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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE 1ª VARA CÍVEL -FORO REGIONAL VII - ITAQUERA – COMARCA DE SÃO PAULO- SP AUTOS N°: 1006237-56.2016.8.26.0007
MAÍRA DE MORAES MODOTTI, Engenheira,
Perita Judicial, nomeada nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL, requerida por UEHARA COMERCIO DE
MATERIAIS ELÉTRICOS LTDA, em face de NERO FERRAGENS
HIDRÁULICA E ELÉTRICO LTDA ME, dando por terminados seus
estudos, diligências e vistorias, vêm apresentar suas conclusões,
expressas no seguinte:
LAUDO
Termos em que
P. Deferimento
São Paulo, 19 de agosto de 2.019.
MAÍRA DE MORAES MODOTTI
CREA/SP: 5.063.173.950
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RESUMO
Imóvel localizado na Rua Zacharias Mota Filho, n° 512, Jardim
Iguatemi – São Paulo/SP
LAUDO DE AVALIAÇÃO
VISTA DA FACHADA DO IMÓVEL OBJETO DA AÇÃO
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I – OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
O objetivo do presente Laudo é a determinação
do valor de mercado do imóvel objeto da ação em questão, localizado
na Rua Zacharias Mota Filho, n° 512, Jardim Iguatemi, São
Paulo – SP, composto por duas residências idênticas, ambas com
acesso direto através da rua, uma localizada na frente do lote, com
melhor acesso, e a outra localizada aos fundos, com acesso através de
um corredor lateral.
II – VISTORIA
II.1 – DILIGÊNCIA AO IMÓVEL:
Foi realizada diligência no imóvel no dia 25 de
junho de 2019, às 13:30 horas.
A vistoria na primeira residência, localizada na
parte frontal do lote e com acesso favorecido à rua, foi acompanhada
pela Sra. Francisca, inquilina do local.
Apesar da devida intimação das partes acerca
da data da vistoria, a perícia não conseguiu efetuar contato com o
segundo morador da residência localizada aos fundos do lote, dessa
forma, não conseguiu adentrar no mesmo.
Desta feita, será realizada a avaliação
aproximada, com base nas características da residência onde a perícia
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conseguiu adentrar e avaliar, e se adotará padrão semelhante de
construção à residência onde não se foi possível vistoriar.
II.1.1 - DO LOCAL:
O imóvel, objeto da presente Ação, está
localizado na Rua Zacharias Mota Filho, n° 512, Jardim Iguatemi, São
Paulo – SP.
A reprodução do mapa e da fotografia aérea do
local, retirada do Software Google Maps, ilustram a situação do imóvel
e de seu entorno:
Rua Zacharias Mota Filho, n° 512
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Figura 01 – Localização do imóvel objeto da ação.
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II.1.2 - CADASTRAMENTO FISCAL:
De acordo com a Planta Genérica de Valores,
publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, o imóvel possui a
seguinte situação:
SETOR: .............................................................................. 194
QUADRA............................................................................. 217
ÍNDICE FISCAL: .............................................................. 120,06
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II.1.3 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS:
O local é servido pelos principais
melhoramentos urbanos, tais como:
Guias e sarjetas;
Pavimentação asfáltica;
Rede de água;
Rede de esgoto;
Rede telefônica;
Rede de energia elétrica;
Iluminação pública;
Coleta de lixo;
Transporte coletivo.
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II.1.4 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO:
O Jardim Iguatemi é um distrito situado na
zona leste do município brasileiro de São Paulo, fica a
aproximadamente 20 Km do Centro do Município de Santo André e 28
km do Centro da Capital.
A área onde se situa o distrito, até o final da
década de 1960, era formada por sítios e chácaras e era conhecida
como Guabirobeira e Iguatemi. Os primeiros loteamentos foram Vila
Eugênia, Jardim São Gonçalo, Jardim Roseli e Jardim Marilú (abertos
em 1965) seguidos por outros na década de 1970.
A destinação residencial do bairro é
caracterizada por imóveis térreos e assobradados, de padrão
construtivo “Econômico” e “Simples”, de acordo com a classificação
constante no "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA".
II.1.5 - TRANSPORTES COLETIVOS:
Circulam pela região linhas regulares de ônibus
municipais ligando diversos bairros da cidade.
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II.1.6 – ZONEAMENTO:
Plano Diretor Estratégico (PDE) – Lei nº 16.050/14.,
vigente no município de São Paulo, desde 25 de fevereiro de 2016,
estabelece normas complementares ao uso e a ocupação do solo para
fins urbanos, categorizando e especificando através de zonas o uso do
solo na cidade.
O imóvel em estudo está localizado na área
amarela do mapa, na chamada ZEIS-1 (Zona Especial de Interesse
Social - 1) destinada à moradia digna para a população da baixa renda,
que visa garantir a diversidade de usos em áreas ainda não
regularizadas.
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II.2 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel objeto da presente ação é composto por
duas residências idênticas, que contam com 60 m² de área útil por
unidade, totalizando juntas 120 m².
Ambas têm acesso direto através da rua, uma
localizada a frente do lote, com entrada favorecida, e outra localizada
aos fundos, com acesso através do corredor lateral.
II.2.1 – TERRENO:
O terreno matriz possui formato regular e
topografia plana. Aparenta ser seco e firme para receber edificações
de qualquer porte obedecidas. Abaixo a planta de loteamento
demarcada com a área.
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II.2.3 – BENFEITORIAS:
Sobre o terreno descrito ergue-se uma
construção térrea de “padrão simples”, composta por duas residências
idênticas.
II.2.3.1 – CARACTERÍSTICAS DOS ACABAMENTOS: Piso......................................................................... cerâmica;
Paredes ................................................... massa fina e pintura;
Forro ........................................................ massa fina e pintura;
Áreas molhadas ..................... revestimento cerâmico tipo azulejo;
II.3 – FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL:
A seguir serão apresentadas fotografias do
imóvel avaliando, todas seguidas de legendas explicativas.
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Foto 01 – Fachada do imóvel vista da rua
A Foto 01 apresenta a fachada do imóvel, vista
da Rua Zacharias Mota Filho.
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Foto 02 – Interior do Imóvel – Garagem
A Foto 02 apresenta a garagem do imóvel.
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Foto 03 – Interior do Imóvel – Sala de TV
A Foto 03 apresenta o interior da sala do
imóvel.
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Foto 04 – Interior do Imóvel – Corredor 01
A Foto 04 apresenta o corredor de acesso ao
banheiro e a cozinha, que faz a ligação da sala com os outros cômodos
da residência.
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Foto 05 – Interior do Imóvel – Banheiro
A Foto 05 apresenta o banheiro do imóvel.
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Foto 06 – Interior do Imóvel – Cozinha
A Foto 06 apresenta a cozinha do imóvel.
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Foto 07 – Interior do Imóvel – Corredor 02
A Foto 07 apresenta outro corredor de acesso
existente da residência, que conecta a cozinha aos dois quartos e a
área de serviço do imóvel.
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Foto 08 – Interior do Imóvel – Quarto 01
A Foto 08 apresenta o maior quarto do imóvel.
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Foto 09 – Interior do Imóvel – Quarto 02
A Foto 09 apresenta o menor quarto do imóvel.
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Foto 10 – Exterior do Imóvel – Área de Serviço
A Foto 10 apresenta a área de serviço
localizada na parte externa do imóvel.
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Foto 11 – Exterior do Imóvel – Corredor 03
A Foto 11 apresenta o corredor de acesso a
residência localizada nos fundos do lote.
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III - CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
O presente Laudo foi elaborado em
conformidade com a Norma Brasileira NBR-14.653-2 - "Avaliação de
Imóveis Urbanos" que é de uso obrigatório em qualquer manifestação
escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os
conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos
de avaliação de imóveis urbanos, bem como a "Norma Básica para
Perícias de Engenharia do IBAPE/SP", e “Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos IBAPE/SP”.
Na presente avaliação, adotou-se o Método
Direto, que define o valor de forma imediata através da comparação
direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em
Método Básico.
Para a perfeita aplicação deste método, as
características em que deve haver semelhança, basicamente estão
relacionadas com os seguintes aspectos:
- Localização;
- Tipo de Imóvel;
- Dimensões;
- Padrão Construtivo;
- Idade;
- Data da Oferta.
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fls. 569
Obedecidas as condições acima, o valor de
mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na
região estudada.
Para a aplicação do Método Comparativo, será
adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas
racionalizações prévias e, a partir delas, se ajustam os valores
comparativos, para adequá-los às condições do imóvel avaliando.
Para tanto, serão aplicados os critérios de
homogeneização, obedecendo aos seguintes fatores:
A) OFERTA: Dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco
de eventual superestimativa por parte das ofertas (elasticidade dos
negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto.
B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos elementos
comparativos, uma vez que os elementos coletados são
contemporâneos à data base do laudo.
E) FATOR DE TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos elementos para o
local da avaliação empregando índices locais publicados na Planta
Genérica de Valores, editada pela Municipalidade de São Paulo.
C) PADRÃO CONSTRUTIVO: O valor da participação das benfeitorias,
que incide sobre o valor do imóvel, será determinado através dos
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parâmetros recomendados no Estudo realizado pelo Instituto Brasileiro
de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.
Os valores unitários médios, assim como os
intervalos de valores relativos aos padrões construtivos, estão
vinculados ao valor do R8N do SINDUSCON/SP, conforme tabela a
seguir:
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D) DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO DA CONSTRUÇÃO: Para o
cálculo da depreciação da construção, será empregada a adequação do
Método Ross-Heidecke prevista no referido estudo, que combina as
considerações da idade da edificação, com o tipo da construção e com
o estado de conservação, através da seguinte formula:
foc = R + K (1 – R), sendo:
foc = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação;
R = coeficiente residual correspondente ao padrão;
K = coeficiente de Ross – Heidecke.
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Tabela de Vida Referencial e Valor Residual (R)
O estado de conservação da edificação será
classificado segundo a graduação que consta do quadro a seguir:
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O Fator “K” é obtido da tabela a seguir, mediante
dupla entrada, onde:
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- Na linha entra-se com o número de relação
percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie),
e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção.
- Na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao
estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas
especificadas no quadro anterior.
O estado de conservação da edificação será fixado
em função das constatações em vistorias, observando-se o estado
aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura,
hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus
revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual
recuperação.
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IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
IV.1. - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Para a coleta dos dados de mercado para a
determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade
mercadológica imobiliária da região avaliada, pesquisou-se junto a
diversas empresas imobiliárias os valores ofertados para locação de
imóveis na mesma região geoeconômica e negócios efetivamente
realizados. Da pesquisa efetuada obtiveram-se os elementos
comparativos listados na sequência.
Obtidos os elementos comparativos
homogeneizados, fizeram-se os cálculos estatísticos obtendo-se a
média aritmética e seus limites de confiança compreendido no intervalo
de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final
homogeneizada para o valor do metro quadrado resultou em:
Vu= R$ 1.999,56/m²
OBS: O valor unitário de R$ 1.999,56/m² (um
mil novecentos e noventa e nove reais e cinquenta e seis centavos) foi
obtido, através de Pesquisa de Comparativos, cujas características
constam da pesquisa de mercado de imóveis a seguir.
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IV.2 - CÁLCULO DO VALOR DOS IMÓVEIS
Através dos critérios fixados no capítulo anterior,
tem-se, então, para o cálculo do valor dos imóveis em questão:
S = 120 m² (área útil);
VU = R$ 1.999,56/m² (pesquisa de mercado);
Substituindo e calculando:
VI = S x VU
VI = 120 m² x R$ 1999,56/m²
VI = R$ 239.947,20
Ou, em números redondos:
R$ 240.000,00 (Duzentos e quarenta mil reais)
Válido para agosto de 2.019.
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fls. 594
V. - CONCLUSÃO
Conforme cálculos efetuados no conteúdo do
presente laudo, o valor do imóvel localizado na Rua Zacharias Mota
Filho, n° 512, Jardim Iguatemi – São Paulo/SP, objeto de
avaliação nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL, requerida por UEHARA COMERCIO DE
MATERIAIS ELÉTRICOS LTDA, em face de NERO FERRAGENS
HIDRÁULICA E ELÉTRICO LTDA ME, o valor do imóvel composto
por duas residências idênticas é:
R$ 240.000,00
(Duzentos e quarenta mil reais)
Válido para agosto de 2.019.
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VII - ENCERRAMENTO
Consta o presente Laudo de 50 (cinquenta)
folhas digitadas de um só lado, incluindo anexos, vindo às demais
rubricadas e a última, datada e assinada pela Perita Judicial.
Em atenção ao Artigo 4º do Provimento
º797/2003 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se
encontram à disposição das partes, respectivos advogados e demais
interessados, em arquivo desta Egrégia Vara: “curriculum vitae”,
carteira de habilitação (CREA), diploma de Engenharia Civil (Graduação
– USP) e certidões (cível e criminal).
São Paulo, 19 de agosto de 2.019.
MAÍRA DE MORAES MODOTTI
CREA/SP: 5.063.173.950
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