Instrumentos de controle do Uso e Ocupação do solo urbano

Prof. Dr. Fernando Garrefa

FAUeD - UFU

Sumário

1 Formação do Preço do Solo, localizações e agentes na cidade

2 Instrumentos físicos de controle do Uso e 2 Instrumentos físicos de controle do Uso e ocupação do solo urbano

3 Instrumentos econômicos de controle do Uso e Ocupação do Solo Urbano

Formação do preço do Solo localizações e agentes na cidade

O que é uma localização, um ponto?

• (Villaça:1998) “São atributos locacionais de um ponto no território”território”

• “ é produto do trabalho humano despendido na construção da cidade”

• (Vargas s/d)“ É fruto da inversão de capitais nesse processo”

A teoria das laranjas

Em um mercado estável, dois produtores de laranja tem custos de produção distintos.

Para um o custo da laranja é de 10x por tonelada enquanto que para o outro esse mesmo custo é de 15x .para o outro esse mesmo custo é de 15x .

Qual dos dois determina os preços no mercado?

Renda diferencial 1fertilidade do solo

Renda diferencial 2fertilização artificial

15

20

25

Série 3

0

5

10

15

Preço A Preço B Preço Mercado

Série 3

fertilizantes

custo produção

Renda diferencial 3 Fetiche

E no solo urbano?

Como funciona a renda diferencial?

• R1 = localização (capital imobilizado)

• R2 = investimentos (públicos/privados)

• R3 = Fetiche • R3 = Fetiche

• R4 = Diferentes potencialidades do solo (legislação)

• Renda diferencial do solo = R1+R2+R3 + R4

Locais de grande capital imobilizado (localização privilegiada)

• Copacabana – Rio de Janeiro

Locais de grande capital imobilizado (localização privilegiada)

• Avenida Paulista

Locais de grande capital imobilizado (localização privilegiada)

• Praça Tubal Vilela

Locais que exploram renda diferencial 2

• Avenida Luiz Carlos Berrini - SP

Locais que exploram renda diferencial 2

• New York city center – Barra Rio de Janeiro

Locais que exploram renda diferencial 2

Center Shopping e Uberlândia Shopping

Locais que exploram renda diferencial 3

Verticalização exclusiva – Ribeirão Preto

Locais que exploram a renda diferencial 4

exemplo

Shopping Park – Uberlândia – Baixa ocupação

Especulação da terra

50% comprado por especuladores, (agente 1) 10% por interessados em moradia própria (agente 2) 40% comprado por construtores (agente 3)

Loteamento Lançado

Preço da terra sobe, torna-se inviável para osagentes 2 e 3 loteamento é ocupado emapenas uma metade

Novo loteamento é lançado, inicia-se novamenteo ciclo, desperdiça-se infra-estrutura e expande-se a cidade horizontalmente sem necessidade

reflexão

• Com a ampliação do crédito imobiliário no Brasil, houve uma ampla exploração mercadológica da construção civil

• Municípios estavam despreparados para este • Municípios estavam despreparados para este fenômeno

• Quais problemas são inerentes a este processo?

Instrumentos físicos de controle do Uso e ocupação do solo urbano

• Densidade

• Coeficiente de aproveitamento

• Taxa de Ocupação

• Recuos• Recuos

• Taxa de permeabilidade

• Zoneamento

• Gabarito

Densidade

• relaciona o número de habitantes a uma determinada área – Hab/Área

• Trata-se de um índice muito importante pois baliza• Trata-se de um índice muito importante pois balizatodos os serviços e infra-estrutura necessários emuma determinada área, apoiando decisivamente asatividades de planejamento urbano.

• É determinante na forma urbana e nas relações humanas.

Paradise Valley – EUA30 Hab/ Ha

Phoenix – EUA8 quilômetros para comprar pão

Hong Kong 2500 Hab/Ha

Relação entre custos de transporteRelação entre custos de transportee a densidade

Reflexão:

• Quais são os prós e os contras nas densidades baixa e alta?

• Existe uma densidade ideal?• Existe uma densidade ideal?

Coeficiente de aproveitamento

• Indica quantas vezes o terreno esta sendo aproveitado em termos de área construída total.

• CA = Área construída/Área do terreno• CA = Área construída/Área do terreno

• Quando o CA –e maior do que 1, então temos a criação de solos artificiais. Nesse caso, interfere diretamente no Planejamento urbano, ao ampliar uma densidade habitacional lógica

• CA maior do que 1 também contribui para disparidades no valor da terra (renda diferencial 3)

Taxa de Ocupação

• Mede a porcentagem do terreno ocupada pela projeção da edificação sobre ele.

• Índice importante para o estabelecimento correto de • Índice importante para o estabelecimento correto de insolação, ventilação, vegetação e sistemas de áreas livres urbanas.

• Influi diretamente na forma urbana.

TO = Área de projeção da construção/Área do terreno – expresso em porcentagem ou fração.

centro

Karaíba

Recuos

• Medido pela distância da construção até a divisa do lote.

• Importante nas relações de vizinhança, controlando insolação, ventilação e privacidadeinsolação, ventilação e privacidade

Taxa de permeabilidade do solo

• Porcentagem do lote que deverá ficar permeável.

• Muito útil na infiltração de águas de chuva e contribuição com a drenagem urbana

• Contribuição com o conforto térmico urbano• Contribuição com o conforto térmico urbano

Zoneamento

• Disposição de zonas com permissões de uso e ocupação do solo específicas

• Muito útil quando leva em conta as características ambientais do município e suas características ambientais do município e suas respectivas especificidades e capacidade de suporte

• Controversa quando estabelece discrepâncias de valores do solo por conta das disparidades de uso.

Gabarito

• Estabelece a altura máxima das edificações

• Pode ser dada em número de pavimentos ou em altura.

• Útil no controle da ventilação e insolação • Útil no controle da ventilação e insolação urbana e no controle da densidade.

• Pode relacionar altura com recuo

Instrumentos econômicos de controle do Uso e Ocupação do Solo Urbano

Visam a recuperação de investimentos públicos que tenham como resultado a valorização imobiliária particular

• IPTUIPTU

• Outorga Onerosa do direito de construir

• Contribuições de melhoria

• Transferência do direito de construir

• Operações urbanas consorciadas

IPTU

• Válido quando a planta genérica de valores for atualizada anualmente como no caso norte-americano

• Incide sobre a propriedade imobiliária e pode • Incide sobre a propriedade imobiliária e pode desestimular a posse de imóveis especulativos

• Pode diferenciar posse produtiva da especulativa

Outorga onerosa do direito de construir

• Instrumento do Estatuto da Cidade

• Útil para recuperar investimentos públicos em infra-estrutura em áreas passíveis de ampliação de adensamentoadensamento

• Recursos não podem ser aplicados no local

• Pode contribuir para a formação de guetos na cidade

• Pode contribuir para a ampliação da especulação imobiliária

Contribuição de melhoria

• Muito utilizado nos EUA

• Serve para recuperar investimentos públicos específicos tais como asfaltamento de ruas e outras melhorias infraestruturaismelhorias infraestruturais

• Recuperação de investimentos públicos em equipamentos urbanos de uso específico de uma coletividade

Transferência do direito de construir

• Utilizado para equilibrar o adensamento quando autoriza transferências apenas dentro da mesma zona.

• Pode estimular a conservação do meio ambiente e Pode estimular a conservação do meio ambiente e patrimônio histórico quando autorizar transferência do potencial destes lugares

• Pode gerar especulação imobiliária com os títulos de transferência

Operações urbanas consorciadas

• Utiliza recursos privados para a mitigação ou compensação de impactos oriundos da atividade imobiliária

• Muito utilizado nas áreas metropolitanas, em Muito utilizado nas áreas metropolitanas, em grandes empreendimentos

• Parece ser o instrumento predileto do mercado imobiliário, pois os recursos são investidos no próprio local, contribuindo para valorizar ainda mais os empreendimentos

Considerações finais

• A cidade exige planejamento constante, 24 horas, o jogo não para

• É preciso investir com coragem nos instrumentos de recuperação de mais valias fundiárias.recuperação de mais valias fundiárias.

• Os instrumentos econômicos são os que exigem maior cuidado pois têm sido utilizados de maneira reversa para angariar mais lucro

• É preciso ampliar a participação popular consciente para que negociações pouco transparentes aconteçam