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VIVIANE SCALIA VELOSO PEREIRA ENGENHEIRA CIVIL CREA 5061156155
Telefone: (13) 99779.3034 - 1 -
Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca
de São Vicente - S.P.
Processo: 1004320-91.2019.8.26.0590
Ordem: 326/2019
Ação: Carta Precatória Cível - Constrição / Penhora /
Avaliação / Indisponibilidade de Bens
Requerente: Manoussos Emmanouil Papadimitropoulos
Requerida: Igreja Ortodoxa Grega de São Pedro
Viviane Scalia Veloso Pereira, engenheira
civil registrada no CREA/SP sob o nº 5061156155, perita judicial
nomeada nos autos da Ação em epígrafe, tendo se inteirado do
assunto em pauta, realizando as diligências e estudos
necessários, vem respeitosamente à presença de Vossa
Excelência apresentar as conclusões a que chegou
consubstanciada no presente,
L A U D O P E R I C I A L
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Í N D I C E
1 - OBJETIVO.
2 - VISTORIA DO IMÓVEL.
3 - LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL.
4 - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA.
5 - CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL.
6 - PLANILHA DO CÁLCULO DO VALOR DE
MERCADO.
7 - QUESITOS.
8 - CONSIDERAÇÕES FINAIS.
9 - CONCLUSÃO.
10 - ENCERRAMENTO.
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1 - OBJETIVO
O presente trabalho tem por objetivo apurar o
real valor de mercado para os imóveis situados à Avenida
Presidente Getúlio Vargas nº 235 apartamentos 601 e 602,
inseridos no Condomínio Edifício Biquinha, na cidade de São
Vicente/SP.
2 – VISTORIA DO IMÓVEL
Devidamente nomeada por V.Ex.ª., esta
signatária conduziu-se aos imóveis em questão no dia 24 de
agosto de 2019 às 9:30hs, conforme agendado judicialmente,
onde teve a oportunidade de apurar detalhadamente no local
todos os dados necessários para a realização do presente
trabalho.
3 – LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Como já mencionado anteriormente, os imóveis
avaliandos situam-se na Avenida Presidente Getúlio Vargas
nº 235 apartamentos 601 e 602, no sopé do Morro dos Barbosas.
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De acordo com a Planta Genérica de Valores do
Município de São Vicente, o prédio em questão ocupa a
quadra 725 do setor fiscal 13.
A região onde estão localizados os imóveis é
dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como:
rede de água potável, rede coletora de esgoto, galeria de águas
pluviais, energia elétrica, iluminação pública, rede telefônica,
calçadas, guias, sarjetas e pavimentação asfáltica no leito
carroçável.
Nas proximidades temos vários tipos de serviços
de utilidade pública, tais como: bar, padaria, restaurante,
supermercado, farmácia e transporte coletivo.
A avenida onde se situa o edifício margeia o mar
e encontra-se num dos principais pontos turísticos da cidade de
São Vicente.
O Condomínio é composto por 17 (dezessete)
pavimentos, que em 16 (dezesseis) andares contém 10 (dez)
apartamentos por andar e um último pavimento contendo 5
(cinco) apartamentos, totalizando 165 (cento e sessenta e cinco)
apartamentos residenciais, além de uma loja comercial situada no
pavimento térreo e 15 (quinze) vagas de garagem coletivas, o
edifício que compõe os apartamentos avaliandos está localizado
em frente ao mar. A situação geo-econômica do entorno
apresenta característica mista, existindo tanto habitações
multifamiliares (edifícios de apartamentos), como construções
com destinação comercial e turística.
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Os apartamentos penhorados localizam-se no
sexto andar do Edifício Biquinha e atualmente as duas unidades
encontram-se fisicamente unificadas, com uma única porta de
acesso, contendo as seguintes disposições de cômodos: sala, dois
dormitórios, dois banheiros sociais (abrigando tanque num deles)
e cozinha.
Destaca-se que embora o imóvel esteja unificado
fisicamente, esta signatária o considerará como duas avaliações
distintas, visto que oficialmente são dois apartamentos
independentes por possuírem matrículas separadas:
Apartamento 601: Matrícula 150.918;
Apartamento 602: Matrícula 150.919.
Na data da diligência, as duas unidades
residenciais apresentavam-se em reforma e sem condições de
habitabilidade, devido a paralisação da obra.
Durante a reforma, grande parte dos materiais
de acabamento, instalações hidráulicas e elétricas foram
removidos, porém permaneceram as esquadrias externas em
alumínio e as portas internas de madeira.
Conforme exposto acima, é possível classificar
as unidades avaliandas, de acordo com o seu padrão construtivo,
como apartamento padrão simples – limite médio, baseando-se em
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Parte dos materiais construtivos aplicados no
apartamento foi removida na reforma, porém o edifício
apresenta uma idade física de aproximadamente 55 anos.
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4 – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
Juntam-se a seguir, ilustrações do imóvel:
FOTO NO 01: Ilustração da fachada do Condomínio Edifício
Biquinha que abriga os dois imóveis avaliandos, situados na
Avenida Presidente Getúlio Vargas nº 235.
FOTO NO 02: Ilustração do único acesso aos dois imóveis
avaliandos. Nota-se que a porta da unidade 601 foi removida e
fechada com alvenaria (seta vermelha).
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FOTOS NOS 03 E 04: Visualizações da sala e da cozinha,
respectivamente, enfocando a reforma paralisada e a unificação
dos dois apartamentos. Observar que a reforma abrange
acabamento, redistribuição de cômodos, além de modificações
nas instalações elétricas e hidráulicas.
FOTOS NOS 05 E 06: Ilustrações dos dois banheiros do imóvel,
com os materiais de acabamento removidos. Observe a existência
de um tanque no banheiro à direita (seta indicativa).
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FOTO NO 07: Vista de um dos dormitórios com acabamento em
piso frio, paredes e teto pintados, além da janela de alumínio.
5 - CÁLCULOS DO VALOR DO IMÓVEL
As avaliações devem produzir valores que
expressem as condições vigentes no mercado imobiliário local, ou
seja, representem o real VALOR DE VENDA DO MERCADO.
Esta signatária observou às seguintes normas
avaliatórias em vigor:
a) Norma Brasileira de Avaliação de Bens - NBR 14653 -
Partes 1 e 2;
b) Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP –
2011.
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Para a fixação do valor de mercado de um imóvel,
têm-se dois métodos que são bastante utilizados. Eles são:
- Método Evolutivo.
- Método Comparativo Direto.
1- MÉTODO EVOLUTIVO:
Nesta metodologia o valor imobiliário é definido
a partir da somatória de duas parcelas, que correspondem ao
terreno e a construção, ao resultado acresce-se o fator
comercialização.
2- MÉTODO COMPARATIVO DIRETO:
Este método consiste basicamente em se
determinar o valor de um imóvel por comparação direta com o de
outro imóvel semelhante ao avaliando. A obtenção desses
elementos comparáveis deve enfocar as seguintes semelhanças:
a) quanto à localização: - inserido na mesma região geo-
econômica;
b) quanto à situação: - através de índices fiscais da Planta
Genérica de Valores do município;
c) quanto ao padrão construtivo: características físicas da
construção;
d) quanto à idade aparente: estado de conservação que se
encontra o imóvel.
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Tais detalhes devem ser analisados a fim de que
não se produzam resultados distorcidos da realidade de mercado.
O valor de venda será dado pela seguinte
expressão:
VI = qu x Ac onde:
VI = valor do imóvel avaliando
qu = valor unitário homogeneizado
Ac = área total construída do imóvel avaliando
No presente caso, esta signatária adotou o
Método Comparativo Direto para apurar o real valor de mercado
da unidade avalianda, pesquisando imóveis que estão à venda ou
que foram recentemente vendidos, todos inseridos na mesma
região geoeconômica do avaliando.
5.1. – ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA
De acordo com as matrículas nos 150.918 e
150.919 do Cartório de Registro de Imóveis de São Vicente, as
unidades avaliandas nos 601 e 602, possuem uma área construída
de aproximadamente:
Ac601 = 48,01 m2 e Ac602 = 36,425 m2.
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5.1.1. – VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO
A presente avaliação visa determinar o valor de
venda do imóvel enfocando o mercado imobiliário atual.
A Perita realizou uma pesquisa no município de
São Vicente, objetivando a obtenção de parâmetros
comparativos de unidades residenciais, verificando ofertas de
venda, sendo obtidos 10 (dez) elementos cujos dados estão
relacionados no Anexo.
Para a realização das operações de
homogeneização foram utilizados os seguintes coeficientes:
Fator de oferta – Fo: aplicação de 10% de desconto sobre o
valor de venda dos elementos, com o intuito de eliminar a
superestimativa dos vendedores.
Fo = 0,90
a) Coeficiente de Transposição(localização) – Ct: será
expresso por:
Ct = 1 + ILa - ILc x Pt onde:
ILc
Ct = coeficiente de transposição;
ILa = índice fiscal do imóvel avaliando;
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ILc = índice fiscal do elemento comparativo;
Pt = parcela de terreno = 0,50.
O índice fiscal correspondente ao local das
unidades avaliandas é igual a 650,00, de acordo com a Planta
Genérica de São Vicente do ano de 2.011 (Lei Complementar
nº642 de 10/12/2010).
b) Coeficiente de padrão construtivo - Cpc: basear-se-à no
Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” da cidade
de Santos do ano de 2.006 do IBAPE/SP, atualizado no ano de
2.007, por meio da seguinte fórmula:
Cpc = 1 + Cpca - Cpcc x Pc onde:
Cpcc
Cpc = Coeficiente de padrão construtivo;
Cpca = coeficiente do padrão construtivo do imóvel avaliando;
Cpcc = coeficiente do padrão construtivo do elemento
comparativo;
Pc = parcela construção = 0,50.
O padrão construtivo correspondente ao imóvel
avaliando é de apartamento padrão simples – limite médio.
Cpc = 1,26
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VIVIANE SCALIA VELOSO PEREIRA ENGENHEIRA CIVIL CREA 5061156155
Telefone: (13) 99779.3034 - 13 -
c) Coeficiente de idade aparente - Ci será expresso por:
Ci = 1 + Ia - Ic x Pc onde:
Ic
Ci = Coeficiente de idade aparente;
Ia = índice obsolescência do imóvel avaliando;
Ic = índice obsolescência do elemento comparativo;
Pc = parcela de construção = 0,50.
As unidades avaliandas apresentam-se
danificadas e sem condições de habitabilidade devido à reforma
paralisada, o estado de abandono condize com a idade de 55 anos.
- Apartamento nº 601: Ia601 = 0,223
- Apartamento nº 602: Ia602 = 0,223
d) Parcelas de construção e terreno - Pc e Pt : deve-se
partir do conceito de que o valor de venda corresponde à venda
da parcela "construção" acrescida da parcela "terreno".
Os percentuais relativos à parcela "terreno" (qt)
e a parcela "construção" (qc) - foram admitidos nas seguintes
bases:
Pt = 0,50 e Pc = 0,50
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VIVIANE SCALIA VELOSO PEREIRA ENGENHEIRA CIVIL CREA 5061156155
Telefone: (13) 99779.3034 - 14 -
Após a coleta de dados elaborou-se o cálculo da
média aritmética e a seguir a média saneada, onde foram
eliminados os elementos que se encontravam fora do intervalo de
30%, chegando-se afinal ao resultado de:
qu601 = R$ 2.222,39/m² (ago/19)
qu602 = R$ 2.222,39/m² (ago/19)
5.2. – VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO
Como mencionado anteriormente, embora imóvel
esteja unificado fisicamente, esta signatária o considerará como
duas avaliações distintas, visto que oficialmente são dois
apartamentos independentes por possuírem matrículas
separadas, sendo assim substituindo na expressão teremos:
APARTAMENTO Nº 601
VI601 = qu x Ac onde:
VI601 = R$ 2.222,39/m² x 48,01 m2
VI601 = R$ 107.000,00 (ago/19)
(em números redondos)
Valor imobiliário do apartamento nº 601: Cento e sete mil reais, valor esse calculado para pagamento à vista, para data-
base agosto de 2019.
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VIVIANE SCALIA VELOSO PEREIRA ENGENHEIRA CIVIL CREA 5061156155
Telefone: (13) 99779.3034 - 15 -
APARTAMENTO Nº 602
VI602 = R$ 2.222,39/m² x 36,425 m2
VI602 = R$ 81.000,00 (ago/19)
(em números redondos)
Valor imobiliário do apartamento nº 602: Oitenta e um mil reais, valor esse calculado para pagamento à vista, para data-
base agosto de 2019.
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VIVIANE SCALIA VELOSO PEREIRA ENGENHEIRA CIVIL CREA 5061156155
Telefone: (13) 99779.3034 - 16 -
6 – PLANILHAS DO CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO
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VIVIANE SCALIA VELOSO PEREIRA ENGENHEIRA CIVIL CREA 5061156155
Telefone: (13) 99779.3034 - 17 -
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Telefone: (13) 99779.3034 - 18 -
7 - QUESITOS
Não foram apresentados quesitos pelas partes.
8 – CONSIDERAÇÕES FINAIS
A presente avaliação em razão do número de
elementos pesquisados e pelo tratamento estatístico e de
homogeneização, enquadra-se no nível de precisão Normal,
conforme preconiza as Normas do IBAPE/SP.
As análises, opiniões e conclusões expressas no
presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas
e levantamentos de dados efetuados pela própria perita, tendo-
se como idôneas e verdadeiras as informações a ela prestadas
por terceiros.
9 - CONCLUSÃO Diante de todo o exposto supra, concluímos que os
Valores dos Imóveis Avaliandos localizados à Avenida
Presidente Getúlio Vargas nº 235 apartamentos 601 e 602,
inseridos no Condomínio Edifício Biquinha, apresentam de acordo
com a Metodologia aplicada, o seguinte valor de venda
correspondente a cinqüenta por cento (50%):
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VIVIANE SCALIA VELOSO PEREIRA ENGENHEIRA CIVIL CREA 5061156155
Telefone: (13) 99779.3034 - 19 -
APARTAMENTO Nº 601
Valor do imóvel correspondente a 50% = R$ 53.500,00. (Cinquenta e três mil e quinhentos reais)
APARTAMENTO Nº 602
Valor do imóvel correspondente a 50% = R$ 40.500,00. (Quarenta mil e quinhentos reais)
10 - ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente laudo composto por 19
(dezenove) folhas, assinadas digitalmente pela signatária.
Santos, 17 de setembro de 2019.
Viviane Scalia Veloso Pereira Engenheira Civil
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