Investigação Passivos Ambientais Imobiliários

Marco Lcio Sabino de Freitas

INVESTIGAO DE PASSIVO AMBIENTAL NO SEGMENTO IMOBILIRIO

Trabalho de Concluso de Curso apresentado Universidade Anhembi Morumbi no mbito do Curso de Engenharia Civil com nfase Ambiental.

SO PAULO 2004

Marco Lcio Sabino de Freitas

INVESTIGAO DE PASSIVO AMBIENTAL NO SEGMENTO IMOBILIRIO

SO PAULO 2004

Trabalho de Concluso de Curso apresentado Universidade Anhembi Morumbi no mbito do Curso de Engenharia Civil com nfase Ambiental. Orientador: Prof. Mestre Ana Lcia Bragana Pinheiro.

AGRADECIMENTOS

Aos meus pais pelo incentivo e pela dedicao que foi de grande ajuda e motivao.

A minha orientadora, Prof. Mestra Ana Lcia Bragana Pinheiro, pela dedicao , e

ateno.dispensada para elaborao deste trabalho .

A Eng. Roberto J. Abdalla Machado, pela sua cobrana quanto ao desenvolvimento do

trabalho e a suas aulas sobre o tema .

Aos funcionrios da Diviso de Meio Ambiente da empresa Ecotest Tecnologia

Ambiental Ltda .

E a todos os meus amigos que sempre estiveram ao meu lado.

RESUMO

O trabalho trata dos aspectos ambientais envolvidos nos processos de compra e venda de imveis e ressalta a necessidade da realizao de uma pesquisa bem fundamentada a respeito dos usos anteriores da rea e da condio ambiental ali presente, tomando como base os procedimentos sugeridos pela agncia de controle ambiental do estado de So Paulo CETESB. Especialmente no estado de So Paulo, os investidores e incorporadores do segmento imobilirio devero considerar de forma mais sistematizada as questes relacionadas ao uso e ocupao anterior dos imveis que por eles forem negociados, sob pena de inviabilizar projetos futuros ou mesmo se envolverem em processos criminais gerados por passivos ambientais no avaliados, ou ainda mal avaliados. O presente trabalho tem tambm a funo de salientar para o mercado da construo civil as oportunidades de retomada de crescimento provenientes das possibilidades da reutilizao de reas industriais contaminadas, abandonadas e desvalorizadas, porm com grande potencial de desenvolvimento urbano considerando que empresas incorporadoras podem passar a assumir os passivos ambientais, trat-los remediando a rea contaminada retornando as reas tratadas ao mercado com seu valor recuperado ou mesmo aumentado. Assim sendo, o mercado da construo civil deve encarar esta nova realidade como uma oportunidade de crescimento e no apenas como mais um obstculo tcnico ou poltico a ser transposto. Palavras Chave: Passivo Ambiental ; reas Contaminadas

ABSTRACT

The present work deals with the environmental aspects related to the real estate processes raising the need to conduct a well structured research related to previous land use of a site and the environmental condition related to it, taking CETESB, So Paulo state environmental agency, procedures as a reference. Especially in So Paulo state, real state market investors construction companies will have to consider on a more structured way the issues related to past land use pertaining to sites they should be dealing with, under the risk of turning future projects unfeasible or even get involved in criminal law suites generated by unverified or even poorly checked environmental liabilities. The present work has the function of highlighting to construction market the opportunities for the segment to retake growth based on the redevelopment of contaminated, abandoned and, depreciated industrial areas with great potential for urban reuse, considering that those construction companies should assume those environmental liabilities, treat and remediate it and, return those sites to the market with their values recovered or even upgraded. Therefore, the construction market has to face this new reality as a growth opportunity and not only as another technical or political obstacle to transpose. Key words: Environmental liabilities, contaminated sites

LISTA DE ILUSTRAES

Figura 1 Fluxograma para avaliao Ambiental de um imvel 17

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 rgos ou Entidades que podem dispor de informaes 21

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado de So Paulo MMA Ministrio do Meio Ambiente ASTM American Society for Testing and Materials

SUMRIO 1 INTRODUO ......................................................................................... 1 2 OBJETIVOS ............................................................................................. 4 2.1 Objetivo Geral ...................................................................................... 4 2.2 Objetivo Especfico ............................................................................. 4 3 METODOLOGIA DA PESQUISA............................................................. 5 4 JUSTIFICATIVA....................................................................................... 6 5 DESENVOLVIMENTO DO TEMA ........................................................... 9 5.1 Passivo Ambiental............................................................................... 9 5.1.1 Poluio............................................................................................. 9 5.1.2 Contaminao................................................................................. 10 5.1.3 reas Contaminadas ...................................................................... 10 5.1.4 Cadastro de reas Contaminadas ................................................ 12 5.2 reas Contaminadas e a Construo Civil...................................... 13 5.2.1 Riscos que os trabalhadores da construo civil enfrentam quando esto expostos a ambientes contaminados............................ 14 5.2.2 Aspectos Legais sobre empreendimentos em uma rea contaminada............................................................................................. 15 5.3 Avaliao do Potencial de Contaminao em Imveis .................. 16 5.3.1 Etapas da Avaliao do Potencial de Contaminao em imveis................................................................................................................... 19 5.3.1.1 Histrico de Ocupao do Imvel e da Vizinhana.................. 20 5.3.1.2 As possveis fontes de informaes ......................................... 20 5.3.1.3 Informaes de Prefeituras Municipais..................................... 22 5.3.1.4. Informaes da Secretaria de Estado do Meio Ambiente....... 23 5.3.1.5. Informaes na Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado de So Paulo ....................................................... 24

5.3.1.6. Mapas e Fotografias Areas ...................................................... 26 5.3.1.7 Vistoria no local ........................................................................... 27 5.3.1.8 Quando encontrado indcio de contaminao.......................... 27 5.3.1.9 Investigao Confirmatria ........................................................ 27 5.3.1.10 Procedimentos a serem adotados aps a confirmao de contaminao da rea em estudo .......................................................... 28 5.4 Investigao do Passivo Ambiental................................................. 29 6 ESTUDO DE CASO ............................................................................... 34 6.1 O histrico do caso Condomnio Baro de Mau........................... 34 6.2 Quais os procedimentos tcnicos poderiam ter sido tomados antes da execuo do condomnio ........................................................ 36 6.3 Consideraes sobre custo de investigao confirmatria.......... 38 6.4 Consideraes sobre custo de Remediao Ambiental de uma rea ........................................................................................................... 38 7 Consideraes Finais........................................................................... 39 REFERNCIAS......................................................................................... 41 Anexo A .................................................................................................... 42

1

1 INTRODUO

A questo econmica do Passivo Ambiental vem ganhando grande importncia na

economia das industrias isto porque Passivo Ambiental representa o sacrifcio de

benefcios econmicos que sero realizados para preservao, recuperao e proteo

do meio ambiente de forma a permitir a compatibilidade entre o desenvolvimento

econmico e o meio ecolgico ou em decorrncia de uma conduta inadequada em

relao s questes ambientais.

A possibilidade de ter ocorrido uma contaminao no solo e nas guas subterrneas de

uma determinada rea tem sido objeto de grande preocupao nas ltimas dcadas em

varias regies do mundo.

O problema de contaminao ambiental torna-se ainda mais grave para centros

urbanos industrializados como, por exemplo, a Regio Metropolitana de So Paulo.

Uma rea contaminada pode ser definida como um local onde h comprovadamente

poluio ou contaminao, causadas pela introduo de substncias ou resduos que

nela tenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados, em

concentraes ou quantidades que possam causar danos sade humana, ao meio

ambiente ou a outros bens a protegem. Nessa rea, os poluentes ou contaminantes

podem concentrar-se no ar, nas guas superficiais, no solo, nos sedimentos, ou nas

guas subterrneas e at mesmo nas estruturas dos imveis.

2

Os poluentes ou contaminantes podem ainda ser transportados a partir de seus pontos

de origem nesses meios, propagando-se por diferentes vias, como por exemplo o ar, o

prprio solo, as guas subterrneas e superficiais, alterando suas caractersticas

naturais ou qualidades e determinando impactos negativos ou risco sobre os bens a

proteger, localizados na prpria rea ou em seus arredores.

Segundo o Ministrio do Meio Ambiente (MMA) a Lei federal 6.938/81, estabelece que

so considerados bens a proteger:

A sade e o bem-estar da populao;

A fauna e a flora;

A qualidade do solo, das guas e do ar;

Os interesses de proteo natureza/paisagem;

A ordenao territorial e planejamento regional e urbano;

A segurana e ordem pblica.

Nem todas as reas contaminadas representam um risco para o meio ambiente ou

sade humana, pois um aspecto fundamental para a configurao de risco em uma

rea contaminada, que exista a condio de interao entre os contaminantes, o meio

fsico, e os possveis receptores presentes no local em estudo e em seu entorno. O

risco s existir se as concentraes de contaminantes excederem determinados limites

considerados aceitveis e se existirem receptores sensveis a essas concentraes.

3

Para se obter uma concluso se necessrio que uma determinada rea seja

investigada quanto a possibilidade de existncia de um Passivo Ambiental, se torna

necessria obteno de dados tcnicos que permitam a realizao de uma avaliao

do potencial de contaminao dessa rea, considerando diversos elementos diferentes,

tais como uso histrico da rea, evoluo do perfil de ocupao regional, uso da gua,

entre outros.

Se a partir da avaliao acima mencionada, for constatado que h indcios da

existncia potencial de um Passivo Ambiental associado rea em estudo, ser

necessria a implementao de um projeto de investigao ambiental.

4

2 OBJETIVOS

2.1 Objetivo Geral

Fornecer parmetros para a anlise da viabilidade de investimento em reas

anteriormente ocupadas por indstrias ou outras atividades potencialmente poluidoras.

2.2 Objetivo Especfico

Este trabalho apresenta um estudo da metodologia empregada pela Companhia de

Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado de So Paulo (Cetesb), Agncia

Ambiental reguladora do Estado de So Paulo, para identificar o potencial de

contaminao ambiental em imveis.

5

3 METODOLOGIA DA PESQUISA

Este trabalho de graduao foi desenvolvido usando como base de consulta diversos

materiais bibliogrficos como:

Anlise bibliogrfica de manuais da Cetesb, dos quais foram extrados os

fundamentos tericos e ilustraes que representam o tema.

De pginas na Internet relacionadas especificamente ao tema, provenientes de

rgos ambientais nacionais e internacionais bem como de centros de pesquisa.

Levantamento de dados de empresas de consultoria ambiental, para a consulta

de ocorrncias de casos e os critrios tcnicos adotados para cada caso.

6

4 JUSTIFICATIVA

Desde o final do sculo XIX, o nmero de indstrias implantadas no Estado de So

Paulo apresentava crescimento considervel, contudo, a partir da dcada de 1980 esta

tendncia comeou a mudar em virtude de elementos de presso social e de polticas

governamentais, iniciando o processo de converso de imveis de uso industrial para

usos no industriais.

Em imveis industriais, existe a possibilidade da presena de contaminao no solo,

gua subterrnea ou at mesmo nas estruturas prediais remanescentes, caracterizando

dessa forma a presena de um passivo ambiental..

Os profissionais do setor imobilirio bem como o corpo de engenheiros que atuam

neste mercado podem levar em conta a possibilidade de que o empreendimento que vai

ser comercializado possa ter um passivo ambiental .

Ao valor do imvel passa a ser agregado o valor do passivo ambiental, e este valor

resultante passa a ser comparado com o atual valor de mercado do imvel e com isso

pode-se obter um estudo de viabilidade econmica deste empreendimento .

Para o estado de So Paulo, para se fazer o estudo da presena potencial de passivo

ambiental pode-se colocar em prtica o mtodo sugerido pela CETESB que a

avaliao do potencial de contaminao em imveis.

7

A referida metodologia de estudo se encontra disponvel para consulta gratuita na

pgina oficial da CETESB, de acordo com a indicao constante no captulo de

Referncias deste trabalho.

Existem casos passados onde empreendimentos depois de construdos tiveram de ser

abandonados e tiveram o seu valor de mercado depreciado pela ocorrncia de

contaminao ambiental a qual somente foi detectada em virtude da ocorrncia de

acidentes ou danos agudos sade humana.

Um exemplo amplamente difundido na imprensa e citado como exemplo de

contaminao foi o caso do Condomnio Baro de Mau, no qual a Companhia

Fabricadora de Peas (Cofap) utilizou, na dcada de1990, uma rea de 160 mil m em

Mau, Grande So Paulo, como depsito de resduos txicos. Nesse terreno,

posteriormente, foi construdo o referido condomnio. A contaminao no local

posteriormente identificada como sendo originada por compostos orgnicos volteis,

incluindo clorobenzeno, tolueno e benzeno, provocou exploses com acidentes fatais.

Eventos como esse trouxeram a pblico, a preocupao com a existncia de reas

contaminadas e outras suspeitas de casos com situaes semelhantes passaram a

existir em todas as regies industrializadas do Brasil, levando os rgos ambientais de

cada regio a se mobilizar, no sentido de ao menos estabelecer uma regra para a

conduo de problemas deste tipo.

8

De acordo com a pesquisa realizada, junto s agncias ambientais estaduais de todo o

Brasil, at o presente momento, apenas o estado de So Paulo possui diretrizes

especficas para a avaliao de passivos ambientais em transaes imobilirias de

reas industriais ou de reas onde possam ter ocorrido atividades industriais.

9

5 DESENVOLVIMENTO DO TEMA

5.1 Passivo Ambiental

Sprouse e Moonitz 1997 apud RIBEIRO, 1992 afirmam que Passivos so obrigaes

que exigem a entrega de ativos ou prestao de servios em um momento futuro, em

decorrncia de transaes passadas ou presentes que envolveram a empresa e o meio

ambiente.

Para que se possa discutir sobre passivos ambientais, faz-se necessrio fornecer

algumas noes gerais relacionadas ao tema, tais como as definies de poluio,

contaminao e reas contaminadas, entre outros conceitos bsicos.

5.1.1 Poluio

Segundo a Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado de So

Paulo (CETESB 2001)

Considera-se poluio do meio ambiente a presena, o lanamento ou a

liberao, nas guas, no ar ou no solo, de toda e qualquer forma de

matria ou energia, com intensidade, em quantidade, de concentrao

ou com caractersticas em desacordo com as que forem estabelecidas

em decorrncia dessa lei, ou que tornem ou possam tornar as guas,o

ar ou solo:

imprprios, nocivos ou ofensivos sade;

10

inconvenientes ao bem-estar pblico;

danosos aos materiais, fauna e flora;

prejudiciais segurana, ao uso e gozo da propriedade e s

atividades normais da comunidade.

A definio dos agentes causadores da poluio ambiental usualmente

regulamentada por leis ou padres especficos, as quais estabelecem limites de

lanamento desses elementos na natureza. Esses limites genricos so usualmente

chamados de valores de referncia ou mesmo valores orientadores.

5.1.2 Contaminao

A contaminao segundo a Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do

Estado de So Paulo (CETESB) um caso particular de poluio.

a introduo de substncias txicas, organismos patognicos ou outros elementos,

em concentraes que possam afetar ou impor risco sade humana.

5.1.3 reas Contaminadas

rea Contaminada segundo a Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do

Estado de So Paulo (CETESB 2001), possui a seguinte definio:

11

Uma rea contaminada pode ser definida como uma rea, local ou

terreno onde h comprovadamente poluio ou contaminao, causada

pela introduo de quaisquer substncias ou resduos que nela tenham

sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados

de forma planejada, acidental ou at mesmo natural. Nessa rea, os

poluentes ou contaminantes podem concentrar-se em subsuperfcie nos

diferentes compartimentos do ambiente, por exemplo no solo, nos

sedimentos, nas rochas, nos materiais utilizados para aterrar os

terrenos, nas guas subterrneas ou, de uma forma geral, nas zonas

no saturada e saturada, alm de poderem concentrar-se nas paredes,

nos pisos e nas estruturas de construes. Os poluentes ou

contaminantes podem ser transportados a partir desses meios,

propagando-se por diferentes vias, como, por exemplo, o ar, o prprio

solo, as guas subterrneas e superficiais, alterando suas

caractersticas naturais ou qualidades e determinando impactos

negativos e/ou riscos sobre os bens a proteger, localizados na prpria

rea ou em seus arredores.(CETESB 2001)

A definio da CETESB leva em conta os diferentes cenrios e as diferentes vias de

exposio que podem ocorrer em uma rea de estudo, tanto para a condio presente

de uso da rea, quanto para a sua condio futura de uso mais provvel.

Dessa forma, na anlise e desenvolvimento de projetos de alterao e construo de

imveis contaminados, deve-se levar em considerao as possveis interaes entre o

projeto construtivo a ser adotado e suas interaes com a rea contaminada.

12

Essa avaliao busca evitar problemas, por exemplo, de exposio indevida dos

trabalhadores da construo civil a agentes qumicos nocivos sade humana.

Por isso importante para o consultor saber para o que se destina a rea que vai ser

construda e como vai ser construda. Isso porque para cada mtodo construtivo

adotado em campo existe a possibilidade de uma nova via de exposio de

contaminantes estar sendo criada.

5.1.4 Cadastro de reas Contaminadas

O cadastro de reas Contaminadas (ACs) constitui-se no instrumento central do

gerenciamento de ACs, no qual so registradas todas as informaes adquiridas

durante a execuo das etapas do gerenciamento de ACs referentes s reas

potencialmente contaminadas (APs), reas suspeitas de contaminao (ASs) e reas

contaminadas (ACs).

O Cadastro de ACs um instrumento importante de gerenciamento de reas urbanas,

cuja anlise estruturada pode subsidiar a adoo de medidas voltadas ao planejamento

urbano, revitalizao de reas industriais abandonadas e ao controle ambiental

regional, aprimorando a qualidade dos modelos de desenvolvimento do uso e ocupao

do solo de maneira lgica, prtica e economicamente sustentvel.

13

5.2 reas Contaminadas e a Construo Civil

At recentemente no Brasil a anlise de implantao de um empreendimento imobilirio

em uma determinada rea, no considerava a existncia ou no de passivos

ambientais e dessa forma as reas contaminadas eram tratadas como assunto

secundrio dentro do processo decisrio de negociao ou incorporao de um

determinado imvel.

A partir de casos como o do condomnio Baro de Mau, essa percepo foi sendo

modificada e cada vez mais o conhecimento das condies anteriores de uso da rea

bem como o conhecimento sobre a existncia ou no de passivos ambientais

associados a este imvel passou a ser pea fundamental na anlise de investimentos.

Atualmente, para avaliar a convenincia da aquisio de um determinado imvel e

pesquisar a possibilidade de que aquele solo ou gua subterrnea ou as edificaes

possam apresentar algum tipo de contaminao por causa ou efeito do seu uso anterior

tcnicas diversas so empregadas, visando atender s diretrizes tcnicas estabelecidas

pela CETESB.

Portanto, imveis que apresentam contaminao do solo, das guas subterrneas ou

das edificaes podem sofrer uma desvalorizao, sendo que o seu preo pode ser

reduzido durante qualquer transao imobiliria em razo do montante que poder ser

empenhado com a possvel necessidade de implementao de projetos de remediao

14

da rea, que venham a permitir seu uso, ainda que com restries especficas ou

critrios mais rigorosos de aplicao dos parmetros de referncia legal ou normativa.

A remediao das reas contaminadas, a remoo e destinao adequada de resduos

industriais, assim como o desmonte e a disposio dos resduos de demolio de

antigos imveis fabris, que se encontram contaminados, so atividades de alto custo.

5.2.1 Riscos que os trabalhadores da construo civil enfrentam

quando esto expostos a ambientes contaminados

Um outro aspecto que deve ser levar em conta esta relacionado ao risco que o

trabalhador pode correr quando trabalha em uma rea contaminada. Segundo a

Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado de So Paulo.

O trabalhador da construo civil pode, sem saber, entrar em contato

com contaminantes e correr risco de sade, inclusive com

conseqncias fatais;O trabalho com solos, escombros e entulhos

contaminados representa risco sade pblica e ao meio ambiente,

notadamente nas circunvizinhanas da obra, pela eventual propagao

de poeira ou de gases provenientes da rea contaminada exposta, ou

ainda pelo arraste de contaminantes por meio dos sistemas de

drenagem de guas superficiais

15

Trabalhando em uma rea contaminada, um trabalhador da construo civil pode estar

exposto a condies de risco agudo, como por exemplo, atmosferas explosivas em

ambientes confinados, ou mesmo a condies de risco crnico, por exemplo, contato

drmico com solo contaminado ou inalao de vapores advindos dos contaminantes,

durante longos perodos de tempo.

5.2.2 Aspectos Legais sobre empreendimentos em uma rea

contaminada

De forma geral, as autoridades fiscalizadoras do meio ambiente, quando constatam a

presena de contaminao em uma determinada rea, fazem uso de algumas

ferramentas legais, para garantir que o dano ambiental identificado seja reparado e que

os responsveis pelo referido dano sejam punidos na forma da lei.

Contudo, o processo de identificao dos responsveis pelo dano ambiental pode ser

moroso e em alguns casos terminar na constatao de que o responsvel identificado

no possui os meios necessrios para reparar o dano ambiental.

Uma das ferramentas mais utilizadas para a soluo de situaes como a acima

descrita a assinatura junto ao rgo de fiscalizao ambiental ou ministrio pblico,

de um Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta (TAC), no qual o poluidor

ou aquele que decide se responsabilizar pelo passivo ambiental se compromete a

16

reparar o dano, apresentando um plano efetivo de soluo para o caso e tornando

pblica esta ao.

De acordo com a legislao vigente, aquele que adquire um imvel, passa a ser o

responsvel pelo seu ativo e passivos potenciais atuais e futuros, inclusos aqui, os

passivos ambientais.

Cabe, contudo ressaltar, que aes judiciais e indenizatrias, por meio de inquritos ou

aes pblicas, nas esferas judiciais cveis e criminais em conseqncia das

investigaes da contaminao do solo e das guas subterrneas, por exigncias dos

rgos ambientais e do Ministrio Pblico, no sero eliminadas ou impedidas.

Nesse novo cenrio, o comprador do imvel deve verificar alm os tradicionais critrios

para a sua implantao, como o seu preo, as restries de ocupao impostas pelo

zoneamento municipal e a sua localizao, outros aspectos tais como averbaes em

escritura, restries ambientais de uso, e a existncias de processo junto ao ministrio

pblico.

5.3 Avaliao do Potencial de Contaminao em Imveis

O Fluxograma apresentado no Guia para Avaliao do Potencial de Contaminao em

Imveis (CETESB) (2003) disponvel na Companhia de Tecnologia de Saneamento

Ambiental do Estado de So Paulo para Avaliao Ambiental de um Imvel, mostra as

17

etapas bsicas para a avaliao do potencial de contaminao de um imvel e indica as

aes que devem ser tomadas para evitar quaisquer problemas ambientais e legais em

caso de indcios de contaminao do solo ou da gua subterrnea.

Figura 1 Fluxograma para avaliao Ambiental de um imvel

Fonte :CETESB (2003)

18

O fluxograma acima foi desenvolvido com base em uma abordagem por etapas,

considerando que imveis industriais, de forma geral, possuem reas extensas e que

nem todas as regies de uma indstria esto sujeitas contaminao.

Essa abordagem visa aplicao eficiente de recursos tanto por parte de quem vende

a rea quanto por parte de quem compra o imvel e vem sendo utilizada nos Estados

Unidas da Amrica do Norte a vrios anos.

Como referncia podemos citar a srie de padres especficos desenvolvidos pela

American Society for Testing and Materials ASTM International, conforme segue:

E1527-00 Standard Practice for Environmental Site Assessments: Phase 1 Environmental Site Assessment Process E1528-00 Standard Practice for Environmental Site Assessments: Transaction Screen Process E1903-97(2002) Standard Guide for Environmental Site Assessments: Phase II Environmental Site Assessment Process E2018-01 Standard Guide for Property Condition Assessments: Baseline Property Condition Assessment Process

Cada etapa do fluxograma acima apresentado ser explicada nos itens abaixo

descritos.

19

5.3.1 Etapas da Avaliao do Potencial de Contaminao em imveis

A avaliao do potencial de contaminao deve seguir algumas etapas para que seja

possvel determinar se h ou no a necessidade de uma investigao ambiental.

Na primeira etapa de avaliao, realizada a verificao documental da rea a ser

negociada em complemento s atividades de visitao da rea e entrevistas com as

pessoas conhecedoras do empreendimento e de sua histria.

Usualmente esta etapa chama de Fase 1 de avaliao e seu objetivo principal a

obteno de indcios da existncia de passivos ambientais, com base no histrico

operacional da rea e nos pontos de maior relevncia resultantes da inspeo visual

em campo. Este processo se assemelha ao procedimento de auditoria ambiental.

Na segunda etapa de avaliao, investigao confirmatria, os pontos considerados

questionveis na etapa anterior, sero mais detidamente avaliados buscando verificar

se de fato a contaminao ambiental existe ou no. Nessa etapa, so coletadas

amostras de solo e gua subterrnea para anlise laboratorial e identificao especfica

dos contaminantes e suas concentraes.

Caso os indcios de contaminao sejam confirmados, o processo de negociao do

imvel poder ser paralisado at que os valores referentes ao passivo encontrado e a

distribuio de responsabilidades seja acertado entre as partes.

20

Nos tpicos a seguir, sero detalhadas as atividades de cada uma das etapas.

5.3.1.1 Histrico de Ocupao do Imvel e da Vizinhana

O conhecimento de uso e ocupao do imvel deve ser pesquisado por um

levantamento de documentos existentes e por uma inspeo de campo e entrevistas

com moradores .

No Guia para Avaliao do Potencial de Contaminao em Imveis (CETESB 2003).

possvel encontrar um questionrio que tem a finalidade de auxiliar a coleta de dados e

a avaliao das informaes obtidas, este questionrio segue no anexado a este

trabalho (anexo A).

5.3.1.2 As possveis fontes de informaes

As informaes advm de uma grande pesquisa nos arquivos de rgos pblicos como:

a) Mapas topogrficos

b) fotografias areas que retratam o uso do solo no momento em que foram

realizadas.

A Tabela 1 deste trabalho , foi retirada do Guia para Avaliao do Potencial de

Contaminao em Imveis (CETESB 2003), encontram-se relacionados os documentos

21

e as informaes que podem ser teis para caracterizar o antigo uso e ocupao da

rea em estudo.

Tabela 1 rgos ou Entidades que podem dispor de informaes

22

5.3.1.3 Informaes de Prefeituras Municipais

importante ressaltar que a consulta prefeitura no se restringe, na maioria das

vezes, a um nico departamento, nem mesmo a identificar somente as possveis fontes

de poluio, mas tambm os bens a proteger, como unidades de conservao.

Como toda empresa comercial ou industrial deve ter sua Inscrio Municipal, este

cadastro pode ser pesquisado e em posse destas informaes podemos descobrir qual

era o antigo uso da rea.

A consulta deve ser realizada em outras partes da administrao pblica, bem como:

a) No departamento de vigilncia sanitria, para verificar a existncia de registros de

ocorrncias;

b) No departamento de limpeza pblica no sentido de se apurar a existncia de

registros de ocorrncias envolvendo a deposio irregular ou clandestina de resduos;

c) Nos departamentos de meio ambiente e de planejamento urbano para que possa ser

possvel levantar os bens a proteger, casos constatados indcios de contaminao, e

para levantar as atividades ou procedimentos potencialmente poluidores ou reas

suspeitas de contaminao e tambm aquelas que j fazem parte do cadastro de reas

contaminadas do municpio.

23

5.3.1.4. Informaes da Secretaria de Estado do Meio Ambiente

A pesquisa de informaes na Secretaria de Estado do Meio Ambiente poder ser

realizada, com o objetivo que mais dados sejam levantados sobre a rea em questo.

Os dados podem ser obtidos atravs de consulta nos departamentos

a) Departamento de Avaliao de Impacto Ambiental (DAIA) onde possvel localizar a

relao de empreendimentos cujos projetos foram aprovados, reprovados ou

encontram se em fase de anlise, dentro da competncia do DAIA .

b) Na Unidade de Gerenciamento dos Recursos Hdricos (UGRHI), sendo para tanto

necessrio o encaminhamento de um ofcio a este departamento.

Detalhes a respeito desses empreendimentos,caso haja interesse em conhecer os

projetos, podero ser obtidos por meio de consulta aos processos. Para isto deve ser

solicitado no DAIA vistas ao processo, conforme Resoluo N 66 da Secretaria de

Estado do Meio Ambiente, de 17/12/96, que dispe sobre o acesso pblico a

informaes ambientais.

c) Departamento de Uso do Solo Metropolitano (DUSM) e Informaes sobre

empreendimentos localizados em rea de Proteo a Mananciais (APM) podem ser

obtidas no DUSM a partir do logradouro e por meio das coordenadas geogrficas.

24

5.3.1.5. Informaes na Companhia de Tecnologia de Saneamento

Ambiental do Estado de So Paulo

A CETESB disponibiliza por meio de sua pgina na Internet informaes a respeito das

reas contaminadas que j esto devidamente cadastradas pr este rgo

O fato de um determinado local no constar do citado cadastro no significa que a rea

esta livre da suspeita de ser contaminada. Informaes sobre um local especfico

podem tambm ser obtidas nesta mesma pgina, sendo necessrio para isto o nome

do logradouro, o nmero e o Cdigo de Endereamento Postal (CEP).

Caso existam processos administrativos, poder ser solicitada consulta conforme

Resoluo N 66 da Secretaria de Meio Ambiente do Estado de So Paulo, de

17/12/96.

Existe um cadastro com informaes a partir de 1989, referentes a empreendimentos

cujas atividades foram licenciadas a partir de 1976, ou oriundas das aes corretivas,

ou que foram includas em alguns dos seus programas de controle da poluio, tais

como: controle de material particulado, controle de xidos de enxofre, programa de

controle de resduos e projeto Tiet dentre outros.

25

Existem dados dos empreendimentos que continuam em atendimento pela CETESB.

Portanto, para consultar este cadastro, o interessado deve verificar se o nome do

logradouro foi alterado ou no aps 1989. Caso isto tenha ocorrido, a pesquisa dever

incluir os nomes anteriores do referido logradouro. Nas agncias ambientais da

CETESB, situadas na Regio Metropolitana de So Paulo, podem ser consultados

mapas sobre o zoneamento industrial.

Podemos consultar algumas empresas usando para isso os cadastros de ordem

econmica e comercial e preservados os seus direitos. Desta maneira, toda empresa

comercial ou industrial deve ter sua Inscrio Municipal, Inscrio na Fazenda Estadual,

Inscrio na Receita Federal, Registro na Junta Comercial, Alvar de Corpo de

Bombeiros e outros tipos de licenas ou alvars, dependendo de sua atividade. Outras

entidades, como Sindicatos e Associaes, tambm podem manter cadastros de

empresas.

A consulta a estes rgos importante para verificar se houve em determinado local o

registro de sua utilizao por alguma atividade potencialmente poluidora.

Este expediente deve ser utilizado para confirmao de informaes ou at mesmo

como fonte inicial, quando no h outros elementos preliminares de verificao do

histrico, como cadastros na CETESB ou em rgos municipais.

Outras fontes que podem ser consultadas para obteno de informaes histricas so:

Delegacias do Ministrio do Trabalho, Agncia Nacional do Petrleo (ANP), empresas

26

concessionrias de energia eltrica, companhias telefnicas, Comisso Nacional de

Energia Nuclear (CNEN) e entidades como o Centro das Indstrias do Estado de So

Paulo (Ciesp) e Associaes Comerciais e Industriais do municpio ou regio, pois

podem possuir informaes histricas do lugar. Nos Cartrios de Registro de Imveis

so anotadas as transmisses de propriedade e as servides administrativas, que se

constituem em documentos para investigao de uso anterior de determinada rea.

5.3.1.6. Mapas e Fotografias Areas

Fotografias areas, de imagens de satlites e os mapas de uma determinada regio de

interesse permitem a identificao e localizao de reas potencialmente

contaminadas, tais como reas de indstrias, de armazenamento de produtos, de

tratamento e de disposio de resduos e de antigos depsitos de resduos.

Podem ser obtidas informaes quanto localizao e extenso dos depsitos, alm

de resgatar a ordem cronolgica das mudanas ocorridas nesses locais.

O uso de mapas e fotografias areas para estes estudos apresenta como principal

vantagem a possibilidade de se obter dados histricos de locais que no podem mais

ser resgatados devido ausncia de registros, ou que no podem ser obtidos por meio

de entrevistas, ou ainda, que no deixaram registro em documentaes.

27

5.3.1.7 Vistoria no local

A vistoria no local deve ser feita com o objetivo de verificar indcios de possveis reas

contaminadas.

Cabe ressaltar que devem ser tambm verificados os imveis no entorno, pois esses

podem constituir-se possveis fontes de contaminao que podem afetar o imvel em

questo.

5.3.1.8 Quando encontrado indcio de contaminao

Aps avaliar o histrico de um imvel, segundo o procedimento descrito nos itens

anteriores, pode se optar por prosseguir as negociaes de aquisio desta rea

mesmo tendo cincia que esta rea tem indcios ou suspeita de contaminao.

importante nesta etapa partir para uma Investigao Ambiental a fim de determinar

qual o contaminante e em qual quantidade ele encontrado no solo e na gua, para

com base nestes dados conseguir mensurar o passivo ambiental desta rea.

5.3.1.9 Investigao Confirmatria

A investigao confirmatria tem como principal objetivo confirmar ou no a existncia

de contaminao, isto , confirmar a presena ou no de substncias que possam

causar poluio e verificar a necessidade da realizao de uma investigao detalhada.

28

Trata-se de um trabalho que deve ser conduzido por profissionais habilitados e

especializados na realizao deste tipo de servio.

A metodologia utilizada para investigao confirmatria consiste, basicamente, na

elaborao de um plano de amostragem, execuo de sondagens, coleta e anlise de

amostras e, principalmente, interpretao dos resultados obtidos dentro de um cenrio

ambiental previamente estabelecido. Nessa etapa, no necessrio realizar o

mapeamento espacial da contaminao e sim somente determinar a presena ou

ausncia. de contaminantes

Caso as concentraes dos contaminantes avaliados estejam acima dos valores de

referncia estabelecidos pelo rgo ambiental responsvel pela fiscalizao, a rea

ser considerada como contaminada e devero ser adotadas ento as aes

seqenciais determinadas pelo agente fiscalizador.

5.3.1.10 Procedimentos a serem adotados aps a confirmao de

contaminao da rea em estudo

Usualmente essas aes consistem no aprofundamento dos estudos j realizados e na

elaborao de um estudo de anlise de risco e na verificao da necessidade ou no

de implementao de aes corretivas, tais como remediao, medidas de controle de

engenharia ou aes institucionais.

29

A agncia ambiental responsvel pela fiscalizao do empreendimento poder ainda

tomar outras medidas que considerar cabveis, visando a proteo da sade humana e

do bem pblico, tais como:

isolamento da rea;

restrio de uso do solo;

restrio de consumo de guas superficiais ou subterrneas;

remoo imediata de resduos, solos contaminados ou gases do subsolo;

monitoramento ambiental;

monitoramento de explosividade.

O processo de mapeamento efetivo da contaminao no meio fsico se d na etapa de

investigao detalhada, a qual segue os critrios tcnicos e diretrizes estabelecidos

pela CETESB e pelas normas vigentes.

5.4 Investigao do Passivo Ambiental

Conforme discutido nos itens anteriores, o processo de avaliao ambiental de uma

rea deve ser desenvolvido de modo a permitir o entendimento da relao existente

entre trs elementos bsicos: os contaminantes, o meio fsico e os receptores

ambientalmente sensveis.

30

Todo o processo deve ser desenhado com base nessas trs variveis, de forma que ao

final do projeto seja possvel estabelecer as relaes de interao entre elas. Para que

um processo de investigao ambiental seja efetivo, ele deve ser capaz de fornecer de

forma clara as condies de contorno e distribuio dos contaminantes no meio fsico,

as vias e caminhos preferncias de deslocamento desses contaminantes e suas

diversas formas de contato com os receptores mais provveis.

A definio da tcnica de investigao a ser utilizada tambm deve ser baseada no

entendimento claro das trs variveis citadas, considerando que compostos qumicos

possuem caractersticas fsicas e qumicas diferentes e reagem de formas diferentes

com o solo a gua e o ar. A tcnica investigativa utilizada deve respeitar essas variveis

e considerar as suas interaes com os equipamentos e pessoas envolvidas no

processo.

A etapa de investigao detalhada , portanto, a primeira do processo de recuperao

de reas contaminadas, e vai subsidiar a execuo das etapas seguintes, de avaliao

de risco e definio da remediao.

Enquanto que na etapa de investigao confirmatria o objetivo principal confirmar a

presena de contaminao na rea suspeita, na etapa de investigao detalhada o

objetivo quantificar a contaminao, isto , avaliar detalhadamente as caractersticas

da fonte de contaminao e dos meios afetados, determinando-se as dimenses das

reas ou volumes afetados, os tipos de contaminantes presentes e suas concentraes.

31

Da mesma forma devem ser definidas as caractersticas das plumas de contaminao,

como seus limites e sua taxa de propagao. A investigao detalhada deve buscar a

compreenso dos seguintes aspectos:

geologia e a hidrogeologia regional e local;

natureza e a extenso da contaminao em cada uma de suas fases;

evoluo da contaminao no tempo e no espao;

rotas de migrao de contaminantes;

as vias de exposio;

os receptores de risco;

os cenrios de uso atuais;

os cenrios de uso futuro mais provveis;

os nveis de risco aceitveis para cada um dos compostos analisados.

A finalidade da investigao detalhada , por conseguinte, fornecer ao empreendedor

informaes suficientes para que as condies efetivas de contaminao da rea

possam ser entendidas por todos os envolvidos no processo.

A localizao das sondagens a serem executadas para amostragem e anlise de solos

dever ser orientada com base em dados histricos relativos manipulao, estocagem

e armazenamento de matrias-primas, substncias qumicas auxiliares de processo,

produtos, resduos e efluentes ou at mesmo episdios histricos de vazamentos,

derramamentos e descarte inadequado de resduos .

32

As sondagens para amostragem de solos devem ser realizadas em toda a zona

insaturada do subsolo, at o lenol fretico, com retirada e anlise de amostras

pontuais, no geral de metro em metro, ou em pontos onde so observados indcios de

contaminao, tais como leituras elevadas de concentrao de compostos orgnicos

volteis, alteraes anmalas de cor, exalao de odores caractersticos ou presena

reconhecida de poluentes.

A rede de poos de monitoramento de qualidade das guas subterrneas dever se

basear na hidrogeologia e dinmica de escoamento das guas subterrneas no local e

propiciar a delimitao total tridimensional de todas as plumas de contaminao de

guas subterrneas, relacionadas aos contaminantes presentes no local e seu entorno.

A metodologia utilizada para a realizao da etapa de investigao detalhada

constituda basicamente pelas seguintes partes:

plano de investigao;

coleta de dados na rea contaminada;

interpretao dos resultados.

A partir desse ponto, o empreendedor, em conjunto com a agncia ambiental, e muitas

vezes com os representantes da comunidade ou do ministrio pblico, pode iniciar o

processo de tomada de deciso sobre as aes a serem empreendidas naquela rea

ou regio, a depender da extenso do dano identificado.

33

Deve-se observar ainda que os dados provenientes de uma avaliao ambiental devem

possuir consistncia tcnica e contedo suficiente para sustentar a elaborao de uma

anlise de risco, na qual sero definidos os alvos de remediao eventualmente

necessrios para a rea.

Todo esse processo resulta na quantificao de valores, os quais, em ltima anlise,

passam a integrar o valor do imvel, seja de forma positiva ou negativa, usando sempre

que possvel critrios objetivos de julgamento e valorao do dano ambiental.

Cabe comentar que alguns aspectos no possuem valor mensurvel por critrios

objetivos. Aspectos estticos, de significado histrico e de cunho pessoal, como, por

exemplo odores desagradveis, so de difcil quantificao e em muitos casos so

agentes de inviabilizao de um empreendimento.

34

6 ESTUDO DE CASO

Para a apresentao de estudo de caso deste trabalho foi selecionado o

empreendimento conhecido como Condomnio Baro de Mau, em funo da sua

grande repercusso na mdia e de sua relao direta com o tema do presente trabalho.

Neste caso apresentado diversas questes que deveriam ter sido avaliadas no foram

consideradas e as conseqncias dessas aes resultaram na ocorrncia de acidentes

envolvendo fatalidades e danos diversos tanto para os moradores do condomnio,

quanto para as empresas envolvidas no processo.

6.1 O histrico do caso Condomnio Baro de Mau

Na dcada de 1990, uma rea de 160 mil metros quadrados da Companhia Fabricadora

de Peas (Cofap) em Mau, na Grande So Paulo, foi utilizada como depsito irregular

de resduos txicos.

Em 1993, a empresa Companhia Fabricadora de Peas (Cofap) vendeu o terreno para

a Cooperativa Habitacional Nosso Teto ligada Paulicoop Assessoria a Cooperativas

Habitacionais, que promoveu a construo do condomnio residencial Baro de Mau

no local. Cerca de 7,5 mil pessoas moram no local, distribudas em 59 prdios.

35

De acordo com a pesquisa realizada em jornais da poca, a obra foi autorizada pela

Prefeitura de Mau em 1998, com base num laudo da construtora Soma, responsvel

pelo incio da construo, que afirmava que no haviam sido encontrados resduos

orgnicos que fossem nocivos sade dos futuros moradores.

Em abril de 2000, um homem morreu e outro teve 40% do corpo queimado por causa

de uma exploso que ocorreu durante o servio de manuteno de uma das caixas

dgua do condomnio. Eles teriam usado um isqueiro e provocado uma exploso.

A agncia ambiental solicitou SQG, atual construtora responsvel pelas obras, que

fossem feitas pesquisas no solo para diagnosticar a fonte dos gases, alm de monitorar

os ndices de expolsividade em espaos confinados na regio.

Paralelamente, a Cetesb informou o ocorrido ao Ministrio Pblico e iniciou um estudo

para identificar a presena de outros compostos qumicos na rea, alm do lixo

orgnico.

A concentrao de compostos orgnicos volteis em alguns pontos da rea ultrapassa

8 mil partes por milho (ppm).

Entretanto, laudo do Instituto Adolfo Lutz e avaliao da empresa municipal de

saneamento de Mau afirmam que a gua do Residencial Baro de Mau no estaria

contaminada. Diante de tais dados, a Promotoria Pblica de Mau instaurou inqurito

para apurar responsabilidades sobre a contaminao no condomnio Baro de Mau.

36

Segundo a percia do Ministrio Pblico, a situao gravssima e as famlias devem

ser retiradas, porque apenas um dos estudos indica que no haveria riscos reais.

O Conselho Estadual de Meio Ambiente (Consema) tambm entrou com pedido para a

retirada dos moradores do local.

Em 1998 a Cofap, que pertencia ao empresrio Abraham Kasinsky, foi adquirida pela

Magneti Marelli, empresa do Grupo Fiat.

A assessoria de Kasinsky informou que s se manifestaria a respeito do tema se

acionado na Justia e que na poca em que o terreno foi vendido por ela no era usado

como aterro e que teria documentos que comprovariam isto. Entretanto, um contrato

firmado em 1984 entre a Cofap e a transportadora A. Alonso & Cia. Ltda. confirma que

a companhia utilizava o terreno para depsito de lixo industrial.

6.2 Quais os procedimentos tcnicos poderiam ter sido tomados

antes da execuo do condomnio

De acordo com as informaes disponveis para consulta pblica, foram realizadas

aes de investigao ambiental, contudo, pode-se observar que os trs elementos

bsicos comentados nesse trabalho, no foram avaliados como aqui sugerido e dessa

37

forma os resultados obtidos foram pouco significativos, levando todo o processo a uma

seqncia de erros.

A rea deveria ter passado por uma investigao mais detalhada, pois em uma simples

anlise de documentos nos cartrios e outros rgos de registro teria sido possvel

constatar que este terreno pertencia a uma indstria; e provavelmente com uma visita

tcnica em campo e algumas entrevistas com moradores antigos ou at mesmo

visualmente fosse verificado, a presena de um aterro.

Constada a presena deste aterro seria necessrio que fosse realizado uma

investigao confirmatoria com algumas sondagens e amostragens de Compostos

Orgnicos Volteis (CVO), onde se poderia constatar o elevado ndice de VOC

conforme a imprensa e os relatrios da CETESB divulgaram.

O prximo passo seria a determinao dos pontos de coleta de gua e de solo para que

fossem analisados e identificados quimicamente os contaminantes l encontrados.

Esse conjunto de aes, se realizados de forma sistemtica, teriam sido capaz de gerar

informaes tcnicas suficientes que a construo do condomnio ocorreria sobre uma

rea efetivamente contaminada.

Essas aes simples, poderiam ter evitado a ocorrncia de um acidente fatal, bem

como outros tantos prejuzos ao meio ambiente e aos moradores e proprietrios de

imveis naquele condomnio.

38

6.3 Consideraes sobre custo de investigao confirmatria

A investigao confirmatria tem um custo baixo se compararmos ao preo de um

empreendimento ou se comparado as possveis multas ambientais e indenizaes que

podem ser pagas caso haja um problema de contaminao em um empreendimento .

No caso do Condomnio Baro de Mau foi estimado que para se fazer uma

investigao confirmatria gastaria-se nos custos praticados hoje no mercado

aproximadamente de R$ 40.000,00 a R$50.000,00.

Se este valor for comparado aos problemas de se constatar a presena de

contaminantes aps toda a realizao do empreendimento que neste caso possua 59

prdios podemos chegar a concluso que os valores para investigao confirmatria

so bem pequenos .

6.4 Consideraes sobre custo de Remediao Ambiental de uma

rea

A remediao deve ocorrer com base nos valores orientadores da CETESB para os

contaminantes encontrados salientando que s deve ser tratada as reas que

ultrapassem o valor de referencia que fornecido pela CETESB para os contaminantes

encontrados no caso Baro de Mau foi estimado que para se fazer uma remedio

Ambiental gastaria-se nos custos praticados hoje no mercado R$ 95.000,00 a

R$120.000,00 a cada 1500 m tratados com monitoramento e amostragens de solo

durante mais 2 anos aps serem atingidos os valores alvo.

39

7 Consideraes Finais

A partir das lies aprendidas no caso do Condomnio Baro de Mau, e tomando como

base as tendncias de evoluo dos aspectos de conservao ambiental e proteo ao

meio ambiente, especialmente no estado de So Paulo, os investidores e

incorporadores devero considerar de forma mais sistematizada as questes

relacionadas ao uso e ocupao anterior dos imveis por ele negociados, sob pena de

inviabilizar projetos futuros ou mesmo se envolver em processos criminais gerados por

passivos ambientais no avaliados.

A legislao ambiental em vigor se apresenta cada vez mais restritiva e a tendncia

nacional que modelos como o do estado de So Paulo passem a ser copiados para

outros estados da Unio, levando a uma modificao na postura dos investimentos e

investidores.

Nos Estados Unidos da Amrica do Norte, essa mesma tendncia levou a um grande

desenvolvimento do mercado da construo civil e do segmento imobilirio, quando o

governo passou a incentivar a retomada do desenvolvimento em reas indstrias

abandonadas e contaminadas. Empresas incorporadoras passaram a assumir os

passivos ambientais, trat-los remediando a rea contaminada e logo depois as reas

tratadas puderam retornar estas reas ao mercado com seu valor bastante aumentado.

40

Assim sendo, o mercado da construo civil deve encarar esta nova realidade como

uma oportunidade de crescimento e no apenas como mais um obstculo tcnico ou

poltico a ser transposto.

A sistematizao e disponibilizao gratuita de informaes ambientais por parte do

poder pblico e da iniciativa privada podem contribuir em muito para a reduo de

casos como o do Baro de Mau, e tantos outros que continuadamente surgem na

mdia nacional e internacional.

O trabalho demonstra que antes de negociar uma rea ou fazer um projeto para um

empreendimento se faz necessrio uma pesquisa bem fundamentada a respeito dos

usos anteriores da rea com o intuito de descobrir se esta rea possui ou no um

passivo ambiental e quais seus desdobramentos.

41

REFERNCIAS CUNHA, R.C.A. Avaliao de Risco em reas Contaminadas por Fontes Industriais Desativadas Estudo de Caso. 1997,152 fls. Tese de doutorado do Programa de Ps Graduao em Recursos Minerais e Hidrogeologia , Instituto de Geocincias da Universidade de So Paulo, So Paulo. HIRANO,J. Estudo de Fatores para a Seleo de Remediaes em reas Contaminadas por Hidrocarbonetos Derivados de Petrleo Provenientes de Vazamentos em Reservatrios de Combustveis. 2002 ,50 fls Trabalho de Concluso de Curso, Curso de Engenharia Civil, Universidade Anhembi Morumbi , So Paulo ECOTEST. Ecotest Tecnologia Ambiental Ltda. Contaminao dos Recursos Naturais. So Paulo, 2002. SO PAULO (Estado). Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental (CETESB). Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas. So Paulo, 2001a. SO PAULO (Estado). Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado de So Paulo (CETESB). Relatrio de Estabelecimento de Valores Orientadores para Solos e guas Subterrneas no Estado de So Paulo. So Paulo, 2001b. 73 p.

SO PAULO (Estado). Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado de So Paulo. (CETESB ), Guia para Avaliao do Potencial de Contaminao em Imveis So Paulo, 2003 80 p . Disponvel em < http://www.cetesb.sp.gov.br > :Acesso em 20 de Fevereiro de 2004.

42

Anexo A

43

Atividades Desenvolvidas no Imvel

1) H uma indstria instalada no imvel?

2) A atividade industrial atual est relacionada com as atividades potencialmente

contaminadoras definidas no Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas da

CETESB?

3) J existiu alguma indstria neste imvel?

4) A atividade industrial que existiu neste imvel est relacionada com as atividades

potencialmente contaminadoras definidas no Manual de Gerenciamento de reas

Contaminadas da CETESB?

5) Existe alguma indstria vizinha ao imvel?

6) Existiu alguma indstria vizinha ao imvel?

7) O imvel usado como:

( ) posto de gasolina

( ) oficina mecnica

( ) galvanoplastia

( ) grfica

44

( ) lavanderia/tinturaria

( ) bota-fora

( ) lixo

( ) ferro-velho

( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos e de entulhos

( ) reciclagem de resduos domsticos, industriais e de entulhos

( ) no

( ) no sei

8). O imvel j foi usado como:


( ) oficina mecnica

( ) galvanoplastia

( ) grfica


( ) bota-fora

( ) lixo

( ) ferro-velho

( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos, industriais e de entulhos

( ) reciclagem de resduos domsticos e de entulhos

( )no

( ) no sei

45

9).Algum dos imveis vizinhos usado como:


( ) oficina mecnica

( ) galvanoplastia

( ) grfica


( ) bota-fora

( ) lixo

( ) ferro-velho



( ) no

( ) no sei

10).Algum dos imveis vizinhos j foi usado como:


( ) oficina mecnica

( ) galvanoplastia

( ) grfica


( ) bota-fora

( ) lixo

( ) ferro-velho


46


( )no

( ) no sei

Gerao, Deposio e Armazenamento de Substncias Potencialmente

Poluidoras

11).So ou foram gerados efluentes lquidos no imvel?

12).So ou eram descartados efluentes lquidos diretamente no solo?

13).So ou eram descartados efluentes lquidos em sistemas de drenagem de guas

pluviais ou em rede de esgotos? (no incluindo efluentes sanitrios e guas de chuva)

14).So utilizados ou armazenados no interior do imvel:

( ) baterias automotivas ou industriais usadas

( ) derivados de petrleo

( ) pesticidas, herbicidas ou outros biocidas

( ) pneus

( ) tintas ou vernizes

( ) resduos

( ) outros produtos qumicos em recipientes individuais de mais de 20 litros ou a granel

15).Foram armazenadas ou utilizadas no interior do imvel?

47

( ) baterias automotivas ou industriais usadas

( ) derivados de petrleo

( ) pesticidas, herbicidas ou outros biocidas

( ) pneus

( ) tintas ou vernizes

( ) resduos

( ) outros produtos qumicos em recipientes individuais de mais de 20 litros ou a granel

( ) no

16).Existem bombonas, tambores ou sacos de produtos qumicos no imvel ou nas

suas instalaes?

17).Existiram no imvel bombonas, tambores ou sacos de produtos qumicos?

18).Existem no imvel transformadores, capacitores ou quaisquer equipamentos

eltricos?

19).Existiram no imvel transformadores, capacitores ou quaisquer equipamentos

eltricos?

20).Foi depositado resduo industrial dentro do imvel?

21).Existem atualmente no imvel tanques de armazenamento de combustveis e/ou

produtos qumicos?

48

22).Existiram no imvel tanques de armazenamento de combustveis e/ou produtos

qumicos?

23).Existem respiros, bocais de enchimento ou tubulaes saindo do solo?

24).Existiram no imvel respiros, bocais de enchimento ou tubulaes saindo do solo?

25).Existe dentro do imvel algum poo, lagoa ou lago?

26) Existiu dentro do imvel algum poo, lagoa ou lago?

27).Existem ou existiram no interior do imvel manchas localizadas em:

( ) solo

( ) drenos

( ) telhados

( ) pisos

( ) paredes

( )no

28).Existem ou existiram alteraes anmalas na vegetao no interior do imvel?

29) Voc j observou animais mortos no interior do imvel?

30).Ocorreu alguma exploso ou incndio no imvel?

49

31).Existe ou existiu algum poo, nascente ou mina dgua para abastecimento na

propriedade?

32) A gua apresenta gosto/cheiro estranho ou causou algum problema de sade?

33) A gua apresentou gosto/cheiro estranho ou causou algum problema de sade?

34).A gua foi considerada contaminada por algum rgo ambiental ou de sade?

35).Existe qualquer pendncia jurdica ou administrativa, ligada a um vazamento ou

possibilidade de vazamento de substncias txicas ou de produtos de petrleo,

envolvendo os proprietrios ou ocupantes do imvel?

36).Existem ou existiram notificaes e infraes ambientais relacionadas ao imvel ou

a qualquer

uma de suas instalaes?

37).Ocorreram infraes ambientais no imvel?

38).Foi realizada qualquer avaliao ambiental no imvel que tenha indicado a

presena de substncias txicas ou derivados de petrleo?

50

39).Existe na vizinhana do imvel qualquer empreendimento listado no Cadastro de reas Contaminadas da CETESB?

Documents

Investigação Passivos Ambientais Imobiliários