Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Rio de ... · corretor de imóveis André Nunes, fl. 541 dos autos e sem apresentação de quesitos. Exequente não apresentou

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Rio de Janeiro - RJ

Processo nº: 0091834-28.2013.8.19.0001

IMÓVEL: Rua Aperana 93, Leblon

Exequente: BANCO PROSPER S A (SOLUTTO II PARTICIPAÇÕES S/A)

Executado: MARCOS PIZARRO MELLO OURIVIO e outro(s)

Ação: Cédula de Crédito Bancário

Mês Referência: Junho/2019

CRISTIANE LIMA ROCHA SALOMÃO, Engenheira registrada no Crea sob o no

159.233/RJ, honrada por V.Exa. como Perita do Juízo na Ação supra referida, após

ser compromissada e convidar previamente os Assistentes Técnicos de ambas as

partes, compareceu ao local em companhia da advogada do Exequente e vem

apresentar o seu laudo na forma que se segue:

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CRISTIANE LIMA ROCHA SALOMÃO

ENGENHEIRA / PERITA JUDICIAL – CREA RJ Nº 159.233

TEL.: (21) 97292-7276 / 3138-1138 – [email protected]

HISTÓRICO

Trata-se de Ação de Execução proposta pela BANCO PROSPER (atual

denominação SOLUTTO II PARTICIPAÇÕES S/A) em Liquidação

Extrajudicial, contra MARCOS PIZARRO MELLO OURIVIO e outros. O

primeiro Executado emitiu em favor do Exequente, em 04.04.2011 uma cédula de

crédito bancário no valor de R$ 1.943.949,14 (hum milhão, novecentos e quarenta e

três mil, novecentos e quarenta e nove reais e quatorze centavos), para pagamento

único em 03.10.2011.

Após isso, as partes firmaram 5 termos aditivos à cédula de crédito bancário, nas

datas de 16.05.2011, 21.06.2011, 06.07.2011, 108.08.2011 e 03.10.2011, para

aumentar o valor do limite de crédito para R$ 4.306.321,32 (quatro milhões,

trezentos e seis mil, trezentos e vinte e um reais e trinta e dois centavos) alterando a

dívida, incluindo TERESA CARDOSO OURIVIO como interveniente garantidora

do crédito e constituindo hipoteca de segundo grau sobre a totalidade do imóvel na

rua Aperana, 93, apto. 601, como garantia de pagamento, assim como prorrogar a

data de vencimento deste título para 02.04.2012.

Entretanto, o primeiro Executado deixou de efetuar o pagamento de débito vencido

em 02.04.2012. Assim o Exequente é credor dos Executados. Em março de 2013, o

Exequente pediu a citação dos Executados para que efetuassem o pagamento total

da dívida corrigida sob pena de penhora do imóvel hipotecado, para garantir a

Execução, na forma do artigo 655 do CPC e procedida de imediato, a sua avaliação

(artigo 680 da Lei de Regência).

A penhora está definida em decisão de fls. 157/158 dos autos, Termo de Penhora em

fl. 162 dos autos. Laudo de Avaliação Indireta, fl. 198/200 dos autos, avaliado

indiretamente por Oficial de Justiça Avaliador em R$ 12.400.000 (doze milhões e

quatrocentos mil reais) em 03.05.2017. Impugnação do Laudo pelo Executado em

fls. 203/205 dos autos. Apresentação de outro Laudo pelo Executado elaborado por

um corretor de Imóveis em R$ 16.155.000 (dezesseis milhões, cento e cinquenta e

cinco mil reais), fls. 206/229.

Agravo de Instrumento fl. 355/371 dos autos, anulando o Laudo do Oficial de Justiça

Avaliador nas fls. 198/200 e designando nova avaliação direta. Decisão em fl. 500

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dos autos, nomeando esta perita. Indicação de assistente técnico do Executado, o

corretor de imóveis André Nunes, fl. 541 dos autos e sem apresentação de quesitos.

Exequente não apresentou assistente técnico, fl. 546 dos autos.

O imóvel da lide cf. já dito, situa-se na rua Aperana, nesta cidade. É uma via

residencial, localizada em ponto nobre desta cidade. O logradouro é dotado de toda

infraestrutura urbana e se destaca por ser uma via silenciosa, com características

exclusivamente residenciais, mas próximo à Avenida Ataulfo de Paiva, ponto

comercial mais movimentado do bairro do Leblon, o que destaca ainda mais o valor

comercial do imóvel.

O imóvel é prédio residencial de quatro pavimentos, novo, construído em 2007, com

excelente estado de conservação. O apartamento se encontra alugado e também se

encontra em excelente estado de conservação e asseio imprimidos pelo locatário,

assim se descreve:

Apartamento

O apartamento é o único do andar e possui duas portas de entrada, sendo uma entrada

social e outra de serviço. É um apartamento de 500 m2 de área, dividido em 2

andares. O primeiro andar é constituído de uma cozinha, área de serviço,

dependência de empregada, dependência para roupas de cama, mesa e banho,

circulação com luz indireta e armários, sala de jantar, sala de estar, uma varanda que

circunda as duas salas, 2 suítes (vamos chamar aqui de quarto 1 e quarto 2), uma

delas com closet, e escada com jardim suspenso que dá acesso ao 2º andar.

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Área de serviço Circulação do 1º andar Quarto 1 – 1º andar

Circulação do 1º andar

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Cozinha Dependência de empregada

Armário no corredor do 1º andar Dependência de roupa de cama, mesa e banho – 1º andar

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Quarto 2 – 1º andar Quarto 2 – 1º andar

Sala estar 1º andar e sala de jantar ao fundo da foto Sala estar 1º andar e escada ao fundo da foto

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Quarto 1 - 1º andar

O segundo andar é constituído de sala de estar, varanda, piscina, sauna, adega de

vinhos e 2 quartos, um que serve como escritório, e outro que serve como quarto do

casal, com um closet.

Sala de estar 2º andar

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Quarto 4 – quarto do casal 2º andar Quarto 4 – quarto do casal 2º andar

Todo o 2º andar, tanto o quarto quanto o banheiro e as outras dependências, dão

acesso a um banheiro em estilo moderno e todo reformado, com bancada comum

para usuários, e 3 cabines separadas e com fechamento por porta, uma cabine com

vaso sanitário, bidê e TV LCD instalada, outra cabine com chuveiro e uma outra

com vaso sanitário e bidê. O segundo andar ainda possui área preparada para

instalação de churrasqueira, com bancada e ventilação e isolada das dependências

da casa.

Quarto 4 – 2º andar TV LCD instalada banheiro 2º andar Closet do quarto 4 do 2º andar

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Cabine 1 - Banheiro – 2º andar Quarto 4 – quarto do casal – 2º andar

Cabine 2 – banheiro – 2º andar Cabine 3 – box com chuveiro – 2º andar

Há que destacar aqui o padrão construtivo do apartamento, que realmente é um

diferencial. Todo o apartamento tem piso em mármore travertino polido, a pintura

do apartamento é nova, o apartamento possui armários e todos os armários e móveis

fixos se apresentavam em excelente estado, podendo se observar que o apartamento

é reformado frequentemente e a preocupação em sua manutenção é constante,

existindo, realmente, vários diferenciais que se destacam, uma adega toda forrada

em madeira ocupa o 2º andar do apartamento, o escritório, também no 2º andar,

possui armários e estantes em madeira freijó.

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A piscina é de vidro e dá acesso a um lavabo localizado na varanda da piscina. As

portas que dão acesso ao quarto do casal e ao escritório são blindadas.

Adega de vinho forrada em madeira – 2º andar

Porta blindada – acesso ao escritório Escritório – 2º andar Circulação entre adega e sala de estar

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Escritório com estante em madeira- 2º andar Sala de estar – 2º andar

Lavabo da piscina – 2º andar Piscina de vidro – 2º andar

Piscina de vidro – 2º andar

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Entre a adega e a sala de estar do 2º andar, existe uma copa com forro de madeira.

Copa entre adega e sala de estar com forro em madeira – 2º andar

A escada que dá acesso ao 2º andar também é toda de madeira e suspensa.

Escada com jardim suspenso - acesso ao 2º andar Detalhe da escada suspensa em madeira

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Vista da sala de estar pela escada – 2º andar

Feitas essas considerações, passemos aos

CÁLCULOS AVALIATÓRIOS PARA OBTENÇÃO DO JUSTO VALOR DO

IMÓVEL

A Perita apresentará os valores locativos através do Método Comparativo. A Perita

realizou exaustiva pesquisa de mercado no logradouro colhendo as amostras

seguintes, homogeneizando-as para o imóvel da lide.

Os fatores de homogeneização utilizados são:

1) Fator de Fonte (fator de oferta ou euforia) Ff

Quando se tratar de venda – 1,00

Quando se tratar de oferta particular – 0,80 a 1,00

Quando se tratar de oferta imobiliária – 0,60 a 0,90

2) Fator de Transposição (fator de localização) Ft

Tomado como igual à unidade para imóveis situados em áreas com a mesma força

comercial e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à unidade quando a

amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior quando ocorrer o inverso. No

Rio de Janeiro, por comodidade, os peritos têm por costume adotar como fator de

transposição o quociente entre os Vc´s (vê-cês) fornecidos pela Prefeitura para

taxação nos diversos logradouros, já que se considera que a taxação é maior quanto

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mais nobre for o logradouro. O Vc representa o valor de uma faixa de terreno de 1,00

m de testada pela profundidade padrão (na cidade do Rio de Janeiro) de 36,00 m,

para imóveis edificados não residenciais.

No caso presente, os Vc´s utilizados, fornecidos pela Municipalidade em UNIFs

(Unidade Fiscal da Cidade do Rio de Janeiro), foram:

1) Rua Almirante Guilhem 208 - 7705,8400

2) Rua Cupertino Durao 90- 7605,9500

3) Av Delfim Mreira 905 - 19551,2600

4) Rua Timóteo da Costa 1100 - 5908,9000

5) Av. Gen. San Martin 681 - 8530,3300

6) Rua Cupertino Durao 219 - 7705,8400

7) Av, Bartolomeu Mitre 459 - 6828,3300

8) Rua Igarapava 370 - 6656,2000

9) Rua Aperana 84 - 6828,3300

10) Rua Professor Arthur Ramos 137 - 6828,3300

11) Rua Visconde de Albuquerque 552 - 8530,3300

12) Rua Almirante Guilhem 282 - 7705,8400

13) Rua João de Barros 22 - 6656,2000

14) Rua Timoteo da Costa 89 - 5908,9000

15) Rua Visconde de Albuquerque 380 - 8530,3300

Avaliando) Rua Aperana 93 - 6828,3300

3) Fator de Área Fa

É representado pela expressão empírica

Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n

na qual:

n = 0,250 quando a diferença entre as áreas for inferior à 30%

n = 0,125 quando a diferença for superior a 30%

4) Fator de Equivalência Fe

Tomado como igual à unidade para imóveis com acabamento e padrões

construtivos assemelhados ao avaliando, inferior à unidade quando a amostra

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tiver padrão construtivo superior ao avaliando e maior do que a unidade quando

o elemento amostral referenciar-se a edifícios de padrão inferior ao avaliando.

1) Rua Cupertino Durão 90

Área: 170 m²

R$ 5.250.000,00

Preço/m²: R$ 30.882,35

Informante: Jtavares Ipanema

Tel.: 3261-4200

2) Av. Delfim Moreira 905

Área: 170 m²

R$ 5.599.000,00

Preço/m²: R$ 32.935,29

Informante: Patrimóvel

Tel.: 98394-9337

3) Rua Timóteo da Costa 1100

Área: 150 m²

R$ 2.880.000,00

R$/ m²: R$ 19.200,00

Informante: Quatro I Negócios Imobiliários

Tel.: 3500-7965

4) Av. General San Martin 681

Área: 131 m²

Valor mês: R$ 2.870.000,00

R$/ m²: R$ 21.908,40

Informante: Unique Brasil Brokers

Tel.: 3206-5000

5) Rua Cupertino Durão 219

Área: 170 m²

R$ 5.250.000,00

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R$/ m²: R$ 30.882,35

Informante: Gviegas Imóveis

Tel.: 3258-7374

6) Av. Bartolomeu Mitre 459

Área: 151 m2

R$ 3.100.000,00

Preço/m2: R$ 20.529,80

Informante: Glatt Consultoria

Tel.: 98533-5005

7) Rua Igarapava 370

Área: 220 m2

R$ 3.500.000,00

Preço/m2: R$ 15.909,09

Informante: By Three Administração de bens

Tel.: 2303-1609

8) Rua Aperana 84

Área: 182 m2

R$ 3.900.000,00

Preço/m2: R$ 21.428,57

Informante: Precisão Vendas

Tel.: 2529-1700

9) Rua Professor Arthur Ramos 137

Área: 133m2

R$ 2.900.000,00

Preço/m2: R$ 21.804,51

Informante: Wagner Monzato

Tel.: 96494-3984

10) Rua Visconde de Albuquerque 552

Área: 160 m2

R$ 6.500.000,00

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Preço/m2: R$ 40.625,00

Informante: Ursula Lima

Tel.: 2441-3788

11) Rua Almirante Guilhem 282

Área: 148 m2

R$ 4.250.000,00

Preço/m2: R$ 28.716,22

Informante: Rodrigo Klaff

Tel.: 97228-4278

12) Rua João de Barro 22

Área: 120 m2

R$ 2.900.000,00

Preço/m2: R$ 24.166.67

Informante: Paula

Tel.: 98372-9999

13) Rua Timóteo da Costa 89

Área: 153m2

R$ 3.000.000,00

Preço/m2: R$ 19.607,84

Informante: Jaime Rodriguez

Tel.: 98204-0402

A homogeneização traduz que todos os imóveis amostrais se transformam no

avaliando, quer em área, acabamento ou situação, segundo o seguinte QUADRO

MATRIZ

Amostra (Xi) (R$)

Dados iniciais

Matriz dos fatores Dados finais (R$) Ff Fe Fa Ft

X1 30882,35 0,9 1,15 0,873846 0,8978 25075,33

X2 32935,29 0,9 1,15 0,873846 0,3493 10403,43

X3 19200 0,9 1,15 0,860281 1,1556 19755,58

X4 21908,4 0,9 1,15 0,845839 0,8005 15352,79

X5 30882,35 0,9 1,15 0,873846 0,8861 24750,28

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X6 20529,8 0,9 1,15 0,860995 1,0000 18294,72

X7 15909,09 0,9 1,15 0,902468 1,0259 15244,24

X8 21428,57 0,9 1,15 0,881328 1,0000 19546,59

X9 21804,51 0,95 1,15 0,847442 1,0000 20187,28

X10 40625 0,9 1,15 0,867249 0,8005 29189,00

X11 28716,22 0,95 1,15 0,858838 0,8861 23875,61

X12 24166,67 0,95 1,15 0,836616 1,0259 22659,62

X13 19607,84 0,95 1,15 0,862413 1,1556 21348,84

Obs.: Os fatores de transposição aquém ou além de 30% devem ser encarados com

reservas, visto que traduzem que as amostras estão em locais bem distintos do imóvel

avaliando. No caso presente não foi percebida nenhuma diferença superior a 30%, o

que valida as amostras coletadas. Por esse motivo, a amostra 3 será eliminada.

Temos um novo Quadro Comparativo:

Amostra (Xi) (R$)

Dados iniciais

Matriz dos fatores Dados finais (R$) Ff Fe Fa Ft

X1 30882,35 0,9 1,15 0,873846 0,8978 25075,33

X3 19200 0,9 1,15 0,860281 1,1556 19755,58

X4 21908,4 0,9 1,15 0,845839 0,8005 15352,79

X5 30882,35 0,9 1,15 0,873846 0,8861 24750,28

X6 20529,8 0,9 1,15 0,860995 1,0000 18294,72

X7 15909,09 0,9 1,15 0,902468 1,0259 15244,24

X8 21428,57 0,9 1,15 0,881328 1,0000 19546,59

X9 21804,51 0,95 1,15 0,847442 1,0000 20187,28

X10 40625 0,9 1,15 0,867249 0,8005 29189,00

X11 28716,22 0,95 1,15 0,858838 0,8861 23875,61

X12 24166,67 0,95 1,15 0,836616 1,0259 22659,62

X13 19607,84 0,95 1,15 0,862413 1,1556 21348,84

Tem-se, assim, formado o rol definitivo de valores homogeneizados:

A média X das quatorze é R$ 21.273,32/m2

O Desvio Padrão “S” (Standard Devitation) é dado pela fórmula:

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S = 4.296,92

a) Verificação da pertinência do rol pelo critério excludente de CHAUVENET:

Amostras extremas X7= R$ 15.244,24/m2 e X10 = R$ 29.189,00/m2

Por este critério, a amostra será pertinente se o quociente entre o seu desvio (que é a

diferença em valor absoluto entre o valor da amostra e a média) e o desvio padrão

for inferior ao número crítico de Chauvenet tabelado

Valor crítico para 12 amostras: 2,03 (tabelado)

d7/S = (21.408,46-15.244,24)/4.397,56 = 1.40 < 2,03 a amostra permanece

d10/S = (29.189,00-21.408,46)/4.397,56 = 1,77 < 2,03 a amostra permanece

No presente estudo será utilizada a Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n <

30) com a distribuição “t” de STUDENT, para “n” amostras de “n-1” graus de

liberdade, com confiança de 80%, consoante a Norma Brasileira NBR-14653-2 da

ABNT que rege a matéria.

b) Limites de Confiança:

Os limites de confiança vêm definidos pelo modelo:

Onde tc = valores percentis para distribuição “t” de STUDENT, com n(12)

amostras, n-1(11) graus de liberdade e confiança de 80% (tabelado) = 1,36

Substituindo no modelo, vem:

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X max = 21.408,46 ± 1,36 x 4.397,56

min √ 11

Efetuando,temos:

X max = R$ 23.211,70/m2

X min = R$ 19.605,22/m2

c) Determinação da amplitude do intervalo e divisão deste em classes

A amplitude A do intervalo é: X max - X min = 23.211,70 – 19.605,22 = 3.606,48

Dividiremos a amplitude por 3 para se obter três classes, a saber:

A/3 = 3.606,48/3 = 1.202,16

Divisão em classes para determinação do valor de decisão:

1ª classe:

19.650,22 - ............................................... – 20.852,38 (19.650,22 + 1.202,16)

Neste intervalo existem 2 amostras (19.755,58 e 20.187,28) peso “2”

2ª classe:

20.852,38 - ............................................... – 22.054,54 (20.852,38 + 1.202,16)

Neste intervalo existe 1 (uma) amostra (21.348,84) peso “1”

3ª classe:

22.054,54 - ................................................. – 23.211,70 (22.054,54 + 1.202,16)

Neste intervalo existem 1 (uma) amostra (22.659,62) peso “1”

Soma dos pesos: (Sp): 2 +2 + 1 + 1 = 6

Tomada de decisão (Sv/ Sp ): 19.650,22 x 2 + 20.187,28 x 2 + 21.348,84 x 1 +

22.659,62 x 1 =R$ 20.649,03/m2

O valor unitário de decisão pertencerá à classe que contiver maior número de

amostras e será igual ao quociente da soma dos valores ponderados dividido pela

soma dos pesos.

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Adicional a tudo isso, deve ser considerado alguns diferenciais no apartamento

avaliado. Com base na Norma NBR 12.721, existem áreas equivalentes, com pesos

equivalentes, que devem ser consideradas nesse apartamento:

Piscina - 4m2 – área equivalente = 4m2 x 0,75 = 3m2

4 vagas de garagem – 55 m2 x 0,75 = 55 m2

Área descoberta da churrasqueira – 25m2 x 1,0 m2 = 25 m2

Lavabo piscina – 10,8 m2 x 1 = 11m2

Box para depósito = 27,5 m2 x 0,75 = 21 m2

Área equivalente total = 615 m2

Assim, para o imóvel avaliando, sendo o valor unitário de R$ 20.649,03/m2, temos:

Vi = R$ 20.649,03/m2 x 615 m2 = R$ 12.699.153,45, que arredondando equivale a

R$ 12.700.000,00

Considerando que o padrão do apartamento é superior a todos os outros comparados

nesta avaliação, e conforme a Norma NBR 14.653-2, este apartamento deverá valer

o valor dele comparado acima multiplicado 1,15. Desta forma:

R$ 12.700.000 x 1,15 = R$ 14.600.000,00

R$ 14.600.000,00

(QUATORZE MILHÕES E SEISCENTOS MIL REAIS)

Considerações que devem ser feitas:

1) O cenário do mercado imobiliário em maio de 2017, onde foram realizadas as

avaliações citadas no laudo, mudou. Em agosto de 2019, comparado com

maio de 2017, teve queda dos valores dos imóveis, isso é percebido nos

apartamentos comparados com o imóvel avaliando, onde o metro quadrado

médio é de R$ 21.408,46.

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2) O valor médio do m2 de imóvel para venda no Leblon, levantado pela FIPE

(Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), conforme tabela abaixo, é de

R$ 20.25,00, muito abaixo dos levantados nas avaliações realizadas

anteriormente e constantes nos autos. O apartamento realmente é diferenciado

e tudo isso foi levado em consideração, através do fator padrão de

equivalência, majorando 15% a mais para o imóvel avaliando, e seguindo a

Norma de Engenharia NBR 14.653-2, além da Norma NBR 12.721, que

considera diferenciais como piscina, área descoberta, vagas de garagem , aqui

considerados no aumento de área em mais 115 m2.

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