EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA … · O nível de precisão adotado segundo a NBR 14.653-2 (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT, será de

Engº Carlos Eduardo Cardoso

CREA 0600531535

Avaliações e Perícias de Engenharia

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Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214

e-mail : [email protected]

CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE

DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA

DE ARARAQUARA - SP

PROCESSO Nº 1009450-48.2014.8.26.0037

AUTOS DE “PROCEDIMENTO ORDINÁRIO”

REQUERENTE: EVA POLICARPO

REQUERIDO: LUIZ RICARDO AUFIERI

CARLOS EDUARDO CARDOSO, CREA

0600531535, perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu

trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo

nos Autos em questão.

Outrossim, requer o perito a necessária autorização para

liberação de seus honorários profissionais a serem pagos pela DEFENSORIA

PÚBLICA, conforme documentos juntados nos Autos às fls. 75, havendo

necessidade da comunicação escrita do Juízo para a DEFENSORIA

PÚBLICA, quanto a realização do trabalho pericial a contento.

Termos em que,

P. Deferimento

Araraquara, 30 de junho de 2015

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LAUDO TÉCNICO

I ) OBJETIVO DO LAUDO:

Avaliar o imóvel localizado na Rua Ceará nº 1.173, Vila

Xavier, objeto da matrícula nº 33.381.

II ) VISTORIA:

A vistoria foi realizada no dia 26/06/2015 às 09:00 hs, por

este signatário.

Sobre o terreno possui duas edificações residenciais, com as

seguintes características:

2.1 ) Terreno:

Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive

guias, sarjetas e pavimentação asfáltica.

A área do terreno é de 400,00 m² conforme matrícula nº

33.381, cuja descrição nela é a seguinte:

“O lote 100 da Vila Tito de Carvalho, nesta cidade,

medindo 10,00 metros de frente; igual medida na linha dos

fundos; por 40,00 metros da frente aos fundos em ambos os lados,

encerrando 400,00 metros quadrados e confrontando na frente

com a rua Ceara; de um lado com o lote 101; de outro com o lote

99 e nos fundos com o lote 96.”

Cadastro: 08.080.009.

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Quanto a topografia é em desnível suave para o lado direito

do terreno.

Quanto à salubridade do solo é seco.

2.2) Edificações:

De alvenaria sendo na parte frontal da residência de tijolos a

vista, padrão médio, com idade aparente de 25 anos, passeio

público calçado, muros de alvenaria nas laterais, portão gradil de

ferro na parte frontal, quintal todo concretado com dois jardins um

sendo na parte frontal e o outro nos fundos, cobertura de telhas do

tipo francesa, com calhas e condutores, lajotada, filetes de gesso

no acabamento entre paredes e laje, esquadrias de ferro/ alumínio,

proteção de grades de ferro em todas as janelas, portas de

ferro/madeira, com os seguintes compartimentos:

Garagem: piso de granito, lajotada, tendo uma das paredes

tijolos a vista;

Sala: piso taco de madeira;

Hall: piso granito;

Sala de “TV”: piso granito;

Copa: pia de granito sobre gabinete de alvenaria revestido de

azulejo com portas de madeira, azulejo até o teto, armário

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embutido de alvenaria revestido com azulejo com portas de

madeira e piso de granito;

Cozinha: piso do granito, pia de granito sobre gabinete

acrílico e azulejo até o teto;

Hall (acesso aos dormitórios): piso taco de madeira;

2 Dormitórios: piso taco de madeira, armário embutido e

mesa embutida;

Banheiro: piso granito, azulejo até o teto, box de acrílico,

vaso sanitário, bidê, pia de granito sobre gabinete de alvenaria

com portas de madeira;

Suíte:

Dormitório: piso taco de madeira e armário embutido;

Banheiro: piso granito, azulejo até o teto, box de acrílico,

vaso sanitário, bidê, pia de granito sobre gabinete de alvenaria

com portas de madeira;

Área edificada = 137,93 m²

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Parte dos fundos:

Mureta de alvenaria de tijolos a vista com acabamento de

pedra de granito ao redor do jardim, churrasqueira de alvenaria,

pia de granito sobre gabinete de alvenaria com portas de alumínio;

Edícula:

Porta de correr de ferro com 2 folhas e vidros, portas de

madeira, esquadrias de ferro e lajotada;

Lavanderia/ Cozinha: azulejo com 1,50 metros de altura,

piso cerâmico, dois tanques de acrílico sobre estrutura de alvenaria

com portas de alumínio;

Banheiro: piso cerâmico, azulejo até o teto, box de acrílico,

pia de acrílico, vaso sanitário, armário embutido metalico com

espelhos;

Dormitório: piso cerâmico;

Área edificada = 42,00 m²

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III ) AVALIAÇÃO:

3.1) Nível de precisão:

O nível de precisão adotado segundo a NBR 14.653-2

(Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT,

será de precisão normal.

3.2) Método Utilizado :

Para o terreno:

O valor básico do terreno foi determinado pelo Método

Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se

proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário

local de elementos comparativos.

Posteriormente num processo denominado

“Homogeneização”, fazer um tratamento de forma que o valor

unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido

como “paradigma”.

Para as benfeitorias:

Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos

“Custos Unitários básicos de Edificações” em São Paulo – revista

“Construção / Mercado” nº167, pág. 103.

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As depreciações serão feitas considerando o seu estado de

conservação e suas condições funcionais - idade aparente

(Comissão de Peritos – Valores de Venda).

3.3) Valor do Terreno ( VT ) :

Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária e banco de

dados desse signatário, direcionada para a região avalianda e

circunvizinhança na Vila Xavier, considerando a localização, área

e demais características, chegando-se ao seguinte resultado médio

para o terreno avaliando:

Fontes pesquisadas para a Vila Xavier (lotes a venda):

Saba Imóveis - Fone: 3333-6444

Área: 1.445,00 m²

Valor de venda = R$ 480.000,00

Fator oferta = 0,90 (recomendado pelo Ibape)

Vu médio = R$ 480.000,00 x 0,90 / 1.445,00 m²

Vu médio = R$ 298,96/ m²

Morada Center - Fone: 3301-5955

Área: 234,60 m²


Valor de venda saneado= R$ 115.000,00

Vu médio = R$ 115.000,00 x 0,90 / 234,60 m²

Vu médio = R$ 441,17/ m²

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Chalu Imoveis - Fone: 3301-4400

Área: 300,00 m²


Valor de venda saneado = R$ 105.000,00

Vu médio = R$ 105.000,00 x 0,90 / 300,00 m²

Vu médio = R$ 315,00/ m²

Chalu Imoveis - Fone: 3301-4400

Área: 400,00 m²



Vu médio = R$ 192.000,00 x 0,90 / 400,00 m²

Vu médio = R$ 432,00/ m²

Imobiliária São Paulo - Fone: 3333-4000

Área: 300,00 m²



Vu médio = R$ 150.000,00 x 0,90 / 300,00 m²

Vu médio = R$ 450,00/ m²

Imobiliária São Paulo - Fone: 3333-4000

Área: 880,00 m²



Vu médio = R$ 300.000,00 x 0,90 / 880,00 m²

Vu médio = R$ 306,81/ m²

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Vu Médio = R$ 298,96 + 441,17 + 315,00 + 432,00 + 450,00 + 306,81

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Vu médio = R$ 373,99 / m²

Média Saneada

Desvio médio + 30% = R$ 486,18

- 30% = R$ 261,79

Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum

deverá ser descartado; portanto:

Vu = R$ 373,99 / m²

PORTANTO:

Valor do Terreno (VT)

VT = Vu x Área

VT = 373,99 x 400,00 m²

VT = R$ 149.596,00

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3.4) Valor das Edificações ( VE ) :

Área Edificada total = 179,93 m²

Vu = R$ 1.337,75– para residência padrão médio (“Construção/

Mercado” nº167, pág. 103) tabela Custos Unitários Básicos de

Edificações.

Depreciação pela idade aparente, características, estado de

conservação = 25 anos (índice- 0,015)

25

Kd = (1 - 0,015) = 0,68

VE = R$ 1.337,75 x 0,68 x 179,93 m²

VE = R$ 163.676,92

Valor estimado para muros de vedação, jardins, gradil na parte

frontal e calçamento do quintal, considerando suas características,

idade aparente e conservação = R$ 12.000,00

VE total = R$ 175.676,92

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IV) CONCLUSÃO:

* VALOR DA TERRENO = R$ 149.596,00

* VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 175.676,92

* VALOR DO IMOVEL = R$ 325.272,92

* VALOR DE 50% DO IMOVEL = R$ 162.636,46

Araraquara, 30 de junho de 2015

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FOTO 01 e 02 : VISTA DO IMÓVEL

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FOTO 03 e 04 : VISTA DO IMÓVEL

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FOTO 05 e 06 : VISTA DA EDICULA

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