GUIA COMPLETO

POUPAR NA COMPRA DE CASA2018

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Vai comprar casa? Não deixe que se torne num pesadelo

Com o mercado imobiliário a retomar e os bancos a concederem novamente

crédito à habitação, os portugueses estão a comprar mais casas.

Se chegou a altura de adquirir o imóvel dos seus sonhos, note que, na altura de

escolher a casa ideal, muitos fatores irão concorrer para esta decisão.

Começando pela localização e passando pela tipologia do imóvel – entre uma

vivenda e um apartamento, é preciso pesar bem as vantagens e desvantagens de

cada um -, terá ainda de ponderar se procura uma habitação nova ou usada e se a

mesma precisa de remodelações, o que implicará custos extra.

Ou será que sempre idealizou comprar um terreno numa zona sossegada para

construir a sua casa totalmente personalizada com terraço e piscina?

E se a localização é um critério fundamental, as condições em que se encontra a

habitação ainda mais.

A escolha entre um ou outro imóvel deve ter em consideração igualmente cinco

grandes fatores: despesas de condomínio, qualidade da construção, certificação

energética, questões legais, não dispensando ainda a consulta da Ficha Técnica

da Habitação.

Ainda que repleta de decisões para tomar, a fase inicial – a da escolha do imóvel

certo – acaba por ser a mais interessante. Se for a primeira habitação, ainda mais

excitante é – no fim de contas, é a casa na qual vai construir as suas memórias

com a família e os convívios com amigos. Será o seu lar, doce lar.

Trate de conhecer bem as redondezas e a vizinhança, avaliando bem todos os

pormenores. Imagina-se a viver no sítio em questão? Responder a esta pergunta é

fundamental para saber que fez a escolha certa.

Neste Guia para Comprar Casa em 2018, a equipa do Imovirtual, em parceria com

o ComparaJá.pt, compila as respostas para as dúvidas mais frequentes, para que

não lhe escape nada na hora de dar este passo e para que se consiga organizar

de forma simples e fácil.

Até breve,

Cláudia Gomes

Imovirtual Business Manager

Prefácio

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Como saber que tem o melhor financiamento?

No rescaldo da última crise económico-financeira, o mercado do crédito à

habitação já deu, finalmente, sinais de retoma efetiva. As instituições voltaram a

disponibilizar mais crédito à habitação aos consumidores (um aumento de 40% em

2016 face a 2015) e surgem novas oportunidades (disto são exemplo as taxas de

juro fixas).

Juntam-se os spreads inferiores a 2%, os bancos a emprestarem mais do que

80% do valor de avaliação do imóvel e os contratos com EURIBOR a 12 meses a

suplantarem os de 6 meses. Estamos perante uma nova realidade neste mercado.

Se vai comprar casa, é quase certo que vai necessitar de um empréstimo à

habitação. Todavia, é preciso ter em conta que este é um encargo financeiro

considerável – provavelmente o maior que terá em toda a sua vida – e, como

tal, é importante ponderar se possui, de facto, capacidade financeira para um

empréstimo desta envergadura.

Se o crédito à habitação pressionar a sua taxa de esforço para além de 40%,

pondere se não será preferível ir reforçando as suas poupanças, adiar alguns

consumos no presente para desfrutar deste objetivo no futuro. Da mesma forma, é

de salientar que quanto maior for a entrada, menos pagará de juros no empréstimo

e menor será o prazo contratado.

Existem também alguns aspetos que não podem ser descurados quando se trata

de aumentar a probabilidade de o banco aprovar o seu empréstimo. Ser um cliente

cumpridor com uma situação profissional estável e arranjar um segundo titular são

alguns dos pontos que vão indubitavelmente abonar a seu favor.

Na hora de solicitar um empréstimo para comprar casa existem sempre muitos

fatores a analisar para tomar uma boa decisão: qual o banco que oferece a

melhor taxa de juro, qual é o spread praticado, que seguros vêm acoplados,

qual é o prazo mais adequado, quais as comissões que são cobradas e quais os

produtos obrigatórios para manter o spread originalmente contratado.

Damos-lhe ainda a conhecer todas as etapas necessárias para obter um crédito

à habitação, desde a pesquisa e escolha da instituição até à escritura e às

mudanças. Este é um processo longo e que requer uma atenção redobrada, por

isso facilitamos-lhe a vida.

Esperamos que continue a contar connosco enquanto referência para a gestão das

suas Finanças Pessoais.

Até breve,

Sérgio Pereira e José Figueiredo

Diretores-gerais do ComparaJá.pt

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PARTE I – ESCOLHER O IMÓVEL1. Como saber se é o momento certo para comprar casa?

2. O que precisa de saber para escolher a sua casa

2.1. Localização

2.2. Finalidade da Casa

2.3. Tipo de Casa

2.4. Estado da habitação

2.5. Condições da habitação

PARTE II – ESCOLHER O MELHOR FINANCIAMENTO1. Definir as características do crédito

1.1. Finalidade da Habitação e Tipo de Crédito

1.2. Valor de financiamento

1.3. Prazo

1.4. Carência e Diferimento de capital

1.5. Garantias exigidas pelos bancos

2. Taxas de Juro

2.1. Spread

2.2. EURIBOR

2.3. Taxa Anual Nominal (TAN)

2.4. Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)

2.5. Taxa variável e taxa fixa

3. Comissões

3.1. Comissões iniciais

Índice

3.2. Comissão de processamento da prestação

3.3. Outras comissões

3.4. Comissão de amortização

4. Seguros

4.1. Seguro de vida

4.2. Seguro multirriscos

4.3. Seguro de proteção ao crédito hipotecário

PARTE III – FORMALIZAR A COMPRA1. Impostos associados ao imóvel

1.1. IMT

1.2. IMI

1.3. Imposto do Selo

1.3.1. Imposto do Selo de Compra e Venda

1.3.2. Imposto do Selo do crédito à habitação

1.4. Custos notariais e registo do imóvel

2. Documentação necessária para comprar casa

2.1. Propostas não vinculativas (simulações)

2.2. Aprovação vinculativa do crédito

2.3. Contrato-promessa de compra e venda

2.4. Escritura

3. Serviço Casa Pronta

PARTE IV – DÚVIDAS, GLOSSÁRIO E LINKS ÚTEIS

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PARTE I

ESCOLHER O IMÓVEL

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1. Como saber se é o momento certo para comprar casa?

O momento certo difere de pessoa para pessoa. Quer se trate do primeiro imóvel ou

de uma mudança de casa porque a família vai aumentar e torna-se necessário mais

espaço, bem como se existe uma pretensão de se investir no setor imobiliário para

obter uma segunda fonte de rendimento, comprar uma casa não é tarefa fácil.

Mas antes de começar a procurar o seu lar, doce lar, escolher uma instituição

financeira e fazer um crédito à habitação, é necessário ponderar alguns aspetos.

A compra de casa implica uma preparação de toda a família para receber um

encargo financeiro elevado, sendo muitas vezes necessário alterar hábitos e poupar.

Vejamos o que deve considerar previamente a esta decisão.

Primeiro que tudo, deve refletir sobre o seu orçamento mensal e mapear todos os

gastos que detém. Os custos que possui irão influenciar em muito a sua capacidade

financeira para suportar o pagamento de um crédito à habitação, para além de todas

as outras despesas relacionadas com a compra de um imóvel. Portanto, o momento

certo passa, sem dúvida, pela altura em que sabe que possui capacidade financeira

e uma situação profissional completamente estável.

Para além disso, se não consegue poupar muito dinheiro mensalmente, talvez não

seja a altura mais acertada para contrair um financiamento tão elevado. Poderá,

nesta situação, considerar arrendar uma casa até ter capacidade para prosseguir

para o próximo passo. Mas veja primeiro se a prestação que iria pagar ao banco não

será mais reduzida do que o valor mensal da renda.

Por outro lado, se dispuser de capitais próprios para comprar casa (tanto para

assinar o contrato-promessa de compra e venda como para liquidar a entrada inicial

exigida pelo banco), significa que essa será a altura ideal para avançar com

a aquisição da casa.

Todas as famílias devem ter sempre uma poupança de curto prazo que sirva como

fundo de emergência. Estas economias tanto podem servir para imprevistos

(tais como fazer face a despesas de saúde urgentes ou mandar arranjar o carro

que avariou e que é o único meio de transporte disponível para as deslocações

casa-trabalho, por exemplo) como para certos pagamentos obrigatórios

na compra de uma habitação: impostos, comissões e outras taxas associadas.

Fundo de emergência

Posteriormente, é importante que faça uma boa gestão das suas finanças pessoais,

tanto relativamente a poupanças como a despesas. Ter um bom historial de crédito

(ou seja, não ter o seu nome na lista negra do Banco de Portugal) e não ter dívidas

são dois fatores muito relevantes para as instituições aquando do pedido de

financiamento. Se está efetivamente pronto para a responsabilidade adicional de

adquirir uma casa própria, então acredite: este é o momento certo.

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2. O que precisa de saber para escolher a sua casa

A escolha da casa é um fator fulcral. Este é o momento em que decide qual é a

residência na qual irá viver durante largos e bons anos, alargar a família e conviver

com os amigos.

Todas as pessoas imaginam a casa dos seus sonhos, mas antes de escolher com

base apenas no seu ideal, é importante considerar algumas questões que

o ajudarão a escolher o seu lar de forma prudente e ponderada.

Apesar de esta ser uma etapa muito cansativa (no fim de contas, não se trata de

uma escolha fácil), é também a mais interessante e é preciso estar preparado para

pensar em tudo.

Na difícil seleção da sua próxima residência, vários fatores influirão nesta decisão,

estando maioritariamente relacionados com o local e as condições da habitação

em si.

2.1. Localização

Primeiro que tudo, deve considerar os acessos: trata-se de uma zona com muito

trânsito, poucos lugares de estacionamento e elevada movimentação ou de um

local calmo? Por outro lado, existem transportes públicos (estações de metro ou

de autocarro) nas redondezas? Esta última questão pode ser fulcral se a casa se

destinar a arrendar a turistas..

Se a finalidade da habitação for para residência permanente, há que verificar se a

casa que procura está numa zona próxima de elevada empregabilidade (com muitas

empresas, centros de negócios e afins) ou será obrigado a deslocar-se de carro

diariamente? Na eventualidade desta última situação, note que um preço por m²

mais baixo poderá não compensar o gasto acrescido com combustível e portagens.

Por exemplo: viver em Oeiras sai mais acessível no preço da casa, mas se trabalhar

em Lisboa e tiver de se deslocar diariamente poderá ficar muito caro.

Perceba ainda se na zona/bairro em questão existe comércio local, farmácias,

restaurantes ou outros, e se este fator é influenciador da sua decisão. Pura e

simplesmente, existem pessoas que apreciam mais viver na cidade e outras que

preferem a quietude e o isolamento do campo. Explore ainda a segurança do bairro

em questão, bem como a proximidade de autoridades competentes.

Deve ponderar também a proximidade de outras infraestruturas importantes, tais

como hospitais, centros de saúde e escolas. Perceba ainda como é a vizinhança

e atente nas suas preferências: quer viver num bairro calmo ou agitado, com

população jovem ou mais idosa?

Note, contudo, que a localização escolhida influencia o preço que irá pagar pela sua

casa. Alguns locais são mais privilegiados do que outros, muitas vezes devido à sua

acessibilidade e à quantidade de serviços que se encontram disponíveis. Quanto

maior for a procura por uma determinada localização, mais elevados serão os

valores das habitações.

Por último, mas não menos relevante, tente tomar conhecimento de eventuais

projetos futuros para a zona em questão. Prevê-se que a rede de transportes

públicos virá a ser alargada? Existem projeções de construção de espaços verdes e

parques infantis? Pode informar-se sobre isto na Câmara Municipal. Quaisquer obras

públicas na zona poderão, por um lado, influenciar caraterísticas como os acessos,

a segurança e até a vista da sua habitação, mas também, por outro lado, contribuir

para valorizar a mesma.

2.2. Finalidade da Casa

A finalidade da habitação é o fator determinante do tipo de imóvel que se escolhe

para comprar. Consoante seja para viver em permanência, para passar férias ou

fazer escapadelas ou mesmo para arrendar, os objetivos a que se destinará a casa

em muito influenciarão o tipo de imóvel escolhido.

Habitação Própria Permanente

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Habitação Própria Permantente

Esta é a casa onde o proprietário e a respetiva

família irão morar em permanência e estabilizar

o seu centro de vida familiar. Na escolha

da habitação na qual se vão passar muitos

e bons anos (onde se criarão as melhores

memórias com os amigos e a família) pesarão

certamente fatores como as acessibilidades

– nomeadamente a proximidade de redes de

transportes ou de autoestradas, o bairro em si

(todos idealizamos o sítio onde gostaríamos de

residir) e a quantidade de serviços e de comércio

local que existem nas redondezas (escolas,

hospitais, supermercados e afins).

Habitação Própria Secundária

Trata-se nada mais, nada menos do que a

segunda casa de um proprietário e da sua

família que não é destinada a arrendamento.

A habitação própria secundária é, no fundo,

a chamada “casa de férias”, afigurando-

se normalmente como uma residência no

campo, na praia ou na montanha onde se está

ocasionalmente (em férias, aos fins de semana

e em épocas festivas). A segunda casa é

geralmente o refúgio da família, privilegiando-se

a tranquilidade e a beleza paisagística da zona

envolvente como fatores de procura.

Habitação para Investimento

A habitação para investimento diz respeito

à casa que é adquirida com o objetivo de

ser colocada para arrendamento, servindo

assim como uma fonte de rendimento para

o proprietário. Na busca por um imóvel

cujo destino seja este, normalmente os

proprietários procuram sobretudo zonas

turísticas e centros urbanos onde a

procura de arrendamento é mais frequente

com vista a rentabilizarem bem o seu

investimento.

Finalidade da casa

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2.3. Tipo de Casa

A maior ou menor facilidade no processo de escolha de uma casa também tem

muito que ver com o tipo de habitação que se procura. Quanto maior é a casa, à

partida mais avultado será o investimento.

Há que atentar no número de divisões e adequar o tamanho da habitação às

verdadeiras necessidades do agregado familiar. Neste sentido, a escolha prende-se

fundamentalmente com a opção por um apartamento ou por uma moradia.

Nas cidades é muito comum as famílias preferirem apartamentos, pois estes

acabam por normalmente ter um preço mais acessível do que as vivendas. Os

jovens normalmente preferem os T0, T1 e T2, pois são mais baratos e porque não

necessitam de tanto espaço. Para famílias maiores, os duplex podem ser uma

opção a considerar, para além dos T3, T4 e T5, que são apartamentos de grandes

dimensões.

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Faça uma checklist das características da sua casa ideal:

Garagem

Varanda

Jardim

Piscina

Churrasqueira

Arrecadação

Espaço comum para festas

Terraço

Lareira

Aquecimento Central

Ar Condicionado

Janelas com Vidro Duplo

Prédio com Elevador

Acessos para pessoas com mobilidade reduzida

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Mas há quem, acima de tudo, prefira viver numa zona mais sossegada - seja no

campo ou nos subúrbios das cidades - e queira ter mais privacidade, algo que só

é permitido pelas moradias. Estas também possuem a vantagem de terem menos

restrições e mais espaço para animais e ainda de se poderem realizar obras, quando

for preciso, sem os constrangimentos de horários que existem nos condomínios dos

prédios. Pode-se ainda escolher entre as vivendas geminadas ou um lote separado.

A maior desvantagem das moradias reside no preço - geralmente são mais caras do

que os apartamentos - e nos elevados custos de manutenção que requerem.

Ainda assim, existem outros fatores que podem pesar fortemente na decisão do

tipo de casa que se prefere. Em primeiro lugar, há necessidade de ter garagem?

Isto pode ser um constrangimento nas grandes cidades nas quais não é tão fácil

arranjar um prédio que tenha. Em segundo lugar, e especialmente no caso dos

apartamentos, prefere-se com varanda ou este não é um fator eliminatório?

Uma caraterística que deverá ser ponderada pelos futuros proprietários passa

pela exposição solar. Note que as casas viradas a Sul não só são mais eficientes

em termos energéticos como possuem maior exposição ao sol. Normalmente – e

há que ponderar isto – as casas voltadas a Norte têm maior necessidade de ter

aquecimento central e as habitações voltadas para Sul precisam de ar condicionado

no verão. No fundo, esta decisão depende muito das expetativas.

2.4. Estado da habitação

Construção de raiz

Começa-se pela compra do terreno, passa-se pelo desenhar do projeto e por

toda a burocracia associada às licenças necessárias na Câmara, avança-se para

a construção, mas até estar tudo concluído pode demorar anos (e com muitas

dores de cabeça). Porém, pense: a habitação vai ficar exatamente como idealizou

e sonhou (o maior benefício desta solução reside precisamente na personalização

total da casa, podendo escolher a organização das divisões, o espaço pretendido

em cada uma - é uma casa puramente à sua medida). Por exemplo, para quem

privilegia um jardim ou sonha com uma piscina acoplada a uma zona de churrascos

é o ideal.

Casas em construção

Tecnicamente designadas por “casas em planta”, as habitações que se adquirem

estando ainda em construção podem ser uma boa opção pelo facto de serem muito

mais baratas e por terem a possibilidade de personalização ao gosto do consumidor.

Todavia, o prazo estabelecido para o término da habitação pode não ser respeitado

pelo construtor ou a empresa de construção pode falir antes de terminar o projeto.

Usada (por remodelar ou pronta a habitar)

Caso opte por um imóvel usado poderá ter uma benesse no preço e o processo

de mudança será mais rápido. No entanto, poderá ter de efetuar remodelações,

por isso importa considerar este custo no montante total a pagar. Uma casa

que necessite de muitas obras, ainda que seja barata, pode sair-lhe muito cara

(especialmente se precisar de substituir a canalização e de remodelar a cozinha e

a casa de banho, por exemplo). Se precisar de adquirir uma casa rapidamente, no

curto prazo, esta não é uma boa solução.

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Nova e pronta a habitar

A opção entre a compra de uma habitação nova ou usada é sempre algo a ponderar,

até porque uma nova tem um preço mais elevado do que uma usada, mas, por outro

lado, terá menores custos de manutenção e poderá ser personalizada a seu gosto,

para além de que não exige planificação, escolhas ou trabalhos a fazer, pelo que em

pouco tempo pode ter a chave na mão. No fundo, esta última opção é a ideal para

quem não tem tempo a perder.

No processo de análise do estado da habitação, avalie não só o estado de

conservação da fachada exterior do prédio e áreas comuns, mas também as

condições das canalizações, instalações elétricas e elevadores. Questione sobre o

regulamento do condomínio e contas do prédio, informando-se também acerca do

valor que existe disponível no chamado fundo de reserva do condomínio.

Verifique ainda se a Câmara Municipal não tem direito de preferência na aquisição

dos imóveis na localização em que considera comprar.

2.5. Condições da habitação

Depois de escolhido o estado da habitação, é crucial olhar para as condições da

mesma. Deve estar atento, sobretudo, a cinco grandes particularidades que poderão

ser o ponto de decisão entre uma casa e outra.

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Qualidade de construção

Este é um dos aspetos mais imprescindíveis para a escolha da sua casa.

Independentemente do tipo de habitação que pretende, deve analisar não só os

materiais de construção, os acabamentos e o isolamento térmico e acústico, mas

também as instalações elétricas e a canalização.

Tome atenção a manchas de humidade e ainda a eventuais fissuras, pois estas

também determinam a qualidade da construção. Outros aspetos interiores do prédio

a considerar são os elevadores e/ou escadas e se estes possibilitam o transporte

de móveis e de eletrodomésticos. Verifique ainda se a garagem (se existir) tem bons

acessos exteriores e interiores e se é segura.

Não se esqueça também de olhar para os acabamentos e de verificar se os

eletrodomésticos incluídos são de boa qualidade.

Certificação energética

Desde dezembro de 2013 que o Certificado Energético passou a ser obrigatório por

lei em todos os edifícios - sejam antigos ou novos - a partir do momento em que são

colocados no mercado para venda ou arrendamento pelos proprietários ou pelos

mediadores imobiliários. Como tal, todos os consumidores devem ter acesso a esta

informação.

O Certificado Energético avalia a eficácia energética de um imóvel, que pode variar

entre “A+”, que representa o melhor desempenho e maior poupança, e “F”, que diz

respeito a pouca eficiência energética. Este documento é realizado por técnicos

autorizados pela Agência para a Energia (ADENE).

Para além desta avaliação, este documento deve conter ainda informações

sobre a climatização e as águas quentes sanitárias e indicar medidas de redução

do consumo energético (que podem ter que ver com reforçar o isolamento ou

colocação de vidros duplos).

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Quanto melhor for a avaliação da casa, à partida, mais elevado será o seu preço.

No entanto, uma maior poupança energética significa uma poupança mensal

significativa, acabando por se traduzir num bom investimento futuro.

Questões legais

Para garantir que a habitação que tem em mente não tem quaisquer problemas

legais, deverá deslocar-se à Conservatória do Registo Predial da localização

do imóvel e informar-se sobre eventuais contratempos. Por exemplo, questione

sobre hipotecas ou eventuais penhoras e se o imóvel está registado em nome do

vendedor.

Deverá também dirigir-se às Finanças para saber se o imóvel está livre de herdeiros

com direitos de preferência e/ou de inquilinos, bem como se o pagamento do IMI

tem sido feito (e, consequentemente, se existe alguma dívida à Autoridade Tributária

e Aduaneira).

Por fim, na Câmara Municipal da localização da casa deve verificar se o imóvel

possui Licenças de Construção e de Habitabilidade.

Despesas de Condomínio

Em primeiro lugar, deve saber que, no caso de pretender um apartamento ou uma

habitação inserida num condomínio, é importante informar-se previamente das

despesas que terá com o mesmo.

Regra geral, os condóminos têm de pagar uma quota mensal ou anual para que seja

possível fazer a manutenção ou melhorar a qualidade das infraestruturas do prédio/

condomínio.

Fale com outros condóminos e tente perceber qual é o estado de desgaste

do edifício, averiguando se o mesmo irá necessitar de obras em breve. Nos

condomínios a responsabilidade de conservação é de todos.

Ficha Técnica da Habitação

Em último lugar, deverá consultar a Ficha Técnica da Habitação, que é uma espécie

de “cartão de cidadão” das casas, devendo solicitá-la ao proprietário do imóvel ou à

imobiliária.  

Este documento contém as principais caraterísticas técnicas e funcionais do edifício,

que deverão ser descritas imediatamente após a conclusão de obras de construção,

reconstrução, alteração ou ampliação.

Este documento é obrigatório para a escritura da habitação.

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Encontrar a casa ideal está à distância de um clique

A procura pela habitação certa, pelo verdadeiro “lar, doce lar”, é geralmente um

processo exaustivo, sobretudo se a procura abunda, não podendo dizer-se o

mesmo da oferta.

Poderá optar pelos métodos “tradicionais”, nos quais se incluem:

• Pesquisar anúncios nos jornais ou em outras publicações especializadas no setor

imobiliário;

• Deslocar-se pelos locais onde considera comprar casa e informar-se junto dos

habitantes da zona;

• Ver opções de imóveis dos próprios bancos.

Ou então, em alternativa, poderá beneficiar das vantagens dos motores de busca

online que permitem encontrar os melhores imóveis em qualquer local do país.

Recorrendo ao Imovirtual, o maior portal imobiliário de Portugal, encontrará a sua

casa de sonho sem quaisquer custos e sem sair do conforto do seu sofá. Basta

aceder a https://www.imovirtual.com/ e refinar a pesquisa recorrendo a filtros como

localização, área, valor ou tipologia.

Para além destas, existem inúmeras outras características que o utilizador pode

definir de acordo com as suas preferências, como ano de construção, número de

casas de banho, cozinha equipada, entre outros.

Após ajustar os filtros à sua preferência, o utilizador pode comparar os valores que

estão a ser praticados e ter assim uma noção do que será aceitável esperar em

propostas futuras.

Uma outra vantagem que este tipo de pesquisa confere a quem procura casa para

comprar é a possibilidade de distinguir entre anúncios de particulares e anúncios de

empresas mediadoras. Para além disso, uma vez que também pode ser acedido por

uma aplicação móvel, o portal do Imovirtual confere ao utilizador uma comunicação

mais rápida e eficiente com os anunciantes, reduzindo-se assim as probabilidades

de perder a oportunidade certa.

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PARTE II

ESCOLHER O MELHOR

FINANCIAMENTO

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Após a escolha da casa ideal, aquela que será considerada o verdadeiro lar, doce

lar, chegam os encargos financeiros. Dificilmente alguém consegue pagar a sua

casa a pronto somente com o valor acumulado das suas poupanças, de maneira

que o recurso ao crédito torna-se na principal opção disponível para adquirir uma

habitação própria.

Mas este também não é um processo fácil: é preciso selecionar a instituição

financeira certa - que oferece as melhores condições -, ter o montante suficiente

para a entrada inicial, pensar em quantos anos se terá capacidade para reembolsar

o valor emprestado e deter conhecimentos suficientes para analisar as propostas

dos bancos.

Comprar casa é um dos investimentos mais importantes da vida, sendo de

primordial importância tomar uma decisão com total conhecimento das soluções

disponíveis no mercado. Muitas vezes existe uma certa tendência para se fazer o

crédito à habitação no banco do qual somos clientes há muitos anos, o que poderá

não ser a decisão certa a tomar.

Dada a grande competição das instituições financeiras hoje em dia, estas

concorrem entre si para oferecerem cada vez melhores condições aos clientes,

pelo que, para além da simulação no banco atual, vale a pena solicitar outras e

confrontar os valores.

Que condições devem ser analisadas e comparadas? Mais do que o spread,

os valores das comissões (tanto as iniciais como as aplicadas ao longo do

empréstimo), e as taxas de juro praticadas, é importante olhar para o montante

total imputado ao consumidor, ou seja, o valor final que se irá pagar pelo

empréstimo (englobando capital mais juros, comissões e seguros).

Ao longo desta Parte II abordaremos os fatores que influenciam a análise do

pedido de crédito por parte das instituições financeiras (nomeadamente o tipo

e a finalidade da habitação, o estado da mesma, a localização), bem como as

caraterísticas do empréstimo (taxas de juro, comissões e seguros obrigatórios).

1. Definir as características do crédito

1.1. Finalidade da Habitação e Tipo de Crédito

O empréstimo é sempre adaptado conforme a finalidade da habitação a que

se destina: estamos a falar da aquisição da primeira casa? Ou trata-se de uma

segunda residência para férias? Será para arrendar posteriormente (acabando,

assim, por ser um investimento)? A finalidade, para além de determinar o

género de casa que se procura, também tem impacto no tipo de empréstimo e,

consequentemente, nas suas condições (os bancos terão isto em conta na análise

do risco de crédito).

No entanto, essa pode ser uma tarefa morosa e complicada. Felizmente, agora

já é mais fácil financiar a casa dos seus sonhos com o ComparaJá.pt.

Garantimos um serviço gratuito, imparcial, independente e com spreads e taxas

de juro atrativos. Numa só plataforma online, comparamos as condições de

empréstimo à habitação de todas as instituições financeiras em Portugal.

Mudança do Regime de Crédito

Caso compre casa com recurso a crédito tendo um contrato cuja finalidade

é “habitação própria”, note que se um dia pretender arrendar o seu imóvel

terá de avisar a instituição de forma a proceder-se à alteração das condições

contratuais.

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Tipo de Crédito

Aquisição

Este é o tipo de empréstimo à habitação

mais comum, sendo destinado ao

financiamento da aquisição da primeira ou

da segunda casa, sendo os imóveis novos

ou então usados sem necessidade de

remodelações.

Transferência

É possível transferir o empréstimo de

um banco para outro em qualquer altura

de vigência do contrato. Normalmente,

procede-se à transferência na busca de

melhores condições (um spread mais

competitivo, alargamento do prazo de

reembolso...). Esta alteração pode ou não

ter custos conforme a instituição financeira.

Construção

Um empréstimo com esta finalidade

serve para financiar a construção de uma

casa. Tipicamente, neste tipo de crédito

o montante vai sendo disponibilizado

à medida que a construção da casa vai

prosseguindo, sendo que o devedor

inicialmente só paga os juros, de maneira

que as prestações mensais são mais

reduzidas inicialmente.

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1.2. Valor de financiamento

Como definir o valor do empréstimo?

Tendo em conta o seu orçamento mensal e a sua taxa de esforço, poderá então

definir qual o montante que precisa de pedir emprestado para comprar casa.

Este irá variar bastante consoante o imóvel escolhido, mas é importante ter noção

do valor que pode efetivamente pagar sem comprometer as suas finanças no

longo prazo.

Determine um teto máximo e pense em quanto pretende (e pode) dar de entrada

inicial. Quanto maior for o valor da entrada, menor será o montante do crédito que

tem de solicitar ao banco.

Entrada inicial: um obstáculo a ultrapassar

Muitas vezes, a maior dificuldade que se tem para se conseguir um crédito à

habitação é a entrada inicial que é exigida pelo banco, pois, na maioria dos casos

as instituições não financiam a totalidade do valor da casa.

Ao garantir que a parte que contrai o crédito assume parte do valor do imóvel,

o banco salvaguarda-se em caso de insolvência. Face à eventualidade de

incumprimento, o banco fica com um imóvel com maior valorização face ao valor

do financiamento e evita, assim, perdas maiores.

Outra razão que leva os bancos a exigirem esta entrada inicial prende-se

com o facto de se assumir que o cliente se esforçará mais para não entrar em

incumprimento e não perder o dinheiro que já deu à instituição financeira.

Quanto (e durante quanto tempo) precisa de poupar para comprar casa?

Nos dias de hoje, as instituições financeiras ainda têm alguma relutância em

conceder 100% do financiamento de um crédito à habitação, muito em parte

devido ao endividamento que ocorreu durante a última crise económica que

abalou o país e, naturalmente, o sistema financeiro.

Consequentemente, a probabilidade de lhe ser exigida uma entrada inicial

é bastante elevada, por isso convém ir poupando para que tenha este valor

disponível quando decidir adquirir uma casa.

Proceda ainda a uma análise do mercado para perceber qual é o valor médio

dos imóveis na zona em que pretende viver. Desta forma conseguirá fazer uma

estimativa do montante da entrada inicial a pagar. Normalmente, as instituições

bancárias financiam 80% do valor do imóvel.

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Valor de compra, valor de avaliação e valor de financiamento

Existem três conceitos fundamentais a ter conta por quem pretende comprar casa,

os quais terão grande impacto nas condições de crédito apresentadas pelas insti-

tuições bancárias:

Avaliação da habitação

Este processo é essencial na compra de uma casa e é suportado pelo cliente. Em

suma, a instituição financeira faz uma avaliação à habitação que pretende comprar

para perceber quanto vale a mesma e, deste modo, decidir sobre a concessão de

crédito à habitação.

A avaliação de um imóvel deve ser realizada por uma entidade especializada e,

sendo feita pelo banco em questão, este cobra uma comissão de avaliação que é

paga pelo comprador da casa.

O consumidor deverá realizar uma avaliação independente, uma vez que tem

de dar um valor estimado da casa ao banco. Para tal, poderá recorrer a quatro

avaliadores distintos:

• Empresas especializadas ou técnicos por conta própria que façam a

avaliação;

• Alguns sites fazem uma avaliação estimada da habitação, de forma

gratuita;

• No Portal das Finanças encontra um avaliador por zona geográfica;

• Alguns bancos dispõem de um serviço de avaliação de imóveis

independente do financiamento que oferecem aos seus clientes.

O ideal será optar por uma empresa ou agente especializado para conseguir

ter um relatório completo. No entanto, e uma vez que a avaliação de imóveis é

obrigatória para bancos e realizada através dos bancos, poderá ser mais vantajoso

ter uma estimativa gratuita. Assim, evita custos em duplicado.

Note que o Banco de Portugal recomenda que os relatórios de avaliação de uma

habitação sejam entregues aos consumidores e não em exclusivo aos bancos.

Existe ainda a possibilidade de, no futuro, o comprador apenas pagar uma

avaliação, que pode ser aceite por todas as instituições financeiras.

Pode haver lugar à avaliação de um imóvel em dois momentos distintos. Em

primeiro lugar, é obrigatória para a concessão de um crédito à habitação. Em

segundo lugar, se o consumidor vier a pretender transferir o seu empréstimo para

outro banco terá de realizar uma nova avaliação.

Poderão ainda existir outras situações em que fará sentido realizar esta avaliação:

é o caso dos processos de partilhas em heranças ou até quando se pretende

vender a casa.

Normalmente, existe isenção da comissão de avaliação de imóveis quando o

comprador opta por adquirir um imóvel do próprio banco.

Por fim, saiba que existem alguns fatores que influenciam o valor de avaliação da

casa, tais como:

Valor de Compra

Corresponde ao preço de compra do imóvel definido entre o comprador e o

proprietário/mediador imobiliário.

Valor de Avaliação

Este valor é definido por um profissional credenciado pela CMVM, o qual está

dependente da avaliação que este faz de critérios, entre muitos outros, como a

data de construção e estado de conservação do imóvel, a localização e carac-

terísticas da habitação.

Valor de Financiamento

Corresponde ao total de capital que será concedido pelo banco para aquisição

do imóvel, o qual é estabelecido em função do valor de avaliação.

22

• Localização: desde o piso à vista que se tem da casa, à orientação solar e

às acessibilidades;

• Qualidade de construção;

• Data da construção;

• Estado de conservação: este fator só é tido em conta para casas usadas;

• Tipologia e disposição do imóvel;

• Terreno onde a casa está inserida;

• Acabamentos e equipamentos disponíveis;

• Facilidades da casa: tais como a existência de estacionamento, elevador,

espaços verdes, piscina, entre outros;

• Estado do mercado: ou seja, a oferta e procura atuais.

Quanto melhores forem os fatores acima mencionados, maior será o valor de

avaliação da habitação.

Olhar para a taxa de esforço

Outro elemento a ter em conta é a sua taxa de esforço, que diz respeito à

percentagem do rendimento total do agregado familiar que é destinada a pagar as

prestações mensais dos empréstimos contraídos, desde crédito pessoal a crédito

automóvel ou até cartões de crédito, por exemplo.

Como tal, deverá fazer o seguinte cálculo para chegar à sua taxa de esforço:

Esta não deverá ser superior a um terço do rendimento total, ou seja, 33%.

Este é o valor recomendado, embora os bancos possam compactuar com taxas

de esforço mais elevadas - de 40%, por exemplo - uma vez que tudo depende da

interligação de diversos fatores.

Porém, note que muito dificilmente uma instituição financeira aceitará uma taxa de

esforço superior a 40%, dado que, no caso dos empréstimos com taxa variável, a

oscilação da taxa de juro ao longo do prazo do crédito vai produzir modificações na

taxa de esforço que poderão até inviabilizar o pagamento das prestações mensais.

Montante necessário e rácio Loan-To-Value (LTV)

O valor que é necessário para dar como entrada é, naturalmente, variável e

depende do banco a que se vai pedir o empréstimo para a compra de casa. No

entanto, o mercado está – para já – relativamente alinhado em relação a este ponto.

Geralmente, a entrada inicial pedida pela instituição de crédito varia entre os 15% e

os 20% do valor de avaliação do imóvel. Ou seja, no caso de uma entrada inicial de

20% para uma casa que esteja avaliada em 100 mil euros, quem pede o empréstimo

deve preparar-se para ter 20 mil euros de parte para dar de entrada.

Porém, já existem bancos a conceder financiamento a 100% (isto é, sem

necessidade de entrada inicial), especialmente para os imóveis que têm em sua

posse e alguns até o fazem para os clientes jovens.

Esta relação entre o preço da casa e o montante que o banco está disposto a

emprestar encontra-se patente no chamado Loan-to-Value (LTV). Basicamente, o

LTV é uma percentagem que estabelece o rácio entre o montante do financiamento

cedido pelo banco e o valor de avaliação da habitação.

Podemos traduzi-lo pela seguinte fórmula:

Valor de Financiamento

Valor de Avaliação100 LTV

Taxa de esforço 100(Encargos financeiros / Rendimento líquido total do agregado)

23

Mas há vantagens em optar por um rácio LTV da Avaliação reduzido? Sim. Quanto

maior for a entrada inicial dada pelo cliente, menor o risco por parte da instituição

financeira de incumprimento no futuro. E isso reflete-se, automaticamente, em

termos do spread oferecido. Portanto, quanto menor for o rácio Loan-to-Value,

maior a possibilidade de se conseguir uma prestação mensal mais reduzida – mas,

para tal, tem de se estar preparado para dar uma entrada inicial maior.

1.3. Prazo

O prazo de um empréstimo é o período de tempo contratado entre o cliente e o

seu banco para devolver o capital emprestado mais os respetivos juros.

Pelo facto de deter um valor muito elevado, o crédito à habitação é normalmente

contratado a longo prazo (diluindo-se esse montante no tempo), caso contrário as

prestações mensais seriam incomportáveis para as famílias portuguesas.

É de salientar ainda que, quanto mais curto for o prazo para reembolsar o

empréstimo, maior será o valor da mensalidade. Todavia, como se acaba

de amortizar o crédito mais rápido, o valor dos juros será mais reduzido.

Contrariamente, se o prazo for mais alargado, as prestações serão mais acessíveis,

mas acabará por se pagar mais juros ao banco (porque se leva mais tempo a pagar

o empréstimo).

Embora não exista um prazo mínimo no crédito à habitação, já o máximo que

geralmente se pode contratar são 40 anos, sendo que existem instituições a

oferecer prazos até 50 anos. Porém, existe um limite: normalmente, no fim do

período do crédito à habitação o titular não pode ter mais do que 75 anos de

idade, pelo que uma pessoa com mais idade que solicite financiamento para

adquirir uma casa terá de aceitar um prazo mais curto.

Se estiver indeciso relativamente ao período de tempo a escolher e em quanto

ficará a sua prestação mensal com diferentes prazos, utilize o simulador gratuito do

ComparaJá.pt para saber quanto pagará pelo crédito à habitação da sua casa.

É possível alterar o prazo do empréstimo durante a duração do mesmo,

estendendo-o ou diminuindo-o. Porém, caso o banco aceite essa modificação, as

condições do crédito podem também alterar-se.

1.4. Carência e Diferimento de capital

Escolhendo a modalidade de reembolso com carência de capital, durante o

período inicial do empréstimo (ou seja, ao longo dos primeiros anos) só se pagam

os juros, não se amortizando capital. Desta forma, a prestação mensal durante este

tempo – denominado de período de carência – será mais reduzida.

Porém, terminado este período, a mensalidade do crédito aumentará, porque

passa a ser constituída por capital e juros.

O diferimento de capital implica adiar uma parte significativa do capital do

empréstimo (entre 10% a 30%) para o final do prazo, nomeadamente para a última

prestação. Portanto, à exceção da última, todas as outras mensalidades serão mais

reduzidas. Quanto maior for o valor diferido para o fim do prazo do crédito, maior

será a última prestação.

1.5. Garantias exigidas pelos bancos

Para emprestarem dinheiro, os bancos querem garantir que esse montante será

reembolsado e, como tal, costumam exigir, pelo menos, duas garantias a quem

solicita um crédito à habitação: uma hipoteca sobre a casa que se vai adquirir (e

que é sempre obrigatória) e um fiador (uma garantia que facilita a aprovação do

empréstimo, mas não é obrigatória).

Fiador

A exigência de haver fiador no crédito à habitação é também conhecida como

“fiança”, sendo que esta consiste numa garantia, para o banco, que é prestada por

24

uma pessoa diferente (normalmente, o fiador é um familiar ou um amigo próximo).  

Em caso de incumprimento por parte do devedor do empréstimo, o fiador é a

pessoa que assume a responsabilidade de cumprir com as obrigações do titular do

crédito. Na prática, isto significa que se o devedor deixar de liquidar as prestações,

será o fiador a assumir a dívida.

Hipoteca

A hipoteca é uma garantia real que recai sobre o imóvel associado ao crédito à

habitação. Quando se contrata um empréstimo para comprar casa, os bancos

hipotecam essa mesma residência, o que, em termos práticos, significa que se o

devedor deixar de liquidar as prestações mensais, a instituição financeira pode

instaurar uma ação em tribunal com vista à penhora da casa.

Depois de penhorada, a habitação será vendida pelo banco (nos anos da crise

económico-financeira muitos foram os bancos que ficaram repletos de imóveis

para vender) para pagar a dívida que o mutuário deixou à instituição financeira.

Se o montante da venda não for suficiente para cobrir o valor da dívida, o restante

património do devedor poderá ser penhorado.   

25

2. Taxas de Juro

As taxas de juro são um elemento fulcral para se analisarem todas as ofertas do

mercado quando se trata de crédito à habitação. Cada taxa é uma taxa e deve

compreender os contornos de cada uma, saber interpretá-las e perceber como

influenciam o custo do empréstimo.

Num crédito à habitação deve atentar ao spread, à EURIBOR, à Taxa Anual

Nominal, à Taxa Anual Efetiva e ainda decidir se vai contratar o empréstimo com

taxa variável ou com taxa fixa.

2.1. Spread

O spread é uma componente da taxa de juro que é definida pela instituição

financeira, contrato a contrato, quando concede um crédito. Em resumo, é a

percentagem que o banco inclui nos juros que cobra ao cliente, que se traduz no

lucro que a instituição bancária obtém através do empréstimo.

Quando o banco empresta dinheiro está a assumir um risco. Quanto mais elevado

for este risco, maior será a percentagem do spread. Este risco varia de cliente

para cliente, sendo que os fatores que o fazem oscilar são: o historial de crédito

do consumidor, a relação entre o montante a financiar e o valor do bem que é

dado como garantia, o valor do rendimento líquido mensal, a empregabilidade

do requerente, o tipo de contrato de trabalho, outras poupanças ou ativos que

o requerente possa ter, entre outros fatores que podem variar de instituição em

instituição.

Cabe salientar que o valor do spread pode ainda ser influenciado pela contratação

de outros produtos ou serviços do banco por parte do cliente, nomeadamente

cartões de crédito, a constituição de um PPR ou a domiciliação do ordenado – as

instituições financeiras recorrem muitas vezes a esta estratégia para baixarem o

spread oferecido.

Uma vez que o spread influencia a taxa de juro que irá contratar, é importante que,

ao comparar todas as ofertas do mercado, tenha atenção a este fator. Compare

sempre este indicador entre as várias propostas que obtiver, mas não aceite logo

as que apresentam o spread mais baixo - existem outros fatores a considerar.

2.2. EURIBOR

A EURIBOR, que provém da sigla Euro Interbank Offered Rate, corresponde à

média das taxas de juro, para diferentes prazos (entre uma semana a um ano),

às quais os principais bancos da Zona Euro estão dispostos a emprestar dinheiro

entre si no Mercado Monetário Interbancário (MMI).

A grande maioria dos contratos a longo prazo, como o crédito habitação, são

indexados à EURIBOR. Assim, quanto maior for o valor do indexante, mais elevada

ficará a prestação, dado que os juros a pagar serão superiores. E o inverso também

se verifica.

Exemplificando: se tiver um contrato de empréstimo para comprar casa com uma

taxa variável indexada à EURIBOR a 6 meses, tal significa que a cada semestre

a prestação mensal poderá modificar-se (aumentando ou diminuindo) consoante

as oscilações da EURIBOR no mercado. O mesmo acontece se contratar com

EURIBOR a 3 ou a 12 meses.

26

2.4. Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)

A partir de janeiro de 2018 que a TAE e a TAER deixaram de ser as taxas aplicáveis

ao crédito à habitação, tendo sido substituídas pela TAEG (Taxa Anual Efetiva

Global), que é a taxa que se aplica também ao empréstimo pessoal e aos cartões

de crédito.

A TAEG representa assim o custo do crédito à habitação, contendo os seguintes

encargos associados ao mesmo:

• Juros, comissões e impostos;

• Seguros exigidos para a contratação do empréstimo;

• Custos relativos à manutenção da conta que é necessário abrir para o

registo das operações do crédito à habitação;

• Emolumentos cobrados no registo da hipoteca;

• Custos que possam existir associados a operações de pagamento;

• Eventuais bonificações no spread.

Portanto, em suma, a TAEG contém todos os encargos associados ao empréstimo,

desde as comissões bancárias – como as de avaliação do imóvel e de abertura

do processo – até aos prémios dos seguros exigidos (irá conhecer em detalhe

cada um destes nas secções que se seguem). Note-se, no entanto, que não estão

incluídos os custos notariais.

EuriborTAN

Spread

2.3. Taxa Anual Nominal (TAN)

A Taxa Anual Nominal (TAN) é a taxa anual que se usa para todo o tipo de

operações (créditos e aplicações financeiras) que envolvam pagamento de juros.

e é a forma de comparar produtos entre si. No caso do crédito à habitação, e

mais especificamente para taxas de juro variáveis, a TAN é simplesmente a soma

da EURIBOR e do spread no caso da contratação de um empréstimo com taxa

variável.  

Para efeitos de comparação das diferentes propostas de crédito à habitação

há que atentar no valor da TAEG das diferentes soluções que cada banco

apresenta. Também se pode utilizar a TAN para comparar, mas é preciso

ter em conta que esta não inclui eventuais encargos e custos. Assim, dois

empréstimos podem ter a mesma TAN, mas ter TAEG diferentes se se

contabilizar o montante das comissões e dos seguros.

27

A TAEG varia consoante o montante do financiamento. As instituições bancárias

são obrigadas a divulgar esta taxa de acordo com a respetiva legislação em vigor.

Os bancos devem ainda, caso ofereçam algum tipo de promoção associado ao

crédito à habitação, esclarecer o consumidor relativamente ao valor da TAEG com

e sem os descontos aplicados.

Contudo, ao comparar diversas propostas de crédito à habitação, os consumidores

devem ter atenção a um aspeto muito importante: uma instituição que ofereça uma

TAEG ligeiramente superior a outra não é necessariamente pior, pois há que ter em

conta os benefícios adicionais dos produtos associados (uma conta remunerada,

um cartão de crédito com uma boa percentagem de cashback ou um seguro

adicional com amplas coberturas, por exemplo).

2.5. Taxa variável e taxa fixa

Taxa variável

A taxa variável é calculada através de dois elementos: o spread e a EURIBOR.

Por um lado, o spread é a margem de lucro do banco e, por outro, a EURIBOR –

Euro Interbank Offered Rate – é a média das taxas de juro para diferentes prazos

(entre uma semana e 12 meses) dos empréstimos realizados entre os principais

bancos da Zona Euro no Mercado Monetário Interbancário (MMI). Em Portugal, os

indexantes mais utilizados são a EURIBOR a 6 e 12 meses.

A EURIBOR é variável ao longo do tempo do contrato e consoante o prazo

escolhido. Os prazos determinam quando é que este indexante da taxa variável é

revisto, o que provocará uma descida ou subida da prestação mensal do crédito

à habitação em conformidade. Se, no prazo em que a EURIBOR é revista, esta

aumentar, então a mensalidade do crédito da casa ficará mais elevada (e vice-versa

se o indexante diminuir).

CustosProdutos

Associados

Comissõese seguros

Euribor

Spread

TAEG

28

Taxa fixa

Por sua vez, a taxa de juro fixa é acordada entre o cliente e a instituição financeira.

Para o cálculo da mesma, o banco utiliza como base a taxa swap (que é a taxa

praticada no mercado interbancário durante o período do contrato em vigor). Para

além disso, a esta taxa é ainda adicionado o spread. Se se contratar uma taxa

fixa, esta não se altera durante o período do contrato e o cliente fica com uma

prestação mensal constante não sujeita a oscilações do mercado.

A principal vantagem da contratação de uma taxa de juro fixa é que o consumidor

não necessita de estar preocupado nem sujeito às flutuações do mercado. Por

outro lado, caso a EURIBOR esteja com valores reduzidos durante muito tempo,

poderá não ser tão vantajoso contratar com taxa fixa.

Outra opção a considerar será a taxa mista. Com esta, por exemplo, o cliente

poderá optar por contratar o seu crédito à habitação com uma taxa fixa durante

os primeiros 10 anos, por exemplo, passando para uma taxa variável indexada no

restante período.

29

Como posso melhorar a probabilidade de ser aprovado e reduzir o spread?

Como é óbvio, os bancos gostam de receber de volta o dinheiro que concedem

aos consumidores. Por isso, é lógico que cedam mais rapidamente empréstimos

a pessoas com um bom histórico de pagamentos de outros créditos. Quanto mais

cumpridor for ao longo da vida, maior é a probabilidade de ver o pedido de crédito

à habitação aprovado.

Deixe o saldo da conta à ordem sempre positivoUm bom começo será não deixar o saldo da conta à ordem ficar negativo,

especialmente se for de forma regular, porque isto pode passar a imagem de que

é um cliente inconstante e os bancos, naturalmente, não valorizam isso.

Se deixar a conta ficar com um saldo negativo algumas vezes, esta situação pode

suscitar desconfiança no banco sobre se será capaz de pagar todas as prestações

mensais de um crédito à habitação.

A estabilidade laboral é valorizadaDepois, mesmo que não tenha culpa de uma situação de desemprego ou de ter

levado um corte no ordenado, os bancos privilegiam quem possui uma situação

profissional estável, implicando isto que o melhor é ter um contrato sem termo,

trabalhar numa empresa financeiramente sólida e estar empregado há muito

tempo.

Inclua um segundo titularAqui, se possível, arranje um segundo titular para o empréstimo. Isto ainda é mais

fácil para um casal em que ambos compram casa juntos. Havendo mais do que um

titular, é possível diluir o risco. Supondo, por exemplo, que um fica sem emprego,

assim haverá sempre o segundo para assegurar o esforço dos pagamentos

mensais, evitando que se entre em incumprimento.

Tente dar a maior entrada inicial que conseguirQuanto maior for a entrada inicial que der ao banco, maior será a margem

de segurança da instituição financeira relativamente a uma situação de

incumprimento. Por exemplo: se der 20% de entrada para um imóvel, tal significa

que o banco tem de lhe emprestar 80%.

O banco acaba por ficar com um imóvel mais valorizado em relação ao valor

emprestado, perdas que possa vir a ter.

Há uma idade certa para comprar casa?A idade conta. Depois dos 25 anos é a melhor fase para solicitar um crédito à

habitação, pois antes disso geralmente há menos disponibilidade financeira e mais

instabilidade profissional e salarial.

Além disso, os consumidores mais jovens geralmente não possuem historial

de crédito, o que faz com que os bancos fiquem mais reticentes a conceder

um empréstimo de um valor tão avultado a um cliente que não conhecem bem.

Quanto mais antiga for a relação com o banco, mais fácil será, à partida, ser

aprovado num crédito à habitação.

30

Refinanciar para ter melhores condições

De futuro, ainda é possível refinanciar o crédito à habitação (isto é, substituí-lo

por um novo). De uma forma geral, as pessoas recorrem a este método para

obterem taxas de juro mais baixas, encurtarem o prazo do empréstimo, passarem

de uma taxa variável para uma taxa fixa (ou vice-versa) ou mesmo consolidarem a

dívida.

Porém, como tudo na vida, isto pode ter as suas desvantagens, até porque

implica pagar uma percentagem do montante de crédito à habitação pedido

inicialmente e pode não compensar estar a arruinar as suas poupanças se não vir

uma descida substancial nos custos associados.

Poderá ainda, no futuro, renegociar o spread do seu crédito à habitação com a

instituição financeira.

Em primeiro lugar, e como em tudo o que se trata de finanças, deve analisar o

mercado. Perceba, tanto no banco onde detém o contrato do empréstimo da

sua casa, como nas outras instituições do mercado, em que percentagem se

encontra o spread.

Se este for mais elevado do que o que tem contratado, não deverá conseguir

uma redução do mesmo.

Por outro lado, se for inferior, deve negociar. Lembre-se que, quanto melhor for a

relação que mantém com a sua instituição financeira, mais vantajoso será para si

e maior será a probabilidade de conseguir renegociar o seu crédito. Logo, quanto

mais antigo for na instituição e quanto melhor for o seu historial de crédito, maior

será o seu poder de negociação.

É importante referir que, para conseguir uma redução no seu spread, o banco

poderá sugerir a contratação de outros produtos ou serviços da entidade

bancária (tais como cartões de crédito ou a domiciliação do ordenado, por

exemplo) - esta prática é denominada de cross-selling.

Mas deverá fazer as contas, pois se a poupança que obtém da redução do spread,

por exemplo, estiver na ordem dos 40 euros, e contratar ainda um cartão de

crédito com uma anuidade de 50 euros, não será vantajoso para si.

31

3. Comissões

Complementarmente à taxa de juro associada ao crédito, as instituições financeiras

cobram diversas comissões aos clientes com vista a fazerem face aos custos

burocráticos e administrativos provenientes do financiamento que concedem.

Prepare-se para esta despesa que acresce ao crédito à habitação ficando a

conhecer, neste próximo capítulo, quais as comissões que lhe poderão ser

cobradas.

Tenha em atenção que a designação de cada comissão pode variar consoante o

banco e cada qual também escolhe aquilo que quer cobrar. Não se esqueça ainda

que a todas as comissões é acrescida a respetiva tributação: o Imposto do Selo ou

o IVA.

3.1. Comissões iniciais

As comissões iniciais praticadas pela generalidade das instituições bancárias são

as seguintes:

A comissão de abertura, também denominada, por vezes, de comissão de estudo

ou de comissão de dossier, engloba os custos de análise do crédito. O montante

exigido é variável, dependendo da instituição financeira e do valor do imóvel, e

trata-se de uma quantia única.

A comissão de avaliação do imóvel serve para que a instituição financeira possa

saber, de forma fidedigna, qual o valor da habitação para a qual está a ser pedido

o crédito. Assim, o banco faz uma avaliação ao imóvel e cobra uma comissão ao

cliente. O valor da mesma ronda normalmente os 200 euros e esta comissão é

cobrada uma única vez.

Por fim, a comissão de formalização é paga pelo cliente na altura da formalização

do contrato de crédito e tem como objetivo cobrir os gastos administrativos

e burocráticos nos quais a instituição financeira tenha incorrido ao longo de

todo o processo. Esta comissão é cobrada uma única vez e pode ser exigida

independentemente da concessão do empréstimo.

3.2. Comissão de processamento da prestação

A comissão de processamento é cobrada pelo banco em cada prestação mensal

liquidada pelo cliente (com acréscimo do Imposto do Selo). Por norma, esta

comissão já se encontra incluída no valor da mensalidade, sendo aplicada de

cada vez que é realizado o pagamento de uma prestação mensal durante toda a

vigência do contrato do empréstimo.

3.3. Outras comissões

Poderão existir outras comissões que serão aplicadas consoante os contratos

e dependendo da instituição financeira em questão. É o caso da comissão de

deslocação, que existe se a escritura for realizada em algum distrito onde não

exista um balcão do banco em questão.

Outro exemplo é o da comissão de solicitadoria, que poderá ser cobrada durante a

fase de preparação da escritura.

Por fim, poderá ainda existir uma comissão associada à recuperação de valores

em dívida, que ocorre quando existe um atraso no pagamento das prestações

mensais.

32

3.4. Comissão de amortização

O reembolso antecipado consiste na amortização do empréstimo antes da data

prevista para se acabar de liquidar o mesmo na totalidade (reembolso total)

ou parcialmente (reembolso parcial). Reembolsar antecipadamente o crédito à

habitação é um direito que assiste a todos os consumidores.

Porém, é sempre importante medir os custos associados à amortização. Uma vez

que cada uma destas formas de reembolso possui uma comissão de amortização

associada, poderá não compensar se este custo for muito aproximado ao montante

que se pretende amortizar.

A comissão aplicada ao reembolso antecipado do crédito à habitação (seja parcial

ou total) poderá diferir consoante o banco. Note que se tiver de proceder ao

reembolso por motivos de desemprego, deslocação profissional ou morte de um

dos titulares do empréstimo fica isento do pagamento desta comissão.

É comum as instituições bancárias exigirem que a intenção de reembolso lhes seja

notificada com um pré-aviso de alguns dias úteis que variam consoante a entidade.

Informe-se junto do seu banco sobre quais são os prazos que tem de cumprir.

A comissão de amortização possui um teto máximo:

• Os contratos com taxa de juro variável não podem ter uma comissão

superior a 0,5% do capital reembolsado;

• Nos contratos com taxa de juro fixa a comissão não pode ultrapassar os

2% do capital reembolsado.

Caso a amortização seja parcial, poderá ser requerido, por parte do banco, que

esta seja efetuada na mesma data do pagamento da próxima prestação mensal.

33

4. Seguros

Agora que já conhece as comissões associadas ao crédito, importa conhecer um

outro encargo que tem um grande peso no custo final do empréstimo: os seguros.

Funcionando como uma garantia do risco associado ao financiamento, existem

seguros – nomeadamente o seguro de vida e o seguro multirriscos habitação -

cuja contratação é exigida pelos bancos quando se constitui um empréstimo à

habitação.

Podendo ser subscritos diretamente na instituição de crédito ou numa seguradora

selecionada pelo consumidor, regra geral os bancos oferecem bonificações no

spread quando são contratados através de si. Saiba quais as características de

cada um destes produtos.

4.1. Seguro de vida

Embora o seguro de vida não seja obrigatório por lei, é sempre exigido pelas

instituições financeiras na contratação de um crédito à habitação. Em suma, cobre

o montante em dívida do financiamento em caso de morte ou invalidez de um dos

titulares, acabando não só por proteger os devedores como também o banco em

si.

Este seguro permite aos titulares do empréstimo e respetivos familiares do

agregado ficarem com a habitação em caso de morte ou invalidez de algum

dos membros. Garante, desta forma, a liquidação da dívida do crédito ao banco

se ocorrer alguma fatalidade. Neste caso, se tal acontecer, o prémio do seguro

é transferido para o banco, o montante da dívida é liquidado e a hipoteca é

cancelada.

Existem quatro caraterísticas desta proteção que deve assimilar.

Coberturas

Para além da cobertura base de Morte, existem duas outras coberturas cujos

nomes são muito semelhantes, mas que, no final, poderão fazer grande

diferença na proteção dos consumidores. Conhecer a diferença entre Invalidez

Total e Permanente (ITP) ou Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD) será, por isso,

fundamental para evitar surpresas negativas.

A IAD é a mais comum de ser apresentada pelas instituições bancárias aos seus

clientes, podendo ser ativada apenas em caso de invalidez absoluta do titular. Ou

seja, o segurado deverá ter uma doença ou ter sofrido um acidente tão grave que

o tenha deixado impossibilitado de exercer uma profissão remunerável e tenha

de recorrer a uma terceira pessoa para cuidar de si e das suas necessidades

essenciais.

Por sua vez, a ITP é mais abrangente e permite que o seguro seja acionado

quando um dos titulares do crédito à habitação tenha uma incapacidade de, no

Seguro de vida parcial

Caso existam dois titulares no crédito à habitação, o seguro de vida poderá ser

contratado de forma parcial ou total - ou seja, tratando-se de um casal

(por exemplo), pode ser contratado a 100% para cada pessoa ou a 50% cada

um. Se se tratar de um seguro de vida a 100%, o que acontece é que, na

ocorrência de morte ou invalidez, o valor do empréstimo em dívida fica pago ao

banco, na totalidade, pela seguradora.

Por seu turno, se estivermos a falar de uma cobertura parcial (por exemplo, 50%

para cada titular), em caso de morte ou invalidez a seguradora paga apenas

50% da dívida ao banco, sendo que o outro titular terá de liquidar a parte

restante do empréstimo.

34

mínimo, 60%. Logo, a ITP garante o pagamento do montante em dívida em casos

de invalidez mais prováveis e menos graves. A IAD protege menos o cliente do

que a ITP.

É com base na Tabela Nacional de Incapacidades por Acidentes de Trabalho e

Doenças Profissionais que é definida a percentagem de incapacidade. De acordo

com o grau de inaptidão, é identificado o somatório dos valores de incapacidade.

É importante referir que os valores aplicados serão sempre os que se encontravam

em vigor à data de assinatura do contrato do seguro, mesmo que posteriormente

se venham a verificar atualizações a esses números

Capital seguro

Representa o montante pago pela seguradora quando alguma cobertura é

acionada. Uma vez que este corresponde ao montante do crédito à habitação

em dívida ao banco, é importante que a companhia de seguros atualize o capital

seguro consoante a amortização que vai sendo levada a cabo pelos devedores.

Dica

Questione o seu banco sobre as ofertas de que dispõe, mas contacte também

as seguradoras para poder comparar custos.

Dica

Tenha atenção à atualização do capital seguro: esta é da responsabilidade do

tomador do seguro e não da seguradora. Deve indicar este valor à seguradora

anualmente. As prestações mensais que irá pagar ao banco vão gradualmente

reduzir o montante em dívida do crédito à habitação e, desta forma, esse valor

deve ser subtraído ao total do capital seguro.

Prémio

Este é calculado com base no capital seguro, mas com influência da idade dos

titulares do crédito à habitação. Quanto maior for a idade dos segurados, mais

elevado será o prémio, uma vez que o risco aumenta com o envelhecimento.

Ainda assim, o montante relativo ao prémio vai diminuindo à medida que os

titulares amortizam o valor em dívida do financiamento.

Adesão

Para a subscrição do seguro de vida, há que concretizar alguns passos

previamente.

Em primeiro lugar, os tomadores do seguro devem responder a um questionário

médico que vai atestar o seu estado de saúde. De seguida, esse questionário

será analisado e, consoante a avaliação final, o seguro de vida será aprovado ou

rejeitado. Por último, e de acordo com os resultados, é definido o valor do prémio a

aplicar.

Em certos casos, poderá ser necessária a realização de uma consulta médica para

que o seguro de vida possa ser aprovado.

35

4.2 Seguro multirriscos

O seguro multirriscos-habitação é compulsório por lei para frações em propriedade

horizontal.

Nesta secção fique a compreender a finalidade deste seguro, bem como as

coberturas disponíveis, o capital seguro e o respetivo prémio. Perceba ainda quais

as diferenças entre os dois tipos de seguros multirriscos-habitação - para o edifício

e para o recheio, sendo o primeiro obrigatório e o segundo opcional.

Edifício (obrigatório)

O seguro multirriscos-habitação pode incidir sobre o edifício em si e o respetivo

recheio. Este seguro requer, obrigatoriamente, uma proteção do edifício em

si. O proprietário da casa deverá, então, mencionar todos os espaços da

sua casa à companhia de seguros. Se pretende adquirir uma moradia, deve

considerar anexos, garagem, jardim e piscina, por exemplo. Caso vá optar por um

apartamento, não se esqueça de incluir o seu espaço de garagem, se existir.

Recheio (facultativo)

Embora não seja obrigatório cobrir o recheio do imóvel, pense no seguinte: se

detém objetos que lhe seriam muito custosos substituir (tais como quadros valiosos

ou grandes eletrodomésticos), talvez faça sentido proteger também estes bens.

Em primeiro lugar, deve descrever cada item de valor relevante numa ficha. Esse

mesmo formulário deverá conter uma descrição dos artigos, fotografias dos

mesmos, o seu valor de compra e a respetiva fatura.

Informe-se ainda acerca da regra da proporcionalidade. Em caso de sinistro, a

companhia de seguros irá calcular a percentagem do recheio que foi afetada

e atribuir-lhe-á a percentagem correspondente no capital coberto. Ou seja, se

tiver previamente discriminado todos os bens de valor relevante conseguirá uma

indemnização no valor real dos danos até ao limite do capital segurado.

Por fim, salientamos que deve atualizar, de forma regular, o montante do seu

recheio, especialmente se adquirir novos itens valiosos. Adicione-os à lista dos

bens a segurar, para que o seguro esteja sempre completo e de acordo com as

suas reais necessidades.

Finalidade

Se pensa comprar uma casa em propriedade horizontal, note que é obrigatório,

por lei, subscrever um seguro contra incêndios. Mas, por norma, as instituições

bancárias requerem a contratação de um seguro multirriscos-habitação (que

geralmente inclui a cobertura de incêndio), uma vez que o imóvel é utilizado como

garantia no crédito à habitação e, por conseguinte, há que proteger a casa de

eventuais danos.

De certa forma, os dois seguros obrigatórios (de vida e multirriscos-habitação)

complementam-se: o seguro de vida protege os titulares da habitação, ao passo

que o seguro multirriscos-habitação tem como finalidade salvaguardar o imóvel.

Note que, quanto maior for o número de coberturas que subscreve no seu seguro

multirriscos, mais protegida estará a sua casa.

36

Coberturas

As coberturas irão depender do que pretende proteger na sua habitação, quanto

está disposto a pagar por essa proteção e, naturalmente, da oferta das diversas

companhias de seguros.

Assim, para que consiga escolher o que mais se adequa ao seu caso específico,

enumeramos as coberturas dos seguros multirriscos-habitação mais comuns:

• Danos derivados de incêndios, quedas de raios ou explosões;

• Danos causados por tempestades, ventos fortes ou ciclones;

• Estragos estéticos na fachada do edifício;

• Inundações e aluimento de terras;

• Demolições e remoção de escombros;

• Danos por problemas com distribuição de água e derivados da rede de

esgotos;

• Indemnizações por furto ou roubo;

• Responsabilidade civil do proprietário do imóvel devido a estragos

involuntários, tais como, por exemplo, a queda de objetos da varanda em veículos

ou indivíduos;

• Proteção jurídica (por norma, esta é uma cobertura opcional);

• Riscos elétricos, nomeadamente danos causados por curto-circuito ou

sobrecarga de aparelhos elétricos;

• Assistência à habitação por profissionais para a realização de

reparações como, por exemplo, canalizadores ou eletricistas (regra geral, esta é

uma cobertura facultativa);

• Fornecimento de alojamento temporário caso exista privação da

habitação;

• Proteção em caso de fenómenos sísmicos, nomeadamente tremores de

terra, maremotos ou erupções vulcânicas.

Por norma, as instituições financeiras aconselham que o cliente detenha a

proteção contra fenómenos sísmicos no seu seguro multirriscos-habitação, o que

faz sentido na medida em que os danos que sejam provocados por um evento

desta magnitude podem mesmo levar à perda total ou parcial de um imóvel.

Esta cobertura tem um impacto significativo no prémio do seguro, variando

consoante o risco associado à área de localização do imóvel: habitações situadas

em zonas de maior risco sísmico (Açores, Vale do Tejo, Costa Vicentina e Algarve)

detêm um prémio de seguro mais elevado do que casas noutras regiões do país.

Mas não é por não se encontrar numa das zonas mais propícias a fenómenos

sísmicos que não deve contratar esta cobertura, pois infelizmente ainda não é

possível prever, com total certeza, todos os acontecimentos deste género.

Capital seguro

O montante a segurar no multirriscos-habitação é estabelecido com base no valor

de reconstrução da casa, que corresponde ao montante que o proprietário do

imóvel teria de financiar caso existisse uma destruição total da sua habitação.

O valor segurado torna-se então muito importante, pois corresponde ao montante

que a seguradora lhe dará de indemnização se acionar o seguro em caso de

ocorrência de qualquer sinistro.

É comum o valor de reconstrução do imóvel ser inferior ao valor de mercado da

habitação, isto porque quando é feita a avaliação da casa para determinar o valor

de reconstrução não são considerados determinados aspetos que contribuem

para essa valorização, tais como: o terreno, a proximidade para com determinados

serviços, as infraestruturas, a localização da casa, o potencial de venda, entre

outros.

Como tal, é importante atualizar regularmente o capital seguro da sua casa,

especialmente se vier a realizar quaisquer tipos de obras ou melhorias. Só

atualizando o capital seguro é que conseguirá estar sempre realmente prevenido

contra quaisquer eventuais danos.

37

Prémio

O prémio do seguro multirriscos-habitação tem como base de cálculo o valor do

imóvel e o risco associado ao mesmo.

Para estabelecer o valor do imóvel e o seu risco, as companhias de seguros

consideram algumas caraterísticas chave, tais como: a localização da casa, o ano e

o tipo de construção, e os materiais que foram usados na mesma, as condições de

acesso (especialmente em caso de incêndio), a existência de meios de combate a

fogos e sistemas de proteção contra roubo, entre outras.

Em termos práticos, isto funciona da seguinte maneira: quanto melhores forem as

condições de localização da habitação, menor será o prémio anual do seguro. Dito

de outra forma: uma casa com piores atributos será abrangida usualmente por um

prémio mais elevado.

Por último, mas não menos importante, a finalidade do imóvel também influencia o

montante a pagar pelo seguro. Uma habitação para residência permanente possui

um prémio mais reduzido do que uma segunda habitação.

4.3. Seguro de proteção ao crédito hipotecário

O seguro de proteção ao crédito cobre os encargos com empréstimos caso

o seguradora veja os seus rendimentos reduzidos devido a baixa médica ou

hospitalização, desemprego ou atraso no pagamento dos salários. Basicamente,

a seguradora substitui-se no pagamento das prestações mensais ao banco. Daí

que, com o objetivo de terem mais uma garantia de que o montante emprestado é

pago, as instituições financeiras aconselham à sua subscrição.

À partida, a decisão de subscrição de um seguro de proteção ao crédito parece ser

a decisão mais acertada. Contudo, convém analisar todas as restrições explícitas

no clausulado que limitam a abrangência do seguro, levantando a questão se vale

efetivamente a pena pagar o montante acrescido à mensalidade por subscrição do

seguro.

Note que, por ser mais uma garantia ao pagamento das prestações mensais do

montante em dívida, os bancos aprovam o pedido de crédito mais facilmente se o

cliente optar por subscrever esta proteção.

38

Vantagens e desvantagens

As principais vantagens para o consumidor quando contrata um seguro de proteção ao crédito passam por:

• Este seguro ser apontado como uma solução viável de fazer um empréstimo de forma

descansada, uma vez que a segurança que tem, ao longo do período de pagamento do crédito, é muito

maior;

• Em caso de desemprego, a seguradora assume as prestações do cliente, substituindo-o;

• É mais provável ver o pedido de crédito ser aprovado.

Por outro lado, eis as razões que podem levá-lo a preferir não contratar

este seguro:

• Preços muito altos: os seguros de proteção ao crédito praticados atualmente têm custos elevados.

Desta forma, contratar um seguro desta natureza vai significar uma boa parte dos custos com o crédito.

• Exclusões: os trabalhadores independentes e muitos funcionários públicos podem pagar

coberturas de que não vão beneficiar, uma vez que os seguros de proteção ao crédito incidem

maioritariamente sobre trabalhadores por conta de outrem.

• Período de carência: a maior parte dos seguros só pode ser ativada 60 dias após a assinatura do

contrato. Para além disso, depois de ativada a cobertura, só poderá reativá-la meio ano depois. Por exemplo,

se for despedido é ativada a cobertura, mas se arranjar emprego e for novamente despedido, só passados

seis meses é que a seguradora paga as prestações abrangidas pela garantia de desemprego.

Como tudo na vida, existem bons e maus seguros, pelo que a sua subscrição vai sempre depender de caso

a caso e do empréstimo em questão, daí a importância de avaliar sempre os prós e contras do seguro que

for proposto pela instituição de crédito.

39

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40

PARTE III

FORMALIZAR A COMPRA

41

Após ter escolhido a casa dos seus sonhos e o crédito à habitação mais vantajoso,

falta apenas um passo para concretizar o objetivo final:

tratar das questões burocráticas.

Por lei, é obrigatório que o cidadão que compra um imóvel pague alguns impostos

ao Estado, os quais têm incidências e caraterísticas diferentes. É importante

conhecê-los para que cada devedor tenha noção dos seus deveres enquanto

contribuinte e evitar multas mais avultadas no futuro por incumprimento destes

requisitos legais.

1. Impostos associados ao imóvel

1.1. IMT

Há lugar ao pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de

Imóveis (IMT) sempre que se verifique a compra de um imóvel. Este imposto recai

sobre o valor tributário da habitação ou sobre o valor declarado na escritura da

mesma, incidindo sobre o maior destes montantes.

O IMT deverá ser pago antes do ato da compra e o seu cálculo varia consoante

o tipo de imóvel (rústico ou urbano), a localização (Continente ou Regiões

Autónomas) e a finalidade (Habitação Própria Permanente ou Secundária).

A sua fórmula de cálculo é a seguinte:

Existe isenção de IMT quando a habitação é destinada exclusivamente a Habitação

Própria e Permanente e o seu valor é de até 92.407 mil euros no Continente e

115.509 mil euros nas Regiões Autónomas. Somente acima destas quantias se

aplicam as tabelas de IMT disponibilizadas no Portal das Finanças.

1.2. IMI

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), tal como o próprio nome indica, recai

sobre o valor patrimonial tributário do imóvel. Deve ser liquidado anualmente, a

partir do momento da compra de uma habitação.

O cálculo do IMI tem por base uma tabela com intervalos emitida pelo Governo

no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) - disponível no Portal das

Finanças - sendo que cada município define as suas próprias taxas a aplicar.  Este

intervalo varia entre 0,3% e 0,5% para os prédios urbanos.

Este imposto é calculado através da seguinte fórmula:

IMT Valor de Escritura

ou Valor Patrimonial Tributário (o maior)

Taxa a aplicar

Parcela a abater

IMT Taxa a aplicar

Valor Patrimonial Tributário (VPT)

Isenção de IMI temporária (3 anos)

Se a casa adquirida for para Habitação Própria e Permanente, se o valor

patrimonial da mesma não exceder os 125 mil euros e se o rendimento coletável

do agregado familiar for inferior a 153.300 euros para efeitos de IRS, é possível

ter isenção do IMI por um período de três anos.

Isenção de IMI permanente

Para beneficiar de não pagar IMI de forma vitalícia o requisito passa pelo

rendimento anual não poder ser superior a 15.295 euros (2,3 vezes o valor anual

do Indexante dos Apoios Sociais a 475 euros).

42

O pagamento do IMI é feito em abril. Se o montante a liquidar não ultrapassar os

250 euros, então este pagamento tem de ser feito de uma só vez. Caso se situe

entre este valor e 500 euros, poderá ser realizado em duas parcelas e, finalmente,

se ultrapassar os 500 euros, pode ser liquidado em três prestações.

1.3 Imposto do Selo

O Imposto do Selo está inserido na categoria de impostos que incidem sobre o

consumo. Este só se aplica a todos os atos que não estejam sujeitos ao Imposto

sobre o Valor Acrescentado (IVA) e, como tal, não poderá ser acumulado com este.

Pode ser cobrado em forma de taxa ou de valor fixo e está regulamentado no

Código do Imposto do Selo (CIS).

No caso de um crédito à habitação, há lugar ao pagamento desta tributação em

dois momentos distintos.

1.3.1. Imposto do Selo de Compra e Venda

O Imposto do Selo incide, em primeira instância, na transação, isto é, sobre a

compra e venda do imóvel. Este é pago no ato da celebração da escritura, pelo

comprador da casa ao Notário. O Imposto do Selo na compra e venda tem uma

incidência de 0,8% sobre o valor de venda da habitação.

A sua fórmula de cálculo é, então, a seguinte:

1.3.2. Imposto do Selo do crédito à habitação

Caso seja constituído um crédito à habitação, o Imposto do Selo é pago no

momento em que o montante financiado é transferido para a conta à ordem do

comprador da casa.

Este imposto, que incide sobre o valor do crédito, é cálculo da seguinte forma:

Note que a incidência de 0,60% se refere aos contratos com um prazo de

pagamento superior a 5 anos. Caso seja um empréstimo com prazo inferior a 5

anos, a incidência será de 0,5%.

1.4. Custos notariais e registo do imóvel

Tanto a compra de uma habitação como o pedido de financiamento para o

efeito implicam mais alguns custos relacionados com os registos da casa, com a

formalização dos contratos e ainda com a escritura do imóvel.

Mas tenha atenção: o pedido de isenção do IMI tem de ser efetuado nas Finanças antes da

compra da casa e quando tiver a avaliação do imóvel concluída. Se solicitar a isenção após

a compra (mesmo que seja no dia seguinte) já não é elegível para a isenção.

IS 0,60%Valordo empréstimo

IS 0,80%Valor de escritura

ou Valor patrimonialtributário

43

O registo de aquisição da habitação e de hipoteca poderá ser realizado através do

Serviço Casa Pronta ou no Cartório Notarial. Se se recorrer ao Serviço Casa Pronta,

os custos englobam a escritura e os registos de aquisição e hipoteca, saindo o

cliente do local com toda a documentação em seu nome. Já se for ao Cartório, os

custos incluem os honorários ao próprio Cartório pela preparação e realização da

escritura e dos atos notariais e ainda as despesas com todos os registos.

Por fim, há que pagar ainda a Certidão de Registo Predial. Esta tem uma validade

de 6 meses e o seu custo difere consoante seja solicitada online ou num balcão de

uma Conservatória (sendo mais acessível pela primeira via).

2. Documentação necessária para comprar casa

A compra de uma habitação envolve alguma burocracia e são diversos os

documentos que necessita de ter em sua posse nas várias fases da aquisição. Por

isso, nada como ter sempre a documentação necessária à mão. Todavia, tenha

em atenção que os documentos solicitados podem variar conforme a instituição

financeira escolhida.

2.1. Propostas não vinculativas (simulações)

A simulação do crédito à habitação apresenta todos os custos e encargos com

este financiamento. Após a simulação e depois de selecionar o banco que mais

vai ao encontro das suas necessidades, entra-se na fase da pré-aprovação do

empréstimo (na qual a instituição afere se o cliente detém, ou não, condições para

que o financiamento seja definitivamente aprovado).

Relativamente à documentação a submeter, certifique-se de que a mesma está

atual e em ordem. Em Portugal, um pedido de crédito à habitação normalmente

deve fazer-se acompanhar pelos seguintes documentos:

• Documentos de Identificação (Cartão de Cidadão ou Bilhete de

Identidade e Cartão de Contribuinte);

• Documentação comprovativa de Rendimentos:

a)      Para um funcionário público ou trabalhador por conta de outrem:

• Fotocópia dos 3 últimos recibos de vencimento;

• Fotocópia dos extratos bancários (dos últimos 3 ou 6 meses);

• Fotocópia da última declaração de IRS + Nota de Liquidação;

• Declaração da entidade patronal a comprovar vínculo contratual e

antiguidade na empresa.

b)     Para um trabalhador por conta própria:

• Fotocópia da última declaração de IRS + Nota de Liquidação;

• Declaração de início de atividade ou Certidão Permanente de Registo

Comercial;

• Fotocópia dos extratos bancários dos últimos 6 meses.

c)      Para um pensionista:

• Comprovativo da pensão ou fotocópia dos extratos bancários dos

últimos 3 meses;

• Fotocópia da última declaração de IRS + Nota de Liquidação.

44

2.2. Aprovação vinculativa do crédito

Após a elaboração da proposta não vinculativa, e se a mesma for positiva, entra-

se na fase de avaliação do financiamento pedido, através da qual o banco revê as

condições que foram oferecidas inicialmente ao cliente e em que se decide se o

pedido é formalmente aprovado. Geralmente este processo passa por uma equipa

especializada de analistas de risco.

Os documentos a apresentar à instituição financeira neste estádio são os

seguintes:

• Comprovativos de rendimentos (se os mesmos ainda não tiverem sido

solicitados na fase da proposta ou haver um período largo entre a proposta

e a aprovação):

• Última declaração de rendimentos e última nota demonstrativa de

liquidação de IRS do(s) proponente(s), ou outros documentos oficiais

comprovativos, emitidos pela Repartição de Finanças, caso o(s) proponente(s)

estejam isentos de IRS

• Declaração da entidade patronal do(s) proponente(s)

• Recibos de vencimento dos últimos 3 meses

• Plantas da casa e da localização (esta última caso exista)

• Orçamento de obras ou construção, se for o caso

• Impressos requeridos pela instituição financeira

• Caderneta Predial atualizada ou, caso não exista, Certidão emitida pela

respetiva Repartição de Finanças

• Licença de habitação ou construção

• Documentos de Identificação (Cartão de Cidadão ou Bilhete de

Identidade e Cartão de Contribuinte)

• Atestado de residência da Junta de Freguesia

• Atestado comprovativo da composição do agregado familiar, se o(s)

proponente(s) viverem em união de facto

• Alvará de loteamento e escritura de aquisição do terreno (em caso de

construção de habitação)

• Projeto aprovado com memória descritiva (no caso de construção ou de

realização de obras, se aplicável)

• Contrato-promessa de compra e venda (se for realizado)

45

2.3. Contrato-promessa de compra e venda

A fase seguinte do processo de crédito à habitação consiste na assinatura do

contrato-promessa, que precede a escritura pública de compra e venda (que é o

contrato definitivo). Embora não seja obrigatório por lei, é um documento muito

utilizado para formalizar a intenção de compra.

O contrato-promessa de compra e venda é celebrado entre o comprador e o

vendedor e estabelece os direitos e deveres de ambas as partes até à data da

realização da escritura. Este contrato pode ser realizado antes da aprovação do

financiamento bancário da pessoa que vai adquirir a casa.

Aconselhamos a submeter o documento em questão para apreciação de um jurista

antes de o assinar.

Geralmente, no âmbito deste contrato há lugar ao pagamento de um sinal de

adiantamento (acordado entre ambas as partes) e no mesmo devem constar, pelo

menos, as seguintes informações:

• Identificação do vendedor e do comprador;

• Identificação do imóvel: localização, tipologia, existência de anexos

afetos à fração ou imóvel (garagem, piscina, arrecadação, por exemplo) e inscrição

matricial;

• Indicação da quantia que foi dada como sinal;

• Preço de compra da casa e respetivo método de pagamento;

• Determinação de que o imóvel será vendido livre de quaisquer encargos

e ónus;

• Licença de utilização ou de construção (ou prova de que foi solicitada à

Câmara Municipal);

• Prazo para a realização do contrato definitivo (escritura pública) e

consequências desse prazo ser ultrapassado.

2.4. Escritura

A escritura pública é um documento autêntico realizado pelo notário, que constitui

a forma legal da transação de compra e venda do imóvel.

O momento da escritura representa a celebração do contrato definitivo de compra

e venda, formalizando a transferência da habitação do vendedor para o comprador,

ficando este último, finalmente, como proprietário do imóvel.

Nesta etapa têm lugar dois atos distintos:

1. Contrato de compra e venda: que define o momento a partir do qual o

comprador passa a ser proprietário do imóvel;

2. Contrato de mútuo com hipoteca: que contém tudo o que diz respeito ao

crédito à habitação (taxas de juro, montante financiado, etc.), sendo que, após

a assinatura deste, o banco liberta o montante necessário para pagar ao antigo

proprietário do imóvel.

Exemplo

Para registar um imóvel no valor de 175 mil euros com contratação de um

crédito à habitação e utilização de conta poupança-habitação, o consumidor

poderá facilmente pagar cerca de 40%: o valor a pagar no serviço Casa Pronta é

de 500 euros enquanto num cartório ascenderá aos 800 euros.

46

Na fase da escritura são necessários os seguintes documentos:

3. Serviço Casa Pronta

O Serviço Casa Pronta, surgido em 2007, veio revolucionar e simplificar toda

a burocracia associada à compra de uma casa, tendo permitido, a muitos

portugueses, poupar tempo e dinheiro desde então.

Apresentando-se ao público através de um balcão único no qual é possível realizar

diversas operações associadas à compra e venda de habitações, este serviço

evita que qualquer pessoa que vai adquirir ou vender uma habitação precise de

se dirigir a vários departamentos públicos para resolver questões administrativas

respeitantes a este processo.

O Serviço Casa Pronta encontra-se disponível nas instalações dos serviços do

Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), nas Conservatórias do Registo Predial

e nos balcões de atendimento dessas mesmas conservatórias. Ao todo, estamos

a falar de 334 balcões únicos deste serviço espalhados por Portugal. Só em 2016

foram realizados mais de 62 mil títulos.

Nos balcões únicos qualquer cidadão ou empresa pode realizar as seguintes

operações para prédios urbanos, rústicos e mistos:

• Compra e/ou venda de imóveis;

• Contratos de crédito e financiamento com instituições financeiras que

detenham hipoteca, podendo existir, ou não, um fiador;

• Hipoteca e transferência de créditos;

• Doação de imóvel;

• Dação em pagamento (quando a relação de obrigação entre credor e

devedor termina);

• Permuta do imóvel;

• Constituição ou alteração de Propriedade Horizontal de um imóvel;

• Divisão de coisa comum;

• Compra e/ou venda com locação financeira (leasing).

• Documentos de Identificação (Cartão de Cidadão ou Bilhete de

Identidade e Cartão de Contribuinte) do vendedor;

• Certidão de Teor atualizada com o registo;

• Caderneta Predial Urbana ou Pedido de inscrição do Prédio na matriz

(Modelo I do IMI) emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;

• Licença de utilização (para imóveis construídos após agosto de 1951);

• Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado a

partir de 1992, sem prestação de caução e tratando-se de 1ª transmissão);

• Ficha de Informação Normalizada;

• Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior;

• Ficha Técnica da Habitação;

• Comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto do Selo;

• Proposta dos seguros de vida e multirriscos-habitação;

• Contrato mútuo e penhor de aplicação financeira (se aplicável);

• Declaração dos valores em dívida do crédito para efeitos de

liquidação do mesmo, no caso de transferência do contrato;

• Rescisão de hipoteca ou outros encargos do imóvel (se aplicável);

• Contrato-promessa de compra e venda.

47

Outras ações que podem ser realizadas através do serviço Casa Pronta dizem

respeito ao pedido de alteração de morada no cartão de cidadão, pagamento do

Imposto do Selo (IS) e do Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

(IMT), realizando-se todas estas burocracias num só local.

É então possível, por exemplo, adquirir uma habitação – desde o contrato ao

registo do novo proprietário -, com ou sem recurso a um crédito à habitação,

realizar a transferência do financiamento para outra instituição bancária ou ainda

contrair um empréstimo com hipoteca.

Uma vez que todos estes processos ficam concluídos de imediato, não existe

necessidade de uma nova deslocação a esse balcão único ou a alguma

Conservatória. Desta forma, o cliente sai do balcão do Casa Pronta com as

certidões de conclusão do negócio na mão, o que simplifica bastante todo este

processo.

Após deter todos estes documentos, dirija-se ao balcão único do Casa Pronta mais

perto de si (consulte aqui a listagem dos postos de atendimento que existem).

Embora este serviço não seja gratuito, a poupança poderá chegar aos 70%

da quantia total que qualquer cidadão teria de pagar para realizar todos estes

procedimentos num Cartório Notarial.

Excetuando o valor a pagar de impostos, os custos atualmente em vigor são os

seguintes:

375 eurosRealização de apenas um registo - de uma hipoteca,

por exemplo.

255 eurosCompra e venda de um imóvel sem financiamento num processo em que tenha sido usada uma conta

poupança-habitação.

500 eurosCompra e venda de um imóvel sem financiamento num processo em que tenha sido usada uma conta

poupança-habitação.

700 eurosConcretização de mais do que um registo. Por exemplo, no caso de compra e venda de uma habitação com recurso a

crédito à habitação são realizados diversos registos.

48

Através do website do serviço Casa Pronta, tantos os cidadãos, como empresas e

entidades públicas, podem ter acesso a informação de apoio para concretizar as

diversas operações disponíveis no balcão único.

Por outro lado, tanto cidadãos como empresas têm a possibilidade de promover,

neste website, as características de um determinado negócio para que as

entidades públicas possam manifestar o seu interesse, caso exista, em exercer o

direito legal de preferência. Por exemplo, a Câmara Municipal poderá manifestar

interesse num edifício histórico que seja publicitado no website do serviço Casa

Pronta. Estes anúncios têm um custo de 15 euros.

Complementarmente, também é possível consultar o anúncio em questão, para

poder saber se existe, ou não, qualquer tipo de interesse por parte de alguma

entidade pública para exercer o seu direito legal de preferência. As instituições

financeiras podem ainda pedir para consultar a Certidão Permanente de registo de

um determinado prédio.

Em último lugar, qualquer indivíduo poderá consultar a agenda de marcações

dos vários balcões únicos do Casa Pronta, por forma a efetuar a marcação de um

horário específico para ser atendido, simplificando ao máximo todo este processo

de compra e venda de imóveis.

49

PARTE IV

DÚVIDASGLOSSÁRIOLINKS ÚTEIS

50

Quais os documentos necessários para recorrer a um crédito à habitação?

A documentação exigida para recorrer a um crédito à habitação varia de banco

para banco, mas os documentos exigidos para uma situação regular de solicitação

deste tipo de empréstimo costumam ser:

• Documento de Identificação (Cartão de Cidadão / Bilhete de Identidade)

• Cartão de Contribuinte;

• Última declaração de IRS e nota de liquidação;

• Fotocópia dos últimos 3 recibos de vencimento;

• Declaração de tipo de contrato de trabalho da entidade patronal;

• Caderneta Predial

• Comprovativo de outros rendimentos.

A estes documentos podem acrescer outros, dependendo da instituição bancária

e da situação específica do cliente (se é pensionista, se trabalha por conta de

outrem, se é não-residente, entre outros).

Se quiser contrair um crédito à habitação tenho de abrir conta na instituição

credora?

Ter conta na instituição em que pretende contrair o crédito não é obrigatório, mas,

no entanto, a maioria das instituições assim o exige.

O que é o spread?

O spread é uma percentagem da taxa de juro cobrada pelo banco que consiste, no

fundo, na sua “margem de lucro”. É definido contrato a contrato, conforme o perfil

de risco do cliente.

Perguntas frequentes O seguro de vida é obrigatório?

O seguro de vida é normalmente exigido pelas instituições bancárias na

contratação de um crédito à habitação. Este seguro cobre o risco de morte e/ou

invalidez.

Tenho de contratar o seguro de vida e multirriscos-habitação proposto pelo

banco?

Não. Apesar de a entidade bancária poder propor um determinado seguro de vida

e de multirriscos-habitação (com uma seguradora com a qual possui um protocolo),

o cliente tem sempre o direito de escolher o que achar mais adequado, podendo,

para tal, recorrer a outra seguradora e transferir o seu seguro de vida e o seu

seguro multirriscos-habitação. Porém, note que esta transferência de seguro pode

implicar um agravamento do spread.

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A instituição bancária pode recusar a concessão do empréstimo?

Sim, a instituição bancária tem liberdade para recusar conceder o empréstimo

solicitado.

Posso ver a minha solicitação de renegociação de crédito recusada?

Sim, uma vez que a renegociação do crédito só pode ocorrer após concordância

de ambas as partes.

É possível transferir o crédito habitação para outra entidade bancária?

Sim, é possível fazê-lo, desde que a entidade bancária seja avisada com 10 dias

úteis de antecedência.

No entanto, atente que existem comissões de reembolso antecipado que deverá

ter em consideração. Assim, se pensa em transferir o crédito à habitação, saiba se

a instituição para a qual vai mudar o seu financiamento cobre os custos com essa

comissão.

O que fazer para amortizar o empréstimo parcialmente?

Para amortizar parte do empréstimo, basta que avise a entidade credora com 7

dias úteis de antecedência. Esta poderá cobrar-lhe uma comissão de amortização.

Se tiver um contrato com taxa de juro variável, a comissão de amortização será de

até 0,5% do valor reembolsado. Se, por outro lado, o seu contrato contemplar taxa

de juro fixa, o valor da comissão pode chegar a 2% do montante reembolsado.

Quais os deveres do cidadão que compra uma habitação?

Os deveres fiscais passam por declarar ser o novo proprietário do imóvel que

adquiriu, solicitar a isenção do IMI relativo à nova habitação própria permanente

(se se aplicar) e apresentar a ficha de atualização do número fiscal de contribuinte.

Além disso, é essencial que o proprietário de uma habitação mantenha o seu

imóvel limpo, com respetivo seguro atualizado, bem como deverá pagar os

impostos associados ao imóvel e o valor correspondente do condomínio.

Quais as obrigações fiscais na aquisição de uma habitação?

Se comprar um imóvel para uso próprio, com ou sem recurso a um crédito à

habitação, terá de pagar não só o IS – numa taxa de incidência de 0,8% sobre

o valor de aquisição da casa – mas também o Imposto Municipal sobre as

Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) – a uma taxa que varia entre os 0% e os

6%, dependendo do município onde se encontra a habitação.

O IMT incide sobre o valor referido no contrato ou o valor patrimonial tributário do

imóvel, dependendo de qual dos dois for o maior.

Na compra de uma casa, é importante que liquide o IMT antes da data da escritura

pública de aquisição, apresentando o comprovativo de pagamento nessa mesma

data perante o Notário ou outra entidade competente.

Não esquecer que, caso recorra ao crédito à habitação, terá de suportar o IS de

0.6% sobre o montante do empréstimo.

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Os encargos com a compra de casa são dedutíveis no IRS?

Caso se trate de um imóvel arrendado ou de uma habitação comprada para uso

próprio com recurso a crédito e para contratos celebrados até 31 de dezembro

de 2011, é possível deduzir-se no IRS. No caso dos imóveis arrendados, poderá

deduzir-se até 15% das rendas pagas até um máximo de 502 euros. Já no segundo

caso, o cidadão poderá deduzir até 15% dos juros do financiamento contraído para

a compra da habitação até ao limite máximo de 296 euros.

Devo escolher a proposta com o spread mais baixo?

O spread é uma taxa que resume a percentagem de lucro que a instituição

financeira atribui ao crédito, e que pode variar consoante a situação específica

do cliente. É um indicador com alguma relevância quando se procura crédito à

habitação e há bancos a oferecer melhores propostas de spread do que outros.

No entanto, o spread não deve ser o único indicador a levar em conta, até

porque o spread não contempla todos os encargos associados ao crédito. Por

isso, considerar a Taxa Anual Efetiva Revista (TAER) é a forma mais fidedigna de

comparação de créditos à habitação, já que esta diz respeito ao custo total do

crédito ( juros, comissões, seguros e encargos com produtos associados).

Qual a melhor EURIBOR para escolher? 3, 6 ou 12 meses?

Não se pode dizer que exista uma melhor EURIBOR a escolher. Em primeiro lugar,

não são muitas as instituições financeiras a oferecer a possibilidade de contratar

taxa variável com EURIBOR a 3 ou 6 meses.

Neste momento, a taxa a 12 meses é bastante vantajosa, por exemplo, dado que

a EURIBOR se encontra em valores mínimos e em trajetória decrescente desde

há mais de um ano. Neste caso, se o crédito habitação for contratado nesta fase,

durante 12 meses o cliente bancário não terá que se preocupar com aumentos da

taxa. Garante, assim, uma maior estabilidade.  

A escolha do prazo da EURIBOR depende, portanto, da propensão ao risco de

cada consumidor: com a EURIBOR a 12 meses não irá beneficiar de eventuais

quedas na EURIBOR por esse período de tempo, algo que só será possível se

optar pela EURIBOR a 3 ou 6 meses. Por outro lado, estará protegido a subidas

durante um ano

 

Posso pedir isenção de IMT?

Está previsto para 2018 a isenção de IMT para situações em que um imóvel com

mais de 30 anos seja comprado com vista à sua reabilitação. No entanto, as obras

têm de ser realizadas num prazo máximo de três anos após a compra do imóvel.

 

Posso pedir isenção de IMI?

Sim, é possível pedir isenção temporária de IMI, com duração máxima de três anos.

Este pedido pode ser feito por aqueles que se encontrem em agregados cuja

habitação tenha um Valor Patrimonial Tributário de valor até 125 mil euros e cujo

rendimento seja inferior a 153.300 euros.

A isenção de IMI é feita automaticamente pela Autoridade Tributária e Aduaneira,

aplicando-se a agregados cujo Valor Patrimonial Tributário do imóvel seja inferior

a 66.500 euros, sendo os rendimentos anuais do agregado inferiores a 15.295

euros.

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Para além do crédito em si, com que custos posso contar relativamente a

questões burocráticas na compra de casa?

Os encargos com os quais terá de lidar são os da escritura da casa e o Imposto

Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT). A estes custos deverá adicionar o IS

relativo à compra do imóvel (0,8%) e, caso peça um empréstimo, o IS sobre o valor

do crédito (0,6%).

Posso alterar a finalidade do crédito?

A finalidade do crédito à habitação pode e deve ser alterada naqueles casos em

que o fim dado ao imóvel pelos titulares do empréstimo se altere, nomeadamente

de habitação própria permanente para habitação própria secundária (e vice-

versa), ou de habitação para arrendamento/investimento para habitação própria

permanente ou secundária.

Como posso melhorar as probabilidades de aprovação do crédito?

Para garantir o sucesso do seu pedido de crédito habitação, deverá preparar-se

com antecedência para este passo. Deve, assim, assegurar que os seus extractos

não têm movimentos anormais (por exemplo, levantamentos em casinos e outras

actividades que possam ser interpretadas como suspeitas).

A sua estabilidade profissional será também um fator importante para a instituição

bancária. Encontrar-se com um contrato de efetividade junto do seu empregador

será um factor muito positivo. Ter um pé-de-meia considerável será também

importante porque irá permitir-lhe fazer face à entrada inicial.

Posso fazer a avaliação do imóvel numa entidade terceira?

Poderá solicitar uma avaliação de um imóvel a qualquer entidade qualificada para a

realizar. No entanto, esta avaliação poderá não ser aceite pela instituição bancária

que selecionou para a concessão do crédito habitação, podendo-lhe ser cobrada

nova avaliação a ser realizada pelo próprio banco.

 

Ainda não encontrei casa. Devo pedir proposta de crédito?

Mesmo que ainda não tenha encontrado casa, é recomendável que solicite às

instituições financeiras uma simulação consoante o valor que pretende gastar.

O ideal será até ter simulações de vários bancos para que, assim que conseguir

encontrar a casa que quer comprar, possa comparar e escolher a proposta mais

vantajosa.

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O que é uma permuta?

A permuta é um processo de troca de bens imóveis entre dois proprietários. Nesta

troca, o proprietário que obtiver o imóvel de valor mais reduzido, deve pagar a

diferença de valor. É algo pouco praticado, sobretudo pela dificuldade que existe

em fazer corresponder dois proprietários interessados neste tipo de negócio.

No entanto, traz alguns benefícios, como a redução do IMT, que incide apenas na

diferença de valor, para o comprador que adquirir a casa mais cara.

 

Devo pedir proposta de crédito apenas ao meu banco ou a outros também?

Uma vez que já tem produtos contratados no seu banco, o spread associado

ao crédito habitação por este apresentado será à partida mais baixo do que se

fosse um novo cliente. No entanto, deve realizar uma simulação junto de várias

instituições, para que possa garantir que encontra a oferta mais competitiva. Se

a melhor proposta não for do seu banco, não existe impedimento para contratar

crédito habitação noutra instituição bancária.

Não conheço este banco, será que é seguro?

Se uma instituição financeira disponibiliza uma proposta que lhe parece

interessante, mas tem dúvidas quanto à sua legitimidade, a melhor forma de

perceber se é fiável é consultar a lista do Banco de Portugal de instituições

autorizadas a ceder crédito.

 

Quais os principais encargos depois de comprar casa?

Depois de comprar casa, os encargos fixos com os quais terá de lidar são o

Imposto Municipal sobre Imóveis e eventuais despesas de Condomínio.

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Ligações úteis

Artigos no blog do ComparaJá.pt sobre crédito à habitação:

www.comparaja.pt/blog/category/credito-habitacao

Associação Portuguesa de Bancos:

www.apb.pt

Banco de Portugal – Informação sobre Crédito à Habitação:

www.clientebancario.bportugal.pt/credito-habitacao

Serviço Casa Pronta:

www.casapronta.pt/CasaPronta

Portal da Habitação:

www.portaldahabitacao.pt

Segurança Social – Património Imobiliário:

www.seg-social-patrimonio.pt

Portal das Finanças:

www.portaldasfinancas.gov.pt

Registo Predial Online:

www.predialonline.pt

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Glossário

AAmortização: Diminuição do valor de capital em dívida do crédito à habitação. Esta

pode ser gradual, antecipada ou sucessiva.

Amortização antecipada: Pagamento antecipado de uma parte do montante em

dívida, para além das prestações mensais.

Avaliação: Visita de um perito à habitação para atribuir um valor de mercado à

mesma, que será considerado para efeitos de constituição da garantia hipotecária.

CCaderneta Predial ou Certidão Matricial: Documento emitido e autenticado

pela repartição das Finanças da freguesia onde se encontra a casa cujo objetivo

é identificar a habitação e as suas características (como localização, área,

proprietário e valor tributável). Esta certidão detém uma validade de 12 meses.

Capitais Próprios: Capital Próprio é o dinheiro que o comprador possui para dar

como entrada na aquisição de um imóvel. Sendo a percentagem de financiamento

normal de 80% do valor de avaliação, o comprador terá que ter, regra geral, os

20% por cento em falta para cobrir o valor de avaliação de imóvel.

 

Capital em Dívida: O Capital em Dívida representa a quantidade de dinheiro que

está em dívida num contrato de crédito.

 

Carência de Capital: Período inicial do crédito à habitação no qual só se pagam os

juros, ficando a prestação mensal mais reduzida durante esse tempo.

Casa Pronta: Serviço do Ministério da Justiça que permite realizar, de forma

imediata e a custo mais reduzido, todas as burocracias e formalidades relativas à

compra e venda de casa.

Certidão de Teor Predial: Documento emitido pela Conservatória do Registo

Predial com informações relativas à descrição da habitação, localização, titular e

todos os registos e inscrições efetuadas.

Certificação Energética: A certificação energética é obrigatória para imóveis

que se encontrem para venda ou arrendamento. Este documento, o Certificado

Energético, avalia a eficácia energética do imóvel em causa numa escala de A+

(muito eficiente) a F (pouco eficiente).

Comissões: No decorrer de todo o processo de crédito à habitação, as instituições

cobram diversas comissões pelos serviços bancários prestados, tais como:

comissão de estudo, de avaliação, de formalização, de contrato, entre outras. As

denominações das comissões podem variar consoante as entidades.

Contrato-Promessa de Compra e Venda: Acordo celebrado entre o comprador e

o vendedor que precede a escritura pública de compra e venda (que é o contrato

definitivo) e, não obstante não ser obrigatório por lei, é um documento muito

utilizado para formalizar a intenção de compra.

Cross-Selling: Produtos e serviços subscritos pelo cliente do crédito à habitação,

que são exigidos pelo banco para atribuição de uma bonificação no spread.

Também pode ser designado por “vendas associadas facultativas”.

DDiferimento de Capital: Adiar o pagamento de uma parte considerável – entre

10% e 30%, por norma - do valor em dívida para o fim do crédito à habitação,

nomeadamente para a última prestação.

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Distrate: Documento emitido pela instituição financeira que declara a autorização

para o cancelamento do registo da garantia hipotecária, devido ao cancelamento

ou liquidação do crédito à habitação. No fundo, o distrate comprova a rescisão de

um contrato.

EEntrada Inicial: Entrada Inicial é o valor de capital próprio que os compradores

terão que disponibilizar para complementar o montante adicional não financiado

pela instituição de crédito. Regra geral, refere-se a 20% do valor de avaliação do

imóvel.

Escritura Pública: Contrato definitivo de compra e venda da habitação. Requer

documentação obrigatória por parte da instituição financeira.

EURIBOR (European Interbank Offered Rate): Taxa interbancária utilizada pelos

bancos como taxa de referência na maior parte dos empréstimos com taxa de

juro variável. É calculada como uma média das taxas de juros praticadas pelas

instituições financeiras e detém diferentes valores consoante o prazo a que se

reporta (entre 1 semana a 12 meses).

FFiador: Indivíduo que assume a responsabilidade de cumprir com os pagamentos

do crédito à habitação caso o titular do mesmo não o consiga fazer e entre em

incumprimento.

Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE): Documento obrigatório,

emitido pela instituição bancária, no qual constam as condições do contrato de

crédito à habitação. Deve ser entregue quando o cliente pede uma simulação de

empréstimo para comprar casa.

Ficha Técnica da Habitação: Documento que descreve todas as características

técnicas e funcionais de um prédio urbano com a finalidade de habitação.

É obrigatório para prédios cujo requerimento para a emissão da Licença de

Utilização tenha sido apresentado após 30/03/2004.

HHabitação Própria Permanente: Uma habitação própria permanente é utilizada

pelo proprietário ou pelo seu agregado de forma permanente, sendo a base da

vida familiar.

 

Habitação Própria Secundária: Uma habitação própria secundária é uma

habitação com o fim de ocupação durante períodos ocasionais e sem o fim de

arrendamento.

Hipoteca: Garantia extrajudicial que associa o imóvel ao crédito à habitação.

Praticamente todos os contratos de empréstimo para comprar casa prevêem a

existência de hipoteca sobre o imóvel adquirido.

IImposto do Selo (IS): Taxa ou valor fixo, em euros, aplicado a um contrato de

crédito à habitação.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): Incide sobre o valor patrimonial tributário

(VPT) das habitações em território português. É pago anualmente no mês de abril e

é um imposto municipal, cuja receita reverte para os municípios.

Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT): Incide no maior dos

seguintes valores: valor patrimonial e valor de transação do imóvel. Este imposto

tributa a aquisição de habitações e é pago antes da formalização da escritura.

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Indexante: Taxa de referência usada como indicador da evolução do mercado.

Em Portugal, o indexante mais utilizado nos contratos de crédito à habitação é a

EURIBOR.

JJuros Remuneratórios: Valor pago como remuneração ao banco pela

disponibilização do montante do crédito à habitação, durante o período de

vigência do contrato.

Juros Moratórios: Sobretaxa que indemniza os prejuízos do banco provenientes

do atraso no pagamento das prestações mensais do empréstimo.

LLiquidação antecipada: Pagamento da totalidade do montante em dívida no

crédito à habitação, antes do prazo previsto para o final do contrato, que poderá

ser feito através da venda da casa ou de capitais próprios.

Loan-to-Value (LTV): Percentagem que determina o rácio entre o valor do

financiamento cedido pelo banco e o valor de avaliação da habitação.

PPrazo: O prazo máximo de um crédito habitação é de 480 meses (40 anos), sendo

a idade limite dos titulares para o reembolso total do crédito de 75 anos (servindo

para este cálculo o titular mais velho).

Período de Revisão do Indexante: Frequência com que se faz a atualização do

indexante da taxa de juro para os créditos que possuem uma taxa de juro variável.

Prémio: Valor pago à companhia de seguros para a prevenção de sinistros

que possam ocorrer no futuro (no caso do crédito à habitação, este prémio

corresponde ao montante que se paga pelos seguros de vida e multirriscos).

Prestação: Valor que o(s) titular(es) do crédito à habitação se compromete(m) a

pagar, por norma mensalmente, para a liquidação do empréstimo.

RReembolso Antecipado: O reembolso antecipado é a devolução antes do tempo

limite fixado no contrato de crédito da totalidade ou de parte do capital em divida

à instituição bancária. Tal implicará o pagamento de uma taxa adicional, a qual

recairá sobre o valor do pagamento adiantado.

SSeguro de vida: O seguro de vida associado ao crédito habitação não é obrigatório

por lei, no entanto é o mesmo é assumido como tal pelas instituições financeiras.

Este seguro garante o pagamento do capital em dívida à data da morte de um dos

titulares, perante determinadas condições estipuladas, revertendo a propriedade

da casa para o outro Titular.

Spread Base: O Spread Base corresponde à “margem” que a instituição bancária

obtém sobre o crédito. A este spread base é depois acrescentado o valor dos

indexantes EURIBOR a 3, 6 ou 12 meses, sendo esta a maior componente de “juro”

num crédito habitação”.

Spread Contratado: O Spread Contratado corresponde ao Spread Base mais as

bonificações ao mesmo obtidas através de cross-selling ou ações promocionais.

 

Simulação: Uma simulação de crédito corresponde ao cálculo de uma prestação

de crédito habitação consoante os parâmetros preenchidos. As simulações são

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meramente indicativas e não têm qualquer valor contratual.

TTaxa Anual Efetiva (TAE): Reflete o custo real do crédito à habitação, na medida

em que contempla os encargos associados ao crédito: comissões cobradas e

outras prestações que resultem em receita para a instituição de crédito (tais como

encargos associados à abertura do processo), prémios dos seguros exigidos (e

se contratados através do banco) e custos provenientes do processamento de

prestações.

Taxa Anual Nominal (TAN):  é uma taxa anual que se aplica a todo o tipo de

operações (créditos e aplicações financeiras) que envolvam o pagamento de juros.

Quem contratar um crédito à habitação com taxa variável verá que a TAN é a soma

da EURIBOR com o spread.

Taxa Anual Efetiva Revista (TAER): Corresponde à TAE, mas engloba os custos de

subscrição de produtos e/ou serviços que o cliente tenha contratado em conjunto

com o crédito à habitação para obter melhores condições de financiamento.

Taxa de esforço: Percentagem do rendimento total de um agregado familiar

direcionado apenas para o pagamento de créditos contraídos.

Taxa Swap: Taxa praticada no mercado interbancário que é utilizada como base

para o cálculo da taxa de juro fixa.

Transferência de Crédito: A transferência de crédito é a transação de um crédito à

habitação de uma instituição bancária para outra. Quando existe uma transferência

de crédito, outros contratos de crédito associados ao mesmo serão também

transferidos e novamente escriturados.

VValor de Avaliação:  O valor de avaliação corresponde ao resultado da avaliação

do imóvel para fins de contratação de crédito habitação. Este valor é calculado por

um perito credenciado pela CMVM e segue um conjunto de normas estipuladas

por lei.

Valor de Escritura: O valor de escritura corresponde ao valor registado da

transação do imóvel sobre o qual será aplicado o IMT.

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