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EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2º
VARA CÍVEL DA COMARCA DE AMERICANA/SP
Processo: 1004190-10.2015.8.26.0019
MARCOS EDUARDO BIGATTO, engenheiro civil, infra-assinado, perito
nomeado nos Autos da Ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, em
que BANCO SANTANDER S/A ajuizou em face de KITS VANITEX CONFECÇÕES
LTDA e outro, vem, respeitosamente, à Vossa presença a fim de requerer e
expor o que segue:
Primeiramente, requer o levantamento dos honorários periciais
provisórios já depositados às fls. 470 (R$ 10.000,00).
Solicita ainda, sejam os honorários definitivos arbitrados em R$
14.700,00 (Quatorze Mil e Setecentos Reais), que correspondem a 35 horas
técnicas mais despesas, conforme Regulamento IBAPE.
Por fim, após haver procedido aos estudos e às diligências que se
fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. o seguinte
L A U D O
Termos em que,
P. deferimento. Americana, 12 de dezembro de 2.017.
Eng. Marcos Eduardo Bigatto – CREA 506.105.315-0 Membro Titular do IBAPE/SP nº. 1507 Pós-Graduado em Perícias de Engenharia e Avaliações
fls. 481
2
Sumário
I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ........................................................................ 3 II. OBJETIVO ............................................................................................................. 4 III. METODOLOGIA .................................................................................................. 4 IV. DADOS DOS IMÓVEIS ........................................................................................ 7 V. VISTORIA ........................................................................................................... 11
VI. FUNDAMENTAÇÃO .......................................................................................... 46
VII. DETERMINAÇÃO DOS VALORES E PESQUISA ................................................. 55 VIII. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES ......................................................... 79 IX. CONCLUSÃO ................................................................................................... 83
X. QUESITOS DAS REQUERIDAS ............................................................................. 84
XI. ENCERRAMENTO .............................................................................................. 86
fls. 482
3
I - Considerações Preliminares
I.1 – RESUMO DAS ALEGAÇÕES DO REQUERENTE
I.1.1 – Com relação a penhora requerida, requer que esta decaia sobre os
imóveis, cujas matrículas seguem abaixo:
● Matrícula nº 22.830 (atual 11.545 – CRI de Nova Odessa/SP)
● Matrícula nº 22.832 (atual 11.546 – CRI de Nova Odessa/SP)
● Matrícula nº 22.834 (atual 11.547 – CRI de Nova Odessa/SP)
● Matrícula nº 37.869 - CRI de Americana/SP
● Matrícula nº 37.870 - CRI de Americana/SP
● Matrícula nº 37.871 - CRI de Americana/SP
● Matrícula nº 38.840 - CRI de Americana/SP
I.2 – RESUMO DAS ALEGAÇÕES DAS REQUERIDAS
I.2.1 – Os imóveis objetos das matrículas nº 37.869, 37.870, 37.871, 38.840 (que
estão unificados no ITBI) tem o valor venal de R$ 2.429.013,90 (dois milhões
quatrocentos e vinte e novel mil e treze reais e noventa centavos);
I.2.2 – Foram penhorados mais três imóveis de Nova Odessa, todos com valor
venal de R$34.064,03, o que soma um montante de R$102.192,09;
I.2.3 – Tendo em vista que a Penhora no presente caso é nitidamente
excessiva, indica-se o imóvel objeto da matrícula nº 59.263 que, conforme
laudo pericial possui um valor de mercado no importe de R$ 250.000,00
(duzentos e cinquenta mil reais).
4
II - Objetivo
A prova pericial deferida nos termos do R. Despacho de fls. 452, consiste no
seguinte:
1º) apurar o valor de mercado dos imóveis objeto da penhora;
2º) finalizar o trabalho respondendo aos quesitos apresentados.
III - Metodologia
III.1 – Metodologia Adotada
Serão adotados os critérios determinados pela ABNT através da NBR 14653-1
Procedimentos Gerais, NBR 14653-2 Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis
Urbanos; e pelo IBAPE, além das demais determinações contidas na
legislação pertinente.
III.1.1 – Determinação dos Valores Estabelecidos no Laudo
Para determinação dos Valores de Mercado dos terrenos nus será aplicado
o “Método Comparativo”, que consiste em analisar elementos semelhantes
aos imóveis avaliandos, com objetivo de encontrar a tendência de
formação de seus preços. Para os imóveis com edificações será aplicado o
“Método Evolutivo”, onde o valor do bem é obtido através do somatório dos
componentes terreno e edificações, incidindo sobre os valores, quando
cabível, o fator de comercialização. A homogeneização das características
dos dados será efetuada por meio do tratamento por fatores.
5
III.2 – Procedimentos
III.2.1 – Vistoria
A Vistoria será conduzida por Engenheiro Civil, constando,
fundamentalmente, da identificação dos imóveis ‘in loco’, estando prevista
01 (uma) diligência para sua realização.
Do Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações
do IBAPE/SP, constam definições das expressões citadas abaixo, que serão
utilizadas no decorrer do presente Laudo Técnico de Avaliação:
● AMOSTRA: Conjunto de dados de mercado representativos de uma
população.
● DADO DE MERCADO: Conjunto de informações coletadas no mercado
relacionadas a um determinado bem (NBR 14653-1).
● DEPRECIAÇÃO: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu
estado ou qualidade.
● ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES: Conjunto de conhecimentos técnico-
científicos especializados aplicados à avaliação de bens (NBR 14653-1).
● ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES: Profissional de nível superior, com habilitação
legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações,
devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia - CREA (NBR 14653-1).
fls. 485
6
● HOMOGENEIZAÇÃO: Tratamento dos preços observados, mediante a
aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos
relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem
avaliando (NBR 14653-1).
● IDADE APARENTE: A atribuída ao bem de modo a refletir sua utilização,
estado de conservação, partido arquitetônico, entre outros.
● IDADE REAL: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção
ou fabricação até a data de referência.
● IMÓVEL: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele
incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua
localização, uso ou vocação (NBR 14653-1).
● LOTE: Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.
● PADRÃO CONSTRUTIVO: Qualidade das benfeitorias em função das
especificações dos projetos, materiais, execução e mão de obra
efetivamente utilizados na construção.
● PESQUISA: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta,
seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados
de mercado (NBR 14653-1).
III.2.2 – Avaliação
Com base nos dados levantados durante a vistoria, serão efetuadas
cotações para a aferição dos valores de mercado dos imóveis.
fls. 486
7
IV – Dados dos Imóveis
IV.1 – Mat. nº 37.869, 37.870, 37.871 e 38.840 (Americana)
O imóvel, de uso comercial/industrial, está situado na Rua dos Bambus - nº
1.199 e Rua das Acácias – nº 1.232, Bairro Jardim são Paulo 3 – Americana/SP.
IV.1.1 – Mapa de Localização
A imagem retirada do Google Maps ilustra a localização do imóvel.
LOCAL
fls. 487
8
IV.1.2 – Vista Superior
A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta à imagem do Google Earth,
delimitando o imóvel em questão.
fls. 488
9
IV.1.3 – Dados Cadastrais na Prefeitura Municipal
fls. 489
10
IV.1.4 – Matrículas do Imóvel
fls. 490
11
IV.1.5 – Planta Parcial da Quadra 22 (Lote 7A – Unificado)
LOTE 7A = LOTE 7 AO 18
fls. 491
12
IV.2 – Imóvel Matrícula nº 11.545 (Nova Odessa)
O imóvel, de uso residencial, está situado na Rua dos Idosos, nº 430, Bairro
Campo Belo – Nova Odessa/SP.
IV.2.1 – Mapa de Localização
A imagem retirada do Google Maps ilustra a localização do imóvel.
LOCAL
fls. 492
13
IV.2.2 – Vista Superior
A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta à imagem do Google Earth,
delimitando o imóvel em questão.
fls. 493
14
IV.2.3 – Matrícula do Imóvel
fls. 494
15
IV.2.4 – Planta da Quadra 03 (Lote 13)
fls. 495
16
IV.3 – Imóveis Matrícula nº 11.546 e nº 11.547 (N. Odessa)
O imóvel, de uso comercial, está situado na Rua dos Idosos, nº 414, Bairro
Campo Belo – Nova Odessa/SP.
IV.3.1 – Mapa de Localização
A imagem retirada do Google Maps ilustra a localização dos imóveis.
LOCAL
fls. 496
17
IV.3.2 – Vista Superior
A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta à imagem do Google Earth,
delimitando os imóveis em questão.
fls. 497
18
IV.3.3 – Matrículas dos Imóveis
fls. 498
19
IV.3.4 – Planta da Quadra 03 (Lote 15 e 17)
fls. 499
20
V – Vistoria
As vistorias aos locais foram realizadas no dia 16/11/2017, onde houve a
realização das exposições fotográficas e demais verificações necessárias.
V.1 – Características das Regiões
Em Americana/SP, a região é caracterizada por ocupação mista e é servida
pelos seguintes melhoramentos: Rede Coletora de Esgoto; Rede de
Distribuição de Água; Rede de Distribuição de Energia Elétrica e Rede
Telefônica; Pavimentação, Guias, Sarjetas; Linha Regular de Ônibus.
Em Nova Odessa/SP, a região é caracterizada por ocupação de chácaras
e é servida pelos seguintes melhoramentos: Rede de Esgoto e Rede de Água;
Rede de Distribuição de Energia Elétrica e Rede Telefônica.
V.2 – Características dos Imóveis
O imóvel de Americana/SP, trata-se de uma edificação industrial, padrão
médio (-), com 45 anos, necessitando reparos simples/importantes. Os
imóveis de Nova Odessa/SP, tratam-se de 02 terrenos vazios e outro terreno
ocupado por edificação residencial simples com 15 anos, necessitando
reparos simples.
V.3 – Registro Fotográfico
As fotos 01 até 50 foram extraídas nas vistorias, numeradas sequencialmente
e complementadas com comentários pertinentes, conforme segue:
fls. 500
21
FOTO Nº 01 – Rua dos Bambus (Americana/SP).
FOTO Nº 02 – Vista Parcial do imóvel avaliando através da Rua dos Bambus.
fls. 501
22
FOTO Nº 03 – Rua dos Bambus, esquina com Rua das Caneleiras.
FOTO Nº 04 – Vista Parcial do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 502
23
FOTO Nº 05 – Vista Parcial do imóvel avaliando através da R. das Caneleiras.
FOTO Nº 06 – Vista Parcial do imóvel avaliando através da R. das Caneleiras.
fls. 503
24
FOTO Nº 07 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 08 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 504
25
FOTO Nº 09 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 10 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 505
26
FOTO Nº 11 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 12 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 506
27
FOTO Nº 13 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 14 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 507
28
FOTO Nº 15 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 16 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 508
29
FOTO Nº 17 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 18 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 509
30
FOTO Nº 19 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 20 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 510
31
FOTO Nº 21 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 22 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 511
32
FOTO Nº 23 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 24 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 512
33
FOTO Nº 25 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 26 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 513
34
FOTO Nº 27 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 28 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 514
35
FOTO Nº 29 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 30 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 515
36
FOTO Nº 31 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 32 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 516
37
FOTO Nº 33 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 34 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 517
38
FOTO Nº 35 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 36 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 518
39
FOTO Nº 37 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
FOTO Nº 38 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).
fls. 519
40
FOTO Nº 39 – Rua dos Idosos (Nova Odessa/SP).
FOTO Nº 40 – Vista do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).
fls. 520
41
FOTO Nº 41 – Vista do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).
FOTO Nº 42 – Identificação do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).
fls. 521
42
FOTO Nº 43 – Vista Interna do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).
FOTO Nº 44 – Vista Interna do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).
fls. 522
43
FOTO Nº 45 – Rua dos Idosos (Nova Odessa/SP).
FOTO Nº 46 – Vista do Imóvel Matrícula 11.546 e 11.547 (Nova Odessa/SP).
fls. 523
44
FOTO Nº 47 – Vista do Imóvel Matrícula 11.546 e 11.547 (Nova Odessa/SP).
FOTO Nº 48 – Identificação do Imóvel Mat. 11.546 e 11.547 (N. Odessa/SP).
fls. 524
45
FOTO Nº 49 – Vista Interna do Imóvel Mat. 11.546 e 11.547 (Nova Odessa/SP).
FOTO Nº 50 – Vista Interna do Imóvel Mat. 11.546 e 11.547 (Nova Odessa/SP).
fls. 525
46
VI - Fundamentação A seguir serão apresentados fundamentos e conceitos técnicos para
compreensão da metodologia descrita no item III.
VI.1 – Metodologia Adotada
VI.1.1 – Avaliação dos Terrenos
De acordo com NBR 14653 AVALIAÇÃO DE BENS PARTE 1: PROCEDIMENTOS
GERAIS e a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DO IBAPE/SP, os
terrenos serão avaliados com base no "Método Comparativo de Dados de
Mercado", através de elementos comparativos caracterizados por imóveis
semelhantes aos avaliandos, ofertados à locação ou efetivamente
transacionados no livre mercado imobiliário da região. Para o cálculo do
valor unitário será utilizado o software Avalurb.
VI.1.2 – Tratamento por Fatores
Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao
avaliando, em todas suas características, cujas diferenças perante o mesmo,
para mais, ou para menos, são levadas em conta. Os fatores foram aplicados
ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório.
Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados elementos comparativos
dentre os demais encontrados na pesquisa de mercado. Na
homogeneização dos atributos intrínsecos foram adotados os fatores oferta,
transposição e topografia.
fls. 526
47
VI.1.3 – Seleção
Na seleção dos elementos, foi considerada importante a semelhança, no
que diz respeito à situação, à destinação, à forma, ao grau de
aproveitamento, às características físicas e à adequação ao meio,
devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela pesquisa,
aqueles de homogeneização complexa.
VI.1.4 – Homogeneização
Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão utilizados os
fatores de ponderação propostos pela Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos do IBAPE/SP.
VI.1.4.1 – Fator Oferta
Conforme preceituado pelas normas de avaliação, será aplicado um
deságio de 10 % no valor das ofertas a fim de compensar a normal
elasticidade dos valores dos imóveis à venda no livre mercado imobiliário
quando de sua efetiva negociação.
VI.1.4.2 – Fator Topografia
Com o objetivo ponderar as diferenças entre a topografia do imóvel
avaliando e dos elementos comparativos foram adotados os índices
constantes na Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, sendo
a situação paradigma: terreno plano = 1,00.
fls. 527
48
VI.1.4.3 – Fator Transposição (Localização)
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local
para outro, será empregada a relação entre os valores dos lançamentos
fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos da Prefeitura Municipal.
3º Jardim São Paulo – IF 750,00 4º Jardim São Paulo – IF 850,00
Parque Res. Nardini – IF 850,00 Jd. Ipiranga – IF 600
fls. 528
49
VI.1.2 – Avaliação das Edificações
O valor de novo das edificações e benfeitorias será calculado pelo “Método
da Quantificação do Custo”, assim definido pela ABNT através das NBR 14653:
→ Método da Quantificação de Custo:
“Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de
orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades
de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.”
► Tem como especificação da avaliação o Grau II de Fundamentação.
O valor das edificações, dadas as suas características construtivas
particulares, será obtido através da tabela PINI/SINDUSCON – “CUB” – Custo
Unitário Básico.
fls. 529
50
Para o cálculo do valor unitário de cada padrão construtivo R8N, será
utilizado o estudo publicado pelo IBAPE SP "Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos".
fls. 530
51
Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método
Ross/Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com
o estado de conservação, através das seguintes fórmulas:
ROSS: D = 1 - ( 1 - r )/2 x ( x/n + x²/n² )
HEIDECKE: D = A + ( 1 - C ) . C
Onde:
D = Fator de depreciação
x = Idade da edificação no momento de avaliação
n = Vida útil
r = Valor residual
A = Coeficiente de depreciação
fls. 531
52
O coeficiente de depreciação “Foc” – FATOR DE ADEQUAÇÃO AO
OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO, é obtido através da
seguinte fórmula:
Foc = R + K * ( 1 - R )
Onde:
R = Coeficiente Residual correspondente ao padrão, expresso em decimal,
sendo que, para o padrão da edificação, corresponde a 20% (10% para
Coberturas)
K = Coeficiente de Ross/Heidecke
De acordo com o aludido trabalho, o valor da construção será determinado
através da seguinte expressão:
VB = (A x Vu) x Foc
Sendo:
VB = Valor da benfeitoria
A = Área total construída
Vu = Valor unitário da construção
Foc = Depreciação pela idade e estado da construção
fls. 532
53
O estado de conservação da edificação será classificado segundo a
graduação que consta do quadro a seguir, proveniente do estudo de
Heidecke:
As características relativas aos estados de conservação acima reproduzidos
devem ser tomadas como referência geral, cabendo ao avaliador a
ponderação das observações colhidas em vistoria.
fls. 533
54
O fator “K” é obtido mediante dupla entrada, onde: 1º) na linha, entra-se
com o número de relação percentual, entre a idade da edificação, na
época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir), relativa ao padrão
dessa construção; 2º) na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado
de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no
quadro anterior.
fls. 534
55
VII – Determinação dos Valores e Pesquisa VII.1.1 – Valor Unitário (Terreno Americana/SP)
Os imóveis em oferta para venda ou efetivamente transacionados
pesquisados no local encontram-se descritos e analisados na sequência.
Após a devida homogeneização da amostra, validação estatística, obteve-
se a classificação de Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III, para
a data base da avaliação, resultando o valor unitário em R$ 917,71/m².
VII.1.2 – Valor do Terreno (Americana/SP)
O valor da terra nua pertencente ao imóvel avaliando é dado pela
multiplicação direta de sua área pelo valor unitário obtido na pesquisa:
VT = 4.382,00 m² x R$ 917,71/m² = R$ 4.021.405,22
VII.1.3 – Valor das Edificações (Americana/SP)
O valor das edificações obtido através do Método da Quantificação do
Custo é de: VE = R$ 2.090.546,30
VI.1.4 – Valor Total do Imóvel (Americana/SP)
O valor total do imóvel é obtido através da soma entre o valor do terreno e
o valor das edificações: VI = R$ 4.021.405,22 + R$ 2.090.546,30 = R$ 6.111.951,52
fls. 535
56
Cálculos (Terreno Americana/SP)
fls. 536
57
fls. 537
58
fls. 538
59
fls. 539
60
Amostras (Comparativos de Americana/SP)
Amostra 1
Localização ................................................................................... 4º Jardim São Paulo
Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 850,00
Área do Terreno ................................................................................... 2.554,00 m²
Topografia ....................................................................................................... Plana
Valor da Oferta ............................................................................... R$ 3.300.000,00
Fonte ............................................................... Dimarzio Imóveis - (19) 3645-6300
fls. 540
61
Amostra 2
Localização ..................................................................... Parque Residencial Nardini
Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 850,00
Área do Terreno ...................................................................................... 965,00 m²
Topografia ...................................................................................................... Plana
Valor da Oferta .................................................................................. R$ 964.000,00
Fonte .......................................................... Imobiliária Absoluta - (19) 3408-8999
fls. 541
62
Amostra 3
Localização ..................................................................... Parque Residencial Nardini
Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 850,00
Área do Terreno ...................................................................................... 794,00 m²
Topografia ...................................................................................................... Plana
Valor da Oferta .................................................................................. R$ 794.000,00
Fonte ...................................................................... Imóveis Fox - (19) 99786-6613
fls. 542
63
Amostra 4
Localização .......................................................................................... Jardim Ipiranga
Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 600,00
Área do Terreno ................................................................................... 1.500,00 m²
Topografia ...................................................................................................... Plana
Valor da Oferta ............................................................................... R$ 1.300.000,00
Fonte ........................................................... Sonho Real Imóveis - (19) 3044-4417
fls. 543
64
Amostra 5
Localização .......................................................................................... Jardim Ipiranga
Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 600,00
Área do Terreno ...................................................................................... 700,00 m²
Topografia ...................................................................................................... Plana
Valor da Oferta .................................................................................. R$ 560.000,00
Fonte ..................................................... Araújo Junior Imóveis - (19) 99153-0775
fls. 544
65
Edificações (Americana/SP)
fls. 545
66
VII.1.5 – Especificação Avaliação Edific. (Americana/SP)
VII.1.6 – Especificação Método Evolutivo (Americana/SP)
fls. 546
67
VII.2.1 – Valor Unitário (Terrenos Nova Odessa/SP)
Os imóveis em oferta para venda ou efetivamente transacionados
pesquisados no local encontram-se descritos e analisados na sequência.
Após a devida homogeneização da amostra, validação estatística, obteve-
se a classificação de Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III, para
a data base da avaliação, resultando o valor unitário em R$ 200,00/m².
VII.2.2 – Valor dos Terrenos (Nova Odessa/SP)
Os valores das terras nuas pertencentes aos imóveis avaliandos são dados
pela multiplicação direta de suas áreas pelo valor unitário obtido na
pesquisa: VT = 1.001,00 m² x R$ 200,00/m² = R$ 200.200,00 (cada lote).
VII.2.3 – Valor das Edificações (Nova Odessa/SP)
O valor das edificações obtido através do Método da Quantificação do
Custo é de: VE = R$ 159.651,14 (imóvel nº 430, matrícula nº 11.545).
VII.2.4 – Valor Total dos Imóveis (Nova Odessa/SP)
O valor total do imóvel nº 430 é obtido através da soma entre o valor do
terreno e o valor das edificações: VI = R$ 200.200,00 + R$ 159.651,14 = R$
359.851,14; O valor total do imóvel nº 414 é a soma dos valores dos terrenos:
R$ R$ 200.200,00 + R$ 200.200,00 = R$ 400.400,00 (ou R$ 200.200,00 cada lote).
fls. 547
68
Cálculos (Terrenos Nova Odessa/SP)
fls. 548
69
fls. 549
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fls. 550
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fls. 551
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Amostras (Comparativos de Nova Odessa/SP)
Amostra 1
Localização ................................................................................. Bosque dos Eucaliptos
Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras
Área do Terreno ................................................................................... 1.033,00 m²
Topografia ....................................................................................................... Plana
Valor da Oferta .................................................................................. R$ 225.000,00
Fonte ..................................................................... Bispo Imóveis - (19) 3461-7336
fls. 552
73
Amostra 2
Localização .................................................................................. Recanto Las Palmas
Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras
Área do Terreno ................................................................................... 1.000,00 m²
Topografia ...................................................................................................... Plana
Valor da Oferta .................................................................................. R$ 200.000,00
Fonte .......................................................... Imobiliária Absoluta - (19) 3408-8999
fls. 553
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Amostra 3
Localização ................................................................................................ Campo Belo
Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras
Área do Terreno ................................................................................... 1.200,00 m²
Topografia ...................................................................................................... Plana
Valor da Oferta ...................... R$ 240.000,00 (sendo R$ 20.000,00 de Edificação)
Fonte .................................................................. Liberal Imóveis - (19) 3304-2675
fls. 554
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Amostra 4
Localização ................................................................................................ Campo Belo
Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras
Área do Terreno ................................................................................... 1.000,00 m²
Topografia ...................................................................................................... Plana
Valor da Oferta .................... R$ 220.000,00 (sendo R$ 230.000,00 de Edificação)
Fonte .................................................................... Feltrin Imóveis - (19) 3406-6500
fls. 555
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Amostra 5
Localização ................................................................................................ Campo Belo
Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras
Área do Terreno ................................................................................... 1.000,00 m²
Topografia ...................................................................................................... Plana
Valor da Oferta .................... R$ 220.000,00 (sendo R$ 100.000,00 de Edificação)
Fonte ........................................................................ RDI Imóveis – (19) 3387-1548
fls. 556
77
Edificações (Nova Odessa/SP)
fls. 557
78
VII.2.5 – Especificação Avaliação Edific. (N. Odessa/SP)
VII.2.6 – Especificação Método Evolutivo (N. Odessa/SP)
fls. 558
79
VIII – Considerações Complementares
Quanto ao imóvel oferecido para substituição da penhora
Conforme pode ser verificado nos Autos, sob a justificativa de que a penhora
é excessiva, a Requerida ofereceu o imóvel matriculado sob o nº 59.263 do
CRI de Americana/SP.
Quanto a Vistoria do imóvel oferecido pela Requerida
Referido imóvel foi vistoriado pelo Perito no dia 16/11/2017, onde foi
constatado que no local residem os pais da Sra. Elizabete Estevam. A seguir
consta o registro fotográfico:
80
fls. 560
81
Quanto aos Dados Cadastrais do imóvel
Conforme pode ser verificado na ficha cadastral abaixo, o imóvel possui os
seguintes dados na Prefeitura Municipal:
Identificação .............................................................................. 06.0029.0072.0010
Contribuinte ................................................. Comercial e Construtora Eical Ltda.
Endereço .............................................. Rua das Palmas, 154, Andar 3 – Apto. 32
Área da Construção .................................................................................. 63,05 m²
Tipo ................................................................................................................. Predial
Uso .......................................................................................................... Residencial
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Quanto ao Valor do imóvel oferecido pela Requerida
O elemento comparativo abaixo indica que o imóvel em questão,
descontando-se o fator de oferta, possui valor de mercado estimado em R$
240.000,00 (Duzentos e Quarenta Mil Reais).
fls. 562
83
IX – Conclusão
Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, os valores de
mercado dos imóveis objetos de avaliação nos Autos da Ação de Execução
de Título Extrajudicial, requerida por BANCO SANTANDER S/A em face de KITS
VANITEX CONFECÇÕES LTDA E outro, Autos nº 1004190-310.2015.8.26.0019,
são, em números redondos:
Imóvel Matrícula nº 37.869; 37.870; 37.871 e 38.840
R$ 6.000.000,00 (Seis Milhões de Reais – dezembro 2017)
Obs.: Os 04 imóveis foram unificados com outros 08 formando o Lote 7A;
Em virtude de sua configuração física, tal imóvel é indivisível.
Imóvel Matrícula nº 11.545 – Nova Odessa/SP
R$ 360.000,00 (Trezentos e Sessenta Mil Reais – dezembro 2017)
Obs.: Conforme informações obtidas, neste imóvel reside uma senhora.
Imóvel Matrícula nº 11.546 e 11.547
R$ 400.000,00 (Quatrocentos Mil Reais – dezembro 2017)
Obs.: Os 2 terrenos estão murados formando 01 só imóvel que é perfeitamente divisível, sendo o valor de cada = R$ 200.000,00.
84
X – Quesitos das Requeridas (fls. 466 - 467)
01). Os imóveis penhorados dotam de benfeitorias?
RESPOSTA: Sim, com exceção dos imóveis matriculas nº 11.546 e 11.547 do CRI
de Nova Odessa.
02). Pode-se concluir que os imóveis penhorados, ora avaliados, valorizam
com o passar do tempo em decorrência de suas localizações?
RESPOSTA: Sim, com relação ao imóvel de Americana/SP. Quanto aos
imóveis de Nova Odessa/SP, referida valorização pode demandar mais
tempo devido a infraestrutura local.
03). Pode-se concluir que os imóveis penhorados, ora avaliados, valorizam
com o passar do tempo em decorrência de suas condições estruturais?
RESPOSTA: Não. Caso não haja a devida manutenção os imóveis serão
depreciados em decorrência de suas condições estruturais.
04). A liberação dos bens matriculados sob os números 22.830, 22.832 e
22.834, traria substancial prejuízo à Exequente, ou implicaria na
impossibilidade de recebimento da integralidade do valor cobrado por meio
do presente feito, de R$214.150,30 (duzentos e catorze mil cento e cinquenta
reais e trinta centavos)?
RESPOSTA: Quesito Prejudicado.
fls. 564
85
05). A substituição dos imóveis matriculados sob os números 22.830, 22.832 e
22.834 pelo imóvel objeto da matrícula nº 59.263, acostado às fls. 251/253,
traria substancial prejuízo à Exequente, ou implicaria na impossibilidade de
recebimento da integralidade do valor cobrado por meio do presente feito,
de R$214.150,30 (duzentos e catorze mil cento e cinquenta reais e trinta
centavos)?
RESPOSTA: Quesito Prejudicado.
06). Pode se concluir que a substituição dos imóveis matriculados sob os
números 22.830, 22.832 e 22.834 pelo imóvel objeto da matrícula nº 59.263,
acostado às fls. 251/253 será benéfica à Exequente, tendo em vista que a
penhora será integral e não apenas de parte ideal, o que facilita sua
expropriação?
RESPOSTA: Quesito Prejudicado.
07). Caso não seja possível responder ao quesito anterior, pode-se concluir
que a expropriação de imóveis penhorados em sua integralidade é mais fácil
do que daquela cuja constrição recai apenas sobre fração ideal?
RESPOSTA: Quesito Prejudicado.
08). O valor da totalidade dos imóveis constritos supera o valor cobrado por
meio da Execução, de R$214.150,30 (duzentos e catorze mil cento e
cinquenta reais e trinta centavos)?
RESPOSTA: Vide Item VIII – Conclusão.
fls. 565
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XI – Encerramento
Consta, o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, de 86 (oitenta e seis) folhas
digitadas, rubricadas, vindo esta última datada e assinada por este Perito
Judicial, mais o seguinte anexo:
Anexo l – Regulamento de Honorários do Ibape/SP
Desde já, este signatário se coloca ao inteiro dispor desse M.M. juízo para
dirimir quaisquer dúvidas sobre o trabalho apresentado ou efetuar
complementações necessárias.
Termos em que,
P. deferimento.
Americana, 12 de dezembro de 2.017.
fls. 566
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ANEXO I
REGULAMENTO DE HONORÁRIOS IBAPE/SP
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fls. 568
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fls. 569