Guide Property Investment Portugal 2014

Arts Business & Hotel Centre - Lisboa

NDICE

CAPTULO IFormas de Investimento em Imveis1. AQUISIO DIRETA (ASSET DEAL)1.1. Propriedade em Portugal1.2. Formalidades a cumprir1.3. O registo predial 1.4. Due diligence e contratos preliminares1.5. Garantia na compra e venda 2. AQUISIO INDIRETA (SHARE DEAL)2.1. Aquisio indireta 2.2. Formalidades a cumprir 2.3. Due diligence e contratos preliminares 2.4. Garantias na compra e venda

CAPTULO II Veculos e Formas de Investimento Imobilirio 3. SOCIEDADES COMERCIAIS 3.1. Sociedade annima (S.A.) 3.2. Sociedades por quotas (Lda.) 4. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO 4.1. Tipos de FII 4.2. Gesto do FII 4.3. Depositrio 4.4. Atividade do FII 4.5. Constituio 4.6. Encargos 5. SOCIEDADES DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO 5.1. Tipos de SIIMO 5.2. Gesto das SIIMO 5.3. Constituio das SIIMO

CAPTULO III Enquadramento Fiscal6. AQUISIO DE IMVEIS6.1. Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (IMT) e Imposto do Selo6.2. IVA 7. DETENO DE IMVEIS 7.1. Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) 7.2. Contribuio especial7.3. Imposto do Selo sobre a propriedade de imveis 7.4. Tributao dos rendimentos prediais obtidos em Portugal por no residentes7.5. IVA 8. VENDA DE IMVEIS 9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO 9.1. SPV 9.2. FII SIIMOs

CAPTULO IV Financiamento de Projetos Imobilirios 10. MTUO HIPOTECRIO11. HIPOTECA 12. OUTRAS GARANTIAS TPICAS 12.1. Contrato de penhor 12.1.1. Penhor de participaes sociais 12.1.2. Penhor de direitos de crdito 12.1.3. O penhor financeiro 12.2. Fiana 12.3. Imposto do Selo

CAPTULO V Planeamento e Licenciamento Urbanstico13. INTRODUO 14. O PLANEAMENTO URBANSTICO EM PORTUGAL15. O LICENCIAMENTO DE PROJETOS IMOBILIRIOS

CAPTULO VI Licenciamentos Especiais16. LICENCIAMENTO COMERCIAL 16.1. mbito 16.2. Entidades competentes 16.3. Critrios de deciso 16.4. Condies de instruo de processo de licenciamento comercial 17. LICENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS TURSTICOS17.1. Tipologias de empreendimentos tursticos17.2. Licenciamento 17.3. Empreendimentos tursticos em propriedade plural 17.3.1. Ttulo constitutivo17.3.2. Explorao e administrao do empreendimento turstico

CAPTULO VII Arrendamento 18. ARRENDAMENTO DE IMVEIS 18.1. Aspetos gerais18.2 Arrendamento para fins no habitacionais18.3 Arrendamento para fins habitacionais 18.4. O Regime transitrio18.4.1. Contratos para fins habitacionais celebrados na vigncia do RAU e contratos para fins no habitacionais celebrados na vigncia do DL 257/95 18.4.2. Contratos para fins habitacionais anteriores ao RAU e contratos para fins no habitacionais anteriores ao DL 257/9518.5. Processo de atualizao de rendas antigas18.6 Procedimento especial de despejo18.7. Reabilitao urbana18.8. Seguro de renda18.9. Contratos de utilizao de loja em empreendimento comercial

CAPTULO VIIILegislao Laboral19. ENQUADRAMENTO JURDICO20. CONTRATOS DE TRABALHO20.1. Modalidades de contratos de trabalho20.1.1. Contratos de trabalho por tempo indeterminado20.1.2. Contratos de trabalho a termo20.1.3. Contratos de trabalho em regime de comisso de servio21. ASPETOS GERAIS APLICVEIS S RELAES DE TRABALHO21.1. Perodo experimental21.2. Salrio mnimo21.3. Tempo de trabalho21.3.1. Perodo normal de trabalho e trabalho suplementar21.3.2. Iseno de horrio de trabalho21.3.3. Regimes de flexibilidade de tempos de trabalho21.4. Frias e feriados21.5. Seguro de acidentes de trabalho22. CESSAO DE CONTRATOS DE TRABALHO22.1. Cessao por iniciativa do empregador22.1.1. Consideraes gerais22.1.2. Cessao de contrato a termo 22.1.3 Despedimento por causas objetivas22.1.4 Fundo de compensao do trabalho e fundo de garantia de compensao do trabalho22.2. Cessao por mtuo acordo22.3. Despedimento ilcito22.4. Cessao por iniciativa do trabalhador23. SEGURANA SOCIAL24. MEDIDA INCENTIVO EMPREGO

INTRODUO

MERCADO IMOBILIRIO1. Enquadramento do mercado imobilirio nacional2. O mercado ocupacional escritrios, retalho e industrial3. Mercado de investimento imobilirio4. Os Fundos de Investimento Imobilirio (FII)5. Investimento imobilirio estrangeiro6. Investimento imobilirio no sector de turismo7. Resultados do ndice Imomtrica/IPD

ENQUADRAMENTO LEGAL E FISCAL

02

0304041012141415

1718

1818181818191919191919

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2020202121212121212222222222

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414242424242

GUIA DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO EM PORTUGAL

Pelo peso e importncia que tem na economia nacional essencial encarar o setor do imobilirio como o verdadeiro ativo que ele representa para o nosso pas e, por conseguinte, h que continuar a procurar ativamente solues que permitam dinamizar o setor e realizar todo o seu potencial exportador.

A medida tomada pelo Governo Portugus de concesso de autorizaes de residncia para investidores estrangeiros que invistam na nossa economia est totalmente em linha com o objetivo de captar mais capital para o nosso pas em particular atravs do investimento imobilirio.

Assim, as novas disposies legais abrem a possibilidade aos investidores estrangeiros de requererem uma autorizao de residncia no nosso pas para atividade de investimento que conduza concretizao de, pelo menos, uma das seguintes situaes em territrio nacional ao longo de um perodo mnimo de cinco anos:

i) Transferncia de capitais no montante igual ou superior a 1 milho de euros;ii) Criao de uma empresa com, pelo menos, 10 postos de trabalho;iii) Aquisio de bens imveis de valor igual ou superior a 500 mil euros.

A AICEP, prosseguindo o objetivo de criar condies mais favorveis internacionalizao da economia portuguesa, considera da maior importncia as aes que visam a divulgao e a promoo da oferta imobiliria nacional no sentido de aumentar as oportunidades de concretizao de negcios internacionais nesta rea.

Nesse contexto, a AICEP congratula-se com a oportuna iniciativa de reedio deste Guia de Investimento Imobilirio: caso para dizer que no podia vir em melhor momento.

Pedro ReisPresidente do Conselho de Administrao da AICEP

PREFCIO

2INTRODUOPortugal localiza-se na Pennsula Ibrica, fazendo fronteira com o Oceano Atlntico a Oeste e a Sul, e com Espanha a Norte e a Este. Alm do territrio continental, o pas inclui ainda os arquiplagos dos Aores e da Madeira. Com uma populao de 10,56 milhes de habitantes, Portugal tem uma densidade populacional de 115 habitantes por km2.

O territrio portugus organiza-se administrativamente em trs nveis: o primeiro inclui 18 distritos e as regies autnomas dos Aores e da Madeira. Estes so depois subdivididos em 308 concelhos que, por sua vez, se dividem em cerca de 3.200 freguesias1.

Lisboa a capital de Portugal e a maior cidade do pas, com cerca de 550.000 habitantes (2,05 milhes na rea da Grande Lisboa). O Porto, na Regio Norte, a segunda maior cidade, com aproximadamente 238.000 habitantes (1,29 milhes na rea do Grande Porto).

Portugal um estado democrtico cujos rgos de soberania so o Presidente da Repblica, a Assembleia da Repblica, o Governo e os Tribunais. O Presidente da Repblica, eleito a cada 5 anos, atualmente Anbal Cavaco Silva. A eleio dos 230 deputados da Assembleia da Republica ocorre a cada 4 anos, com a consequente nomeao do Primeiro-Ministro (atualmente Pedro Passos Coelho) que seguidamente constitui o Governo (atualmente a coligao entre PSD e CDS).

Membro da Unio Europeia desde 1986, Portugal foi tambm um dos membros fundadores da NATO (Organizao do Tratado do Atlntico Norte) em 1949 e admitido como membro da ONU (Organizao das Naes Unidas) em 1955.

MAPA DE PORTUGAL

1 Alterao promulgada por Decreto de Lei n 11 A/2013 de 28 de Janeiro e em vigor a partir das eleies autrquicas de 2013

3MERCADO IMOBILIRIO

4O mercado imobilirio em Portugal pode considerar-se bastante maduro, caracterizando-se por uma oferta de qualidade em todos os setores, nivelado pelos principais mercados europeus e com uma presena considervel de ocupantes internacionais. Trata-se de um mercado com um elevado nvel de transparncia e no qual operam vrias consultoras internacionais que se regem pelas mais exigentes ordens profissionais de imobilirio comercial. No que diz respeito a promotores e investidores, tambm em Portugal operam algumas das maiores empresas internacionais, com muitas das principais casas de investimento europeias a deterem ativos em territrio nacional.

Os Fundos de Investimento Imobilirio nacionais contam com um enquadramento legal e fiscal especialmente vantajoso, tendo registado, desde a sua criao no final da dcada de 80, um forte crescimento e desenvolvimento. Esta indstria hoje responsvel pela gesto de ativos cujo valor ultrapassa os 13 mil milhes, distribudos por todos os setores e zonas geogrficas do pas.

1. Enquadramento do mercado imobilirio nacional

2. O mercado ocupacional Escritrios, Retalho e IndustrialO mercado de escritrios desenvolve-se essencialmente na cidade de Lisboa e, desde os anos 90, tem vindo a registar um importante crescimento, com uma oferta que ultrapassa hoje os 4,56 milhes de metros quadrados distribudos por 7 zonas definidas e classificadas por conveno entre agentes imobilirios.

MAPA DE ESCRITRIOS DE LISBOA

Lisboa - Fonte: Cushman & Wakefield

Fonte: Cushman & Wakefield

5 O Central Business District (CBD) da cidade compreende as Zonas 1 e 2, que se situam nos eixos de Avenida da Liberdade, Saldanha e Avenida da Repblica. a zona eleita por bancos, sociedade de advogados e consultores.

As Zonas 3 e 4, ainda dentro do permetro do concelho de Lisboa, tm uma localizao secundria no mercado de centro de cidade.

A Zona 5, Parque das Naes, situa-se no limite Norte da cidade de Lisboa e teve origem na Expo 98 (Exposio Internacional de Lisboa), transformada hoje na mais moderna zona de escritrios da capital.

A Zona 6 denominada como Corredor Oeste, sobre o eixo da autroestrada para Cascais, localizando-se j fora dos limites de Lisboa, a Oeste da cidade, nos concelhos de Oeiras, Cascais e Sintra.

A Zona 7, includa nesta classificao em 2004, no tem limites geogrficos definidos, tratando-se de um conjunto de edifcios de escritrios de qualidade que se localizam fora dos limites das restantes zonas.

Escritrios - ABL por Zona (2004/2013)

Escritrios - Evoluo da Procura (2003/2013)

O volume de procura mdia anual na cidade de Lisboa nos ltimos 10 anos situa-se atualmente nos 130.000 m2. No incio da presente dcada, a evoluo deste indicador registou um crescimento contnuo at 2008, ano em que se atingiu o maior volume registado de procura de escritrios na Grande Lisboa, tendo sido ultrapassados os 240.000 m2 de rea transacionada. A partir de 2009 o mercado acusou os efeitos da crise, registando-se a partir dessa data quebras sucessivas. Em 2013 a procura manteve uma evoluo negativa, tendo atingido um novo mnimo histrico com apenas 78.000 m2 de rea transacionada, representando uma quebra de 23% face a 2012, ano em que foram transacionados 102.000 m2.

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

0,02004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Fonte: Cushman & WakefieldZonas 1 e 2 Zonas 3 e 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7

Milh

es

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2

250.000

Fonte: LPI

0

50.000

100.000

150.000

200.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Escritrios - ABL Atual por Zona

23%11%

13%

9%8%


ZONA 1

ZONA 2

ZONA 3

ZONA 4

ZONA 5

20% ZONA 616% ZONA 7

Durante a dcada de 90 e princpio da atual dcada, e aps um crescimento mais intensivo, com a oferta de espaos de escritrios a verificar taxas de crescimento anuais na ordem dos 3%, os ltimos 5 anos foram caracterizados por uma maior retrao por parte dos promotores, traduzindo-se em taxas anuais de crescimento da oferta inferiores a 2%.

6O setor de retalho tem sido desde a dcada de 90 o principal protagonista do mercado imobilirio em Portugal. O surgimento dos primeiros grandes centros comerciais no pas revelou uma enorme apetncia por parte de consumidores e retalhistas para este formato, muito devido ao facto de o comrcio de rua no ter evoludo em Portugal como noutras capitais europeias. Estes projetos, que desde o seu incio registaram um excelente desempenho e crescimento sustentado de rentabilidade, foram dos principais responsveis pela atrao de muitos dos investidores estrangeiros que ainda hoje detm ativos imobilirios em Portugal.

No final de 2013, a renda prime de escritrios em Lisboa situava-se nos 18,5/m2, traduzindo um decrscimo acentuado face a 2009 e princpios de 2010, j dentro da crise econmica qual a cidade no resistiu. Numa anlise de longo prazo, e de acordo com o registado no decorrer de mais de 20 anos, o mercado lisboeta caracterizou-se pela estabilidade das rendas que, quando comparada com outras capitais europeias, retrata um equilbrio que garante nveis de risco inferiores. No que se refere a valores de renda, Lisboa encontra-se em linha com Praga, um mercado muito semelhante ao da capital portuguesa, tanto em termos de dimenso como de qualidade dos imveis.

Escritrios - Rendas Anuais Europeias (1998/2013)

Retalho - rea bruta locvel por 1.000 habitantes (m2)


0

-100

100

500

300

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1.700

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PragaLisboa Paris Milo Madrid Barcelona Londres

Rend

a An

ual (/

m2 )


0 100 200 300 400 500 600 700

SrviaBsnia Herz.

GrciaUcrnia

BulgriaTurquiaBlgicaRssia

RomniaHungria

MaltaAlemanha

Rep. ChecaEslovquia

ItliaPolniaEspanhaCrocia

EU-27 MdiaFrana

Reino UnidoPortugal

LatviaLitunia

Dinamarcaustria

SuiaHolanda

IrlandaFinlndia

EslovniaEstnia

SuciaLuxemburgo

Noruega

7A oferta de espaos comerciais em Portugal acompanhou o sucesso deste setor, tendo registado taxas de crescimento consideravelmente elevadas at 2009, data em que o mercado comeou a atingir a sua maturidade e a revelar um abrandar no ritmo de crescimento da oferta. As perspetivas para o futuro passam por um mercado de promoo que ir tirar partido de oportunidades pontuais ou se dedicar reconverso e modernizao de projetos criados em dcadas passadas.

No final de 2013 a oferta total de conjuntos comerciais (centros comerciais, retail parks e factory outlet centres) em Portugal ultrapassava os 3,65 milhes de metros quadrados.

Os centros comerciais representam mais de 80% da oferta - cerca de 3 milhes de metros quadrados.

Os retail parks so o 2 formato mais representativo, contando com cerca de 430.000 metros quadrados.

Os factory outlets so os que tm menor presena na oferta de retalho em Portugal, com apenas 240.000 metros quadrados.

As cidades de Lisboa e Porto concentram grande parte dos grandes conjuntos comerciais do pas.

Na regio da Grande Lisboa a oferta de conjuntos comerciais aproxima-se de 1 milho de metros quadrados.

No Grande Porto os conjuntos comerciais em funcionamento totalizam cerca de 760.000 metros quadrados.

Evoluo Oferta Conjuntos Comerciais - Portugal (1990-2015*) (m2)

3,50

3,00

3,00

2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

4,00

100

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200

150

300

250

350

0

At 1990 19941993199219911990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2015*

0,00

Fonte: Cushman & Wakefield *EstimativaCrescimento ABL ABL Acumulada

ABL

(milh

ares

de

m2 )

ABL

(milh

es

de m

2 )

Alegro Setbal - Fonte: Immochan Portugal

Retalho - ABL Atual por Formato (2013)

Retalho - ABL Atual por Regio (2013)

7%

82%

12%


RETAIL PARK

FACTORY OUTLET

CENTROS COMERCIAIS

11%27%

2%

7%


ILHAS

19% CENTRO

PENNSULA SETBALGRANDE LISBOA

SUL

20% GRANDE PORTO13% NORTE

8Os valores de renda praticados nos centros comerciais em Portugal so inferiores aos que se praticam nas restantes cidades europeias, exceo de Praga, e so marcados pela estabilidade.


CHAVES

GUIMARESBRAGA

PORTO

SANTARM

COIMBRA

AVEIRO

COVILH

GUARDA

LISBOA

VORA

ALBUFEIRA

PORTIMO

FARO

BEJA

OEIRAS

FIGUEIRADA FOZ

VILA REAL

VIANA DOCASTELO

LEIRIAESTAO VIANA SHOPPING

BRAGA PARQUE

ESPAO GUIMARES

GUIMARES SHOPPING

DOURO CENTER

DOLCE VITA PORTO

FRUM AVEIRO

COIMBRA SHOPPING

LEIRIA SHOPPING

DOLCE VITA COIMBRA

SERRA SHOPPING

W SHOPPING

AQUA PORTIMO

ALGARVESHOPPING

FRUM ALGARVE

NORTESHOPPING

MARSHOPPING

PARQUE NASCENTE

DOLCE VITA PORTO

VIA CATARINA

GAIASHOPPINGARRBIDASHOPPING

FREEPORT

LOURESHOPPING

STRADA SHOPPING

DOLCE VITA TEJO C.C. VASCO DA GAMASPACIO SHOPPING

C.C.COLOMBOARMAZNS DO CHIADO

AMOREIRAS

OEIRAS PARQUE

CASCAISHOPPING

ALMADA FORUM

FRUM MONTIJO

PRINCIPAIS CONJUNTOS COMERCIAIS EM PORTUGAL

Retalho - Rendas Anuais Europeias em Centros Comerciais (1998/2013)


0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PragaLisboa Paris Milo Madrid Reino Unido

Rend

a An

ual (/

m2 )

9Retalho - Renda Prime (2004/2013)

O mercado industrial em Portugal o setor imobilirio que se caracteriza por uma menor sofisticao e uma menor presena de operadores internacionais, sobretudo ao nvel de investidores e promotores. No entanto, nos ltimos anos tem sido visvel uma aproximao ao atual grau de desenvolvimento dos restantes setores imobilirios no pas, no que se refere qualidade da promoo e de profissionais no setor.

A regio da Grande Lisboa concentra as melhores localizaes do pas para a atividade logstica. Divide-se em 6 zonas - conveno Cushman & Wakefield - representadas no mapa que se segue, designadamente Zona 1 (Alverca-Azambuja), Zona 2 (Almada-Setbal), Zona 3 (Loures), Zona 4 (Montijo-Alcochete), Zona 5 (Sintra-Cascais) e Zona 6 (Lisboa Cidade).

O comrcio de rua em Lisboa, na zona prime do Chiado, o segmento que regista um nvel de rendas mais alto. A escassez de espaos de qualidade e o crescente sucesso desta zona de comrcio de rua explicam em parte esta tendncia. Em 2013 verificou-se inclusivamente uma subida dos valores praticados no Chiado, passando dos 80/m2/ms em 2012 para os 90/m2/ms em 2013.

Em termos de valor, seguem-se os centros comerciais, com rendas muito prximas s praticadas no comrcio de rua na zona do Chiado, e com uma evoluo ao longo dos anos tambm marcada pela estabilidade. No entanto, em 2013 verificou-se a primeira descida da ltima dcada nas rendas prime de centros comerciais em Portugal. No final de 2013 este indicador situava-se nos 70/m2/ms.

MERCADO INDUSTRIAL - REA METROPOLITANA DE LISBOA

Comrcio de RuaCentro Comercial

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Fonte: Cushman & WakefieldRetail Park

0

20

40

60

80

100

Rend

a M

ensa

l (/

m2 /

ms

)


10

3. Mercado de investimento imobilirioEm 1985 foi aberto o caminho para a criao dos Fundos de Investimento Imobilirio em Portugal. Desde o seu lanamento at dcada de 90, a atividade destes veculos de investimento pautou-se por operaes maioritariamente instrumentais. At 1998, o mercado em Portugal era ainda pouco maduro, sendo raros os casos de investimento estrangeiro.

A eliminao do risco cambial face maioria dos mercados da Europa, com a adeso ao Euro em 1999, permitiu que Portugal passasse a ser uma opo mais atrativa para os investidores internacionais. Os volumes de investimento em 1998 passaram de valores na ordem dos 180 milhes para mais de 400 milhes, dos quais cerca de 90% corresponderam a capital estrangeiro. Os ativos transacionados foram quase exclusivamente edifcios de escritrios ou centros comerciais, com os ativos de retalho a representarem mais de 60% do volume de investimento.

Investimento nacional vs estrangeiro (Milhes )

0

200

100

400

300

600

500

700

800

900

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Fonte: Cushman & WakefieldInvestimento Nacional Investimento Estrangeiro

A oferta de espaos industriais e logsticos na rea Metropolitana de Lisboa aproxima-se dos 12 milhes de m2, sendo dominada pelos segmentos de armazns e logstica, representando estes aproximadamente 70% do total.

As rendas praticadas nos espaos industriais na Grande Lisboa sofreram uma quebra considervel desde o final dos anos 90, mantendo-se estveis desde 2008. Os nveis de renda em Portugal, quando comparados escala europeia, refletem uma situao equivalente dos restantes setores imobilirios, sendo os mais baixos da Europa.

11%

9%

28%


30%

22%

ZONA 2

ZONA 3

ZONA 1

ZONA 4

ZONA 5

Alverca-Azambuja

Almada-Setbal

Loures

Montijo-Alcochete

Sintra-Cascais

Distribuio da Oferta de Industrial e Logsticarea Metropolitana de Lisboa

Industrial - Rendas Anuais Europeias (1998/2013)


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20

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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

PragaLisboa Paris Milo Madrid Barcelona Londres

Rend

a An

ual (/

m2 )

11

Em 2003, os altos nveis de liquidez, sem precedentes no mercado imobilirio, incentivaram uma forte procura de produto de investimento, tanto por parte de investidores portugueses como estrangeiros, tendo nesse ano sido registado um crescimento na ordem dos 150% no volume de investimento.

Em 2007 foi ultrapassada a barreira dos 1.000 milhes em ativos imobilirios transacionados, valor que ainda hoje o mximo registado no nosso mercado.

Em 2008, a desconfiana dos investidores institucionais face crise, aliada escassez ou quase inexistncia de financiamento para o setor imobilirio, afetou de forma severa o mercado de investimento, registando-se uma quebra de mais de 60% face ao ano anterior.

Aps nova quebra registada em 2009, em 2010 houve uma aparente retoma com um volume total de investimento na ordem dos 690 milhes.

Os dois anos seguintes refletiram a manuteno da crise no setor. Em 2012 o volume de investimento em ativos imobilirios foi o mais baixo dos ltimos 12 anos, de apenas 108 milhes, tendo este valor refletido uma nova quebra face a 2011 em cerca de 36%.

Em 2013, e aps um 1 semestre pouco ativo, verificaram-se os primeiros sinais de retoma de atividade no mercado de investimento. Foram transaccionados um total de 322 milhes, triplicando o valor de 2012.

No que diz respeito ao tipo de investidores, o mercado portugus tem sido claramente dominado pelos investidores institucionais. Os fundos internacionais concentram a sua ateno nos setores de retalho e escritrios prime enquanto os fundos nacionais procuram essencialmente o mercado de escritrios e industrial, apostando tambm no segmento de retalho de menor dimenso e com necessidades de gesto reduzidas. Para os nacionais, e face aos ativos mobilirios, a diversificao de investimentos foi em grande parte a causa da entrada no mercado imobilirio, que oferece rentabilidades muito satisfatrias face ao risco e regista correlaes reduzidas com os mercados financeiros. Os investidores internacionais, at chegada da crise em 2008, consideravam Portugal um pas que oferecia rentabilidades compatveis com outros mercados emergentes mas com nveis de risco bastante inferiores. Nos anos seguintes, devido crise econmica do pas, foi evidente a ausncia de investidores institucionais

estrangeiros ativos. Mas 2013 trouxe alguns sinais dessa reverso com a entrada no nosso mercado de dois novos investidores institucionais estrangeiros no final de 2013.

Os setores mais procurados continuam a ser os de retalho e de escritrios, sendo que a partir da presente dcada comeou tambm a surgir algum investimento nos setores industrial e hoteleiro e, pontualmente, em estabelecimentos hospitalares e de ensino. O domnio do setor de retalho no volume total de investimento tem como principal motivo o seu excelente desempenho desde a dcada de 90. Hoje, a maior maturidade do mercado e os efeitos menos positivos da crise no setor, esto a contribuir para uma mudana deste paradigma. No entanto, e numa perspetiva de longo prazo, os produtos prime do setor de retalho em Portugal sero sempre atrativos para os investidores internacionais, tendo em conta o seu desempenho histrico, qualidade e volume mdio de investimento.

O setor residencial foi sempre um mercado muito pouco ativo na atividade de investimento, facto que se explica por um mercado de arrendamento muito pouco profissionalizado e com um enquadramento legal que no se adapta aos requisitos dos investidores institucionais. No entanto, desde 2008, com o lanamento dos Fundos de Investimento Imobilirio para Arrendamento Habitacional (FIIAH) e aps a promulgao do novo regime de arrendamento urbano em 2006, foram vrias as sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio que aderiram a estes veculos, verificando-se hoje uma parcela muito considervel dos volumes de investimento destinada ao mercado residencial.

Volumes de Investimento por Setor (1990/2013)

8% OUTROS

37% ESCRITRIOS

9% INDUSTRIAL2% HOTIS

44% RETALHO


Investimento no Setor Comercial (2007/2013)

1.200

1.400


0

400

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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

(m

ilhe

s)

12

A evoluo dos valores de mercado, traduzida pelas yields (taxas de capitalizao das rendas na perpetuidade), retrata de forma fiel o percurso do mercado de investimento em termos globais.

Na dcada de 90 as yields prime situavam-se em nveis bastante elevados, correspondendo a valores prime de ativos relativamente baixos quando comparados com outros mercados europeus. A evoluo e maior profissionalismo do mercado nacional, bem como a entrada na zona Euro, fizeram com que fossem registadas quebras sucessivas das yields em todos os setores, com a consequente subida de valor dos ativos. De 2002 a 2007 as yields prime desceram entre 150 a 200 pontos base.

A partir de 2008, os efeitos da crise internacional foram sentidos em Portugal, tendo-se iniciado uma trajetria ascendente das yields que se traduziu em perdas considerveis de valor.

De 2008 a 2013 as yields prime subiram entre 200 a 275 pontos base, situando-se, em Dezembro de 2013, nos 7,5% para escritrios, 7,75% para retalho (centros comerciais) e 9,75% para industrial. Importa salientar que no ltimo trimestre de 2013 as yields prime de escritrios corrigiram em baixa pela primeira vez em 4 anos, fruto da maior procura por parte de investidores institucionais no setor.

Yields Prime (2000/2013)

Industrial (Yield Bruto)

4%

Fonte: Cushman & WakefieldEscritrios (Yield Bruto) Centros Comerciais (Yield Lquido)

5%

6%

7%

8%

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10%

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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

A indstria de Fundos de Investimento Imobilirio (FII) tem atualmente sob gesto ativos no valor total de cerca de 13 mil milhes, de acordo com os dados mais recentes da Comisso do Mercado de Valores Mobilirios (CMVM). Estes ativos esto distribudos por cerca de 256 fundos de investimento geridos por 28 sociedades gestoras.

Apesar do elevado nmero de fundos em atividade, esta indstria regista um alto grau de concentrao de volume de ativos sob gesto num reduzido nmero de fundos. Os 10 maiores fundos de investimento concentram 29% do valor total, cerca de 3,8 mil milhes. A sociedade gestora Fundger (ex Fundimo), integrada no grupo Caixa Geral de Depsitos, gere o maior FII nacional, o fundo de investimento imobilirio Fundimo. Este fundo aberto rene ativos cujo volume total se aproxima dos

800 milhes. O fundo Gespatrimnio Rendimento, que soma perto de 570 milhes de ativos sob gesto, ocupa a segunda posio neste ranking e gerido pela ESAF (Esprito Santo Activos Financeiros), do grupo Esprito Santo. O Fimes Oriente, gerido pela Gesfimo (tambm do grupo Esprito Santo), ocupa o 3 lugar do ranking, com um volume de ativos sob gesto que ultrapassa os 360 milhes. O Fundo Novimovest, gerido pelo Santander Asset Management, e o Imonegcios gerido pela Imofundos (detido pelo Estado Portugus por via da nacionalizao do Banco BPN), ocupam respetivamente o 4 e 5 lugar do ranking.

A indstria dos Fundos de Investimento Imobilirio em Portugal nasceu em 1987, na sequncia da entrada em vigor do Decreto-Lei n. 1/87, que veio regulamentar a atividade dos FII em Portugal.

4. Os Fundos de Investimento Imobilirio (FII)

Investimento no Setor Residencial (2007/2013)

500

600


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100

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300

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

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ilhe

s)

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A primeira dcada de existncia destes veculos de investimento caracterizou-se por uma atividade modesta, de consolidao do prprio mercado imobilirio: no final de 1996 os FII reuniam ativos no valor total de 2.300 milhes, cerca de 18% do volume atual. Nos ltimos 17 anos assistiu-se forte evoluo desta indstria, com uma taxa mdia de crescimento anual do volume de ativos sob gesto na ordem dos 10%.

O perodo entre 2001 e 2006 foi especialmente ativo, em linha com a forte evoluo que se vivia no mercado ocupacional, tendo o volume de ativos sob gesto registado uma taxa de crescimento mdia anual de cerca de 20%. O ano de 2007 marcou o incio de uma fase de abrandamento significativo,

com um ritmo de crescimento mdio anual nos anos seguintes de apenas 3%,evidenciando uma quase estagnao da atividade dos fundos e da evoluo de valor dos ativos.

Foi tambm a partir de 2007 que comearam a ganhar dimenso na indstria outro tipo de fundos, os Fundos Especiais de Investimento Imobilirio, e, em 2009, os Fundos de Gesto de Patrimnio Imobilirio e os Fundos de Investimento Imobilirio de Arrendamento Habitacional. Partindo de um volume total de ativos sob gesto em 2009 de 21%, estes tipos de fundos atingiram em 2013 uma proporo na indstria de fundos imobilirios de cerca de 35%.

Evoluo do Valor Lquido Total dos Fundos de Investimento Imobilirio (1996/2013)

Proporo de Investimento por Tipo de Utilizao dos Imveis (1997/2013)

A anlise do investimento dos FII por tipo de setor evidencia historicamente um domnio dos ativos de servios, que tem vindo a esbater-se nos ltimos anos e que soma atualmente cerca de 4 mil milhes, representando 38% do volume total de ativos sob gesto. A proporo deste setor diminuiu gradualmente desde o final de 2005, essencialmente devido

a um aumento dos ativos dedicados aos setores residencial e outros. A representatividade do setor residencial aumentou significativamente a partir de 2007, atingindo atualmente 1.500 milhes de ativos sob gesto, em grande parte devido criao dos FIIAH. Os ativos dedicados ao setor de comrcio somam perto de 4.000 milhes.

0

2.000

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14.000

Milh

es

Euro

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Fonte: CMVMFundos de Investimento Imobilirio

Fundos Especiais de Investimento Imobilirio

Fundos de Gesto de Patrimnio Imobilirio

Fundos de Investimento Imobilirio de Arrendamento Habitacional

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0%

10%

20%

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50%

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90%

100%

Milh

es

Euro

s

Fonte: CMVMHabitao Comrcio Servios Indstria Outros

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

14

5. Investimento imobilirio estrangeiro

Desde este momento, o mercado portugus registou retornos interessantes, especialmente em produtos core, que evidenciaram alguma resilincia crise.

Desde a adeso ao Euro foram investidos em Portugal cerca de 4.200 milhes de capitais estrangeiros na aquisio de 150 ativos imobilirios. Os capitais foram provenientes na sua maioria da Alemanha, Reino Unido, Holanda e Estados Unidos da Amrica. Este nmero apenas no foi superior, pois a reduzida dimenso do mercado nacional no foi, por vezes, capaz de oferecer produto suficiente em volume de investimento, qualidade e dimenso para satisfazer toda a procura que ento se registava.

O destino do investimento estrangeiro foi maioritariamente o setor de retalho, quase exclusivamente em conjuntos comerciais de mdia e grande dimenso, onde os investidores locais, por uma questo de dimenso e falta de especializao, se focaram menos. Os edifcios de escritrios de maior volume de investimento, acima de 20 milhes, foram tambm alvo de interesse dos investidores estrangeiros.

Portugal esteve na ltima dcada e meia muito presente nas intenes de investimento de alguns dos mais importantes investidores internacionais. Estes procuravam uma efetiva diversificao do risco e retornos superiores aos dos mercados mais maduros, num pas que oferece segurana, transparncia e menor concorrncia, o que na grande maioria dos casos veio a acontecer. As dramticas alteraes no cenrio econmico que afetaram a Europa, e em particular Portugal, afastaram, at 2013, o interesse dos investidores institucionais estrangeiros do mercado nacional. No entanto, o 2 semestre de 2013 trouxe de volta o investimento estrangeiro a Portugal, tendo-se iniciado no ltimo trimestre do ano uma ligeira retoma da atividade de investimento imobilirio em Portugal. A contnua melhoria dos indicadores econmicos, a maior estabilidade no mercado de dvida pblica, bem como o bom

Investimento Estrangeiro em Portugal (1990/2013)

O mercado de investimento imobilirio em Portugal passou a ser considerado pelos investidores estrangeiros a partir da adeso ao Euro em 1999. A eliminao do risco cambial e a evoluo positiva dos setores de retalho e escritrios contriburam para atrair o investimento estrangeiro, que procurava em Portugal tirar partido da esperada valorizao de capital. Considerado data um mercado emergente, o potencial de crescimento do valor dos ativos era elevado, associado a um histrico de estabilidade de rendas que oferecia um risco controlado para os investidores mais conservadores.

comportamento de Portugal no programa de ajustamento, foram importantes contributos para a recuperao do setor. Assim, no ltimo trimestre do ano foram fechados negcios de investimento imobilirio que confirmaram a volta a Portugal dos investidores institucionais, invertendo a evoluo negativa que se verificava desde 2008. Contudo, a perspetiva dos investidores ainda revestida de alguma cautela, nos pressupostos de sustentabilidade das rendas e na exigncia de taxas de retorno, que devem ainda compensar a tomada de risco acima da mdia europeia motivada tambm pela quase ausncia de financiamento bancrio para o negcio imobilirio.

certo que esta recuperao estar intrinsecamente ligada ao desempenho futuro da economia e dos mercados financeiros. Mas o facto de o pas estar dentro da zona Euro, e de ser expectvel um bom desempenho na capacidade de reequilbrio das suas contas pblicas, ir contribuir para que em breve os investidores institucionais voltem a sentir-se seguros para investir em Portugal.

22% REINO UNIDO

5% ESPANHA

8% FRANA

26% ALEMANHA

14% HOLANDA13% EUA

12% OUTROS


6. Setor de turismoO turismo um dos principais setores de atividade da economia portuguesa, dando um contributo significativo para o seu crescimento, atravs do peso que tem nas exportaes nacionais e na criao de emprego. De acordo com o Instituto Nacional de Estatstica (INE), com base nos dados resultantes da Conta Satlite do Turismo* esta indstria ter contribudo em 2010 com um Valor Acrescentado Bruto (VAB) para a economia de 6,3 mil milhes, representando um crescimento de 6% face ao ano anterior e um peso de 4,1% no VAB nacional. No que se refere ao Consumo Turstico, esta rubrica representou em 2013 16 mil milhes, crescendo cerca de 8% face ao ano anterior e representando 9,2% do PIB gerado pela economia portuguesa. O peso da indstria hoteleira no mercado

de trabalho em Portugal tambm muito significativo, apontando os dados mais recentes para um contributo superior a 8% no total de emprego gerado pela economia portuguesa. No que se refere s exportaes, o turismo desde h muito o principal setor exportador da economia portuguesa, tendo representado em 2010 cerca de 14% do total das exportaes de bens e servios em Portugal.

O comportamento do setor hoteleiro ocupacional em 2013 revelou uma melhoria dos principais indicadores a nivel nacional, tendo sido atingidos mximos em todas as categorias ao longo dos ltimos 5 anos: o nmero de dormidas em 2013 atingiu os 41,7 milhes, revelando um crescimento de 5% face ao ano anterior, e o nmero de

* Instrumento criado para medir a importncia econmica do Turismo.

15

7. Resultados do ndice Imomtrica/IPDO ndice Imomtrica/IPD acompanha a evoluo do retorno do investimento imobilirio detido de forma direta. Em Portugal, os resultados deste ndice em 2012 tiveram por base uma amostra de 921 imveis, avaliados no final do ano em cerca de 8,3 mil milhes. O setor de retalho predominante, com o valor dos seus ativos a representar cerca de 48% da amostra, totalizando quase 4 mil milhes.

De uma forma geral, desde 2008 que o retorno do mercado imobilirio em Portugal continuou a ser fortemente afetado pela subida das yields, tendo apenas em 2010 sido registada um evoluo positiva da componente de capital do portflio IPD. Nos anos seguintes, o ndice reportou valorizaes negativas nesta componente, ainda que sempre compensadas por um retorno positivo da componente de rendimento.

Retorno do imobilirio - ndice IPD

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Retorno Total Fonte: Imomtrica/IPDRendimento Valorizao Capital

-0,1

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0

0,05

0,1

0,15

hspedes evoluiu tambm positivamente em 4%, tendo os estabelecimentos tursticos nacionais recebido um total de 14,4 milhes de visitantes. A evoluo menos positiva do nmero de turistas revela um crescimento na estadia mdia dos mesmos, fator positivo por sugerir uma maior fonte de receitas indiretas do turismo, como so a restaurao, retalho e/ou lazer.

A evoluo dos proveitos totais do setor hoteleiro foi tambm positiva em 2013, situando-se nos 1.958 milhes, assim como os proveitos por dormida, que inverteram a tendncia de evoluo negativa dos anos anteriores, tendo atingindo os 46,9 milhes.

Relativamente ao investimento imobilirio no setor do turismo, a estruturao dos negcios hoteleiros em Portugal

passa ainda em grande parte por uma postura patrimonialista das cadeias hoteleiras. A alocao dos ativos imobilirios ao mercado de investimento ainda minoritria e mais frequente para ativos explorados por cadeias internacionais. No entanto, a partir de 2009, verificou-se uma inverso desta tendncia, com um volume considervel de investimento a ser alocado aos imveis de uso hoteleiro, atravs da compra de vrios ativos por parte de fundos de reestruturao. Estas operaes no podem ser consideradas como negcios puros de investimento comercial, por envolverem processos de falncia das empresas exploradoras. No entanto, estas resultaram na mudana de propriedade de alguns ativos hoteleiros que passaram a ser detidos por investidores institucionais.

Aps quase uma dcada de retornos positivos, em 2008 o valor do ndice comeou a retratar a forte crise que afetava a Europa. Registando uma ligeira recuperao em 2010, nos dois anos seguintes manteve-se a tendncia de quebra nas rentabilidades do portflio. Os resultados de 2012 revelam uma manuteno da situao de crise, ainda que evidenciando uma ligeira recuperao face ao ano anterior, situando-se o retorno total do portflio IPD nos 0,8%, mais 30 pontos base que os verificados em 2011, ano em que o ndice se fixou nos 0,5%. A componente de valorizao de capital manteve-se em terreno negativo, com uma desvalorizao de cerca de 4,7%, tendo sido a componente de rendimento a manter o retorno total em terreno positivo, com uma valorizao de 5,8%.

16

O setor de retalho foi o que registou o maior retorno, em cerca de 1%.

O retorno de rendimento nos ativos de comrcio aproximou-se dos 6,5%, mas a desvalorizao do capital de cerca de 5% penalizou de forma severa a rentabilidade global.

Os ativos do setor industrial foram os segundos mais rentveis do portflio, registando um retorno global de 0,72%, composto por 4,8% de retorno de rendimento e 3,9% de retorno de capital.

Os ativos de escritrios foram os mais penalizados, apontando um retorno global mdio de 0,52%, cerca de 5,2% provenientes da componente de rendimento e -4,5% da valorizao de capital.

Apesar das perdas registadas nos ltimos 4 anos, e numa perspetiva a longo prazo, o histrico dos ltimos 10 anos do ndice IPD evidencia que o imobilirio em Portugal se mantm como uma boa opo para os investidores. O retorno anualizado do imobilirio em Portugal, de 6,2%, apresenta no longo prazo um valor bastante competitivo face aos ativos de investimento mais tradicionais, tais como as aes ou as obrigaes, cujo retorno anualizado na ltima dcada se situou respetivamente nos 2,9% e 5,2%. Num enquadramento internacional, o retorno do imobilirio portugus a 10 anos, de acordo com o IPD, superior ao de mercados como a Alemanha, Espanha ou Itlia. Esta anlise refora a validade de uma aposta no imobilirio em Portugal, particularmente no atual enquadramento de mercado, em que os valores dos ativos atingem mnimos histricos, contando por isso com um bom potencial de valorizao no futuro.

Retorno por setor - ndice IPD

Retorno Imobilirio (IPD) vs Mercados financeiros

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Retalho Fonte: Imomtrica/IPDEscritrios Industrial

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0,1

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10 anos (imobilirio) 10 anos (aes) 10 anos (obrigaes) Fonte: Cushman&Wakefield

ENQUADRAMENTOLEGAL E FISCAL

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1. AQUISIO DIRETA (ASSET DEAL)1.1. Propriedade em PortugalO conceito de propriedade em Portugal segue o figurino de outros sistemas jurdicos continentais com raiz no Direito Romano e no Code Civil francs, abrangendo no apenas a propriedade plena mas tambm outros direitos reais de garantia e de aquisio.

O conceito de propriedade plena coincide assim com os conceitos francs de proprit, britnico de freehold, e com o conceito alemo de voll Eigentum, assentando no direito pleno e exclusivo de uso, fruio e disposio do imvel.

Entre os restantes direitos reais legalmente previstos, destaca-se enquanto objeto de transaes imobilirias, o direito de superfcie, semelhante ao Erbbaurecht alemo, o qual se traduz no direito de construir ou manter uma obra em parte ou na totalidade de terreno alheio, com carcter perptuo ou temporrio, caso em que no final do respetivo prazo a propriedade da superfcie reverte para o dono do solo.

Diferentemente do que sucede com outros sistemas jurdicos, o sistema portugus no prev a denominada propriedade fiduciria, apenas a admitindo expressamente na Zona Franca da Madeira, onde a possibilidade de constituio de trusts (gesto fiduciria) para efeitos das atividades a prosseguidas legalmente admitida.

A compropriedade de imveis admitida no direito portugus. Importa ainda dar nota da possibilidade de constituio de um edifcio, ou de um conjunto de edifcios funcionalmente ligados entre si, sob o regime de propriedade horizontal.

1.2. Formalidades a cumprirA transmisso da propriedade sobre imveis (rsticos e/ou urbanos) em Portugal por compra e venda formalizada mediante escritura, celebrada perante notrio, ou mediante documento particular autenticado, celebrado perante advogado, solicitador, cmara de comrcio e indstria, oficiais de registo ou conservador. A outorga do contrato de compra e venda depende, ainda, da observncia de outras formalidades. O referido contrato s pode ser celebrado aps anlise e confirmao, por parte da entidade celebrante, dos documentos que sejam exigveis sua instruo, atendendo ao tipo de negcio a celebrar e do imvel a transmitir, bem como dos comprovativos do pagamento das obrigaes fiscais inerentes.

Entre os documentos necessrios transmisso da propriedade sobre imveis destacamos, pela sua importncia, a necessidade de exibio do alvar de autorizao de utilizao do imvel ou do alvar de licena de construo do mesmo e comprovativo do respetivo pedido do alvar de autorizao de utilizao efetuado h mais de 50 dias (salvo se a sua construo for anterior a 7 de agosto de 1951, caso em que no ser necessrio cumprir estas formalidades).

1.3. O registo predialO registo predial destina-se a dar publicidade situao jurdica dos imveis, garantindo a segurana do comrcio jurdico imobilirio, e confere a presuno da existncia do direito

e sua titularidade. O registo predial em Portugal da responsabilidade do Estado. Assente nestes princpios, vigora, atualmente, o regime da obrigatoriedade de registo predial de factos que determinem a constituio, o reconhecimento, aquisio ou a modificao de direitos reais sobre imveis.

A falta de registo poder implicar a falta de proteo do adquirente face a terceiros e bem assim a impossibilidade de transmisso do imvel por parte do adquirente.

Igualmente, com exceo dos casos especiais tipificados na lei (e.g. registo provisrio de aquisio que mantm a sua prioridade aps ser convertido em definitivo) e atendendo ao princpio da prioridade do registo, o direito registado em primeiro lugar produz efeitos perante terceiros e prevalece sobre os demais direitos incompatveis de outros terceiros, ainda que estes tenham sido constitudos em data anterior data do registo.

1.4. Due diligence e contratos preliminares recomendvel, antes da celebrao da compra e venda, que o comprador diretamente, ou atravs dos respetivos consultores, verifique a situao comercial, legal, urbanstica, ambiental e fiscal do ativo imobilirio pretendido adquirir.

Neste contexto, prtica de mercado que o comprador desenvolva uma auditoria (due diligence) cobrindo todas as referidas reas, de forma a confirmar que sobre o imvel em causa no incidem quaisquer nus, encargos ou limitaes (registados ou no junto da Conservatria do Registo Predial competente) ou que, existindo, a sua extino assegurada antes ou aps a compra e venda (e.g. direitos de preferncia ou hipoteca).

ainda usual, antes da formalizao da compra e venda, a celebrao entre as partes de contratos ou acordos preliminares tendentes mesma, sob a forma de cartas de intenes, memorandos de entendimento ou acordos de princpios, cujo grau de vinculao varia de caso para caso, consoante o desejado.

Caso se pretenda uma vinculao imediata das partes, normal celebrar-se um contrato promessa tendo por objeto a compra e venda do imvel pretendido transacionar, caso em que a celebrao do contrato definitivo de compra e venda est via de regra condicionada ao cumprimento de um conjunto de obrigaes pelas partes (e.g. construo, licenciamento e arrendamento do imvel) ou verificao de um conjunto de condies (e.g. emisso de autorizao de utilizao relativamente ao imvel ou no exerccio por parte de arrendatrio de direito de preferncia legal que lhe assista relativamente venda da propriedade locada). As partes podem, igualmente, acordar na antecipao do pagamento de parte do preo. Nesta situao, em caso de incumprimento pelo promitente comprador, o promitente vendedor poder reter o montante recebido; caso seja este ltimo a incumprir ter o promitente comprador o direito de receber em dobro os montantes por si pagos por conta do preo. As partes podero igualmente acordar na sujeio do contrato promessa a execuo especfica em caso de incumprimento (i.e. a obteno de sentena judicial que produza os efeitos da declarao negocial da parte faltosa).

CAPTULO IFormas de Investimento em Imveis

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Com vista a assegurar a segurana jurdica necessria ao promitente comprador, corrente que na data da celebrao do contrato promessa se efetue um registo provisrio de aquisio do imvel a seu favor junto da Conservatria do Registo Predial.

1.5. Garantia na compra e vendaDe acordo com o Cdigo Civil portugus, o vendedor responsvel por defeitos (vcios ou falta de qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessrias ao fim a que se destina o imvel) verificados no prazo de cinco anos contado desde a data da entrega do mesmo pelo vendedor.

Esta garantia legal pode ser afastada pelas partes, sendo designadamente admissvel que as partes acordem na venda do imvel no estado em que o mesmo se encontra.

O adquirente do imvel beneficia ainda de uma garantia legal de 5 anos contra defeitos relativamente ao construtor do mesmo, independentemente de ter ou no sido parte do respetivo contrato de empreitada, facto que lhe permite, em caso de defeito, demandar diretamente o vendedor e/ou o empreiteiro.

O promotor imobilirio do imvel, salvo se corresponder ao empreiteiro do imvel, no legalmente responsvel por defeitos do mesmo.

Em transaes imobilirias comerciais (v.g. centros comerciais, hotis, parques logsticos) comum que o vendedor (independentemente de ser ou no tambm promotor imobilirio) oferea ao comprador/investidor uma garantia contra defeitos durante determinado perodo, distinguindo-se normalmente prazos diferentes de garantia contra defeitos estruturais, infiltraes, equipamentos tcnicos, fachadas, vidros, cobertura, etc. Esta garantia pode ser oferecida com carcter subsidirio relativamente s garantias legais dos empreiteiros ou com carcter autnomo (ficando o vendedor responsvel conjuntamente com o empreiteiro).

2. AQUISIO INDIRETA (SHARE DEAL)

2.1. Aquisio indiretaA opo pela aquisio indireta da propriedade de imveis atravs da aquisio das participaes sociais do veculo de investimento proprietrio dos mesmos prende-se, sobretudo, com as implicaes fiscais associadas.

Os veculos de investimento imobilirio mais comuns so as sociedades comerciais (sociedades annimas e sociedades por quotas) e as instituies de investimento coletivo sob forma contratual (fundos de investimento imobilirio) ou sob forma societria/personalizados (sociedades de investimento imobilirio).

2.2. Formalidades a cumprirA aquisio de participaes sociais de um veculo de investimento feita atravs da celebrao de um contrato particular de compra e venda, mediante o qual as partes acordam no preo e demais condies atinentes transmisso das participaes sociais, incluindo normalmente obrigaes ou condies especificamente relacionadas com o ativo imobilirio subjacente (e.g. de obteno de licena enquanto condio para a aquisio) e declaraes e garantias quanto s participaes

sociais, ao veculo, aos ativos imobilirios subjacentes, situao fiscal do veculo e ao cumprimento das respetivas obrigaes fiscais, etc.

Salvo no que respeita s sociedades por quotas, em que a transmisso das respetivas quotas est sujeita a forma escrita, a transmisso de participaes sociais de sociedades annimas ou de instituies de investimento coletivo (aes ou unidades de participao) no est sujeita a exigncia de forma. As formalidades a observar nas transmisses com vista a assegurar a respetiva eficcia variam igualmente consoante o tipo de veculo de investimento em causa.

Assim, no caso de sociedades por quotas, a respetiva transmisso est sujeita a registo junto da conservatria do registo comercial competente (1) e a comunicao da mesma sociedade, sob pena de ineficcia face a esta. No caso de sociedades annimas e de instituies de investimento coletivo (sob forma societria ou no), haver que distinguir consoante estejam em causa valores mobilirios representados por documentos em papel (titulados) ou por registos em conta (escriturais) (2).

Sendo valores mobilirios titulados, se estiverem em causa ttulos nominativos, a transmisso efetiva-se mediante endosso dos mesmos e requerimento sociedade (emitente) solicitando o averbamento da nova titularidade no respetivo livro de registo de aes; caso estejam em causa ttulos ao portador, esta opera mediante a simples entrega dos mesmos ao comprador.

Sendo valores mobilirios escriturais, a transmisso opera mediante registo na conta do comprador com base em ordem escrita do vendedor.

2.3. Due diligence e contratos preliminares Tal como referido a propsito da aquisio direta de ativos imobilirios, no caso de aquisio indireta dos mesmos, atravs da compra das participaes sociais do veculo proprietrio, igualmente recomendvel a realizao pelo comprador de uma auditoria (due diligence) com vista a verificar a situao comercial, financeira, fiscal, societria, legal e laboral (caso existam ou tenham existido trabalhadores) do veculo de investimento cujas participaes sociais se pretende adquirir e dos respetivos ativos (imobilirios e outros).

As consideraes feitas em 1.4 supra relativas a contratos e acordos preliminares tendo por objeto a compra e venda de ativos imobilirios so aqui igualmente aplicveis mutatis mutandis.

2.4. Garantias na compra e venda Na aquisio indireta de imveis (share deal) comum que o vendedor assuma a responsabilidade durante determinado prazo pela violao de declaraes e garantias por si prestadas no contrato de compra e venda relativamente ao objeto da compra e venda e aos ativos subjacentes. Nestas declaraes e garantias usual incluir garantias especiais quanto aos imveis, distinguindo-se neste quadro as tipologias de defeitos e os prazos de garantia respetivos, e podendo esta garantia especial do vendedor funcionar autonomamente ou subsidiariamente face s garantias gerais do construtor do imvel.

(1) O registo comercial portugus pretende conferir segurana jurdica ao mercado societrio e publicidade situao jurdica das sociedades.(2) Caso estejam em causa valores mobilirios depositados em intermedirio financeiro e/ou integrados em sistema centralizado de valores mobilirios, podero haver variaes relativamente ao regime ora descrito.

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frequente a constituio de veculos para investimento direta ou indiretamente em ativos imobilirios. De seguida analisar-se-o os veculos de investimento imobilirio mais comuns em Portugal, a saber: (i) as sociedades comerciais, (ii) os fundos de investimento imobilirio e (iii) as sociedades de investimento imobilirio.

3. SOCIEDADES COMERCIAISA maior parte das sociedades comerciais portuguesas adotam o tipo de sociedade annima (S.A.) ou de sociedade por quotas (Lda. ou Limitada) as quais tm como denominador comum o facto de serem sociedades de responsabilidade limitada.

3.1. Sociedade annima (S.A.)A sociedade annima constitui o tipo societrio caracterstico das empresas portuguesas de maior dimenso. O seu capital social dividido em aes, devendo observar um mnimo inicial equivalente a 50.000, e ter inicialmente, pelo menos, 5 acionistas. No entanto, admitida legalmente a possibilidade de constituio de uma S.A. com um scio nico, desde que o mesmo corresponda a uma sociedade comercial.

Conforme referido no ponto 2.2 supra, a transmisso de aes no est sujeita a forma especial, embora possa estar sujeita a restries. Outra peculiaridade traduz-se no facto de via de regra a informao acerca dos respetivos acionistas no ser pblica, permitindo manter confidencialidade quanto titularidade do respetivo capital social.

3.2. Sociedades por quotas (Lda.)As sociedades por quotas constituem, de longe, o tipo societrio mais utilizado em Portugal, correspondendo estrutura tpica das pequenas e mdias empresas em virtude de no ter exigncias de capital inicial, de ter uma maior simplicidade de funcionamento e de estrutura e do maior controlo assegurado aos scios fundadores.

O seu capital social dividido em quotas, devendo observar um mnimo inicial equivalente a 1,00 por scio. A sociedade por quotas deve ter, como mnimo, dois scios, porm, a lei admite que sejam constitudas com scio nico, caso em que devero conter na sua denominao a expresso sociedade unipessoal por quotas, estando sujeitas a algumas especificidades legalmente previstas.

CAPTULO II Veculos e Formas de Investimento Imobilirio

Lisboa - Fonte: Cushman & Wakefield

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(3) As unidades de participao constituem valores mobilirios sem valor nominal que incorporam o direito a uma frao ideal num patrimnio coletivo/autnomo.(4) Consoante a oferta das unidades participao do FII seja pblica ou particular nos termos do disposto no Cdigo de Valores Mobilirios.

A identidade dos respetivos scios e o valor da respetiva quota informao registada junto da conservatria do registo comercial, sendo de acesso pblico.

A transmisso de quotas est sujeita a forma escrita e a registo obrigatrio conforme descrito no ponto 2.2 supra.

4. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIOOs fundos de investimento imobilirio (FII) so um dos veculos de investimento imobilirio com maior profuso no mercado portugus nos ltimos anos, facto que se deveu essencialmente ao regime fiscal favorvel de que tm beneficiado.

Os FII constituem patrimnios autnomos, pertencentes, num regime especial de comunho, a uma pluralidade de pessoas singulares ou coletivas, designadas por participantes, que no respondem, em caso algum, pelas dvidas destes ou das entidades que, nos termos da lei, asseguram a sua gesto.

Os FII so divididos em partes de contedo idntico denominadas unidades de participao(3) que podem revestir forma de registos em conta (forma escritural) ou de documentos em papel (forma titulada).

4.1. Tipos de FIIOs FII podem ser abertos, fechados (de subscrio pblica ou particular(4)) ou mistos, consoante as suas unidades de participao sejam em nmero varivel, fixo ou varivel e fixo, respetivamente. Os FII fechados (de subscrio particular) tm sido o tipo de FII mais utilizado pelos investidores para promover os respetivos investimentos imobilirios em Portugal.

4.2. Gesto do FII Os FII correspondem a um tipo de instituies de investimento coletivo de base contratual no personalizados (i.e. no so dotados de personalidade jurdica), pelo que a sua gesto necessariamente desenvolvida por terceiros. Podem desenvolver as funes de entidade gestora de FII as sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio ou mobilirio, com sede principal e efetiva da administrao em Portugal, ou instituies de crdito (e.g. bancos, sociedades de locao financeira e sociedades de investimento).

As sociedades gestoras, no exerccio das suas funes, devem atuar no interesse exclusivo dos participantes, competindo-lhes, em geral, a prtica de todos os atos e operaes necessrios ou convenientes boa administrao do FII, de acordo com critrios de elevada diligncia e competncia profissional.

Em particular, as sociedades gestoras devem, entre outras funes, e atuando por conta do FII, selecionar os valores (e.g. os imveis) que devem constituir o ativo do FII e celebrar todos os negcios e atos necessrios aquisio e gesto do patrimnio do FII, i.e. a sociedade gestora que, em representao do FII, deve celebrar os atos necessrios atividade do mesmo.

Por outro lado, importa notar que a constituio de sociedades gestoras um procedimento complexo, sujeito a autorizao do Banco de Portugal. As sociedades gestoras esto sujeitas superviso desta entidade e da Comisso do Mercado de Valores Mobilirios (CMVM), devendo a sua atividade obedecer a

diversas regras, bem como a requisitos de capitais prprios.Desta forma, e na generalidade dos casos, os investidores imobilirios recorrem a sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio j existentes, especializadas na constituio e gesto de FII, regulando-se depois as relaes entre o investidor (participante do FII) e a sociedade gestora atravs do regulamento de gesto do FII e dos demais instrumentos contratuais que possam ser necessrios.

4.3. DepositrioOs valores mobilirios que constituam patrimnio do FII devem ser confiados a um nico depositrio, o qual dever corresponder a uma instituio de crdito. O depositrio deve ter a sua sede em Portugal ou, se tiver sede noutro Estado-Membro da Unio Europeia, deve estar estabelecido em Portugal atravs de sucursal.

A sociedade gestora e o depositrio respondem solidariamente perante os participantes pelo cumprimento das obrigaes previstas na lei e no regulamento de gesto do FII.

4.4. Atividade do FIIOs FII podem desenvolver as seguintes atividades imobilirias: (a) a aquisio de imveis para arrendamento ou destinados a outras formas de explorao onerosa; (b) a aquisio de imveis para revenda; (c) a aquisio de outros direitos sobre imveis tendo em vista a respetiva explorao econmica; e (d) o desenvolvimento de projetos de construo e de reabilitao de imveis, com vista sua explorao onerosa ou revenda.

Por sua vez, aos FII vedado: (a) onerar por qualquer forma os seus valores, exceto para a obteno de financiamento, dentro dos limites estabelecidos na lei; (b) conceder crdito, incluindo a prestao de garantias; (c) efetuar promessas de venda de imveis que ainda no estejam na titularidade do FII, excetuando-se as promessas de venda de imveis efetuadas no mbito do desenvolvimento de projetos de construo.

O ativo de um FII pode ser constitudo por imveis, liquidez e participaes em sociedades imobilirias, devendo esta composio observar as regras e limites legalmente previstos para cada tipo de ativo.

Os imveis dos FII devem ser objeto de avaliao por, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes com uma periodicidade mnima bianual, e nas demais situaes previstas na lei (e.g. previamente ao desenvolvimento de projetos de construo e antes da aquisio e venda de imveis). Note-se que existem regras especficas aplicveis avaliao dos ativos imobilirios dos FII (critrios de avaliao, etc.), em particular no que diz respeito aos projetos de desenvolvimento imobilirio integrados nos mesmos.

O regulamento de gesto dos FII fechados deve definir as regras de convocao e funcionamento e as competncias da assembleia de participantes respetiva, aplicando-se, na sua falta ou insuficincia, o disposto na lei para as sociedades annimas.

4.5. ConstituioA constituio de um FII est sujeita a autorizao da CMVM, e depende da apresentao de requerimento subscrito pela sociedade gestora, acompanhado dos projetos do regulamento

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de gesto, dos contratos a celebrar com o depositrio, bem como dos documentos comprovativos de aceitao de funes de todas as entidades envolvidas na atividade do FII.

O FII dever, no prazo de um ano contado da respetiva constituio, ter um patrimnio sob gesto mnimo equivalente a 5.000.000, sob pena de a CMVM poder revogar a autorizao de constituio concedida.

O regulamento de gesto, que dever ser elaborado e mantido atualizado pela sociedade gestora, tem de conter os elementos identificadores do FII, da sociedade gestora e do depositrio, e ainda os direitos e obrigaes dos participantes, da sociedade gestora e do depositrio, a poltica de investimentos do FII e as condies da sua liquidao.

Os FII fechados podem ter durao determinada ou indeterminada. Nos FII fechados de durao determinada esta no pode exceder 10 anos, sendo permitida, mediante o preenchimento de certas condies, a prorrogao deste perodo por uma ou mais vezes.

4.6. EncargosOs FII devem suportar vrios encargos e despesas envolvidos na sua constituio e administrao (para alm, naturalmente, daqueles inerentes aos negcios imobilirios em causa), destacando-se designadamente os seguintes: (a) taxas devidas CMVM; (b) comisses devidas sociedade gestora e ao depositrio; (c) honorrios devidos pelas avaliaes dos imveis obrigatrias por lei; e (d) honorrios devidos pelas auditorias s contas dos FII que sejam legalmente exigveis.

5. SOCIEDADES DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO semelhana do que j sucedia na maior parte dos pases europeus, foi introduzida no ordenamento jurdico portugus atravs do Decreto-Lei n. 71/2010, de 18 de junho, a possibilidade de constituio de fundos de investimento imobilirio sob forma societria, atravs das legalmente designadas Sociedades de Investimento Imobilirio (SIIMO).

5.1. Tipos de SIIMOAs SIIMO so instituies de investimento coletivo dotadas de personalidade jurdica, que podem assumir a forma de sociedade annima de capital varivel (SICAVI) ou de capital fixo (SICAFI), e cujos ativos imobilirios so por elas detidos em regime de propriedade e geridos, a ttulo fiducirio, pelas prprias (autogesto) ou por uma entidade terceira contratada (heterogesto), de modo independente e no interesse exclusivo dos acionistas.

As SICAVI e as SICAFI esto sujeitas ao regime legalmente previsto respetivamente para os FII abertos e fechados e, naquilo que no seja incompatvel com esse regime e com a natureza e objeto destas SIIMO, ao regime previsto no Cdigo das Sociedades Comerciais e demais legislao societria portuguesa.

O capital social mnimo inicial das SIIMO equivalente a 375.000, dividindo-se em aes nominativas de contedo idntico sem valor nominal.

O capital social das SICAVI corresponde, em cada momento, ao valor lquido global do seu patrimnio, variando em cada momento em funo dos resgates e subscries semelhana do capital de um FII aberto, e o das SICAFI ao definido no

momento da sua constituio, variando com os eventuais aumentos e redues de capital de que seja alvo, semelhana de um FII fechado.

semelhana do que sucede com as sociedades gestoras de FII, as SIIMO devero tomar as medidas necessrias a que o valor lquido global do seu patrimnio no desa abaixo de 5.000.000.

5.2. Gesto das SIIMODiferentemente do que sucede com os FII, em que h uma incontornvel separao entre a entidade gestora e os participantes (detentores das unidades de participao), exercendo aquela a gesto com base contratual ou fiduciria (i.e. com base no regulamento de gesto do FII que suporta o mandato de gesto da entidade gestora), nas SIIMO essa separao de riscos no necessria, podendo os acionistas ser simultaneamente investidores por via da deteno de aes e gestores dos ativos da SIIMO (autogesto) ou, em alternativa, designar para o exerccio dessa gesto uma sociedade gestora de fundos de investimento imobilirio (heterogesto).

Assim, a principal vantagem das SIIMO a este nvel consiste na possibilidade de serem autogeridas, permitindo aos investidores (acionistas da SIIMO) terem um papel interventivo no seu funcionamento.

A atividade das SIIMO fica sujeita superviso dual do Banco de Portugal e da CMVM (j aplicvel s sociedades gestoras de fundos de investimento imobilirio, enquanto intermedirios financeiros).

5.3. Constituio das SIIMOFinalmente, refira-se que as regras relativas constituio dos FII aplicam-se constituio das SIIMO, mutatis mutandis, o mesmo sucedendo com o Cdigo das Sociedades Comerciais em geral relativamente s formalidades de constituio de sociedades comerciais que no sejam contraditrias com o regime dos FII e com a natureza e objeto das SIIMO.

Considera-se como data de constituio das SIIMO a data do registo do respetivo contrato de sociedade junto da Conservatria do Registo Comercial.

Ivens 31, Lisboa Fonte: Espirito Santo Property

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6. AQUISIO DE IMVEIS

6.1. Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (IMT) e Imposto do Selo Regra geral, as aquisies onerosas de imveis esto sujeitas a IMT, taxa de 6,5%, se estiverem em causa prdios urbanos ou terrenos para construo, e de 5%, se estiverem em causa prdios rsticos, cobrada sobre o respetivo preo ou valor patrimonial tributrio, consoante o que for mais elevado. Caso se trate de imveis destinados a habitao, a taxa aplicvel ser reduzida, podendo variar entre 0% e 6%. A taxa de IMT aplicvel de 10% sempre que o adquirente seja residente em pas, territrio ou regio sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorvel, constantes da lista aprovada pela Portaria n. 150/2004, de 13 de fevereiro, alterada pela Portaria n. 292/2011, de 8 de novembro (Paraso Fiscal), salvo no caso de se tratar de uma pessoa singular.

As aquisies de imveis esto igualmente sujeitas a Imposto do Selo, taxa de 0,8%, cobrado sobre o mesmo valor sobre o qual incide o IMT (exceto se houver renncia iseno de Imposto sobre o Valor Acrescentado IVA aplicvel, caso em que no ser devido Imposto do Selo, continuando contudo a aplicar-se o IMT).

Regra geral, ambos os impostos devero ser pagos pelo adquirente antes da celebrao do contrato que titula a transmisso do imvel. Para o efeito, o adquirente dever apresentar junto de qualquer Servio de Finanas a declarao Modelo 1 de IMT, com base na qual sero efetuadas as liquidaes dos referidos impostos (regra geral, a declarao em causa poder igualmente ser apresentada por via eletrnica). Depois de pagas, as liquidaes de IMT e Imposto do Selo sero vlidas pelo prazo de 2 anos.

6.2. IVARegra geral, as operaes sujeitas a IMT (ainda que isentas), bem como o arrendamento de bens imveis, esto isentas de IVA. Contudo, e dado que a referida iseno uma iseno incompleta, ou seja, uma iseno que no permite ao vendedor do imvel deduzir o IVA suportado com referncia ao mesmo, possvel renunciar sua aplicao. Sendo este o caso, a aquisio do imvel estar sujeita a IVA, taxa de 23%.

A renncia iseno de IVA aplicvel aquisio de imveis poder, em certos casos, ser uma opo vantajosa, na medida em que tal renncia permitir ao vendedor deduzir o IVA includo no custo de aquisio ou construo do imvel, bem como qualquer outro IVA suportado no exerccio da sua atividade.

De acordo com o regime aprovado pelo Decreto-lei n. 21/2007, de 29 de janeiro, com a ltima alterao pela Lei n. 83-C/2013, de 31 de dezembro (Oramento do Estado para 2014) a renncia iseno de IVA aplicvel s operaes imobilirias s admitida quando se mostrem satisfeitas algumas condies, das quais destacamos as mais relevantes:

Condies objetivas:

(a) O prdio deve ser qualificado como um prdio urbano (ou frao autnoma deste) ou, no caso de transmisso, como terreno para construo;

(b) O contrato deve dizer respeito totalidade do imvel ou a fraes autnomas (e no apenas a uma parte dos mesmos);

(c) O imvel deve ser usado pelo adquirente/arrendatrio para exercer atividades que confiram, total ou parcialmente, direito deduo do IVA suportado;

(d) No caso da locao de imveis, o valor da renda anual deve ser igual ou superior a 1/25 do valor de aquisio ou construo do imvel.

No possvel a renncia iseno de IVA sempre que vendedor/senhorio ou comprador/inquilino seja uma entidade no residente sem estabelecimento estvel em Portugal, uma vez que a mesma no ser obrigada a dispor de contabilidade organizada nos termos dos Cdigos do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC) (refira-se no entanto que, de acordo com a posio que tem vindo a ser assumida por alguns Servios de Finanas, a condio em causa dever-se- considerar preenchida sempre que a entidade no residente opte por ter contabilidade organizada em Portugal, ainda que a tal no esteja obrigada).

Para obter a renncia iseno do IVA, o vendedor/senhorio deve obter a emisso de um certificado que se destina exclusivamente a confirmar que as partes envolvidas na transao manifestaram a sua inteno de renunciar iseno do IVA e declararam estarem reunidas as condies necessrias para o efeito.

No que respeita alienao de prdios, o IVA devido deve ser liquidado pelo adquirente (mecanismo de autoliquidao) no perodo de tributao correspondente data na qual a renncia se torna efetiva (que data da outorga do respetivo contrato definitivo de compra e venda).

Relativamente ao arrendamento de imveis, o senhorio deve liquidar o IVA devido sobre as rendas a cobrar aos inquilinos, a partir do perodo de tributao no qual se torne efetiva a renncia iseno (que a data da celebrao do contrato de arrendamento ou do aditamento a tal contrato no qual as partes optem pela sua sujeio a IVA).

O IVA incorrido pelo vendedor/senhorio com o imvel pode ser deduzido no perodo de tributao no qual a renncia iseno considerada efetiva ou no perodo de tributao seguinte, dentro de quatro anos aps a data das respetivas faturas.

O IVA suportado na construo do imvel pelo sujeito passivo que, de forma regular, exerce a atividade de construo de imveis para venda ou arrendamento pode ser deduzido dentro do perodo de oito anos, uma vez provado que a construo do referido imvel durou mais de quatro anos.

7. DETENO DE IMVEIS

7.1. Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) O IMI um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial tributrio dos imveis, devido pelos respetivos proprietrios a 31 de dezembro de cada ano. O IMI , regra geral, pago (a) numa prestao, no ms de abril, quando o seu montante seja igual

CAPTULO III Enquadramento Fiscal

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ou inferior a 250, (b) em duas prestaes, nos meses de abril e setembro, quando o seu montante seja superior a 250 e igual ou inferior a 500, e (c) em trs prestaes, nos meses de abril, julho e novembro, quando o seu montante seja superior a 500.

Atualmente, as taxas de IMI variam entre 0,3% e 0,5% para os prdios urbanos e terrenos para construo, estando fixada em 0,8% para os prdios rsticos. Estas taxas so elevadas, anualmente, ao triplo sempre que estejam em causa prdios urbanos que se encontrem devolutos h mais de um ano ou que estejam em runas. Acresce que, paraos prdios que sejam propriedade de entidades (que no pessoas singulares) residentes num Paraso Fiscal, a taxa de IMI aplicvel de 7,5%.

7.2. Contribuio especialCaso os imveis em causa se destinem construo de novos edifcios poder ser devida a chamada Contribuio Especial, que tem por objetivo tributar o aumento do valor de terrenos para construo ou resultantes da demolio de edifcios existentes por via de obras pblicas de relevo realizadas, sobretudo, nas reas metropolitanas de Lisboa e do Porto.

A taxa aplicvel tende a variar entre 20% e 30%, dependendo da localizao exata do prdio, e cobrada sobre o aumento de valor supra referido, sendo a Contribuio Especial devida pela entidade em nome da qual for emitida a respetiva licena de construo.

7.3. Imposto do Selo sobre a propriedade de imveis A propriedade, usufruto ou direito de superfcie dos seguintes prdios urbanos, sempre que os mesmos tenham um valor patrimonial tributrio igual ou superior a 1.000.000,00, so tributados em Imposto de Selo:

(a) Prdios habitacionais ou terrenos para construo cuja edificao, autorizada ou prevista, seja para habitao, nos termos do disposto no Cdigo do IMI 1%; e

(b) Prdios detidos por sujeitos passivos que, no sendo pessoas singulares, sejam residentes num Paraso Fiscal 7,5%.

Este Imposto do Selo devido anualmente, nos mesmos termos, condies e prazos previstos para o IMI.

7.4. Tributao dos rendimentos prediais obtidos em Portugal por no residentes Os rendimentos prediais obtidos em Portugal por pessoas singulares no residentes so sujeitos a tributao, taxa especial de 28% (que incidir sobre o valor das rendas obtidas deduzido das despesas de manuteno e de conservao do imvel em causa, incluindo o IMI), havendo lugar a reteno na fonte taxa de 25% (com a natureza de pagamento por conta do imposto devido a final) sempre que tais rendimentos sejam pagos por entidades que estejam obrigadas a ter contabilidade organizada.

Os rendimentos prediais obtidos em Portugal por pessoas coletivas no residentes so sujeitos a tributao taxa especial de 25% (que incidir sobre o valor das rendas obtidas deduzido das despesas de manuteno e de conservao do imvel em causa, incluindo o IMI), sendo objeto de reteno na fonte (com a natureza de pagamento por conta do imposto devido a final),

mesma taxa, sempre que sejam pagos por entidades que estejam obrigadas a ter contabilidade organizada.

Os investidores no residentes esto obrigados a apresentar declarao de incio de atividade em Portugal (antes de iniciarem a sua atividade de explorao de imveis atravs do arrendamento), bem como a apresentar as respetivas declaraes anuais de rendimentos (tratando-se de pessoas singulares, as declaraes devero ser apresentadas durante os meses de abril ou maio do ano seguinte quele a que respeitam, consoante sejam apresentadas em suporte papel ou por via eletrnica; nos casos de pessoas coletivas, as declaraes devero ser apresentadas durante o ms de maio do ano seguinte quele a que respeitam).

7.5. IVAO arrendamento de imveis est isento de IVA. Contudo, desde que preenchidas as condies necessrias ser possvel renunciar iseno de IVA aplicvel.

8. VENDA DE IMVEISAs mais-valias obtidas por no residentes com a alienao de imveis sitos em Portugal esto, regra geral, sujeitas a tributao, taxa de 28% para pessoas singulares e de 25% para as pessoas coletivas, incidente sobre a diferena positiva entre (a) o valor de aquisio do imvel, corrigido pelo coeficiente de desvalorizao monetria aplicvel, acrescido dos encargos com a valorizao do imvel realizados nos ltimos 5 anos, e das despesas necessrias e efetivamente praticadas inerentes aquisio e alienao do imvel, e (b) o respetivo valor de realizao, que tende a corresponder ao preo de venda.

Os investidores no residentes que sejam pessoas singulares devero declarar estas mais-valias nos mesmos termos e prazos referidos para os rendimentos prediais, sendo que no caso dos investidores que sejam pessoas coletivas, as mais-valias obtidas devero ser declaradas no prazo de 30 dias a contar da data da transmisso.

Contudo, tais mais-valias podero estar excludas de tributao em Portugal ao abrigo do Acordo de Dupla Tributao (ADT) eventualmente aplicvel.

Como referido no ponto 6.2 supra, regra geral, a venda de imveis est isenta de IVA. Contudo, desde que preenchidas as condies necessrias ser possvel renunciar iseno de IVA aplicvel.

9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO O investimento em imveis sitos em Portugal pode ser realizado atravs da respetiva aquisio direta, com as implicaes fiscais descritas em 6.1 supra, ou atravs de uma aquisio indireta que, dependendo do caso concreto, poder ser mais vantajosa de um ponto de vista fiscal.Entre as estruturas alternativas de aquisio indireta destacam-se (a) a utilizao de uma sociedade comercial residente em Portugal (SPV), e (b) a utilizao de um FII (que poder ou no assumir uma forma societria).

9.1. SPVNo que respeita utilizao de uma SPV, importa salientar que, no caso de o imvel j ser detido pela SPV, a aquisio da mesma no ter qualquer implicao fiscal, desde que se trate de uma sociedade annima. Caso o imvel tenha de ser adquirido pela SPV, tal aquisio ter as mesmas implicaes fiscais descritas no ponto 6.1 supra.

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Os rendimentos prediais obtidos por uma SPV esto sujeitos a tributao em sede de IRC, nos termos gerais, taxa de 23%, eventualmente acrescida da Derrama Municipal (cuja taxa poder variar at um mximo de 1,5%), bem como da Derrama Estadual: (a) a uma taxa de 3% sobre a parte do lucro tributvel que exceda 1.500.000,00 e at 7.500.000,00, (b) a uma taxa de 5% sobre a parte do lucro tributvel que exceda 7.500.000,00 e at 35.000.000,00; e (c) a uma taxa de 7% sobre a parte do lucro tributvel que exceda 35.000.000,00. A SPV poder, regra geral, deduzir para efeitos de IRC todos os custos suportados com o imvel, incluindo as respetivas amortizaes, o IMI e os juros de financiamentos que tenha eventualmente obtido com vista respetiva aquisio e/ou construo.

As mais-valias obtidas com a alienao de imveis detidos por uma SPV estaro igualmente sujeitas a tributao em sede de IRC, nos termos gerais supra referidos, podendo contudo beneficiar do regime de reinvestimento sempre que respeitem alienao de ativos fixos tangveis detidos por um perodo no inferior a um ano (o regime do reinvestimento j no aplicvel aos imveis que sejam contabilizados como propriedades de investimento, sendo que, segundo a NCRF 11, considera-se propriedade de investimento a propriedade (terreno ou um edifcio - ou parte de um edifcio - ou ambos) detida (pelo dono ou pelo locatrio numa locao financeira) para obter rendas ou para valorizao do capital ou para ambas as finalidades, e no para: (a) uso na produo ou fornecimento de bens ou servios ou para finalidades administrativas; ou (b) venda no curso ordinrio do negcio.). Ao abrigo de tal regime, a SPV poder deduzir ao lucro tributvel 50% do valor das mais-valias realizadas, sempre que, no exerccio anterior ao da realizao, no prprio exerccio ou at ao fim do segundo exerccio seguinte, o valor de realizao correspondente totalidade dos referidos ativos seja reinvestido na aquisio de ativos fixostangveis, de ativos intangveis, ou de ativos biolgicos que no sejam consumveis, e desde que os bens em que seja reinvestido o valor de realizao no sejam adquiridos em estado de usoa sujeito passivo de IRC ou IRS com o qual existam relaes especiais, e sejam detidos por um perodo no inferior a um ano contado do final do perodo de tributao em que ocorra o reinvestimento ou, se posterior, a realizao.

Quanto aos dividendos distribudos por uma SPV a acionistas no residentes, os mesmos estaro, regra geral, sujeitos a reteno na fonte em Portugal, taxa liberatria de 28% para acionistas pessoas singulares e de 25% para acionistas pessoas coletivas, sendo em ambos os casos a taxa aplicvel incrementada para 35% sempre que estejam em causa acionistas residentes num Paraso Fiscal (as taxas aplicveis tambm podero ser reduzidas ao abrigo do ADT eventualmente aplicvel). Os dividendos em causa estaro isentos de tributao em Portugal, desde que, cumulativamente:

(a) os acionistas sejam pessoas coletivas residentes (i) num Estado membro da Unio Europeia, (ii) num Estado membro do Espao Econmico Europeu que esteja vinculado a cooperao administrativa no domnio da fiscalidade equivalente estabelecida no mbito da Unio Europeia, ou (iii) num Estado com o qual tenha sido celebrada conveno para evitar a dupla tributao, que preveja cooperao administrativa no domnio da fiscalidade equivalente estabelecida no mbito da Unio Europeia;(b) os acionistas estejam sujeitos e no isentos de um imposto referido no artigo 2. da Directiva n. 2011/96/EU, do Conselho, de 30 de novembro, ou de um imposto de natureza idntica ao IRC cuja taxa legal aplicvel no seja inferior a 60% da taxa de IRC em vigor;

(c) a participao detida represente, pelo menos, 5% do capital social da SPV; e(d) a participao seja mantida pelo perodo mnimo de dois anos.

As mais-valias obtidas por no residentes com a venda de aes detidas na SPV estaro isentas de tributao em Portugal, exceto no caso de (a) o ativo da SPV ser constitudo em mais de 50% por bens imveis, (b) os acionistas em causa serem residentes num Paraso Fiscal ou serem entidades detidas, direta ou indiretamente, em mais de 25% por entidades residentes em Portugal. Em tal cenrio, as mais-valias sero tributadas taxa de de 28%, quando realizadas por pessoas singulares, ou 25%, quando realizadas por pessoas coletivas, podendo contudo estar excludas de tributao ao abrigo do ADT eventualmente aplicvel.

9.2. FII SIIMOs A aquisio de imveis por FII est sujeita a IMT e Imposto do Selo, nos termos gerais, exceto no caso de se tratar de FII abertos ou fechados de subscrio pblica, que beneficiam de uma reduo para metade da taxa de IMT aplicvel. Tais FII beneficiam ainda de uma reduo para metade da taxa de IMI aplicvel.

Quanto ao regime especial de tributao aplicvel aos rendimentos obtidos por um FII, importa salientar o seguinte:

(a) Os rendimentos prediais esto sujeitos a tributao, autonomamente, taxa de 25%, incidente sobre os rendimentos lquidos dos encargos de conservao e manuteno, bem como do IMI que eventualmente seja devido (o FII no poder proceder amortizao fiscal dos imveis, no podendo tambm deduzir os juros suportados com o financiamento obtido para aquisio ou construo dos mesmos). O imposto devido deve ser pago pela respetiva entidade gestora at ao fim do ms de abril do ano seguinte quele a que respeitar; e (b) As mais-valias prediais esto sujeitas a tributao, autonomamente, taxa de 25% sobre 50% da diferena positiva entre as mais e as menos-valias realizadas, devendo a entidade gestora entregar o respetivo imposto at ao fim do ms de abril do ano seguinte quele a que respeitar.

Os rendimentos distribudos pelo FII a investidores no residentes estaro isentos de tributao em Portugal.

O regime supra descrito aplica-se tambm s SIIMO (sendo a reduo a metade das taxas de IMT e IMI apenas aplicvel s sociedades de investimento imobilirio de capital varivel SICAVI e s sociedades de investimento imobilirio de capital fixo SICAFI de subscrio pblica).

No obstante o supra exposto, cumpre referir que a Lei n. 83-C/2013, de 31 de Dezembro (Oramento do Estado para 2014) confere uma autorizao legislativa ao Governo, baseada no modelo REIT (Real Estate Investment Trust), para reviso do regime fiscal dos organismos de investimento colectivo, entre os quais os FII e SIIMOs, que tem em vista aumentar a competividade internacional destes organismos. Assim, expectvel que, no curto prazo, o regime acima exposto venha a ser objeto de uma profunda reviso.

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10. MTUO HIPOTECRIOO contrato de mtuo garantido por hipoteca constitui uma das formas mais comummente utilizadas no financiamento de projetos imobilirios em Portugal.

O mtuo bancrio, i.e., o contrato em que a entidade mutuante uma instituio de crdito no exerccio da sua atividade, deve ser sempre reduzido a escrito.

Apesar de a lei admitir a total liberdade de forma relativamente ao contrato de mtuo comercial (salvo no que respeita definio da taxa de juro, a qual tem sempre de ser reduzida a escrito), na prtica este via de regra reduzido a escrito.

11. HIPOTECAA hipoteca uma garantia real (distinta das garantias pessoais como melhor descrito infra), conferindo ao credor o direito de ser pago pelo valor de um bem determinado com preferncia sobre os restantes credores que no gozem de um privilgio especial ou de prioridade de registo, sendo que, ao contrrio do penhor, no implica o desapossamento do bem dado em garantia, permanecendo sempre o mesmo na deteno do proprietrio. Podem ser hipotecados os seguintes bens e dire

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Guide Property Investment Portugal 2014