EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DOLuiz Francisco Bueno Pinheiro Franco arquiteto – cau no A4253-6 Rua Bagé, no 312, V. Mariana Email: [email protected] tel.:

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco arquiteto – cau no A4253-6

Rua Bagé, no 312, V. Mariana Email: [email protected] tel.: (011) 5579-0130

CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA.

Processo no 0008202-64.2017.8.26.0003

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco, arquiteto, perito

nomeado nos autos do

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

que

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PORTAL DO JABAQUARA

move contra

FERNANDO AUGUSTO MATTIUZZI,

tendo se dirigido ao local do imóvel, objeto de penhora, e coligido os elementos

que entendeu necessários para avaliá-lo, vem, mui respeitosamente, à presença

de Vossa Excelência para apresentar as conclusões a que chegou,

consubstanciadas no seguinte

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1.0 - IMÓVEL AVALIANDO

O signatário foi honrado com a nomeação para avaliar o

apartamento no 31, 3o andar do Bloco “D” - “EDIFÍCIO ANCHIETA”, integrante do

“CONDOMÍNIO PORTAL DO JABAQUARA”, situado nesta Capital, na Avenida

Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no 3.411, no bairro Vila do Encontro,

42o Subdistrito – Jabaquara.

2.0 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O signatário requereu às fls. 243, conforme ali

explanado, expedição de mandado de arrombamento, mediante Oficial de Justiça e

com reforço policial, se necessário, bem como solicitou ao Condomínio Autor que

disponibilizasse um chaveiro.

Tal pedido foi deferido no r. despacho de fls. 244.

Portanto, mediante mandado expedido, no dia 23

próximo passado, dirigimo-nos este signatário e o Sr. Oficial de Justiça, Manuel

Martiliano Moreira Filho, ao apartamento objeto de penhora e avaliação – sob o no

31, 3o andar do Bloco “D” - “EDIFÍCIO ANCHIETA”, integrante do “CONDOMÍNIO PORTAL DO JABAQUARA”, oportunidade em que, após reiteradas batidas à

porta e campainha, não fomos atendidos pelo requerido, muito embora os

funcionários do prédio haverem afirmado que o mesmo se encontrava no imóvel.

Além disso, em virtude de não no local chaveiro para a

abertura da porta, como solicitado ao Condomínio Autor, a vistoria restou

prejudicada.

Pelo exposto e diante da impossibilidade de realizar a

contento o seu trabalho, o signatário entendeu ser possível à avaliação por

similaridade com apartamentos com as mesmas características do bem em

questão.

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Assim, segundo o que lhe faculta o Artigo 429, do CPC: Art. 429 - Para o desempenho de sua função, podem o perito e os assistentes

técnicos utilizar-se de todos os meios necessários, ouvindo

testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que

estejam em poder de parte ou em repartições públicas, bem como

instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras quaisquer

peças.

Nesse sentido, têm-se ainda a Norma da ABNT que reza o que segue:

NBR 14653-2 Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis urbanos

7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do

imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum

acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode

prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante,

tais como:

a) descrição interna;

b) no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração;

c) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

As considerações hipotéticas sobre o imóvel, que configuram

a situação paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.

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Portanto, tendo em vista o impedimento em vistoriar o

apartamento avaliando sob o no 31, 3o andar do Bloco “D” - “EDIFÍCIO

ANCHIETA”, que pertence ao setor 91, quadra 76, de acordo com o mapa oficial

da cidade da Prefeitura Municipal de São Paulo (vide ANEXO 1), o signatário

vistoriou em substituição e por similaridade o apartamento no 12, 1o andar do

Bloco “C” - “EDIFÍCIO CAMINHO DO MAR”, acompanhado do zelador, Sr.

Amâncio, e que têm as mesmas características no que concerne a área útil

construída.

Vistoriando esse apartamento similar, este perito, como

sói proceder, tirou várias fotografias, apresentadas a seguir, comprobatórias da

vistoria, que ilustram e dão boa noção do condomínio, do seu entorno e do bem

avaliando, procedendo, ainda, o levantamento da área útil construída,

consubstanciado na planta baixa no ANEXO 2.

Foto no 1 - Vista da Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, vendo-se, conforme indicação da seta vermelha, a localização do “Condomínio Portal do Jabaquara”, que é constituído de 4 (quatro) Blocos/prédios.

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Foto no 2 - Vista da Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira no sentido oposto ao da fotografia anterior, podendo-se observar no canteiro central o corredor exclusivo de ônibus.

Foto no 3 - Vista da portaria do “Condomínio Portal do Jabaquara” com entrada pela Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no 3.411.

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Foto no 4 - Vista da Avenida Euclides para a qual o “Condomínio Portal do Jabaquara” também tem testada, destacando-se que o primeiro prédio, à direita, é o Edifício Anchieta, onde se localiza o apartamento avaliando.

Foto no 5 - Vista parcial do Bloco “D” – Edifício Anchieta, podendo-se observar, tal como indicado pela linhas vermelhas, o apartamento avaliando sob o no 31 voltado para a Avenida Euclides.

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Foto no 6 - Vista dos prédios voltados para a Avenida Euclides, podendo-se observar o avião que passa, literalmente, por cima do condomínio, tendo em vista que o local é rota dos aviões que se dirigem ao aeroporto de Congonhas.

Foto no 7 - Vista da Avenida Euclides e dos Blocos “B”, “C” e “D”, respectivamente “Edifícios Imigrantes, Caminho do Mar e Anchieta”.

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Foto no 8 - Vista da portaria do “Condomínio Portal do Jabaquara” para a Avenida Euclides, no 76.

Foto no 9 - Vista da entrada de acesso as garagens para a Avenida Euclides.

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Foto no 10 - Vista pelo lado interno do acesso as garagens.

Foto no 11 - Vista parcial da garagem no subsolo do “Condomínio Portal do Jabaquara”.

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Foto no 12 - Vista do hall dos elevadores no subsolo do condomínio de acesso aos andares e apartamentos do Bloco “D” - “Edifício Anchieta”.

Foto no 13 - Vista parcial do hall dos elevadores no pavimento térreo do Bloco “D” – “Edifício Anchieta”, onde se localiza o apartamento avaliando sob o no 31, 3o andar desse prédio.

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Foto no 14 - Vista da parte interna do “Condomínio Portal do Jabaquara”, vendo-se a rampa de acesso as piscinas, quadra poliesportiva e playground.

Foto no 15 - Vista no sentido oposto ao da fotografia acima.

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Foto no 16 - Vista parcial das piscinas de adulto e infantil.

Foto no 17 - Vista da quadra poliesportiva de reduzida dimensão.

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Foto no 18 - Vista do playground.

Foto no 19 - Vista parcial do salão de festas, comum a todos os Blocos.

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Foto no 20 - Vista da entrada social do Bloco “D” – “Edifício Anchieta”, onde se localiza o apartamento avaliando sob o no 31, 3o andar desse prédio.

Foto no 21 - Vista pelo lado interno do hall social do Bloco “D” – “Edifício Anchieta”.

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Foto no 22 - Vista do hall dos elevadores e do corredor dos apartamentos no 3o andar do Bloco “D” – “Edifício Anchieta”, localizando-se o apartamento avaliando – sob o no 31 – no final do corredor à esquerda.

Foto no 23 - Vista da porta de entrada (única) do apartamento avaliando – sob o no 31, 3o andar do Bloco “D” – “Edifício Anchieta”, que não foi vistoriado pelos motivos já explanados.

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CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Foto no 24 - Vista parcial da escadaria do prédio que é do tipo enclausurada com porta corta-fogo.

Foto no 25 - Vista do perito e do Sr. Oficial de Justiça, Manuel Martiliano Moreira Filho, na entrada do apartamento avaliando por ocasião da vistoria que também restou infrutífera.

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CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Foto no 26 - Vista da porta de entrada (única) do apartamento sob o no 12 - 1o andar do Bloco “C” – “Edifício Caminho do Mar”, vistoriado por similaridade com o apartamento avaliando.

Foto no 27 - Vista da entrada do apartamento no 12, vendo-se, parte da sala de jantar e estar, ao fundo, o terraço, e, à direita, o acesso a cozinha e área de serviço.

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CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Foto no 28 - Vista no sentido oposto ao da fotografia anterior, vendo-se a porta de entrada e parte da cozinha através da bancada.

Foto no 29 - Vista parcial da cozinha, vendo-se, ao fundo, a área de serviço.

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CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Foto no 30 - Vista da cozinha no sentido oposto ao da fotografia anterior.

Foto no 31 - Vista parcial da área de serviço.

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CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Foto no 32 - Vista da sala de estar para o terraço.

Foto no 33 - Vista parcial do terraço.

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CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Foto no 34 - Vista parcial da sala de jantar.

Foto no 35 - Vista parcial de um dos 3 (três) dormitórios.

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Foto no 36 - Vista da porta de entrada de um dos 3 (três) dormitórios existentes.

Foto no 37 - Vista da janela veneziana de um dos 3 (três) dormitórios existentes.

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Foto no 38 - Vista parcial do dormitório suíte.

Foto no 39 - Vista parcial do banheiro social.

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CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

A Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no

trecho em consideração, apresenta perfil plano e sentido duplo de mão de

trânsito, destacando-se o canteiro central destinado à circulação exclusiva de

ônibus.

Está inserida, também nesse trecho, em zona

denominada ZM, conforme se observa no ANEXO 3.

Trata-se de zona mista destinada para usos residenciais

e não residenciais, podendo inclusive estar presente às duas atividades no

mesmo lote ou edificação, com coeficiente de aproveitamento mínimo igual a

0,3, básico de 1,00 e máximo igual a 2,00, conforme se observa na tabela abaixo

extraída do novo Zoneamento da Cidade de São Paulo, estabelecido pela Lei

16.402 de 22 de março de 2.016.

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CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

O “Condomínio Portal do Jabaquara”, como

mencionado anteriormente, entesta para as Avenidas Engenheiro Armando de

Arruda Pereira e Euclides, estando, ainda, localizado na quadra complementada

pela Avenida Barro Branco e pelas Ruas Braga e Godofredo Braga, podendo-se ter

boa noção de sua paisagem urbana na Vista Aérea no ANEXO 4, bem como de

sua exata localização na Planta Quadra da PMSP no ANEXO 5.

São vias afetadas por todos os melhoramentos públicos,

além da proximidade as áreas de comércio local, institucional e de transporte

coletivo, destacando-se que a própria Avenida Engenheiro Armando de Arruda

Pereira é a mais importante e expressiva artéria viária da região.

O “Condomínio Portal do Jabaquara” está assentado

numa área de terreno de 5.037,00m² e foi construído no ano de 2.005, tendo,

portanto, 13 (treze) anos, conforme atesta a certidão abaixo emitida pela

Municipalidade:

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O “Condomínio Portal do Jabaquara” é constituído de

4 (quatro) blocos, assim denominados:

Bloco “A” – “Edifício Bandeirantes”

Bloco “B” – “Edifício Imigrantes”

Bloco “C” – “Edifício Caminho do Mar”

Bloco “D” – “Edifício Anchieta”

Possui, nesses 4 (quatro) blocos, 333 (trezentos e trinta

e três) unidades condominiais residenciais.

O apartamento avaliando – no 31 – localiza-se no 3o

andar do Bloco “D” - “Edifício Anchieta” e pode ser enquadrado na tipologia

construtiva de “apartamento – padrão médio”, de acordo com as várias

classificações descritas e contidas no estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias), conforme se

observa no ANEXO 6.

O apartamento em tela, conforme consta no Termo de

Penhora e Depósito às fls. 38 está registrado na matrícula sob o no 152.237 do 8o

CRI da Capital, tendo as seguintes áreas:

“IMÓVEL “área privativa coberta edificada de 65,300m², área comum coberta

edificada de 41,230m², área total edificada de 106,530m², área comum descoberta

de 8,556 e a área total de 115,086m², correspondendo-lhe uma fração ideal de

0,3173% no terreno condominial descrito na matrícula no 128.497, com direito ao

uso de uma vaga de garagem coletiva, para estacionamento de um automóvel de

passeio, de forma indeterminada, com auxílio de manobrista”.

O apartamento é constituído de sala para estar e jantar,

3 (três) dormitórios, sendo uma suíte, banheiro social, cozinha e área de serviço

(vide novamente planta baixa no ANEXO 2 que mostra e dá boa noção dos

espaços físicos ali existentes).

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4.0 - AVALIAÇÃO

Para determinação do valor do apartamento será

adotado o Método Comparativo Direto, que é a metodologia mais adequada

a ser aplicada.

No presente caso foram obtidos 4 (quatro) elementos

comparativos e confiáveis, ofertas de apartamentos à venda no mesmo

condomínio, o que, à evidência, retrata bem o valor a ser atribuído ao imóvel

avaliando, além de satisfazer suficientemente a “Norma do IBAPE” no que tange

ao número de comparativos no mesmo local – em número de 3 (três).

Na homogeneização desses elementos comparativos, o

signatário apontará alguns critérios recomendados pelas “NORMAS PARA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS” do IBAPE, que são os seguintes:

Fator de Oferta: Será deduzido 10% (dez por cento) nas ofertas, baseado na

elasticidade dos negócios e para se evitar a superestimativa

natural das mesmas.

Fator de Transposição: através dos lançamentos fiscais, entretanto não serão

utilizados, por situarem-se os elementos comparativos

no mesmo condomínio.

Fator Padrão Construtivo: esse fator também não será utilizado em virtude de

todos os elementos serem do mesmo padrão

construtivo.

Fator de Obsolescência: será homogeneizado para a idade de 13 (treze) anos

na referência D (de), resultando no Foc = 0,836.

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4.1 - PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

Elemento 1 Local: Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no 3.411

Apto. no 12, 1o andar do Bloco “C” – “Edif. Caminho do Mar” 1 vaga de garagem

Fator idade (Foc): 13 anos (referência C) = 0,875

Preço: R$ 380.000,00 à vista – ofertado à vista em agosto/18

Fonte: c/ proprietária – Sra. Cintia – tel.: (0xx13) 9.9182-0374

VU1 = (R$ 380.000,00 x 0,90) x (0,836 / 0,875)

VU1 = R$ 326.756,57

Elemento 2 Local: Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no 3.411

Apto. no 55, 5o andar do Bloco “C” – “Edif. Caminho do Mar” 1 vaga de garagem



Fonte: Villa Rosa Imóveis – Sra. Meire – tel.: 5019-7900

VU2 = (R$ 430.000,00 x 0,90) x (0,836 / 0,875)

VU2 = R$ 369.750,85

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CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Elemento 3

Local: Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no 3.411 Apto. no 82, 8o andar do Bloco “B” – “Edif. Imigrantes” 1 vaga de garagem




VU3 = (R$ 395.000,00 x 0,90) x (0,836 / 0,875)

VU3 = R$ 339.654,85

Elemento 4

Local: Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no 3.411 Apto. no 81, 8o andar do Bloco “D” – “Edif. Anchieta” 1 vaga de garagem




VU4 = (R$ 380.000,00 x 0,90) x (0,836 / 0,875)

VU4 = R$ 326.756,57

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fls. 294



CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Soma e média dos elementos comparativos

VU1 ........... R$ 326.756,57

VU2 ........... R$ 369.750,85

VU3 ........... R$ 339.654,85

VU4 ........... R$ 326.756,57

R$ 1.362.918,84 / 4 = R$ 340.729,71

Verificação dos limites (30% acima e abaixo)

R$ 340.729,71 x 1,3 = R$ 442.948,62

R$ 340.729,71 x 0,7 = R$ 238.510,79

Verifica-se, pois, que todos os elementos comparativos

estão dentro dos limites retro estabelecidos. Não houve discrepância nesse

sentido e a média obtida de R$ 340.729,71, devidamente arredondada para

R$341.000,00 é o valor da presente avaliação.

5.0 - VALOR DO APARTAMENTO

Assim sendo, tendo em vista os fatores e elementos

apontados, o perito signatário avalia o apartamento em questão por:

R$ 341.000,00

(trezentos e quarenta e um mil reais)

(data base: agosto/2.018).

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.

fls. 295



CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

6.0 - ENCERRAMENTO

Laudo impresso em 31 (trinta e uma) folhas somente no

anverso. Contendo 39 (trinta e nove) fotografias digitais e completivo de 06

(seis) anexos, assim discriminados:

ANEXO 01 – Mapa oficial da cidade (MOC) da PMSP – folha única.

ANEXO 02 – Planta baixa do apartamento – folha única.

ANEXO 03 – Planta de zoneamento – folha única.

ANEXO 04 – Vista aérea do google – folha única.

ANEXO 05 – Planta quadra da PMSP – folha única.

ANEXO 06 – Tipologia construtiva – folha única.

Estando todas as folhas rubricadas, à exceção desta

última que vai datada e assinada.

São Paulo, 20 de agosto de 2.018.

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

arquiteto - cau no 4253-6

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ANEXO 1

Rua Bagé, no 312, V. Mariana Email: [email protected] tel.: (011) 5579-0130 CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Apartamento no 31, 3o andar do bloco “D” - “Edifício Anchieta”, integrante do “Condomínio Portal do Jabaquara”, situado nesta Capital, na Avenida

Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no 3.411, bairro Vila do Encontro, 42o Subdistrito – Jabaquara.

–

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fls. 297


ANEXO 2


Apartamento no 31, 3o andar do bloco “D” - “Edifício Anchieta”, integrante do

“Condomínio Portal do Jabaquara”, situado nesta Capital, na Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no 3.411, bairro Vila do Encontro,


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.

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ANEXO 3


Apartamento no 31, 3o andar do bloco “D” - “Edifício Anchieta”, integrante do

“Condomínio Portal do Jabaquara”, situado nesta Capital, na Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, no 3.411, bairro Vila do Encontro,


–

Zona – ZM

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ANEXO 4




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ANEXO 5




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ANEXO 6




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.

fls. 302

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco arquiteto – cau n

o

A4253-6

Rua Bagé, no

312, V. Mariana Email: [email protected] tel.: (011) 5579-0130

CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III – JABAQUARA.

Processo no 0008202-64.2017.8.26.0003




que


move contra

FERNANDO AUGUSTO MATTIUZZI, vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência para requerer o

levantamento da quantia de R$1.500,00 (um mil e quinhentos reais),

depositada a título de honorários provisórios, conforme comprovante de

depósito às fls. 233/234.

Termos em que, P. Deferimento.

São Paulo, 20 de agosto de 2.018.

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco arquiteto – cau no 4253-6

Par

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A4253-6

Rua Bagé, no


CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA.

Processo no 0008202-64.2017.8.26.0003




que


move contra

FERNANDO AUGUSTO MATTIUZZI,

vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência para requerer o

arbitramento de seus honorários periciais na quantia de R$4.510,00 (quatro mil,

quinhentos e dez reais), que corresponde a remuneração mínima do

profissional, conforme reza no artigo 6o do Regulamento de Honorários do

IBAPE, ora juntado.

Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 20 de agosto de 2.018.


Par

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A4253-6

Rua Bagé, no


CEP 04012-140 cel.: (011) 9.9611-7852

Par

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Documents

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DOLuiz Francisco Bueno Pinheiro Franco arquiteto – cau no A4253-6 Rua Bagé, no 312, V. Mariana Email: [email protected] tel.: