Perícias Judiciais em Engenharia Civil, Segurança do ... · Perícias Judiciais em Engenharia Civil, Segurança do Trabalho e Meio Ambiente Perícias Ambientais Engenheiro Mateus

Perícias Judiciais em Engenharia Civil, Segurança do Trabalho e Meio Ambiente Perícias Ambientais

Engenheiro Mateus Galante Olmedo Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais

CREA 50607889 42/D-SP Vistorias, Medidas Cautelares e Exame Pericial

Avaliação em Desapropriações e Renovatórias de Locação

Avaliação de Veículos, Aeronaves, Máquinas e Equipamentos

Laudos de Insalubridade, Periculosidade e Aposentadoria Especial

Escritórios: e-mail: [email protected] Cel.: (19) 99775-1871

São João da Boa Vista/SP- Rua Dr. Teofilo Ribeiro de Andrade, n.° 308, Sala 02-C, Edifício

Trade Center, Centro, CEP 13870-210, Tel.: (19) 3633-7542

São Paulo – Rua Vergueiro, n.˚ 2087, Cj. 101, Vila Mariana, CEP 04101-000, Tel.: (11) 5087-8816

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA TERCEIRA VARA CÍVEL

DA COMARCA DE SÃO JOÃO DA BOA VISTA, ESTADO DE SÃO PAULO.

Processo n.º 0008607-64.2011.8.26.0568

Ordem n.° 1022/2011

Reqte.: IGS Desenvolvimento e Negócios SC Ltda

Reqdo.: Fumeni Industria e Comércio Ltda

MATEUS GALANTE OLMEDO, Engenheiro -

CREA 50607889 42/D-SP, PERITO JUDICIAL nomeado para desempenhar

tal função nos autos do processo em epígrafe, vem, à ilustre presença

de Vossa Excelência, apresentar o respectivo Laudo Técnico Pericial,

conforme descrição abaixo.

LAUDO DE AVALIAÇÃO

I – OBJETIVO

O presente laudo pericial tem por objetivo determinar o JUSTO

VALOR DE MERCADO de um imóvel situado nesta cidade e Comarca

de São João da Boa Vista, Estado de São Paulo, conforme descrição

detalha a seguir.











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II – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL SUB-JUDICE

“Um quinhão de terras, com a área de um alqueire e meio, situado nesta cidade,

na Chácara Conceição, confrontando em sua integridade acará com o rio Jaguari, com

o espólio de Palmira Azevedo, espólio de João Redher, Fiação e Tecelagem São João e

o Dr. Oliveira Neto. Referido Imóvel encontra-se cadastrado junto á Prefeitura

Municipal local com a inscrição n.° 0006.0077.0192.0001 e matriculado no CRI local

sob n.° 5.499”. Conforme informações constantes do Auto de Penhora e

Deposito juntado às fls. 127 dos autos.

Através da vistoria técnica realizada, este Perito Judicial pode

constatar que sobre o respectivo lote de terreno encontra-se erigido um

complexo industrial formado de dois galpões e escritório, bem como

uma casa de morada, com área total construída de 1.573,98 m²,

segundo informações do Cadastro Imobiliário Municipal (tel.: 3634-1025

– Sr. Dirceu Barbosa), classificado os galpões e escritório no padrão

Galpão Simples (mínimo) segundo critérios de classificações das

edificações do IBAPE/SP; Estado Conservação “D” – Entre Regular e

Reparos Simples, segundo critérios da tabela de Ross-Heidecke; Idade

Aparente estimada em nossa sensibilidade de 30 anos, enquanto a

residência foi erigida no padrão “Casa Padrão Mínimo (mínimo)”,

segundo critérios de classificações das edificações do IBAPE/SP; Estado

Conservação “C” – Regular, segundo critérios da tabela de Ross-

Heidecke; Idade Aparente estimada em nossa sensibilidade de 20 anos,

melhor demonstrada através das fotos em anexo.











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III – METODOLOGIA UTILIZADA NA AVALIAÇÃO

III.1 – CONSIDERAÇÕES GERAIS

Em primeiro lugar, o avaliador terá que verificar o fim a que se

destina o estudo se é para alienação, hipoteca, taxação, inventário,

desapropriação, reavaliação de ativos, etc., pois poderão surgir valores

dispersos, dependendo do enfoque do problema.

A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e acontecimentos que

influenciam, em cada momento, o resultado final do imóvel, convindo

sempre que possível, não nos atermos a um único aspecto da questão e,

pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores “custo” e “utilidade”,

este especialmente por que todo valor decorre da utilidade.

A palavra valor tem muitos sentidos e diversos elementos

modificadores e, as definições a seguir mostram os sentidos mais usados na

Engenharia de Avaliações.

VALOR DE MERCADO é aquele encontrado por um vendedor

desejoso de vender, mas não forçado e um comprador desejoso de

comprar, mas também não forçado, tendo ambos, pleno conhecimento

das condições de compra venda e da utilidade da propriedade.

VALOR DE REPOSIÇÃO é aquele valor da propriedade determinado

na base do que ele custaria (normalmente aos preços correntes de

mercado) para ser substituída por outra igualmente satisfatória.











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III.2 – AVALIAÇÃO DO TERRENO

Na avaliação da terra utilizaremos o Método Expedito, consubstanciado

na experiência profissional deste Expert, consistente da estimativa do valor

unitário por metro quadrado de terreno na região do imóvel avaliando e com

as mesmas características.

III.2.3 – AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Na avaliação das benfeitorias comuns será utilizado o Método do

Custo de Reprodução, que consiste em utilizar-se do preço básico unitário

do metro quadrado de construção, extraídos através da experiência

profissional, revistas especializadas e índices da construção civil -

SINDUSCON, dando-lhes os acréscimos relativos aos custos indiretos,

adicionando-se a este, a somatória da vantagem da coisa feita, sendo

ambos multiplicados por um fator de depreciação (Fator de ROSS-

HEIDECKE).

De acordo com a norma NBR-14.653, na avaliação de imóveis

urbanos, serão utilizados os métodos diretos e/ou indiretos.

Os métodos diretos classificam-se em:

a – Método Comparativo (comparação de vendas);

b – Método de Custo (custo de reprodução ou da soma).

Os métodos indiretos classificam-se em:

a – Método de Capitalização ou Comparação das Rendas;

b – Método Residual ou de Máximo Aproveitamento Eficiente.











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Vb = V x A x Foc

Vb = valor da construção

V = valor unitário do m² devidamente ajustado através da Tabela 3

A = área construída

Foc = fator de depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de

conservação, onde:

Foc = R + K * (1-R)

R = coeficiente residual correspondente ao padrão (tabela 1)

K = coeficiente de Ross/Heidecke (tabela 2)











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• Cálculo do Fator de Depreciação:











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IV – CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

V = R$ 1.124,14/m² (conforme índice R8N da SINDUSCON)

V = R$ 1.124,14 x 0,912 (coeficiente de adaptação) = R$ 1.025,22/m²

Idade Aparente = 20 anos

valor

12/2013 03/2014 04/2014 05/2014

.CUB-SP (Comercial) CSL-8N R$/m² 1.099,16 1.100,00 1.101,53 1.121,02

.CUB-SP (Residencial) R1-N R$/m² 1.335,76 1.337,01 1.339,19 1.362,17

.CUB-SP (vm-%) vm (%) 0,23 0,08 0,15 1,71

.R8-N R$/m² 1.102,65 1.103,49 1.105,20 1.124,14

http://www.indecon.com.br/












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I % = idade / vida = 20/70 = 0,2857 = 28,57% (arredondamento) = 28%

Estado de Conservação “C” – Regular

K = 0,800 (tabela 2)

Foc = R + K * (1-R)

Foc = 20% + 0,800 x (1 - 20%) = 0,84











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Vb = V x A x Foc

Vb = 1.025,22 x 316,00 x 0,84 = 272.134,40

Vb1 = R$ 272.130,00











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V = R$ 1.124,14/m² (conforme índice R8N da SINDUSCON)

V = R$ 1.124,14 x 0,492 (coeficiente de adaptação) = R$ 553,08/m²

Idade Aparente = 30 anos

valor

12/2013 03/2014 04/2014 05/2014

.CUB-SP (Comercial) CSL-8N R$/m² 1.099,16 1.100,00 1.101,53 1.121,02

.CUB-SP (Residencial) R1-N R$/m² 1.335,76 1.337,01 1.339,19 1.362,17

.CUB-SP (vm-%) vm (%) 0,23 0,08 0,15 1,71

.R8-N R$/m² 1.102,65 1.103,49 1.105,20 1.124,14













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I % = idade / vida = 30/60 = 0,5000 = 50,00% (arredondamento) = 50%

Estado de Conservação “D” – Entre Regular e Reparos Simples

K = 0,574 (tabela 2)

Foc = R + K * (1-R)

Foc = 20% + 0,574 x (1 - 20%) = 0,6592











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Vb = V x A x Foc

Vb = 553,08 x 1.257,98 x 0,6592 = 458.647,35

Vb2 = R$ 458.650,00











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Vb = Vb1 + Vb2

Vb = 272.130,00 + 458.650,00

Vb = 730.780,00

Vt = A x Vq

Vt = 36.300,00 m² x R$ 30,00/m²

Vt = R$ 900.000,00

VI = Vb + Vt

VI = 730.780,00 + 900.000,00

VI = R$ 1.630.780,00

V – CONCLUSÃO

Diante dos cálculos e considerações

técnicas acima apresentadas, resta a concluir que o JUSTO VALOR

DE MERCADO do imóvel sub-judice, com referência ao mês de

setembro de 2014, é de R$ 1.630.780,00 (um milhão seiscentos e

trinta mil setecentos e oitenta reais).

VI – RESPOSTAS AOS QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES

Em análise aos documentos juntados aos autos, não encontramos

quesitos formulados pelas partes litigantes.











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VII – PRINCÍPIOS LEGAIS DO LAUDO PERICIAL

VII. 1 – Limitações e Reserva Técnica do Trabalho

a - Ao finalizar o trabalho em pauta necessário se faz sentir que, tendo

em vista a responsabilidade do autor neste presente trabalho, solicita-se

que seja expressamente consultado sobre quaisquer dúvidas ou

contestações oriundas deste Laudo, para que possa defender e

comprovar essa mesma capacidade técnica e responsabilidade

profissional, tratando-se o mesmo de um laudo “AD CORPUS” .

b - Em vista de não se integrar ao objetivo desta avaliação, não foram

efetuadas investigações no concernente a hipotecas, arrestos, usufrutos,

penhores, considerando-se o(s) bem(s) avaliando(s) e os títulos de

propriedade constantes nos autos, livres de quaisquer ônus, gravames ou

problemas que recaiam sobre os mesmos, obstem o seu bom uso e

depreciem o seu valor de mercado.

c - Nessa avaliação, foram computados como corretos, os elementos

documentais existentes nos autos, bem como as informações técnicas

fornecidas por terceiros, aceitas como verdadeiras, de boa fé e confiáveis.

d - Modificações nas áreas avaliadas ocorridas após a data da vistoria e

que venham a alterar o valor deste laudo são única e exclusivamente de

responsabilidade das partes litigantes.

e - As observações do corpo do laudo só são válidas quando

consideradas como um todo e não em partes separadas.

f - Este laudo é de uso exclusivo para atender a determinação judicial

nos autos do processo em epígrafe, sendo proibida a sua utilização total ou

de parte dele, para outras finalidades ou outros interessados. Da mesma

forma não é permitida a sua reprodução integral ou parcial, ou divulgação

pública sem a expressa autorização do Juízo.











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VII.2 - Princípios Éticos

a- O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela

metodologia empregada, que afetam as análises, opiniões e suas conclusões;

b- Para a propriedade em estudo foi empregado o método mais

recomendável, com cuidadosa pesquisa de valores de mercado e devida

compatibilização e homogeneização;

c- O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o

laudo foi elaborado por si e ninguém, a não ser o próprio avaliador, preparou

as análises e as respectivas conclusões;

d- O laudo foi elaborado com a estrita observância dos postulados

constantes do CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL;

e- Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma,

subordinados às conclusões deste laudo;

f- O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à

matéria envolvida neste laudo presente, nem contempla para o futuro,

qualquer interesse no bem objeto desta avaliação.

VIII – ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a esclarecer até o

momento, encerro o presente laudo pericial, que é composto por 16

(dezesseis) folhas impressas, mais 02 (duas) folhas em anexo.











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Sem mais, renovo protestos de estima e

considerações.

Termos em que

P. E. Deferimento.

São J. da Boa Vista, 24 de setembro de 2014.

__________________________________________ Perito Judicial - MATEUS GALANTE OLMEDO Graduado em Engenharia Civil

Graduado em Direito

Graduando em Ciências Contábeis

Pós-Graduado em Eng.˚ Segurança do Trabalho

Pós-Graduado em Direito do Trabalho

Pós-Graduado em Processo do Trabalho

Pós-Graduado em Gestão, Perícia e Auditoria Ambiental

Técnico em Processamento de Dados

Membro Titular do IBAPE/SP n.° 1418











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Anexo 01 – Levantamento Fotográfico

Fotos 01/06 – Vistas parciais externas dos galpões,

escritório e residência existentes na propriedade











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Fotos 07/10 – Vistas parciais internas do galpão e

escritório

Fotos 11/12 – Vistas parciais do acesso e entrada do imóvel

sub-judice

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