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LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO-
ENDEREÇO
Prédio comercial localizado na Rua Visconde do Rio Branco, nº 09, Centro, Rio de Janeiro, RJ.
CONTRATANTE
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA
Laudo Técnico de Avaliação – LTA 58-0288/2017 - JANEIRO/2017
LTA 58-0288/2017 Página 2 de 48
FOLHA RESUMO
Nº da Solicitação: O. S. NR: 002/2017
Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel
Endereço do imóvel:
Logradouro: Rua Visc. Rio Branco Nº: 09 Bairro:Centro
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.060-080
Métodos Utilizados:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor de Mercado do imóvel;
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo do imóvel
Valor de Mercado do Imóvel para Venda:
R$ 506.000,00 (Quinhentos e seis mil reais)
Valor das partes constituintes do Imóvel:
Terreno: R$ 428.000,00 (Quatrocentos e vinte e oito mil reais)
Edificações: R$ 69.000,00 (Sessenta e nove mil reais)
Fator de Comercialização: R$ 9.000,00 (Nove mil reais)
Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:
R$ 1.000,00/mês (Um mil reais por mês)
Classificação quanto à liquidez: Liquidez normal
Graus de Fundamentação do Laudo: I
Graus de Precisão do Laudo: I
Rio de Janeiro, 18 de Janeiro de 2017
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Arq. Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
1. Solicitante
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
2. Interessado / Proprietário
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
3. Finalidade
Alienação de Bens. Registros Contábeis: depreciação de imóveis.
4. Objetivo
Determinação do valor de mercado para venda e locação. Determinação das partes
constituintes do imóvel – terreno, edificação e valor total -, para fins de depreciação
contábil.
5. Objeto da Avaliação
Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano
Endereço: Rua Visc. do Rio Branco nº 09 Centro
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.060-080
Área do terreno: 6,20m x 15,90m = 98,58m² Área da Edificação: 175,00m²
Imóvel: Terreno comercial urbano, edificado em solo plano, localizado nas proximidades da
Praça Tiradentes, na Rua Visconde do Rio Branco, nº 09, no centro da cidade do Rio de
Janeiro. A área do terreno, assim como suas dimensões, foram extraídas do RGI do imóvel,
Matrícula 72.020, quais sejam: frente: 6,20m; fundos: 6,20m; direita: 15,90m; esquerda:
15,90m; área: 98,58m². Obtivemos a área da edificação no espelho do IPTU, que é de
175,00m².
Observação importante: Na realidade o imóvel encontra-se em ruínas. Contudo, o fato do
imóvel estar inserido no Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental, obriga o
proprietário a manter a fachada do imóvel preservada, o que equivale a dizer que o imóvel
pode ser restaurado, muito embora o valor da edificação, a nível de patrimônio, já esteja
abaixo dos 20%
Ocupante do imóvel: O imóvel não tem mais condição de ocupação, conforme pudemos
constatar na ocasião da vistoria.
Tipo de ocupação: A propriedade não vem recebendo manutenção, pois já deve estar
desocupado há muito tempo. Isso explica o estado de ruína em que se encontra.
6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.
Este imóvel está inserido num Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental. Para
este corredor existe um plano de preservação paisagística e ambiental para as áreas
consideradas de interesse histórico e arquitetônico: Lei 1139/1987 .
O imóvel está localizado na Área Central 2 – Decreto 322/1976 e Lei 2236/1994, o que o
torna Área de Especial Interesse Urbanístico da II RA, Centro.
Em resumo: A fachada tem de ser preservada, a construção pode ser refeita, mas nada além
do que existia antes.
7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando
Data da vistoria: 12/01/2017.
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7.1) Caracterização da região
7.1.1) Caracterização Física
O imóvel está inserido na região da Área Central 2, a um quarteirão da Praça Tiradentes,
região histórica da cidade. Nesta região predomina maciçamente a ocupação comercial, em
grande parte ocupada por pequenos e antigos prédios, alvos do esforço de preservação.
Trata-se de uma região de topografia plana, de alta concentração demográfica,
especialmente nos dias e horários de funcionamento do comércio.
Os incentivos, particularmente a isenção de IPTU, têm levado os proprietários a aderir, em
maior número, ao programa de preservação arquitetônica do corredor cultural.
7.1.2) Serviços / Infraestrutura
A região é dotada de toda infraestrutura existente na cidade do Rio de Janeiro, assim
como rede de água, rede de gás encanado, rede de energia elétrica (luz e força), rede de
iluminação pública, rede de telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, TV a cabo,
Internet Banda Larga, redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação
asfáltica com guias e sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário e ferroviário – trem,
metrô e VLT -, coleta de lixo, entrega postal.
7.2) Caracterização do imóvel avaliado
Trata-se de imóvel de uso comercial, com loja no térreo e sobreloja no superior
(atualmente sem acesso). O terreno tem 98,58m² e consta do espelho do IPTU que a
edificação tem 175,00m². De acordo com a Certidão do Registro de Imóveis, lavrada no
Cartório do Registro de Imóveis do 2º Ofício, o imóvel está registrado no Livro 3-BE, fls.
253, em 14/01/1948, Matrícula n.º 72.020 em nome do FUNDO ÚNICO DE PREVIDÊNCIA
SOCIAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - RIOPREVIDÊNCIA.
O terreno é plano e já esteve totalmente ocupado pela edificação, mas atualmente a parte
central da edificação está em ruínas, ocupada pelo mato. A edificação teve dois pisos,
totalizando 175,00m² de área construída (dado que obtivemos do espelho do IPTU deste
imóvel – portanto é um dado oficial, de fé pública). Pé direito de cerca de 3,50m, idade
de 68 anos e seu estado de conservação é péssimo, pois está sem uso e sem
manutenção. Tem colunas, vigas e lajes de concreto armado, em parte
destruídas; elevações em alvenaria de tijolos, em parte destruídas; revestimento
de pisos em ladrilhos de cerâmica, em parte destruídos; revestimento de paredes
com emboço e reboco ou azulejo, em parte destruídos; revestimento de teto em
laje rebocada; portas de enrolar de aço; pintura em látex PVA.
8. Diagnóstico do Mercado
O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.300.000 habitantes. A região
onde se localiza o imóvel avaliado, Centro, bem próximo à Praça Tiradentes, é uma das
melhores da cidade, em se tratando de área comercial.
A valorização imobiliária do Rio de Janeiro que crescia em altos percentuais nos últimos
anos, passou a ter crescimento inferior à inflação e ultimamente já vem apresentando
crescimento negativo. Os efeitos da recessão fazem-se sentir em todos os ramos, em todas
as empresas, em todas as pessoas físicas e até mesmo nas instituições governamentais. Os
preços de aluguel já chegam a menos de 0,4% do valor de venda. Os preços de venda dos
imóveis vêm caindo em proporção menor que os aluguéis. Não há mais como aumentar
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impostos que já são proibitivos, restando apenas a redução de crédito e o aumento de juros
que precisam funcionar como frenagem para forçar a volta da produção dos setores
importantes da economia do país.
A localização do imóvel, assim como a preservação de sua fachada, sem sombra de dúvida,
são os principais atrativos deste imóvel, que conta com outros como isenção de IPTU, preço
baixo etc..
Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é
classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.
9. Metodologia empregada
Métodos empregados:
A) Valor de Mercado do imóvel: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O valor de mercado do imóvel foi obtido com a utilização do “Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado”, com tratamento científico por Inferência Estatística,
conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.
Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento
científico por Inferência Estatística.
B) Valor Locativo do Imóvel: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O valor Locativo do imóvel foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado”, com tratamento por Inferência Estatística, conforme recomenda a
Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.
Ressalva-se, contudo, que o locatário deverá investir maciçamente na reconstrução do
imóvel, para que este tenha condições de uso para produzir renda. Portanto, trata-se de
uma situação inteiramente desfavorável oferecê-lo para locação.
Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento por
Inferência Estatística.
C) Valor das partes constituintes do Imóvel – Método Evolutivo:
O valor das partes constituintes do imóvel resultou da somatória do valor do terreno e da
edificação, acrescidos do Fator de Comercialização obtido do mercado imobiliário.
1 - Valor do Custo de Reedição das Edificações – Método de Custo
Foi calculado o valor de novo da edificação e posteriormente depreciado em função do seu
desgaste e da sua vida útil consumida. Neste caso, o regime de manutenção é inexistente
- µ = 0 - e a carga de trabalho é normal – τ = 10, que resultam no desgaste – Ø(μ,τ) =
1,67. A idade é de 68 anos e a vida útil nominal é de 60 anos e, portanto a função
desgaste será dada por – Ø.t/T = 1,67 x 68/60 = 1,89. A função depreciação, em função
do tempo, - D(t) – para a função desgaste de 1,89, é de 0,00445, podendo-se, então,
aplicar o modelo matemático: VM = [(1 – r).D(t) + r]. VN, onde
VM = Valor de Mercado;
r = Valor das partes residuais. Para edificações = 0,20 ou 20%;
VN = Valor de Novo.
2 – Valor do Terreno = Valor de Mercado – Valor da Edificação
O valor da edificação foi deduzido do valor de mercado e o restante equivale ao valor do
terreno mais o fator de comercialização.
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3 – Valor do Fator de Comercialização:
O fator de comercialização, obtido do mercado imobiliário, foi deduzido do valor de
mercado do imóvel, completando, assim, a terceira componente do valor do imóvel.
10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados
Período de pesquisa: de 06/01/2017 a 13/01/2017.
Tratamento dos Dados: INFER 32
A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:
Universo da Pesquisa: foi pesquisado apenas o centro da cidade do Rio de Janeiro, mais
especificamente: Centro, Castelo, Cinelândia, Fátima, Saúde e Lapa;
Tipos de Imóveis: Foram pesquisados prédios inteiros e casas comerciais, de uso exclusivo
comercial;
Tipos de Valores: Foram pesquisados imóveis comerciais para e venda e locação.
Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das
características dos imóveis apresentados pelo anunciante e apenas foram retirados termos
que não acrescentam nada na caracterização da amostra. Os agentes de mercado foram
consultados para informar o endereço completo e confirmar as demais informações de seus
anúncios.
Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada do imóvel
pesquisado e outra do seu interior, sempre que possível, ensejando melhor avaliação da
amostra de mercado.
Modelo Estatístico – Venda e Locação:
O valor de mercado para venda e para locação foi obtido através de Tratamento Científico por
Inferência estatística, com 9 (nove) elementos para venda e 9 (nove) elementos para
locação, coletados e efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de
2011, tendo sido utilizadas as seguintes variáveis:
Variável Dependente:
Valor unitário: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);
Variáveis Independentes:
Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. Foram descontados
10% do valor calculado, como forma de desconto da margem de negociação, somente após a
apuração do valor de mercado, de acordo com as orientações do Anexo A que diz que os
valores lançados no software devem ser aqueles coletados no mercado imobiliário. Não há
respaldo na bibliografia de Engenharia de Avaliações para aplicação de desconto acima de
10%, referentes à margem de negociação.
Área: foi utilizada a área da amostra e comparada à área do imóvel avaliando para
adequação do seu valor por diferença de área. A relação entre a amostra e o avaliando é
processada pelo próprio software.
Local: Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando, variável qualitativa
aplicada da seguinte forma: Os valores de Vc serviram de referência para a formação de
uma escala de 1 a “n”, do Vc maior para o menor, a ser processada pelo próprio site, como
autêntica variável qualitativa independente.
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Estado: Deságio do valor de mercado equivalente à diferença entre o valor de novo da
edificação e seu valor depreciado. Este deságio deve ser aplicado após a obtenção do valor
de mercado e é muito importante, devido ao estado em que se encontra o imóvel: fachada
existente – que garante benefícios - e interior em ruínas. Esta diferença representa o valor
a ser investido para total recuperação da edificação, colocando-a novamente em condições
plenas de funcionamento.
Número de Dados de mercado utilizados:
Imóveis para venda: 9 elementos efetivamente utilizados;
Imóveis para aluguel: 9 elementos efetivamente utilizados.
11. Especificação da Avaliação
O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de
processo de Inferência Estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de
fundamentação e precisão:
A avaliação do Valor de Mercado de imóveis de uso comercial foi efetuada por Inferência
Estatística e resultou no GRAU II em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR
Item Descrição Pontos GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando 3 X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 1
X
3 Identificação dos dados de mercado 2
X
4 Extrapolação 3 X
5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
3 10% 20% 30%
6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor
3 1% 2% 5%
TOTAL 15
ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR GRAUS Pontos III II I
Pontos Mínimos 15 X
Itens Obrigatórios II
X
GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO GRAUS
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%
Compra e venda: (4.653,47 – 4.154,52)/4.389,86 11%
O valor locativo foi obtido por Tratamento Científico e obteve GRAU III em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR – Valor Locativo
Item Descrição Pontos GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando 3 X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2
X
3 Identificação dos dados de mercado 2
X
4 Extrapolação 3 X
5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
3 10% 20% 30%
6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor
3 1% 2% 5%
TOTAL 16
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ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR GRAUS Pontos III II I
Pontos Mínimos 16 X
Itens Obrigatórios III
X
GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO GRAUS
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%
Locação: (34,47 – 27,72)/30,37 22 %
O valor da edificação foi obtido pelo método de custo e obteve grau II em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS
Item Descrição GRAU
III II I
1 Estimativa do custo direto – CUB - SINDUSCON
X
2 BDI - Calculado X
3 Depreciação física – Hélio de Caires
X
TOTAL 7
ENQUADRAMENTO DO LAUDO - FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO DE CUSTO
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente
X
TOTAL X
A avaliação do Valor de Mercado do Imóvel pelo Método Evolutivo, que é uma conjugação do
método comparativo (valor do terreno), Método de Custo (valor das edificações), acrescidos
do Fator de Comercialização, resultou no GRAU II em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO
Item Descrição GRAU
III II I
1 Estimativa do valor do terreno = V.M. – V.Edif – Fator de Comercialização
X
2 Estimativa dos custos de reedição – método de custo
X
3 Fator de Comercialização – inferido em mercado semelhante X
TOTAL 7
ENQUADRAMENTO DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO
GRAUS III II I
Pontos Mínimos
X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente
X
TOTAL X
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12. Resultado da Avaliação e Data de Referência
Valor de mercado para venda (alienação):
R$ 506.000,00 (Quinhentos e seis mil reais)
Valor de mercado para locação:
R$ 1.000,00/mês (Um mil reais por mês)
Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado
local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas
características físicas, seu estado de conservação, sua localização e a oferta de imóveis
assemelhados no mercado imobiliário.
13. Ressalvas e Fatores Limitantes
No desenvolvimento deste trabalho não foram verificadas informações importantes, além
das que já foram apontadas anteriormente.
14. Profissional Responsável
Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 09 (nove) folhas
impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.
Rio de Janeiro, 18 de janeiro de 2017.
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Arq. Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
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ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
FOTO AÉREA DA REGIÃO
FOTO AÉREA DO LOCAL
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VISTA FRONTAL DO IMÓVEL VISTA LATERAL DO IMÓVAL
R. VISC. R. BRANCO – P/PÇA. TIRADENTES R. VISC. R. BRANCO – P/CPO. SANTANA
ESQUINA DA RUA DO LAVRADIO ESQUINA DA R. REGENTE FEIJÓ
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VISTA INTERNA DA FRENTE VISTA INTERNA DA FRENTE
ÁREA DE SERVIÇO – NOS FUNDOS ÁREA DE SERVIÇO – NOS FUNDOS
ACESSO À PARTE DOS FUNDOS ESTADO DO ACABAMENTO
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ANEXO II – DOCUMENTOS UTILIZADOS
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SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO Relatório de Informações Urbanísticas Fornecimento Gratuito
1 - Localização
Logradouro: 063099-RUA VISCONDE DO RIO BRANCO
Início do Trecho: PRACA TIRADENTES
Fim do Trecho: RUA LAVRADIO
Bairro: Centro RA:II AP: 1
Unidade SMU: 3 GLF Centro
Endereço: Rua República do Líbano, 54 - Centro
Telefone(s): Telefone: 22247414/22247546
2 - Dados Cadastrais
Plantas Cadastrais Planta Cadastral 287B III 4
Projetos Aprovados de Alinhamento (PAA) e Loteamento (PAL) no logradouro
Os arquivos disponíveis estão em formato WMF e PDF. Para visualizá-los, faça o download
no link da planta cadastral.
Projetos Aprovados de Loteamento (PAL) 29302;
Plantas de Alinhamentos Projetados (PAP) ---
3 - Zoneamento
MacroZona Macrozona de Ocupação Controlada - Plano Diretor LC111/2011
Zona Area Central 2, consulte a(s) norma(s): Decreto 322/1976, Lei 2236/1994
Subzona / Setor / Subsetor ---
Centro de Bairro ---
Zona Ambiental ---
Área de Especial Interesse (AEI) Urbanístico - II RA - Centro Decreto 12409/1993, Lei 2236/1994
Distritos e Polos ---
Outros Dispositivos Legais ---
ATENÇÃO: quando se tratar de limite de zona, observar Artigo 115 e 121 do Regulamento de Zoneamento (RZ) Decreto 322/1976 e legislação específica no caso de Projeto de Estruturação Urbana (PEU).
4 - Área de Especial Interesse Social (AEIS)
Não há
5 - Gabarito de Altura
Edificação afastada das divisas Lei 1139/1987 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental Lei 1139/1987, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental/altura máxima 12,50m (Rua do Lavradio), limite com Lei 1139/1987, Lei 2236/1994 -
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PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental/altura máxima 12,50m (Rua do Lavradio)
Edificação não afastada das divisas Lei 1139/1987 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental Lei 1139/1987, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental/altura máxima 12,50m (Rua do Lavradio), limite com Lei 1139/1987, Lei 2236/1994 - PAA10600/PAL41632 Corredor Cultural Subzona de Preservação Ambiental/altura máxima 12,50m (Rua do Lavradio)
ATENÇÃO: Nos casos em que o trecho estiver localizado em zona determinada pelo Decreto 322/1976, consultar os artigos 80 a 87 desse decreto.
6 - Índice de Aproveitamento de Terreno
IAT 15,0 - Lei Complementar 111/2011
Maiores informações serão fornecidas pelo técnico da Unidade SMU indicada no item 1 - Localização.
7 - Áreas Protegidas
Corredor Cultural
Plano de Preservação Paisagística e Ambiental para as Áreas Consideradas de Interesse Histórico e Arquitetônico localizadas no Centro da Cidade - Corredor Cultural - Decreto 4141/1983, Lei 506/1984
ZPPA1 Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 1 - Decreto 35507/2012
8 - Desapropriações / Tombamentos / Susceptibilidade
Desapropriações » Clique aqui para ver/ocultar as Desapropriações encontradas.
Descrição Legislação Assunto
Nº 22 = DESAPROPRIAÇÃO JÁ EXECUTADA ( 2º OFÍCIO - RGI MATRÍCULA Nº 81.968 DE 24/06/97 ).
DECRETO UNIAO No.7064 de 31/07/1941
DESAPROPRIAÇÃO
Nº 13 DECRETO MUNICIPAL No.23211 de 29/07/2003
DESAPROPRIAÇÃO
Tombamentos » Clique aqui para ver/ocultar os Tombamentos encontrados.
Número(s) Tipo Legislação Obs
48 PROVISÓRIO DECRETO 9414 ESCOLA MUNICIPAL TIRADENTES
15 A 29(IMPAR), 33, 35, 37 PRESERVADO DECRETO 11883 APA DA CRUZ VERMELHA
05,07 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
41,45,47,53,57,59,61,63,65,67 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
10,14,16,18,20 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
50,52,54,58,60,62,64 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
45, 57, 59, 61, 63, 65 PRESERVADO DECRETO 11883 APA DA CRUZ VERMELHA
15, 17, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
22, 24, 28, 30, 32, 34, 36, 38 PRESERVADO LEI 1139 CORREDOR CULTURAL PAA 10600
Susceptibilidade Baixa - Decreto 33534/2011
ATENÇÃO: Consultar a Fundação Instituto de Geotécnica do Município do Rio de Janeiro (GEO-RIO).
9 - Observações
Observar parágrafos 5° e 6° do Artigo 81 do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização do Decreto 3800/1970 para imóveis construídos até 1937.
Observar Decreto 5281/1985 para edificações residenciais unifamiliares.
Observar Decreto 8321/1988 para edificações em terrenos de encostas situados em Zona Especial 1 ou em Zona Residencial 1.
Observar Lei 2.079/1993 que dá condições especiais para o licenciamento de edificações com até três pavimentos, excetuando-se as previstas no parágrafo 2º do artigo 1º.
Consultar CEDAE Decreto 10082/1991.
Consultar CET-RIO e SMAC Decreto 28329/2007.
Observar Lei Complementar 156/2015 que institui obrigação relativa à construção de empreendimentos comerciais e de serviços, como incentivo a produção de habitação de interesse social, à construção de equipamentos públicos e à realização de obras de qualificação urbana, e dá outras providências.
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ANEXO III – A. R. T.
Segunda-feira, 15 de Maio de 2017 17:08:47
Boa tarde, , seja bem-vindo(a). Sair
I n ício ART Serviços Gratuitos Outros Serviços RT's e QT's Protocolo Ouvidoria Configurações
Empresa: LEMA ENGENHARI A E AVALI ACOES LTDA em Atendimento.
OL00601435
NATUREZA FATO GERADOR TI PO
OBRA E SERVICO NAO INFORMADO
Nº
NORMAL
Nº da ART principal
CONTRATADO
1977103667 ARYMAR ANTONIO DE ANDRADE
ENGENHEIRO CIVILNÃO NÃO 24 - IEL
2009210021
VisualizarLEMA ENGENHARIA E AVALIACOES LTDA
CONTRATANTE
03066219000181 RIOPREVIDÊNCIA
20091005 RUA DA QUITANDA 106
RJ RIO DE JANEIRO CENTRO
CONTRATO
02/2017 1101
5 - AVALI ACAO
1 2 - CONSULTORI A
5 1 - VI STORI A
7 3 - OUTROS
4 0 - EDI FI CACAO RESI DENCI AL
4 1 - EDI FI CACAO COMERCI AL
1 7 5 - OUTROS
7,00 - un 28/01/2017
Prazo Determinado
Sim
Mês0
Dias100
Ñ DETR$ 8.000,00 ou
SERVIÇOS DE CONSULTORIA, VISTORIA E AVALIAÇÃO TÉCNICA, POR MODELO ESTATÍSTICO INFERENCIAL, DOS SEGUINTES IMÓVEIS, TODOS NA
CIDADE DO RIO DE JANEIRO: RUA OTON BEZERRA DE MELO, 187, JARDIM BOTÂNCO; RUA MCHAL. FLORIANO, 163/165, CENTRO; RUA VISC. DO
RIO BRANCO, 19, CENTRO; ILHA DO BROCOIÓ, BAIA DE GUANABARA; RUA REGENTE FEIJÓ, 14, CENTRO; RUA VISC. DO RIO BRANCO, 09,
CENTRO; RUA VISC. DE MARANGUAPE, 21/23, LAPA.
20040005 AVENIDA RIO BRANCO 123 GR. 2005
CENTRO
OBRA/SERVICORIO DE JANEIRO RJ
EX I GÊNCI AS
Cód. DescriçãoConteudo
Gerador
Status Tipo
AçãoData
Descricao
Analise
Situação
Liberação
Data da
Liberação
Descrição
Liberação
18Campo 18 sujeito a nova
analise
Código: 73 -
OUTROSNao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada
19Campo 19 sujeito a nova
analise
Código: 175 -
OUTROSNao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada
23 Campo 27 sujeito a analise Nao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada
7Profissional com a anuidade
em atrasoNao Analisada 03/05/2017 Nao Analisada
Declaro o cumprimento das normas da ABNT referentes à Acessibilidade em atendimento ao parágrafo 1º do artigo nº 11 do Decreto nº
5.296/2004.
ASS
ASSINOU ASSINOU
Valor Pago ART: 8 1 ,5 3
Data Pagam ento ART: 0 8 / 0 5 / 2 0 1 7
Status da Situação da ART: EM ANDAMENTO
Status da Exigência da ART:
Crea-RJ Sistema de ART https://creaonline.crea-rj.org.br/artOnline/home/detalharARTEmp...
1 de 2 15/05/2017 17:10
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ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE IMÓVEIS PARA VENDA
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ANEXO V – IMÓVEIS COMERCIAIS PARA VENDA
1 - Casa comercial à venda na Rua Silvio Romero, 39, Lapa, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 3.200.000,00 – Área: 1.000,00m² - V. Unit.: R$ 3.200,00/m² 5VAGAS
Descrição: Dois imóveis pequenos, prédio de 3 andares com várias salas e banheiros, algumas em vão livre e pé direito alto. Ao lado ligado por portões, uma casa com várias salas , frente preservada Garagem para 5 carros. . OBS: Imóveis comerciais. Localização: Próximo a Riachuelo, Lapa...Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 1938
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 - - Vc ; 1519,19 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-comercial+lapa+centro+rio-de-janeiro+rj+1.000m2+RS3200000/ID-6231684/?paginaoferta=1
2 - Prédio à venda na Rua Buenos Aires, 23, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 3.000.000 – Área: 800,00m² - V. Unit.: R$ 3.750,00/m²
Oportunidade única, Rua Buenos Aires colado na Av. Rio Branco. Prédio comercial de 8 andares com
uma media de 80m² por andar, edifício bom de apenas 1 sala por andar. Localização maravilhosa que acaba de ser revitalizada. Farto comércio, bancos, cartórios, metrô e VLT. Preço excelente com documentação cristalina. Atualizado em 17-01-2017. Características: Andares: 8 NOVA ALIANÇA VOLUNTÁRIOS – (21) 2303.1991 - Vc = 3522,99
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+800m2+RS3000000/ID-11620965/?paginaoferta=2
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3 - Prédio à venda na Rua Frei Caneca, 69, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 4.000.000,00 – Área: 977,00m² - V. Unit.: R$ 4.094,17/m²
Descrição: Maravilhoso prédio comercial em região central da cidade, com ótimo movimento. Imóvel composto por lojão com mais de 300m², e 2 andares padrões com a mesma disponibilidade de espaço. Elevador atendendo ambos todos os pavimentos. Prédio totalmente frente de rua, em ótimo estado de conservação e excelente infraestrutura. Localização com excelente logística. Oportunidade! Características: Andares: 3 | Ano de - Construção: 1938
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 - Vc = 1761,42 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+977m2+RS4000000/ID-10521061/?paginaoferta=6
4 - Prédio à venda na Rua Riachuelo, 278, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 3.200.000,00 – Área: 710,00m² - V. Unit.: R$ 4.507,04/m²
Descrição: Excelente prédio comercial na rua do Riachuelo, entre as ruas Washington Luis e Resende. Composto de: lojão com 210m², jirau com 80m², 1º pavimento 210m², 2º pavimento 210m², área total de 710m², 6 banheiros, cozinha, entrada para ar central, ideal para bancos, comércio com grande
estoque, vão livre. OBS: Localização: Próximo Rua do Resende... Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 1984 - Características das Áreas Comuns: Copa
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 - Vc = 2201,83 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+704m2+RS3200000/ID-4522191/?paginaoferta=1
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5 - Prédio à venda na Avenida Marechal Floriano, 183, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 1.500.000,00 – Área: 331,00m² - V. Unit.: R$ 4.531,72/m²
Descrição: Av. Marechal Floriano 183, Prédio 02 andares, piso cerâmica, escritório, copa, terreno
153m2, área edificada 331m2. IMODATA ADMINISTRADORA – (21) 3816.7800 / 3816.7849 - Vc = 2862,37 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+1-quarto+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+331m2+RS1500000/ID-9869782/?paginaoferta=4 6 - Casa Comercial à venda na Rua Sacadura Cabral, 53, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 970.000,00 – Área: 200,00m² - V. Unit.: R$ 4.850,00/m²
Descrição: Excelente e grande restaurante e bar tradicional na Praça Mauá junto à Estação do Movo VLT, em frente ao museu Navio Turistas. Ótimo movimento dia e noite (funciona direto), capacidade para 50 mesas, muito bem equipado serve refeições, petiscos e bebidas. Contrato novo 5 anos, aluguel baratíssimo R$ 4.000,00/mês. Faturamento médio R$ 250.000,00 e pode dobrar. Motivo da venda:
sócios querem descansar. Oportunidade única em novo “Point” do Rio, totalmente revitalizado. ARCA IMOBILIÁRIA – (21) 2280.3737 - Vc = 1157,45
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-comercial+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+200m2+RS970000/ID-11194699/?paginaoferta=1
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7 - Casa comercial à venda na Avenida Mem de Sá, 41, Lapa, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 1.650.000,00 – Área: 340,00m² - V. Unit.: R$ 4.852,94/m²
Descrição: Av. Mem de Sá 41, esquina com rua Joaquim Murtinho, justo debaixo dos Arcos, casarão de dois pavimentos, outrora danificado por incêndio mas que mantém preservadas suas fachadas, devidamente estabilizadas por estruturas metálicas. Tem cerca de 170m² de área útil por andar. Mas há a possibilidade de fazer obras de recuperação estrutural, executando um subsolo e um pavimento de cobertura, elevando a área construída para cerca de 650m2. O preço básico é da ordem de
R$1.650.000,00, podendo ser ajustado de forma a atender interesses recíprocos. O ponto comercial é excepcional junto às mais tradicionais estruturas culturais/turísticas/comerciais da Lapa. É adequado para bar, restaurante, casa de show, farmácia, banco, centro cultural, etc. MARNIO – (21) 2434.1312 - Vc = 1409,12
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-comercial+8-quartos+lapa+centro+rio-de-janeiro+rj+170m2+RS1650000/ID-6730973/?paginaoferta=2
8 - Prédio à venda na Rua Frei Caneca, 91, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 2.700.000,00 – Área: 500,00m² - V. Unit.: R$ 5.400,00/m²
Descrição: Excelente prédio com loja, com 13m de frente para rua. Localizado no polo de vendas de matérias de acabamento para a construção civil. Características: Andares: 2 | Ano de Construção: 1938. SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 - Vc = 1761,42
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+500m2+RS2700000/ID-5425497/?paginaoferta=8
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9 - Prédio inteiro à venda na Rua Moncorvo Filho, 67/69, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 3.800.000,00 – Área: 700,00m² - V. Unit.: R$ 5.428,57/m²
Descrição: Prédio de 2 andares, com área construída de 700m², em terreno de 449m², térreo com 2 oficinas e uma loja, 2º andar com salão/ depósito. Imóvel de esquina com 2 frentes , uma com 7,10m e outro com 28,60m. Próximo a Central do Brasil e Hemorio.. Características:Andares: 2 | Ano de
Construção: 1959 SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 Vc = 1761,42 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+700m2+RS3800000/ID-4825148/?paginaoferta=1
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ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE VENDA
Amostras
Nº Am. V. Unit. Área Local
1 3.200,00 1.000,00 Sofrível
2 3.750,00 800,00 Ótimo
3 4.094,17 977,00 Regular
4 4.507,04 710,00 Bom
5 4.531,72 331,00 Muito Bom
6 4.850,00 200,00 Pior
7 4.852,94 340,00 Ruim
8 5.400,00 500,00 Sofrível
9 5.428,57 700,00 Sofrível
Descrição das Variáveis
Variável Dependente: • V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado. Variáveis Independentes: • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando:
Variável Qualitativa: Classificação: Ótimo = 1; Muito Bom = 2; Bom = 3; Regular = 4; Sofrível = 5; Ruim = 6; Pior = 7;
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 9 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 6 Desvio padrão da regressão : 2,1812x10-5
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
1/V. Unit. 2,2751x10-4 4,1376x10-5 18,19%
Exp(Área) 2,1889x10433 6,5669x10433 300,00%
Local 4,22 1,9220 45,52%
Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 9.
Dispersão em Torno da Média
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Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável Dependente: V. Unit..
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %
1 3.200,00 3.200,00 -0,00 -0,0000 %
2 3.750,00 4.045,42 295,42 7,8779 %
3 4.094,17 4.585,06 490,89 11,9899 %
4 4.507,04 4.389,86 -117,18 -2,5998 %
5 4.531,72 4.210,61 -321,11 -7,0858 %
6 4.850,00 5.290,82 440,82 9,0891 %
7 4.852,94 5.032,60 179,66 3,7022 %
8 5.400,00 4.798,42 -601,58 -11,1404 %
9 5.428,57 4.798,42 -630,15 -11,6081 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
1/[V. Unit.] = 2,5689x10-4 + 5,2840x10-439 x Exp([Área]) - 9,6977x10-6 x [Local]
Modelo para a Variável Dependente
[V. Unit.] = 1/( 2,5689x10-4 + 5,2840x10-439 x Exp([Área]) - 9,6977x10-6 x [Local])
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo
Área b1 = 5,2839x10-439 1,1881x10-439 3,5733x10-439 6,9945x10-439
Local b2 = -9,6977x10-6 4,0593x10-6 -1,5542x10-5 -3,8533x10-6
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,8897 Valor t calculado ............................. : 4,773 Valor t tabelado (t crítico) ................ : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,7916 Coeficiente r² ajustado .................... : 0,7221
Classificação: Correlação Forte
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Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 1,0841x10-8 2 5,4207x10-9 11,39
Residual 2,8548x10-9 6 4,7580x10-10
Total 1,3696x10-8 8 1,7120x10-9
F Calculado: 11,39 / F Tabelado: 5,143 (para o nível de significância de 5,000 %)
Significância do modelo igual a 0,9%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Correlações Parciais
V. Unit. Área Local
V. Unit. 1,0000 0,7703 -0,3232
Área 0,7703 1,0000 0,1517
Local -0,3232 0,1517 1,0000
Teste t das Correlações Parciais
Valores calculados para as estatísticas t :
V. Unit. Área Local
V. Unit. ¥ 2,958 -0,837
Área 2,958 ¥ 0,376
Local -0,837 0,376 ¥
Valor t tabelado (t crítico) : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %)
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1342
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Área b1 4,499 0,4% Sim
Local b2 -2,417 5,2% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5534
Variável Coeficiente t Calculado Significância
Área b1 4,447 0,22%
Local b2 -2,389 2,7%
Estatística dos Resíduos
Número de elementos .............. : 9 Graus de liberdade ................... : 8 Valor médio ............................. : -2,0587x10-23 Variância ................................ : 3,1720x10-10 Desvio padrão .......................... : 1,7810x10-5 Desvio médio ........................... : 1,5590x10-5 Variância (não tendenciosa) ...... : 4,7580x10-10 Desvio padrão (não tend.) ......... : 2,1812x10-5 Valor mínimo ........................... : -2,4191x10-5 Valor máximo .......................... : 2,6149x10-5 Amplitude ............................... : 5,0341x10-5 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 1,2585x10-5
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Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : -2,0587x10-23
Momento central de 2ª ordem : 3,1720x10-10 Momento central de 3ª ordem : -1,0116x10-16 Momento central de 4ª ordem : -1,1240x10-17
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria -0,0179 0 0
Curtose -114,7170 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%
) Média
1 -2,4191x10-5 -1,1606x10-5 3 33,33 -2,1412x10-5
2 -1,1606x10-5 9,7928x10-7 2 22,22 -2,9611x10-6
3 9,7928x10-7 1,3564x10-5 1 11,11 7,3563x10-6
4 1,3564x10-5 2,6149x10-5 3 33,33 2,0934x10-5
Histograma
Ogiva de Frequências
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Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier: Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 23,70 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito
1 -3,0744x102018 1,0000 Sim
2 0,4270 0,4632 Sim
3 0,0786 0,1255 Sim
4 6,0051x10-3 0,1688 Sim
5 0,1081 0,2813 Sim
6 0,2453 0,4112 Sim
7 0,0164 0,2467 Sim
8 0,0794 0,1515 Sim
9 0,0862 0,1515 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
9 -2,4191x10-5 0,1337 0,1111 0,1337 0,0225
8 -2,3216x10-5 0,1436 0,2222 0,0324 0,0786
5 -1,6828x10-5 0,2202 0,3333 2,0151x10-3 0,1131
4 -5,9223x10-6 0,393 0,4444 0,0596 0,0514
1 -2,6834x10-15 0,500 0,5556 0,0555 0,0555
7 7,3563x10-6 0,632 0,6667 0,0764 0,0346
6 1,7179x10-5 0,785 0,7778 0,1178 6,7469x10-3
2 1,9473x10-5 0,814 0,8889 0,0362 0,0748
3 2,6149x10-5 0,885 1,0000 4,1850x10-3 0,1152
Maior diferença obtida: 0,1337 / Valor crítico: 0,3880 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que
há normalidade. Nível de significância enquadra na NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja
distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
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Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos ................. : 4 Número de elementos negativos ................ : 5 Número de sequências ............................. : 5 Média da distribuição de sinais ................... : 4,5 Desvio padrão ......................................... : 1,500
Teste de Sequências
(desvios em torno da média):
Limite inferior: 0,0402 / Limite superior: -0,6827
Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado): 0,3333 / Valor z (crítico): 1,2817 (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição
dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,3171 / (nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95
Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,54 4-DU = 2,46
Teste de Durbin-Watson inconclusivo.
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem
ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
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Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados,
pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
Formação dos Valores
Variáveis independentes: • Área = 175,00 • Local = Bom
Valor Unitário do Imóvel Comercial em condições normais = R$ 4.389,86/m²
Modelo utilizado: [V. Unit.] = 1/( 2,5689x10-4 + 5,2840x10-439 x Exp([Área]) - 9,6977x10-6 x [Local])
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 4.154,52/m² / Máximo: R$ 4.653,47/m²
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012)
Para uma Área de 175,00 m², teremos:
Valor obtido = R$ 768.226,17 Valor mínimo = R$ 727.041,31 Valor máximo = R$ 814.357,24
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite inferior
Limite superior
Valor no ponto de avaliação
Variação em relação ao limite
Aprovada (*)
Área 200,00 1.000,00 175,00 12,5% (ref. min.) Aprovada
Local Ótimo Pior Bom Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Variável Valor estimado no
limite inferior Valor estimado no
limite superior Valor estimado no ponto de avaliação
Maior variação Aprovada
(**)
Área 4.389,86 3.013,00 4.389,86 Dentro do intervalo Aprovada
Local 4.045,42 5.290,82 4.389,86 Dentro do intervalo Aprovada
** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0% além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite
amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
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Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) / Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da variável
Limite Inferior
Limite Superior
Amplitude Total
Amplitude/média ( % )
Área 4.318,87 4.463,23 144,36 3,29
Local 4.256,39 4.531,98 275,58 6,27
Valor Estimado 4.154,52 4.653,47 498,95 11,33
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor unitário do imóvel, em janeiro de 2017, é de: R$ 4.389,86/m²
Valor de mercado do sobrado: R$ 4.389,86/m² x 175,00m² ≈ R$ 768.000,00
Grau de Precisão: 4.653,47 – 4.154,52 = 498,95/4.389,86 = 11% < 30%
GRAU III
Desconto da margem de negociação: R$ 768.000,00 x 0,90 ≈ R$ 691.000,00.
Desconto do Estado de Conservação:
Valor de Novo da Edificação: R$ 332.000,00; Valor Depreciado da Edificação: R$ 69.000,00;
Diferença – VN – VD:R$ 263.000,00
Valor de Mercado do Imóvel: 691.000,00 – 263.000,00 = R$ 428.000,00
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ANEXO VII – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO
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ANEXO VIII – PESQUISA DO VALOR LOCATIVO DE IMÓVEIS
1 - Imóvel comercial p/Alugar na Rua da Constituição, 12, Centro, Rio de Janeiro, RJ Aluguel: R$ 16.000,00/mês – Área: 800,00m² - V. Unit.: R$ 20,00/m²/mês - COD. PR0001
Para al Prédio comercial de 800m² no Centro do Rio de Janeiro, com 4 banheiros. - 4 andares com cerca de
200m² por andar. Monta-carga funcionando. 2 banheiros no térreo e refeitório e 2 na sobreloja. Isento de IPTU porque está no corredor cultural. Características: Perto de vias de acesso. SIEIRO ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 3988.8930 / 99967.1219 - Vc = 2201,83 https://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-800m2-aluguel-RS16000-id-74107371/
2 - Prédio para alugar na Rua André Cavalcanti, 45, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Aluguel: R$ 12.000,00/mês – Área: 500,00m² - V. Unit.: R$ 24,00/m²/mês
Descrição: Excelente localização, centro gastronômico com muito lazer, comercio e transporte. Prédio comercial com três andares, reformado. Bom para restaurante, boate, bar e academia, cursos. -
17/01/2017. Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 0 - Características do Imóvel: Ar
Condicionado COMPLETA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 2303.1992 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+500m2+RS12000/ID-12221412/?paginaoferta=3
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3 - Imóvel comercial para Alugar na Rua Uruguaiana, 20, Centro, Rio de Janeiro, RJ Aluguel: R$ 10.000,00/mês – Área: 400,00m² - V. Unit.: R$ 25,00/m²/mês
Prédio comercial no corredor cultural não paga IPTU somente taxa de lixo e limpeza R$ 787.00 por ano. Na Uruguaiana com 7 de Setembro no coração do Rio, 400M2 divididos em 05 andares sendo do segundo ao sexto andar, pois a loja do térreo já esta alugada, dois banheiros por andar e com elevador próprio. Oportunidade de ter seu próprio prédio próximo a estação Carioca do Metro. Renha imóveis, trabalhamos com imóveis comerciais e residenciais do centro a zona sul. Características: Elevador; Ar
condicionado; Condomínio fechado; Perto de vias de acesso; Interfone; Perto de Shopping Center; Segurança 24 horas
RENHA & RENHA IMÓVEIS – (21) 2532.8414 / 3189.6918 - Vc = 4650,36
https://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-400m2-
aluguel-RS10000-id-74912229/
4 – Prédio para alugar na Rua Camerino, 64, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Aluguel: R$ 18.000,00/mês – Área: 700,00m² - V. Unit.: 25,71/m²/mês
Descrição: Rua Camerino, área revitalizada da zona Portuária, próximo da Av. Venezuela estação do VLT. Excelente prédio duplex com 250m² de loja + 200m² de jirau + 250m² do 1º andar). Todo
reformado, sistema hidráulica e elétrico novos, previsão para aparelhos de ar condicionado tipo split. Ideal para escritórios, confecções, lojas etc.. Características: Andares: 2 JÚLIO BOGORICIN LOCAÇÕES - (21) 2187.3500 - Vc = 1409,12
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+850m2+RS18000/ID-9137381/?paginaoferta=6
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5 - Imóvel comercial p/Aluguel, Rua dos Inválidos, 194, Centro, Rio de Janeiro, RJ Aluguel: R$ 14.500,00/mês – Área: 500,00m² - V. Unit.: R$ 29,00/m²/mês
Prédio comercial de 4 andares, Rua dos Inválidos com documentação totalmente em dia. Possui cofre.
Preparado para instalação de elevador. Aceita proposta de pagamento. Possui monta-carga de cozinha. Ideal para restaurantes, “fast foods”. Características: Depósito, Elevador, Perto de vias de acesso, Interfone. COD. 9d0426
SUPPERIORRIO SOLUÇÕES CORPORATIVAS – (21) 98297.4097 - Vc = 1761,42
https://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-500m2-venda-RS3300000-id-63751374/
6 - Casa comercial para alugar na Rua da Carioca, 44, Centro, Rio de Janeiro - RJ
Valor de locação: R$ 16.000,00 – Área: 490,00 – V. Unit.: R$ 32,65/m²/mês
sobrado tombado com 3 andares para aluguel comercial. reforma hidráulica e elétrica feita há 3 anos. térreo: utilizado com loja com 3 vãos de entrada, salão frontal e sala nos fundos. 2ºpiso: grande salão
com 5 portais voltados para o balcão da fachada, 2 banheiros e depósito.o imóvel aqui anunciado poderá sofrer alteração no preço, valor do condomínio e demais taxas sem prévio aviso.
características\; andares: 3 | MACHADO DE SOUZA IMÓVEIS – (21) 2274.1642 - Vc = 3743,19 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+490m2+RS16000/ID-7550777/?paginaoferta=11
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7 - Prédio para alugar na Rua do Carmo, 62, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de locação: R$ 20.000,00/mês – Área: 600,00m² - V. Unit.: R$ 33,33/m²/mês
prédio com fachada tombada exclusivo com 600 m² sendo 150 m² de loja e mais 3 andares no centro financeiro do rio na rua do carmo com isenção de iptu e sem condomínio. Características: Andares: 3 | Ano de Construção: 1950 - Características do Imóvel: Andar Inteiro, Ar Condicionado PASARO IMÓVEIS – (21) 99742.1333 / 3248.8849 - Vc = 4403,72
https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+600m2+RS20000/ID-10078855/?paginaoferta=5
8 – Prédio p/alugar na Rua Buenos Aires, 116, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de locação: R$ 12.000,00/mês – Área: 316,00m² - V. Unit.: R$ 37,97/m²/mês
Localizado em frente ao mercado das flores, entre a Rua Uruguaiana e Av. Rio Branco. Excelente sobrado com bonita fachada, com 316 M² divididos em 03 pavimentos, com 3,18 metros de largura e 35,0 de profundidade. São 3 andares livres, sem colunas, escadas largar. Térreo - salão livre, área
descoberta nos fundos com aproximadamente 12,0 M². - 1º. Pavto - salão livre com 2 banheiros nos fundos. - 2º. salão livre com 2 banheiros nos fundos, copa-cozinha, área descoberta com
aproximadamente 40,0 M². Características: Andares: 3 | SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2272.4422 - Vc = 3522,99 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-
janeiro+rj+316m2+RS12000/ID-10783944/?paginaoferta=8
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9 - Prédio p/alugar na Rua Riachuelo, 303, Centro, Rio de Janeiro - RJ Valor de locação: R$ 22.000,00/mês – Área: 540,00m² - V. Unit.: R$ 40,74/m²/mês
Descrição: Imóvel somente para restaurante! Lindo prédio. Localizado em frente ao hospital Espanhol, onde funciona a Academia Brasileira de Filosofia. Sendo 540M² dividido em 3 pavimentos da seguinte forma: 1º pavimento com 270M² ( espaço coberto), 2º E 3º pavimentos com 135M² cada,( 80% espaço coberto). Estacionamento rotativo 24 horas ao lado da academia. Obs: 3 salões , com 6 banheiros,(2 por andar) vestiários feminino e masculino... Características: Andares: 3 |
SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2272.4422 - Vc = 2201,83 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+540m2+RS22000/ID-10819567/?paginaoferta=1
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ANEXO IX – VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL
Amostra
Nº Am. V. Unit. Área Local
1 20,00 800,00 Regular
2 24,00 500,00 Ruim
3 25,00 400,00 Excelente
4 25,71 700,00 Muito Ruim
5 29,00 500,00 Sofrível
6 32,65 490,00 Muito Bom
7 33,33 600,00 Ótimo
8 37,97 316,00 Bom
9 40,74 540,00 Regular
Descrição das Variáveis
Variável Dependente :
• V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado, por mês. Variáveis Independentes : • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área – são apresentadas as áreas
de cada amostra em m². • Local : Transposição do valor da amostra para o local do imóvel avaliando - Tabela
formada com os valores de Vc da prefeitura, do maior para o menor.. Classificação: Excelente = 1; Ótimo = 2; Muito Bom = 3; Bom = 4; Regular = 5; Sofrível = 6; Ruim = 7; Muito Ruim = 8;
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 9 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 6 Desvio padrão da regressão : 2,0163x10-5
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
1/V. Unit.3 4,9997x10-5 3,4833x10-5 69,67%
Exp(Área) 3,0293x10346 9,0879x10346 300,00%
Exp(Local) 540,2930 979,2675 181,25%
Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 9.
Dispersão em Torno da Média
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Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável V. Unit..
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %
1 20,00 20,00 0,00 0,0000 %
2 24,00 27,85 3,85 16,0367 %
3 25,00 30,85 5,85 23,4011 %
4 25,71 24,57 -1,14 -4,4186 %
5 29,00 29,60 0,60 2,0834 %
6 32,65 30,79 -1,86 -5,6913 %
7 33,33 30,83 -2,50 -7,4873 %
8 37,97 30,68 -7,29 -19,2074 %
9 40,74 30,37 -10,37 -25,4464 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado. As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados
maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
1/[V. Unit.]3 = 3,4028x10-5 + 3,2758x10-352 x Exp([Área]) + 1,1191x10-8 x Exp([Local])
Modelo para a Variável Dependente
[V. Unit.] = 1/( 3,4028x10-5 + 3,2758x10-352 x Exp([Área]) + 1,1191x10-8 x Exp([Local]))1/3
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo
Área b1 = 3,2758x10-352 7,9340x10-353 2,1335x10-352 4,4181x10-352
Local b2 = 1,1190x10-8 7,3630x10-9 5,8967x10-10 2,1791x10-8
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,8653 Valor t calculado ...........................: 4,228 Valor t tabelado (t crítico) ..............: 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,7487 Coeficiente r² ajustado ...................: 0,6649
Classificação : Correlação Forte
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Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 7,2676x10-9 2 3,6338x10-9 8,938
Residual 2,4392x10-9 6 4,0654x10-10
Total 9,7069x10-9 8 1,2133x10-9
F Calculado: 8,938 / F Tabelado: 5,143 (para o nível de significância de 5,000 %)
Significância do modelo igual a 1,6%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Correlações Parciais
V. Unit. Área Local
V. Unit. 1,0000 0,8074 0,1863
Área 0,8074 1,0000 -0,1501
Local 0,1863 -0,1501 1,0000
Teste t das Correlações Parciais
Valores calculados para as estatísticas t :
V. Unit. Área Local
V. Unit. ¥ 3,353 0,465
Área 3,353 ¥ -0,372
Local 0,465 -0,372 ¥
Valor t tabelado (t crítico) : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %)
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1342
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Área b1 4,176 0,6% Sim
Local b2 1,537 18% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5534
Variável Coeficiente t Calculado Significância
Área b1 4,129 0,3%
Local b2 1,520 9,0%
Estatística dos Resíduos
Número de elementos .............. : 9 Graus de liberdade ................... : 8 Valor médio ............................. : 1,8381x10-24 Variância ................................ : 2,7103x10-10 Desvio padrão .......................... : 1,6463x10-5 Desvio médio ........................... : 1,2986x10-5 Variância (não tendenciosa) ...... : 4,0654x10-10 Desvio padrão (não tend.) ......... : 2,0163x10-5 Valor mínimo ........................... : -2,0899x10-5 Valor máximo .......................... : 2,9941x10-5 Amplitude ............................... : 5,0841x10-5 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 1,2710x10-5
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Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 1,8381x10-24
Momento central de 2ª ordem : 2,7103x10-10 Momento central de 3ª ordem : 3,3159x10-15 Momento central de 4ª ordem : 3,6843x10-16
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria 0,7431 0 0
Curtose 5012,6190 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e leptocúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%
) Média
1 -2,0899x10-5 -8,1894x10-6 3 33,33 -1,5271x10-5
2 -8,1894x10-6 4,5209x10-6 4 44,44 -2,5411x10-6
3 4,5209x10-6 1,7231x10-5 0 0,00 0,0000
4 1,7231x10-5 2,9941x10-5 2 22,22 2,7989x10-5
Histograma
Ogiva de Frequências
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Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier:
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 23,70 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**
) Aceito
1 0,9427 1,0000 Sim
2 0,1253 0,1593 Sim
3 0,1827 0,1708 Sim
4 4,2201 0,8877 Sim
5 8,4854x10-4 0,1296 Sim
6 6,0773x10-3 0,1682 Sim
7 0,0102 0,1701 Sim
8 0,0511 0,1631 Sim
9 0,0749 0,1509 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo
quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
9 -2,0899x10-5 0,1500 0,1111 0,1499 0,0388
8 -1,6371x10-5 0,2084 0,2222 0,0972 0,0138
4 -8,5438x10-6 0,336 0,3333 0,1136 2,5455x10-3
7 -7,1024x10-6 0,362 0,4444 0,0289 0,0821
6 -5,5217x10-6 0,392 0,5556 0,0523 0,1634
1 0,0000 0,500 0,6667 0,0555 0,1666
5 2,4595x10-6 0,549 0,7778 0,1181 0,2292
2 2,6038x10-5 0,902 0,8889 0,1239 0,0128
3 2,9941x10-5 0,931 1,0000 0,0423 0,0687
Maior diferença obtida: 0,2292 / Valor crítico: 0,3880 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %,
aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma
população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
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Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos ............. : 3 Número de elementos negativos ............ : 6 Número de sequências ..........................: 5 Média da distribuição de sinais ............... : 4,5 Desvio padrão ..................................... : 1,500
Teste de Sequências
(desvios em torno da média):
Limite inferior: 0,4082 / Limite superior: -0,4082
Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado): 1,0000 / Valor z (crítico): 1,2817 (para o nível de significância de 10%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição
dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
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Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,0118 - (nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95
Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) DU = 1,54 4-DU = 2,46
Teste de Durbin-Watson inconclusivo.
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas
segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados,
pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
Formação dos Valores
Variáveis independentes: • Área = 175,00 • Local = Regular
Valor Locativo do Imóvel = R$ 30,37/m²/mês
Modelo utilizadoi: [V. Unit.] = 1/( 3,4028x10-5+3,2758x10-352 x Exp([Área]) + 1,1191x10-8 x Exp([Local]))1/3
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 27,72/m²/mês / Máximo : R$ 34,47/m²/mês
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012)
Para uma Área de 175,00 m², teremos:
Valor obtido = R$ 5.315,30/mês Valor mínimo = R$ 4.850,38/m²/mês Valor máximo = R$ 6.032,66/m²/mês
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Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite inferior
Limite superior
Valor no ponto de avaliação
Variação em relação ao limite
Aprovada (*)
Área 316,00 800,00 175,00 44,6% (ref. min.) Aprovada
Local Excelente Muito Ruim Regular Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além
do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Variável Valor estimado no
limite inferior Valor estimado no
limite superior Valor estimado no ponto de avaliação
Maior variação
Aprovada (**)
Área 30,37 20,00 30,37 Dentro do intervalo
Aprovada
Local 30,85 24,57 30,37 Dentro do intervalo
Aprovada
** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0% além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o
limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da variável
Limite Inferior
Limite Superior
Amplitude Total
Amplitude/média ( % )
Área 29,45 31,42 1,97 6,48
Local 29,28 31,65 2,37 7,79
Valor Estimado 27,72 34,47 6,76 21,73
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor unitário locativo do imóvel, em janeiro de 2017, é de: R$ 30,37/m²/mês
Valor de mercado do sobrado: R$ 30,37/m² x 175,00m² ≈ R$ 5.315,00/mês
Grau de Precisão: 34,47 – 27,72 = 6,75/30,37 = 22% < 30%
GRAU III
Desconto da margem de negociação: R$ 5.315,00 x 0,90 ≈ R$ 4.800,00/mês
Desconto do Estado de Conservação:
Valor de Novo da Edificação: R$ 332.000,00; Valor Depreciado da Edificação: R$ 69.000,00;
Diferença – VN – VD:R$ 263.000,00 = 263.000,00 / 332.000,00 = 0,79 ou 79% Valor Locativo do Imóvel: 4.800,00 x (1,00 – 0,79) = R$ 1.000,00/mês
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ANEXO IX - VALOR DAS PARTES COMPONENTES DO IMÓVEL
1) Edificação: Método de Custo: Para obter o valor da edificação foi utilizado o “Método de
Custo”, baseado da reedição da edificação e posterior depreciação, de acordo com a
norma:
C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para
Sinduscon: CUB de agosto de 2016 CSL8-N;
OE: elevadores = 0,00;
OI: instalações especiais = 0,00;
OFe: fundações especiais = 0,00;
OFd: fundação direta = contida no CUB;
A: custo da administração da obra: BDI calculado;
F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado;
L: lucro do incorporador: BDI calculado.
A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de Eng.
Hélio de Caires – “Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de
Avaliações”.
Cálculo do valor depreciado das edificações
As edificações foram depreciadas pelo sistema de depreciação de Hélio de Caires. Foi
calculado o valor de novo da edificação e posteriormente depreciado em função do seu
desgaste e da sua vida útil consumida. Neste caso, o regime de manutenção é inexistente -
µ = 0 - e a carga de trabalho é normal – τ = 10, que resultam no desgaste – Ø(μ,τ) = 1,67.
A idade é de 68 anos e a vida útil nominal é de 60 anos e, portanto a função desgaste será
dada por – Ø.t/T = 1,67 x 68/60 = 1,89. A função depreciação, em função do tempo, - D(t)
– para a função desgaste de 1,89, é de 0,00445, podendo-se, então, aplicar o modelo
matemático: VM = [(1 – r).D(t) + r]. VN, onde
VM = Valor de Mercado;
r = Valor das partes residuais. Para edificações = 0,20 ou 20%;
VN = Valor de Novo.
Veja o valor de novo e a depreciação das edificações nos quadros resumo abaixo:
Prédio Principal - CSL8-N
Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$
Construção tipo CSL8-N 175,00 1.374,77 240.584,75
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% x CSL8-N 0,05 240.584,75 12.029,24
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% x CSL8-N 0,05 240.584,75 12.029,24
Benefício e Despesas Indiretas 264.643,23 0,25294 66.938,86
TOTAL 331.582,08
331.582,08 171,45 1.933,99
CÁLCULO DO VALOR DAS EDIFICAÇÕES
N.º Descrição Área Id. Apar. Vida Útil V. Novo
Ø Ø.t/T D(t) V. Atual V.U.R.
m2 (anos) (anos) (R$) (R$) (anos)
1 Sobrado 175,00 68 60 331.582,08 1,67 1,89 0,00445 68.900,00 12
TOTAL 175,00 331.582,08 68.900,00
2)Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde
FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;
VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.
VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);
CB: custo da edificação -explanado em 1) -.
Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos
imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no entorno
de +1,89%. Fonte FIPE-ZAP.
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ANEXO X – VALOR DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO
O valor do imóvel foi obtido através do método comparativo para janeiro de 2017:
≈ R$ 428.000,00.
O valor da edificação foi obtido através do custo de reedição para janeiro de 2017:
≈ R$ 69.000,00.
O Valor do Fator de Comercialização foi obtido direto do percentual dado pelo mercado, em
janeiro de 2017: R$ 497.000,00 x 0,0189
≈ R$ 9.000,00
Portanto, o valor do imóvel, em janeiro de 2017 é de:
(R$ 428.000,00 + R$ 69.000,00 + R$ 9.000,00) ≈ R$ 506.000,00
ANEXO XI – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)
