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Engenheiro Civil / Segurança do Trabalho: Danilo Gonçalves da Rocha CREA 5069492750
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Rua Paschoal Meaulo, 343 - Maria Luiza / Fone: ( 016 ) 3336-5710 e ou 99719-8077 e-mail : [email protected]
CEP: 14.805-256 / Araraquara - SP
EXMA. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA TERCEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE
ARARAQUARA - SP PROCESSO nº 1010564-80.2018.8.26.0037 AUTOS DE “CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PENHORA / DEPÓSITO / AVALIAÇÃO”
DANILO GONÇALVES DA ROCHA, Engenheiro Civil, Engenheiro de Segurança do Trabalho, Crea 5069492750, perito nomeado nos Autos em questão, que tem como exequente BRUNA CRISTINA JUNG LEANDRO e como executado ALEX DA SILVA LEANDRO, tendo concluído o trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo nos Autos em questão.
Outrossim, requer o perito a necessária autorização para liberação de seus honorários profissionais a serem pagos pela DEFENSORIA PÚBLICA, conforme documentos juntados nos Autos; havendo necessidade da comunicação escrita do Juízo para a Secretária de Justiça e Cidadania, quanto a realização do trabalho pericial a contento.
Termos em que, Pede Deferimento
Araraquara, 18 de maio de 2020.
Danilo Gonçalves da Rocha
Perito Judicial (documento assinado de forma digital)
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Fone: ( 016 ) 3336-5710 e ou 99719-8077 e-mail : [email protected]
LAUDO TÉCNICO
1) CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:
O presente trabalho tem por escopo vistoriar e proceder à avaliação do imóvel penhorado, conforme termo de penhora as fls. 92 dos Autos.
2) VISTORIA E LOCALIZAÇÃO:
A vistoria foi realizada conforme agendado as fls. 119 no dia 12/05/2020 as 14:00h por este profissional, diretamente no imóvel avaliando, ou seja, Rua Benedito Rodrigues da Silva nº247, lote 21 da quadra 09, Jardim Altos de Pinheiros, Araraquara/SP. Tendo sido acompanhado pela Sra. Franciele Ingrid de Souza.
Imagem retirada do Google Earth demonstrando a exata localização do imóvel
vistoriado.
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3) CONSTATAÇÕES: Terreno:
Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, ligação elétrica, água e de esgoto.
Imóvel descrito na matricula nº 86916 do 1º cartório de registro de imóveis desta cidade de Araraquara.
“Lote 21 da quadra 09 do loteamento denominado “JARDIM
ALTOS DE PINHEIROS”, nesta cidade, medindo 9,50 metros de frente para a Rua 03; 20,00 metros do lado direito, onde confronta com o lote
22; 20,00 metros do lado esquerdo, onde confronta com o lote 20 e
9,50 metros nos fundos, onde confronta com o lote 04, encerrando a
área de 190,00 ms2”. Trata se de um terreno onde sua topografia é em declive para o
lado esquerdo para quem de frente olha o imóvel e internamente sua maior parte é em desnível para frente.
Residência: Construção residencial popular com área quadrada existente de
67,13 metros quadrados, conforme inscrição cadastral nº25.181.021.00 (vide anexo) e medições auferidas “in loco”.
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Fone: ( 016 ) 3336-5710 e ou 99719-8077 e-mail : [email protected]
Imagem da inscrição cadastral constante no site da Prefeitura Municipal de
Araraquara.
Edificação:
Passeio público com calçamento de concreto, portão de ferro para entrada social e de automóveis.
Construção de alvenaria de tijolos; forro de PVC em todo imóvel exceto no banheiro que é lajotado; cobertura de telhas cerâmica; paredes internas e externas rebocadas e pintadas; esquadrias de ferro, portas de madeira e metálica, piso interno cerâmico em toda área interna, idade aparente de 12 anos, necessitando de simples reparos.
O imóvel possui sala, dois quartos, cozinha e banheiro azulejado; Área externa com piso concretado e pequena varanda lateral coberta por telhas cerâmicas; terreno murado em todas as faces.
Área edificada – 67,13m²
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FOTO 01 – vista frontal do imóvel avaliando na Rua Benedito Rodrigues
da Silva.
FOTO 02 – vista geral frontal do imóvel externamente.
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FOTO 03 – vista geral da sala do imóvel vistoriado.
FOTO 04 – vista geral de um dos dormitórios do imóvel.
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FOTO 05 – vista geral do banheiro.
FOTO 06 – vista geral da cozinha do imóvel vistoriado.
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Fone: ( 016 ) 3336-5710 e ou 99719-8077 e-mail : [email protected]
FOTO 07 – vista geral de um dos dormitórios do imóvel.
FOTO 08 – vista geral da área coberta na lateral do imóvel.
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Fone: ( 016 ) 3336-5710 e ou 99719-8077 e-mail : [email protected]
4) AVALIAÇÃO: 4.1) Nível de precisão:
O nível de precisão adotado segundo a ABNT NBR 14.653-2 (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos), será de precisão normal. 4.2) Método Utilizado: Para o terreno:
O valor básico do terreno foi determinado pelo Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado. Esse Método consiste em proceder a uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário local de elementos comparativos. Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
Posteriormente num processo denominado “Homogeneização”, fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido como “paradigma”. Para as benfeitorias:
Serão avaliadas pelo custo de reprodução indicado na tabela “Custos Unitários Pini de Edificações” em São Paulo de acordo com os dados constantes na pagina da internet da TCPOweb – www.tcpoweb.pini.com.br
As depreciações serão feitas considerando o seu estado de conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Critério de Ross-Heidecke).
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4.3) Valor do Terreno ( VT ) : Obtido a partir de pesquisa imobiliária na região do imóvel
avaliando, ou seja, Jardim Altos de Pinheiros I e II, considerando sua localização residencial, características, área; obtendo-se o seguinte unitário médio:
Fontes:
AMOSTRA 01 Fonte pesquisada: Cardinalli Imobiliária
Valor: R$ 82.000,00
Área: 200,00m² Testada: Ref.
Local: Jardim Altos de Pinheiros II
Data da pesquisa: 14/05/2020
Fator oferta: 0,9 (recomendado pelo Ibape no item 10.1: “pode ser aplicado o fator
consagrado 0,9,desconto de 10% sobre o preço original pedido”) Vu para terreno: R$ 82.000,00 x 0,9 / 200
VU= R$ 369,00
AMOSTRA 02
Fonte pesquisada: Cardinalli Imobiliária
Valor: R$ 82.000,00
Área: 200,00m² Testada: Ref.
Local: Jardim Altos de Pinheiros II
Data da pesquisa: 14/05/2020
Fator oferta: 0,9 (recomendado pelo Ibape no item 10.1: “pode ser aplicado o fator
consagrado 0,9,desconto de 10% sobre o preço original pedido”) Vu para terreno: R$ 82.000,00 x 0,9 / 200
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AMOSTRA 03 Fonte pesquisada: Borsari Imóveis
Valor: R$ 224.000,00
Área: 705,00m² Testada: Ref.
Local: Jardim Altos de Pinheiros
Data da pesquisa: 14/05/2020
Fator oferta: 0,9 (recomendado pelo Ibape no item 10.1: “pode ser aplicado o fator
consagrado 0,9,desconto de 10% sobre o preço original pedido”) Vu para terreno: R$ 224.000,00 x 0,9 / 705
VU= R$ 285,95
AMOSTRA 04 Fonte pesquisada: Investe Imobiliária.
Valor: R$ 78.000,00
Área: 250,00m² Testada: Ref.
Local: Jardim Altos de Pinheiros.
Data da pesquisa: 14/05/2020
Fator oferta: 0,9 (recomendado pelo Ibape no item 10.1: “pode ser aplicado o fator
consagrado 0,9,desconto de 10% sobre o preço original pedido”) Vu para terreno: R$ 78.000,00 x 0,9 / 250
VU= R$ 280,80
Média aritmética =
R$ 369,00 + 369,00 + 285,95 + 280,80 4
Média aritmética = R$ 326,18/m²
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Média Saneada Desvio médio + 30% = R$ 424,04 - 30% = R$ 228,32 Como todas as amostras estão dentro do intervalo, então nenhum deverá ser descartado; portanto: Vu = R$ 326,18/m²
PORTANTO:
VT = Vu x Área do terreno VT = R$ 326,18/m² x 190,00 m² VT (Valor do Terreno) = R$ 61.974,20
4.4) Valor da Edificação ( VE ) : Vu = R$ 1.440,09 – para edificação de padrão popular - Tabela Custos Unitários Pini de Edificações, baseado nos dados do site TCPOweb - www.tcpoweb.pini.com.br (Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos).
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Fone: ( 016 ) 3336-5710 e ou 99719-8077 e-mail : [email protected]
Edificação – 67,13 m² Depreciação pela idade aparente, características e conservação (Kd) Kd = 23,6 (índice obtido utilizando o Critério de Ross-Heidecke para uma construção necessitando de reparos simples com idade aparente de 12 anos). VE = R$ 1.440,09/m² x 0,764 x 67,13 m² VE = R$ 73.858,35
Conforme descrição do presente laudo, o imóvel contém muro frontal com portão de ferro e área coberta com telhas cerâmicas sobre estrutura de madeira na lateral para uso de lavanderia. Portanto o valor estimado para estes itens, ou seja, muro frontal com altura aproximadamente de 2,20 metros, portão de ferro de correr e cobertura de telhas cerâmicas sobre estrutura de madeira, considerando sua característica e conservação é de:
R$ 3.500,00
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Engenheiro Civil / Segurança do Trabalho: Danilo Gonçalves da Rocha CREA5069492750
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Fone: ( 016 ) 3336-5710 e ou 99719-8077 e-mail : [email protected]
Sendo assim: VE = 73.858,35 + 3.500,00
VE TOTAL = 77.358,35 4.5) Valor do Imóvel ( VI ) :
VI = VT + VE VI = R$ 77.358,35 + R$ 61.974,20 VI = R$ 139.332,55
5) CONCLUSÃO:
O presente laudo conclui que o valor total do imóvel (edificação + terreno) é de R$ 139.332,55 (cento e trinta e nove mil trezentos e trinta e dois reais e cinquenta e cinco centavos). Termos em que, Pede Deferimento
Araraquara, 18 de maio de 2020.
Danilo Gonçalves da Rocha
Perito Judicial (documento assinado de forma digital)
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