LAUDO DE AVALIAÇÃO

Federal Seguros SA

2017

Rua XV de Novembro, 200/206 – Conjunto B e C – Centro – São Paulo/SP

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RESUMO EXECUTIVO

CARACTERÍSTICAS GERAIS

Tipo de Trabalho: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário – SP.

Objeto: Conjunto Comercial.

Finalidade: Determinação do Valor de Compra/Venda.

Endereço: Rua XV de Novembro, 200/206 – Conjunto B e C – Centro – São Paulo/SP

MERCADO IMOBILIÁRIO - SUMMARY

De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma quantidade

significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a Conjuntos

comerciais.

VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017 - CONJUNTO B

Descrição Área Privativa (m²) Valor Unitário

(R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 82,20 m² R$ 5.348,81 R$ 440.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 82,20 m² R$ 6.052,17 R$ 497.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 82,20 m² R$ 4.645,45 R$ 382.000,00

VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017 - CONJUNTO C

Descrição Área Privativa (m²) Valor Unitário

(R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 67,85 m² R$ 5.533,50 R$ 375.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 67,85 m² R$ 6.260,83 R$ 425.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 67,85 m² R$ 4.806,16 R$ 326.000,00

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INTRODUÇÃO

A Elo Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no Centro, município e comarca de São

Paulo/SP.

CONSTITUINTES

Interessado Federal Vida e Previdência.

Cliente Federal Vida e Previdência.

Tipo do bem Conjunto Comercial.

Finalidade Determinação do Valor de Compra/venda.

Vistoria 29 de Outubro de 2015.

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CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO

Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01:

Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do

I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o código de Ética da American

Society of Appraisers.

O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo empregados para o mesmo fim e no

mesmo estado de conservação em que se encontram atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais com

relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira específica

para o mercado imobiliário.

Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde foram considerados, entre outros,

aspectos de

Potencial de valorização futura;

Tendências do mercado imobiliário local;

Consolidação urbana;

Características constitutivas;

Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da propriedade;

Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);

Grau de especificidade do imóvel; e

Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.

O imóvel foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos que impeçam ou imponham restrições

à sua comercialização ou utilização, exceto aqueles mencionados no decorrer do presente trabalho.

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METODOLOGIA

ANÁLISE FÍSICA

Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a serem adotadas, interferências

urbanísticas – conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no mercado

imobiliário atual e futuro (se o imóvel contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar problemas

e/ou vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade.

Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:

a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua localização, facilidade de acesso, ocupação

circunvizinha, melhoramentos públicos existentes e previstos, transporte urbano e comunicações;

b) análise de documentos e plantas;

d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso necessário, consulta informal aos

órgão competentes.

ANÁLISE JURÍDICA

Já a conceituação da forma de participação dos conjuntos comerciais e a situação de registro (checagem de áreas, propriedade

e outras averbações), são realizadas através dos documentos de propriedade, como escrituras, matrículas, impostos, etc.

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ANÁLISE DE MERCADO

A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite determinar o seu

posicionamento com relação à concorrência, verificando as possibilidades de seu desempenho, quando lançado no mercado.

Para o mercado de imóveis comerciais foram abordados os seguintes itens:

Perfil dos imóveis em oferta;

Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados principais e fora deles.

A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre que possível, de valores efetivamente

transacionados.

Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise da evolução de preços de

mercado e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou desaquecimento de demanda.

ANÁLISE DE VALOR

Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelas

recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP.

Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta, demanda, possibilidades de uso, características

técnicas e aspectos restritivos, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e análises específicas para o mercado

imobiliário, discorrendo sobre a posição atual da propriedade perante o mercado e suas perspectivas de aceitação pelo mercado.

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DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO

Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma estabelecida pela ABNT “Associação

Brasileira de Normas Técnicas” (NBR 14653), que apresentam a seguinte definição para “Valor de Mercado”:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado vigente.”

Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições de “Market Value” (Valor de Mercado) extraída das

recomendações do “RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Appraisal and Valuation Standard”, definidas a seguir:

Market Value (Valor de Mercado):

“A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data da avaliação, entre um comprador

desejoso e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as

partes), após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido com conhecimento, prudência

e sem compulsão”.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos

comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos

específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e padrão construtivo predominante, entre

outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser

realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

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LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES

Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições acompanha nossos laudos:

1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas averiguações profundas na

documentação do imóvel e a avaliação não tem a finalidade de confirmar título de propriedade.

2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos,

documentais, licenças, etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização. Reservamos o

direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel.

3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade.

4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não garantimos sua veracidade. Não foram

tomadas medidas no imóvel. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a

avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.

5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.

6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à

saúde, à estrutura do empreendimento ou ao meio ambiente. A Elo Engenharia não possui “know-how” sobre assuntos

que afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever

a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel.

7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve responsabilidades a terceiros que

assumam posições e decisões com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte,

sem prévia autorização da Elo Engenharia.

8. Os avaliadores declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, nos imóveis

sendo avaliados.

- 9 -

9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da

avaliação, e a Elo Engenharia não assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.

10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Elo Engenharia não se responsabiliza

por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas

resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento

desta avaliação.

11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua

independência.

12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados.

13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a

responsabilidade da Elo Engenharia para detectar fraudes nos documentos.

14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada,

incluindo físicos, financeiros e ou legais.

15. O resultado desta avaliação está condicionado às premissas e cenários específicos mencionados neste relatório e

invalida quaisquer outras análises anteriores para a mesma data-base.

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LOCALIZAÇÃO

Centro – São Paulo, SP.

MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS

Bairros vizinhos: Liberdade, República, Consolação, Santa Ifigênia

Principais eixos

viários:

Avenida 23 de Maio, Rua Líbero Badaró, Avenida Rangel Pestana, Praça Doutor João

Mendes.

Mapa de Localização

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REGIÃO

Oficialmente, a zona central é delimitada pelos distritos da Subprefeitura da Sé. No entanto, a percepção social daquilo que se

chama "centro de São Paulo" varia e eventualmente inclui outras áreas da cidade. Até a criação da subprefeitura da Sé, a noção

de "centro" equivalia à região da antiga Administração Regional da Sé, que também incluía os distritos do Brás e do Pari -

atualmente englobados pela Subprefeitura da Mooca -, interpretação que também é encontrada atualmente. A noção de "área

central de São Paulo", porém, é mais ampla a depender do estudo que é feito a respeito da região e pode incluir pontos como os

centros financeiros da Avenida Paulista e da Avenida Berrini. Para Villaça, chama-se de "área de concentração das camadas de

alta renda" a região da cidade que engloba todas as centralidades que são historicamente chamadas de "centro" e cujas

imagens são de tempos em tempos ideologicamente associadas à própria imagem da cidade. Esta região, que poderia ser

entendida como o centro metropolitano de São Paulo, também é chamada de "vetor sudoeste" e concentra a maior parte

da renda, dos empregos e da atuação do Estado na cidade. A população total da subprefeitura da Sé, segundo o censo de 2010,

é de 431 106 habitantes, sendo a região administrativa menos populosa da cidade, ainda que seja aquela com a maior oferta de

equipamentos públicos e empregos. Contudo, nos anos 2000, houve reversão do declínio populacional, com aumento de 15% do

número de habitantes no período. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística e da Fundação Sistema

Estadual de Análise de Dados, a cada ano da década de 1990 a zona central de São Paulo apresentou uma taxa negativa

decrescimento demográfico que chegou a -5 por cento ao ano. Esse fator contribuiu para aquilo que se convencionou chamar de

"degradação" da região, pois, segundo alguns especialistas em estudos urbanos, com o afastamento das elites paulistanas das

áreas centrais, ocorreu juntamente o afastamento da zeladoria pública, levando a uma sensação de "abandono".

INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região é atendida por redes de água potável, energia elétrica (luz e força), telefone e iluminação, coleta de lixo e entrega

postal, sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário e águas

pluviais. Em relação à urbanização, o logradouro apresenta revestimento asfáltico, guias e sarjetas.

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CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

VISTA AÉREA

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CONJUNTO COMERCIAI

Área – Conjunto B 82,20 m²

Área – Conjunto C 67,85 m²

Pavimento 8° andar

Descrição Trata-se de dois conjuntos comerciais com cada um possuindo 4 salas.

Observação As áreas foram obtidas através das matrículas fornecidas, porém as mesmas só possuem

a primeira página de cada.

Matrícula 48.508 (Conjunto B) e 48.509 (Conjunto C)

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ANÁLISE DE MERCADO

O MERCADO IMOBILIÁRIO

De acordo com a prospecção realizada no mercado imobiliário da região em que está inserido o avaliando, constatamos uma

quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no que se refere a

conjuntos comerciais.

Com a recente retração do mercado imobiliário, motivada principalmente pelo delicado momento econômico que o país

atravessa, identificamos uma menor procura por imóveis similares e queda no número de novos empreendimentos

imobiliários. Alguns fatores externos motivaram tal movimento principalmente o rebaixamento no rating soberano do Brasil por

uma das principais agências de classificação de riscos.

A consequência direta é a perda do grau de investimento e o aumento das incertezas dos empresários em geral. Este

movimento geralmente eleva os custos de captação de recursos inibindo investimentos e afetando diretamente o número de

novos empreendimentos.

As linhas de crédito com as taxas majoradas concorrem paralelamente para que tenhamos um declínio no cenário

anteriormente de crescimento

Em função de sua constituição, o público de interesse na aquisição de um imóvel com as características do avaliando seria

para investimento.

De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região, adquirimos uma convicção em relação ao valor que julgamos

justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado descrito classificamos o avaliando como imóvel de BAIXA

LIQUIDEZ.

Desempenho de mercado Baixo

Absorção pelo mercado Baixa

Volume de ofertas Baixo

Nível de demanda Baixo

Liquidez do imóvel Baixa

- 15 -

ANALISE DO VALOR

INTRODUÇÃO

Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na experiência de mercado e

tendências da região.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos atributos dos elementos

comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre os

atributos específicos e os respectivos preços.

Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis e padrão construtivo predominante, entre outros,

que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.

Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado aberto. Esta análise

deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.

DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS

Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando. Para a correta aplicação de

técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do mercado imobiliário faz-se necessária uma análise

complementar dos fatores socioeconômicos de influência nas relações de compra/venda dos imóveis.

Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu funcionamento e os seus mecanismos. São

três as partes componentes deste, a saber: os bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes

interessadas em adquiri-los.

O método aqui utilizado para descrever este mercado é a denominada “TRATAMENTO POR FATORES” onde são

comparados utilizados dados de mercado com atributos semelhantes ao do avaliando. Estas técnicas nada mais são que

modelos explicativos e simplificados do mercado já que consideram apenas as características semelhantes e não todas as

características pesquisadas.

- 16 -

VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017 - CONJUNTO B

Descrição Área Privativa (m²) Valor Unitário

(R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 82,20 m² R$ 5.348,81 R$ 440.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 82,20 m² R$ 6.052,17 R$ 497.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 82,20 m² R$ 4.645,45 R$ 382.000,00

VALORES – DATA BASE FEVEREIRO DE 2017 - CONJUNTO C

Descrição Área Privativa (m²) Valor Unitário

(R$/m²) Valor (R$)

Valor de Compra/Venda 67,85 m² R$ 5.533,50 R$ 375.000,00

Valor Máximo de Compra/Venda 67,85 m² R$ 6.260,83 R$ 425.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 67,85 m² R$ 4.806,16 R$ 326.000,00

ENCERRAMENTO

As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado,

reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido estará sujeito

à aplicação da legislação competente.

Atenciosamente,

São Paulo, 01 de Fevereiro de 2017.

_______________________________

Eng. Flávio Anselmo Genari Mendonça

CREA - 0682583325/D

CPF 066953448 -09

Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos:

Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO – COMPRA/VENDA

Anexo III TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS

Anexo IV DOCUMENTAÇÃO

- ANEXOS -

A N E X O I

FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO

- ANEXOS -

FOTO 01 – VISTA DA FACHADA

FOTO 02 – VISTA DO LOGRADOURO

- ANEXOS -

FOTO 03 – VISTA DO LOGRADOURO

FOTO 04 – VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO EDIFÍCIO

- ANEXOS -

FOTO 05 – VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO LOGRADOURO

FOTO 06 – VISTA DO CONJUNTO B

- ANEXOS -

FOTO 07 – VISTA DO CONJUNTO B

FOTO 08 – VISTA DO CONJUNTO B

- ANEXOS -

FOTO 09 – VISTA DO CONJUNTO B

FOTO 10 – VISTA DO CONJUNTO B

- ANEXOS -

FOTO 11 – VISTA DO CONJUNTO B

FOTO 12 – VISTA DO CONJUNTO C

- ANEXOS -

FOTO 13 - VISTA DO CONJUNTO C

FOTO 14 - VISTA DO CONJUNTO C

- ANEXOS -

FOTO 15 - VISTA DO CONJUNTO C

FOTO 16 - VISTA DO CONJUNTO C

- ANEXOS -

FOTO 17 - VISTA DO CONJUNTO C

FOTO 18 - VISTA DO CONJUNTO C

- ANEXOS -

A N E X O II

PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO – COMPRA/VENDA

- ANEXOS -

Amostra n.º

UF:

Andar: 13º 30 Anos 0

Amostra n.º

UF:

Andar: 6º 30 Anos 0

Amostra n.º

UF:

Andar: 16º 35 Anos 0

Amostra n.º

UF:

Andar: 14º 35 Anos 0

Amostra n.º

UF:

Andar: 10º 35 Anos 0

AMOSTRAS

1

2

3

4

5

SP

Valor de Venda:

Tipo:

Oferta

Bairro:

Fonte/ telefone:

Status:

Obs.:

Endereço: Rua XV de Novembro, alt 200

Centro Cidade: São Paulo

5.051,55R$

31/01/2017

Rua XV de Novembro, 184

foto

Endereço: Rua do Seminário, 199

Tipo:

Obs.:

Valor de Venda:

Bairro: Centro

Fonte/ telefone:

Cidade: São Paulo SP

Vagas: Conservação: Regular

Pró Imóvel - Abdo - (011) 2539-1271

R$/ m2 R$ 490.000,00

foto

Bairro: Centro

Status:

foto

São Paulo

Fonte/ telefone:

Tipo:

São Paulo Cidade:

Oferta

Endereço: Rua XV de Novembro, 184

31/01/2017

Obs.:

Valor de Venda:

Endereço:

Sala Comercial Idade:

Idade:

foto

31/01/2017

FALSO

Endereço: Rua XV de Novembro, 184

5.121,95R$

Bairro: Centro Cidade:

Tipo:

SP

Obs.:

Oferta

Fonte/ telefone:

Status:

R$ 420.000,00

Sala Comercial Idade: Vagas: Conservação: Regular

Área Privativa: 82,00

Empreendimento:

Empreendimento: Condomínio Edifício Maina

Empreendimento:

Empreendimento:

Sala Comercial Idade: Vagas: Conservação: Regular

Conservação: Regular

31/01/2017

R$ 260.000,00

R$ 495.000,00

Cataldo & Corcione Imóveis - Cleonice - (11) 2925-6531

Coelho Lima - Tony - (011) 5052-3907

SP

Status: Oferta

7.071,43R$

R$/ m2

Área Privativa: 98,00

R$/ m2

Status: Oferta

4.183,67R$

31/01/2017

SPCentro Cidade:

Regular

5.200,00R$

Área Privativa: 97,00

Área Privativa: 70,00

R$/ m2

Sala Comercial Idade: Vagas:

Área Privativa: 50,00

Sala Comercial

R$/ m2

Vagas: Conservação:

Valor de Venda:

Tipo:

Fonte/ telefone:

Bairro:

Obs.:

Particular - Antuani - ( 11 ) 3106-5259

Coelho Lima - Tony - (011) 5052-3907

R$ 410.000,00

São Paulo

Empreendimento:

- ANEXOS -

A N E X O II

TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS – COMPRA/VENDA

- ANEXOS -

AmostraÁrea

Privativa

Fator

Oferta

Fator

Área

Fator

LocalizaçãoIdade Conservação Fator Idade Padrão

Fator

PadrãoAndar

Fator

AndarVaga

Fator

Vaga

Soma dos

Fatores

Valor Unitário

Homogeneizado

1 97,00 0,90 1,07 1,000 30 c 1,00 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,07 R$ 4.883,28

2 70,00 0,90 1,01 1,000 30 c 1,00 1,836 1,000 0,90 1,11 1,00 1,00 1,12 R$ 7.111,26

3 50,00 0,90 0,94 1,000 35 c 1,06 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,13 R$ 5.273,84

4 98,00 0,90 1,08 1,000 35 c 1,06 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,26 R$ 4.753,41

5 82,00 0,90 1,04 1,000 35 c 1,06 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,22 R$ 5.645,70

AV 67,85 30 c 1,836 1,00 1,00 1,00

R$ 5.533,50

R$ 7.193,55

Vida Útil: 70 anos R$ 3.873,45

R$ 5.533,50

R$ 948,77

1,00

1,00

R$ 4.609,76 1,00

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO - CONJUNTO C

Valor

UnitárioLocalização

R$ 4.546,39 1,00

R$ 6.364,29 1,00

R$ 4.680,00 1,00

R$ 3.765,31

Média =

limite superior:

limite inferior:

média saneada:

desvio padrão:

- ANEXOS -

Valor Máximo de Negociação

Valor Mínimo de Negociação

375.447,72

R$ 375.000,00

Valor total do imóvel (R$)

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor da Sala Comercial

Área privativa (m²)

Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²)

67,85

5.533,50

R$ 425.000,00

R$ 326.000,00

Valor de Negociação

Amplitude Mínima

Amplitude Total

Valor de Liquidez Forçada

26,40%

GRAU III

GRAU DE PRECISÃO

R$ 262.500,00

13,33%

-13,07%

Amplitude Máxima

- ANEXOS -

AmostraÁrea

Privativa

Fator

Oferta

Fator

Área

Fator

LocalizaçãoIdade Conservação Fator Idade Padrão

Fator

PadrãoAndar

Fator

AndarVaga

Fator

Vaga

Soma dos

Fatores

Valor Unitário

Homogeneizado

1 97,00 0,90 1,03 1,000 30 c 1,00 1,836 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03 R$ 4.699,45

2 70,00 0,90 0,97 1,000 30 c 1,00 1,836 1,000 0,90 1,11 1,00 1,00 1,08 R$ 6.870,18

3 50,00 0,90 0,91 1,000 35 c 1,06 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,09 R$ 5.108,10

4 98,00 0,90 1,04 1,000 35 c 1,06 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,22 R$ 4.600,85

5 82,00 0,90 1,00 1,000 35 c 1,06 1,632 1,125 1,00 1,00 1,00 1,00 1,19 R$ 5.465,47

AV 82,20 30 c 1,836 1,00 1,00 1,00

R$ 5.348,81

R$ 6.953,45

Vida Útil: 70 anos R$ 3.744,17

R$ 5.348,81

R$ 917,50

1,00

1,00

R$ 4.609,76 1,00

PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO - CONJUNTO B

Valor

UnitárioLocalização

R$ 4.546,39 1,00

R$ 6.364,29 1,00

R$ 4.680,00 1,00

R$ 3.765,31

Média =

limite superior:

limite inferior:

média saneada:

desvio padrão:

- ANEXOS -

Valor Máximo de Negociação

Valor Mínimo de Negociação

439.672,09

R$ 440.000,00

Valor total do imóvel (R$)

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor da Sala Comercial

Área privativa (m²)

Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²)

82,20

5.348,81

R$ 497.000,00

R$ 382.000,00

Valor de Negociação

Amplitude Mínima

Amplitude Total

Valor de Liquidez Forçada

26,14%

GRAU III

GRAU DE PRECISÃO

R$ 308.000,00

12,95%

-13,18%

Amplitude Máxima

- ANEXOS -

A N E X O IV

DOCUMENTAÇÃO

- ANEXOS -

- ANEXOS -