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Carlos Eduardo de Almeida Meier Engenheiro Civil e Sanitarista 1
CREA 0600175950
Rua Antônio Rodrigues Cajado, 2.271- CEP 13.560-291 – Tel. (16) 3307-8721- São Carlos - SP E-mail: [email protected]
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO CARLOS – SP Processo: 1003862-83.2018.8.26.0566 (Digital)
CARLOS EDUARDO DE ALMEIDA MEIER, Engenheiro Civil e Sanitarista, CREA nº 0600175950, Perito Judicial nomeado na AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL movida por FERNANDO MARCELO FRANÇA BUCHVISER em face a VALDIR DE OLIVEIRA JUNIOR, VALDIR DE OLIVEIRA e MARIA FATIMA SOUZA DE OLIVEIRA, tendo realizado vistorias, estudos e todas as diligências necessárias, vem respeitosamente, apresentar à V. Excelência o resultado de seu trabalho, no seguinte:
LAUDO
1) ESCLARECIMENTOS PRELIMINARES.
O exequente deu em locação, pelo prazo de 36 meses o imóvel residencial situado na rua Mario de Santi,, 136 no Jardim Nossa Senhora Aparecida, em São Carlos ao ex-locatário Valdir de Oliveira Junior. Compareceram como fiadores os executados Valdir de Oliveira e Maria Fatima Souza de Oliveira.
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Por falta de pagamento dos aluguéis o requerente moveu uma Ação de Despejo pela qual obteve a devolução das chaves do imóvel locado sendo que o locatário e fiadores deixaram de pagar ao exequente os valores das obrigações contratuais. Não tendo havido o pagamento o requerente solicitou a penhora de bens dos requeridos identificados pela matricula 23.458 do Cartório de Registro de Imóveis de São Carlos, o qual deverá ser avaliado
Pela leitura da matricula verifica-se que a mesma refere-se a um terreno constituído do lote 09 da quadra 38, da Vila Boa Vista 2, o qual pela AV.03/M.23.458 ficou constando do imóvel a construção de uma residência com frente para a rua Antônio Martinez Carrera com área construída de 107,90 m².
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2) VISTORIA. Na data e hora aprazadas, o Perito Judicial compareceu ao local onde se situa o imóvel penhorado, ou seja: Rua Antônio Martinez Carrera nº 1.094, localizado no lote nº 9 da quadra 38 da Vila Boa Vista 2 como consta da averbação 03 da matrícula 23.458. A ilustração a seguir mostra a localização do imóvel na planta do referido loteamento:
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Na vistoria o Perito obteve as fotos a seguir, sendo a primeira correspondente a fachada da residência existente no local e as demais da parte interna da mesma.
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A residência, internamente é constituida por uma garagem/terraço, sala de estar, três dormitórios, dois banheiros uma copa e uma cozinha. Um dos dormitórios não foi fotografado pois encontrava-se fechado. Como pode ser verificado pelas fotos a residência internamente possui bom acabamento. A seguir é mostrada a Ficha de Cadastro Imobiliário obtida na Prefeitura Municipal, bem como a certidão de valor venal.
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Pelos documentos obtidos junto a Prefeitura Municipal, constata-se que o terreno tem área de 250,00 m² com testada de 10,00 m e aconstrução possui área total de 109,00 m².
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3) AVALIAÇÃO DO IMÓVEL TERRENO. Através de pesquiza efetuada no mercado imobiliário obteve-se:
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Através de pesquisa efetuada, foram encontrados três terrenos em oferta de venda no mesmo bairro onde se situa o imóvel à avaliar, ou seja Vila Boa Vista 2. - TERRENO 1 Valor de oferta = R$ 192.000,00 Área = 378,00 m² Testada = 13,00 m - TERRENO 2 Valor de oferta = R$ 190.000,00 Área = 300,00 m² Testada = 10,00 m - TERRENO 3 Valor de oferta = R$ 160.000,00 Área = 300,00 m² Testada = 12,00 m Os três terrenos tem áreas e frentes pouco diferentes o que permite, considerando o valor de 0,90 como coeficiente de oferta, calcular: Valor médio Vm = 0,9 (192.000,00/378,00 + 190.000,00/300,00 +160.000,000/300,00)/3 Vm = R$ 502,38/m² O valor do terreno avaliando será então: R$ 502,38 x 250,00 m² =R$ 125.595,00 ( cento e vinte e cinco mil, quinhentos e noventa e cinco reais). 4) AVALIAÇÃO DO IMÓVEL CONSTRUÇÃO. A fls. 09 e 10, do presente laudo acha-se a descrição da construção, casa térrea, existente sobre o terreno. A construção tem área total de 109,00 m², sendo deste total uma área constituída por garagem e terraço, então: Área construída principal: 65,47 m² Área construída secundária: 43,53 m² Equivalente: 87,24 m² Para o cálculo do valor aual da construção, será considerado o método de Ross – Heidecke que considera a vida útil e o estado de conservação do imóvel.
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CREA 0600175950
Rua Antônio Rodrigues Cajado, 2.271- CEP 13.560-291 – Tel. (16) 3307-8721- São Carlos - SP E-mail: [email protected]
Tem-se então: - Idade aparente, i = 30 anos. - Vida útil provável (Vu) = 60 anos - Estado de conservação (e) = 18,10 – Necessitando de reparos simples. - Porcentagem de vida = i/Vu.100 = 50,00 % Com os valores do estado de conservação e porcentagem de vida, obten-se na tabela de Ross – Heidecke, K = 0,512 O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão executivo é multiplicado pelo Fator de adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação – Foc, para levar em conta a depreciação. O valor Foc é determinado pela expressão: Foc = R + K* (1-R) R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, no caso = 20 %. K= coeficiente de Ross/Reideck encontrado na tabela e em função da idade em % de vida e estado de conservação. Tem–se então: Foc = 0,20 + 0,512* (1- 0,20) = 0,6096 A residência avalianda é do tipo unifamiliar, padrão normal ou médio. De acordo com a tabela CUB – SP / Sinduscon – SP, relativo ao mês de junho de 2019 (último publicado) o custo do m² é igual a R$ 1.415,15.
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Carlos Eduardo de Almeida Meier Engenheiro Civil e Sanitarista 16
CREA 0600175950
Rua Antônio Rodrigues Cajado, 2.271- CEP 13.560-291 – Tel. (16) 3307-8721- São Carlos - SP E-mail: [email protected]
O custo da construção avalianda será: Vc = Custo unitário x Área equivalente x Foc = R$ 1.415,15 x 87,24 x 0,6096 Custo da construção avalianda = R$ 75.260,00 (setenta e cinco mil, duzentos e sessenta reais).
5) VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO. VT = Valor do terreno + valor da construção no estado. VT = 125.595,00 + 75.260,00 = R$ 200.855,00 (Duzentos mil oitocentos e cinquenta e cinco reais)
6) ENCERRAMENTO. Consta o presente laudo d 16 (dezesseis) páginas digitalizadas de um só lado, contendo texto, fotos, tabelas, cálculos, todas as páginas rubricadas a menos desta ultima que é datada e assinada.
São Carlos, 06 de agosto de 2019.
Carlos Eduardo de Almeida Meier
(Perito Judicial)
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