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Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3˚ Vara Civil
de Araraquara
Dr. Paulo Luiz Aparecido Treviso
Processo nº 1004585-11.2016.8.26.0037
Autos de: “Procedimento Comum - Condomínio”
RTE: Marcia Gonçalves de Souza.
RTO: Arnaldo Piragibe de Souza Neto e outro
Marcelo Augusto, CREA: 5061446850, perito nomeado nos Autos
em epígrafe página 112 dos Autos, tendo concluído seu Trabalho
Pericial conforme solicitado vem até V. Excia, para requerer a juntada
do Laudo para renovar nossos protestos de apreço e consideração.
Solicitamos que diante do apresentado a reserva dos honorários
conforme folhas 140 dos Autos, corrigidos até a data do Efetivo
pagamento.
Termos em que,
P. Deferimento
Araraquara, 20 de setembro de 2017.
Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho
Perito Criminal e Ambiental e Técnico em Mecânica.
CREA. 5061446850
ABINP 438/11
INCRA C3B
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LAUDO TÉCNICO
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:
1.1. Objetivo:
Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo ao
imóvel bem como aos itens incluídos durante esta demanda.
1.2. Características da Região:
Imóvel localizado em Área Urbana nas proximidades no Centro da
Cidade, localizado em área de expansão residencial desta cidade.
1.2.1. Titularidade
Segundo observado nos Autos, visualizamos o número de Matricula
9.771 emitidas pelo 1º Cartório de Registros de Imóveis de
Araraquara, sendo assim através da página 18 dos Autos, aonde faz
referência a número de Cadastro 20.063.002, a Área do Terreno é
de 299,13 m² e Área Edificada 146,32 m² no Município de
Araraquara.
Um terreno, constituído lote 02, da quadra 09, do Parque das
laranjeiras, com frente para a Avenida Rômulo Lupo, medindo 11,80
metros de frente; 25,36 metros de frente aos fundos, de um lado,
onde divide com o com lote 01; 25,34 metros da frente aos fundos
de outro lado, onde divide com o lote 03 e 11,80 metros na linha
dos fundos, onde divide com o lote 12.
1.2.2. Vocação
A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha é Mista (Residencial/Comercial).
1.2.3. Benfeitorias
É existente no Perímetro do Terreno Descrito na Escritura,
acima informada uma edificação assobradada.
Edificação - Sobrado:
É existente uma Edificação de Alvenaria na parte frontal da
residência de tijolos a vista com idade aparente em torno de 30
anos, passeio público calçado, muros de alvenaria nas laterais,
portão grandil de ferro na parte frontal, quintal todo
concretado, cobertura de telhas do tipo romana, com calhas e condutores, lajodas, filetes de gesso no acabamento entre
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paredes e lajes, esquadrias de ferro/ alumínio, proteção de
grades de ferro em todas as janelas, portas de ferro/madeira,
contendo com os seguintes compartimentos: Garagem: piso de
concreto, tendo uma das paredes tijolos a vista necessitando de
reparos e aparente aplicação de impermeabilizante, Sala: piso
cerâmico e pintura em látex necessitando de reparos; Hall:
piso em cerâmico e pintura em látex necessitando de reparos;
Cozinha: piso em cerâmico, pia em granito sobre gabinete
acrílico e azulejo até o teto com pintura tipo látex necessitando
de reparos; Lavanderia: piso em cerâmico, pia em granito sobre gabinete acrílico e azulejo até o teto com pintura tipo
látex necessitando de reparos; Corredor para acesso aos
dormitórios: piso em cerâmico necessitando de reparos e
pintura em látex necessitando de reparos; 03 Dormitórios:
piso em cerâmico e pintura necessitando de reparos. 02
Banheiros: sendo 01 com piso em cerâmico e azulejo até o
teto, Box de acrílico, vaso sanitário, pia de cerâmica e o outro
Banheiro com piso cerâmico, azulejo até o teto, vaso
sanitário, pia de granito sobre gabinete de alvenaria com portas
de madeira e banheira com Hidro, gerando assim uma
edificação assobradada com Área edificada em torno de 146,32
m2.
Data das Vistorias e Participantes:
As vistorias foram realizadas no imóvel objeto dos Autos nas
datas e nos dias conforme abaixo:
Data 07/08/2017
Participantes:
Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado.
Sr. João Carlos de Souza Junior – Proprietário do Imóvel.
2. PERÍCIA:
2.1. Metodologia: 2.1.1. Fizemos uma análise investigativa de Cadernos
Imobiliários veículos informativos Idôneos;
2.1.2. Um Levantamento de Dados e Valores junto a
Imobiliárias Tradicionais da Região;
2.1.3. No transcorrer deste trabalho, foram observados os
preceitos básicos das Normas:
No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos
básicos das Normas NBR 14653 –1, NBR 14653 –2 e 14653 –3 as
quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR
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8951, NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site
www.abnt.gov.br, como também o das NBR 14653 –4, NBR
14653 –5, 14653 –6 e 14653 –7.
Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e
critérios:
Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário de Araraquara,
através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias
e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas: Imobiliária Borsari;
Vitalli Imóveis;
Imobiliária São Paulo;
Toscano Imóveis;
Imobiliária Morada Center;
Rede Imobiliária;
Corretores Locais;
2.1.3.1. Também foram consultados os seguintes:
Código Tributário Brasileiro;
Vade Mecum – Editora Saraiva;
Lei nº 6.766 - Parcelamento do Solo Urbano;
Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
Lei nº 10.267- Cadastro Nacional de Imóveis Rurais;
Curso de Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP;
Curso Básico de Engenharia legal e de Avaliações;
Imóvel Urbana avaliação de Aluguel;
http://www.calculador.com.br/tabela/indice/IGP-M;
http://www.debit.com.br/consulta10.php; http://www.aluga.com.br/aluga-informa-964.
2.2. Nível de Precisão:
1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações:
- Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das
informações apresentadas e do universo encontrado.
- Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara e região.
2.3. Anexos:
2.3.1. Anexo 1 – Fotos do Imóvel.
2.3.2. Anexo 2 – Mascara do IPTU.
2.4. Avaliação:
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Quando na vistoria Pericial no local realizada em 07/08/2017, onde
identificamos conforme relatado acima, basicamente destinada moradia,
embora seja uma região mista (Comercial e Residencial), contudo a área
objeto é de vocação residencial com aptidão comercial aonde, observando
vários pontos de infiltrações sendo dadas por umidade ascendentes, ou
seja, por capilaridade e descendentes por infiltração.
Observamos que o Imóvel apresenta estar bem subdividido, contudo o
imóvel em questão caracterizam estado de depreciativo em função do
desgaste do tempo em condições de reparos no imóvel principal em
função dos desgastes naturais e também outros como reaparos de alvenaria.
Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT – em sua parte 1: O
conceito de valor de mercado compreende a “quantia mais provável pela
qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data
de referência, dentro das condições do mercado vigente”, todavia,
entendemos que mesmo atendendo todos os fatores de correção,
ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de
flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo,
em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi
utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e
para edificação estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e construção de Mercado fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke,
onde classificamos pelo encontrado e representado pelo anexo 01 o
Estado para as Edificações que representa uma depreciação de para
cada uma sobre o valor do padrão da edificação referente a Reparos
Importantes da Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA,
TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo.
2.4.1. Método de Comparativo Direto:
Matrícula Pesquisas do Mercado Imobiliário
9.771 Amostras 1 2 3 Perícia
Terreno R$
304,71 R$
420,00 R$
400,00 R$
500,00 R$
350,00
Valor
Médio Desvio Padrão Intervalo de Gaus Média Saneada Dimensões Valor Imóvel
R$/ m² R$/ m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$
R$ 394,94 R$ 73,91 R$ 321,03 R$ 468,85 R$ 390,00 299,13 R$ 116.660,70
2.4.2. Benfeitorias:
AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE - Padrão do Imóvel R1 -N
2.4.2.1 EDIFICAÇÕES Unidade Qte Valor
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2.4.2.1.1 Edificação Geral m² 146,32 R$ 1.614,05
2.4.3. Cálculo do Valor da Edificação:
Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de Heidecke)
AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE - Padrão do Imóvel R1 -N
2.4.2.1 EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor
2.4.2.1.1 Edificação Principal 4 52,6% R$ 111.943,54
R$ 111.943,54
“Cento e onze mil novecentos e quarenta e três reais e cinquenta e
quatro centavos”
2.4.4. Valor Total do Imóvel:
Matricula Valor Imóvel
9.771 R$
Terreno R$ 116.660,70
Edificações R$ 111.943,54
Total R$ 228.604,24
“Duzentos e setenta e quatro mil quatrocentos e vinte reais e
setenta e nove centavos”
Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a saber, e
que foram levadas em consideração para esta análise:
1) A Principal vocação do imóvel em Questão;
2) Classificação do padrão construtivo em Questão; 3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias;
4) Depreciação da Construção.
2.4.5. Para o Calculo do Aluguel:
Será feito com base no Valor de Mercado do imóvel o cálculo deste pelo
método quadrada conforme descrito no Subitem anterior 2.4.4, aplicando
assim os percentuais cabíveis que o mercado apresenta para locação.
Considerado ponderações e percentuais usuais e normais do mercado
imobiliários sobre o aluguel sendo eles com variações de 0,1%@0,5%,
sobre o valor do imóvel Residencial, sendo para isto apenas apoiada
principalmente na experiência do avaliador sobre os fatores benéficos do imóvel e principalmente a procura deste.
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Importante salientar que observamos também as avaliações acostadas.
Todavia nos comparativos entre os Dados de mercado também com a
aplicação da formula do Ilustre Engº Pellegrino e também o da taxa
equivalente voltada para imóveis com aplicação residencial, onde leva em
conta em sua sequencia o fator de comercialização utilizando os dados:
Terreno (VT); Benfeitorias (VB) e Imóvel (Vi)
Lembramos que o Valor do Imóvel engloba os valores da soma do terreno mais as benfeitorias, onde para o caso de aluguéis deve se aplicar as
correções dos rendimentos líquidos anuais em separado para o VT e VB,
desprezando assim a taxa de vacância.
Calculo de Aluguel
Identificação Dimensões Valor Imóvel Critério Fator Aluguel
Terreno 299,13 R$ 116.660,70 Mercado 0,35% R$ 800,11
Edificações 146,32 R$ 111.943,54 Pellegrino 0,31% R$ 708,26
Taxa Equivalente 0,33% R$ 750,00
Valor do Imóvel R$ 228.604,24 Aluguel – Média. R$ 752,79
Onde e conforme Vistoria Pericial realizada em 07/08/2017, onde
conforme já salientado observamos o imóvel encontra-se muito bem
localizado e de fácil acesso e levando em consideração o custo/benefício
de tal empreendimento aonde, chegamos juntamente com as pesquisas
realizadas junto ao mercado específico em questão.
Importante ressaltar ainda três itens:
1) Para o cálculo do valor por m², dos imóveis, foram utilizados
métodos estatísticos e principalmente pelo levantamento “in loco”
da situação encontrada nos altos onde fora apresentada a planta e
os documentos que representasse fielmente a dimensão da referida
Área a ser avaliada;
2) As pesquisas foram feitas em fontes de Imobiliárias que
comercializam e alugam na cidade e região.
3) Com base no estado atual da economia com base nas pesquisas do
IGP-M/FGV e IPC/FIPE e publicações do mercado de aluguel.
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Sendo assim encerramos estes conforme abaixo:
Lembramos que o Calculo comparativo de Aluguel é uma condição de
difícil apuração, pois dependem de vários fatores de particularidades do
imóvel e também índice monetário aplicados quer nos negócios
imobiliários ou mesmo de bolsas de valores, que é sempre aplicado com
base no valor de mercado do imóvel, observados através das publicações
e nas pesquisas também a flutuação do mercado imobiliário que passa o
país, como um todo, onde dentro da metodologia aplicada e dados comparativos, cabe ao Engenheiro de Avaliações a aplicação da Melhor
metodologia para esta purificação, onde lembramos que uma de nossas
grandes preocupações é a especulação imobiliária.
Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação:
“Setecentos e cinquenta e dois reais e setenta e nove centavos”
Conforme folhas 140 dos Autos 1/3 do Aluguel:
“Duzentos e cinquenta reais e noventa e três centavos”
ERA O QUE HAVIA A EXPOR
Sendo assim encerramos com a apresentação de 08 laudas e 02
anexos, sendo todas as laudas entregues coloridas e assinadas.
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de Rufos ou
calhas, entre as
edificações
lindeiras.
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Parede
Lindeira
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INSCRIÇÃO CADASTRAL EXERCÍCIO REDUZIDO DATA EMISSÃO MOEDA CÓD. MUNICÍPIO
PROPRIETÁRIO
COMPROMISSÁRIO
ÁREA DO TERRENO
VALOR VENAL TERRENO
VALOR TOTAL
VALOR VENAL PRÉDIO VALOR VENAL ATUALIZADO
ÁREA DE CONSTRUÇÃOTESTADA SECUNDÁRIATESTADA PRINCIPAL
ALÍQUOTA DESC. IPTU VERDE
VALOR EXCEDENTE IMPOSTO LÍQUIDO DESCONTO TIPO DO IMPOSTO
ENDEREÇO DE ENTREGA
ENDEREÇO DO IMÓVEL
20.063.002.00 2017 55014 07/07/2017 REAL 0181
JOAO CARLOS DE SOUZA
299,13 11,80
30.159,57 64.256,17 94.415,74
0,00 146,32
520,51 0,00 520,51 IMPOSTO PREDIAL
AV ROMULO LUPO Nº 596 PQ LARANJEIRAS CEP 14801-500 ARARAQUARA SP
AV ROMULO LUPO Nº 596 LOTE 002 QUADRA 9 LARANJEIRAS (PQ DAS) ARARAQUARA SP CEP 14801-500
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ARARAQUARA SECRETARIA MUNICIPAL DE GESTÃO E FINANÇAS
Rua São Bento, 840 - Centro - CEP: 14.801-901www.araraquara.sp.gov.br
0,5500 0,00
NÃO
MATRÍCULA:
TRANSCRIÇÃO:
9771
0
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