LAUDO PERICIAL · 2019-05-31 · edifício de uso residencial localizado na Rua Peixoto Gomide nº 1.653, Jardim Paulista, São Paulo, para o mês de janeiro de 2019, matriculados

Cirlene Mendes da Silva Arquiteta e Urbanista CAU/BR nº A19491-3

IBAPE/SP nº 1033

___________________________________________________________________ Tel.: (11) 2653-2081 – e-mail: [email protected]

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10a VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DE SÃO PAULO/SP

PROCESSO Nº 1041620-73.2017.8.26.0100

CIRLENE MENDES DA SILVA arquiteta inscrita no CAU/BR sob nº A19491-3, Perita Judicial nomeada nos Autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Letra de Câmbio promovida por BIESTERFELD INTERNATIONAL contra NEMOR DO BRASIL COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA. E OUTRO, tendo procedido às diligências que se fizeram necessárias vem, mui respeitosamente, apresentar à consideração de V. Exa. as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

LAUDO PERICIAL

Nestes Termos, Pede Deferimento.

São Paulo, 10 de fevereiro de 2019.

__________________________ Arq. Cirlene Mendes da Silva CAU/BR A19491-3 Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, sob nº 1033. Pós-graduada em Perícias de Engenharia e Avaliações. Certificada em Engenharia de Avaliações pelo IBAPE – Entidade Federativa Nacional.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 254


IBAPE/SP nº 1033

2


10ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DE SÃO PAULO/SP PROCESSO Nº: 1041620-73.2017.8.26.0100 AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL REQUERENTE: BIESTERFELD INTERNATIONAL REQUERIDA: NEMOR DO BRASIL COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA. E

OUTRO DATA AVALIAÇÃO: JANEIRO DE 2019

LAUDO JUDICIAL

Determinação do Valor de Venda Residencial – Vagas de Garagem

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 255


IBAPE/SP nº 1033

3


SUMÁRIO

1. PRELIMINARES 4

2. A REGIÃO E O OBJETO AVALIANDO 6

2.1. LOCALIZAÇÃO 6

2.2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO 10

2.3. CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO MONTECATINI 11

2.4. VAGAS DE GARAGEM PENHORADAS 16

3. AVALIAÇÃO 22

3.1. METODOLOGIA E CRITÉRIOS ADOTADOS 22

3.2. APARTAMENTO PARADIGMA 24

3.3. AVALIAÇÃO IMÓVEL PARADIGMA 25

3.3.1. VARIÁVEIS ESTUDADAS 25

3.3.2. EQUAÇÃO RESULTANTE 26

3.3.3. RESULTADOS ESTATÍSTICOS 27

3.3.4. VALOR UNITÁRIO DO APARTAMENTO PADRÃO (VUNITÁRIO APARTAMENTO) 28

3.4. VALOR UNITÁRIO DA VAGA DE GARAGEM (VUNITÁRIO VAGA) 29

3.5. VALORES DAS VAGAS DE GARAGEM (VVAGAS) 29

3.6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO 30

3.7. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 32

4. CONCLUSÃO 33

ENCERRAMENTO 34

P

ara

co

nfe

rir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 256


IBAPE/SP nº 1033

4


1. PRELIMINARES

O objetivo do presente trabalho é a determinação dos valores de mercado de

venda dos boxes de garagens nºs 14 e 46, situados no Edifício Montecatini,

edifício de uso residencial localizado na Rua Peixoto Gomide nº 1.653, Jardim

Paulista, São Paulo, para o mês de janeiro de 2019, matriculados sob nºs 15.777

e 15.778 no 13º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, respectivamente. O

Termo de Penhora e Depósito consta juntado à fl. 114 dos Autos.

Através do R. Despacho de fl. 226 dos Autos a signatária é nomeada para a

realização da perícia avaliatória, sendo que as partes não indicaram Assistentes

Técnicos, bem como não apresentaram quesitos.

A vistoria no Edifício Montecatini foi realizada no dia 05 de dezembro de 2019,

com acompanhamento da advogada Dra. Caroline Dipp por parte da Requerida,

tendo o Requerente sido devidamente informado da data e horário da vistoria

(em atendimento ao artigo 474 do Código do Processo Civil, conforme

comprovado no Apêndice D desse Laudo).

Para a realização do presente trabalho foram consideradas pela signatária as

Matrículas acima citadas, juntadas às fls. 172 a 177 e 178 a 183 dos Autos,

respectivamente boxes nºs 14 e 46, e Certidões de Dados Cadastrais dos

Imóveis, emitidas pela Prefeitura do Município de São Paulo, documentos

considerados verídicos e corretos para o presente trabalho.

Os imóveis foram avaliados considerando a condição livre e desembaraçado de

quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, incluindo dívidas

fiscais, condominiais e de outras naturezas.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 257


IBAPE/SP nº 1033

5


A Perita signatária declara que não possui nenhum vínculo com as partes e

respectivas bancas de advogados que as representam, seja de parentesco ou

amizade, bem como não possui nenhum interesse na Lide.

O presente Laudo foi elaborado de acordo com as Normas ABNT NBR 14653-1:

2001 Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais; ABNT NBR 14653-2:

2011, Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos; Norma para Avaliação de

Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011 e estudos consagrados na Engenharia de

Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias

de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.

O IBAPE/SP, instituto no qual a signatária é membro efetivo, é entidade sem fins

lucrativos fundada em 15 de janeiro de 1979, integrada por engenheiros,

arquitetos e empresas dedicados às áreas de avaliações, perícias e inspeções de

engenharia e arquitetura no Estado de São Paulo. Dentre seus objetivos

destacam-se primordialmente o aprimoramento, a divulgação e a transmissão do

conhecimento técnico nas áreas de atuação de seus associados.

É Entidade de Classe com representação no CREA/SP – Conselho Regional de

Engenharia Arquitetura e Agronomia do Estado de São Paulo e CAU/SP – Conselho de Arquitetos e Urbanistas de São Paulo, e filiado ao IBAPE – Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia Entidade Federativa Nacional,

que é um dos integrantes do CDEN – Colégio de Entidades Nacionais do CONFEA

– Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

Em âmbito internacional o IBAPE mantém filiação ao IVSC – Internacional

Valuation Standards Council, organismo responsável pela elaboração e revisão

das normas internacionais de avaliação – IVS – e à UPAV – União Panamericana

de Associações de Avaliação, entidade que congrega avaliadores em todo o

continente.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 258


IBAPE/SP nº 1033

6


2. A REGIÃO E O OBJETO AVALIANDO

2.1. Localização

O Edifício Montecatini se localiza na Rua Peixoto Gomide nº 1.653, Bairro

Jardim Paulista, Município de São Paulo, Estado de São Paulo.

Ilustração 01: Mapa da divisão administrativa do município de São Paulo, com a marcação em vermelho do Edifício Montecatini no Distrito Jardim Paulista.

(Fonte: GeoSampa)

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 259


IBAPE/SP nº 1033

7


Mapas de Localização e Satélite

Ilustração 02: Mapa da região, com marcação do Edifício Montecatini.

(Fonte: EmplasaGeo)

Ilustração 03: Mapa do entorno ao Edifício Montecatini. (Fonte: EmplasaGeo)

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 260


IBAPE/SP nº 1033

8


Ilustração 04: Imagem de satélite da região, com marcação do Edifício Montecatini. (Fonte: GoogleEarth)

Ilustração 05: Imagem de satélite do entorno ao Edifício Montecatini. (Fonte: GoogleEarth)

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 261


IBAPE/SP nº 1033

9


Ilustração 06: Planta de Quadra Fiscal – Setor 14, Quadra 102, com marcação do lote no qual situa-se o Edifício Montecatini.

(Fonte: GeoSampa)

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 262


IBAPE/SP nº 1033

10


2.2. Características da Região

O Edifício Montecatini se localiza no Distrito de Jardim Paulista, Macrozona

Sudoeste do Município de São Paulo, tradicional e importante bairro do

município devido à localização privilegiada, valor econômico e imobiliário e pela

facilidade de acesso através da Avenida Paulista, Avenida Nove de Julho,

Avenida Rebouças, entre outras, vias públicas de importância comercial, de

serviços e viária para a região e município.

A região possui todos os melhoramentos públicos essenciais e compatíveis com

o padrão da região, formada pelas classes média e média-alta, servida também

pela rede do metroviário de São Paulo, através da estação Trianon Masp do

Metrô, além de ampla rede de ônibus.

De acordo com a Lei Municipal nº 16.402, de 22 de março de 2016, que

disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no Município de São

Paulo, e de acordo com a Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor

Estratégico (PDE), o edifício se localiza na Zona de Uso ZM – Zona Mista,

permitindo uso residencial e não residencial.

Como acima exposto, o entorno ao Edifício Montecatini possui uso misto,

residencial multifamiliar, comercial, serviços, institucional e lazer, próximo a

parque, museu, Shopping Center, restaurantes, bares, entre outros, situado a

aproximadamente 370m de distância da Avenida Nove de Julho e 820m da

Avenida Paulista.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 263


IBAPE/SP nº 1033

11


Ilustração 07: Mapa de Zoneamento, com marcação do Edifício Montecatini. (Fonte: GeoSampa)

2.3. Características do Edifício Montecatini

Trata-se de edificação de uso residencial edificada em terreno de área de

840m2, composta por uma torre edificante de dezessete andares, com dois

apartamentos por andar, apartamentos de três dormitórios sendo uma suíte,

com áreas totais de 162,00m2 e 142,00m2 (finais 2 e 1, respectivamente), sem

área de lazer. Foi edificado no ano de 1973, portanto, há 45 anos.

As vagas de garagem se situam no pavimento térreo e no subsolo.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 264


IBAPE/SP nº 1033

12


Ilustração 08: Imagem de satélite no detalhe do Edifício Montecatini. (Fonte: Google Earth)

Ilustração 09: Fachada frontal do edifício.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 265


IBAPE/SP nº 1033

13


Ilustração 10: Vista da entrada do Edifício Montecatini.

Ilustração 11: Vista da Rua Peixoto Gomide em direção à Alameda Lorena, estando o Edifício Montecatini à esquerda da fotografia.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 266


IBAPE/SP nº 1033

14


Ilustração 12: Vista da Rua Peixoto Gomide em direção à Rua José Maria Lisboa, estando o Edifício Montecatini à direita da fotografia.

Ilustração 13: Vista da área comum do Condomínio Edifício Montecatini em direção ao Hall de Elevadores.

As vagas de garagem do pavimento térreo situam-se à direita do muro de pedra (à direita da fotografia).

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 267


IBAPE/SP nº 1033

15


Ilustração 14: Outra vista da área comum em direção à via pública, estando as vagas de garagem do pavimento térreo à esquerda do muro de pedra.

Ilustração 15: Vista do Hall social de elevadores.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 268


IBAPE/SP nº 1033

16


2.4. Vagas de garagem penhoradas

Segundo Matrículas nºs 15.777 e 15.778 do 13º Oficial de Registro de Imóveis

de São Paulo, as vagas de garagem possuem as seguintes descrições:

Ilustração 16: Matrícula 15.777 do 13º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.

Ilustração 17: Certidão de Dados Cadastrais do box nº 14.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 269


IBAPE/SP nº 1033

17


Ilustração 18: Matrícula 15.778 do 13º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.

Ilustração 19: Certidão de Dados Cadastrais do box nº 46.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 270


IBAPE/SP nº 1033

18


Segundo as matrículas e a vistoria realizada, as vagas penhoradas são de

propriedade de Cynthia Elizabeth de Barros Nemeth, possuindo as seguintes

localizações e áreas totais:

BOX Nº ÁREA TOTAL LOCALIZAÇÃO

14 26,07m2 1º SUBSOLO

46 24,25m2 TÉRREO

Ilustração 20: Vista da garagem do pavimento térreo em direção à via pública.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 271


IBAPE/SP nº 1033

19


Ilustração 21: Outra vista da garagem do pavimento térreo em direção ao Hall de Elevadores.

Ilustração 22: Vista do Box nº 46, situado no pavimento térreo do Condomínio Edifício Montecatini.

Ilustração 23: Box nº 46.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 272


IBAPE/SP nº 1033

20


Ilustração 24: Vista geral do subsolo.

Ilustração 25: Vista geral do subsolo em direção à rampa de acesso.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 273


IBAPE/SP nº 1033

21


Ilustração 26: Outra vista geral do subsolo, estando a rampa de acesso à esquerda da fotografia.

Ilustração 27: Vista da vaga nº 14.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 274


IBAPE/SP nº 1033

22


3. AVALIAÇÃO

3.1. Metodologia e critérios adotados

De acordo com a Norma ABNT1 NBR 14653-1, “Avaliação de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais”, item 8.1.1, conceito ratificado pela "Norma para

Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011”: A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que compõe a NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

Não tendo a signatária obtido dados de comercialização de vagas de

garagem no Edifício Montecatini e em outros edifícios residenciais do seu

entorno, para a determinação do valor de venda das vagas penhoradas

definiu-se como metodologia avaliatória a determinação dos valores de

venda de apartamento paradigma2 situado no Edifício Montecatini,

nas hipóteses com 1 e 2 vagas, de modo que diferença dos valores

obtidos resulte no valor da vaga de garagem.

A avaliação do apartamento paradigma deu-se através de pesquisa de

apartamentos em oferta de venda, ou recentemente negociados, na própria

Rua Peixoto Gomide, edifícios de padrão construtivo, área total e idade

análogos entre si e com o paradigma, com 1 ou 2 vagas de garagem. A

pesquisa, totalizando 20 (vinte) elementos comparativos, encontra-se

apresentada no Apêndice A desse Laudo.

1 Associação Brasileira de Normas Técnicas 2 Dados relativos ao apartamento nº 152, de propriedade de Cynthia Elizabeth de Barros Nemeth, co Requerida

(área total de 162m2),

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 275


IBAPE/SP nº 1033

23


Diante das recomendações normativas, pelo tipo do imóvel paradigma e

pela amostragem coletada, a avaliação será realizada a partir do melhor

método aplicável ao presente caso, ou seja, Método Comparativo

Direto, pela técnica de Inferência Estatística, com a utilização do

software Sisdea, da Pelli Sistemas.

De acordo com item 8.5 da Norma 2011 do IBAPE/SP, o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado é o

Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. (grifou-se)

Também de acordo com a citada Norma, item 9.2, este método

Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços.

A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística.

Na técnica de Inferência Estatística se obtêm uma equação que determina o

quanto e de que forma as características dos elementos se relacionam entre

si e contribuem para a variação do valor de venda. Em outras palavras, são

testadas várias hipóteses com o intuito de identificar, através de

procedimentos estatísticos, de que forma características como localização,

padrão do edifício, estado de conservação e obsolescência, número de

vagas, área e outras (chamadas de variáveis independentes) influenciam no

valor unitário do imóvel (variável dependente).

Na Inferência Estatística, identificadas as variáveis que interferem de

maneira significativa no valor unitário e as formas pelas quais estas se

relacionam, são efetuados vários testes estatísticos, nos quais são

formuladas hipóteses regidas pela teoria das probabilidades, visando a

identificação do modelo matemático que melhor explica a variação do valor

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 276


IBAPE/SP nº 1033

24


de imóveis como o avaliando na região geoeconômica em que este se

localiza.

Obtido o aludido modelo matemático, basta a substituição das variáveis

independentes pelos respectivos valores referentes ao imóvel em estudo,

realizando-se os cálculos e encontrando assim o seu mais provável valor de

venda, ou seja, seu valor de mercado para venda à vista.

O cálculo do valor das vagas de garagem se dará variando, na equação

calculada, apenas a variável independente “vaga”, ou seja, o valor da vaga

de garagem se dará pela diferença obtida dos valores unitários das

avaliações de apartamentos com 1 ou 2 vagas.

3.2. Apartamento paradigma

O apartamento paradigma situa-se no próprio Edifício Montecatini, com

área total de 162,00m2, idade estimada de 40 anos e estado de

conservação “necessitando de reparos simples”3, portanto Fator de

Adequação ao Obsoletismo e Estado de Conservação (Foc) igual a 0,4886:

Índice fiscal4 = R$ 8.143,33/m2

Área total = 162,00m2

Vaga = 1 / 2

Idade estimada = 40 anos

Foc = 0,4886

3 Consoante o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2017 do IBAPE/SP 4 Valor do metro quadrado de face de quadra fiscal, divulgado pelas prefeituras para fins tributários.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 277


IBAPE/SP nº 1033

25


Ilustração 28: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - Apartamento paradigma. Fonte: GeoSampa

3.3. Avaliação Imóvel Paradigma

3.3.1. Variáveis estudadas

Para a determinação do valor unitário de venda do apartamento paradigma,

foram estudadas as seguintes variáveis:

Localização: Variável proxy dada através da comparação dos Índices Fiscais

(divulgados pela Prefeitura do Município de São Paulo para fins tributários)

dos elementos comparativos, em relação ao do imóvel paradigma.

Área Total: Variável quantitativa relativa à área total dos elementos

comparativos, área obtida em pesquisa em Certidões de Cadastro Fiscal

emitidas pela PMSP.

Nº de vagas de garagem: Variável quantitativa relativa ao número de

vagas.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 278


IBAPE/SP nº 1033

26


Idade estimada: Variável quantitativa relativa à idade estimada dos

elementos comparativos.

Foc - Fator de Adequação ao Obsoletismo e Estado de Conservação:

Variável proxy relativa à depreciação das edificações calculada pelo critério

de Ross Heidecke, consoante o estudo Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos 2017, do IBAPE/SP.

Dos resultados estatísticos realizados se verificou que as variáveis

significativas para a variação do valor unitário do apartamento paradigma

(variável dependente) avaliando são: Área total, nº de vagas e Foc.

3.3.2. Equação resultante

A aplicação da inferência estatística sobre o campo amostral (elementos

comparativos) constantes dos Apêndices B e C, revelou que o modelo

matemático que melhor explica a variação do valor do apartamento

paradigma é:

ln (Valor unitário) = + 10,03380866 - 0,5479375597 x ln (Área total) + 0,2180935242 x (Vagas de garagem) + 2,698877848 x (FOC)

A equação nos diz que:

Quanto maior a área total, menor o valor unitário:

Ilustração 29: Gráfico Valor Unitário x área total

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 279


IBAPE/SP nº 1033

27


Quanto maior o nº de vagas de garagem, maior o valor unitário:

Ilustração 30: Gráfico Valor Unitário x vagas

Quanto maior o Foc, maior o valor unitário:

Ilustração 31: Gráfico Valor Unitário x Foc

Os resultados obtidos, retratados nos gráficos acima, constata-se que estão

de acordo com o mercado imobiliário.

3.3.3. Resultados Estatísticos

Realizados os testes, cujos cálculos e gráficos encontram-se nos Apêndices

B e C desse Laudo, obteve-se os seguintes resultados estatísticos:

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 280


IBAPE/SP nº 1033

28


Coeficiente de Correlação (R): 0,9416

Coeficiente de Determinação (R2): 86,26%

O Coeficiente de Determinação (R2) significa que a equação retro explica

86,26% da variação do valor, ficando o percentual restante (não explicado)

atribuído a eventuais erros de informação, medidas e a variáveis que,

embora influenciando nesta variação de valor, não se destacaram

suficientemente.

A significância do modelo revelou-se 1%, atendendo, portanto, as

prescrições constantes da ABNT NBR 14.653-2, Grau III. Não foi detectada

a presença de "outliers" (elementos discrepantes).

Todos os regressores foram aceitos, isto é, a hipótese de serem nulos foi

rejeitada, portanto, são importantes na formação do valor.

Analisados os gráficos de resíduos, não se verificou a existência de qualquer

tendência de alinhamento, o que afasta a possibilidade de alguma variável

suficientemente importante na formação do valor não ter sido considerada

no modelo.

3.3.4. Valor Unitário do Apartamento Padrão (Vunitário Paradigma) Substituindo os dados do imóvel paradigma na equação obtida, ou seja:

[Área total] = 162,00m2

[Nº vagas] = 1 / 2

[Foc] = 0,4886

resulta nos seguintes valores unitários, por área construída:

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 281


IBAPE/SP nº 1033

29


Apartamento com 1 vaga de garagem: R$ 7.690,49/m2

Intervalo de Confiança: Limite mínimo: R$ 7.333,16/m2

Limite máximo: R$ 8.065,24/m2

Apartamento com 2 vagas de garagem: R$ 9.564,69/m2

Intervalo de Confiança: Limite mínimo: R$ 8.674,89/m2

Limite máximo: R$ 9.564,69/m2

3.4. Valor Unitário da Vaga de Garagem (Vunitário vaga)

O valor unitário da vaga de garagem será dado pela diferença dos valores

de venda obtidos do apartamento paradigma, considerando a variável

“vaga” como 1 ou 2 vagas.

Ou seja:

Valor Unitário da Vaga = Valor unitário apto paradigma com 2 vagas –

Valor apto paradigma com 1 vaga

Portanto:

VUnitário da Vaga = R$ 9.564,69/m2 - R$ 7.690,49/m2

VUnitário da Vaga = R$ 1.874,20/m2

3.5. Valores das Vagas de Garagem (Vvagas)

Os valores das vagas de garagem serão dados pela multiplicação das áreas

totais das vagas, pelo valor unitário médio calculado no item anterior.

Sendo assim:

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 282


IBAPE/SP nº 1033

30


BOX Nº 14 (Matricula nº 15.777 do 13º SRI)


Vvaga 14 = 26,07m2 x R$ 1.874,20/m2

Vvaga 14 = R$ 48.860,39

Arredondando:

Vvaga 14 = R$ 48.860,00

BOX Nº 46 (Matricula nº 15.778 do 13º SRI)


Vvaga 14 = 24,25m2x R$ 1.874,20/m2

Vvaga 14 = R$ 45.449,35

Arredondando:

Vvaga 46 = R$ 45.450,00

3.6. Diagnóstico do Mercado

A região onde se situa o Edifício Montecatini – conhecido como “Jardins”, é

um dos bairros mais valorizados da cidade e densamente incorporável,

empreendimentos residenciais e comerciais de médio-alto a alto padrão

construtivo, dessa forma, em condições normais tanto econômicas como

políticas, tende a ótima condição mercadológica de valorização dos imóveis,

tanto para venda como locação, e ótima liquidez.

O ano de 2018, segundo Pesquisa do Mercado Imobiliário da cidade de São

Paulo realizada pelo FIPE/ZAP, registrou crescimento e equilíbrio de vendas

em relação a 2017, o que demonstra que o mercado imobiliário está

retomando seu crescimento em relação ao período anterior, quando houve

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 283


IBAPE/SP nº 1033

31


elevada estagnação imobiliária, preços de imóveis em queda, baixa

demanda devido à restrição ao financiamento de imóveis, alta da inflação e

alta no desemprego e, também, aumento dos preços praticados. Cabe

consignar que a manutenção dessa tendência dependerá da definição do

novo cenário político e econômico brasileiro.

Essa elevação nos preços de imóveis pode ser verificada no gráfico abaixo

apresentado:

Ilustração 32: Gráfico da Variação do Índice FIPEZAP. Fonte FIPEZAP

Tendo em vista não haver mercado livre de comercialização de vagas de

garagem em edifícios residenciais, o diagnóstico fica prejudicado,

entretanto, é de conhecimento geral que a existência de vagas de garagem,

inclusive comprovado na presente avaliação, valoriza o patrimônio

imobiliário, além de ser essencial para regiões densamente ocupadas, tais

como os “Jardins” onde se localiza o Edifício Montecatini.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 284


IBAPE/SP nº 1033

32


3.7. Especificação da Avaliação

De acordo com a “Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP –

2011”: A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e/ou precisão.

A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho. (...)

O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori.

Aplicando as tabelas 3, 4, 7 e 8 da referida Norma e quadro constante no

Apêndice C desse Laudo, a avaliação ora realizada se enquadra no Grau II

de Fundamentação e, em função da amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno do valor central da estimativa ter resultado inferior a

30% (9,5%), a Precisão se enquadra no Grau III, grau máximo de

especificação da ABNT NBR 14.653-2 e da Norma IBAPESP/2011.

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 285


IBAPE/SP nº 1033

33


4. CONCLUSÃO

Após a exposição do objeto da avaliação, da metodologia, critérios técnicos

adotados e cálculos, a signatária conclui a avaliação das vagas de garagem

penhoradas, de propriedade de Cynthia Elizabeth de Barros Nemeth, pelos

seguintes valores de venda, válidos para janeiro de 2019:

BOX Nº 14 (Matricula nº 15.777 do 13º SRI):

Vvaga 14 = R$ 48.860,00 (quarenta e oito mil, oitocentos e sessenta reais)

BOX Nº 46 (Matricula nº 15.778 do 13º SRI):

Vvaga 46 = R$ 45.450,00 (quarenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta reais)

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 286


IBAPE/SP nº 1033

34


ENCERRAMENTO

A signatária dá por encerrado o presente Laudo, que possui 34 (trinta e quatro)

folhas digitadas, estando essas impressas em arquivo em extensão PDF, a última

datada e assinada através de Certificação Digital, além dos seguintes Apêndices:

Apêndice A – Elementos Comparativos Apartamentos, com 5 (cinco) folhas; Apêndice B - Determinação do Valor Unitário de Venda de Apartamento Paradigma, com 15 (quinze) folhas; Apêndice C – Relatório Estatístico - Inferência Estatística – Apartamento Paradigma, com 5 (cinco) folhas impressas e rubricadas; Apêndice D – Mensagem eletrônica de agendamento da vistoria, em atendimento ao artigo 474 do Código do Processo Civil, com 3 (três) folhas impressas em arquivo PDF.

São Paulo, 10 de fevereiro de 2019.

_________________________________

Arqª Cirlene Mendes da Silva CAU/BR Nº A19491-3 Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP - sob nº 1033 Especialista em Perícias de Engenharia e Avaliações pela FAAP / IBAPE-SP Certificada em Engenharia de Avaliações pelo IBAPE – Entidade Federativa Nacional MRICS5 nº 6577376

5 Professional Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 287


IBAPE/SP nº 1033


AAPPÊÊNNDDIICCEE AA

Elementos Comparativos Apartamentos

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 288


IBAPE/SP nº 1033


nº Endereço Setor Quadra

Indice

fiscal

(R$/m2)

Área

Total

(m2) Dorm. Suite Vagas

Valor

Ofertado

(R$)

Idade

referencial

Idade

estimada

(*)

Estado

conservação

(*)

% vida

(idade

est.)

K

(idade

est.)

FOC

(idade

est.) Padrão Ofertante Fotografia

1

Rua Peixoto Gomide,

724, apto 12 10 101 7.884,00 305 3 3 1 1.600.000,00 60 40 e 67% 0,3608 0,4886 médio

Elias Younes,

3287-6612

2

Rua Peixoto Gomide,

724, apto 152 10 101 7.884,00 305 3 3 1 1.800.000,00 60 40 d 67% 0,4049 0,5239 médio

Elias Younes,

3287-6612

3

Rua Peixoto Gomide,

742, apto 41 10 101 7.884,00 107 2 1 1 850.000,00 60 40 e 67% 0,3608 0,4886 médio

Proprietário

Artur, 99655-

5313

4

Rua Peixoto Gomide,

742, apto 43 10 101 7.884,00 165 3 1 1 1.170.000,00 60 40 e 67% 0,3608 0,4886 médio

Zimmermann

Imóveis, 3868-

0255,

Cristiane

5

Rua Peixoto Gomide,

752 10 101 7.884,00 265 3 1 2 1.480.000,00 60 40 e 67% 0,3608 0,4886 médio

Maber

Imoveis, 2148-

2400

PLANILHA ELEMENTOS COMPARATIVOS - AVALIAÇÃO PROCESSO Nº 1041620-73.2017.8.26.0100Apartamentos Rua Peixoto Gomide, São Paulo, SP - janeiro 2019

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

104

1620

-73.

2017

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

6749

B73

.

Este

doc

umen

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

CIR

LEN

E M

END

ES D

A SI

LVA

e Tr

ibun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

02/2

019

às 1

4:42

, so

b o

núm

ero

WJM

J194

0169

0570

.

fls. 289


IBAPE/SP nº 1033

3



Indice

fiscal

(R$/m2)

Área

Total


Valor

Ofertado

(R$)

Idade

referencial

Idade

estimada

(*)

Estado

conservação

(*)

% vida

(idade

est.)

K

(idade

est.)

FOC

(idade


6

Rua Peixoto Gomide,

1186, apto 43 10 89 7.922,00 166 3 1 1 1.700.000,00 60 35 d 58% 0,4980 0,5984 médio

Isis, 988888-

4097

7

Rua Peixoto Gomide,

1210, apto 32 10 89 7.922,00 208 3 1 2 1.380.000,00 60 45 e 75% 0,2815 0,4252 médio

Proprietário

Ronaldo,

98409-7777

8

Rua Peixoto Gomide,

1214, apto 51 10 89 7.922,00 324 3 1 2 2.000.000,00 60 45 e 75% 0,2815 0,4252 médio

AA2 Jardins,

Armando,

99978-4886

9

Rua Peixoto Gomide,

1442 14 15 8.068,00 154 3 1 1 1.800.000,00 60 35 d 58% 0,4980 0,5984 médio

São Paulo

Flats, 3288-

9464,

Leonardo

10

Rua Peixoto Gomide,

1537 14 30 8.157,00 109 3 1 1 1.280.000,00 60 35 d 58% 0,4980 0,5984 médio

Saab, 95658--

8866

11

Rua Peixoto Gomide,

1537, 1º andar 14 30 8.157,00 109 3 1 1 950.000,00 60 40 f 67% 0,2864 0,4291 médio

TopImóvel

4750-7116,

Mario

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

104

1620

-73.

2017

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

6749

B73

.

Este

doc

umen

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

CIR

LEN

E M

END

ES D

A SI

LVA

e Tr

ibun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

02/2

019

às 1

4:42

, so

b o

núm

ero

WJM

J194

0169

0570

.

fls. 290


IBAPE/SP nº 1033

4



Indice

fiscal

(R$/m2)

Área

Total


Valor

Ofertado

(R$)

Idade

referencial

(*)

Idade

estimada

(*)

Estado

conservação

(*)

% vida

(idade

est.)

K

(idade

est.)

FOC

(idade


12

Rua Peixoto Gomide,

1537, apto 64 14 30 8.157,00 77 2 1 1 880.000,00 60 30 c 50% 0,6093 0,6874 médio

TopImóvel

4750-7116,

Mario

13

Rua Peixoto Gomide,

1547 14 30 8.157,00 166 3 1 1 1.500.000,00 60 35 d 58% 0,4980 0,5984 médio

Rafael Faria,

98401-7852

14

Rua Peixoto Gomide,

1561, 1º andar 14 30 8.157,00 379 4 1 2 2.000.000,00 60 40 e 67% 0,3608 0,4886 médio

Isis, 988888-

4097

15

Rua Peixoto Gomide,

1561 14 30 8.157,00 379 3 1 2 2.040.000,00 60 40 e 67% 0,3608 0,4886 médio

Edison, 98258-

6326

16

Rua Peixoto Gomide,

1618, 1º andar 14 19 8.211,00 207 3 1 1 1.500.000,00 60 35 d 58% 0,4980 0,5984 médio

proprietário

Manoel,

99642-5450

17

Rua Peixoto Gomide,

1769, apto 44 14 38 7.770,00 124 3 1 1 1.350.000,00 60 35 c 58% 0,5281 0,6225 médio

vendido jan.

2019. Portaria

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

104

1620

-73.

2017

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

6749

B73

.

Este

doc

umen

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

CIR

LEN

E M

END

ES D

A SI

LVA

e Tr

ibun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

02/2

019

às 1

4:42

, so

b o

núm

ero

WJM

J194

0169

0570

.

fls. 291


IBAPE/SP nº 1033

5



Indice

fiscal

(R$/m2)

Área

Total


Valor

Ofertado

(R$)

Idade

referencial

(*)

Idade

estimada

(*)

Estado

conservação

(*)

% vida

(idade

est.)

K

(idade

est.)

FOC

(idade


18

Rua Peixoto Gomide,

1790 14 29 8.226,00 302 3 1 2 2.960.000,00 60 40 d 67% 0,4049 0,5239 médio

Ipremier,

2337-5764

19

Rua Peixoto Gomide,

1944 14 28 7.997,00 284 3 2 2 3.150.000,00 60 35 c 58% 0,5281 0,6225 médio

Morad

Imóveis, 3060-

9109

20

Rua José Maria

Lisboa 1096 x Rua

Peixoto Gomide,

1500 14 20 7.801,00 382 3 1 1 1.700.000,00 60 40 e 67% 0,3608 0,4886 médio

Thiago

Borsatti,

99582-1883

AV.

Rua Peixoto Gomide,

1653 14 102 8.143,00 162 3 1 1 60 35 e 58% 0,4437 0,5550 médio

(*) Segundo parâmetros do estudo Bvalores de Edificações de Imóveis Urbanos 2017 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo - IBAPE/SP.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

104

1620

-73.

2017

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

6749

B73

.

Este

doc

umen

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

CIR

LEN

E M

END

ES D

A SI

LVA

e Tr

ibun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

02/2

019

às 1

4:42

, so

b o

núm

ero

WJM

J194

0169

0570

.

fls. 292


IBAPE/SP nº 1033


AAPPÊÊNNDDIICCEE BB

Determinação do valor de venda de Apartamento Paradigma

Pa

ra c

on

ferir

o o

rig

inal, a

ce

sse

o s

ite h

ttps://e

saj.tjsp.jus.b

r/p

asta

dig

ital/pg/a

brirC

onfe

rencia

Docum

ento

.do,

info

rme o

pro

ce

sso 1

04

16

20

-73

.20

17

.8.2

6.0

10

0 e

có

dig

o 6

74

9B

73

.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

inado d

igita

lmente

por

CIR

LE

NE

ME

ND

ES

DA

SIL

VA

e T

ribunal d

e J

ust

ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

toco

lado e

m 1

2/0

2/2

019 à

s 14:4

2 , s

ob o

núm

ero

WJM

J19401690570 .

fls. 293

Documents

LAUDO PERICIAL · 2019-05-31 · edifício de uso residencial localizado na Rua Peixoto Gomide nº 1.653, Jardim Paulista, São Paulo, para o mês de janeiro de 2019, matriculados