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Evolução do Financiamento Imobiliário
Base Legal Sistema Financeiro de Habitação
Lei 4.328 /64
Lei 5.170/66
1964
Fontes de Fundos
FGTS
Repasses Governamentais
Investidores do Sistema Financeiro
Instrumentos
Cardeneta de Poupança
Letra Hipotecárias –LH
Avanços
FGTS
Correção Monetária
Cardeneta de Poupança
BNH
LH
Base Legal Sistema de Financiamento
Imobiliário
Lei 9.514/97
1997
Fontes de Fundos
Investidores - Mercado de Capitais
Instrumentos
Certificado de Recebíveis
Imobiliários - CRI
Avanços
CRI
Cias Securitizadoras
Regime Fiduciário sobre Créditos
Imobiliários;
Alienação Fiduciária de Imóveis
Base Legal Lei 10.931/04
2004
Fontes de Fundos
Investidores - Mercado de Capitais
Investidores do Sistema Financeiro
Instrumento
Letra de Crédito Imobiliário – LCI
Cédulas de Crédito imobiliário -
CCI
Avanços
Patrimônio de Afetação
CCI
LCI
Fortalecimento da estrutura de
contratos
3
O Financiamento em números . . .
2,22 3,00 4,85 9,34
18,41
30,05 34,00
3,82 3,89 5,53
7,00
6,91
10,49
15,70
0
10
20
30
40
50
60
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
SBPE FGTS
R$ Bilhões
Fonte: BACEN,ABECIP e Caixa Econômica Federal -Canal do FGTS
Financiamentos Contratados
4
O Financiamento em números . . .
R$ Bilhões
Fonte: BACEN,ABECIP e CETIP
136 151
189 215
254 260 12
11
10
12
19 20
-
50
100
150
200
250
300
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10
Poupança LCI / LH
Fontes de Recurso - SBPE
5
Letra de Crédito Imobiliário
Título de Crédito de emissão exclusiva de InstituiçõesFinanceiras , lastreado em créditos imobiliários;
Diferentemente das Letras Hipotecárias, lastreadas em hipotecas, as LCIs podem ser lastreadas em créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem;
Maior rentabilidade devido à isenção do Imposto de Renda, na fonte e na declaração, para os investidores pessoa física.
99,37% dos detentores de LCI são clientes PJ/PF de Bancos;
94% das emissões em estoque estão concentradas em 5 Bancos
6
O Financiamento em números . . .
Fonte: CETIP
Fontes de Recurso
3,6% 3,7%
33,0%68,9% 80,0% 91,0% 80,6% 81,9%96,4% 96,3%
6,0%
2,2% 1,0% 0,5% 1,5% 1,4%
dez-03 dez-04 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10
LCI LH
Lei 10.931/04
7
Certificado de Recebíveis Imobiliario
O CRI é o título de investimento vinculado a operações de securitização de recebíveis imobiliários;
O CRI é um valor mobiliário, criado pela lei 9.514/97, lastreado exclusivamente em um ou vários créditos imobiliários ;
Constitui-se como um título de crédito nominativo, de livre negociação;
O CRI é de emissão exclusiva das Companhias Securitizadoras e sua negociação se dá por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados - CETIP, sob a forma de título escritural;
O CRI pode ser emitido na forma de Regime Fiduciário.
8Fonte: CETIP /CVM
Emissões de CRI
Certificado de Recebíveis Imobiliário
2,10
1,07
0,87 0,83
1,22
0,41
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2005 2006 2007 2008 2009 2010
R$ Bilhões
9Fonte: CETIP
Certificado de Recebíveis Imobiliário
Estoque de CRI
2,1 2,2
2,9
7,2 7,3 7,4
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10
R$ Bilhões
10Fonte: CETIP
Certificado de Recebíveis Imobiliário
Detentores de CRI
Bancos63%
Bancos - Clientes10%
Empresas de Adm. e Participaçao
10%
Fundos de Investimento
6%
Fundos de Pensão5%
Investidor não residente
4%
Outros2%
2005 0,04%
2006 0,05%
2007 0,04%
2008 0,04%
2009 0,07%
Giro Médio Diário
11
Certificado de Recebíveis Imobiliário
Fonte de Recursos
1,4% 1,3% 1,4% 3,1% 2,6% 2,6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10
Poupança LCI / LH CRI
Fonte: BACEN,ABECIP e CETIP
12
Cédula de Crédito Imobiliário
A CCI é o documento representativo do crédito originado pela existência de direitos de crédito imobiliário com pagamento parcelado;
O CCI é emitido pelo credor, com o objetivo de facilitar e simplificar a cessão do crédito. Desse modo a cédula atende o mercado da securitização, agilizando a negociação de créditos uma vez que a cessão pode ser feita mediante o endosso no próprio título, sem necessidade de uma formalização com um contrato de cessão;
A negociação das CCIs se faz independentemente de autorização do devedor;
Além da tradicional forma cartular, é admitida a emissão de CCI escritural, com registro na CETIP. A negociação das CCIs escriturais é feita por sistemas eletrônicos de negociação;
A CCI pode ser cedida a uma Companhia Securitizadora Imobiliária para lastrear uma emissão de Certificados de Recebíveis imobiliários.
13Fonte: CETIP
Estoque
Cédula de Crédito Imobiliário
2 2 3
8 8 9 9 9
9 10
10 10 10 11
12
13 13 13 14
-
2
4
6
8
10
12
14
16
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 jan-09 fev-09 mar-09 abr-09 mai-09 jun-09 jul-09 ago-09 set-09 out-09 nov-09 dez-09 jan-10 fev-10 mar-10
R$ Bilhões
14Fonte: CETIP
Estoque
CRI versus CCI
1,78 2,012,64
8,29
12,7013,57
2,06 2,172,87
7,21
10,5710,99
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 mar-10
CCI CRI
15Fonte: CETIP
Negociação Secundária
CRI versus CCI
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
1,60
1,80
2005 2006 2007 2008 2009
CRI CCI
16 Fonte: CETIP
Detentores
Cédula de Crédito Imobiliário
Cia Securitizadora de Cred. Imobiliario
86%
Fundos de Pensão5%
Soc. Distrib. Tit. e Valores Mobiliarios
5%Fundos de
Investimento2%
Bancos1%
Outros1%
CCI – Não é Valor Mobiliário e sim um Título de Crédito
17
Fundos de Investimento Imobiliário
Surgiram no Brasil em 1993, para facilitar o acesso de pequenos e médios investidores aos investimentos em ativos imobiliários;
Os FII é obtém rendimentos através da locação, arrendamento ou venda dos empreendimentos imobiliários e é constituído sob a forma de condomínio fechado;
Os FIIs podem investir em outros ativos, além de imóveis, como: certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de FIDCs e FIPs que estejam ligados à atividades permitidas aos FIIs, fundos de ações setoriais (construção civil/mercado imobiliário) e letras hipotecárias;
Os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros obtidos a seus cotistas, além de fornecer dados consolidados mensalmente e demonstrações financeiras semestralmente.
18
Fundos de Investimento Imobiliário
0,13
0,51
1,02
0,28 0,28
0,04 0,07
0,98
0,52
2,77
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Emissão
Fonte: CVM
19
Considerações
A diversidade dos instrumentos, a segurança jurídica e a infra-estrutura de securitização no Brasil evoluíram significativamente nas ultimas décadas;
Sub-prime brasileira não seria possível , dada a regulação dos Instrumentos, Veículos e Bancos;
O Sistema assistiu a partir de 2007, sucessivos recordes anuais na concessão de crédito imobiliário, alongamento dos prazos de financiamento e redução das taxas de juros.
No entanto com extrema concentração na Cardeneta de Poupança como fonte de recursos;
Por sua natureza de longo prazo e descasamentos entre ativos e passivos, a Securitização deveria ser o grande impulsionador do Crédito Imobiliário;
Atualmente o CRI enfrenta diversos obstáculos para a sua pulverização: Valor Inferior de R$ 300.000,00 Limite máximo de 0,5 % por devedor Falta de padronização – mercado secundário limitado
CCI versus CRI Exaustão das fontes atuais.