Upload
others
View
1
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
1
Franquia Imobiliária, uma Criação de Novos Negócios
Maria Bernadete Miranda
Mestre em Direito das Relações Sociais, sub-área Direito Empresarial, pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, Coordenadora e Professora do Curso de Pós-Graduação da Faculdade de Di-reito de Itu e Professora de Direito Empresarial, Direito do Consumidor e Mediação e Arbitragem da Faculdade de Administração e Ciências Contábeis de São Roque. Advogada.
Resumo
Este artigo tem por objetivo examinar a Franquia Imobiliária e como se apre-
senta na realidade jurídica brasileira.
Abstract
This article has the objective of the Immovable Franchising in the light of Bra-
silian legal reality.
1. Introdução
Há 25 anos, na Austrália, surgia um novo conceito que revolucionou a organi-
zação das empresas imobiliárias: a franquia. Embora originária do mesmo continente
que o canguru, ao contrário do animal exótico que só sobrevive em seu habitat natu-
ral, a franquia logo conquistou adeptos em várias partes do mundo.
Hoje, nos Estados Unidos, país que copiou com grande sucesso a idéia dos
australianos, existem mais de 42 organizações franqueadoras, congregando 14 mil
unidades franqueadoras. Segundo as estatísticas, a operação na forma de franquia
faz com que os negócios sejam 40% superiores ao sistema individual.
A franquia reúne, como em um shopping, um número grande de lojas (imobili-
árias), só que por meio de um sistema de informação. Embora espalhadas geografi-
camente, as lojas estão integradas por um sistema central de ofertas. A maior opção
de imóveis ofertados atrai um grande número de consumidores e se transforma me
melhores chances de negócios para todos.
No Brasil, o sistema de franquia imobiliário está sendo introduzido desde feve-
reiro de 1993, contando atualmente com 03 (três) franqueadores imobiliários, onde o
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
2
ponto forte da franquia está na ampliação do potencial de venda de um imóvel inse-
rido no sistema.
Toda a rede franqueada tem acesso imediato ao cadastro geral de imóveis e
de clientes. Existem outras vantagens: “A publicidade institucional, as compras, a
comunicação interna e o treinamento das equipes têm seus custos rateados entre os
franqueadores que aprimoram suas formas de atendimento”. No sistema de franquia,
as experiências e as informações sobre o mercado são trocadas de maneira efetiva
e produzem uma sinergia entre todos os seus integrantes.
A grande dúvida do mercado é quanto ao pagamento das comissões. Na
franquia, tanto quem capta quanto quem vende o imóvel ganha suas comissões in-
tegrais, e as imobiliárias dividem os lucros em partes iguais.
O sistema trazido da Austrália ganhou, no Brasil, um elemento adicional: os
lançamentos. Se desejar, o franqueado recebe todo o material promocional e partici-
pa das vendas do lançamento do franqueador, independente de sua localização.
No Brasil, não temos uma legislação, somente existe a Lei. Nº. 8.955, de 15
de dezembro de 1994, que dispõe sobre o contrato de franquia e dá outras provi-
dências. Essa lei apenas disciplina a formação do contrato, só dá os requisitos para
que se faça o franchising, mas não regula, pois não há norma.
Nos Estados Unidos, o resultado das franquias imobiliárias pode ser avaliado
pelas 42 empresas franqueadoras e pelas 14.000 unidades franqueadoras em ope-
ração. As franquias imobiliárias se expandem, pelo mundo.
Na Europa já estão presentes na França, no Reino Unido, Itália, Espanha,
Portugal, Alemanha..
Na Ásia e pacífico estão presentes no Japão, Coréia do Sul Taiwan, Hong
Kong e Austrália.
No Continente Americano, além dos Estados Unidos, já estão consolidadas
no Canadá e nos últimos quatro anos se expandem rapidamente no México.
E de cada cinco imobiliárias de alta qualidade, quatro são franqueadas, se-
gundo pesquisa realizada com compradores e vendedores de imóveis em cidades
médias americanas.
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
3
Depois dos Estados Unidos e Japão, o Brasil será a terceira potência em
franquia, prevê a Associação Internacional de Franchising.
2. O Corretor de Imóveis
A história do Corretor de Imóveis é tão irrequieta, dinâmica e rotativa como a
própria imagem do Corretor através dos tempos.
De tal modo confunde-se com “Estórias de Corretor” que, não raro, compro-
mete a postura de seriedade do historiador.
Não será absurdo nem ilógico situá-lo na mais remota saga da humanidade,
mesmo além dos lindes do habitat dos Orientais.
Com efeito, sempre existiram homens que não aceitavam a própria escravi-
dão, nem, posteriormente, a condição de subordinado de nenhum mercado rico.
O que estaria, então, ao irresignado que, de outro lado, também não tinha ca-
pital de giro para tocar o comércio? Até hoje sabe-se que a característica fundamen-
tal do Corretor é a criatividade, é a fértil imaginação. Isto é de tal modo marcante que
alguns levam ao exagero de tentar vender um imóvel que ainda não existe...
Diz-se que foi assim que chegando o levantino preso, a Roma, e não tendo
como defender-se, procurou agradar ao seu capturador, alta autoridade imperial,
mostrando-lhe como sendo tão importante, morava tão modestamente em seu con-
forto... De imediato, comprometeu-se, uma vez liberto, encontrar confortável vivenda
para o poderoso carcereiro, a esta altura já influenciado pelo prisioneiro.
Daí em diante foi tudo fácil, já se podia ganhar alguns Sestércios no incipiente
mercado imobiliário de Roma.
É por isso que não falta quem afirme que o Corretor de Imóveis sempre exis-
tiu, era o profissional à procura de uma profissão.
Esse profissional que agiliza o negócio, e também o responsável pela circula-
ção da riqueza, com a velocidade e a economia de tempo que traz proveito para to-
dos, era no Brasil o profissional que não tinha encontrado a sua identidade, nem a
da sua profissão, até que o Congresso Nacional votou a Lei nº. 4.116, promulgada
em 27 de agosto de 1962.
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
4
Afinal, era o público reconhecimento do Poder Legislativo que assim atestava
a importância fundamental do Corretor de Imóveis no sociedade brasileira.
Ao delimitar o campo de atuação do Corretor de Imóveis, a Lei nº. 4.116/62
exigia um vago título de escolaridade, sem maiores referências, que terminou por
contagia-lo com a seiva da inconstitucionalidade.
Ao exigir um título, diploma ou certificado como pressuposto de inscrição do
conselho, a Lei terá que mencionar o respectivo curso com seu currículo e sua carga
horária. Se tal não ocorre no estatuto regulamentador, outro paralelo há de o regis-
trar. Esse foi o mérito da Lei nº. 6.530 de 12 de maio de 1978.
Mais realista e mais lúcido, o seu artigo segundo já situa o curso em nível mé-
dio e o domina de “Técnico em Transações Imobiliárias”.
A categoria profissional que se despertou com a Lei nº. 4.116/62, redescobriu-
se com a Lei nº. 6.530/78, está caminhando a passos largos para ser, em breve, o
celeiro de valores técnicos de nível superior, prontos a dar a sua colaboração às al-
tas autoridades do país, a emprestar experiência a órgãos da administração pública,
às empresas privadas, enfim, a todos os usuários dos seus serviços profissionais, os
verdadeiros beneficiados.
3. A Franquia e o Corretor no Ano 2000
Uma “seleção natural”, em que os componentes se destacarão dos queixosos
que aguardam de braços cruzados a passagem da crise econômica, deverá marcar
a evolução no sistema de franquia imobiliária no Brasil.
Aqueles que preferem arregaçar as mangas e inventar formas de garantir ao
menos uma estabilização no resultado financeiro, precisarão, é verdade, dominar
com maestria a grande arte de gerir os negócios em momentos de aperto e, sobre-
tudo, assumir uma atitude respeitosa em relação ao parceiro e consumidor.
Os esforços de profissionalização e qualificação, somados, constituem uma
senha imbatível para se preservar o lucro e tocar o empreendimento para a frente.
O sistema passará por um processo de aprimoramento qualitativo muito forte,
uma depuração rigorosa. Vão se sair bem as empresas que trabalham com equipes
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
5
enxutas e que possuem um sistema operacional testado e uma estrutura administra-
tiva sólida e experimentada.
Em franchising, não existem minas de ouro, mas os seguimentos de presta-
ção de serviços costumam ser rentáveis porque os investimentos são baixos e a dis-
seminação se faz de maneira rápida.
O Corretor de Imóveis precisa mudar sua imagem perante o público, hoje, pa-
ra que chegue ao ano 2000 fortalecido. O consumidor é mais exigente e informado,
por isso é preciso resgatar a imagem do profissional.
O mercado imobiliário é um transatlântico sem capacidade de manobras e re-
ações rápidas, por isso os próximos anos não serão fáceis para o setor.
Para mudar essa situação, a concorrência selvagem deverá ser eliminada, as
avaliações amortizadas e o proprietário considerado o ponto central da atividade do
Corretor.
Houve um tempo em que o Corretor de Imóveis era o único responsável pelo
imóvel: cuidava da avaliação, da divulgação do preço, e também das negociações e
dos contratos. Representava integralmente o proprietário e recebia por este trabalho
a comissão de 3%. Na década de 50, foi colocado em prática um novo método de
trabalho em que o Corretor deixou de ter exclusividade para a venda de um imóvel.
As imobiliárias cresceram, oferecendo ao proprietário maior facilidade de venda, e
aos compradores, mais opções de escolha, o que exigiu maior número de pessoas
para a captação de imóveis.
O novo sistema encareceu as operações, e, consequentemente, subiram os
valores das comissões para 5%. Isso gerou o processo de rejeição dos proprietários
pelas intermediações imobiliárias.
Em 1970, as bolsas de valores começaram a atrair investimentos de classe
média, o que diminuiu a venda de imóveis, provocando o desinteresse dos Correto-
res de Imóveis pela atitude. Então, surgiram as empresas fortes para suprir as defi-
ciências dos profissionais inexperientes, e os plantões imobiliários, que facilitam o
acesso ao imóvel.
Além disso, houve mudanças na política habitacional, enquanto a atividade
profissional permaneceu estagnada. Praticamente nada excepcional foi criado no
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
6
Brasil, nesses vinte anos, no setor imobiliário, surgindo, agora, a novidade das fran-
quias imobiliárias.
O Corretor possuidor de uma franquia terá o direito e as vantagens de usar
uma marca sólida em sua área de atuação. Será o símbolo visível da força do fran-
queado.
O que irá determinar a escolha da região de atuação de uma franquia imobili-
ária, bem como a análise do potencial desse mercado, será o conhecimento e a in-
fluência na comunidade, que são fatores importantes para a atração de negócios e
clientes.
O franqueado contará com orientação para escolha e locação do ponto mais
adequado para sua imobiliária conquistar a liderança local. Disporá de projeto arqui-
tetônico e de layout interno e externo para sua loja, além de toda a padronização de
impressos, materiais promocionais e uniformes. Terá também programas abrangen-
tes de treinamento, envolvendo atendimento, avaliação, administração, legislação,
vendas imobiliárias e aperfeiçoamento de sua equipe.
Contará com tudo aquilo que mais falta a um agente imobiliário isolado. Como
franqueado de uma imobiliária, tudo estará a sua disposição: informações sobre o
mercado, tendências dos negócios, dados atualizados e tudo mais para o sucesso
de seu trabalho.
Estará informado sobre as constantes modificações Jurídicas envolvidas com
as transações imobiliárias. Estar a par dessas atualizações é mais um forte diferen-
cial para o franqueado.
Terá acesso a importantes ferramentas gerenciais para o seu negócio. Siste-
ma de banco de dados de clientes para administrar e manter um contato permanen-
te, como também de imóveis para um eficiente gerenciamento de sua carteira e a-
cesso à central de Imóveis da rede franqueadora. Sistema de controle financeiro fa-
cilitando o controle das operações administrativas e financeiras de sua unidade, co-
mo o rateio de comissões, contas a pagar e receber.
O franqueado contará com todo o sistema e a força da Rede franqueadora. Is-
to significa uma estreita parceria para o sucesso e plena realização como dono do
seu próprio destino.
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
7
4. Definições de Franquia
Para Maria Helena Diniz “Franquia ou franchising é o contrato pelo qual uma
das partes (franqueador ou franchisor) concede, por certo tempo, à outra (franquea-
do ou franchisee) o direito de comercializar a marca, serviços ou produtos que lhe
pertence, recebendo, em troca, certa remuneração”.
Assevera Fran Martins que “O contrato de franquia compreende uma presta-
ção de serviços e uma distribuição de certos produtos, de acordo com as normas
convencionais. A prestação de serviço é feita pelo franqueador ao franqueado, pos-
sibilitando a este a venda de produtos que tragam a marca daquele. A distribuição é
tarefa do franqueado, que se caracteriza na comercialização do produto. Os dois
contratos agem conjuntamente, donde ser a junção de suas normas que dá ao con-
trato a característica de franquia”.
Orlando Gomes diz que “Com o vocábulo franchising, designa-se a operação
pela qual um empresário concede a outro o direito de usar a marca de um produto
seu com assistência técnica para sua comercialização, recebendo, em troca, deter-
minada remuneração. É um contrato que se aproxima da concessão exclusiva, da
distribuição, do fornecimento de prestação de serviços. Não é, outrossim, locação
nem mandato, mas figura autônoma, embora híbrida”.
Para Waldírio Bulgareli “Franchising é a operação pela qual um comerciante,
titular de uma marca comum, cede seu uso, num setor geográfico definido, a outro
comerciante. O beneficiário da operação assume integralmente o financiamento do
sua atividade e remunera o seu co-contratante com uma percentagem calculada so-
bre o volume dos negócios. Repousa sobre a cláusula de exclusividade, garantindo
ao beneficiário, em relação aos concorrentes, o monopólio da atividade”.
Ensina Nelson Abrão que “Um contrato pelo qual o titular de uma marca de
indústria, comércio ou serviço (franqueador), concede seu uso a outro empresário
(franqueado), posicionando em nível de distribuição, prestando-lhe assistência no
que concerne aos meios e métodos para viabilizar a exploração dessa concessão,
mediante o pagamento de uma entrada e um percentual.”
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
8
Para Jorge Pereira Andrade “Franquia é o contrato pelo qual uma empresa in-
dustrial, comercial ou de serviços, detentora de uma atividade mercadológica vitorio-
sa, com marca ou no comercial notórios (franqueadora), permite a uma pessoa física
ou jurídica (franqueada), por tempo e área geográfica exclusiva e determinada, o uso
de sua marca, para venda ou fabricação de seus produtos e/ou serviços, mediante a
uma taxa inicial e porcentagem mensal sobre o movimento de vendas. Oferece, por
isso, todo o seu Know-How administrativo, de marketing e publicidade e exige, em
contrapartida, um absoluto atendimento a suas regras e normas; permite ou não a
subfranquia; neste caso, deve ser o franqueado pessoa jurídica de Direito Privado”.
Para o Conselho de Desenvolvimento Comercial do Ministério da Indústria e
Comércio(BR): “Franquia é um sistema de distribuição de bens e serviços, pelo qual
o titular de um produto, serviço ou método, devidamente caracterizados por uma
marca registrada, concede a outros comerciantes, que se ligam ao titular por relação
contínua, a licença e assistência para a expansão do produto no mercado”.
A Corte de Apelação de Paris, em decisão de 28/04/1978, assevera que
“Franchising é um método de colaboração entre duas ou várias empresas comerci-
ais, uma franqueadora, outra franqueada, pelo qual a primeira, proprietária de um
nome de uma razão social conhecidos, siglas, símbolo, marca de fábrica comércio ou
de serviços, bem como de savoir-faire particular, colocada à disposição de outra o di-
reito de utilizar, mediante um pagamento ou outra vantagem, uma coleção de produ-
tos ou de serviços, originais ou específicos, para explorar obrigatoriamente e total-
mente, segundo técnicas comercias experimentadas, desenvolvidas e periodicamen-
te recicladas, de uma maneira exclusiva, para o fim de realizar um melhor impacto
sobre um mercado considerado e de obter um desenvolvimento acelerado da ativi-
dade comercial das empresas envolvidas; esse contrato pode ser acompanhado de
uma ajuda industrial, comercial ou financeira, permitindo a integração na atividade
comercial do concedente franqueador, em benefício do franqueado iniciado em uma
atividade técnica original e num savoir-faire fora do comum, permitindo a manuten-
ção de imagem de marca do serviço ou do produto vendido e o desenvolvimento da
clientela por menor custo e com uma maior rentabilidade para as duas partes, que
conservam juridicamente uma independência total”.
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
9
No entendimento de Guyénot “Franchising é a concessão de uma marca de
produtos ou serviços à qual se acrescenta a concessão de conjunto de métodos e
meios de venda”.
Para Jean- Marie Leloup “Franchising é o contrato sinalagmático, de execução
sucessiva, pelo qual uma empresa, denominada franqueadora, confere a uma ou vá-
rias empresas denominadas franqueadas, o direito de reproduzir, sob as instruções e
com a assistência contínua da franqueadora, o sistema de gestão previamente expe-
rimentado pela franqueadora”.
Philippe Bersis entende que “a franquia se define como um método de colabo-
ração entre uma empresa, o franqueador de uma parte, e um ou vários empresários,
os franqueadores de outra parte”.
A US Departament of Commerce diz que “É um método de fazer negócios no
qual é conferido a um franqueado o direito de produzir ou vender mercadorias ou
serviços sob uma formatação mercadológica definida pelo franqueador. O franquea-
dor concede ao franqueado o uso de sua marca registrada, seu nome e sua publici-
dade”.
A Internacional Franchise Association (IFA) entende que “Uma franquia é um
contínuo relacionamento entre o franqueador e o franqueado, no qual o total dos co-
nhecimentos do franqueador, imagem, sucesso, técnicas de manufatura e marketing
são fornecidos ao franqueado mediante remuneração”.
A Comissão Belga de Distribuição diz que; “A franquia é um sistema de cola-
boração entre duas empresas diferentes, porém ligadas a um contrato em virtude do
qual uma delas concede a outra, mediante o pagamento de uma quantia e sob con-
dições bem determinadas, o direito de exploração de uma marca ou fórmula comer-
cial representados por um símbolo gráfico ou emblema, assegurando-lhe ao mesmo
tempo ajuda e alguns serviços regulares destinados a facilitar esta exploração”.
Concluímos que o sistema de franquias, também identificado no Brasil como
“franquia comercial”, é a melhor maneira de se obter a organização dos canais de
distribuição, com baixo risco de investimento e maior probabilidade de sucesso no
negócio. Em determinadas situações, funciona como uma poderosa ferramenta de
marqueting, utilizando metodologia rápida e segura de comercialização, através da
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
10
união de duas partes em prol do desenvolvimento de um mesmo negócio. De um la-
do, temos a figura do franqueador, e do outro, os franqueados.
5.O Contrato de Franquia
O contrato de franquias é um acordo de vontades entre franqueador e fran-
queado, objetivando a implantação e operação pelo último, de um negócio, de acor-
do com as regras estabelecidas pelo primeiro, de modo que disso decorram benefí-
cios para ambos. Em regra é um contrato bilateral, consensual, comutativo, oneroso
e contínuo ou de execução continuada.
Para Maria Helena Diniz: a) Bilateral é aquele em que cada um dos contra-
entes é simultânea e reciprocamente credor ou devedor do outro, pois produz direi-
tos e obrigações para ambos, tendo por característica principal o sinalagma, ou seja,
a dependência recíproca de obrigações; daí serem também denominados contratos
sinalagmáticos.
b) Consensual ou não-solene é o que se perfaz pela simples anuência das
partes, sem necessidade de outro ato. A ordem jurídica não exige, para que se a-
perfeiçoem, senão o acordo das partes, não impondo, portanto, nenhuma forma es-
pecial para sua celebração. Basta o consentimento dos contratantes para a sua for-
mação.
c) Comutativo vem a ser aquele em que cada contratante, além de receber
do outro prestação relativamente equivalente a sua, pode verificar, de imediato, essa
equivalência. Portanto, nesse contrato, cada contraente se obriga a dar ou fazer algo
que é considerado como equivalente àquilo que lhe dão ou que fazem.
d) Oneroso é o que traz vantagens para ambos os contraentes, pois estes so-
frem um sacrifício patrimonial, correspondente a um proveito almejado.
e) Contínuos são os contratos que se protraem no tempo, caracterizando-se
pela prática ou abstenção de atos reiterados, solvendo-se num espaço mais ou me-
nos longo de tempo. Ocorrem quando a prestação de um ou de ambos os contraen-
tes se dá a termo.
Logo, todo contrato de franquia deve ter os seguintes elementos básicos:
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
11
1) Presença de duas pessoas: a) Franqueador que deve ser aquele que de-
tém a marca e o Know-how de comercialização de um determinado bem ou serviço,
cedendo contratualmente os direitos de revenda e uso, e promovendo assistência na
organização, gerenciamento e administração do negócio. b) Franqueados que são
os que adquirem contratualmente o direito de comercializarem o bem ou serviço,
dentro de um mercado exclusivo, utilizando os benefícios da marca e o apoio para o
gerenciamento do negócio.
2) Titularidade da marca: É preciso que haja, por parte de alguém (franque-
ador), a titularidade de uma marca, de uma idéia, produto, serviço, método ou pro-
cesso, ou ainda a propriedade de algum equipamento, juntamente com o Know-how
relativo ao mesmo ou, ainda, a combinação de vários ou de todos esses fatores.
3) Concessão de licença: Necessária se faz a concessão de uma licença,
por parte do franqueador a outrem (franqueado) para a exploração dessa marca, i-
déia, produto, serviço, método, processo ou equipamento.
4) Condicionamento da licença; Tal licença deverá estar condicionada à ob-
servância de uma série de normas com relação ao local em que e ao modo pelo qual
o franqueado deverá atuar no desempenho de sua atividade.
5) Remuneração: Deve haver alguma forma de remuneração, direta ou indi-
reta, pelo franqueado ou franqueador, em troca da licença e dos serviços que o
mesmo lhe deve prestar ao longo de toda vigência do contrato. No Brasil é comum
que essa remuneração esteja embutida nos preços dos produtos ou serviços que o
franqueado deva adquirir do franqueador ou de seus licenciados, para revenda.
As principais disposições que o contrato deve ter se referem a:
a) Objeto a que se destina a franquia;
b) Prazo de vigência, se houver e eventuais condições para rescisão unilate-
ral;
c) Remuneração inicial (taxa de franquia) e royalties devidos pelo franqueado
ou franqueador, se houver;
d) Obrigação, do franqueado, de acatar, sem qualquer reserva, a orientação e
as instruções que lhe sejam transmitidas pelo franqueador, em tudo quanto diga res-
peito à implantação e operação de sua franquia;
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
12
e) Os produtos ou serviços que poderão ser fabricados, comercializados ou
prestados no recinto da franquia;
f) O território no qual o franqueado poderá exercer sua atividade e a condição
em que o faz, se com ou sem exclusividade;
g) Eventuais garantias que o franqueado deva prestar ao franqueador;
h) responsabilidade e atribuição de cada parte no que se refere à publicidade
da marca e promoção envolvendo a franquia, tanto a nível local, quanto a nível regi-
onal ou nacional.
Uma outra cláusula, que costuma incluir, é aquela que objetiva garantir ao
franqueador o direito de preferência para aquisição de franquia e de suas instala-
ções e estoques.
Além destas, é evidente que o contrato deverá conter todas as demais cláusu-
las e condições que sejam julgadas essenciais para o sucesso da operação ou para
garantir a continuidade do bom relacionamento que deve se verificar entre franquea-
dor e franqueado, levando em conta as peculiaridades do negócio.
Como ocorre em qualquer contrato, o de franquia pode extinguir-se:
1) Por seu cumprimento integral, ou pelo decurso de prazo estipulado para a
sua vigência, se esse for determinado, sem que se verifique prorrogação, expressa
ou tácita, do mesmo;
2) Pelo distrato, que é o acordo entre as partes, isto é, um novo contrato, com
a finalidade de dissolver o anterior;
3) Por ato unilateral, mesmo sem justa causa, se houver cláusulas contratuais
que dêem lugar à sua extinção;
4) Judicialmente, por iniciativa de uma das partes, quando a outra deixar de
cumprir qualquer das obrigações assumidas através do contrato ou que lhe decor-
ram da lei, sempre ressalvados os casos fortuitos e os motivos de força maior.
6. Considerações Finais
O negócio de franquia existe a quase um século, mas ainda está longe, muito
longe, mesmo, da saturação. Apenas nos Estados Unidos, alguns setores já não
comportam investimentos, e o mercado externo é hoje a grande alternativa do cres-
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
13
cimento. A cada dia, franqueadores americanos conquistam milhares de consumido-
res no mundo inteiro, Do próspero Japão ao emergente México, das caóticas cida-
des do Terceiro Mundo as requintadas capitais européias, sem perder de vista a rá-
pida evolução do Leste europeu. Sem dúvida, a franquia é um sucesso. Uma manei-
ra consagrada de fazer negócios e de distribuir bens ou serviços, porém suficiente-
mente flexível para acomodar as mudanças impostas pelos gostos variados de bi-
lhões de clientes em diferentes partes do planeta.
Depois de brilhar solitária por quase três anos no Brasil, as poucas franquias
imobiliárias começam a fazer escola e a inspirar novos projetos pelo país. O fran-
queado conta com todo sistema e a força do franqueador, isto significa uma estreita
parceria para o sucesso e uma plena realização como dono de seu próprio destino.
Todos os franqueados de uma imobiliária terão acesso a todos os imóveis
disponíveis da rede, multiplicando sua carteira e aumentando suas chances de ven-
das. Esse dinamismo resulta em maiores rendimentos para as equipes de venda, a-
traindo o maior número de corretores qualificados, que participarão em reuniões de
motivação, convenções e congressos para a aprimoramento técnico-profissional do
franqueado e de sua equipe.
O franqueado compartilhará dos mais recentes projetos e tipos de produtos
que vierem a ser desenvolvidos, através do franqueador, em sua procura constante
por novas alternativas de mercado. As possibilidades da franquia imobiliária no Brasil
são imensas, e o caminho já está iluminado.
Referências Bibliográficas
ABRÃO, Nelson. Da franquia comercial. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. ANDRADE, Jorge Pereira. Contratos de franchising e leasing. São Paulo: Atlas, 1993. BERNARD, Daniel Alberto. Franchising: avalie este investimento. São Paulo: A-tlas, 1993. BESIS, Philippe. Le contrat de franchisage. Paris: LGDJ,1994. BULGARELLI, Waldírio. Contratos comerciais. São Paulo: Atlas, 1984.
Revista Virtual Direito Brasil – Volume 2 – nº 1 - 2008
14
CHERTO, Marcelo. Franchising: revolução no marketing. São Paulo: Mc-Graw-Hill, 1989. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2005. GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2002. GUYENOT, Jean. La franchise comerciale. Paris: RTDC, 1973. LELOUP, Jean-Marie. La franchise, droit el pratique. Paris: Delmas, 1978. LOBO, Jorge. Contrato de franchising. Rio de Janeiro: Forense, 1994. MARTINS, Fran. Contratos e obrigações comerciais. Rio de Janeiro: Forense, 2000. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Foren-se, 2004. RIZZO, Marcus V.A. Franchising: uma estratégia de marketing e distribuição. São Paulo: Mc-Graw-Hill, 1990.