LAUDO DE AVALIAÇÃO

Federal Seguros SA

2017

Rua Felipe Camarão, 649 – Centro – Natal/RN

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RESUMO EXECUTIVO

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Tipo de Trabalho: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário – SP.

Objeto: Imóvel Comercial

Finalidade: Determinação do Valor de Compra/Venda.

Endereço: Rua Felipe Camarão, 649 – Centro – Natal/RN.

MERCADO IMOBILIÁRIO - SUMMARY

De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade

significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a imóveis

comerciais.

VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017

Descrição Área Privativa (m²) Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 167,42 m² R$ 3.201,63 R$ 536.600,00

Valor Máximo de Compra/Venda 167,42 m² R$ 3.396,14 R$ 569.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 167,42 m² R$ 3.007,11 R$ 503.000,00

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INTRODUÇÃO

A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no Centro, município e comarca de Natal/RN.

CONSTITUINTES

Interessado Federal Seguros SA.

Cliente Federal Seguros SA.

Tipo do bem Imóvel Comercial.

Finalidade Determinação do Valor de Compra/Venda.

Vistoria 27 de Março de 2015.

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CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO

Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01:

Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos

do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o código de Ética da

American Society of Appraisers.

O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e

no mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais

com relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira

específica para o mercado imobiliário.

Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde foram considerados, entre

outros, aspectos de

Potencial de valorização futura;

Tendências do mercado imobiliário local;

Consolidação urbana;

Características constitutivas;

Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da propriedade;

Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);

Grau de especificidade do imóvel; e

Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.

O imóvel foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos que impeçam ou imponham

restrições à sua comercialização ou utilização, exceto aqueles mencionados no decorrer do presente trabalho.

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METODOLOGIA

ANÁLISE FÍSICA

Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a serem adotadas, interferências

urbanísticas – conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no

mercado imobiliário atual e futuro (se o imóvel contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar

problemas e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade.

Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:

a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua localização, facilidade de acesso, ocupação

circunvizinha, melhoramentos públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações;

b) análise de documentos e plantas;

d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos

órgão competentes.

ANÁLISE JURÍDICA

Já a conceituação da forma de participação das imóveis comerciais e a situação de registro (checagem de áreas, propriedade

e outras averbações), são realizadas através dos documentos de propriedade, como escrituras, matrículas, impostos, etc.

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ANÁLISE DE MERCADO

A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite determinar o seu

posicionamento com relação à concorrência, verificando as possibilidades de seu desempenho, quando lançado no mercado.

Para o mercado de imóveis comerciais foram abordados os seguintes itens:

Perfil dos imóveis em oferta;

Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados principais e fora deles.

A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre que possível, de valores

efetivamente transacionados.

Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise da evolução de preços de

mercado e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou desaquecimento de demanda.

ANÁLISE DE VALOR

Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelas

recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP.

Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta, demanda, possibilidades de uso, características

técnicas e aspectos restritivos, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e análises específicas para o

mercado imobiliário, discorrendo sobre a posição atual da propriedade perante o mercado e suas perspectivas de aceitação

pelo mercado.

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DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO

Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma estabelecida pela ABNT “Associação

Brasileira de Normas Técnicas” (NBR 14653), que apresentam a seguinte definição para “Valor de Mercado”:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado vigente.”

Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições de “Market Value” (Valor de Mercado) extraída

das recomendações do “RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Appraisal and Valuation Standard”, definidas a

seguir:

Market Value (Valor de Mercado):

“A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data da avaliação, entre um comprador

desejoso e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre

as partes), após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido com conhecimento,

prudência e sem compulsão”.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos

comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os

atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e padrão construtivo predominante, entre

outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve

ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

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LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES

Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos:

1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na

documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade.

2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos,

documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o

direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra/venda do imóvel.

3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade.

4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram

tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever

a avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.

5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.

6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à

saúde, à estrutura do empreendimento ou ao meio ambiente. A Elo Engenharia não possui “know-how” sobre

assuntos que afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o

direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra/venda do imóvel.

7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve responsabilidades a terceiros que

assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em

parte, sem prévia autorização da Elo Engenharia.

8. Os avaliadores declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, nos imóveis

sendo avaliados.

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9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data

da avaliação, e a Elo Engenharia não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.

10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Elo Engenharia não se

responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por

quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros

consultados durante o desenvolvimento desta avaliação.

11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a

sua independência.

12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados.

13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a

responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes nos documentos.

14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada,

incluindo físicos, financeiros e ou legais.

15. O resultado desta avaliação está condicionado às premissas e cenários específicos mencionados neste relatório e

invalida quaisquer outras análises anteriores para a mesma data-base.

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LOCALIZAÇÃO

Natal, RN

MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS

Municípios vizinhos: Extremoz, Parnamirim, Macaíba, São Gonçalo do Amarante.

Principais eixos

viários:

BR-101, BR-226, BR-406, RN-160, RN-302, RN-303, RN-304

Mapa de Localização

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REGIÃO

Natal é um município brasileiro, capital do estado do Rio Grande do Norte, Região Nordeste do país. Pertence à Mesorregião do

Leste Potiguar e à Microrregião de Natal. Com uma área de 167,263 km², é a segunda capital brasileira com a menor área

territorial (maior apenas que Vitória, capital do Espírito Santo), fazendo desta a sexta maior capital do país em densidade

populacional, distando 2 227 quilômetros de Brasília, a capital federal. Fundada em 1599, às margens do Rio Potenji, a cidade é

conhecida mundialmente e conta com importantes monumentos, parques e museus e pontos turísticos, como o Teatro Alberto

Maranhão e a Coluna Capitolina Del Pretti, no Centro Histórico, além de outras atrações como a Ponte Newton Navarro, o Museu

Câmara Cascudo, o Parque da Cidade Dom Nivaldo Monte, o Museu de Cultura Popular, o Parque das Dunas, a Catedral

Metropolitana e praias como Ponta Negra e dos Artistas, e eventos de grande repercussão, como a Feira Internacional de

Artesanato (FIART), o Carnatal, as festas juninas e as comemorações natalinas. É também conhecida como a "Capital Espacial

do Brasil", devido às operações da primeira base de foguetes da América do Sul, o Centro de Lançamento da Barreira do

Inferno, hoje localizada no município limítrofe de Parnamirim. Historicamente, a cidade teve grande importância durante

a Segunda Guerra Mundial em 1942 durante a Operação Tocha, já que os aviões da base aliada americana se abasteciam com

combustível no lugar onde durante muito tempo foi o Aeroporto Internacional Augusto Severo, sendo classificada como "um dos

quatro pontos mais estratégicos do mundo". A capital potiguar foi também uma das doze sedes da Copa do Mundo de 2014. De

acordo com a estimativa realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) em 2014, sua população é de

862 044 habitantes, sendo o décimo nono município mais populoso do país. Sua região metropolitana, formada por outros dez

municípios do Rio Grande do Norte, possui uma população de quase 1,5 milhões de habitantes, formando a quarta maior

aglomeração urbana do Nordeste e a décima sétima do Brasil.

INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região é atendida por redes de água potável, energia elétrica (luz e força), telefone e iluminação. A via de acesso é

pavimentada em asfalto e possui guias, sarjetas, calçadas, coleta de lixo e entrega postal, de sistema viário, transporte

coletivo, coleta de resíduos sólidos, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário e águas pluviais. Em relação à

urbanização, o logradouro apresenta revestimento asfáltico, guias e sarjetas.

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CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

VISTA AÉREA

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APARTAMENTO

Áreas 167,42 m²

Descrição Trata-se de um imóvel comercial com loja, 02 sanitários, oficina, escritório e copa.

Observações A área construída foi obtida através de informações do contratante.

ANÁLISE DE MERCADO

O MERCADO IMOBILIÁRIO

De acordo com a prospecção realizada no mercado imobiliário da região em que está inserido o avaliando, constatamos uma

quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a imóveis

comerciais. Este segmento registra atualmente uma demanda reduzida justificada pela atual retração mercadológica,

influenciada pela dificuldade econômica e política em que o país se encontra. Tais dificuldades ocasionam redução do

lançamento de novos empreendimentos e redução na procura de investidores por imóveis com essas características.

Em função de sua constituição, o público de interesse na aquisição de um imóvel com as características do avaliando seria

para investimento.

De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região, adquirimos uma convicção em relação ao valor que

julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado descrito classificamos o avaliando como imóvel de

BAIXA LIQUIDEZ.

Desempenho de mercado Baixo

Absorção pelo mercado Baixa

Volume de ofertas Baixo

Nível de demanda Baixo

Liquidez do imóvel Baixa

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ANALISE DO VALOR

INTRODUÇÃO

Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na experiência de mercado e

tendências da região.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos

comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os

atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis e padrão construtivo predominante, entre outros,

que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise

deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS

Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de

técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise

complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de compra/venda dos imóveis.

Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos.

São três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes

interessadas em adquiri-los.

O método aqui utilizado para descrever este mercado é a denominada “TRATAMENTO POR FATORES” onde são

comparados utilizados dados de mercado com atributos semelhantes ao do avaliando. Estas técnicas nada mais são que

modelos explicativos e simplificados do mercado já que consideram apenas as características semelhantes e não todas as

características pesquisadas.

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VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017

Descrição Área Privativa (m²) Valor Unitário (R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 167,42 m² R$ 3.201,63 R$ 536.600,00

Valor Máximo de Compra/Venda 167,42 m² R$ 3.396,14 R$ 569.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 167,42 m² R$ 3.007,11 R$ 503.000,00

ENCERRAMENTO

As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado,

copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido

estará sujeito à aplicação da legislação competente.

Atenciosamente,

São Paulo, 01 de Fevereiro de 2017.

________________________________

Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça

CREA - 0682583325/D

CPF 066953448 -09

Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos:

Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO – COMPRA/VENDA

Anexo III TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS

Anexo IV DOCUMENTAÇÃO

- ANEXOS -

A N E X O I

FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

- ANEXOS -

FOTO 01 – VISTA DA FACHADA

FOTO 02 – VISTA DA FACHADA

- ANEXOS -

FOTO 03 – IDENTIFICAÇÃO DO LOGRADOURO

FOTO 04 – VISTA DO LOGRADOURO

- ANEXOS -

FOTO 05 – VISTA DA LOJA

FOTO 06 – VISTA DA LOJA

- ANEXOS -

FOTO 07 – VISTA DA OFICINA

FOTO 08 – VISTA DA OFICINA

- ANEXOS -

FOTO 09 – VISTA DA OFICINA

FOTO 10 – VISTA DOS PROVADORES

- ANEXOS -

FOTO 11 – VISTA DO SANITÁRIO

FOTO 12 – VISTA DO SANITÁRIO

- ANEXOS -

FOTO 13 – VISTA DA COPA

FOTO 14 – VISTA DA COPA

- ANEXOS -

A N E X O II

PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO – COMPRA/VENDA

- ANEXOS -

Amostra n.º

UF:

Andar: 15 Anos 6

Amostra n.º

UF:

Andar: 10 Anos 0

Amostra n.º

UF:

Andar: 30 Anos 0

Amostra n.º

UF:

Andar: 15 Anos 0

Amostra n.º

UF:

Andar: 10 Anos 0

R$/ m2

Vagas: Conservação:

Valor de Venda:

Tipo:

Fonte/ telefone:

Bairro:

Obs.:

NL Imóveis - Eden - (84) 4006-7373

Procuradoria de Imóveis - Franklin - (84) 4006-3838

R$ 1.000.000,00

Natal

Empreendimento:

Área Privativa: 300,00

Área Privativa: 240,00

R$/ m2

Loja Idade: Vagas:

Área Privativa: 178,00

Loja

R$/ m2

Área Privativa: 297,00

R$/ m2

Status: Oferta

3.367,00R$

31/01/2017

RNTirol Cidade:

Regular

1.404,49R$

Empreendimento:

Empreendimento:

Empreendimento:

Empreendimento:

Loja Idade: Vagas: Conservação: Regular

Conservação: Regular

31/01/2017

R$ 250.000,00

R$ 780.000,00

Expansão Imóveis - Luciano - (84) 3206-2424

Corretor - João Horácio - (84) 98885-9100

RN

Status: Oferta

3.250,00R$

foto

31/01/2017

Valor de Venda:

Endereço: Avenida Bernardo Vieira, 3748

4.404,15R$

Bairro: Lagoa Nova Cidade:

Tipo:

RN

Obs.:

Oferta

Fonte/ telefone:

Status:

R$ 850.000,00

Loja Idade: Vagas: Conservação: Regular

Área Privativa: 193,00

Expansão Imóveis - Luciano - (84)8786-7255

R$/ m2 R$ 950.000,00

foto

Bairro: Cidade Alta

Status:

foto

Natal

Fonte/ telefone:

Tipo:

Natal Cidade:

Oferta

Endereço: Rua Voluntários da Pátria, 706

31/01/2017

Obs.:

Valor de Venda:

Endereço:

Loja Idade:

Idade:foto

Endereço: Rua Mipibu

Tipo:

Obs.:

Valor de Venda:

Bairro: Tirol

Fonte/ telefone:

Cidade: Natal RN

Vagas: Conservação: Regular

AMOSTRAS

1

2

3

4

5

RN

Valor de Venda:

Tipo:

Oferta

Bairro:

Fonte/ telefone:

Status:

Obs.:

Endereço: Avenida Almirante Alexandrino Alencar, 1136

Lagoa Seca Cidade: Natal

3.166,67R$

31/01/2017

Avenida Afonso Pena, 921

- ANEXOS -

A N E X O III

TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS – COMPRA/VENDA

- ANEXOS -

AmostraÁrea

Privativa

Fator

Oferta

Fator

Área

Fator

LocalizaçãoIdade Conservação Fator Idade Padrão

Fator

PadrãoAndar

Fator

AndarVaga

Fator

Vaga

Soma dos

Fatores

Valor Unitário

Homogeneizado

1 300,00 0,90 1,12 1,000 15 c 1,00 1,452 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,12 R$ 3.202,64

2 240,00 0,90 1,07 1,000 10 c 0,97 1,440 1,008 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 R$ 3.085,71

3 178,00 0,90 1,01 1,250 30 c 1,13 0,780 1,862 1,00 1,00 1,00 1,00 2,25 R$ 2.842,88

4 297,00 0,90 1,12 1,000 15 c 1,00 1,452 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,12 R$ 3.398,41

5 193,00 0,90 1,03 1,000 10 c 0,97 1,656 0,877 1,00 1,00 1,00 1,00 0,88 R$ 3.478,50

AV 167,42 15 c 1,452 1,00 1,00 1,00

R$ 3.201,63

R$ 4.162,12

Vida Útil: 70 anos R$ 2.241,14

R$ 3.201,63

R$ 253,73

Média =

limite superior:

limite inferior:

média saneada:

desvio padrão:

1,00

R$ 3.963,73 1,00

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO

Valor

UnitárioLocalização

R$ 2.850,00 1,00

R$ 2.925,00 1,00

R$ 1.264,04 0,80

R$ 3.030,30

1,00

- ANEXOS -

Amplitude Mínima

Amplitude Total

Valor de Liquidez Forçada

12,31%

GRAU III

GRAU DE PRECISÃO

R$ 375.200,00

6,16%

-6,16%

Amplitude Máxima

Valor Máximo de Negociação

Valor Mínimo de Negociação

536.016,50

R$ 536.000,00

Valor total do imóvel (R$)

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor do Conjunto

Área privativa (m²)

Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²)

167,42

3.201,63

R$ 569.000,00

R$ 503.000,00

Valor de Negociação

- ANEXOS -

A N E X O IV

DOCUMENTAÇÃO

- ANEXOS -