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DEPARTAMENTO DE DEFESA 00 MEIO AMBIENTE E 00 PATRIMONIO

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR GUSTAVO HENRIQUE, BRET AS MARZAGÃO, M.D. JUIZ TITULAR DA I" VARA DE REGISTROS PUBLICOS E CORREGEDOR PERMANENTE.

Pelo presente requelimento a Municipalidade de São Paulo vem, respeitosamente, apresentar os principais tópicos a serem discutidos em reunião que Vossa Excelência gentilmente concordou em realizar com representantes dessa Municipalidade e os

Srs. Oficiais Registradores.

A medida tem por escopo dar efetividade às recentes alterações introduzidas pela Lei Federal n° 11.977/09, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida e sobre a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas e a Medida Provisória n° 514, de 1° de dezembro de 2010, que alterou a lei citada, a Lei 6.015/73 e a Lei 6.766/79, dentre aquelas que ora nos interessam.

Forçoso é reconhecer que existe atualmente uma enorme preocupação dos Poderes Públicos, municipal, estadual e federaL em regularizar a ocupação de áreas públicas ou privadas, por população de baixa renda, com assentamento já consolidado.

Nesse sentido, citando as mais antigas, temos a Lei n° 9.785/99 que. alterando dispositivo da Lei de Registros Públicos (6.015/73), possibilitou o registro das imissões provisórias nas posses quando concedidas à União, Estados, Distrito Federal e Municípios, para a execução de parcelamento popular destinados à classe de menor renda. Com isso, tomou-se mais rápido o início do processo de regularização, já que não é preciso aguardar o final da execução dos precatórios, que sabemos estão atrasados, e o registro da Carta de Adjudicação.

Acrescentou, ainda, à Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79), o artigo 53-A, que considerou de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de parcelamentos e de

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assentamentos, exigindo para o registro apenas a documentação mínima e indispensáYel.

No âmbito estadual foi instituído o Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais - Cidade LegaL por meio do Decreto nO 52.057/07.

Cumpre ressaltar que a grande dificuldade dos loteadores para regularizar o parcelamento era a obtenção de anuência prévia da Secretaria do Meio Ambiente, através do GRAPROHAB, que invariavelmente ou não eram apreciadas ou eram negadas.

Essa dificuldade foi afastada com a instituição do referido Programa Cidade Legal. Por intennédio do Convênio finnado entre os Governos Estadual e Municipal. e com fundamento na Resolução Conjunta n° 03 das Secretarias Estaduais da Habitação e do Meio Ambiente, o Município de São Paulo já obteve dezenas de Declarações de Confonnidade Urbanística e Ambiental. E a Municipalidade tem requerido essa Declaração em todos os processos de regularização, quer sejam "ex o/jido ., ou não.

Aos loteadores privados ou ao próprio Poder Público basta, agora, a apresentação do Auto de Regularização expedido pela Municipalidade e a Declaração de Confonnidade Urbanística e Ambiental para que se obtenha a regularização do loteamento ou desmembramento.

Para melhor ilustrar as dificuldades encontradas nos procedimentos de regularização fundiária, pedimos vênia para discorrer sobre a atuação da Municipalidade nos procedimentos de regularização fundiária, já nos escusando se extensa a narrativa.

A Municipalidade de São Paulo, por meio da Lei nO 13.514/03, desafetou inúmeras áreas públicas ocupadas por população de baixa renda, com a finalidade de promover o Programa de Regularização Urbanística e Fundiária, a cargo da Superintendência da Habitação Popular - HABL da Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano, autorizando o Executivo a outorgar concessão de direito real de uso aos moradores dessas áreas.

Essas ocupações ocorreram em áreas de domínio público municipal, a maior parte delas caracterizada como espaço livre de loteamentos aprovados e registrados, às vezes só aprovados ou só inscritos nos tennos do Decreto-Lei n° 58/37.

Pela natureza das áreas e pela própria ocupação desordenada do espaço, é fácil concluir que a regularização registrária é tarefa bastante complexa.

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Inicialmente, todos os pedidos de regularização registrária das áreas abrangidas pela Lei nO 13 .514/03 foram aforados perante a I a Vara de Registros Públicos.

A Municipalidade se deparou com muitas dificuldades para o regular processamento dos feitos, não apenas pelas divergências entre as áreas desafetadas e as constantes nas Serventias Imobiliárias, mas também pelo custo financeiro dos processos, que infalivelmente exigiam perícias, sendo elevados os valores fixados a título de honorários dos Peritos Judiciais.

Após árduo trabalho de convencimento dos Exmos. Srs. Juízes da I ~ Vara de Registros Públicos e dos Srs. Oficiais Registradores, que se mostraram sensíveis aos problemas decorrentes da irregularidade das ocupações, a Municipalidade conseguiu flexibilizar as exigências para o registro dessas áreas públicas e dos lotes resultantes do parcelamento.

A primeira medida concreta foi a constituição de urna Comissão Técnica integrada por representantes da Municipalidade e pela Comissão de Peritos criada pela Ordem de Serviço n° 02/2002 dessa Corregedoria da 1 a Vara de Registros Públicos, que estabeleceu que os perímetros das áreas públicas municipais seriam definidos considerando as situações fáticas, retratadas em plantas de levantamento topográfico, e respeitando os limites tabulares das áreas particulares lindeiras.

Decisiva também para que fosse atingido o objetivo da Municipalidade foi a inovadora e meritória iniciativa do então Exmo. Sr. Juiz Corregedor Permanente, Dr. Venício Antonio de Paula Salles, que culminou com a expedição da Ordem de Serviço nO 04/2005 que, reconhecendo a importância de cumprir plenamente a função social da propriedade, disciplinada no artigo 182 da Carta Magna e, particularmente. no Estatuto da Cidade e no Plano Diretor de Diretrizes, simplificou os procedimentos de regularizações fundiárias. Como brilhantemente sustentado pelo Exmo. Sr. Corregedor:

"A meta, que é constitucional. e compõe a orientação da Ordem de Serviço, é conferir efetivamente PRIORIDADE ao interesse da cidade. ao interesse coletivo de melhor organizar os espaços urbanos de São Paulo. enfim. de dar aplicaçâo prática àfimção social. Esta meta impõe que as deficiências TABULARES reveladas na descriçelo das antigas glebas não obstruam a regularização do parcelamento. O erro. o desvio ou a imprecisclo presente nofálio real. nelO pode inibir que o parcelamento pelfeitamente DESCRITO e apresentado em PLANTA da PA1SP deixe de conquistar o acesso registral".

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Com o entendimento firmado, de que prevaleceriam os levantamentos topográficos retratando a situação física das áreas, e com o advento da Lei nO 10.931 /04. a Municipalidade desistiu dos processos judiciais nos quais ainda não haviam sido pagas as perícias, e ingressou com os pedidos diretamente nos Serviços de Registros de Imóveis competentes.

Não obstante, a Ordem de Serviço n° 04/05 não surtiu qualquer efeito, e a maior dificuldade para a Municipalidade obter a abertura de matrículas para os espaços livres continuou a ser as divergências entre as áreas tituladas e as efetivamente apuradas no local.

Há que se ressaltar que essas divergências decorrem especialmente da omissão e da imperfeição das plantas antigas de loteamentos, bem como da implantação dos loteamentos em desacordo com os planos aprovados. Isso acaba por gerar divergências nos títulos de domínio da Municipalidade e dos particulares.

Ademais, grande parte das áreas é originária de loteamentos inscritos sob a égide do Decreto-lei 58/37, é como é sabido, não havia, à época, preocupação com a descrição minuciosa das áreas públicas que integravam o loteamento. Não raro havia menção apenas à área de superficie, sem as medidas lineares.

Somada à precariedade das descrições, tem-se a ocupação dessas áreas de forma inteiramente desordenada pela população de baixa renda, o que conuibuiu para alterar sensivelmente a configuração dos espaços livres. É o que ocorre especialmente quando se verifica a abertura de vias públicas nos espaços livres, vias essas que não existiam originariamente e foram abertas em decorrência da necessidade de garantir o acesso aos lotes ocupados pelos moradores do local.

Por óbvio, o levantamento topográfico dos espaços livres, executados por empresas especializadas, raramente coincidem com os espaços descritos nas Serventias Imobiliárias.

A Municipalidade também é responsável pelo Programa Lote LegaL a cargo do Departamento de Regularização do Parcelamento do Solo - RESOLO, que visa regularizar centenas de loteamentos irregulares e com ocupação consolidada, dotando-os de infraestrutura básica, saneamento, entre outras obras realizadas. Para esses loteamentos, a Municipalidade ingressa com Pedido de Providências junto a esse D. Juízo. requerendo a averbação das plantas de regularização junto aos Serviços de Registro de Imóveis competentes. Nesses casos, o mesmo problema de titulação das áreas se verifica por falhas na descrição, dificuldades de confirmação de que o loteamento se insere dentro do título, áreas de grande dimensão ocupadas apenas parcialmente. isso para citar os problemas mais comuns.

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Os Srs. Oficiais Registradores sempre expressaram o entendimento de que os pedidos de regularização de loteamentos deveriam ser aforados perante a 1 a Vara de Registros Públicos, somente podendo ser averbados por decisão judicial.

Ocorre que as recentes Lei federal nO 11.977/09 e Medida Provisória n° 514/1 O introduziram modificações significativas na disciplina da regularização fundiária.

De fato, sendo escopo da lei "a regularização de assentamentos irregulares e a titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado", como expressamente disposto no artigo 46 da Lei 11.977/09, tratou de prever mecanismos que pudessem simplificar e dar celeridade a regularização dos parcelamentos, e para tanto considerou que o requerimento de regularização diretamente nos Registros de Imóveis seria um meio eficaz de atingir esse objetivo. As novas medidas visam eliminar, até certo ponto, a intervenção judicial.

A experiência prática na atuação desta Subprocuradoria nas questões relativas aos registros de imóveis tem comprovado que, não obstante as alterações legislativas que apontam no sentido de maior flexibilização e desburocratização nos procedimentos de regularização fundiária, essas alterações não têm sido acompanhadas de igual evolução nos Registros de Imóveis, enfrentando-se sempre as mesmas exigências dos Oficiais Registradores.

Pelas exigências que eram reiteradamente formuladas pelos Oficiais Registradores pode-se afirmar que a Ordem de Serviço n° 04/05, anteriormente mencionada, raramente foi aplicada.

Com a edição da Lei n° 11.977 e da Medida Provisória n° 514, a maioria dessas exigências passou a ser descabida.

Assim, o Município pode requerer a regularização fundiária diretamente nos Registros de Imóveis, com fundamento nos artigos 64 e 65. O mesmo se di~a com relação ao novo instituto criado de demarcação urbanística, assim definido no arti~o 47. inciso III: ~

"demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo qual o poder público. no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado. definindo seus limites. área. localização e confrontantes. com a ,finalidade de identificar seus ocupantes e qual(ficar a natureza e o tempo das respectivas posses ",

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Cumpre ressaltar a importância do institut? de den:~caç~o urbanística, pois uma vez cumpridas todas as suas etapas, o detentor do ,tItulo de legl~lmaçao de posse poderá requerer, após 5 (cinco) anos~ a conversão desse titulo em registro de

propriedade, sem necessidade de ingresso de ação de usucapião.

Ademais, o que sempre a Municipalidade postulou, a saber. a prevalência da situação de fato sobre a situação constante do registro, em respeito à Ordem de Serviço 04/05, foi agora alçada à nOlma legislativa, sendo de cumprimento obrigatório pelos Srs. Oficiais Registradores, nos termos do disposto no artigo 195-A, acrescido à Lei nO

6.015/73 pela Medida Provisória n° 514/1 O.

A apuração de remanescente das áreas resultantes da regularização do loteamento ou da demarcação urbanística não podem ser exigidas do Município para a efetivação dos registros, nos termos dos artigos 176, § 8° e 288-E, § 5° da Lei n° 6.015/73, introduzidos pela Medida Provisória em comento.

Merece destaque, também, as demais disposições do artigo 288 acrescido à Lei de Registros Públicos, especialmente no tocante à determinação de abertura de matrícula para a área objeto de regularização, se não houver; na abertura de matrículas autônomas para cada lote resultante do parcelamento e na abertura~ de ofício, de matriculas para as áreas destinadas ao uso público.

Outra exigência formulada era a de apresentação do comprovante original de recolhimento da ART do responsável técnico, às vezes difícil da Municipalidade obter porque os levantamentos foram feitos há bastante tempo, especialmente aqueles objeto das áreas desafetadas pela Lei n° 13.514/03, elaborados por empresas contratadas, o que dificultava a localização do documento original.

Hoje, o artigo 288-C da Lei 6.015/73 dispensa a apresentação de anotação de responsabilidade técruca no CREA quando a planta e memorial descritivo exigidos para a regularização fundiária forem assinadas por servidor ou empregado público.

Por fim, ressalte-se a concessão de isenção de custas e emolumentos para os procedimentos de demarcação urbanística e para os parcelamentos oriundos da regularização fundiária de interesse social, nos termos do artigo 68 da Lei n° 11.977/09.

As alterações introduzidas pela legislação citada foram tão profundas e significativas que recomendariam, no nosso entendimento, a revisão das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça - Capo XX, que no momento encontram-se bastante desatualizadas.

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Lembramos aqui que por ocasião da publicação do Decreto Estadual n° 52.052/07 (Programa Cidade Legal), o Sr. Deputado Estadual Mario Realli solicitou a alteração das Nonnas de Serviço quanto ao registro imobiliário de processos de regularização fundiária, através do Processo n° 2007/11287. Nos tennos do Parecer n° I 44/2008-E, do Exmo. Juiz Auxiliar Dr. Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado pelo Exmo. Sr. Corregedor Geral de Justiça Dr. Ruy Camilo, foram interpretadas as disposições do decreto, inclusive com caráter nonnativo, mas foi afastada a pretensão de modificação, de pronto, das Nonnas de Serviço.

Pelo exposto, diante das significativas alterações na legislação, e especialmente diante da atribuição ora conferida aos Srs. Oficiais Registradores na condução e decisão dos procedimentos de regularização fundiária e de demarcação urbanística, a Municipalidade requer, se assim Vossa Excelência entender conveniente, que seja realizada reunião com representantes da Municipalidade (Procuradoria Geral do Município, Departamento de Defesa do Meio Ambiente e do Patrimônio, Departamento de Regularização do Parcelamento do Solo - RESOLO e Superintendência de Habitação Popular - HABI) e os 18 (dezoito) Senhores Oficiais Registradores para a unifonnização da aplicação da legislação, no intuito de evitar interpretações variadas para uma mesma regra.

Em síntese, na reunião poderiam ser discutidas, a critério de V. Exa., a revisão das exigências fonnuladas pelos Srs. Registradores que foram superadas com a nova legislação. As exigências basicamente dizem respeito à:

saber.

I. divergência entre as áreas tituladas e as constantes nas plantas de levantamento topográfico do local:

2. retificação prévia das áreas, quando divergentes; 3. imposição de apurar o remanescente quando o parcelamento

abranger apenas parte da gleba: 4. obrigatoriedade de fonnular o pedido de regularização de

parcelamentos no Juízo da 13 Vara de Registros Públicos: 5. inscrição ou registro do loteamento para a abertura de matrícula

das áreas públicas provenientes do parcelamento do solo; 6. apresentação da ART original do responsável técnico pelo

levantamento; 7. custas e emolumentos - isenção.

A Municipalidade gostaria, ainda, de abordar outros dois pontos, a

O primeiro diz respeito às notificações dos proprietários das áreas nas hipóteses de demarcação urbanística. Dispõe o artigo 57, § § 1 ° e 2° da Lei n° 11.977/09, com a redação dada pela Medida Provisória 514. que o Oficial de Registro de Imóveis deverá notificar o proprietário e os confrontantes da área, pessoalmente ou pelo correio com aviso de

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recebimento ou por Oficial de Registro de Títulos e Documentos e, por edital, os eventuais interessados, para, querendo, impugnar a demarcação. Se o proprietário e os confrontantes não forem localizados nos endereços constantes do registro de imóveis ou naqueles fornecidos pelo Poder Público, a notificação desses também será realizada por edital. Ocorre que normalmente nos endereços constantes nos cadastros municipais os proprietários nem sempre são localizados. E o Município não tem acesso a cadastros específicos que possam ajudar na localização dos proprietários e confrontantes. Portanto, deverão os Oficiais Registradores defmir a forma de cumprimento do dispositivo legal.

O outro ponto diz respeito à descrição das áreas nas hipóteses de realização de perícia judicial. Nesse particular, a Municipalidade solicita, se possível, que os levantamentos sejam geoneferenciados. Isso se deve ao fato de serem apresentados elementos técnicos "divergentes" quando da abertura da matrícula individualizada, inviabilízando a conclusão do procedimento de regularização registrária dos imóveis.

A Municipalidade esclarece que tem como unlCO propOSIto somar esforços para a consecução dos fins estabelecidos pelos Governos Federal, Estadual e Municipal de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade, como forma de alcançar o princípio fundamental maior de combate à pobreza, à redução das desigualdades sociais e a promoção do bem estar coletivo, expressos no artigo 3° da Constituição Federal.

Essas medidas são de largo alcance social, pois tiram da clandestinidade centenas de famílias carentes e de baixa renda que, após décadas residindo no local, finalmente poderão obter o tão almejado título sobre o imóvel, gerando, assim, uma situaçào de segurança jurídica que beneficia não só aqueles diretamente atingidos pelas medidas, mas toda a coletividade.

Procuradora Chefe - Demap 13 OAB/SP - 62.145

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