LAUDO DE AVALIACAO, APARTAMENTOS, MICHEL PIERRE, … · de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. ... A

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

AÇÃO: SEQUESTRO E ALIENAÇÃO CAUTELAR DE BENS

AUTOR: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO

RÉUS: MICHEL PIERRE DE SOUZA CINTRA E VIVIANE BOFFI EMÍLIO

CARTÓRIO: 4ª VARA CRIMINAL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO – JUSTIÇA ESTADUAL

OBJETOS:

1) Apartamento número 01, Edifício Soares, Rua Pasc hoal Bardaro, 1735, Jardim Botânico, Ribeirão Preto/SP;

2) Apartamento número 02, Edifício Dias, Rua Pascho al Bárdaro, 2016, Jardim Botânico, Ribeirão Preto/SP;

3) Apartamento número 04, Edifício Residencial Quel uc, Rua Dom Luiz do Amaral Mousinho, 435, Ribeirão Preto/SP ;

4) Apartamento número 73, Edifício Amsterdam, Rua E lzira Sammarco Palma, 405, Bosque dos Juritis, Ribeirão Preto/SP;

5) Apartamento número 11, Edifício Ravena, Rua Dr. Carlos Chagas Filho, 195, Jardim Botânico, Ribeirão Preto/ SP;

6) Apartamento número 21, Edifício Liverpool, Rua Severiano Amaro dos Santos, 375, Jardim Botânico, Ribeirão Preto/SP; e

7) Apartamento número 31, Edifício Liverpool, Rua Severiano Amaro dos Santos, 375, Jardim Botânico, Ribeirão Preto/SP.

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VISTORIA: As vistorias foram realizadas nos imóveis retro descritos nos dias 02, 05 e 06 de dezembro de 2016, no período da manhã.

AVALIADOR:

MAURO CÉLIO DE PAULA

CRECI 29.045

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INDÍCE

01 – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

02 – CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

03 – IDENTIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS

03.01. – DESCRIÇÃO FORMAL DO APARTAMENTO

03.02. – INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

03.03. – DESCRIÇÃO DO APARTAMENTO

03.04. – LOCALIZAÇÃO DO APARTAMENTO

03.05.- CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

03.06.- CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO

03.07.- AVALIAÇÃO

03.07.01. – DATA-BASE

03.07.02. – METODOLOGIA

03.08. – VALOR DO TERRENO – VT

03.09. – VALOR DA CONSTRUÇÃO – VC

03.10.- CONCLUSÃO

03.11.- RESULTADO

04. – ENCERRAMENTTO

05.- PESQUISA DE VALORES

06.- IMOBILIÁRIAS PESQUISADAS

07.- MATRÍCULAS DOS APARTAMENTOS

08.- FOTOGRAFIAS DOS APARTAMENTOS

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CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente laudo pericial tem por objetivo apurar o justo, real e atual preço de mercado dos APARTAMENTOS retro identificados, os quais foram objeto de SEQUESTRO JUDICIAL nos autos número 0009162-34.2015.8.26.0506 (c. 1153/2015), referente ao pedido de quebra de sigilo e/ou telefônico – estelionato, cujo processo tramita pela Quarta Vara Criminal da Comarca de Ribeirão Preto/SP.

A fim de realizar a perícia de avaliação dos valores dos apartamentos já identificados, o perito dirigiu-se nos endereços de todos os apartamentos pessoalmente e os vistoriou detidamente, colhendo todas as informações necessárias para a elaboração do laudo pericial, inclusive com extração de fotografias detalhadas dos apartamentos.

O laudo levou em consideração o preço de mercado dos apartamentos avaliados e não propriamente o valor da propriedade em si mesma. É importante ressaltar desde logo para que não se paire dúvida alguma que a doutrina da avaliação considera nítida diferença entre o valor do bem e o preço de venda do bem. O valor do bem é intrínseco a ele e depende de variáveis do mercado imobiliário, bem como de técnicas de sua determinação. O valor do bem não leva em consideração situação externa que pode contribuir para a fixação do valor do mesmo. Já o preço depende do negócio em si mesmo, de interesse pessoais e comerciais das pessoas envolvidas na negociação e pode sofrer pressão externa na fixação do valor do mesmo.

A presente avaliação seguirá a ordem já discriminada no início do presente laudo pericial, identificando o endereço do imóvel, a descrição do mesmo, a localidade, as características do terreno e da construção, a data-base e metodologia da avaliação, o valor do terreno e da construção, a conclusão, o resultado e encerramento.

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O presente trabalho de avaliação dos apartamentos retro identificados vem acompanhado das respectivas matrículas imobiliárias, atualizadas, das fontes de pesquisa e das fotografias detalhadas do mesmo.

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CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

Conforme o texto base da NBR 14.653 da ABNT, a definição de Valor de Mercado é a “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigente”.

Para identificação do Valor de Mercado, a metodologia avaliatória compõe-se dos seguintes métodos básicos:

Método comparativo direto de dados de mercado – Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Método involutivo – Identifica o valor de mercado do bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

Método evolutivo – Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

Método de capitalização de renda – Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se os cenários viáveis.

A presente laudo de avaliação utilizará o método Comparativo Direto, o que possibilitará aferir um Valor de Mercado condizente com a atual situação da econômica do país.

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APARTAMENTO NÚMERO 01, EDIFÍCIO SOARES, RUA PASCHOAL BÁRDARO, 1735, JARDIM BOTÂNICO, RIBEIRÃO PRETO/SP.

DESCRIÇÃO FORMAL DO APARTAMENTO

(conforme a matrícula imobiliária)

Unidade autônoma designada apartamento 01 (um), localizada no 1º pavimento ou térreo do Condomínio Edifício Soares, situado nesta cidade de Ribeirão Preto/SP, na Rua Paschoal Bárdaro, 1735, com a área privativa de 68,60 metros quadrados, área comum de divisão não proporcional de 3,98 metros quadrados, relativos à área de iluminação, e área comum de divisão proporcional de 25,48 metros quadrados, inclusive nesta a área relativa a uma vaga de garagem indeterminada, totalizado a área de 98,06 metros quadrados, equivalente à fração ideal de 24,89% no terreno e nas coisas de uso comum; confronta pela frente com o hall de circulação, caixa de escadas, vestiário, área livre e o apartamento 02; fundos com área comum do condomínio que divide com a Rua Paschoal Bárdaro; lado direito com área livre e com o muro do condomínio que divide com o lote número 21; e lado esquerdo com a área de circulação que divide com o lote número 23. O empreendimento foi edificado sobre o terreno constituído pelo lote número 22, da quadra número 17 do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 261,80 metros quadrados e tem sua convenção condominial registrada sob número 11.753, livro 3, Registro Auxiliar. O apartamento é objeto da matrícula número 145.128 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP e encontra-se registrado sob número 3, na matrícula número 145.128 em nome de D & L SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO DE NEGÓCIOS E SOLUÇÕES WEB LTDA.

INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

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O condomínio foi instituído em 13 de novembro de 2012, devidamente anotado na matrícula imobiliária anterior.

DESCRIÇÃO DO APARTAMENTO

O apartamento situa-se no térreo do edifício, contém 02 (dois) dormitórios com armários embutidos, sendo um suíte, ou seja, com banheiro próprio; 01 (uma) sala com cozinha acoplada, tipo americana; a parte da cozinha contém pia com armário; 01 (um) banheiro social com lavatório; 01 (uma) sacada com um pequena churrasqueira e pequena pia com armário; 01 (uma) vaga de garagem; 01 (uma) área de serviço. O piso é de cerâmica padrão médio em todo apartamento. Encontram-se instalados na sala e nos dois quartos aparelhos de ar condicionado. A pintura encontra-se muito suja e necessita restauração. O edifício é constituído de 2 (dois) pavimentos, térreo e superior, com vagas de garagem na frente do mesmo. Não há elevador.

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

O apartamento descrito localiza-se em zona mista da cidade, onde contém área residencial e comercial. A área residencial é constituída de edifícios de padrão médio e a área comercial é dotada de lojas, escritórios, academias, postos de combustível, bares etc.

CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

O edifício foi construído no terreno constituído pelo lote número 22, da quadra número 17, do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 261,80 metros quadrados.

CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO

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O edifício é de padrão médio, contendo dois pavimentos, térreo e superior; possui idade aproximada de 4 a 5 anos; o recuo frontal é destinado as vagas de garagens dos apartamentos, sendo uma vaga para cada apartamento; cobertura convencional com telhas de cimento; esquadrias metálicas nas janelas; portas de madeira; pé-direito padrão de aproximadamente 2,60 metros; pisos internos e externos de cerâmica; paredes de alvenaria convencional, com pintura de látex sobre massa corrida; revestimentos de azulejos nos banheiros.

AVALIAÇÃO

DATA – BASE: A data-base de cálculo é a do presente laudo, ou seja, 12 de dezembro de 2016.

METODOLOGIA: O valor do imóvel (Vi) será igual à soma dos valores da parcela do terreno (VT) e da parcela da construção (VC), calculados separadamente:

Vi = VT + VC.

VALOR DO TERRENO (VT):

Para a avaliação da parcela do terreno será aplicado o método comparativo de informações do mercado imobiliário. Esse método, que é bastante prático, obtém o resultado por comparação direta de valores praticados no mercado, levando em consideração terrenos de iguais condições aquele onde foi edificado o prédio.

VALOR DA CONSTRUÇÃO (VC):

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Para a avaliação da parcela da construção será utilizado o método comparativo, considerando-se o padrão, a idade e o estado de conservação do imóvel objeto da avaliação.

CONCLUSÃO

VT = Considerando que o valor do terreno na localidade é em torno de R$750,00 a R$ 850,00 o metro quadrados e admitindo uma média de R$ 800,00 o metro quadrado, o valor total do terreno onde foi edificado o prédio implica em R$ 209.400,00, ou seja, 800 x 261,80 m2, correspondendo a cada unidade o valor de R$ 52.360,00.

VC = Considerando que o apartamento possui uma área privativa de 68,60 metros quadrados, sendo que essa é que realmente é levada em consideração no mercado, principalmente em edifício pequenos e de poucos pavimentos, sem elevador, e admitindo um valor médio de construção em torno de R$ 2.700,00 por metro quadrado, o valor da construção implica em R$ 185.220,00.

RESULTADO

Vi = VT + VC

VT: R$ 52.360,00 + VC: R$ 185.200,00 = Vi: R$ 237.5 60,00.

Assim, o valor do apartamento avaliado é de R$ 237.560,00 (duzentos e trinta e sete mil, quinhentos e sessent a reais) para o mês de dezembro de 2016.

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APARTAMENTO NÚMERO 01, EDIFÍCIO DIAS, RUA PASCHOAL BÁRDARO, 2016, JARDIM BOTÂNICO, RIBEIRÃO PRETO/SP.



Unidade autônoma designada apartamento 01 (um), localizada no 1º pavimento ou térreo do Condomínio Edifício Dias, situado nesta cidade de Ribeirão Preto/SP, na Rua Paschoal Bárdaro, 2016, com a área privativa de 71,020 metros quadrados, área comum de divisão não proporcional de 23,178 metros quadrados, incluída nesta a área relativa a uma vaga de garagem indeterminada, totalizado a área de 94,198 metros quadrados, equivalente à fração ideal de 12,383% no terreno e nas coisas de uso comum; confronta pela frente com o hall de circulação, poço do elevador, área livre e área comum do condomínio; fundos com área comum do condomínio que confronta com a Rua Paschoal Bárdaro; lado direito com o apartamento número 02; e do lado esquerdo com área livre e área comum que confronta com o lote número 07. Cadastrado na Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto/SP sob número 294.660. O empreendimento foi edificado sobre o terreno constituído pelos lotes números 5 e 6, da quadra número 21, do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 500,00 metros quadrados e tem sua convenção condominial registrada sob número 11.611, livro 3, Registro Auxiliar. O apartamento é objeto da matrícula número 142.987 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP e encontra-se registrado em nome de JOSÉ ANTONIO CABRAL DIAS e GISELE ALVES TEIXEIRA CABRAL.


O condomínio foi instituído em 22 de junho de 2012, devidamente anotado na matrícula imobiliária anterior.

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O apartamento situa-se no térreo do edifício, contém 02 (dois) dormitórios com armários embutidos, sendo um suíte, ou seja, com banheiro próprio; 01 (uma) sala com cozinha, tipo americana; a parte da cozinha contém pia com armário; 01 (um) banheiro social com lavatório; 01 (uma) sacada com um pequena churrasqueira e pequena pia com armário; 01 (uma) vaga de garagem; 01 (uma) área de serviço. O piso é de cerâmica padrão médio em todo apartamento. A pintura encontra-se necessita restauração. O edifício é constituído de 2 (dois) pavimentos, térreo e superior, com vagas de garagem na frente do mesmo.


O apartamento descrito localiza-se em zona mista da cidade, onde contém área residencial e comercial. A área residencial é constituída de edifícios de padrão médio e a área comercial é dotada de lojas, escritórios, bares, academias, postos de combustível etc.


O edifício foi construído no terreno constituído pelos lotes 5 e 6, da quadra 21, do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 500,00 metros quadrados, contendo 8 (oito) unidades autônomas, ou seja, apartamentos.


O edifício é de padrão médio, contendo dois pavimentos, térreo e superior; possui idade aproximada de 4 a 5 anos; o recuo frontal é destinado as vagas de garagens dos apartamentos, sendo uma

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vaga para cada apartamento ; cobertura convencional com telhas de cimento; esquadrias metálicas nas janelas; portas de madeira; pé-direito padrão de aproximadamente 2,60 metros; pisos internos e externos de cerâmica; paredes de alvenaria convencional, com pintura de látex sobre massa corrida; revestimentos de azulejos nos banheiros. Não há elevador.

AVALIAÇÃO



Vi = VT + VC.





CONCLUSÃO

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VT = Considerando que o valor do terreno na localidade é em torno de R$750,00 a R$ 850,00 o metro quadrados e admitindo uma média de R$ 800,00 o metro quadrado, o valor total do terreno onde foi edificado o prédio implica em R$ 400.000,00, ou seja, 800 x 500,00 m2, correspondendo a cada unidade o valor de R$ 50.000,00.

VC = Considerando que o apartamento possui uma área privativa de 71,020 metros quadrados, sendo que essa é que realmente é levada em consideração no mercado, principalmente em edifício pequenos e de poucos pavimentos, e admitindo um valor médio de construção em torno de R$ 2.700,00 por metro quadrado, o valor da construção implica em R$ 191.754,00.

RESULTADO

Vi = VT + VC

VT: R$ 50.000,00 + VC: R$ 191.754,00 = Vi: R$ 241.7 54,00

Assim, o valor do apartamento avaliado é de R$ 241.754,00 (duzentos e quarenta e um mil, setecentos e cinquen ta e quatro reais), para o mês de dezembro de 2016.

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APARTAMENTO NÚMERO 04, EDIFÍCIO RESIDENCIAL QUELUC, RUA DOM LUIZ DO AMARAL MOUSINHO, 435, JARDIM SÃO BENTO, RIBEIRÃO PRETO/SP.



Unidade autônoma designada apartamento 04 (quatro), localizado no 3º pavimento ou superior, do Residencial Queluc, situado nesta cidade, na Rua Dom Luiz do Amaral Mousinho, 435, com a área privativa de 80,05 metros quadrados e área comum de divisão proporcional de 67,44 metros quadrados, incluída nesta a área relativa a uma vaga de garagem indeterminada, totalizado a área de 147,49 metros quadrados, equivalente à fração ideal de 25,23% no terreno e nas coisas de uso comum; confrontando pela frente com o hall de circulação, caixas de escadas, área livre e o apartamento número 3, fundos com área livre que divide com parte do lote número 11; lado direito com área livre e lado esquerdo com área livre e o lote número 7. Cadastrado na Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto/SP sob número 311.722. O empreendimento foi edificado sobre o terreno constituído pelo 8, da quadra 7, do loteamento denominado Jardim Santo Bento, 2ª. gleba, com a área de 288,00 metros quadrados e tem sua convenção condominial registrada sob número 12.027, livro 3, Registro Auxiliar. O apartamento é objeto da matrícula número 150.990 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP e encontra-se registrado em nome de LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ E MARIA SILVIA LUCCHIARI DE QUEIROZ.


O condomínio foi instituído em 10 de julho de 2013, devidamente anotado na matrícula imobiliária anterior.

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O apartamento situa-se no pavimento superior do edifício, contém 02 (dois) dormitórios com armários embutidos, sendo um suíte, ou seja, com banheiro próprio; 01 (uma) sala com dois ambientes; 01 (uma) cozinha com armários; 01 (um) banheiro social com lavatório; 01 (uma) sacada com churrasqueira e pequena pia com armário; 02 (duas) vagas de garagem, tipo gaveta. O piso é de cerâmica padrão médio em todo apartamento. A pintura encontra-se necessita restauração. O edifício é constituído de 2 (dois) pavimentos, térreo e superior, com vagas no subsolo.


O apartamento descrito localiza-se em zona mista da cidade, onde contém área residencial e comercial. A área residencial é constituída de edifícios de padrão médio e a área comercial é dotada de lojas, escritórios, bares, academias, postos de combustível etc.


O edifício foi construído no terreno constituído pelo número 8, da quadra número 7, do loteamento denominado Jardim São Bento, 2ª gleba, com a área de 288,00 metros quadrados.


O edifício é de padrão médio, contendo 3 (três) pavimentos, subsolo, térreo e superior; possui idade aproximada de 3 a 4 anos; as garagens, tipo gaveta, ficam localizadas no subsolo; cobertura convencional com telhas de cimento; esquadrias metálicas nas janelas; portas de madeira; pé-direito padrão de aproximadamente

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2,60 metros; pisos internos e externos de cerâmica; paredes de alvenaria convencional, com pintura de látex sobre massa corrida; revestimentos de azulejos nos banheiros.

AVALIAÇÃO



Vi = VT + VC.





CONCLUSÃO

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VT = Considerando que o valor do terreno na localidade é em torno de R$550,00 a R$ 650,00 o metro quadrados e admitindo uma média de R$ 600,00 o metro quadrado, o valor total do terreno onde foi edificado o prédio implica em R$ 172.800,00, ou seja, 600,00 x 288,00 m2, correspondendo a cada unidade o valor de R$ 43.200,00 (quarenta e três mil e duzentos reais).


RESULTADO

Vi = VT + VC

VT: R$ 43.200,00 + VC: R$ 240.150,00 = Vi: R$ 283.3 50,00

Assim, o valor do apartamento avaliado é de R$ 283.350,00 (duzentos e oitenta e três mil, trezentos e cinquen ta reais), para o mês de dezembro de 2016.

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APARTAMENTO NÚMERO 11, EDIFÍCIO RAVENA, RUA DR. CARLOS CHAGAS FILHO, 195, JARDIM BOTÂNICO, RIBEIRÃO PRETO/SP.



Unidade autônoma designada apartamento 01 (um), localizada no 1º pavimento ou térreo do Condomínio Edifício Ravena, situado nesta cidade de Ribeirão Preto/SP, na Rua Doutor Carlos Chagas Filho, 195, com a área privativa de 65,87 metros quadrados, área comum de divisão não proporcional de 4,61 metros quadrados e a área comum de divisão proporcional de 22,72 metros quadrados, incluída nesta a área relativa a uma vaga de garagem indeterminada, totalizado a área de 93,20 metros quadrados, equivalente à fração ideal de 24,22% no terreno e nas coisas de uso comum; confronta pela frente com o hall social, vestiário para funcionário, apartamento número 12 e área livre de ventilação e iluminação; fundos com área comum que divide com a Rua Doutor Carlos Chagas Filho; lado direito com área livre de ventilação e iluminação e com o lote 40; e lado esquerdo com área comum do condomínio. Cadastrado na Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto/SP sob número 308.870. O empreendimento foi edificado sobre o terreno constituído pelo lote 41, da quadra 16, do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 250,00 metros quadrados e tem sua convenção condominial registrada sob número 11.903, livro 3, Registro Auxiliar. O apartamento é objeto da matrícula número 148.896 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP e encontra-se registrado em nome de NEY MARTINS DO BEM e DEBORA MARTINS DO BEM.


O condomínio foi instituído em 2 de abril de 2013, devidamente anotado na matrícula imobiliária anterior.

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O apartamento situa-se no térreo do edifício, contém 02 (dois) dormitórios com armários embutidos, sendo um suíte, ou seja, com banheiro próprio; 01 (uma) sala de dois ambientes; uma cozinha com armários e pia; 01 (um) banheiro social com lavatório; 01 (uma) sacada; 01 (uma) vaga de garagem; 01 (uma) área de serviço. O piso é de cerâmica padrão médio em todo apartamento. A pintura encontra-se regular. O edifício é constituído de 2 (dois) pavimentos, térreo e superior, com vagas de garagem na frente do mesmo. Não tem elevador.


O apartamento descrito localiza-se em zona mista da cidade, onde contém área residencial e comercial. A área residencial é constituída de edifícios de padrão médio e a área comercial é dotada de lojas, escritórios, bares, academias, postos de combustível, farmácias etc.


O edifício foi construído no terreno constituído pelo 41, da quadra 16, do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 250,00 metros quadrados.


O edifício é de padrão médio, contendo dois pavimentos, térreo e superior; possui idade aproximada de 3 a 4 anos; o recuo frontal é destinado as vagas de garagens dos apartamentos, sendo uma vaga para cada apartamento; cobertura convencional com telhas de

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cimento; esquadrias metálicas nas janelas; portas de madeira; pé-direito padrão de aproximadamente 2,60 metros; pisos internos e externos de cerâmica; paredes de alvenaria convencional, com pintura de látex sobre massa corrida; revestimentos de azulejos nos banheiros.

AVALIAÇÃO



Vi = VT + VC.





CONCLUSÃO

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VT = Considerando que o valor do terreno na localidade é em torno de R$750,00 a R$ 850,00 o metro quadrados e admitindo uma média de R$ 800,00 o metro quadrado, o valor total do terreno onde foi edificado o prédio implica em R$ 200.000,00, ou seja, 800 x 250 m2, correspondendo a cada unidade o valor de R$ 50.000,00.


RESULTADO

Vi = VT + VC

VT: R$ 50.000,00 + VC: R$ 177.849,00 = Vi: R$ 227.8 49,00

Assim, o valor do apartamento avaliado é de R$ 227.849,00 (duzentos e vinte e sete mil, oitocentos e quarenta e nove reais), para o mês de dezembro de 2016.

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APARTAMENTO NÚMERO 73, EDIFÍCIO AMSTERDAM, RUA ELZIRA SAMMARCO PALMA, 405, RIBEIRÃO PRETO/SP.



“Unidade autônoma designada como apartamento nº 73 (setenta e três), localizada no 11ª pavimento ou 7º andar, do Edifício Amsterdam, situado nesta cidade de Ribeirão Preto/SP, na Rua Elzira Sammarco Palma, 405, com a área privativa de 218,00 metros quadrados, área comum de divisão não proporcional de 41,6500 metros quadrados, incluída nesta a área de 03 (três) vagas de garagem indeterminadas e 01 (um) depósito, e a área comum de divisão proporcional de 93,8681 metros quadrados, totalizando a área de 354,1231 metros quadrados, equivalente à fração ideal de 0,867128% do terreno e das coisas comuns; confrontando pela frente com o hall social, poço de elevador e caixa de escadas; fundos com área comuns do condomínio que divide com o lote número 10-A; lado direito com o apartamento número 72 e área comuns do condomínio; e lado esquerdo com área comuns do condomínio que divide com o sistema de lazer B. Cadastrado na Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto sob número 327.627. O empreendimento foi edificado sobre o terreno resultante da fusão dos lotes números 7A e 8A do loteamento denominado Canadá Hill, com a área de 4.430,04 metros quadrados e tem sua convenção condominial registrada sob número 12.614, livro 3, Registro Auxiliar. O apartamento é objeto da matrícula número 162.295 o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP e encontra-se registrado sob número 3/162.295 em nome de ORIGEL EMILIO NETO e ALICE BOFFI EMILIO. Encontra-se também registrado sob número 4, na matrícula número 162.295 UMA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA em favor do BANCO BRADESCO S.A.


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O condomínio foi instituído sob número 3/163078 em 2 de março de 2015, devidamente anotado na matrícula imobiliária anterior.


O apartamento situa-se no pavimento térreo do edifício, contém 02 (dois) dormitórios sem armários embutidos, sendo um suíte, ou seja, com banheiro próprio; 01 (uma) sala de dois ambientes; uma cozinha sem armário e com uma pia, balcão de granito, gás encanado, torneira; 01 (um) banheiro social com lavatório; 01 (uma) sacada com churrasqueira; 02 (duas) vagas de garagem; um hall interno de circulação; 01 (uma) área de serviço com tanque e torneira O piso é de cerâmica padrão médio em todo apartamento. A pintura encontra-se regular. O edifício é constituído de 3 (três) pavimentos, subsolo, térreo e superior.


O apartamento descrito localiza-se em zona mista da cidade, onde contém área residencial e comercial, com maior predominância residencial. A área residencial é constituída de edifícios de alto padrão e a área comercial é dotada de lojas, escritórios, bares, academias, postos de combustível, farmácias etc.


O empreendimento foi edificado sobre o terreno resultante da fusão dos lotes números 7A e 8A do loteamento denominado Canadá Hill, com a área de 4.430,04 metros quadrados.


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O edifício é de padrão médio, contendo três pavimentos, subsolo, térreo e superior; possui idade aproximada de 2 a 3; cobertura convencional com telhas de cimento; esquadrias metálicas nas janelas; portas de madeira; pé-direito padrão de aproximadamente 2,60 metros; pisos internos e externos de cerâmica; paredes de alvenaria convencional, com pintura de látex sobre massa corrida; revestimentos de azulejos nos banheiros.

AVALIAÇÃO



Vi = VT + VC.





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CONCLUSÃO

VT = Considerando que o valor do terreno na localidade é em torno de R$1.000,00 a R$ 1.200,00 o metro quadrados e admitindo uma média de R$ 1.100,00 o metro quadrado, o valor total do terreno onde foi edificado o prédio implica em 1.100,00 x 0,867128% do terreno e das coisas de uso comum, correspondendo a cada unidade o valor de R$95.384,00.

VC = Considerando que o apartamento possui uma área privativa de 218,6050 metros quadrados, sendo o edifício de vários pavimentos e considerado de alto padrão, e admitindo um valor médio de construção em torno de R$ 5.000,00 por metro quadrado, o valor da construção implica em R$ 1.093.025,00.

RESULTADO

Vi = VT + VC

VT: R$ 95.384,00 + VC: R$ 1.093.025,00 = Vi: R$ 1.1 88.409,00

Assim, o valor do apartamento avaliado é de R$1.188.409,00 (um milhão, cento e oitenta e oito mil, quatrocentos e nove reais) para o mês de dezembro de 2016.

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APARTAMENTO NÚMERO 21, EDIFÍCIO LIVERPOOL, RUA SEVERIANO AMARO DOS SANTOS, 375, JARDIM BOTÂNICO, RIBEIRÃO PRETO/SP.



“Unidade autônoma designada como apartamento nº 21 (vinte e um), localizada no 2º pavimento ou térreo do Edifício Liverpool, situado na Rua Severiano Amaro dos Santos, 375, nesta cidade de Ribeirão Preto/SP, com a área privativa de 74,50 metros quadrados, área comum de divisão não proporcional de 17,97 metros quadrados e a área comum de divisão proporcional de 25,02 metros quadrados, totalizando a área de 117,49 metros quadrados, equivalente à fração ideal de 9,96% do terreno e nas coisas de uso comum; confronta pela frente com o hall, área livre e área de circulação; fundos com área livre que divide com os lotes números 58 e 59; lado direito com o apartamento número 22; e lado esquerdo com área livre que divide com o prédio número 385 da Rua Severiano Amaro dos Santos. A unidade tem como acessórios as vagas de garagem números 8 e 13, que possui cada uma, a área privativa de 12,50 metros quadrados e área comum de divisão proporcional de 3,83 metros quadrados, totalizando a área de 16,33 metros quadrados, equivalente a fração ideal de 1,53% do terreno e das coisas comuns. Cadastrado na Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto/SP sob número 333.310. O empreendimento foi edificado sobre o terreno resultante da fusão dos lotes números 46 e 47, da quadra número 15, do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 560,45 metros quadrados e tem sua convenção condominial registrada sob número 12.660, livro 3, Registro Auxiliar. O apartamento é objeto da matrícula número 163.081 o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP e encontra-se registrado em nome de CCN RIBEIRÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.


28



O apartamento situa-se no pavimento térreo do edifício, contém 02 (dois) dormitórios sem armários embutidos, sendo um suíte, ou seja, com banheiro próprio; 01 (uma) sala de dois ambientes; uma cozinha sem armário e com uma pia, balcão de granito, gás encanado, torneira; 01 (um) banheiro social com lavatório; 01 (uma) sacada com churrasqueira; 02 (duas) vagas de garagem; um hall interno de circulação; 01 (uma) área de serviço com tanque e torneira O piso é de cerâmica padrão médio em todo apartamento. A pintura encontra-se regular. O edifício é constituído de 3 (três) pavimentos, subsolo, térreo e superior. O apartamento encontra-se com vários móveis entulhados, sem identificação, dificultando a circulação pelo mesmo. Não tem elevador.


O apartamento descrito localiza-se em zona mista da cidade, onde contém área residencial e comercial. A área residencial é constituída de edifícios de padrão médio/alto e a área comercial é dotada de lojas, escritórios, bares, academias, postos de combustível, farmácias etc.


O edifício foi construído no terreno resultante da fusão dos lotes 46 e 47, da quadra 15, do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 560,45 metros quadrados.

29


O edifício é de padrão médio, contendo três pavimentos e 8 (oito) unidades autônomas, subsolo, térreo e superior; possui idade aproximada de 2 a 3; cobertura convencional com telhas de cimento; esquadrias metálicas nas janelas; portas de madeira; pé-direito padrão de aproximadamente 2,60 metros; pisos internos e externos de cerâmica; paredes de alvenaria convencional, com pintura de látex sobre massa corrida; revestimentos de azulejos nos banheiros.

AVALIAÇÃO



Vi = VT + VC.




30


CONCLUSÃO

VT = Considerando que o valor do terreno na localidade é em torno de R$750,00 a R$ 850,00 o metro quadrados e admitindo uma média de R$ 800,00 o metro quadrado, o valor total do terreno onde foi edificado o prédio implica em R$ 448.360,00, ou seja, 800 x 560,45 m2, correspondendo a cada unidade (8 no total) o valor de R$ 56.045,00.

VC = Considerando que o apartamento possui uma área privativa de 74,50 metros quadrados, sendo que essa é que realmente é levada em consideração no mercado, principalmente em edifício de porte médio e de poucos pavimentos, mas levando em consideração também que possui 2 (duas) vagas de garagem no subsolo, e admitindo um valor médio de construção em torno de R$ 3.000,00 por metro quadrado, o valor da construção implica em R$ 223.500,00.

RESULTADO

Vi = VT + VC

VT: R$ 50.000,00 + VC: R$ 223.500,00 = Vi: R$ 279.5 45,00

Assim, o valor do apartamento avaliado é de R$ 279.545,00 (duzentos e setenta e nove mil e quinhentos e quare nta e cinco reais) para o mês de dezembro de 2016.

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APARTAMENTO NÚMERO 31, EDIFÍCIO LIVERPOOL, RUA SEVERIANO AMARO DOS SANTOS, 375, JARDIM BOTÂNICO, RIBEIRÃO PRETO/SP.



“Unidade autônoma designada como apartamento nº 31 (trinta e um), localizada no 3º pavimento ou superior do Edifício Liverpool, situado na Rua Severiano Amaro dos Santos, 375, nesta cidade de Ribeirão Preto/SP, com a área privativa de 74,69 metros quadrados, área comum de divisão proporcional de 22,32 metros quadrados, totalizando a área de 97,01 metros quadrados, equivalente à fração ideal de 8,89% do terreno e nas coisas de uso comum; confronta pela frente com o hall, vestiário para funcionários, apartamento número 41 e área livre; fundos com a área comum e área livre que divide com a Rua Severiano Amaro dos Santos; lado direito com o corredor de acesso que divide com o prédio número 385 da Rua Severiano Amaro dos Santos; e lado esquerdo com o apartamento número 32. A unidade tem como acessórios as vagas de garagem números 2 e 3, que possui cada uma, a área privativa de 12,50 metros quadrados e área comum de divisão proporcional de 3,83 metros quadrados, totalizando a área de 16,33 metros quadrados, equivalente a fração ideal de 1,53% do terreno e das coisas comuns. Cadastrado na Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto/SP sob número 333.310. O empreendimento foi edificado sobre o terreno resultante da fusão dos lotes números 46 e 47, da quadra número 15, do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 560,45 metros quadrados e tem sua convenção condominial registrada sob número 12.660, livro 3, Registro Auxiliar. O apartamento é objeto da matrícula número 163.083 o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP e encontra-se registrado em nome de CCN RIBEIRÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.


32



O apartamento situa-se no 3º pavimento ou superior do edifício, contém 02 (dois) dormitórios sem armários embutidos, sendo um suíte, ou seja, com banheiro próprio; 01 (uma) sala de dois ambientes; uma cozinha sem armário e com uma pia, balcão de granito, gás encanado, torneira; 01 (um) banheiro social com lavatório; 01 (uma) sacada com churrasqueira; 02 (duas) vagas de garagem; um hall interno de circulação; 01 (uma) área de serviço com tanque e torneira O piso é de cerâmica padrão médio em todo apartamento. A pintura encontra-se regular. O edifício é constituído de 3 (três) pavimentos, subsolo, térreo e superior. Não tem elevador.


O apartamento descrito localiza-se em zona mista da cidade, onde contém área residencial e comercial. A área residencial é constituída de edifícios de padrão médio/alto e a área comercial é dotada de lojas, escritórios, bares, academias, postos de combustível, farmácias etc.


O edifício foi construído no terreno resultante da fusão dos lotes 46 e 47, da quadra 15, do loteamento denominado Jardim Botânico, com a área de 560,45 metros quadrados.


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O edifício é de padrão médio, contendo três pavimentos, subsolo, térreo e superior; possui idade aproximada de 2 a 3; cobertura convencional com telhas de cimento; esquadrias metálicas nas janelas; portas de madeira; pé-direito padrão de aproximadamente 2,60 metros; pisos internos e externos de cerâmica; paredes de alvenaria convencional, com pintura de látex sobre massa corrida; revestimentos de azulejos nos banheiros.

AVALIAÇÃO



Vi = VT + VC.





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CONCLUSÃO

VT = Considerando que o valor do terreno na localidade é em torno de R$750,00 a R$ 850,00 o metro quadrados e admitindo uma média de R$ 800,00 o metro quadrado, o valor total do terreno onde foi edificado o prédio implica em R$ 448.360,00, ou seja, 800 x 560,45 m2, correspondendo a cada unidade (8 no total) o valor de R$ 56.045,00.

VC = Considerando que o apartamento possui uma área privativa de 74,69 metros quadrados, sendo que essa é que realmente é levada em consideração no mercado, principalmente em edifício de porte médio e de poucos pavimentos, mas levando em consideração também que possui 2 (duas) vagas de garagem no subsolo, e admitindo um valor médio de construção em torno de R$ 3.000,00 por metro quadrado, o valor da construção implica em R$ 224.070,00.

RESULTADO

Vi = VT + VC

VT: R$ 56.045,00 + VC: R$ 224.070,00 = Vi: R$ 280.115,00.

Assim, o valor do apartamento avaliado é de R$ 280.115,00 (duzentos e oitenta mil, cento e quinze reais) para o mês de dezembro de 2016.

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ENCERRAMENTO

Encerro o presente laudo para que sirva de parâmetro ao Juízo da Quarta Vara Criminal da Comarca de Ribeirão Preto/SP, a fim de promover a alienação judicial dos referidos imóveis.

Ribeirão Preto, 16 de dezembro de 2016.

MAURO CÉLIO DE PAULA

AVALIADOR – CRECI 29.045

Escritório: Rua Pedro Pegoraro, 440, Ribeirânia

Ribeirão Preto/SP.

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PESQUISA DE VALORES

A pesquisa de valores, a fim de justificar o método comparativo direto, foi feita nesta cidade de Ribeirão Preto/SP, no período de 1º a 15 de dezembro de 2016, levando em consideração imóveis de iguais condições, metragem construída, número de pavimentos, estado de conservação, localidade e oferta de mercado.

IMOBILIÁRIAS PESQUISADAS

1) HABIART BARC, Avenida Professor João Fiuza, 2624, Ribeirão Preto/SP, telefone 98146-9146, oferta de 01 apartamento no edifício Amsterdam, no valor de R$ 1.200.000,00;

2) SIM RIBEIRÃO IMÓVEIS EIRELLE ME, Telefone 16.32358388, e-mail: [email protected], oferta de 01 apartamento no Edifício Amsterdam, no valor de R$1.080.000,00;

3) REAL IMÓVEIS, Rua Carlos Chagas, 362, Jardim Paulista, telefone 36101550, oferta de vários apartamentos semelhantes aos ora avaliados neste laudo e com valores equiparados a eles, inclusive no bairro do Jardim Paulista e adjacências;

4) ARCANGELO IMÓVEIS, Rua Laguna, 317, telefone 3624-2500, Jardim Paulista, oferta de 01 apartamento no Jardim Botânico, com 65m2, dois dormitórios, sendo um suíte, elevador, duas vagas de garagem, no valor de R$ 240.000,00;

5) GARCIA LIMA IMÓVEIS, Rua Floriano Peixoto, 1559, telefone: 99993-3007, oferta de um apartamento com dois dormitórios, sendo um suíte, duas vagas paralelas, sexto andar, com elevador, no valor de R$ 300.000,00;

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6) CHAVES IMÓVEIS, Rua Floriano Peixoto, 1450, telefone 3610-6573, oferta de um apartamento no Jardim Botânico, contendo três suítes, varanda, área de lazer completa, 167m2 de área privativa, sala três ambientes, lavabo, cozinha, dependência de empregada, três vagas de garagem, no valor de R$ 990.000,00;

7) RAMEX IMÓVEIS, Rua Altino Arantes, 1682, telefone 3516-7767, oferta de um apartamento novo no Jardim Botânico, Edifício TIE, com três suítes, sem armários, com 144 m2 de área privativa, 4º andar, com elevador, varanda, sala três ambientes, duas vagas, no valor de R$ 790.000,00;

8 ) MARTINELLI – IMOBILIÁRIA E CONSULTORIA, Avenida Costábile Romano, 2635, telefone 16.3965.4242, site: www.imoveismartinelli.com.br., com oferta de vários imóveis semelhantes aos avaliados neste laudo e com valores equiparados a eles;

9) GARCIA LIMA IMÓVEIS, com endereço nesta cidade, na Rua Floriano Peixoto, 1559, telefone 16.3977.9200, com oferta de um apartamento no Jardim Botânico, 2 dormitórios, 01 suíte, banheiro social, garagem, cozinha planejada, 2 vagas cobertas, com valor semelhante aos apartamentos ora avaliados.

10) INAH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com sede nesta cidade, na Avenida Presidente Vargas, 497, telefone 4009-9004, com oferta de apartamento no Jardim Botânico, 2 dormitórios, 2 garagens, etc, com valor semelhante aos apartamentos ora avaliados.

10) ROSSANA MASSARO, corretora, com escritório nesta cidade, no Edifio Trio, sala, CRECI número 113.775/SP.

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11) JORNAL A CIDADE, CLASSIFICADOS DE IMÓVEIS, edições dos dias 01, 03, 03, 04, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 13, 14 e 15 de dezembro de 2016. Esse perito examinou nos dias retro mencionado o anúncio de vários imóveis semelhantes aos ora avaliados, cujos valores são condizentes com a avaliação do presente laudo.

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LAUDO DE AVALIACAO, APARTAMENTOS, MICHEL PIERRE, … · de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. ... A