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Flavio F. de FigueiredoENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
OEXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2^ VARA
CÍVEL DA COMARCA DE SANTOS
Proc. : 0031769-92.2000.8.26.0562
(01.02.2000/1907)
FLAVIO F. DE FIGUEIREDO,
Engenheiro Civil, CREA 88.I75/D, Membro Titular do
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia, Perito nomeado nos autos da AÇÃO DEEXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL promovidapor USINAS SIDERÚRGICAS DE MINAS GERAIS -
USIMINAS contra CONSTRULOYO ENGENHARIA E
COMÉRCIO LTDA, tendo concluído vistorias, pesquisas eestudos que se fizeram necessários, vem respeitosamente à
presença de V-Ex'"». apresentar suas conclusões
consubstanciadas no seguinte
l. p.|
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Avaliações e Períciasdc Engenharia
Av. Angélica, 2632 - 2° andar CEP 01228-200 Tel. 3673-9700 São Paulo - SP
Flavio F. de Figueiredo ^BNGliNI lEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
o presente Laudo de Avaliação refere-se aos apartamentos n- 22, 23, 32 e
33 do Edifício Rubens Loyo, situado na rua Benjamin Constant n- 31 esquina com
a rua Conselheiro Lafaiate - Bairro do Embaré - Santos - SP, penhorados
conforme Auto de fls. 141 dos autos.
Os valores dos imóveis serão determinados para o mês de dezembro de
2014, observando-se as recomendações contidas nas normas NBR 14653-1 -
Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2 - Avaliação
de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, ambas da ABNT - Associação Brasileira de
Normas Técnicas.
Qualquer transação envolvendo os imóveis deve ser precedida de eventual
levantamento e de análise pelos interessados das titularidades, das ocupações e das
condições de regularidade das construções.
Pág . 2
Flavio F. de Figueiredo
olõ
BNGRNHUIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
II - VISTORIA
A vistoria foi realizada no dia 15 de dezembro pp, e foi acompanhada pelo
Sr. Luiz Fernando Loyo e pelo Sr. Rosevelt Dória.
11.1 - Localização
O Edifício Rubens Loyo, onde localizam-se os imóveis avaliandos, situa-se
na Rua Benjamin Constant n° 31 esquina com a Rua Conselheiro Lafaiate - Bairro
do Embaré - Santos - SP, conforme indicado no mapa a seguir:
eCo idomlnio
Edifício
Conselheiro 0
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CondomínioEdifício Janda
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CondomínioEdifício
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Passarela Resiauiantee Ptzzería
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HAUTTE -Cabelo e Estética
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Pág . 3
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Flavio F. de Figueiredo ^CNGENHCIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
11.2 - Características da Região e Melhoramentos Públicos
O Edifício onde situam-se as unidade avaliandas localiza-se no Bairro do
Embaré, em local dotado de todos os melhoramentos usuais, tais como iluminação
pública, redes de água, esgoto, energia elétrica e telefone, pavimentação com guias
e sarjetas, transporte coletivo próximo e serviço de coleta de lixo.
A região possui ocupação predominantemente residencial de padrão médio
e apresenta infra-estrutura desenvolvida, sendo encontrados nas imediações
comércio de âmbito local, escola, igreja, assistência médico-hospitalar e
policiamento regular.
Em decorrência da sua localização em relação à malha viária e das
características supra, o local é bastante procurado pela classe média.
Os imóveis avaliandos estão inseridos no contexto imobiliário
predominante da região em estudo. Analisando-se a região, bem eomo os dados
coletados em vistoria, é possível inferir que os mesmos apresentam liquidez
moderada, havendo número relativamente expressivo de ofertas de elementos com
características semelhantes.
11.3 - Terreno
O terreno em que foi erigido o prédio em que se situam os imóveis
avaliandos possui topografia plana e testada no nível do Iç^adouro para o qualentesta.
Pág . 4
[•NGBNI lEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
11.4 - Benfeitorias
Sobre o terreno retro-descrito encontra-se erigido o Edifício Rubens Loyo,
o qual é composto por 2 blocos. Cada bloco possui pavimento térreo e 3
pavimentos elevados.
No pavimento térreo, além dos acessos ao edifício, localizam-se hall de
entrada e vagas de garagens.
O edifício possui sistema de interfone e não dispõe de elevador.
Cada unidade avalianda é composta por sala, dormitório, banheiro, cozinha
e área de serviço. Cada unidade dispõe da utilização de 1 vaga na garagem
coletiva do edifício.
De acordo com as Matrículas n- 61.059, 61.062, 61.060 e 61.063 do 2-
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santos (fls. 309/316 dos autos), as
unidades de n° 22, 23, 32 e 33 do Edifício Rubens Loyo possuem área útil de2 ' 244,44 m , área de garagem de 12,50 m , área comum de 11,48 m^, perfazendo uma
área bruta de 68,42 m .
Os principais materiais empregados na construção do apartamento 32,
tomado como amostra, são os seguintes :
Flavio F. de Figueiredo ^
Pág . 5
Flavio F. de Figueiredo ^ENGFiNI lEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
rs
• Sala
- pisos ; tábuas de madeira
- forros ; laje revestida
- paredes : látex sobre massa corrida
- caixilhos : madeira
Banheiro, Cozinha e Área de Serviço
- pisos : ceramica
- foiTos : laje revestida
- paredes : azulejos
- caixilhos : madeira
• Dormitório
- pisos : ceramica
- forros : laje revestida
- paredes : látex sobre massa corrida
- caixilhos : madeira
Pág . 6
Flavio F. de Figueiredo ^i;n(íí;ni ibiro civil - avaliaçòls l plrícias
- Áreas Comuns
• Hall do Térreo
- piso : granilite
- foiTO : laje revestida
- paredes : látex sobre massa corrida
O Edifício aparenta ter sido construído há 25 anos e, quanto a seu estado de
conservação, apresenta-se necessitando de reparos simples. Os materiais
empregados na sua construção e suas características arquitetônicas gerais
^ enquadram-nos na classificação "Apartamentos Padrão Médio, sem elevador", doEstudo "Edifícações - Valores de Venda - 2002".
Para efeito de ilustração, apresentam-se a seguir fotos do imóvel em estudo.
rs
Pág . 7
Flavio F. de FigueiredoENGUNI lEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
1 - Vista da Rua Benjamin Constant
%
Pág . 8
Flavio F. de Figueiredo
?i.
ENGENHI-IRO CIVIL - AVALIAÇÕES E 1'ERICIAS
O
2 - Vista da Rua Benjamin Constant
EZV 99Q4
Pág . 9
Flavio F. de Figueiredo
Pt
rt)l-NGKNI IBIRO CIVIL - AVALIAÇÕLS C PERÍCIAS
3 - Vista da Rua Conselheiro Lafaiate
■^3. . . .
Pág . 10
Flavio F. de Figueiredo
%
ENGliNHBIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
4 - Vista da Rua Conselheiro Lafaiate
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O
m
Pág. 11
Flavio F. de FigueiredoliNüliNI lEiRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
5 - Vista do Edifício Rubens Loyo
Pág. 12
Flavio F. de Figueiredo JlfcLCNGliNI lEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
6 - Vista do Edifício Rubens Loyo
r^Tvtinn
Pág. 13
Flavio F. de FigueiredoliNütiNHHIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
7 - Hall Social
Pág. 14
Flavio F. de FigueiredoHNÜtiNI li:iRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
8 - Hall de entrada
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A í»"v ••.w ;1;V! viu j'-'t . .. -A-^-VíVr^,-,; „-, ,, , —„,_
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Pág. 15
Flavio F. de Figueiredol-NGENI lEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
9 - Hall Social 3° pavimento
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Pág . 16
Flavio F. de FigueiredoENGHNi ÍEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
10 - Unidade n° 32 - Área de Serviço
I
III.
Pág. 17
Flavio F. de FigueiredoENGENMEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERICIAS
11 - Unidade n° 32 - Cozinha
A
i/r "M0jíá/. J/SF
■dm. JKBTííé
3|
Pág . 18
Flavio F. de Figueiredo Md
ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
12 - Unidade n ° 32 - Don-nitório
Pág . 19
Flavio F. de FigueiredoENGliNI II-IRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
13 - Unidade n° 32 - Banheiro
Pág . 20
Flavio F. de Figueiredo
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l-NÜHNHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
14 - Unidade n°32 - Sala
Pág . 21
cL\<\
Flavio F. de Figueiredo ^ENGENI l[ÍIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
- DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS IMÓVEIS
III.1 - Metodologia
De acordo com a norma NBR 14653-1 - Avaliação dc Bens - Parte 1:
Procedimentos Gerais, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos
dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Em termos gerais, permite
que o valor do imóvel seja definido através da comparação com dados de mercado
assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, tais como
situação, destinação, forma, grau de aproveitamento, características físicas e
adequação ao meio, entre outros. As características e os atributos dos dados
pesquisados que exerçam influência no valor devem receber o necessário
tratamento face aos dados homólogos do bem avaliado.
Para aplicação deste método é fundamental a existência de um conjunto de
dados que possa ser tomado como amostra do mercado imobiliário.
O Método Comparativo Direto de Custo identifica o custo do bem por
meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes
da amostra. O Método da Quantificação de Custo identifica o custo do bem ou
de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Devem ser
justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou do obsoletismo
funcional das benfeitorias.
Em alguns casos é empregado o Método Evolutivo, que identifica o valor
do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a
identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.
Pág . 22
C-j-PFlavio F. de Figueiredo ^i:ngihni lEiru) civil - avaliações e perícias
No presente caso será utilizado exclusivamente o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, pelo qual o Valor do Imóvel é obtido a partir de
dados de ofertas ou transações de imóveis semelhantes ao avaliando, em virtude de
existir número suficiente de ofertas ou transações de imóveis que atendam a estes
requisitos nas imediações do bem em estudo.
O item 7.5 - Escolha da Metodologia da nonna NBR 14653-1 recomenda
que, sempre que possível, o valor de mercado seja determinado com o uso do
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Tal preferência é devida ao
fato de que seus resultados espelham com maior fidelidade a situação do mercado
imobiliário na época da avaliação, visto que são obtidos por comparação direta
com outros eventos semelhantes de mercado.
A preferência pelo uso de métodos diretos não é recente. .lá em 1992 o
Engo. Joaquim da Rocha Medeiros Júnior apresentou no Seminário Paulista de
Avaliações e Perícias, realizado pelo IBAPE/SP, trabalho intitulado "Métodos
Diretos x Métodos Indiretos", onde consta:
A bem da verdade, todos os métodos avaliatórios são comparativos, pois,
qualquer deles, se ba.seia, fundamentalmente, no confronto com valores de
assemelhados: o que os distingue entre diretos e indiretos, é o fato de, nos
primeiros, ser menor o número de etapas e/ou operações necessárias a proceder
às "homogeneizações" destinadas a considerar e equalizar as desigualdades entre
o bem avaliando e os que possam servir de termo de confronto .
Como nenhuma dessa etapas de "homogeneização" é absolutamente perfeita,
.sempre encerrando probabilidade de introduzir distorções nos resultados
(especialmente quando usados os critérios denominados clássicos, das avaliações
de nível normal), resulta evidente que, já de plano, os métodos diretos, quando
possível usá-los, devem ser os preferidos, por terem maior confiabilidade.
Por outro lado, é de ser considerado que, enquanto pelo método comparativo
direto os resultados obtidos, se corretamente conduzidos os cálculos, levam a
valores de mercado dos bens, pelos métodos indiretos, o que^fe alcança, naverdade, a bem dizer, são valores econômicos das propriedade:
Pág . 23
Flavio F. de FigueiredonNGENi IliIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Como, pela própria definição do item 1.3 da NBR 5676, o valor a ser
determinado deve ser o de mercado - correspondendo este ao preço que se
definiria em um mercado de concorrência perfeita - fica mais uma vez
comprovado que, nas avaliações de imóveis, deva ser dada primazia ao uso dos
métodos diretos .. " (grifas nos,sos)
A relevância de tais eoneeitos para a Engenharia de Avaliações já naquela
época pode ser medida pelo fato de que os mais de 300 profissionais de todo o país
que participaram do Seminário Paulista de Avaliações e Perícias realizado em
outubro de 1992 pelo IBAPE/SP incluíram o seguinte tópico nas recomendações
finais do evento:
Tema I - Método Diretos x Indiretos
1-) Nas avaliações, preferencialmente e quando passíveis de serem aplicados,
devem ser adotados os métodos diretos:
2-) Os métodos indiretos reservam-se às avaliações de imóveis especiais ou
quando os diretos se mostrarem impraticáveis.
3-) Devem os órgãos de cla.^se e os profissionais em geral promoverem
estudos, pesquisas e discussão para fomentar o aperfeiçoamento dos métodos
existentes e a criação de novos roteiros avaliatórios.
No mesmo sentido, a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE
- 1995 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia também
confirmou a opção preferencial pelos métodos diretos ao recomendar:
. 5.3 - Utilização de mais de um método
5.3.1 - Preferencialmente, devem ser empregados métodos diretos,
servindo os indiretos para eventual aferição ou para serem^
utilizados na total impossibilidade de aplicação dos primeiros .."
Pág . 24
.'V
Flavio F. de FigueiredoENGBNI lUIRO CIVIL - AVAI .lAÇOES E PERÍCIAS
III.2 - Valores os Imóveis
Os Valores dos Imóveis serão determinados com base no Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, quando se buscou analisar os dados de
ofertas e transações na mesma região geo-econômica em que se situa o imóvel
avaliando, através dos elementos comparativos coletados, dos quais extraiu-se a
Média Aritmética Saneada. Estes elementos foram homogeneizados em relação à
situação paradigma de acordo com as seguintes Condições Gerais:
a) Todos os elementos referem-se a apartamentos com padrão, área e
dependências compatíveis com os do imóvel avaliando , situados na mesma
região geo-econômica;
b) Fator elasticidade da oferta = 0,9 ;
c) Adotados percentuais de influência na fonnação do valor do imóvel de
25% referentes a terreno e 75% referentes a construção ;
Pág . 25
Flavio F. de FigueiredoENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
d) Não foi realizada transposição de valores uma vez que os elementos
comparativos e o imóvel avaliando situam-se em logradouros com
características similares (malha viária, acesso, etc.).
e) Correções relativas a depreciação efetuadas de acordo com as
recomendações preconizadas no estudo "Edificações - Valores de Venda -
2002". O edifício em estudo aparenta ter sido construído há 25 anos,
enquadra-se na classificação "Apartamentos Padrão Médio" e, quanto ao
seu estado de conservação, apresenta-se necessitando de reparos simples.
Dessa forma, seu Fator de Depreciação corresponde a Foc = 0,750.
f) Valores unitários calculados para área utilizável de apartamento,
entendida como a área privativa acrescida de 10 m por vaga de garagem
disponível.
Pág. 26
Flavio F. de Figueiredo ^ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo n° 1
Rua Frei Francisco Sampaio, 246, 2° andar
Fonte ; Sr. Marcelo - Te! : 99723-5973 - Factual Imóveis
Dormitórios: 2 Vagas: I
Ai-ea Privativa; 85 m^
Idade Aparente de Construção: 30 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc)= 0,687
Preço Pedido: R$ 320.000,00
Cálculo do Valor Corrigido :
( 0,25 + 0,75 X 0,800 x 0,750 ) x 0,9 x 320,000,00
0,800 0,687 ( 85 + 1 x 10)
R$ 3.238,04 / m^
Pág . 27
Flavio F. de FigueiredoENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo n" 3
Rua Oswaldo Cocliraiie, 249, 1° andar
Fonte : Sr. Marcelo Tel: 99723-5973 - Pactuai Imóveis
Dorrnitórios : Vagas
Ái-ea Privativa: 75 m^
Idade Aparente de Construção: 30 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0,687
Preço Pedido: R$ 340.000,00
Cálculo do Valor Corrigido :
q = ( 0,25 + 0,75 x _ 0,800 X 0,750 ) X 0,9 x
0,800 0,687 ( 7
340.000,00
5 + 1 X 10)
R$ 3.845,17
Pág . 29
Flavio F. de Figueiredo
h
ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo n" 4
Rua São José, 114, 2° andar
Fonte :
Dormitórios ;
Sra. Renata Tel: 99601-8266 - Onix Imóveis
Vagas: 1
Ái"ea Privativa: 55 m^
Idade Aparente de Construção: 30 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0,687
Preço Pedido: R$ 260.000,00
Cálculo do Valor Corrigido :
( 0,25 + 0,75 X 0.800 x 0.750 ) x 0,9 x 260.000,00
0,800 0,687 ( 55 + 1 X 10)
q= R$3.845,17
Pág . 30
Flavio F. de FigueiredoENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo n" 2
Rua Benjamim Constant, 175,2° andar
Fonte: Sra. Luciana - Tel: 98112-1789 - Corretora
Dormitórios: 2 Vagas : 1
Ái-ea Privativa: 75
Idade Aparente de Construção: 30 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0,687
Preço Pedido: R$ 350.000,00
Cálculo do Valor Corrigido :
( 0,25 + 0,75 X 0,800 x 0.750 ) x 0,9 x 350.000,00
0,800 0,687 ( 75 + 1 x 10)
^ q= R$3.958,26 / m^
Pág . 28
FLAVIO F. DE FIGUEIREDOENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo n" 5
Rua Benjamim Constant, 46, 3° andar
Fonte: Sra. Renata - Tel: 99601-8266 - Onix Imóveis
Dormitórios: 3 Vagas: 1
Área Privativa: 105 m^
Idade Apai-ente de Construção: 30 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0,687
Preço Pedido: R$ 500.000,00
Cálculo do Valor Corrigido :
( 0,25 + 0,75 X 0.800 x 0.750 ) x 0.9 x 500.000,00
0,800 0,687 ( 105 + 1 x 10)
q = R$ 4.179,53 / m
Pág . 31
Flavio F. de FigueiredoENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo n" 6
Rua Afonso Veridiano, 74, 1 ° andar
Fonte: Sra. Renata - Tel : 99601-8266 - Onix Imóveis
Dormitórios: 2
Á-ea Privativa: 66 m^
Idade Aparente de Construção: 30 anos
Tipo: Apartamento Padrão Médio
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc) = 0,687
Preço Pedido: R$255.000,00
Cálculo do Valor Corrigido :
( 0,25 + 0,75 X 0,800 x 0,750 ) x 0,9 x 255.000,000,800 0,687 66
q= R$3.714,08 /m
Pág . 32
Flavio F. de Figueiredo
"o'
ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Em resumo, tem-se:
ELEMENTO VALOR
ENDEREÇO UNITÁRIO
COMPARATIVO (R$/M^)
1 Rua Frei Francisco Sampaio, 246, 2° andar 3.238,04
2 Rua Benjamim Constant, 175, 2° andar 3.958,26
3 Rua Oswaldo Cochrane, 249, 1° andar 3.845,17
4 Rua São José, 114, 2° andar 3.845,17
5 Rua Benjamim Constant, 46, 3° andar 4.179,53
6 Rua Aibnso Veridiano, 74, 1° andar 3.714,08
TOTAL 22.780,25
cuja Média Ai-itmética é igual a :
R$ 22.780,25 / R$ 3.796,71 /m^
que define o intervalo de confiança dentro dos seguintes limites:
Mínimo: 0,7 x R$3.796,71 / m^
Máximo; 1,3 x R$ 3.796,71 / m'
R$ 2.657,70
RS 4.935,72
Como todos os elementos encontram-se dentro do intervalo aceitável, resulta que a
Média Saneada é igual à Média Aritmética, ou seja:
R$ 3.796,71 /itf dezembro/2014
4^
Pág. 33
Flavio F. de FigueiredoENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
.3 - Valor do Apartamento n- 22
O valor do imóvel em questão será calculado pela seguinte expressão
VI22 = q X At, onde :
VI22 = valor do imóvel
r\q = valor unitário = R$ 3.796,71 / itf
At = Au + Av
Au = 44,44 m2 (área útil do apartamento)
Av= 12,50 itf
Au = 44,44 + 12,50 = 56,94 m^
Substituindo-se os valores tem-se :
VI22 = R$ 3.796,71 / m2 x 56,94 m2
VI22 = R$ 216.185,00, ou, em números comerciais
VI22 = R$216.000,00 (dezembro/2014)
Pág . 34
C-js)
Flavio F. de FigueiredoENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
III.4 - Valor do Apartamento n- 23
O valor do imóvel em questão será calculado pela seguinte expressão
VI23 = q X At, onde
VI23 = valor do imóvel
q = valor unitário = R$ 3.796,71 / m^
At = Au + Av
Au = 44,44 m^ (área útil do apartamento)
Av= 12,50 m2
Au = 44,44 + 12,50 = 56,94 m^
Substituindo-se os valores tem-se :
VI23 = R$ 3.796,71 / m2 x 56,94 m2
VI23 = R$ 216.185,00, ou, em números comerciais
VI23 = R$216.000,00 (dezembro/2014)
Pág . 35
Flavio F. de FigueiredoENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
.5 - Valor do Apartamento n- 32
O valor do imóvel em questão será calculado pela seguinte expressão
VI32 = q X At, onde :
VI32 = valor do imóvel
q = valor unitário = R$ 3.796,71 / m^
At = Au + Av
Au = 44,44 m2 (área útil do apartamento)
Av= 12,50 m2
Au - 44,44 + 12,50 = 56,94 m^
Substituindo-se os valores tem-se
VI32 = R$ 3.796,71 / m2 x 56,94 m2
VI32 = R$ 216.185,00, ou, em números comerciais
VI32 = R$216.000,00 (dezembro/2014)
Pág . 36
Flavio F. de Figueiredo
c,Q\
ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
.6 - Valor do Apartamento n- 33
O valor do imóvel em questão será calculado pela seguinte expressão
VI33 = q X At , onde :
VI33 = valor do imóvel
q = valor unitário = R$ 3.796,71 / m^
At = Au + Av
Au = 44,44 itf (área útil do apartamento)
Av= 12,50 m2
Au = 44,44 + 12,50 = 56,94 m^
Substituindo-se os valores tem-se
VI33 = R$ 3.796,71 / m2 x 56,94 m2
VI33 = R$ 216.185,00, ou, em números comerciais
VI33 = R$216.000,00 (dezembro/2014)
Pág . 37
Flavio F. de Figueiredo ^ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
IV - RESPOSTAS AOS QUESITOS
IV.1 - Do Autor (fis. 146/154 dos autos)
1 - Qual é o atual estado de conservação dos apartamentos, tanto das partes
internas, quanto das áreas de uso comum do prédio?
RESPOSTA : Favor reportar-se ao corpo deste Ludo
2 - Qual é o tipo de acabamento utilizado nos imóveis penhorados?
RESPOSTA : Favor reportar-se ao corpo deste Laudo
3 - Qual é o valor de mercado dos imóveis?
RESPOSTA : Favor reportar-se ao coipo deste Laudo
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Flavio F. de Figueiredo ^ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
4 - Considerando que, nas certidões dos imóveis, acostadas às fls. 264/371,
consta registro de hipotecas, qual o valor da dívida residual existente junto ao
Banco do Brasil?
RESPOSTA : Foi fornecido em vistoria cópia da autorização para
cancelamento das hipotecas, apresentada em anexo do presente Laudo.
5 - Ainda, de acordo com o quesito anterior, qual o valor do saldo existente
após o abatimento da dívida residual junto à Instituição Bancária?
RESPOSTA : Prejudicado, face à resposta ao quesito anterior.
6 - Os imóveis estão ocupados atualmente? Em caso positivo, a finalidade é
residencial ou comercial? Trata-se de locação ou comodato?
RESPOSTA : Os imóveis estão ocupados para fins residenciais encontram-
se alugados conforme infomiado em vistoria.
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Flaviq F. de Figueiredo ^ENGliNHÜIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
V - CONCLUSÃO
Face ao exposto e justificado no corpo do presente Laudo, os valores dos
imóveis objetos da presente avaliação, integrantes no Edifíeio Rubens Loyo,
situado na rua Benjamin Constant n° 31 esquina eom a rua Conselheiro Lafaiate -
Bairro do Embaré - Santos - SP, são os seguintes :
• Apartamento 22 - Edifício Rubens Loyo
^ VI22 = R$ 216.000,00 (dezembro/2014)
Apartamento n^ 23 - Edifício Rubens Loyo
VI23 = R$ 216.000,00 (dezembro/2014)
Apartamento n- 32 - Edifício Rubens Loyo
VI32 = R$ 216.000,00 (dezembro/2014)
Apartamento n^ 33 - Edifício Rubens Loyo
VI33 = R$ 216.000,00 (dezembro/2014)
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Flavio F. de FigueiredoliNGI-NHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
VI - ENCERRAMENTO
Encerrados os trabalhos, foi redigido, editado e impresso este Laudo de
Avaliação, que se compõe de 41 (quarenta e uma) folhas escritas de um só lado,
tendo sido então todas rubricadas, menos a última que vai datada e assinada.
Acompanha 1 (um) anexo:
Anexo - Autorização para cancelamento das hipotecas
São Paulo, 22 de janeiro de 2015.
FLA VIO F. DE FIG
CREA nB 88.175/D-S
Membro Titular do tôAPE
Instituto Brasileiro de Avaliações/ Perícias de Engenharia
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