimento das normas relativas ao modo de venda do direito de propriedade da IHM - Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, relativo a bens imóveis a quem for o titular inscrito, na matriz e registo predial, do respectivo direito de superfície para fins de construção e ou manutenção de edifício destinado a habitação – Decreto Legislativo Regional n.º 31/2012/M. De 15 de Novembro. Texto integral: >>>

Estabelecimento das normas que visam a determinação, fixação e actuali-zação das rendas das habitações sociais existentes no território da Região Autónoma da Madeira – Decreto Legislativo Regional n.º 32/2012/M, de 16 de Novembro. Texto integral: >>>

Aprovação dos estatutos do Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P., e revogação a Portaria n.º 542/2007, de 30 de Abril – Portaria n.º 378/2012, de 20 de Novembro. Texto integral: >>>

(continuação na página seguinte)

EDIÇÃO NOVEMBRO | 2012 | Direito Imobiliário

Cessação de contrato de arrendamento sem entrega do locado: pagamento de indemnização – Acórdão de 20.11.2012:

“Nos termos do art. 1045º nº 1 “se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida”. Acrescenta o nº 2 do dispositivo que “logo, porém, que o locatário se constitua em mora a referida indemnização é elevada ao dobro”.

Sobre os mesmos dispositivos escreve Pinto Furtado “se o prédio não for restituído por qualquer causa, logo que finde o contrato, o arrendatário é obrigado a pagar ao senhorio, a título de indemnização, a renda que estava estipulada, como resulta do disposto no art. 1045º-1 CC. Quer dizer que a quantia correspondente à renda terá sempre de continuar a ser satisfeita, enquanto a entrega … não for realizada, agora a título de indemnização. Se, porém, a entrega não se realizar, constituindo-se o arrendatário em mora, a indemnização “é elevada ao dobro” (art. 1045º-2 CC)”.

O artigo 1045º prevê duas situações diversas. No primeiro caso, o locador, não existindo mora na entrega da coisa por banda do locatário, fica com o direito de receber deste (que continua a fruir do locado) uma indemnização correspon-dente ao valor do arrendamento convencionado até ao momento da entrega da coisa.

No segundo, existindo mora na entrega do locado, então o senhorio terá o direito a receber do locatário o dobro do valor das rendas convencionadas, em relação ao período entre a constituição da mora e a efectiva entrega do locado. Isto, independentemente dos prejuízos efectivos que o senhorio sofra. Através do disposto do nº 1 visa-se compensar o senhorio pela privação do uso do locado.

Já pelo determinado no n°2 pretende-se retribuir o locador pela não restituição do bem locado em devido tempo por culpa do locatário.

Nos termos do art. 805º nº 1, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir. Porém, haverá, mora do devedor, indepen-dentemente de interpelação “se a obrigação tiver prazo certo” (nº 2 al. a) do mesmo artigo)”.Texto integral: >>>

Denúncia de defeitos em partes comuns de prédio – Acórdão de 15.11.2012:

“Na jurisprudência é hoje consensual o entendi-mento segundo o qual, quando o vendedor do prédio tenha sido o seu construtor, não obstante inexistir contrato de empreitada entre ele e o comprador, é aplicável aos defeitos do prédio o regime do artigo 1225º e não o do artigo 916º, ambos do Código Civil.

(continuação na página seguinte)

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

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Este normativo contempla três prazos: (i) um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos defeitos;

(ii) um ano, a partir da denúncia, para a inter-posição da acção judicial a pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos;

(iii) cinco anos, a contar da entrega do imóvel, dentro dos quais terá que ser feita a denúncia.

Com efeito, o artigo 1225º não prevê um prazo de cinco anos, a contar da entrega do imóvel, dentro do qual terá de ser feita não só a denúncia, como também terá de ser proposta a acção, sob pena de caducidade do direito que se pretende fazer valer, como defendeu a 1ª instância, antes prevendo o prazo máximo de garantia, durante o qual devem ocorrer e ser denunciados os defeitos, como considerou o acórdão recorrido.

Este é o entendimento que tem sido sufragado neste Supremo Tribunal. Como se escreveu no Acórdão do STJ de 3/11/09, “a lei não impõe que a acção destinada a eliminar defeitos ou a pedir a indemnização seja proposta dentro desses 5 anos; importa que os defeitos ocorram nesse período, o que é coisa diversa”.

Incumbia à autora alegar e demonstrar a verifi-cação dos defeitos e a sua denúncia, cabendo à Ré que invocou a caducidade do direito do Autor, alegar e demonstrar que o direito foi exercitado para além do prazo.” Texto integral: >>>

Impossibilidade do objecto do contrato-promessa de compra e venda – Acórdão de 15.11.2012:

“O objecto de um contrato promessa deve reunir, sob pena de nulidade, os requisitos do objecto de qualquer contrato.

Sendo o objecto de um contrato promessa a celebração de um contrato de compra e venda, tendo este, por sua vez, como objecto, uma parcela a destacar de outro prédio, não permitindo a lei este destacamento, nos termos em que foi convencionado no contrato promessa, o objecto do contrato de compra e venda é impossível.

Assim, o contrato é nulo. A invocação de uma nulidade – pelo menos, de uma nulidade substancial, já que quanto a nulidades formais existe divergência – nunca pode ter como consequência que essa invocação seja considerada abusiva, porque sempre a nulidade seria conhecida pelo tribunal mesmo que não fosse invocada”. Texto integral: >>>

Responsabilidade civil extracontratual pelas obras levadas a cabo em terreno vizinho – Acórdão de 13.11.2012:

“A responsabilidade civil que se configura no art. 1348.º, n.º 2, do CC, decorre da prática de actos lícitos, na justa medida em que as escavações levadas a efeito pelo proprietário do terreno vizinho cabem no feixe de direitos que emergem do direito de propriedade, nomeada-mente de uso e fruição.

(continuação na página seguinte)

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (continuação)

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A obrigação de indemnizar, quando ocorra a prática de um acto lícito, não decorre da existência de uma actuação culposa, bastando que se verifiquem: a) o facto (lícito) adveniente da acção voluntária do vizinho ou do proprietário do prédio confinante; b) a verificação de um prejuízo adveniente da alteração ou deterioração da coisa de que o lesado é proprietário; c) que se possa estabelecer um nexo de causali-dade entre as obras e os danos na propriedade do lesado.

Provado que a ré efectuou obras no seu prédio, consistentes em movimentações e deslocações de terras, mediante o emprego de máquinas que ocasionaram vibrações que se transmitiram à estrutura do edifício implantado no terreno adjacente, pertencente aos autores, mostra-se justificada, independentemente dos cuidados e precauções que tivessem sido adoptados, a obrigação de indemnizar, a cargo da demandada, que deverá ser o equivalente ao que os demandantes tiverem de suportar para restabelecer o statuo a quo ante, a situação que, anteriormente às obras, estava configurada na edificação que sofreu os danos ocasionados pelas escavações, se não puder ser operada a reconstituição in natura (art. 564.º do CC).

A construção civil é uma actividade intrinseca-mente, ou em si mesma, não perigosa, devendo o tribunal proceder à qualificação da específica e concreta actividade de construção que estiver em causa como actividade perigosa ou não perigosa.

Considerando que a empresa empreiteira, que executou a obra em causa, utilizou uma máquina giratória de vinte toneladas, um bulldozer de dezasseis toneladas e um cilindro de rolo

vibratório de dez toneladas, máquinas que produziram vibrações no solo que se transmitiram à estrutura do pavilhão localizado no terreno adjacente, provocando assentamentos diferenciais na sua estrutura resistente, verifica-se que, à luz do desenvolvimento tecnológico actual e das exigências de produtividade existentes, a utilização deste tipo de maquinaria, apesar de ser portadora dos riscos, não pode ser qualificada como uma actividade perigosa em si própria, consistindo numa actividade exigente, enquanto factor assumptor e produtor de riscos, pelas características próprias das máquinas, mas não perigosa em si mesma ou na sua natureza intrínseca e essencial.

Qualificando o tipo de actividade desenvolvida pela empresa que executou a obra como normal, ainda que sujeita a um nível de riscos acrescidos, não se opera a subsunção na previsão do art. 493.º do CC, mas antes na previsão geral da responsabilidade civil extracontratual ou aquiliana contida no art. 483.º, n.º 1, do mesmo código”.Texto integral: >>>

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

Prazo para obtenção judicial de invalida-ção de deliberações em assembleia de condóminos – Acórdão de 22.11.2012:

“A assembleia de condóminos na qual foram tomadas as deliberações cuja anulação se pede realizou-se em 26.01.2011, nela não estiveram presentes os Apelados e a presente acção deu entrada em juízo em 29.03.2011.

(continuação na página seguinte)

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I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (continuação)

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A respectiva acta com tais deliberações (…) foi comunicada aos Apelados por carta de 08.02.2011, recebida em 09.02.2011 (…).

É consabido que o prazo de caducidade do direito de impugnar as deliberações de assembleia de condóminos, não sendo solicitada assembleia extraordinária, é de 60 dias (artigo 1433º nºs 2 e 4, do CC).

Refere o nº 4 do artigo 1433º do CC que esse prazo será “ … sobre a data da deliberação”. Aí não se distinguem na sua contagem proprietários ausentes ou presentes na assembleia, não se condicionando o termo inicial do prazo à comu-nicação daquela.

Mas uma coisa é certa: antes do mais o prazo começa a correr em data fixada na lei (artº 329º do CC). É inevitável concluir-se que ao início da contagem desse prazo é alheio o disposto no artº 1432º, nº 6, do CC, pelo qual as deliberações devem ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de trinta dias, mas com referência às deliberação que devam ser aprovadas por unanimidade dos condóminos, referidas no seu antecedente nº 5 que por sua vez estabelece condição da aprovação nesse sentido, mesmo que seja através de condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

Se bem que estejamos de acordo que as delibe-rações devam ser comunicadas aos ausentes, principio que deverá ser extraído com maior lógica dos nºs 2 e 3 do artº 1433º do CC.

Pelo que se tendo realizado a assembleia de condóminos na qual foram tomadas as deliberações em causa nos presentes autos em 26.01.2011 e esta acção entrado em Juízo no dia 29.03.2001, concluímos que nesta data se encontrava expirado o citado prazo de 60 dias e já tinha caducado o direito dos Apelados para a propor, o que acarreta, a final, a absolvição dos Apelantes dos pedidos que contra si foram formulados”.Texto integral: >>>

III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

Compra e venda de coisa defeituosa inserida no imóvel adquirido – Acórdão de 06.11.2012:

“Na compra e venda de coisa defeituosa e havendo dolo do vendedor, a acção tendo por base o disposto no artigo 914° CC (direito à reparação da coisa) não se encontra subordinada ao prazo de caducidade do artigo 917° e o comprador pode intentar a acção de garantia dentro do ano subsequente à cessação do vício do consentimento, quer dizer, no prazo de um ano a contar do momento em que teve conheci-mento do dolo (artigo 287° n°1).

No dolo negativo, a causalidade da conduta do vendedor face à vontade do declarante avalia-se por forma hipotética ou abstracta, em face da relevância do dever de informação no negócio em concreto.

(continuação na página seguinte)

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II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa (continuação)

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto (continuação)

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Ao proceder à retirada de diversos elementos decorativos ou de uso indispensável às valências de uma casa de habitação, ligados materialmente e de forma duradoura à casa e aos seus elementos componentes, em momento temporal posterior ao da inspecção da casa pelos compradores, a vendedora não poderia deixar de conceber, no acto da celebração do contrato definitivo, que não vendia um bem conforme às características que os compradores assumiam e que incumpria o respectivo dever de informar a retirada de elementos do prédio, à respectiva contraparte compradora.

Ao contrário do direito à anulação do contrato de compra e venda por erro ou dolo, a garantia edilícia do artigo 914° CC não tem que ser exercida por via de acção judicial - pode ser exercida extrajudicialmente.

O prazo de seis meses sobre a denúncia a que alude o normativo do artigo 917° CC, referindo-se à acção de anulação mas sendo aplicável à hipóteses de reparação dos defeitos previstas no artigo 914° CCiv, abrange na sua previsão não apenas a acção judicial mas toda e qualquer forma de exercício do direito à reparação, incluindo o exercício extrajudicial do direito”.Texto integral: >>>

Aquisição de imóvel por usucapião do comproprietário – Acórdão de 06.11.2012:

“Em 22/1/1977 a ré levou ao registo a aquisição, por compra, de ¼ do prédio dividendo. Registo que comporta, como os demais, uma dupla presunção: que o direito existe nos precisos termos em que o registo o define e que pertence ao titular inscrito nos precisos termos em que

o registo o define (artº 7º, do CRP). (…) A ré assumiu-se como comproprietária do prédio e não como sua plena proprietária.

E enquanto comproprietária é-lhe lícito servir-se dela, contando que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito (artº 1406º, do CC), ou seja, enquanto comproprietária a ré tinha a permissão legal de usar integralmente o imóvel como se fosse seu único titular, não estando limitada pela quantidade resultante da sua quota-parte. Mas esta faculdade de exercer sobre a coisa o poder correspondente ao exercício do direito de propriedade não pode, enquanto tal, conduzir à usucapião pela simples razão que o compossuidor, estado de facto inerente à compropriedade, independentemente da extensão dos poderes de facto exercidos sobre a coisa, como ensina Manuel Rodrigues, é “possuidor em nome alheio em relação aos outros possuidores.”

Solução consagrada pelo Código Civil vigente, em cujo artº 1406º, nº2 se lê: “O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título”.

Inversão do título que pode ocorrer, no dizer do artº 1265º, do CC, “por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse”.

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E que o parágrafo único do artº 510º do Código de 1867 definia assim: “Diz-se invertido o título que é substituído por outro capaz de transferir a posse ou o domínio”. (…)

É precisamente este acto ou actos de oposição contra os seus compossuidores (no caso os au-tores ou seus antepossuidores) que a ré não (…) alegou. (…)

Sendo o comproprietário possuidor em nome alheio, relativamente à parte da coisa que excede a sua quota, não pode adquirir, por usucapião, sem inverter o título de posse.

O que continua a ser válido ainda que use a coisa comum com intenção de a possuir como único proprietário, por não se distinguir esta posse, na sua expressão pública, daquela que lhe é permitida pela composse”.Texto integral: >>>

Nulidade (por falta de assinatura) e conversão de contrato-promessa de compra e venda – Acórdão de 06.11.2012:

“A falta de assinatura por parte do promitente comprador em contrato promessa bilateral é questão substantiva de conhecimento oficioso que implica a nulidade desse contrato, por força dos artº 410º, nº2, 220º e 286º do CC. (…)

Note-se ainda que esta nulidade não poderia ser suprida, em regra, mais tarde pela assinatura do contraente faltoso, visto ser insanável pelo decurso do tempo ou por confirmação. Porém, a declaração de nulidade, ao operar retroacti-vamente, impõe a restituição do que foi prestado, acrescida dos juros de mora à taxa legal a contar

da citação, como frutos civis que são (artigos 289º, 1270º, nº 1, e 212º do C. Civil). (…)

Estatui o artº 293º do CC: “O negócio nulo ou anulado pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido, se tivessem previsto a invalidade.”

(...) A conversão de um negócio nulo ou anulado tem de ser requerida pelos respectivos interes-sados, pois que apenas contende com direitos e interesses de ordem particular, que são os daquele a quem a invalidade total do negócio não interessa.

Isto significa que tinham de ser as partes a alegar, no momento processual próprio, a factualidade necessária e suficiente que permitisse ao tribunal, confrontado com a nulidade do negócio, converter o mesmo (...)

Ora, como se diz na sentença recorrida, essa alegação não foi feita, esses factos não foram articulados; a autora sempre entendeu ser o contrato promessa válido e, nessa linha, em nenhum dos articulados admitiu, ainda que subsidiariamente, solução diversa como esta da conversão”.Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto (continuação)

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I – Vida Imobiliária – Edição n.º 170 – Novembro

- OptiHome arranca internacionalização em Portugal;

- Fundbox prepara fundo para reabilitação para Leiria;

- C&W e B. Prime ganham comercialização do Étoile 240;

- Sana Myriad abre hotel sobre o Tejo;

- Royal Óbidos Spa & Golf Resort inicia a construção de moradias;

- Tagus Park investe 14 milhões de euros em projecto de renovação;

- Fundos soberanos vão investir 10.000M€ anuais no imobiliário europeu;

- Renda Protec introduz o serviço de referen-ciação em Portugal;

- Continente assina contrato de investimento de $102,90 milhões;

- Portuguesa Ibersol traz cadeia de fast-food KFC para Angola.Texto integral: >>>

II – IMOBILIÁRIO – Jornal “O Público”

Dia 07 de Novembro

- Novas taxas para casas de luxo afastam investidores;- Immochan investe 110 milhões de euros no Alegro Setúbal;- Cascais é procurada por estrangeiros e portugueses com mais poder de compra;Para mais informações: >>>

Dia 14 de Novembro

- Novo QREN 2014-20 é uma oportunidade para a reabilitação urbana em Portugal;- Rede de lojas “Arrenda-se na Hora” especializa-se no arrendamento;- Compra de habitação para arrendamento anima mercado em Gondomar;Para mais informações: >>>

Dia 28 de Novembro

- Colombo lança lojas com arrendamento de curta duração;- Luxus comercializa Palácio Estoril Residencial;- Plataforma das Artes dá prémio interna-cional à Pitágoras Arquitetos;- Estrangeiros e emigrantes continuam a comprar casa em Portimão.Para mais informações: >>>

III – Outras notícias

Dia 09 de Novembro

- BEI prolonga empréstimo para reabilitação urbana; Para mais informações: >>>

Dia 12 de Novembro

- Lei muda hoje e rendas antigas sobem a partir de Março; Para mais informações: >>>

(continuação na página seguinte)

NEWS FLASH

IV – Âmbito Internacional

Dia 08 de Novembro

- Starwood to launch IPO for European debt investment platform; Para mais informações: >>>

Dia 15 de Novembro

- Zara alone in covering all main European markets; Para mais informações: >>>

Dia 20 de Novembro

- Investors buy EUR 1b of Russian property in Q3; Para mais informações: >>>

Dia 21 de Novembro

- Institutional Investment unveils plan for EUR 8b platform; Para mais informações: >>>

Dia 26 de Novembro

- BlackRock launches European infrastructure debt unit; Para mais informações: >>>

4Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.

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