Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico ...€¦ · Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico–Financeira –

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira – EXPRESSO

STX – DI

Terreno Pinheiros

Julho de 2018

MATERIAL PRELIMINAR PARA USO INTERNO. PROIBIDA A DIVULGAÇÃO OU DISTRIBUIÇÃO.

O Estudo e Cliente

O Estudo:

O Cliente:

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira para Hotel no Bairro de Pinheiros, cidade de

São Paulo, SP - EXPRESSO Julho de 2018

STX DI


Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico–Financeira – Expresso desenvolvido para a empresa STX-DI entre junho e julho

de 2018, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING , localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24

realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro em Pinheiros, São

Paulo (SP), na esquina da Rua dos Pinheiros com a Rua Cap. Antônio Rosa.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob,

Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre

em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de

fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados

neste estudo.


Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo

padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso

restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus

resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as

possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Julho de 2018.


Tendências e Perspectivas Macroeconômicas

Dados Gerais da Cidade:

• POPULAÇÂO :

• LOCALIZAÇÃO:

• VOCAÇÃO:

12.106.920 habitantes (dado 2017 – IBGE)

A cidade é a capital do Estado de São Paulo. Localiza-se na região sudeste do Estado, na entrada da região denominada Planalto Paulista. Foi o centro urbano que serviu de apoio as expedições vindas do litoral em direção ao Interior, depois foi a parada obrigatória dos tropeiros que levavam produtos para exportação no Porto de Santos. Devido essa localização se transformou ao longo dos anos na maior metrópole brasileira.

A cidade de pequeno aglomerado urbano em meados do ´século XIX, transformou-se em polo industrial até a década de 80 do século seguinte. Porém, aos poucos se transformou-se em pólo de serviços, sendo o principal centro financeiro e empresarial da América Latina. Atualmente, a cidade está centrada em atividades empresarias e financeiras, comércio e turismo.


2015 2010 TCM

PIB R$ 650.544.788,73 R$ 633.324.131,55 0,54%

PIB / Capita R$ 54.357,81 R$ 56.323,68 -0,71%

Pessoal Ocupado 5.848.294 5.669.667 0,62%

Número de Empresas 582.367 577.190 0,18%

Tendências e Perspectivas Macroeconômicas

Dados Gerais da Cidade – Dados Sócio Econômicos – Evolução:

Fonte: IBGE – PIB e PIB/Capita em valores de 2015 - PIB X 1.000 – TCM – Taxa de Crescimento médio anual


Análise da Localização Geográfica do Terreno e sua Vizinhança

O Terreno em Estudo:

O terreno está localizado na esquina da Rua dos Pinheiros com a Rua Cap. Antônio Rosa, em Pinheiros, Região Oeste da cidade de São Paulo. O vetor urbano mais próximo do terreno é a Avenida Sumaré, que liga a região noroeste da cidade, a partir da Marginal Tietê à região sudeste, ligando-se à Av. Rubem Berta e à Rua Cardeal Arcoverde. A região está servida por ônibus e pela Linha Vermelha do Metro por meio da Estação Palmeiras – Barra Funda e ramal de trem metropolitano. Ao lado da estação do Metro está o Terminal Rodoviário Barra Funda que faz a interligação intermunicipal para o Interior e Litoral do Estado. O terreno está poucos metros da futura estação SESC- POMPÉIA da Linha 6 – Laranja.

Fonte: STX – DI


Análise da Localização Geográfica do Terreno e sua Vizinhança

O Terreno em Estudo Atrativos no Entorno:

Fonte: Google Maps - Acesso em 18.06.2018 as 13 horas

N ° Ponto de Interesse Distância (Tempo)

1 Aeroporto Internacional de Guarulhos 32,0Km (45 min)

2 Aeroporto de Congonhas 9,0Km (22 min)

3 Allianz Parque – Arena Multiuso 5,1 Km (20 min)

4 Museu do Futebol 3,4 Km (13 min)

5 Shopping Bourbon 5,4Km (21 min)

6 Shopping Iguatemi 2,3 Km (10 min)

7 Shopping Eldorado 2,3 Km (11 min)

8 Shopping Villa Lobos 5,4 Km (11min)

9 Shopping Continental 10,9 Km (30 min)

10 Praça Por do Sol 3,3 Km (13 min)

11 USP – Universidade de São Paulo 5,5 Km (12 min)

12 Parque Villa Lobos 5,9 Km (15 min)

13 Expo Barra Funda 6,3 Km (21 min)

14 Espaço das Américas 6,0 Km (19 min)


Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

Tabela de Oferta Geral Item Inauguração Hotel UH SC Categoria

1 2001 Golden Tower São Paulo Hotel 96 170 Midscale 2 2000 Mercure São Paulo Pinheiros 202 100 Midscale 3 2003 Quality Faria Lima 133 100 Midscale 4 2003 Ibis Styles Faria Lima 180 80 Econômico 5 1991 Transamérica Classic Opera 53 0 Econômico 6 2004 L'opera Hotel 60 45 Econômico 7 1986 Hotel WZ Jardins 320 300 Midscale 8 N/I Paulista Center Hotel 47 0 Supereconômico 9 2001 Comfort Suites Oscar Freire 150 100 Midscale

10 2003 Ibis São Paulo Paulista 236 0 Econômico 11 1998 Plaza Inn American Loft 180 50 Midscale 12 2011 Higienópolis Hotel & Suítes 189 110 Midscale 13 2013 Hotel Panamby São Paulo 196 120 Midscale 14 2001 Tryp São Paulo Higienópolis 252 160 Midscale 15 1998 Transamérica Executive Perdizes 144 80 Midscale 16 1998 Travel Inn Conde Luciano 56 60 Econômico 17 1999 Ibis São Paulo Expo Hotel 286 110 Econômico 18 2016 Ibis Styles Barra Funda 308 0 Econômico 19 2014 Ibis Styles SP Anhembi 187 0 Econômico 20 2015 BÊ Hotel 40 0 Midscale

A Definição da Cesta Competitiva



Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

Item Inauguração Hotel UH Categoria IC UH Comp. TO Demanda

1 2001 Golden Tower São Paulo Hotel 96 Midscale 100% 96 62,65% 60

2 2000 Mercure São Paulo Pinheiros 202 Midscale 100% 202 62,65% 127

3 2003 Quality Faria Lima 133 Midscale 100% 133 65,05% 87

4 2003 Ibis Styles Faria Lima 180 Econômico 100% 180 65,05% 117

5 1991 Transamérica Classic Opera 53 Econômico 100% 53 62,61% 33

6 2004 L'opera Hotel 60 Econômico 100% 60 62,65% 38

7 1986 Hotel WZ Jardins 320 Midscale 100% 320 62,61% 200

8 N/I Paulista Center Hotel 47 Supereconômico 100% 47 67,80% 32

9 2001 Comfort Suites Oscar Freire 150 Midscale 100% 150 62,65% 94

10 2003 Ibis São Paulo Paulista 236 Econômico 100% 236 67,80% 160

A Definição da Cesta Competitiva – Por Competitividade

As taxas de ocupação foram ponderadas a partir das informações do Relatório Observatório do Turismo de São Paulo e pesquisas diretas por amostragem. Taxa Média de Ocupação calculada para a cesta competitiva, já considerando o índice de competitividade (IC) individual de cada hotel



A Definição da Cesta Competitiva – Por Competitividade

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

Item Inauguração Hotel UH Categoria IC UH Comp. TO Demanda

11 1998 Plaza Inn American Loft 180 Midscale 50% 90 62,61% 56

12 2011 Higienópolis Hotel e Suítes 189 Midscale 50% 95 62,65% 59

13 2013 Hotel Panamby São Paulo 196 Midscale 25% 49 62,61% 31

14 2001 Tryp São Paulo Higienópolis 252 Midscale 50% 126 62,65% 79

15 1998 Transamérica Executive Perdizes 144 Midscale 50% 72 57,08% 41

16 1998 Travel Inn Conde Luciano 56 Econômico 50% 28 62,65% 18

2494 1937 63,57% 1231

As taxas de ocupação foram ponderadas a partir das informações do Relatório Observatório do Turismo de São Paulo e pesquisas diretas por amostragem. Taxa Média de Ocupação calculada para a cesta competitiva, já considerando o índice de competitividade (IC) individual de cada hotel

Taxa Média de Ocupação: 63,57%



A Cesta Competitiva – Preços Praticados

As taxas de ocupação foram ponderadas a partir das informações do Relatório Observatório do Turismo de São Paulo e pesquisas diretas por amostragem.

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda DM (sem café)

Item Inauguração Hotel UH Comp. Quadro de Diárias - Single UH Base

Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média 1 2001 Golden Tower São Paulo Hotel 96 290,70 290,70 323,43 323,10 232,56 272,25 251,45 2 2000 Mercure São Paulo Pinheiros 202 273,00 337,50 299,86 273,00 244,20 271,74 271,74 3 2003 Quality Faria Lima 133 355,25 427,05 370,29 378,05 312,92 350,11 329,31 4 2003 Ibis Styles Faria Lima 180 248,99 248,99 269,00 248,99 199,19 228,42 228,42 5 1991 Transamérica Classic Opera 53 318,75 318,75 330,71 319,54 255,00 290,70 272,50 6 2004 L'opera Hotel 60 261,86 261,86 261,86 260,47 209,49 237,23 219,03 7 1986 Hotel WZ Jardins 320 281,79 306,30 316,00 288,53 235,24 268,79 247,99 8 N/I Paulista Center Hotel 47 150,52 153,00 152,00 0,00 121,41 137,63 122,03 9 2001 Comfort Suites Oscar Freire 150 278,64 324,90 291,00 312,90 241,42 273,65 252,85

10 2003 Ibis São Paulo Paulista 236 300,29 300,29 0,00 300,29 240,23 272,26 272,26



A Cesta Competitiva – Preços Praticados

As taxas de ocupação foram ponderadas a partir das informações do Relatório Observatório do Turismo de São Paulo e pesquisas diretas por amostragem.

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda DM (sem café)

Item Inauguração Hotel UH Comp. Quadro de Diárias - Single UH Base

Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média 11 1998 Plaza Inn American Loft 90 252,14 316,29 283,00 291,00 227,37 258,43 237,63 12 2011 Higienópolis Hotel & Suítes 95 245,70 266,70 246,00 245,70 204,96 229,53 208,73 13 2013 Hotel Panamby São Paulo 49 256,71 278,70 257,29 256,71 214,17 239,87 219,07 15 2001 Tryp São Paulo Higienópolis 126 234,15 358,95 265,00 335,55 237,24 269,87 269,87 16 1998 Transamérica Executive Perdizes 72 274,05 274,05 274,57 274,73 219,24 248,63 227,83 17 1998 Travel Inn Conde Luciano 28 204,20 218,60 215,29 214,95 169,12 192,66 174,46

1937 263,42 251,10



O Mercado – Diárias Vendidas entre 2011 a 2017

2011 Ocupação: 69,29%

Oferta Competitiva:

2.395 diárias disponíveis/dia

Demanda: 1.659 diárias vendidas/dia

2017

Ocupação: 64,87%

Oferta Competitiva: 3.315 diárias

disponíveis/dia

Demanda: 2.150 diárias vendidas/dia

TCM:

4,41% a.a.

TCM: Taxa de Crescimento Médio anual

Ocupação – Taxa de ocupação da cidade de São Paulo (dados do Observatório do Turismo) Oferta Competitiva – Número de diárias disponíveis para venda por dia pela Cesta Competitiva naquele período Demanda – Número de diárias vendidas por dia pelos hotéis da Cesta Competitiva naquele período, calculada com base nas taxas de ocupação da cidade MATERIAL PRELIMINAR PARA USO INTERNO. PROIBIDA A DIVULGAÇÃO OU DISTRIBUIÇÃO.


Hotel x mercado – Projeção de Oferta e Demanda para a Cesta Competitiva

A taxa de crescimento do mercado de 4,41% a.a da demanda na cesta competitiva é reflexo do crescimento da oferta, o que também sinaliza que a região era carente de oferta hoteleira. Após a adequação da demanda à nova oferta, essa taxa tende a abaixar naturalmente. Para simular esse comportamento, a tabela acima impõe cortes na taxa de 4,41% a.a ao longo dos anos para não supervalorizar a demanda na cesta competitiva. O quadro ao lado estima a demanda futura para a cesta competitiva .

Projeção Demanda

Ano Demanda

2017 1231

2018 1269

2019 1308

2020 1349

2021 1384

2022 1421

2023 1459

2024 1491

2025 1524

2026 1558

2027 1592

Taxas de Projeção de Demanda

Período Corte Taxa

2018 a 2020 30% 3,09%

2021 a 2023 40% 2,65%

2024 a 2027 50% 2,21%

Vendas de diária/dia


A oferta definida na cesta competitiva soma 1.937 unidades habitacionais. (uhs) Há dois hotéis em desenvolvimento em região que competirá com o hotel em estudo: a) Hotel em Projeto: Estudo para hotel localizado na Vila Madalena, com 240 uhs.

b) Days Inn Perdizes Hotel localizado no bairro Perdizes, com 323 uhs.

Os 2 hotéis foram considerados competidores secundários. Dessa forma, a oferta futura foi considerada da seguinte foram na projeção: A saída de 284 uhs em 2021 relacionam-se aos hotéis com menos de 100 Uhs, que perderiam competitividade pelo pequeno porte.

Tabela de Oferta Futura Item Inauguração Hotel UH

1 2021 Projeto em Estudo Vila Madalena 120 2 2021 Days Inn Perdizes Hotel 162

282


Hotel x mercado – Projeção de Oferta e Demanda para a Cesta Competitiva

Projeção de Oferta

Inicial Entrada Saída Final

2017 1937 1937

2018 1937 1937

2019 1937 1937

2020 1937 1937

2021 1937 282 284 1935

2022 1935 1935

2023 1935 1935

2024 1935 1935

2025 1935 1935

2026 1935 1935

2027 1935 1935



Hotel x mercado – Projeção de Desempenho para o Hotel em Estudo

Hotel Econômico de bom conforto, com quartos com média de 17 m². Para alimentos e bebidas sugere-se espaço de conveniência. No entorno há oferta abundante de oferta de restaurantes, o que inibiria a prestação de serviços no hotel.

Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2021 1935

315

2250 14,00% 85% 15 1384 180 57,08% 255,00

2022 1935 2250 14,00% 90% 15 1421 194 61,62% 261,38

2023 1935 2250 14,00% 90% 15 1459 199 63,13% 267,91

2024 1935 2250 14,00% 90% 15 1491 203 64,41% 274,61

2025 1935 2250 14,00% 90% 15 1524 207 65,73% 281,47


Habitações Quantidade Área

Privativa

Tipo 1 315 17,30

Total /Média 315 17,30

Estudo de Viabilidade Econômico Financeira

2021 2022 2023 2024 2025

Número de Apartamentos 315 315 315 315 315

Disponibilidade de Diárias/Ano 114.975 114.975 114.975 114.975 114.975

Taxa de Ocupação 57,08% 61,62% 63,13% 64,41% 65,73%

Diárias Vendidas 65.623 70.848 72.580 74.061 75.574

Diária Média (R$) 255,00 261,38 267,91 274,61 281,47

RevPAR 145,54 161,06 169,12 176,89 185,01

Número de Hóspedes 91.873 99.188 101.611 103.685 105.804



2021 2022 2023 2024 2025 Receita Bruta 20.791.069 23.098.446 24.270.046 25.348.698 26.474.808 Receita Líquida 18.979.733 21.085.906 22.155.479 23.140.231 24.168.319 Habitações Receita Bruta 16.733.980 100% 18.517.962 100% 19.444.750 100% 20.337.558 100% 21.272.053 100% Receita Líquida 15.286.490 91,4% 16.916.158 91,4% 17.762.779 91,4% 18.578.359 91,4% 19.432.020 91,4% Gastos Gerais 2.272.337 13,6% 2.490.738 13,5% 2.607.219 13,4% 2.720.685 13,4% 2.838.624 13,3% Folha de Pagamento 1.477.200 8,8% 1.491.972 8,1% 1.514.130 7,8% 1.536.288 7,6% 1.551.060 7,3% Lucro ou Prejuízo do Departamento 11.536.953 68,9% 12.933.448 69,8% 13.641.430 70,2% 14.321.386 70,4% 15.042.337 70,7% Alimentos e Bebidas Receita Bruta 3.688.227 100% 4.149.719 100% 4.345.260 100% 4.515.473 100% 4.690.936 100% Receita Líquida 3.356.287 91,0% 3.776.244 91,0% 3.954.187 91,0% 4.109.080 91,0% 4.268.752 91,0% Custos de A&B 1.102.780 29,9% 1.240.766 29,9% 1.299.233 29,9% 1.350.126 29,9% 1.402.590 29,9% Gastos Gerais 157.217 4,3% 172.381 4,2% 179.850 4,1% 186.938 4,1% 194.442 4,1% Folha de Pagamento 170.640 4,6% 191.496 4,6% 194.340 4,5% 197.184 4,4% 199.080 4,2% Lucro ou Prejuízo do Departamento 1.925.649 52,2% 2.171.601 52,3% 2.280.764 52,5% 2.374.831 52,6% 2.472.640 52,7% Departamentos Menores Receita Bruta 368.862 100% 430.765 100% 480.036 100% 495.667 100% 511.819 100% Receita Líquida 336.956 91,4% 393.503 91,4% 438.513 91,4% 452.792 91,4% 467.547 91,4% Gastos Gerais 26.025 7,1% 30.126 7,0% 33.389 7,0% 34.434 6,9% 35.504 6,9% Folha de Pagamento 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% Lucro ou Prejuízo do Departamento 310.931 84,3% 363.377 84,4% 405.123 84,4% 418.358 84,4% 432.043 84,4% L/P dos Centros de Receita 13.773.533 66,2% 15.468.426 67,0% 16.327.318 67,3% 17.114.575 67,5% 17.947.020 67,8%



Administração e Geral 2021 2022 2023 2024 2025

Gastos Gerais 1.505.901 7,2% 1.599.386 6,9% 1.650.776 6,8% 1.695.004 6,7% 1.736.776 6,6%

Folha de Pagamento 390.960 1,9% 438.744 1,9% 445.260 1,8% 451.776 1,8% 456.120 1,7%

Resultado 1.896.861 9,1% 2.038.130 8,8% 2.096.036 8,6% 2.146.780 8,5% 2.192.896 8,3%

Marketing e Sales

Gastos Gerais 326.278 1,6% 362.485 1,6% 380.872 1,6% 397.801 1,6% 415.474 1,6%


Resultado 434.278 2,1% 483.685 2,1% 503.872 2,1% 522.601 2,1% 541.474 2,0%

Manutenção e Conservação

Gastos Gerais 623.732 3,0% 664.580 2,9% 686.832 2,8% 706.130 2,8% 724.581 2,7%


Resultado 820.292 3,9% 885.164 3,8% 910.692 3,8% 933.266 3,7% 953.901 3,6%

Gastos com Água e Energia

Total de Utilidades UHs 623.732 3% 461.969 2% 485.401 2% 506.974 2% 529.496 2%

Total de Utilidades Áreas Comuns 831.643 4% 848.276 4% 877.965 4% 917.474 4% 963.347 4%

Resultado 1.455.375 7,0% 1.310.245 5,7% 1.363.366 5,6% 1.424.448 5,6% 1.492.844 5,6%

Resultado Antes Fees Gerenciamento 9.166.727 44,1% 10.751.202 46,5% 11.453.352 47,2% 12.087.480 47,7% 12.765.904 48,2%



Royalties 474.493 2,3% 527.148 2,3% 664.664 2,7% 694.207 2,7% 725.050 2,7%

Uso da marca 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

Basic Fee 474.493 2% 527.148 2% 664.664 3% 694.207 3% 725.050 3%

Lucro Operacional Bruto - GOP 8.692.234 41,8% 10.224.055 44,3% 10.788.687 44,5% 11.393.273 44,9% 12.040.854 45,5%

Gastos de Capital 2021 2022 2023 2024 2025

Seguros 24.949 0,1% 25.448 0,1% 25.823 0,1% 26.072 0,1% 26.197 0,1%

Taxas da Propriedade 315.000 1,5% 315.000 1,4% 315.000 1,3% 315.000 1,2% 315.000 1,2%

Incentive Fee 869.223 4,2% 1.022.405 4,4% 1.078.869 4,4% 1.139.327 4,5% 1.204.085 4,5%

Fundo de Reposição 415.821 2,0% 692.953 3,0% 808.446 3,3% 808.446 3,2% 808.446 3,1%

Resultado 1.624.994 7,8% 2.055.807 8,9% 2.228.137 9,2% 2.288.845 9,0% 2.353.728 8,9%

L/P Antes do IR e Depreciação 7.067.240 34% 8.168.248 35% 8.560.551 35% 9.104.428 36% 9.687.127 37%


Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

FC antes do IR – CapRate para capitalizar FC 10/2030 - 5,16% FC antes do IR – CapRate para capitalizar FC 10/2030 - 5,16%

Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária. Pagamento A VISTA (INTEGRAL)

Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária. Pagamento PARCELADO

Imobiliário Imobiliário Tipo do Apto - m² 17,30 Tipo do Apto - m² 17,30

Investimento 22.000,00

Rentab./CapRate Investimento 22.000,00

Rentab./CapRate -380.600 -380.600

2019 (construção) -380.600 2019 (construção) -190.300 2020 (construção) 0 2020 (construção) -190.300

2021 22.436 5,9% 2021 22.436 5,9% 2022 25.931 6,8% 2022 25.931 6,8% 2023 27.176 7,1% 2023 27.176 7,1% 2024 28.903 7,6% 2024 28.903 7,6% 2025 30.753 8,1% 2025 30.753 8,1% 2026 30.907 8,1% 2026 30.907 8,1% 2027 31.061 8,2% 2027 31.061 8,2% 2028 31.216 8,2% 2028 31.216 8,2% 2029 31.372 8,2% 2029 31.372 8,2% 2030 31.529 8,3% 2030 31.529 8,3%

Capitalização do FC c/ CapRate 611.218 Capitalização do FC c/ CapRate 611.218 Rentabilidade média 2021 - 2030 7,65% Rentabilidade média 2021 - 2030 7,65% Rentabilidade média 2024 - 2030 8,10% Rentabilidade média 2024 - 2030 8,10%

TIR com CapRate 9,75% TIR com CapRate 10,34%


Conclusões

Mercado: Pinheiros é um dos grandes polos da cidade de São Paulo, seja em âmbito comercial, empresarial ou de lazer. O mercado hoteleiro estudado apresentou bons resultados mesmo com a entrada de novos hotéis em regiões próximas nos últimos anos, o que indica que havia demanda não atendida na região estudada. Localização: O terreno em estudo está bem localizado. O entorno dispõe de várias opções de lazer e entretenimento, além do fácil acesso para várias regiões da cidade, e o acesso ao metro, que dão atratividade ao hotel. Um dos únicos problemas da área é o trânsito, demasiado em alguns horários. Demanda: O hotel terá captação de demanda de negócios proveniente dos arredores, de empresas na região da Avenida Paulista. Na área de eventos haverá captação em toda a região da Faria Lima, Avenida Paulista, Allianz Parque e do Parque de Exposições do Anhembi. Viabilidade Financeira: Os resultados da região permitiram estimar que um hotel com 315 uhs obtivesse taxa de ocupação entre 57% e 66% nos primeiros anos de operação. Os preços praticados na região estão em torno de R$ 260,00. Considerando que o hotel sugerido deve se posicionar como a melhor opção de custo benefício na região, e que terá parte de sua venda ligada às hospedagens de longa duração, mesmo com os picos de demanda pelos shows no entorno, a diária média inicial estimada foi de R$ 255,00 no primeiro ano de operação, seguindo até R$ 281,47 no quinto ano (estabilização).


Documents

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico ...€¦ · Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico–Financeira –