INTELIGÊNCIA FINANCEIRA - transportes.eng.brtransportes.eng.br/EdifGaragAEROPORTO.pdf · Ceres Inteligência Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6° andar, Belo Horizonte, MG

INTELIGÊNCIA FINANCEIRA

Ceres Inteligência Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6° andar, Belo Horizonte, MG | Brasil

tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br

Ceres Inteligência Financeira

Julho de 2012

Empresa Brasileira de Infraestrutura Aeroportuária - INFRAERO

Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

2



Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Edifício Garagem

3



Sumário

Equipe Técnica ........................................................................................................................................ 5

Objeto ...................................................................................................................................................... 6

Dados ...................................................................................................................................................... 7

Metodologia ............................................................................................................................................. 8

Premissas do projeto ............................................................................................................................... 9

Localização .......................................................................................................................................... 9

Público-Alvo ....................................................................................................................................... 10

Estrutura Atual do AITN .................................................................................................................... 10

Alterações da estrutura física do Aeroporto ...................................................................................... 11

Projeto do EDG proposto para o AITN .............................................................................................. 12

Estacionamento provisório ................................................................................................................ 13

Projeção de demanda ....................................................................................................................... 14

Pesquisa Quantitativa ........................................................................................................................... 16

Frota de veículos no ano de 2010 ..................................................................................................... 16

Concorrência ......................................................................................................................................... 20

Preços ................................................................................................................................................... 23

Faturamento .......................................................................................................................................... 25

Demanda por serviços correlatos .......................................................................................................... 28

Custos Operacionais ............................................................................................................................. 29

Investimentos Necessários ................................................................................................................... 32

Fluxo de Caixa Descontado .................................................................................................................. 37

4



A Metodologia para o cálculo do Ke ..................................................................................................... 38

Fluxo de Caixa Acumulado ................................................................................................................... 40

Financiamento BNDES ..................................................................................................................... 41

Composição de Cenários e Faixas de V.V.A.s ..................................................................................... 43

Análise de Sensibilidade e de Riscos ................................................................................................... 46

Estrutura Modular .................................................................................................................................. 48

Considerações Finais e Recomendação Técnica ................................................................................. 51

Anexos ................................................................................................................................................... 54

Investimentos .................................................................................................................................... 54

Custos Diretos ................................................................................................................................ 54

Composição dos Custos Diretos .................................................................................................... 56

Custos Indiretos ............................................................................................................................. 62

Composição dos Custos Indiretos ................................................................................................. 63

5



Equipe Técnica

Coordenação

Alexandre Moreira Galvão

Equipe Responsável

Bruno Ribeiro Abreu

Cristiane Delage Henriques Galvão

Lucas Ataydes Leite Seabra

Equipe de Apoio

Victor Frazão Cordeiro

6



Objeto

O presente trabalho tem como objetivo a realização de serviços técnicos especializados na

elaboração de Estudos de Viabilidade Econômico-Financeira (EVE), referente ao projeto de

implantação de 01 (um) empreendimento de edifício garagem e estacionamentos (EDG) no Aeroporto

Internacional Tancredo Neves (AITN – Confins).

A elaboração deste projeto foi pontuada em diferentes etapas. Inicialmente, realizou-se um Estudo

Preliminar de Impacto Ambiental (EPIA) no qual foram levantados os principais pontos a serem

considerados para realização do licenciamento ambiental do empreendimento. Em seguida, com

base nos documentos relativos à construção do EDG apresentados pela Infraero, foi elaborado o

orçamento da obra, considerando todas as premissas exigidas pela contratante e o atendimento à

demanda durante a construção do EDG pela disponibilização de um estacionamento provisório.

Essas etapas estão detalhadas em documentos específicos. Foi realizado, também, um levantamento

de dados de mercado dos principais aspectos que poderiam influenciar a demanda do EDG e, por

fim, com base nos dados coletados, foram propostos diferentes cenários de fluxos de caixa para

testar a viabilidade do projeto. Ao final, considerando-se as projeções encontradas e os indicadores

financeiros resultantes (VPL, TIR, Payback Econômico) recomendou-se um valor de Preço Mínimo a

ser pago a Infraero, como também um percentual sugerido de Valor Variável Adicional.

7



Dados

Os dados utilizados para construção do projeto se basearam em quatro fontes principais, sendo:

Plano Diretor (Master Plan Report) - Realizado em agosto de 2009 e que possui diretrizes de

expansão e projeções até o ano de 2039.

Pesquisa Quantitativa – Foi realizada uma pesquisa quantitativa referente ao tamanho e às

características da frota de veículos dos municípios que estão localizados no entorno do Aeroporto de

Confins. Buscou-se estimar o volume de veículos que compõe essa frota, a sua segmentação por tipo

de veículo, além da sua taxa média de crescimento. Esses dados foram coletados com o objetivo de

subsidiar as projeções de demanda do EDG. Foi utilizada também como fonte uma pesquisa

realizada pelo PROCON/MG que continha os valores globais cobrados pelos estacionamentos da

região metropolitana de Belo Horizonte para criar uma base comparativa para os valores propostos

para os serviços a serem oferecidos pelo EDG de CONFINS.

Pesquisa Qualitativa – Foram realizadas pesquisas qualitativas com diferentes stakeholders do

projeto no intuito de levantar dados mais subjetivos que pudessem influenciar a viabilidade

econômico-financeira do EDG. Pela particularidade geográfica do AITN, identificou-se somente um

principal concorrente do EDG, sobre o qual foram levantadas as principais informações referentes à

sua atuação de mercado, como seus preços e principais serviços oferecidos. Entrevistou-se também

o responsável financeiro do edifício garagem do Aeroporto de Congonhas e do Aeroporto Salgado

Filho para o levantamento de informações complementares sobre o funcionamento de um

empreendimento similar ao que se pretende construir em Confins.

Levantamento de Dados Internos – Foram realizados diversos contatos com as áreas técnicas

relacionadas direta ou indiretamente com o serviço de estacionamento. Através do Sistema Gestor de

Estacionamento da Infraero (GEST), foi possível conhecer a demanda atual do estacionamento e

suas peculiaridades, como sazonalidade, tempo médio de permanência dos veículos, número de

funcionários necessários para operação, preços, dentre outros. Além disso, foram levantados os

dados necessários para o Estudo Preliminar de Impacto Ambiental, como plantas, sondagens e

croquis do estacionamento do aeroporto e outras variáveis importantes a serem consideradas no

projeto do EDG. Por fim, foram realizadas também visitas técnicas pela equipe da Ceres Inteligência

Financeira ao local em que se pretende construir o EDG para a validação final das informações

coletadas.

8



Metodologia

Para análise de viabilidade do empreendimento, foram consideradas tanto as variáveis específicas de

construção e operação do EDG quanto às alterações físicas e operacionais causadas na estrutura do

Aeroporto com as reformas que serão realizadas nos próximos anos. Assim sendo, foi realizada uma

avaliação geral do empreendimento, incluindo investimentos, manutenção, custos operacionais e

administrativos, dentre outros. Por entender que o tipo de concessão proposta possui uma

particularidade de apresentar tanto a construção quanto a administração posterior do

estabelecimento, considerou-se, para fins de viabilidade do negócio, um valor referente ao custo de

operacionalização e gerenciamento do EDG. Dessa forma, foi considerado na análise um gasto

relativo ao valor cobrado por uma empresa prestadora de serviços para administrar toda a operação

do estacionamento. O objetivo dessa metodologia foi de melhor aplicar as práticas de mercado ao

projeto proposto e garantir, assim, que ambos – construtora e administradora - sejam remunerados

corretamente, dadas as suas relações de mercado.

Adicionalmente, calculou-se o impacto da existência de serviços correlatos e comércios em geral que

poderiam funcionar dentro da estrutura física do EDG estimando-se, portanto, o resultado incremental

gerado por tais atividades. Além disso, procurou-se desenvolver uma análise comparativa entre a

viabilidade do estacionamento em estrutura de construção civil e em estrutura modular automática,

apontando os principais aspectos operacionais e financeiros de ambas as alternativas de

empreendimento. Porém, como demonstrado em seção específica, o sistema modular ainda é

incipiente no Brasil e sua utilização em aeroportos encontra-se em fase de estudo, o que prejudicou

tal análise.

Todas essas análises foram confrontadas pela metodologia do fluxo de caixa descontado diante de

uma taxa requerida pelo risco do negócio. Essas premissas financeiras são mais bem especificadas

nos tópicos a seguir.

9



Premissas do projeto

Localização

O Aeroporto Internacional Tancredo Neves está localizado em um local afastado da região

metropolitana de Belo Horizonte. A distância até o centro da capital é de aproximadamente 45

quilômetros. Os principais municípios próximos ao aeroporto são Confins (5 quilômetros), Lagoa

Santa (11 quilômetros), Vespasiano (12 quilômetros) e Pedro Leopoldo (11 quilômetros). Essa

característica particular do AITN faz com que os estabelecimentos comerciais situados dentro do sítio

aeroportuário atendam exclusivamente as demandas originadas dos serviços correlatos à operação

do Aeroporto. Assim sendo, os serviços oferecidos pelo EDG também atenderão somente aos

clientes que de alguma forma já utilizam algum desses serviços aeroportuários, não se absorvendo,

portanto, nenhuma demanda externa de mercados próximos. O mapa abaixo apresenta essa

característica da região. A seta em vermelho destaca a localização do AITN.

Figura 1 – Foto aérea da região onde se encontra o AITN

.

Fonte: Google Maps

10



Público-Alvo

A demanda potencial do EDG está diretamente correlacionada ao movimento de embarques e

desembarques do aeroporto. De acordo com o Master Plan Report, uma parcela fixa dos passageiros

do Aeroporto utiliza formas alternativas de transporte como a linha especial “conexão aeroporto”,

ônibus convencionais, taxis e outros. A parcela residual desses passageiros é a que representa o

volume de usuários dos serviços oferecidos pelo EDG. Assim sendo, por este se localizar em uma

região afastada de centros comerciais e residenciais, o público-alvo do EDG foi definido como os

usuários diretos e indiretos do AITN, como, passageiros e seus familiares, funcionários e prestadores

de serviço.

O plano de expansão do Aeroporto até o final do ano de 2039 contempla inúmeras construções que

poderão incrementar a demanda do EDG. Além da própria expansão do aeroporto que aumentará as

instalações deste em pelo menos três vezes, planeja-se construir um centro comercial de grande

porte ao lado do aeroporto e um hotel. Esses empreendimentos fomentarão a demanda do EDG e

trarão perfis de clientes diferentes dos que hoje se entende como público-alvo deste. Parcerias com

esses novos estabelecimentos poderão ser desenvolvidas, como, por exemplo, a utilização do EDG

para os carros dos hóspedes que pernoitarem no hotel. Essa parceria traria novas demandas para o

EDG em um turno em que a estimativa de demanda de veículos dos usuários do Aeroporto é menor.

Estrutura Atual do AITN

O Aeroporto Internacional de Confins possui cinco áreas de estacionamento, sendo identificadas

como A, B, C, D e E. À exceção do estacionamento E, que está situado em uma área mais afastada,

os demais estacionamentos estão localizados em frente ao Terminal 1 (TPS1) de passageiros.

Em novembro de 2011, foram iniciadas obras no AITN para readequação de parte da estrutura viária

local de modo a melhorar a dinâmica do fluxo de veículos no aeroporto. Desde então, a capacidade

de vagas dos pátios de estacionamento do aeroporto vem sendo constantemente alterada. A

capacidade anterior observada de 2.835 vagas, incluindo todas as áreas destinadas a

estacionamento, foi imediatamente reduzida a 2.098 vagas (-26%), o que vem sendo constantemente

alterada, desde então. Do total observado até novembro de 2011, 275 vagas estavam no pátio A e

eram destinadas a atender funcionários da INFRAERO, órgãos públicos instalados no aeroporto e

taxistas. O pátio A foi completamente desativado em função das obras e seus respectivos usuários

transferidos para outros locais específicos sem comprometer a capacidade das demais áreas de

11



estacionamento. Os pátios B, C e D, destinados a atender a demanda dos usuários do aeroporto,

tiveram uma redução de 462 vagas, ficando com um total de 560. O estacionamento E não teve

alterações na sua capacidade, preservando suas 1.538 vagas. As áreas foco de análise deste

trabalho são aquelas destinadas a atender os usuários do aeroporto e totalizam atualmente 2.098

vagas, o que implica em uma perda de 18,05%, do volume anteriormente existente. Salienta-se que

este cenário vem sofrendo constantes alterações, em contato com a INFRAERO não foi possível

definir as perdas ou ganhos de capacidade a cada mês, no entanto estas foram consideradas nas

estimativas.

Figura 2 – Estrutura do estacionamento do AITN

Alterações da estrutura física do Aeroporto

Nos próximos meses, serão realizadas inúmeras obras na estrutura física do AITN, as quais alterarão

a dinâmica atualmente apresentada. Com o crescimento expressivo do mercado de transporte aéreo,

tornou-se necessário investir na expansão do AITN para que esse comporte a demanda esperada

para os próximos anos. Com a realização de eventos esportivos no Brasil, o cronograma dessa

expansão foi limitado ao primeiro semestre de 2014. Até essa data, espera-se realizar a expansão do

Terminal 01 e a construção do Terminal 02 do AITN. Ambas as obras impactarão diretamente na

capacidade de atendimento do estacionamento do Aeroporto, já que ocuparão parte da área

atualmente destinada ao estacionamento de veículos. A expansão do Terminal 01, de acordo com

informações fornecidas pelo departamento de engenharia da regional controladora do AITN,

acarretará uma perda de parte da área dos estacionamentos B, C e D, restando, ao final, 962 vagas.

A construção do Terminal 02 ocupará parcela significativa do estacionamento E e a do EDG ocupará

o restante da sua área. Assim sendo, todas as vagas atualmente disponíveis neste estacionamento

serão perdidas e, por isso, foram desconsideradas pelo projeto. Entendeu-se que, para analisar a

viabilidade da construção do EDG, dever-se-ia considerar a estrutura remanescente do

12



estacionamento atual como parcela concorrente ao projeto, pois esta funcionaria como vazamento de

receita do Edifício, ou seja, ao invés de utilizar a estrutura do empreendimento que será construído, o

cliente poderia estacionar em uma das vagas já existentes, deixando de gerar receita para o EDG.

Assim sendo, da projeção de movimento de veículos realizada, foi deduzido o valor referente às

vagas que estarão disponíveis nos demais estacionamentos após as obras de expansão dos

terminais, considerando-se padrões de ociosidade previstos.

Projeto do EDG proposto para o AITN

O cronograma de expansão do AITN até o ano de 2013 prevê a expansão do Terminal de

Passageiros (TPS1) existente, a construção de um novo Terminal (TPS2) ao lado do atual, além do

Edifício Garagem logo a frente do TPS2. As imagens abaixo foram retiradas do projeto apresentado

ao Governo do Estado para expansão da estrutura aeroportuária.

Figura 3 – Estrutura do EDG do AITN

Terminal 02 EDG

Visão Lateral do EDG

13



Estacionamento provisório

Outro aspecto considerado pelo projeto foi o fato de que, durante as obras, o AITN continuará suas

operações sem interrupções, o que fará com que a demanda por serviços de estacionamento

continue existindo. Dado o período de obras para a construção do EDG e demais reformas e

ampliações mencionadas, e além da expectativa de crescimento do movimento de passageiros no

Aeroporto de Confins, tornar-se-á necessária a construção de um estacionamento provisório para

comportar a demanda de vagas projetadas. A tabela abaixo apresenta a capacidade necessária de

vagas para esse estacionamento nos três cenários propostos:

Tabela 1 – Capacidade necessária para o Estacionamento Provisório

EDG - Início Jan/2014 Pessimista Moderado Otimista

Estacionamento Provisório

2.358 2.471 2.578 2013

Reconhecida essa necessidade, foi realizada a avaliação econômica financeira da implantação de um

estacionamento provisório que atenda a demanda acima dimensionada. Este estudo é detalhado em

relatório anexo e seus resultados estão incorporados nos resultados finais do EDG.

Vista aérea do EDG

14



Projeção de demanda

A Infraero possui uma estimativa de embarques e desembarques esperados para os próximos anos.

De acordo com o Plano Diretor (Master Plan Report - Realizado em agosto de 2009 e que possui

diretrizes de expansão e projeções até o ano de 2039) existe uma relação direta entre o volume de

passageiros do aeroporto e a capacidade de vagas necessárias para o estacionamento, sendo essa

relação parametrizada por um modelo matemático já validado pela estatal. Para estimar essa

demanda, foram consideradas, além dos dados levantados nas pesquisas de mercado, a capacidade

de vagas necessárias atualmente e as projeções de crescimento do AITN apresentadas por relatórios

internos da Infraero. O gráfico abaixo apresenta o resultado das projeções realizadas e a tabela faz

um resumo da capacidade necessária por ano.

Gráfico 1 – Projeção capacidade de vagas necessárias para o EDG

Tabela 2 – Demanda de vagas projetada para o EDG

Vagas Pessimista Moderado Otimista

2012 2.854 2.902 2.947

2016 4.359 4.624 4.878

2020 5.479 5.922 6.345

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

Otimista Moderado Pessimista

15



2024 6.612 7.311 7.974

2028 7.978 9.027 10.021

2032 9.624 10.953 12.230

2036 10.795 12.286 13.755

O Plano Diretor citado ainda prevê, em seu plano de desenvolvimento, a construção de outros

empreendimentos, dentro do período de concessão previsto para o EDG, que podem gerar impacto

positivo ou negativo na demanda por vagas do AITN, como é o caso de um segundo terminal de

passageiros e outro EDG. A tabela baixo apresenta projeções para o movimento da receita do

empreendimento, considerando todas as premissas apresentadas.

Tabela 3 – Projeção realizada para faturamento do EDG no Cenário Base

Vagas Pessimista Moderado Otimista

2014 29.968.255 31.767.465 33.509.967

2015 32.157.288 34.241.381 36.252.279

2016 34.482.950 36.881.288 37.229.928

2017 36.953.791 37.229.928 37.229.928

2018 37.229.928 37.229.928 37.229.928

2026 37.229.928 37.229.928 37.229.928

2036 37.229.928 37.229.928 37.229.928

16



Pesquisa Quantitativa

Frota de veículos no ano de 2010

Apesar de se tratar de um dado que tem impacto indireto na demanda por serviços de

estacionamento para o caso do AITN por este não ter ligação direta com o mercado de veículos dos

municípios próximos a ele, analisou-se a segmentação e o comportamento do mercado automotivo

da região para validar as projeções realizadas. Essa análise buscou identificar se as taxas de

crescimento apresentadas pelos relatórios internos da Infraero estavam coerentes com a expansão

do volume de veículos dos municípios próximos ao Aeroporto.

As tabelas abaixo apresentam a relação de veículos dos quatro municípios mais representativos

próximos ao aeroporto. Essas tabelas apresentam também a categoria de veículos que compõe a

frota de cada município. Os grupos apresentados abaixo foram compostos da seguinte forma:

Automóveis – Automóveis em geral e Utilitários

Caminhonete – Caminhonete e Camionetas

Caminhão – Caminhões e Caminhões-Tratores

Ônibus – Ônibus e Micro-ônibus

Motocicletas – Motocicletas e Motonetas

Outros - Bonde, Triciclo, Trator Estei, Trator Rodas, Quadriciclo, Reboque, Semirreboque,

Sidecar, Chassi Plataf, Ciclomotor e qualquer outro veículo ainda não considerado pelos outros

grupos.

Os gráficos abaixo mostram composição regional do volume de veículos do território brasileiro e a

composição da frota do Estado de Minas Gerais, em Outubro de 2010. Percebe-se nítida

concentração do volume de veículos na região Sudeste e, no caso de Minas Gerias, grande parte dos

veículos estão localizados na Capital do Estado.

17



Gráfico 2– Segmentação das Frotas Nacional e Estadual

Fonte: Ministério das Cidades, Departamento Nacional de Trânsito - DENATRAN, Sistema Nacional de Registro

de Veículos/RENAVAM, Sistema Nacional de Estatística de Trânsito/SINET

Ao analisar a evolução histórica do volume de veículos no território nacional, percebe-se que a

categoria de Motocicletas é a que apresenta crescimento mais expressivo de cerca de 120% nos

últimos cinco anos (CAGR a.a.=18,54%). Já categoria de automóveis que é a mais relevante para o

estudo de viabilidade proposto por este trabalho, apresentou um crescimento de aproximadamente

42% nesse mesmo período de tempo (CAGR a.a.=8,35%). O setor de veículos como um todo

apresentou um crescimento de 59,23% (CAGR a.a.=10,48%).

Gráfico 3 – Evolução histórica do volume de veículos no território nacional

100

125

150

175

200

225

jan

-05

abr-

05

jul-

05

ou

t-0

5

jan

-06

abr-

06

jul-

06

ou

t-0

6

jan

-07

abr-

07

jul-

07

ou

t-0

7

jan

-08

abr-

08

jul-

08

ou

t-0

8

jan

-09

abr-

09

jul-

09

ou

t-0

9

jan

-10

abr-

10

jul-

10

Tx. Crescimento (Base: 100)

TOTAL AUTOMOVEL CAMINHONETE

18





Ao realizar a mesma análise para os municípios envolvidos na viabilidade do EDG conclui-se não ter

havido alterações relevantes. Percebeu-se, entretanto, que desconsiderando o município de Belo

Horizonte, todos os outros apresentaram taxas de crescimento anuais maiores do que a média

nacional. No caso de automóveis, até mesmo a capital do Estado apresenta crescimento maior que a

média do País. A tabela abaixo apresenta as taxas médias de crescimento do mercado de veículos

nos últimos cinco anos segmentadas por municípios de Minas Gerais. Todos os valores destacados

em negrito estão acima da média nacional de crescimento.

Tabela 4 – Taxa média de crescimento do mercado de veículos em municípios de Minas Gerais

CAGR a.a. TOTAL AUTOMOVEL MOTOCICLETA OUTROS

BELO HORIZONTE 10,30% 9,47% 17,81% 8,90%

CONFINS 12,73% 12,20% 18,92% 7,93%

LAGOA SANTA 13,95% 12,34% 24,69% 9,05%

MATOZINHOS 13,39% 11,87% 26,22% 10,01%

PEDRO LEOPOLDO 10,55% 9,09% 18,87% 8,05%

SAO JOSE DA LAPA 14,52% 12,69% 22,42% 8,99%

VESPASIANO 17,20% 15,09% 27,90% 12,98%

OUTROS 11,17% 8,83% 18,51% 8,52%



Com o crescimento diversificado por categoria de veículos, houve, nos últimos anos, um movimento

do Market Share, no qual a porcentagem relativa do mercado de motocicletas dentro do universo de

veículos teve um incremento. Esse movimento está representado no gráfico abaixo.

Gráfico 4 – Expansão do volume de veículos e Market Share

19





Concluiu-se que as taxas de crescimento do mercado automotivo estão mais elevadas do que as

propostas pelo Plano Diretor e pela própria Infraero e, por isso, validou-se a utilização dos dados do

relatório para projetar a demanda por serviços de estacionamento no AITN. Além disso, outro ponto

importante coletado na pesquisa é o aumento na representatividade de motocicletas no mercado de

transporte terrestre brasileiro. Esse aspecto justifica a implementação de uma área específica para o

estacionamento de motocicletas dentro do EDG.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Market Share

AUTOMOVEL CAMINHONETE CAMINHAO ONIBUS MOTOCICLETA OUTROS

4,32 MM 5,08 MM 6,76 MM

20% 23% 26%

61% 58% 56%

2006 2008 2010

20



Concorrência

Para consolidar a análise da demanda do empreendimento estudou-se a estrutura mercadológica da

concorrência local. O fato de o aeroporto estar localizado em uma região afastada de centros

comerciais e residenciais faz com que a concorrência seja relativamente reduzida. Em toda a região

no entorno do aeroporto não há nenhum outro tipo de demanda por estacionamento se não para os

usuários diretos e indiretos do AITN. Esses aspectos fazem com que a competição existente seja

direta, porém não tão representativa, dado o número reduzido de estabelecimentos.

Realizado esse levantamento, evidenciou-se um estacionamento concorrente, administrado pela

empresa Minas Park, localizado a aproximadamente 5 quilômetros do aeroporto.

Figura 4 - Foto aérea evidenciando o AITN (A) e o estacionamento da Minas Park (B)

Fonte: Google Maps

21



Figura 5 - Entrada do estacionamento da Minas Park

Fonte: Google Maps

Este estacionamento existe quase que exclusivamente para atender a demanda dos usuários do

Aeroporto. Esse fato é validado pelo serviço de transporte gratuito oferecido pelo estacionamento até

as instalações do AITN. A principal diferença entre os serviços oferecidos entre os estabelecimentos

é que o estacionamento concorrente oferece serviços de manutenção, como lavagem dos veículos,

troca de óleo e manutenções gerais simples, possui manobristas, salas de espera climatizadas e

possui planos de pagamento mensal para os passageiros, o que não acontece no estacionamento do

AITN. O estacionamento da Minas Park possui capacidade física para estacionar 1000 veículos.

Segue abaixo a tabela de preços vigente. Salienta-se que para a modalidade de contrato mensal, o

estacionamento da Minas Park solicita o pagamento antecipado de três meses (R$ 900,00), a partir

desse período inicial as mensalidades são pagas a cada mês.

Tabela 5 – Preços do estacionamento da Minas Park

Descrição Valor (R$)

Hora R$4,00

Diária R$24,00

Mensalidade R$300,00

22



A capacidade física do estacionamento da Minas Park limita o impacto que pode ser causado na

utilização dos serviços do EDG. Entretanto, ressalva-se que, por estar localizado em uma área em

que não existem outros estabelecimentos, expansões de estrutura poderiam ser facilmente

implantadas, caso haja maior demanda por serviços. Esse ponto se torna bastante sensível à

viabilidade do EDG no período de reforma dos terminais aeroportuários. Com a limitação física do

estacionamento do aeroporto, parcela da atual demanda dos serviços de estacionamento do

Aeroporto poderia migrar para a concorrência. Caso exista algum processo de fidelização por parte

da Minas Park, esta ganharia mercado, prejudicando o faturamento do EDG, principalmente nos

primeiros anos.

23



Preços

Para definição dos preços a serem aplicados pelo EDG, analisou-se comparativamente os valores

cobrados pelos estacionamentos da região metropolitana de Belo Horizonte, o preço atual do

estacionamento do aeroporto e o valor cobrado pela Minas Park.

Uma pesquisa realizada pelo PROCON/MG mostra o preço relativo da hora de estacionamento em

diversos estabelecimentos situados na capital. A tabela abaixo mostra os valores coletados por esta

pesquisa.

Tabela 6 – Preços da hora de estacionamento em diferentes bairros de Belo Horizonte, novembro/2011

Bairro N° de Estabelecimentos 15 min 30 min 45 min 01 hora Diária Mensal

Barro Preto 7 1,79 3,29 4,86 6,14 20,14 213,33

Centro 34 2,28 4,27 6,17 7,95 25,11 251,44

Funcionários 5 1,85 3,70 5,55 7,40 28,40 235,00

Lourdes 7 2,21 4,29 6,71 8,14 25,71 232,00

Santa Efigênia 11 2,06 4,04 6,01 8,03 28,73 256,28

Santo Agostinho 7 1,93 4,00 5,93 7,57 25,33 227,50

Savassi 5 3,80 6,00 8,20 9,40 31,00 290,00

Hospitais 4 2,33 4,38 7,00 8,75 33,25 213,50

Preço Máximo 3,80 6,00 8,20 9,40 33,25 290,00

Preço Mínimo 1,79 3,29 4,86 6,14 20,14 213,33

Valor Médio 2,28 4,24 6,30 7,92 27,21 239,88

Variação (%) 112,80% 82,61% 68,82% 53,02% 65,07% 35,94%

Fonte: PROCON – Assembleia Legislativa de Minas Gerais

Os valores atualmente cobrados pelo estacionamento do AITN são de R$ 4,00 para a primeira hora,

R$7,00 para duas horas, R$ 2,00 para as horas adicionais até 13 horas, de 14 a 24 horas é cobrado

R$ 30,00 e R$26,00 pelas diárias adicionais. A comunidade aeroportuária (funcionários das empresas

que operam no aeroporto) pode adquirir planos na modalidade de mensalista, a mensalidade era de

R$90,00 e em função das obras e condição geral dos estacionamentos foi reduzida atualmente para

R$50,00. Em comparação aos preços aplicados em Belo Horizonte, percebe-se que os preços atuais

são inferiores à média do mercado, o que se mostra com um aspecto positivo à viabilidade do

empreendimento que pode trabalhar as margens da sua operação, especialmente nas primeiras

horas de uso.

O tempo de locomoção é um fator relevante para os usuários de aeroporto fazendo com que a

elasticidade do consumidor seja influenciada diretamente por essa característica. Dessa forma, sendo

24



o controle do sítio aeroportuário centralizado na Infraero, não há como haver outros estacionamentos

dentro dos seus limites territoriais e, por isso, existe um prêmio de mercado para o preço do serviço

do EDG por este se localizar ao lado dos terminais do aeroporto.

Todavia, com a existência da Minas Park e pelo fato desta atender exatamente o mesmo público do

EDG, percebe-se que existe um limitador de preços para os serviços do estacionamento proposto,

uma vez que, caso essa concorrência apresente valores inferiores, esta poderia incrementar seu

market share e prejudicar em parte o desempenho do Edifício Garagem.

25



Faturamento

Por fim, para se chegar ao valor do faturamento do EDG, foram analisados os dados históricos do

estacionamento atual com objetivo de encontrar parâmetros de sazonalidade e comportamento do

consumidor, os quais serviriam como base para o cálculo das receitas futuras do empreendimento. O

gráfico abaixo apresenta o comportamento do movimento de veículos no aeroporto a partir de 2009.

Gráfico 5 – Sazonalidade do movimento de veículos do AITN

A série 2011* representa a série de 2011 ajustada pelo mesmo crescimento dos anos anteriores para

os meses de novembro e dezembro, de forma a desconsiderar o impacto do início das obras nos

estacionamentos do Aeroporto e estimar a demanda real por veículos no período. Assim, como o

movimento verificado em 2011, até outubro, foi 15,40% maior do que o movimento desses meses em

2010, aplicou-se esta taxa nos meses de novembro e dezembro de 2010 de forma a projetar a

movimentação para o ano de 2011 nestes meses em que o estacionamento operou com menor

capacidade.

Para projeção da demanda nos anos seguintes, utilizou-se este valor estimado e ajustado à demanda

prevista de veículos para 2011 como base, acrescidas, a partir daí, das taxas de crescimento

apresentadas no Master Plan Report.

É possível perceber que existe um comportamento sazonal no movimento de veículos do aeroporto,

com picos de demanda nos meses de Janeiro, Julho e Dezembro - fato explicado pelo período de

férias escolares e de queda no mês de fevereiro, devido ao feriado de carnaval ou por se tratar de um

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez

2009 2010 2011 2012 2011*

26



mês de menor período e ainda no início do ano. Constata-se também que o segundo semestre

apresenta um movimento superior ao primeiro.

Já no aspecto de segmentação do perfil do cliente, percebe-se, como pode ser visto no gráfico

abaixo, que há um maior número de clientes que permanecem no estacionamento em um período de

até 2 horas, seguido pelos clientes que ficam de 12 a 24 horas. No período analisado entre janeiro de

2009 e março de 2012, os clientes que permaneceram até 2 horas no estacionamento representam

em média 70,77% do total e os veículos que estiveram no estacionamento entre 12 e 24 horas

11,19%.

Gráfico 6 – Segmentação e perfil dos atuais clientes do estacionamento do AITN

A partir dos dados projetados de movimento dos veículos, alocados mensalmente com base no índice

sazonal apresentado e no ticket médio calculado mensalmente por meio da segmentação de clientes

acima, estimou-se o faturamento do EDG durante os 25 anos de projeto.

O preço considerado na projeção de receita do estacionamento foi baseado nos preços praticados

pelo mercado no primeiro semestre de 2012 e estão apresentados na tabela abaixo:

Tabela 7– Preços a serem praticados pelo EDG

Tempo de Permanência Preço

1a Hora R$4,00

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

jan

-09

mar

-09

mai

-09

jul-

09

set-

09

no

v-0

9

jan

-10

mar

-10

mai

-10

jul-

10

set-

10

no

v-1

0

jan

-11

mar

-11

mai

-11

jul-

11

set-

11

no

v-1

1

jan

-12

mar

-12

Até 1 Hora 2 Horas 3 Horas 4 Horas

5 Horas 6 Horas 7 Horas 8 Horas

9 Horas 10 Horas 11 Horas De 12 até 24 Horas

2 Diárias 3 Dias 4 Dias 5 dias ou mais

27



2a Hora R$7,00

Horas Adicionais R$2,00

De 14 a 24 horas R$30,00

Diárias Adicionais R$26,00

28



Demanda por serviços correlatos

No projeto proposto foi considerado que dentro das dependências do EDG seriam ofertados os

serviços de lavagem, lubrificação e borracharia de veículos. Para estimar o volume de veículos que

utilizariam estes serviços, adotou-se uma postura mais conservadora para não sobrevalorizar as

receitas do EDG e, assim, enviesar a viabilidade do empreendimento. Considerou-se, assim, que

somente a parcela de veículos que ficassem estacionados por um período maior do que 12 horas, o

que equivale a aproximadamente 26% dos usuários, seriam potenciais clientes para a lubrificação e a

lavagem e que destes 10% e 5%, respectivamente, os utilizariam. Para os serviços de borracharia

considerou-se um valor de 0,5% dos veículos totais como publico potencial.

Para a lubrificação, considerou-se uma margem bruta de 35% sobre o valor de venda, dado esse

coletado diretamente com os revendedores do produto. Para os serviços de borracharia e lavagem foi

considerada uma margem bruta de 70% sobre o valor do serviço por não ter sido identificado nas

pesquisas nenhum custo extraordinário para executá-los. Na execução da pesquisa de campo, este

foi o valor médio informado pelos postos de combustível referentes à execução desses serviços.

29



Custos Operacionais

Foram levantados todos os custos necessários para a operacionalização do empreendimento, sendo

considerados, inicialmente, gastos com Folha de Pagamento, Encargos Trabalhistas, Água / Luz,

Manutenção de cancelas, elevadores, equipamentos, Preço Mínimo e o Valor Variável Adicional,

Seguros, Materiais como cones, faixas, lanternas uniformes, bem como valores relativos aos gastos

com o serviço de lubrificação, lava jato e borracharia. O detalhamento de todos os custos e condições

considerados encontra-se no anexo deste relatório.

Respeitando-se os acordos coletivos e a legislação trabalhista pertinente foi calculado o valor da folha

de pagamento do estabelecimento. Esses dados encontram-se na tabela abaixo.

Tabela 8 – Estimativa de Folha de Pagamento Mensal, valores em R$

Descrição Salário Base*

13° Salário e

Férias Encargos**

Transporte e Benefícios

Quantidade

Supervisor Noturno 2.006,67 222,96 909,69 256,86 2

Encarregado Noturno 1.290,00 143,33 584,80 286,86 2

Caixa Noturno 1.029,27 114,36 466,60 298,86 10

Operador de Pátio Noturno 1.003,33 111,48 454,84 298,86 10

Supervisor Diurno 1.400,00 155,56 634,67 256,86 2

Encarregado Diurno 900,00 100,00 408,00 286,86 2

Caixa Diurno 725,94 80,66 329,09 298,86 12

Operador de Pátio Diurno 700,00 77,78 317,33 298,86 12

Auxiliar de Serviços Gerais 650,00 72,22 294,67 413,75 6

Auxiliar Financeiro 1.225,94 136,22 555,76 380,75 2

Técnico de Segurança do trabalho 1.075,73 119,53 487,66 388,21 1

Gerente Operacional 2.000,00 222,22 906,67 332,75 1

*Inclui adicionais e quebra de caixa; ** Inclui INSS, FGTS e FGTS provisão para multa rescisória;

Foi considerada a contratação de um Gerente, um Técnico de Segurança do Trabalho – Como exige

a legislação, em turno comercial único. Toda a estrutura de mão de obra foi dimensionada frente a

atual estrutura do estacionamento em operação no AITN.

Foram consideradas as alternativas de Lucro real e Lucro Presumido como regime tributário do

estabelecimento. Para a construção dos cenários propostos em fluxos de caixa, estimou-se o menor

valor de impostos, diretos e indiretos a serem pagos anualmente, entre os dois regimes. Para os dois

30



regimes tributários, as alíquotas utilizadas foram de 15% sobre o lucro líquido mais 10% sobre a

parcela que exceder R$ 20.000 mensais para o IRPJ e 9% a CSLL. Para base de cálculo do Lucro

Presumido, no entanto, utilizou-se o percentual de 32% sobre a receita bruta, conforme Artigo 223 do

Regulamento do Imposto de Renda.

“Art. 223.A base de cálculo do imposto, em cada mês, será determinada mediante a

aplicação do percentual de oito por cento sobre a receita bruta auferida mensalmente,

observadas as disposições desta Subseção (Lei nº 9.249, de 1995, art. 15, e Lei nº 9.430,

de 1996, art. 2º).

§ 1ºNas seguintes atividades, o percentual de que trata este artigo será de (Lei nº 9.249, de

1995, art. 15, § 1º):

I – (...)

II – (...)

III - trinta e dois por cento, para as atividades de:

a) prestação de serviços em geral, exceto a de serviços hospitalares;

b) intermediação de negócios;

c) administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis e direitos de qualquer

natureza;

d) prestação cumulativa e contínua de serviços de assessoria creditícia, mercadológica,

gestão e crédito, seleção de riscos, administração de contas a pagar e a receber, compra

de direitos creditórios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestação de serviços

(factoring).”

É importante considerar, também, que as alíquotas do PIS e da COFINS são alteradas conforme a

opção do regime tributário. A tabela a seguir apresenta as alíquotas utilizadas na elaboração do fluxo

de caixa deste estudo.

Tabela 9 – Alíquotas de tributação

Tributos Real Presumido

ISS 2,50%

PIS 1,65% 0,65%

COFINS 7,60% 3,00%

Foi considerado também que não seria necessária a utilização de Capital de Giro para manter a

operacionalização do negócio, uma vez que o recebimento de recursos é realizado somente à vista e

os pagamentos, em sua maioria, no final do exercício do mês. Assim sendo, desconsiderou-se a

variável da Necessidade de Capital de Giro (NCG) do empreendimento.

31



32



Investimentos Necessários

O projeto original apresentado pela consultoria Changi, especializada em aeroportos, foi utilizado

como referência para os orçamentos dos investimentos realizados e para o estudo de viabilidade do

EDG. Este projeto considera, aparentemente, a utilização de materiais de acabamento com valores

mais elevados. O orçamento utilizado para a construção deste estudo de viabilidade, no entanto, não

englobou tais itens de acabamento julgados como supérfluos, uma vez que representariam um

aumento expressivo no investimento do projeto e não impactariam diretamente a qualidade ou o

volume dos serviços a serem oferecidos pelo Edifício Garagem. Foi considerada também a

construção de dois pavimentos no subsolo, a qual foi mantida para o estudo de viabilidade, uma vez

que um edifício de 06 andares superiores ao solo traria dificuldades operacionais e possíveis

limitações de altura máxima, no caso de novas expansões propostas. A estimativa de vagas

projetadas para o empreendimento, em torno de 4.100, é condizente com a estimativa de demanda

para os próximos quatro anos. Assim sendo, considerou-se a possibilidade de implantação de novos

empreendimentos de estacionamento a partir de 2.017, que compartilhariam do crescimento do

número de veículos e vagas necessárias para estacionamento. A opção por um estacionamento de

menor porte reduz, inicialmente, o risco da operação, favorecendo a adesão de um maior número de

participantes no processo licitatório a ser lançado. Todavia, corre-se o risco de não atendimento da

demanda do aeroporto a partir de 2.017 em cenários mais otimistas, caso outros empreendimentos

para este fim não sejam estruturados, recorrendo provavelmente a estacionamentos provisórios

nesses cenários.

Para estimativa de investimentos foram levantados os dados junto ao mercado para as estruturas do

edifício. Foram realizados orçamentos com empresas que trabalham com diferentes estruturas de

construção, sendo estas o sistema de construção convencional (moldado in loco), o qual consiste na

utilização de formas de madeira ou aço delimitando pilares, vigas e lajes de forma dimensional,

seguida pelas etapas de montagem, posicionamento de armaduras e concretagem, e o sistema pré-

fabricado, o qual é constituído por peças fabricadas industrialmente e levadas para o canteiro para

montagem (concreto e metálica). Dado o porte do edifício, optou-se, pela estrutura com melhor

relação custo/benefício, neste caso a estrutura metálica pré-fabricada.

33



Figura 6 – Distribuição da Área do Empreendimento

Como pode ser observado na tabela a seguir, o empreendimento foi orçada em R$ 149,24 milhões.

Cabe observar que os custos diretos, além de serem bastante relevantes, representando quase 80%

do valor total, ainda impactam de forma proporcional em grande parte dos valores indiretos, como

impostos e taxas de administração. Os custos indiretos representam cerca de 4% do total, o BDI

aproximadamente 15% e os Outros Custos quase 1% do total do orçamento. Considerando-se uma

área construída de 119.520 m², alcançou-se um custo por metro quadrado de R$ 1.248,67 para a

construção do EDG

EDG

Terminal 02

34



Tabela 10 - Investimentos Necessários ao Empreendimento

Orçamento - EDG Custos Diretos 118.633.047,38

Locação Da Obra 98.670,00 Fundações 13.600.000,00 Terraplenagem 3.755.340,00 Contenção 4.370.700,00 Super-Estrutura 51.657.380,57 Impermeabilização 1.024.193,95 Alvenarias 508.940,39 Revestimento De Tetos 4.526.222,40 Revestimento De Paredes Internas 523.096,80 Revestimento De Paredes Externas 166.734,03 Revestimento De Pisos 12.744.662,40 Rodapés / Soleiras / Peitoris 302.094,70 Esquadrias 121.036,08 Instalações 20.231.640,00 Pintura 2.561.182,62 Paisagismo 100.000,00 Serviços Complementares 1.530.000,00 Limpeza Da Obra 811.153,44

Custos Indiretos (17 meses de Obras) 5.891.437,41 Máquinas E Equipamentos 2.106.350,00 Instalação Da Obra 189.610,00 Serviços Terceirizados 62.891,30 Consumos Permanentes 448.140,00 Mão De Obra Direta 464.078,49 Mão De Obra Indireta 2.620.367,62

Outros Custos 1.395.350,00 Projeto Arquitetônico 360.000,00 Projeto Estrutural 300.000,00 Projeto De Terraplenagem 96.000,00 Projeto De Fundação E Contenção 48.000,00 Projeto De Instalações 420.000,00 Sondagem 8.550,00 Perspectivas 68.000,00 Copia De Projetos 6.800,00 Demarcações Topográficas 64.000,00 Orçamento 24.000,00

BDI 22.900.211,65 Taxa de Administração da Construtora 17.903.102,05 Impostos 4.997.109,61

Outros 421.340,18 Máquinas e Equipamentos 336.740,18 Instalações 50.000,00 Móveis e Utensílios 5.000,00

35



Veículos 14.000,00 Sistemas de Informática 15.600,00

Total 149.241.386,62

Área Construída Total 119.520 m² Valor por M² 1.248,67

Como parâmetros de depreciação para obras civis e para máquinas e equipamentos, em

consonância com a legislação fiscal vigente, foram considerados 25 anos e 10 anos de vida útil,

respectivamente. Foi desconsiderado no fluxo de caixa do projeto o valor residual do

empreendimento, uma vez que, com o fim do prazo de concessão os bens passam a ser de direito e

posse da Infraero, não gerando receita para o seu administrador.

Cuidado especial foi tomado na validação das alíquotas que compõem o BDI, devido à sensibilidade

do projeto às mudanças nesta variável. Nas tabelas abaixo é possível entender como foram

decompostas a taxa de administração da construtora e a alíquota dos impostos.

Tabela 11 – Composição das Alíquotas do BDI

Composição da Taxa de Administração

Grupo A 4,97%

Administração Central 4,00%

Risco 0,97%

Grupo B 8,81%

Lucro Bruto 8,00%

Seguro de Risco de Engenharia 0,60%

Garantia 0,21%

Alíquota Final* 14,22%

Composição das Alíquotas dos Impostos

Grupo C 6,76%

PIS 0,65%

COFINS 3,00%

ISSQN 3,11%

Alíquota Final** 7,25%

* Cálculo: (1 + Grupo A) x (1 + Grupo B) – 1

** Cálculo: 1 / (1 – Grupo C) - 1

É importante explanar que a taxa de ISSQN foi obtida através da ata de reunião entre as prefeituras

de Confins e Lagoa Santa e a INFRAERO, realizada em 22/08/2007, na Sala VIP No 1. Nesta

reunião, foi acordado que a taxa aplicada à INFRAERO seria uma composição de 63% da alíquota de

ISS do município de Confins (2%) e 37% da alíquota de ISS do município de Lagoa Santa (5%),

resultando no valor de 3,11%. Além disso, destaca-se que a alíquota dos impostos foi aplicada sobre

36



o valor total dos custos (inclusive da administração), com exceção daqueles referentes às

Instalações, às Fundações e à Estrutura Metálica da Usiminas, uma vez que nestes casos os

impostos já estavam embutidos no orçamento apresentado. Por fim, o Imposto de Renda e a

Contribuição Social sobre o Lucro Líquido não foram considerados no cálculo, pois assumiu-se o

sistema de Lucro Real, no qual tais tributos são pagos depois de apurados os resultados líquidos

efetivamente alcançados. As demais taxas, assim como a metodologia de cálculo estão condizentes

com as praticadas pela INFRAERO, em sua composição de BDI.

Somado ao investimento principal que se refere as edificações, explicado anteriormente, foram

acrescidas as estimativas de investimento relativas à aquisição de máquinas e equipamentos como

cancelas, terminais de entrada e saída e pagamento, computadores, monitores e outros, móveis e

utensílios a serem utilizados na estrutura administrativa, motos, sistema de informática e o

investimentos necessários para a operação dos serviços de lavagem, lubrificação e borracharia de

veículos. O investimento total para o EDG foi estimado em R$149.241.386,62.

37



Fluxo de Caixa Descontado

Para realizar a avaliação de viabilidade do projeto, utilizou-se a metodologia do Fluxo de Caixa

Descontado, que se fundamenta na hipótese que o valor de um projeto depende da sua capacidade

de geração de riqueza no futuro. Como esse valor a ser produzido pelo projeto se dará em universos

de tempo distintos, todos eles devem ser trazidos a valor presente por uma taxa de desconto que

reflita os riscos inerentes ao fluxo estimado, isto é, uma taxa de atratividade que refletirá o custo de

oportunidade dos vários provedores de capital do negócio, como também incorpore o risco da

atividade. Essa taxa de desconto é calculada com base no modelo de avaliação de ativos – CAPM

(Capital Asset Pricing Model). Por meio desse modelo, calcula-se o custo de capital próprio (Ke) do

projeto. Foram, ainda, incorporadas na análise, a utilização de financiamento para o empreendimento

por meio do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), estes cenários serão

detalhados posteriormente.

38



A Metodologia para o cálculo do Ke

O cálculo do custo do capital próprio possui como premissa fundamental a avaliação de risco da

atividade, somada à taxa de remuneração livre de risco na economia. Para esse cálculo e aplicação

dessa metodologia são consideradas diversas etapas. Inicialmente, toma-se como base as empresas

do setor, buscando aferir uma medida de risco comparativa às variações de retorno dessas

empresas, capturada, por exemplo, pela variação dos preços de suas ações no mercado de capitais.

Uma dessas medidas é dada pelo Beta, que representa um multiplicador em relação às variações do

mercado. Extrai-se, em princípio, uma média ponderada dessa medida para o setor, excluindo-se o

peso do endividamento.

O Beta encontrado para o setor de Comércio foi de 0,80, o que indica que para cada variação de 1%

na economia espera-se uma variação de 0,80% em tal setor. Tal setor foi utilizado devido à ausência

de empresas de capital aberto especificamente no setor de estacionamentos e, sendo assim, foi

utilizado o setor que mais se aproxima das características do empreendimento.

A base de parâmetro para a estruturação da taxa requerida pelo negócio foi calculada em dólar,

adicionando empresas presentes em mercados internacionais. O índice de mercado utilizado foi o

S&P 500 – Standard & Poors 500, um índice representado por 500 ações norte-americanas e que

captura aproximadamente 70% das negociações nesse mercado. Outros fatores de risco foram

adicionados como o risco-país e o risco cambial. O CDS (Credit Defaut Swap) foi utilizado como

parâmetro para avaliação do risco-país. Já o Risco Cambial, este foi medido pela projeção do D.I.

descontado o FRA de Cupom.

Tabela 12 - Decomposição da Taxa Ke

2013 2019 2025 2031 2037

Beta 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 US Treasury Bond 0,21% 1,30% 2,37% 2,90% 3,04% Prêmio de Mercado 6,50% 6,50% 6,50% 6,50% 6,50%

Risco Cambial 2,33% 3,04% 3,29% 3,29% 3,29%

Risco País 0,77% 1,88% 2,06% 2,06% 2,06%

Size Premium 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

Ke a.a. 6,46% 9,28% 10,81% 11,34% 11,48%

IR Ke 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 15,00%

Ke Líquido a.a. 5,49% 7,89% 9,19% 9,64% 9,76%

O resultado da aplicação da metodologia de fluxo descontado sobre as variáveis que envolvem a

construção e operação do Edifício Garagem possibilita a identificação de algumas peculiaridades do

39



projeto além de fornecer informações essenciais sobre o risco e perspectivas de retorno que

envolvem o empreendimento. Para a análise do fluxo de caixa do projeto utilizou-se o cenário base

de projeção, desconsiderando a utilização de capital de terceiros e qualquer tipo de redução proposta

nas etapas de simulação.

Como pode ser observado através da tabela a seguir, o projeto apresenta bons resultados

operacionais, com Valores de EBITDA em média de 55,39% da Receita Operacional Líquida (ROL).

As margens líquidas também são satisfatórias, apresentando um percentual médio de 34,51%.

Tabela 13 – Margens EBITDA e Líquida do EDG

Ano Mg EBITDA Mg Líq.

2014 53,99% 24,70%

2019 55,48% 32,02%

2025 55,48% 34,95%

2031 55,48% 37,19%

2037 55,48% 38,85%

Média 55,39% 34,51%

40



Fluxo de Caixa Acumulado

Cabe ressaltar, contudo, o grande peso do investimento sobre o fluxo, uma vez que seu valor

presente líquido corresponde a mais de 40% da mesma medida do faturamento total projetado. Como

será demonstrado posteriormente, o valor elevado dos investimentos se apresenta como o principal

fator de risco do projeto, impactando diretamente sobre o valor do aluguel recebido pela Infraero e

demais indicadores financeiros.

Tabela 14 – Fluxo de Caixa para o Cenário Base (em milhares)

Nesse cenário, que prevê a construção do estacionamento provisório e sem a utilização de uma

estrutura de financiamento do investimento, o Valor Variável Adicional (V.V.A) justo, que altera o

fluxo de forma a tornar o VPL (Valor Presente Líquido) final igual a 0, seria equivalente a 29,69% da

receita bruta. Em termos monetários, a Infraero receberia, em média, R$ 935.011,08 mensais. Cabe ressaltar

que, além do ganho de aluguel, após o período da concessão, o Edifício Garagem continuará a integrar o

patrimônio da Estatal, ainda que em valor menor, em função da depreciação real ocorrida sobre o

empreendimento.

2013 2014 2020 2030 2037

Receita Bruta 22.435.412 33.118.825 38.813.657 38.813.657 38.813.657

(-) Cofins (673.062) (953.024) (1.116.898) (1.116.898) (1.116.898)

(-) Pis (145.830) (206.489) (241.995) (241.995) (241.995)

(-) ISS (560.885) (794.187) (930.748) (930.748) (930.748)

= Lucro Bruto 21.055.634 31.165.126 36.524.016 36.524.016 36.524.016

(-) Despesas Pré-Operacionais (1.029.983) - - - -

(-) Despesas Operacionais (10.074.162) (13.720.111) (15.559.564) (15.559.564) (15.559.564)

(-) Despesas Comerciais (300.410) (618.777) (701.736) (701.736) (701.736)

= EBITDA 9.651.079 16.826.238 20.262.715 20.262.715 20.262.715

(-) Depreciação - (5.548.448) (4.166.808) (2.599.979) (1.875.601)

= EBIT 9.651.079 11.277.790 16.095.907 17.662.737 18.387.114

(-) IR (1.770.833) (2.625.506) (3.081.093) (3.081.093) (3.081.093)

(-) CSLL (646.140) (953.822) (1.117.833) (1.117.833) (1.117.833)

= LL 7.234.107 7.698.462 11.896.981 13.463.811 14.188.188

(+) Depreciação - 5.548.448 4.166.808 2.599.979 1.875.601

Valor Residual 842.092 - - - -

(-) Investimentos (158.530.945) - - - -

= FC (150.454.747) 13.246.910 16.063.790 16.063.790 16.063.790

= Saldo de Caixa (150.454.747) (137.207.837) (42.575.618) 117.611.338 229.636.525

Valor Presente (FC) (146.487.123) 12.098.814 8.924.085 3.233.478 1.639.925

Período a Descontar (anos) 0,50 1,50 7,50 17,50 24,50

Ke 5,49% 6,23% 8,15% 9,59% 9,76%

Fator de Desconto 1,03 1,09 1,80 4,97 9,80

Valor Presente (Saldo de Caixa) (146.487.123) (134.388.309) (68.518.581) (15.519.448) 000

41



Tabelas 15 – Remuneração referente ao aluguel mensal recebido pela Infraero

Ano Recebimento Mensal

2013 555.080,40

2018 960.298,85

2023 960.298,85

2028 960.298,85

2033 960.298,85

2037 960.298,85

Geral 935.011,08

Financiamento BNDES

Como destacado anteriormente, para a elaboração dos cenários propostos foi considerada também a

utilização de recursos do BNDES para financiamento da construção do empreendimento. A linha de

capital mais adequada aos parâmetros do projeto proposto é a FINEM - Capacidade Produtiva -

Comércio e Demais Segmentos de Serviços.

Essa linha de crédito tem como objetivo apoiar projetos de investimentos que visem à implantação, à

modernização, à expansão da capacidade e ao aumento da produtividade e da eficiência de

empresas de comércio e de serviço, podendo financiar até 50% do valor do empreendimento, com

possibilidade de expansão até 70% se atendidas condições especiais, no limite de 90%, dependendo

da negociação, interesse e garantias associadas.

O prazo máximo para amortização da dívida é de 10 anos, sem período de carência. O custo do

capital se o financiamento for feito diretamente com o BNDES é dado pelos Custos Financeiros, pela

Remuneração Básica do BNDES e pela Taxa de Risco de Crédito.

Tabela 17– Alíquotas para financiamento

Taxas Ano

TJ-426 6,90%

Remuneração BNDES 1,80%

Risco de Crédito 2,0%

Total 10,70%

42



Uma vez que a utilização de capital de terceiros onera o projeto a uma taxa real inferior ao custo de

capital próprio (Ke), a alavancagem do investimento impacta positivamente a viabilidade do EDG.

43



Composição de Cenários e Faixas de V.V.A.s

Buscou-se estimar cenários com a inclusão do financiamento, em participações de 50% e 70% do

investimento, junto às possibilidades existentes de aumento de preço e alterações e simplificações de

investimento no estacionamento provisório. Tais cenários visam gerar maior sensibilidade quanto às

variações ocorridas para o V.V.A., se alguns parâmetros de viabilidade do projeto fossem alterados.

O primeiro parâmetro utilizado nas simulações foi a possibilidade da implantação do estacionamento

provisório com piso de brita, pois tal empreendimento funcionaria apenas durante um ano e a

utilização de brita no lugar do asfalto representa uma redução de R$ 6.390.467,06 no investimento,

embora possa comprometer a demanda. O segundo foi a possibilidade de elevação dos preços

praticados atualmente pelo estacionamento em R$1,00, o que eleva o ticket médio para R$20,19,

pois não há reajuste de preços desde novembro de 2009, o que seria suportável, gerando receitas

adicionais ao concessionário. Por último, foi considerada a possibilidade de financiamento do

investimento em até 70%.

O cenário considerado padrão utiliza o ticket médio atual, não possui financiamento e piso de asfalto

e, a partir deste, foram construídos cenários considerando 50% e 70% de financiamento e a elevação

do ticket médio, combinando essas alternativas e confrontando-as, ainda, pela opção de investimento

no estacionamento provisório, asfalto ou brita. As tabelas abaixo mostram o comportamento do

V.V.A. em relação às variações dessas premissas do projeto.

Tabela 18 – Comparação entre obra única e obra em duas etapas

Descrição Asfalto Brita

Padrão 29,69% 31,26%

50% Financiamento 32,36% 34,09%

70% Financiamento 33,20% 34,91%

Ticket Médio de 20,19 31,85% 33,35%

70% Financiamento e Ticket Médio de 20,19 35,28% 36,93%

As simulações geradas apresentaram percentuais para o V.V.A que variaram entre 29,69% e 36,93%.

Para a recomendação de preço, optou-se por utilizar a taxa de 29,69% como base, que foi obtida por

meio do cenário considerado padrão, por se tratar de indicação mais conservadora . Pretende-se,

dessa forma, apresentar um valor mais condizente para a licitação, permitindo que a concorrência

elimine eventuais excessos e faça com que esse valor se ajuste dentro do intervalo proposto.

44



Figura 7 – Valores do Intervalo do V.V.A.

Calculou-se, também, um valor mensal mínimo a ser pago pelo concessionário à Infraero. O valor

obtido foi R$ 676.003,68, que representa o menor valor mensal pago pelo concessionário, diante de

um V.V.A de 29,69%, que apresenta VPL nulo. Os resultados apresentados demonstram que o

empreendedor irá remunerar seu capital de forma adequada no cenário de V.V.A. e Preço Mínimo

proposto. A partir daí, os ganhos extras que podem ser obtidos pelos empreendedores com a

redução do custo da obra, obtenção de financiamento, aumento de ticket, ganhos operacionais,

dentre outros, motivarão elevações para o V.V.A, até o valor máximo, dadas as suas premissas e

expectativas para o projeto, diante à taxa requerida pelo negócio.

Importante ressaltar que foi percebida uma baixa sensibilidade do valor mínimo mensal aos valores

de viabilidade do projeto, sendo maiores a relevância e eficiência da aplicação dos percentuais

propostos para o V.V.A. Assim, é recomendável que este V.V.A. se torne o valor indicado para

promoção do melhor preço em licitação, ou seja, o maior percentual ofertado como proposta

vencedora, dado o preço mínimo de R$ 676.003,68. A ausência de utilização dessa técnica, e, sim,

do preço mínimo fixo como parâmetro de escolha induziria a um aumento do percentual de V.VA

recomendado para valores mais próximos ao preço justo, devendo este ser alterado para 32,36%. Tal

medida, no entanto, é menos eficiente e deve ser evitada, com a proposição de preços pelo V.V.A.

Tabela 19 – Aluguel a ser pago à Infraero

Valores pagos à Infraero

Aluguel Fixo Mínimo R$ 676.003,68

Valor Variável Adicional 29,69%

Tabela 20– Resultados do projeto

VPL R$0,00

TIR 9,11% a.a.

29,69% 36,93%

45



Payback Econômico 25 Anos

Foram propostas, também, 03 alternativas de cenários, sendo um cenário moderado, um otimista e

um pessimista. A classificação dessa hipótese esteve adequada à previsão de crescimento estimada

pelo Plano Diretor. Os resultados referentes aos indicadores financeiros dessas hipóteses são

resumidos a seguir, demonstrando forte impacto negativo em cenários de baixa demanda.

Tabelas 21 – Indicadores financeiros

Indicador High Base Low

VPL 1.840.881,57 -3.344.230,74

TIR 9,26% 9,11% 8,83%

Payback Ajustado 23 Anos e 11 Meses 25 anos -

46



Análise de Sensibilidade e de Riscos

A partir do cenário base, foram realizadas simulações com o objetivo de compreender o impacto de

cada variável sobre os resultados da análise do fluxo de caixa. Para a construção do intervalo de

variação, distribuições estatísticas foram definidas para as principais variáveis do projeto. O resultado

encontrado mostrou que em 94,1% dos casos testados o VPL é maior ou igual à zero, demonstrando

a viabilidade do projeto.

Gráfico 7 – Distribuição de probabilidade do VPL

Na análise do impacto das variáveis individualmente no VPL, o valor do investimento é o que se

apresentou como mais significativo a sua viabilidade, seguido pelo preço e demanda do projeto. Tal

afirmação pode ser ratificada através do gráfico a seguir, que apresenta um ranking dos coeficientes

da regressão do cálculo do VPL (Valor Presente Líquido) do cenário padrão.

47



Gráfico 8 – Ranking dos coeficientes da regressão do cálculo do VPL

48



Estrutura Modular

Como alternativa à estrutura convencional do EDG, foi considerara a possibilidade de se construir um

edifício modular em estrutura metálica com procedimento automático de manobra. Tal solução pode

ser descrita como um sistema de elevadores que posiciona os veículos de maneira autônoma em

vagas distribuídas em vários andares. As imagens a seguir demonstram, respectivamente, uma

perspectiva de um sistema modular e uma foto interna de um já existente.

Figura 8 e 9 – Perspectiva de estacionamento modular

Fonte: Resende e Gouveia, 2006.

49



Fonte: Swiss-Park

Como o desenvolvimento de uma estrutura dessa natureza envolve equipamentos mecânicos e

softwares com tecnologia avançada, o mercado de fornecedores no Brasil ainda é bastante restrito.

Dessa forma, foi possível o contato com apenas duas empresas, a Swiss-Park e a I-Park Solutions. A

primeira delas, cujo representante manteve contato durante toda a execução deste trabalho,

apresentou um custo de implantação estimado em R$ 22.000,00 por vaga, sendo possível a

construção de módulos com capacidade de receber até 1.000 carros ao mesmo tempo. A empresa,

porém, não apresentou uma proposta ou documento formalizando esses valores, sendo que todo o

diálogo se deu por telefone e correio eletrônico. Tal fato pode demonstrar um possível desinteresse

no empreendimento, dado o porte e o risco inerente à obra, uma vez que a estrutura da Swiss-Park

no Brasil é bastante restrita.

A I-Park Solutions, por sua vez, demonstrou total interesse no empreendimento. Porém, devido a

questões de disponibilidade de tempo, também não pôde apresentar uma proposta ou orçamento

formal para o EDG. Dentre as informações repassadas informalmente, foi estimado que o valor do

investimento para a obra, tendo como referência outras realizações da empresa, deveria variar entre

R$ 26.000 e R$ 30.000.

Quanto aos custos de operação de um sistema modular, foi repassado pela Swiss-Park um consumo

de energia proporcional a 2.000 Kw/dia para cada 1.000 vagas, R$ 42,00 por vaga por mês de

manutenção e a necessidade de 2 a 3 pessoas para operar um módulo com capacidade para 1.000

veículos.

Por fim, a pesquisa sobre o tema deixou claro que, por se tratar de um sistema automatizado, o

estacionamento construído a partir desse modelo apresenta ganhos em relação à utilização do

50



espaço, já que não necessita de rampas e áreas para manobras. Por outro lado, essa mesma

característica leva a gastos mais expressivos com energia elétrica e manutenção, uma vez que essa

deve ser realizada por técnicos especializados. Os custos com mão de obra também se distinguem

do modelo convencional, pois, apesar de necessitar de um número menor de funcionários, esses

devem ser qualificados a utilizar o sistema e, portanto, fazem jus a uma remuneração mais elevada.

Contudo, por se tratar de um sistema bastante recente no país e, consequentemente, o mercado de

fornecedores ainda ser bastante restrito, a opção por restringir o empreendimento a essas empresas

torna o modelo do negócio mais arriscado. Isso ocorre porque, além de poder atrair um pequeno

número de concorrentes, essa decisão sujeitaria o Edifício Garagem a uma série de riscos

operacionais, como a dependência de um número limitado de empresas ainda pouco estruturadas

para manutenção ou a dificuldade em se encontrar pessoas qualificadas a operar o sistema.

51



Considerações Finais e Recomendação Técnica

O trabalho teve como objetivo analisar a viabilidade econômica da implantação de um Edifício

Garagem (EDG) no Aeroporto Internacional Tancredo Neves em Confins, Minas Gerais. Foram

realizados estudos de mercado, estimativas de investimento, receitas e custos para o período da

concessão, buscando-se compreender suas peculiaridades e identificar os principais fatores que

poderão influenciar a licitação, implantação e operação do EDG.

A implantação de um estacionamento provisório, durante o período de obras do EDG, beneficia o

concessionário, o que é considerado um ponto positivo para o projeto. Partindo-se das premissas

apresentadas no decorrer do estudo, chegou-se à conclusão de que o projeto é viável caso a Infraero

exija do concessionário uma remuneração mensal dentro do intervalo de 29,69% a 36,93%, como

V.V.A., diante de um valor mínimo mensal de R$ 676.003,68. Esses valores foram obtidos através da

construção de diversos cenários, nos quais foram testadas diferentes abordagens para o projeto,

sendo estas: a possibilidade de se utilizar ou não financiamentos junto ao BNDES, incluindo a

proporção em condições especiais de 70%, a redução de investimentos no estacionamento

provisório, o aumento do ticket médio com o acréscimo de R$ 1,00 no período de permanência dos

valores praticados na tabela atual e possíveis reduções nos valores do investimento e das despesas

operacionais, incluindo uma taxa de serviços administrativos através da qual o empreendedor

delegaria a gestão do estacionamento à outra empresa.

Ficou percebida baixa sensibilidade do valor mínimo mensal aos valores de viabilidade do projeto,

uma vez que os percentuais propostos para o V.V.A. se traduzem em valores maiores pagos pelo

concessionário à INFRAERO após a implantação do empreendimento, dados os valores projetados.

Assim, torna-se recomendável que o valor utilizado na licitação para concessão do empreendimento e

apuração da proposta mais vantajosa tenha como base o Valor Variável Adicional (V.V.A). Nestes

termos poder-se-ia trabalhar com o menor valor encontrado nos cenários propostos de 29,69% para

um valor mínimo mensal de R$ 676.003,68. Caso contrário, sendo a licitação promovida pelo maior

preço mínimo, mantém-se o valor de R$ 676.003,68, mas indica-se um V.V.A de 32,36%, que

considera um cenário de 50% de financiamento do investimento, cenário mínimo provável de

alavancagem do projeto, de forma a tronar o preço mais próximo dos limites de mercado

Foi considerada, ainda, a possibilidade de se utilizar para o EDG uma estrutura modular metálica com

procedimento de manobra automático. Entretanto, essa análise foi baseada em dados informais, não

sendo possível a obtenção de uma proposta para sustentar uma recomendação, uma vez que essa

solução ainda se encontra em fase de estudo para implantação em aeroportos, tendo que se adequar

às relações de mercado, construtoras, dentre outros parceiros.

52



Dentre as diversas empresas contatadas, algumas se mostraram interessadas no projeto e se

dispuseram a enviar estimativas de investimento e detalhes da operação. No entanto, apesar da

obtenção de alguns dados verbalmente, o envio formal não foi realizado por nenhum delas e os

vários prazos acordados foram descumpridos.

O objetivo deste estudo é utilizar o máximo de informações disponíveis e não restringir de forma

alguma a concorrência para a construção e operação do edifício garagem. Entretanto, dada a

dificuldade apresentada, não é prudente a recomendação da utilização da estrutura modular, tanto

pela falta de dados para garantir sua viabilidade econômica, quanto pela indisponibilidade das

empresas fornecedoras, o que sugere limitação da capacidade instalada no Brasil e,

consequentemente, elevação do risco operacional do empreendimento, tanto na fase de implantação,

quanto na de operação, uma vez que a manutenção dependerá de mão de obra e tratamentos

específicos.

Cabe ressaltar, por fim, que a análise de sensibilidade do fluxo de caixa apontou o valor do

investimento como o principal fator de risco do negócio. Assim, com um projeto arquitetônico

definitivo para o Edifício, podem ocorrer alterações tanto para cima quanto para baixo no preço da

construção. Esse fato pode alterar significativamente a viabilidade do projeto e exigir uma revisão nos

valores da concessão. Recomenda-se um projeto com utilização de material padrão com valorização

da praticidade e dos serviços voltados aos usuários, de forma a otimizar a relação de capital dos

investidores e, consequentemente, dos valores que serão repassados à INFRAERO.

Belo Horizonte, 17 de Julho de 2012.

_____________________________________________________________________

CERES INTELIGÊNCIA FINANCEIRA LTDA - CNPJ nº 05.097.487/0001-96

ALEXANDRE MOREIRA GALVÃO – Diretor

53



54



Anexos

Investimentos

Custos Diretos

Orçamento - EDG - Custos Diretos

Item Descrição Unidade Quantidade Valor

Unitario Valor Total

1 Locação Da Obra (Com Tabeira) m² 24.667,50 4,00 98.670,00

2 Fundações vb 1 13.600.000,00 13.600.000,00

3 Terraplenagem vb 1 3.755.340,00 3.755.340,00

4 Contenção vb 1 4.370.700,00 4.370.700,00

5 Super-Estrutura 51.657.380,58

5.1 Estrutura metálica conforme proposta da Usiminas vb 1 41.066.666,67 41.066.666,67

5.2 Escada em concreto

83.806,96

5.2.1 Formas m² 540,08 70,65 38.156,65

5.2.2 Concreto estrutural Fck = 30 Mpa m³ 55,25 307,25 16.975,56

5.2.3 Armação Aço CA 50/60 kg 5.525,00 5,19 28.674,75

5.3 Estrutura elevador em concreto

145.240,07

5.3.1 Formas m² 855,36 70,65 60.431,18

5.3.2 Concreto estrutural Fck = 30 Mpa m³ 102,64 307,25 31.537,06

5.3.3 Armação Aço CA 50/60 kg 10.264,32 5,19 53.271,82

5.4 Laje

10.361.666,88

5.4.1 Concreto estrutural Fck = 30 Mpa (para lajes de steel deck) m³ 14.342,40 307,25 4.406.702,40

5.4.2 Armação Aço CA 50/60 kg 1.147.392,00 5,19 5.954.964,48

6 Impermeabilização * 1.024.193,94

6.1 Argamassa de regularização m² 21.142,60 18,42 389.446,69

6.2 Impermeabilização com manta m² 21.142,60 6,48 137.004,05

6.3 Argamassa de proteção m² 21.142,60 23,38 494.313,99

6.4 Impermeabilização com igol - contenção m² 529,20 6,48 3.429,22

7 Alvenarias ** m² 9.411 54,08 508.940,39

8 Revestimento De Tetos 4.526.222,40

8.1 Chapisco m² 119.520,00 5,08 607.161,60

8.2 Reboco m² 119.520,00 32,79 3.919.060,80

9 Revestimento De Paredes Internas 523.096,80

9.1 Chapisco m² 13.812,96 5,08 70.169,84

9.2 Reboco m² 13.812,96 32,79 452.926,96

10 Revestimento De Paredes Externas 166.734,04

10.1 Chapisco m² 4.402,80 5,08 22.366,22

10.2 Reboco m² 4.402,80 32,79 144.367,81

11 Revestimento De Pisos 12.744.662,40

11.1 Piso estacionamento m² 119.520,00 106,22 12.695.414,40

11.2 Cantoneira metálica na escada m 720,00 68,40 49.248,00

12 Rodapés / Soleiras / Peitoris 302.094,70

12.1 Rodapé em cerâmica, considerado apenas nas escada m 203,20 37,01 7.520,43

12.2 Soleira em granito nas portas corta fogo e porta do elevador m 69,60 37,52 2.611,39

55



12.3 Peitoril em granito considerado em cima das muretas m 5.702,40 51,20 291.962,88

13 Esquadrias 121.036,08

13.1 Corrimão em tubo da escada interna m 900,00 50,62 45.558,00

13.2 Janela *** un 48,00 674,30 32.366,40

13.3 Porta corta fogo 1,00x2,10m, considerada uma em cada escada un 48,00 898,16 43.111,68

14 Pele De Vidro (Item Não Considerado) 0,00

15 Instalações % 0 91.962.000,00 20.231.640,00

16 Pintura 2.561.182,62

16.1 Tetos

1.556.150,40

16.1.1 Selador acrílico m² 119.520,00 3,91 467.323,20

16.1.2 Pintura latex acrílica m² 119.520,00 9,11 1.088.827,20

16.2 Paredes internas

317.698,08


16.2.2 Emassamento PVA m² 13.812,96 9,98 137.853,34

16.2.3 Pintura latex acrílica m² 13.812,96 9,11 125.836,07

16.3 Paredes externas

101.247,84


16.3.2 Emassamento PVA m² 4.402,08 9,98 43.932,76

16.3.3 Pintura latex acrílica m² 4.402,08 9,11 40.102,95

16.4 Diversas

586.086,30

16.4.1 Pintura esmalte sintético acetinado na cor branco neve m² 814,32 21,11 17.190,30

16.4.2 Demarcação de vagas de garagem m 55.776,00 8,50 474.096,00

16.4.3 Pintura do número da vaga un 3.984,00 12,50 49.800,00

16.4.4 Pintura tubulação hidraulica vb 1 45.000,00 45.000,00

17 Paisagismo vb 1 100.000,00 100.000,00

18 Serviços Complementares 1.530.000,00

18.1 Elevadores - 9 paradas un 4 220.000,00 880.000,00

18.2 Banheiro estimados por não aparecerem em projeto vb 1 200.000,00 200.000,00

18.3 Túnel para pedestres vb 1 450.000,00 450.000,00

19 Limpeza final da obra m² 125.178 6,48 811.153,44

20 Itens Não Considerados 0,00

20.1 Catraca eletrônicas 20.2 Execução de rua 20.3 Licenciamento Ambiental 20.4 Propagandas 20.5 As biult dos projetos 20.6 Retirada de interferencias

20.7 Contenções

20.8 Pele de vidro Total 118.633.047,39

* Considerado Que O Último Pavimento Será Impermeabilizado Com Manta, Sem Telha De Cobertura.

** Alvenaria em bloco de concreto e= 14 cm (considerado uma mureta com h= 1,20 em todo o perímetro externo e nas rampa. Nas escadas considerado alvenaria com pé direto de 2,70m.

*** Janela em alumínio 0,80 x 0,80, considerada nas escadas, demais locais considerado pele de vidro

56



Composição dos Custos Diretos

Orçamento - EDG - Composição de Preços dos Custos Diretos

Item: 1.1 - CB2101 - Serviço: Locação Da Obra Com Tabeira - Unid: M²

Componentes de Custo Unidade Qtde

Custo Unitário

Custo Total

Mão De Obra

2,76

IH0304 - Carpinteiro H 0,13 12,00 1,56

IH1801 - Servente H 0,13 9,25 1,20

Materiais

1,24

IM0175 - Arame Galvanizado (Bitola: 16 Bwg) KG 0,02 2,56 0,05

IM2048 - Prego (Tipo De Prego: 18X27) KG 0,01 4,00 0,05

IM2062 - Pontalete 3A. Construcao (Secao Transversal: 3X3 / Tipo De Madeira: Cedro) M 0,04 3,90 0,16

IM2536 - Tabua 3A. Construcao (Secao Transversal: 1X9 / Tipo De Madeira: Cedrinho) M² 0,09 10,86 0,98

Preço De Custo 4,00

Item: 5.2.1 - CC0108 - Serviço: Formas - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

22,73

IH0103 - Ajudante De Carpinteiro H 0,90 9,25 8,33

IH0304 - Carpinteiro H 1,20 12,00 14,40

Materiais

47,92

IM0702 - Desmoldante De Formas Para Concreto L 0,20 5,25 1,05


IM2062 - Pontalete 3A. Construcao (Secao Transversal: 3X3 / Tipo De Madeira: Cedro) M 4,00 3,90 15,60

IM2413 - Sarrafo 3A. Construcao (Secao Transversal: 1X4 / Tipo De Madeira: Cedro) M 1,53 2,20 3,37

IM2537 - Tabua 3A. Construcao (Secao Transversal: 1X12 / Tipo De Madeira: Cedrinho) M 1,40 7,00 9,80

IM9819 - Chapa Em Compensado Plastificado 14Mm M² 1,00 17,30 17,30


Item: 5.2.2 - CC0649 - Serviço: Concreto Estrutural Fck = 30 Mpa - Unid: M³


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

39,75

IH1502 - Pedreiro H 1,00 12,00 12,00

IH1801 - Servente H 3,00 9,25 27,75

Materiais

267,50

IM0423 - Concreto Dosado Em Central Fck= 30 Mpa M³ 1,07 250,00 267,50


Item: 5.2.3 - CC0403 - Serviço: Armação Aço Ca 50/60 - Unid: Kg


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

2,13

IH0106 - Ajudante De Armador H 0,10 9,25 0,93

IH0113 - Armador H 0,10 12,00 1,20

Materiais

3,06

IM0177 - Arame Recozido (Diametro Do Fio: 1,25 Mm / Bitola: 18 Bwg) KG 0,02 3,83 0,08

IM0314 - Barra De Aco Ca-50 / 60 KG 1,10 2,71 2,98


Item: 6.1 - CI0808 - Serviço: Argamassa De Regularização - Unid: M²

57




Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

8,50

IH1502 - Pedreiro H 0,40 12,00 4,80

IH1801 - Servente H 0,40 9,25 3,70

Materiais

9,92

CD0224 - Argamassa De Cimento E Areia Sem Peneira Traço 1:3 M³ 0,03 330,71 9,92


Item: 6.2 - CG0303 - Serviço: Impermeabilização Com Manta - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Materiais

6,48

CI8071 - Impermeabilização Com Igol M² 1,00 6,48 6,48


Item: 6.3 - CI0801 - Serviço: Argamassa De Proteção - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

14,03

IH1502 - Pedreiro H 0,66 12,00 7,92

IH1801 - Servente H 0,66 9,25 6,11

Materiais

9,35

CD0212 - Argamassa De Cimento E Areia Peneirada Traco 1:3 M³ 0,03 311,60 9,35


Item: 6.4 - CI8071 - Serviço: Impermeabilização Com Igol - Contenção - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

3,70

IH1801 - Servente H 0,40 9,25 3,70

Materiais

2,78

IM9837 - Igol Kg 0,50 5,56 2,78


Item: 7.1 - CD0602 - Serviço: Alvenaria Em Bloco De Concreto E= 14 Cm (Considerado Uma Mureta Com H= 1,20 Em Todo O Perímetro Externo E

Nas Rampa. Nas Escadas Considerado Alvenaria Com Pé Direto De 2,70M. - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

26,10

IH1502 - Pedreiro H 1,25 12,00 15,00

IH1801 - Servente H 1,20 9,25 11,10

Materiais

27,98


IM8367 - Bloco De Concreto 14X19X39 Cm UN 13,13 1,25 16,41


Item: 8.1 - CI1901 - Serviço: Chapisco - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

3,43

IH1502 - Pedreiro H 0,17 12,00 2,04

IH1801 - Servente H 0,15 9,25 1,39

Materiais

1,65



58



Item: 8.2 - CI0308 - Serviço: Reboco - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

23,38

IH1502 - Pedreiro H 1,10 12,00 13,20

IH1801 - Servente H 1,10 9,25 10,18

Materiais

9,41

CD0201 - Argamassa De Cal Hidratada E Areia Peneirada Traco 1:2 M³ 0,03 376,46 9,41


Item: 11.1 - CB9081 - Serviço: Piso Estacionamento - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

17,24

IH0113 - Armador H 0,02 12,00 0,24

IH1502 - Pedreiro H 0,80 12,00 9,60

IH1801 - Servente H 0,80 9,25 7,40

Materiais

88,98

CB0386 - Apiloamento De Fundo De Vala Com Maco De 30 Kg m² 1,00 9,25 9,25

CC0649 - Concreto Estrutural De Fck 30 Mpa m³ 0,20 307,25 61,45


IM2538 - Tabua 3A. Construcao (Secao Transversal: 1X12 / Tipo De Madeira: Cedrinho) M 0,80 7,00 5,60

IM8378 - Tela Q 92 M² 2,10 3,10 6,51

IM9008 - Lona Preta M² 1,00 0,63 0,63

IS8391 - Empreiteiro De Piso Carmurçado M² 1,00 5,50 5,50


Item: 12.1.1 - CI0906 - Serviço: Rodapé Em Cerâmica, Considerado Apenas Nas Escada - Unid: M


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

21,25

IH1101 - Ladrilhista H 1,00 12,00 12,00

IH1801 - Servente H 1,00 9,25 9,25

Materiais

15,76

IM2326 - Rodapé Em Cerâmica Arqtec Em Peça Curva Para Arredondamento PÇ 2,75 3,63 9,98

IM8374 - Rejunte Anticorrosivo Aluminoso, A Base De Bauxitae Resist. A Subs. Corrosivas - Ph 03 a 11 KG 0,20 21,00 4,20

IM8433 - Argamassa Anticorrosiva, A Base De Bauxitae Resist. A Subs. Corrosivas - Ph 03 a 11 kg 1,50 1,05 1,58


Item: 12.2.1 - CI1513 - Serviço: Soleira Em Granito, Considerado Nas Portas Corta Fogo E Porta Do Elevador - Unid: M


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

17,09

IH1502 - Pedreiro H 1,00 12,00 12,00

IH1801 - Servente H 0,55 9,25 5,09

Materiais

20,43

IM0193 - Argamassa Pre-Fabricada De Cimento Colante Para Assentamento De Granito Acii KG 0,60 1,55 0,93

IM7037 - Soleira De Granito Cinza Andorinha L= 15 Cm M 1,00 19,50 19,50


Item: 12.3.1 - CI2504 - Serviço: Peitoril Em Granito Considerado Em Cima Das Muretas - Unid: M


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

17,27

IH1502 - Pedreiro H 1,00 12,00 12,00

59



IH1801 - Servente H 0,57 9,25 5,27

Materiais

33,93

IM0193 - Argamassa Pre-Fabricada De Cimento Colante Para Assentamento De Granito Acii KG 0,60 1,55 0,93

IS1530 - Peitoril De Granito Padrão Cinza Andorinha L = 19 Cm Com Bordas Abauladas M 1,00 33,00 33,00


Item: 13.1 - CC9012 - Serviço: Corrimão Em Tubo Da Escada Interna - Unid: M


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

5,31

IH1502 - Pedreiro H 0,25 12,00 3,00

IH1801 - Servente H 0,25 9,25 2,31

Materiais

45,31


IM7067 - Corrimão Em Tubo Metálico m 1,00 42,00 42,00


Item: 13.2 - CH1316 - Serviço: Janela Em Alumínio 0,80X0,80, Considerada Nas Escadas, Demais Locais Considerado Pele De Vidro - Unid: Un


Custo Unitário

Custo Total

Materiais

674,30

CH1403 - Mão De Obra Para Assentamento De Esquadrias De Alumínio / Ferro M² 1,00 63,75 63,75

CH9282 - Material Para Assentamento De Esquadrias De Alumínio/ Ferro M² 1,00 20,55 20,55

IM8372 - Tela Mosqueteira M² 1,00 240,00 240,00

IM8392 - Janela Em Alumínio Tipo Máximo Ar m² 1,00 350,00 350,00


Item: 13.3 - CH9285 - Serviço: Porta Corta Fogo 1,00X2,10M, Considerada Uma Em Cada Escada - Unid: Un


Custo Unitário

Custo Total

Materiais

898,16

CH9282 - Material Para Assentamento De Esquadrias De Alumínio/ Ferro M² 2,10 20,55 43,16

IM8384 - ) un 1,00 800,00 800,00

IS8492 - Mão De Obra Para Assentamento De Porta Corta Fogo un 1,00 55,00 55,00


Item: 16.1.1 - CI8069 - Serviço: Selador Acrílico - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

3,19

IH1503 - Pintor H 0,15 12,00 1,80

IH1801 - Servente H 0,15 9,25 1,39

Materiais

0,72

IM8397 - Selador Acrílico l 0,20 3,61 0,72


Item: 16.1.2 - CI2714 - Serviço: Pintura Latex Acrílica - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

8,04

IH0108 - Ajudante De Pintor H 0,35 9,25 3,24

IH1503 - Pintor H 0,40 12,00 4,80

Materiais

1,07

IM0215 - Aguarras Mineral L 0,05 5,50 0,28

IM1520 - Lixa UN 0,25 0,70 0,18

IM2575 - Tinta Latéx Acrílica - Branca Neve L 0,17 3,60 0,61

60




Item: 16.2.2 - CI2602 - Serviço: Emassamento Pva - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

6,98


IH1503 - Pintor H 0,35 12,00 4,20

Materiais

3,00

IM1520 - Lixa UN 0,50 0,70 0,35

IM1721 - Massa Acrilica P/Pintura Latex KG 0,70 3,78 2,65


Item: 16.4.1 - CI2903 - Serviço: Pintura Esmalte Sintético Acetinado Na Cor Branco Neve - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

17,00


IH1503 - Pintor H 0,80 12,00 9,60

Materiais

4,11

IM0215 - Aguarras Mineral L 0,03 5,50 0,17

IM0835 - Tinta Esmalte Sintetico (Tipo De Acabamento: Acetinado) L 0,16 13,33 2,13

IM1519 - Lixa Para Superficie Metalica Grana 100 UN 0,30 0,70 0,21

IM3101 - Zarcao L 0,12 13,33 1,60


Item: 19.4 - CA0401 - Serviço: Limpeza Final Da Obra - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

6,48

IH1801 - Servente H 0,70 9,25 6,48


Composição: CB0386 - Serviço: Apiloamento De Fundo De Vala Com Maco De 30 Kg - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

9,25

IH1801 - Servente H 1,00 9,25 9,25


Composição: CD0201 - Serviço: Argamassa De Cal Hidratada E Areia Peneirada Traco 1:2 - Unid: M³


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

111,00

IH1801 - Servente H 12,00 9,25 111,00

Materiais

265,46

IM0105 - Areia Lavada Tipo Media M³ 1,22 68,00 82,96

IM0402 - Cal Hidratada KG 365,00 0,50 182,50


Composição: CD0212 - Serviço: Argamassa De Cimento E Areia Peneirada Traco 1:3 - Unid: M³


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

92,50

IH1801 - Servente H 10,00 9,25 92,50

Materiais

219,10

61




IM0407 - Cimento Portland Cp Ii-E-32 (Resistencia: 32,00 Mpa) KG 486,00 0,32 155,52


Composição: CD0224 - Serviço: Argamassa De Cimento E Areia Sem Peneira Traço 1:3 - Unid: M³


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

92,50

IH1801 - Servente H 10,00 9,25 92,50

Materiais

238,21


IM0407 - Cimento Portland Cp Ii-E-32 (Resistencia: 32,00 Mpa) KG 486,00 0,32 155,52


Composição: CH1403 - Serviço: Mão De Obra Para Assentamento De Esquadrias De Alumínio / Ferro - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

63,75

IH1502 - Pedreiro H 3,00 12,00 36,00

IH1801 - Servente H 3,00 9,25 27,75


Composição: CH9282 - Serviço: Material Para Assentamento De Esquadrias De Alumínio / Ferro - Unid: M²


Custo Unitário

Custo Total

Mão de Obra

10,63

IH1502 - Pedreiro H 0,50 12,00 6,00

IH1801 - Servente H 0,50 9,25 4,63

Materiais

9,92



62



Custos Indiretos

Orçamento - EDG - Custos Indiretos (Item: 19)

Item Descrição Valor Total (R$) Porcentagem

19.1 Máquinas E Equipamentos 2.106.350,00 35,75%

19.2 Instalação Da Obra 189.610,00 3,22%

19.3 Serviços Terceirizados 62.891,30 1,07%

19.4 Consumos Permanentes 448.140,00 7,61%

19.5 Mão De Obra Direta 464.078,49 7,88%

19.6 Mão De Obra Indireta 2.620.367,62 44,48%

Total (17 Meses de Obras) 5.891.437,41 100,00%

Total Mensal 346.555,14

63



Composição dos Custos Indiretos

Orçamento - EDG - Composição de Preços dos Custos Indiretos

Item 19.1 - Equipamentos

Item Descrição Unidade Quantidade Valor Unitário

de Compra Valor Unitário

de Venda Quantidade

de Meses Valor Total

19.1.1 Furadeira ½ " Com Impacto Mês 1 130,00

8 1.040,00

19.1.2 Rolo Compressor Mês 1

11.000,00 18 198.000,00

19.1.3 Ferramentas VB 1 1.200,00

17 20.400,00

19.1.4 Betoneira 580 Lts Mês 1

180,00 36 6.480,00

19.1.5 Makita + Disco PÇ 1

90,00 7 630,00

19.1.6 Andaime Mês 100.000

6,50 4 650.000,00

19.1.7 Tela De Nylon De Proteção De Andaime M² 100.000 1,65

1 165.000,00

19.1.8 Relogio De Ponto VB 2

500,00 17 17.000,00

19.1.9 Manutenção Equipamentos Mês 1 700,00

17 11.900,00

19.1.10 Bebedouro UN 30 530,00

1 15.900,00

19.1.11 Elevador Misto UN 1 85.000,00

12 1.020.000,00

Total 2.106.350,00

Item 19.2 - Instalação da Obra

64



Item Descrição Unidade Quantidade Valor Unitário

de Compra Valor Unitário

de Venda Quantidade


19.2.1 Container De Vestiário Unidade 4

550,00 17 37.400,00

19.2.2 Container Para Escritório Com Ar Condicionado Unidade 3

850,00 17 43.350,00

19.2.3 Tábuas Diversas M² 80 25,00

17 34.000,00

19.2.4 Aquecedor De Marmita Elétrico 50 Unid. VB 1

105,00 68 7.140,00

19.2.5 Material Para Mauntenção Do Canteiro VB 1 200,00

17 3.400,00

19.2.6 Moveis E Utensilios VB 1 20.000,00

1 20.000,00

19.2.7 Computador Unidade 3 5.000,00

1 5.000,00

19.2.8 Impressora Unidade 1 1.800,00

1 1.800,00

19.2.9 Placa Do Rt Unidade 1 550,00

8 4.400,00

19.2.10 Tapume M² 736 45,00

1 33.120,00

Total 189.610,00

65



Item 19.3 - Serviços Terceirizados

Item Descrição Unidade Quantidade Custo

Mensal Quantidade


19.3.1 Consultoria De Instalações Mês 1 15.000,00 0 0,00

19.3.2 Consultoria De Fundações Mês 1 8.000,00 1 8.000,00

19.3.3 Vistoria Corpo De Bombeiros Mês 1 12.000,00 0 0,00

19.3.4 Contabilidade Mês 1 3.228,90 17 54.891,30

Total 62.891,30

Item 19.4 - Consumo Permanente

Item Descrição Unidade Custo Mensal Quantidade


19.4.1 Agua / Esgoto Mês 3.500,00 17 59.500,00

19.4.2 Energia Elétrica Mês 4.800,00 17 81.600,00

19.4.3 Combustível E Aluguel Do Carro Mês 3.200,00 68 217.600,00

19.4.4 Nextel Mês 100,00 68 6.800,00

19.4.5 Telefone Fixo E Internet Mês 800,00 17 13.600,00

19.4.6 Material De Escritório Mês 220,00 17 3.740,00

19.4.7 Medicamento Mês 120,00 17 2.040,00

19.4.8 Fretes E Carretos Mês 180,00 195 35.100,00

19.4.9 Retirada De Entulho Mês 320,00 88 28.160,00

Total 448.140,00

66



Item 19.5 - Mão de Obra Direta

Item Descrição Unidade Salário Mensal

Quantidade de Meses

Valor Total

19.5.1 Serventes Apoio Mês 1.326,14 136 180.355,56

19.5.2 Operador Betoneira Mês 2.030,21 36 73.087,40

19.5.3 Pedreiro/Carpinteiro Auxiliar Mês 2.030,21 51 103.540,49

19.5.4 Horas Extra Serventes Hora 9,04 5.984 54.106,67

19.5.5 Horas Extra Oficial Hora 13,84 3.828 52.988,37

Total 464.078,49

Item 19.6 - Mão de Obra Indireta

Item Descrição Vale Transporte

/ Gasolina Cesta / Ticket

Café da Manhã

EPI Uniforme Total da

ajuda Salário Mensal

Encargos (108,66%)

Total Quantidade


19.6.1 Engenheiro De Produção 700,00 360,00 36,00 12,20 22,00 1.130,20 6.500,00 5.634,20 13.264,40 51 676.484,40

19.6.2 Engenheiro Supervisor 700,00 360,00 36,00 12,20 22,00 1.130,20 15.000,00 13.002,00 29.132,20 17 495.247,40

19.6.3 Engenheiro De Segurança 700,00 360,00 36,00 12,20 22,00 1.130,20 5.500,00 4.767,40 11.397,60 17 193.759,20

19.6.4 Engenheiro Eletricista 700,00 360,00 36,00 12,20 22,00 1.130,20 5.500,00 4.767,40 11.397,60 17 193.759,20

19.6.5 Almoxarife 250,00 120,00 36,00 12,20 12,00 430,20 1.800,00 1.560,24 3.790,44 34 128.874,96

19.6.6 Mestre De Obra 300,00 120,00 36,00 12,20 12,00 480,20 3.500,00 3.033,80 7.014,00 34 238.476,00

19.6.7 Encarregado 300,00 120,00 36,00 12,20 12,00 480,20 2.200,00 1.906,96 4.587,16 51 233.945,16

19.6.8 Técnico De Edificações 250,00 80,00 26,40 12,20 12,00 327,65 1.500,00 3.129,90 3.457,55 51 176.335,05

19.6.9 Estagiário 250,00 80,00 26,40 12,20 12,00 327,65 1.200,00 2.503,92 2.831,57 34 96.273,38

19.6.10 Vigia 250,00 80,00 26,40 12,20 12,00 327,65 950,00 1.982,27 1.326,14 51 67.633,34

19.6.11 Porteiro 250,00 80,00 26,40 12,20 12,00 327,65 900,00 1.877,94 2.205,59 17 37.495,03

19.6.12 Auxiliar De Escritório 250,00 80,00 26,40 12,20 12,00 327,65 1.000,00 2.086,60 2.414,25 34 82.084,50

Total 2.620.367,62

Documents

INTELIGÊNCIA FINANCEIRA - transportes.eng.brtransportes.eng.br/EdifGaragAEROPORTO.pdf · Ceres Inteligência Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6° andar, Belo Horizonte, MG