EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA ... · NEUZA ANTÔNIA ROMANHA move em face de JOSÉ CARLOS DE SOUZA, em curso pelo Cartório do 7º Ofício Cível (Processo

Membro Titular

1

FERNANDO PINTO TUZZOLO

Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 1

EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE SANTOS.

Processo nº: 1001194-88.2017.8.26.0562

Nº Ordem: 51 / 2017

7º Ofício Cível

FERNANDO PINTO TUZZOLO,

engenheiro civil registrado no CREA-SP sob nº 146.158/D, Perito

Judicial nomeado por V. Excia. nos autos da AÇÃO CARTA

PRECATÓRIA remetida pelo MM. Juízo da 20ª Vara Cível do Foro

Central Cível da Comarca de São Paulo nos autos da AÇÃO de

EXECUÇÃO (Processo nº 0206564.90.2009.8.26.0100), que

NEUZA ANTÔNIA ROMANHA move em face de JOSÉ CARLOS

DE SOUZA, em curso pelo Cartório do 7º Ofício Cível (Processo nº

1001194-88.2017.8.26.0562 – Nº de Ordem: 51/2017), tendo

procedido aos estudos, pesquisas e diligências que se fizeram

necessárias ao cabal desempenho de suas funções, vem, mui

respeitosamente à presença de V. Excia., apresentar os resultados

de seu trabalho, consubstanciado no seguinte

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RESUMO DO LAUDO

- OBJETIVO DO LAUDO: AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

IMÓVEL

VALOR DO IMÓVEL

Lote de Terreno sob nº 15, da Quadra nº 15,

situado na Rua 23, no Loteamento Jardim

São Lourenço, município de Bertioga.

(Imóvel descrito na Matrícula nº 27.966 do 1º Cartório de

Registro de Imóveis de Santos - fls. 13/14 dos autos).

R$ 255.000,00

(Duzentos e cinqüenta e cinco

mil reais)

METODOLOGIA APLICADA

Método Comparativo Direto

Data-base: AGOSTO / 2017

À seguir, apresentamos o laudo de

avaliação do imóvel avaliando bem como a metodologia empregada no

trabalho, no qual foram expostas as razões que nos levaram à essa

conclusão de Valor.

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1-) CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O presente trabalho a seguir

obedeceu aos seguintes princípios fundamentais:

* O signatário não tem no presente,

nem contempla no futuro, interesse algum no bem objeto desta

avaliação;

* Admite como corretas as

informações e dimensões do imóvel constante da documentação

juntada aos autos, deixando de assumir qualquer responsabilidade por

equívocos e/ou omissões destas fontes;

* As análises, opiniões e conclusões

expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências,

pesquisas e levantamento de dados efetuados pelo próprio avaliador,

tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas

por terceiros;

* O Laudo de Avaliação obedecerá

com estreita observância os postulados constantes dos Códigos de

Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia,

Arquitetura e Agronomia, bem como do IBAPE – Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia.

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2-) OBJETIVO

O presente trabalho tem por objetivo,

apurar o valor atual para o imóvel constituído pelo “Lote de Terreno”

sob nº 15, da Quadra nº 15, situado na Rua 23, do Loteamento

denominado “Jardim São Lourenço”, município de Bertioga,

conforme r. despacho de V. Excia. às fls. 20 dos autos.

3-) VISTORIA

Tendo previamente designado e

informado nos autos a data da vistoria realizada em 23/08 p.p.,

compareceu o signatário ao imóvel em questão, onde pode observar e

coletar todos os elementos necessários à elaboração do trabalho.

4-) DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel em questão é constituído por

um “LOTE DE TERRENO” localizado à Rua 23 – Quadra nº 15 – Lote

nº 15 do Loteamento Jardim São Lourenço, município de Bertioga-

SP, de formato retangular, medindo 13,50 metros de frente, igual

metragem na linha dos fundos, por 37,50 metros da frente aos fundos,

de ambos os lados, encerrando a área de 506,25 m², confrontando pela

frente com a mencionada rua, do lado direito com o lote nº 14, do lado

esquerdo com o lote nº 16 e, nos fundos com o lote nº 28.

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O loteamento possui parte dos

logradouros com pavimentação em blocos de concreto sextavado e

parte em “terra batida”, possuindo ainda rede de água, iluminação

pública, luz elétrica domiciliar, guias e sarjetas.

O terreno integra o Loteamento

denominado “Jardim São Lourenço”, com acesso pela Rodovia Dr.

Manoel Hypólito do Rego (conhecida como Rio-Santos), na altura do

Km 210 + 700 metros na pista sentido Santos – Rio de Janeiro.

A foto a seguir extraída do “Google

Earth” ilustra e destaca a localização do terreno objeto da avaliação, e

as seguintes demonstram o lote de terreno em questão:

Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego

FOTO 01: Vista em detalhe da localização do terreno objeto da presente avaliação, localizado no Loteamento Jardim São Lourenço – Quadra nº 15 – Rua nº 23 – Lote nº 15 – Município de Bertioga.

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FOTO 02: Vista parcial da Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego (Rio-Santos); o observador encontra-se posicionado em frente à entrada do Loteamento “Jardim São Lourenço” olhando em direção do município de São Sebastião.

FOTO 03: Outra vista parcial da Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego (Rio-Santos); o observador encontra-se posicionado em frente à entrada do Loteamento “Jardim São Lourenço” olhando em direção do município de Bertioga e Guarujá.

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FOTO 04: Vista da entrada do “Loteamento Jardim São Lourenço”, com acesso pela Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego – Km 210 + 700 m – sentido Santos-Rio.

FOTO 05: Outra vista da entrada do “Loteamento Jardim São Lourenço”, com acesso pela Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego – Km 210 + 700 m – sentido Santos-Rio.

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FOTO 06: Vista parcial da Rua 23; o observador encontra-se no início da rua olhando em direção à rotatória no final da mesma (sem saída com rotatória).

FOTO 07: Outra vista parcial da Rua 23; o observador encontra-se em frente ao lote de terreno objeto do presente trabalho olhando em direção ao início da rua.

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FOTO 08: Vista parcial do lote de terreno nº 15 da Rua 23, objeto do presente trabalho, observando-se ainda a direita a edificação erigida sobre o lote vizinho nº 16.

FOTO 09: Vista da placa de identificação do imóvel vizinho, sob nº 80 da Rua 23 – Lotes nºs 16/27 da Quadra 15, confrontante com o lote nº 15 na Rua 23 e com o lote nº 28 na Rua 24 (fundos).

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FOTO 10: Detalhe do lote de terreno nº 15 da Rua 23, objeto do presente trabalho, observando-se ainda a direita a edificação erigida sobre o lote vizinho nº 16.

FOTO 11: Outra vista parcial da Rua 23, onde se observa a pavimentação com blocos de concreto sextavados, e os postes de iluminação pública.

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5-) AVALIAÇÃO DO IMÓVEL –

METODOLOGIA

Toda metodologia aplicada no

presente trabalho fundamenta-se nas Normas de Avaliações da NBR

14.653-2 da A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas, do

“IBAPE” – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e

do estudo “CAJUFA” – Centro de Apoio aos Juízes das Varas da

Fazenda Pública – Portaria 01/2003.

Para apurarmos o valor atual do

imóvel, empregaremos o “Método Comparativo Direto” que consiste

basicamente em se determinar o valor de um imóvel por comparação

direta com o de outro imóvel semelhante. Para maior facilidade de

trabalho, opera-se com o valor unitário, isto é, valor por metro quadrado.

A maior dificuldade de aplicação deste

método está na obtenção desses elementos comparáveis, afim de que

se possa estabelecer o cotejo. Embora na pesquisa de dados se procure

separar apenas os semelhantes, tal é o número de variáveis que

intervêm na formação do valor unitário final, que há na generalidade dos

casos, necessidade da introdução dos chamados “Coeficientes de

Homogeneização”, que permitirão aplanar as diferenças, de modo que

no confronto dos dados as discrepâncias sejam reduzidas ao máximo

possível.

Assim, a homogeneização deve ser

feita quanto:

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- ao tempo, pois os elementos podem ser de épocas distintas porém

próximas uma das outras;

- a localização, pois o que se pretende é que os elementos sejam os mais

próximos e localizados na mesma região geo-econômica;

- as dimensões, quanto à área de terreno de cada elemento comparativo

e do imóvel avaliando;

- ao padrão construtivo e depreciação dos elementos pesquisados e do

imóvel avaliando; no presente caso, não possuindo construções e/ou

benfeitorias, o valor do imóvel será aquele obtido para o valor do terreno;

O valor do imóvel será dado pela

seguinte expressão:

V i = Ac x V u , onde:

V i = Valor do imóvel (R$).

At = Área de terreno do imóvel avaliando (m²).

V u = Valor unitário médio de terreno homogeneizado (R$ / m²).

5.1-) Área de terreno do imóvel avaliando:

Conforme Matrícula nº 27.966 do 1º.

Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, o lote de

terreno nº 15 totaliza a área de 506,25 m² (fls. 13/14 dos autos).

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5.2-) Valor unitário médio:

Para o cálculo do valor unitário

médio de terreno (Vu), procedemos a uma pesquisa no mercado

imobiliário local com o intuito de colher elementos comparativos em

oferta e/ou transacionados na mesma região geoeconômica e com

características semelhantes às do imóvel avaliando, ou seja, áreas

localizadas no interior do mesmo Loteamento Jardim São Lourenço.

A homogeneização desses

elementos pesquisados será efetuada através da Metodologia

“TRATAMENTO POR FATORES”, a partir de uma amostra do

mercado imobiliário na mesma região geoeconômica e com as mesmas

características quanto ao potencial e utilização da área do imóvel

objeto da presente avaliação.

Diz textualmente o item 8.2.1.4.2 da

NBR 14.653 da A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas

que o “TRATAMENTO POR FATORES” é aplicável a uma amostra

composta por dados de mercado com as características mais próximas

possíveis do imóvel avaliando.

Também o item B.2 da citada Norma

recomenda que, no tratamento por fatores, a amostra seja composta

por dados de mercado com características físicas, socioeconômicas e

de localização as mais semelhantes possíveis entre si e em relação ao

imóvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na

homogeneização.

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O item 10 da Norma do IBAPE –

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – dispõe que

os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elementos

comparativos na forma de somatório.

Assim, atendendo ao preconizado

pelas Normas Avaliatórias em vigor, o signatário considerou os seguintes

fatores de homogeneização para os elementos pesquisados:

- Fator Oferta:

Nos casos de elementos coletados a

partir de anúncios e ofertas foi considerado um fator de elasticidade de

10% (dez por cento) para compensar a superestimativa dos dados de

oferta (elasticidade dos negócios).

- Fator de transposição de data:

Os elementos eventualmente ofertados

e/ou transacionados em datas que não aquelas coincidentes com a data

objeto da avaliação, foram transpostos através dos Índices de Preço da

FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de

São Paulo.

- Fator Localização:

A transposição dos locais de cada um

dos elementos pesquisados para o local do imóvel avaliando foi efetuada

através de índices aferidos pelo signatário em campo, em função de sua

localização (próximo à praia, próximo à pista, etc.).

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Membro Titular

1 5



De se destacar ainda que, em

conformidade com as Normas Avaliatórias, consideramos amostras

cujos índices fiscais locais estejam situados entre o intervalo delimitado

pela metade e o dobro daquele correspondente ao imóvel avaliando,

conforme preconizado pelas Normas Avaliatórias – item 10.2 – “Fator

Localização” – da “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do

IBAPE-SP” – 2011, que diz:

“Tanto quanto possível, deverá ser

evitada a utilização de valores oriundos de locais cujos índices de

transposição discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa

deve ser feita, limitando-se entre a metade e o dobro do local a

avaliar” (grifo e destaque nosso).

- Fator Frente ou Testada:

Os fatores de frente ou testada foram

considerados através da função exponencial da proporção entre a frente

projetada (Fp) e a de referência (Fr), pela seguinte expressão:

f

Ff = (Fr / Fp) , dentro dos limites Fr/2 < Fp < 2Fr

- Fator Topografia:

Foram considerados na

homogeneização dos elementos pesquisados os fatores

correspondentes à topografia, ou seja, se em aclive e/ou declive leve,

médio ou acentuado, atendendo às Normas Avaliatórias vigentes.

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Membro Titular

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- Fator Superfície:

Também foram considerados na

homogeneização dos elementos pesquisados os fatores correspondentes

à superfície, ou seja, se aterrada, seca, alagadiça, etc., atendendo às

Normas Avaliatórias vigentes.

Feita a homogeneização dos valores

pesquisados através do software “AVALURB 3.0”, procedemos ao

tratamento estatístico dos elementos, eliminando aqueles que

eventualmente resultem fora do universo amostral por discreparem em

muito da linha mediana de valores, efetuando-se a primeira somatória

dos valores unitários para obtenção da média aritmética, excluindo-se a

seguir os elementos eventualmente discrepantes localizados fora do

intervalo representado pelos limites inferior (-30%) e superior (+30%),

procedendo-se então a nova somatória para obtenção da média saneada,

repetindo esse processo até que todos os dados atendam o intervalo de

+/- 30%, chegando ao valor unitário final para o local avaliando.

Os cálculos referentes às operações de

homogeneização bem como as informações de cada um dos elementos

pesquisados, encontram-se respectivamente juntados ao presente

trabalho como anexos nºs 01 e 02.

De se destacar que a Norma NBR

14.653-2 – “Avaliação de Imóveis Urbanos”, determina que para as

avaliações se enquadrarem nos níveis de fundamentação existentes,

devem ser apresentados no mínimo 03 (três) elementos de pesquisa

efetivamente utilizados, o que se verifica no presente trabalho.

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Membro Titular

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Obtido o valor unitário homogeneizado

final de R$ 500,98 / m², e possuindo o terreno avaliando a área de

506,25 (fls. 13/14 dos autos), o valor atual do imóvel constituído pelo

“LOTE DE TERRENO” localizado à RUA 23 – QUADRA Nº 15 – LOTE

Nº 15 – “LOTEAMENTO JARDIM SÃO LOURENÇO”, município de

BERTIOGA, obtido pelo MÉTODO COMPARATIVO DIRETO resulta:

V i = At x V ut , onde:

V i = Valor do imóvel (R$).

At = Área de terreno do imóvel avaliando (m²).

Vut = Valor unitário médio de terreno homogeneizado (R$ / m²).

- VALOR DO IMÓVEL (Terreno):

V i = 506,25 m² x R$ 500,98 / m²

V i = R$ 253.5621,13 , ou, arredondando-se ao limite de

1,0% segundo as Normas de Avaliações,

teremos:

Valor do Imóvel = R$ 255.000,00

(Duzentos e cinqüenta e cinco mil reais)


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6-) CONCLUSÃO

Diante de todo o exposto no presente

trabalho, concluímos pelo seguinte valor para o imóvel constituído pelo

“LOTE DE TERRENO” Nº 15 DA QUADRA Nº 15 – RUA 23, no

“LOTEAMENTO JARDIM SÃO LOURENÇO” – município de

BERTIOGA:

- VALOR DO IMÓVEL:.....R$ 255.000,00

(Duzentos e cinqüenta e cinco mil reais)


METODOLOGIA EMPREGADA: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

A presente avaliação em razão do número de elementos pesquisados e

pelo tratamento estatístico e de homogeneização, enquadra-se

perfeitamente entre os níveis de fundamentação e precisão preconizados

pela Norma NBR 14.653-2 da ABNT.

De se destacar que a Norma NBR 14.653-2 – “Avaliação de Imóveis

Urbanos”, determina que para as avaliações se enquadrarem nos níveis de

fundamentação existentes, devem ser apresentados no mínimo 03 (três)

elementos de pesquisa efetivamente utilizados, o que se verifica no

presente trabalho.

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7-) ENCERRAMENTO

Encerramos o presente “Laudo de

Avaliação” digitalizado no anverso de 19 (dezenove) folhas, esta última

datada e assinada. Acompanham 02 (dois) anexos.

Santos, 28 de agosto de 2017.

ENGº FERNANDO PINTO TUZZOLO

CREA-SP 146.158/D

PERITO JUDICIAL

- MEMBRO TITULAR DO IBAPE-SP

Instituto Brasileiro de Avaliações

e Perícias de Engenharia –

- PERITO JUDICIAL NOS FÓRUNS -

das Comarcas de Santos, Cubatão,

São Vicente e Guarujá –

- MEMBRO FUNDADOR DO NÚCLEO

REGIONAL DO IBAPE – Baixada –

Santista –

- MEMBRO DA COMISSÃO TÉCNICA

DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE -

ENGENHARIA DA A. E. A. S. – As -

sociação de Engenheiros e Arquite-

tos de Santos –

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A N E X O Nº 01

- RUA 23 – QUADRA 15 – LOTE DE TERRENO Nº 15 -

- LOTEAMENTO JARDIM SÃO LOURENÇO – MUNICÍPIO DE BERTIOGA -

- 06 (SEIS) ELEMENTOS COMPARATIVOS -

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ELEMENTO Nº 01

Local: Av. Engº Durval Gago Lourenço Trecho: Ao lado da estação de tratamento de água Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Placa de “Vende-se” no local Tratar: Portal Riviera Imóveis – Creci: 36.621 Tel: (13)-3316-1243 / (13)-99702-5880 – Sra. Gislaine Valor: R$ 280.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00

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Membro Titular

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ELEMENTO Nº 02

Local: Av. Engº Durval Gago Lourenço Trecho: Próximo à 1ª travessa à esquerda entrada do loteamento Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Placa de “Vende-se” no local Tratar Tel: (11)-2949-9099 / (11)-99870-8022 Sr. Paulo – Creci: 32.992 Valor: R$ 290.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00

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Membro Titular

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ELEMENTO Nº 03

Local: Av. Engº Durval Gago Lourenço Trecho: Próximo à 1ª travessa à esquerda entrada do loteamento ao lado do lote do elemento comparativo anterior Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Tratar Tel: (11)-2949-9099 / (11)-99870-8022 Sr. Paulo – Creci: 32.992 Valor: R$ 290.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00

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ELEMENTO Nº 04

Local: Rua 22 Trecho: Próximo à Alameda Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Placa de “Vende-se” no local Tratar tel: (13)-99627-6679 / (11)-3845-4940 (11)-99381-0542 – Sr. Léo Valor: R$ 260.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00

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ELEMENTO Nº 05

Local: Rua 20 Trecho: Próximo à Alameda Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Tratar: Praias Imobiliárias Tel: (13)-3316-5555 / (13)-98855-9010 Sra. Marli Valor: R$ 260.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00

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ELEMENTO Nº 06

Local: Rua 20 Trecho: Próximo à Alameda Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Tratar: Anúncio Publicitário Gescon Imóveis – CRECI: 27.655J Tel: (13)-3316-6114 Valor: R$ 250.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Julho / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 483,2172 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00

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A N E X O Nº 02

- RUA 23 – QUADRA 15 – LOTE DE TERRENO Nº 15 -

- LOTEAMENTO JARDIM SÃO LOURENÇO – MUNICÍPIO DE BERTIOGA -

- QUADRO – RESUMO – HOMOGENEIZAÇÃO -

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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA ... · NEUZA ANTÔNIA ROMANHA move em face de JOSÉ CARLOS DE SOUZA, em curso pelo Cartório do 7º Ofício Cível (Processo