LAUDO DE AVALIAÇÃO 1070/08/2017 Sala Comercial nº 1.413 do … · 2021. 2. 26. · A NBR 14.653, parte 1, ... constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT –

0

2017

LAUDO DE AVALIAÇÃO 1070/08/2017

Sala Comercial nº 1.413 do Edifício Empresarial Thomé de Souza

Salvador/BA - Matrícula 52.251 da 6ª Circunscrição

Salvador/BA

1ª Vara de Falências e Recuperação Judicial do Foro Central da

Comarca da Região Metropolitana de Curitiba/PR

Autos nº 0017471-50.2010.8.16.0004

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R Padre Agostinho 2.540 Sala 401 Champagnat Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

1

ÍNDICE.................................................................................................01

1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................03

3. OBJETO...................................................................................................03

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................03

5. OBJETIVO.................................................................................................04

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO..........................04

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................05

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................05

9. PESQUISA DE VALORES............................................................................06

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA..............................06

11. ENCERRAMENTO.....................................................................................06

ANEXOS

ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Matrícula

2

1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.

SOLICITANTE: 1ª Vara de Falências e Recuperação Judicial do Foro Central da

Comarca da Região Metropolitana de Curitiba/PR

OBJETO: Sala Comercial nº 1.413, com uma vaga de garagem do Edifício

Empresarial Thomé de Souza Salvador/BA

FINALIDADE: Avaliação para venda forçada em leilão.

METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Mercado

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: agosto de 2017

VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:

VALOR IMÓVEL: R$ 130.500,00

(Cento e trinta mil e quinhentos reais).

3

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

2.1. Todas as informações foram obtidas nos autos, matrícula

2.2. O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel

3. OBJETO

3.1. Tipo do bem: Imóvel Comercial – Sala

3.2. Descrição sumária do bem

Sala Comercial nº 1.413, com área privativa de 31,47m², com uma vaga de garagem do

Edifício Empresarial Thomé de Souza Salvador/BA localizado à Av. Antônio Carlos

Magalhães, 3244 - Caminho das Árvores, Salvador - BA, 41800-700 - Matrícula 52.251 da

6ª Circunscrição Salvador/BA

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

O Caminho das Árvores é um bairro nobre de Salvador, localizado entre o Shopping da Bahia,

antigo Iguatemi, e o Salvador Shopping. Originário da fazenda da família Odebrecht que a

transformou em um loteamento destinado a casas de alto luxo, hoje as casas dividem o

espaço com prédios residenciais do mesmo padrão - bairro de casas sem ser condomínio

fechado. Apesar disso, nos últimos anos, a principal avenida do bairro (Tancredo Neves) tem

sido povoada por diversas empreendimentos mistos (residencial/comercial) o que vem

4

valorizando cada vez mais um imóvel no local. No bairro, pode-se encontrar várias alamedas

em meio aos residenciais.

O bairro surgiu em virtude de decreto de sua criação em 1974, um ano depois foi inaugurado

o então Shopping Center Iguatemi. O bairro foi projetado para ser residencial e trafegado em

17 alamedas. Dentre estas, destaca-se a Alameda das Espatódeas, que em projeto era a

única reservada para atuação comercial e a apenas uma via de ligação entre avenidas, hoje

é o maior polo comercial de decoração da Bahia.

Entre as ações realizadas, o governo da Bahia implantou na Pituba e no Caminho das Árvores,

o projeto "Banho de Luz" que buscou restaurar e melhorar toda a iluminação pública destes

locais.

Para o ano de 2008, foi previsto uma total reforma das ruas e praças do bairro, financiada

pelo governo do estado da Bahia e empresas privadas que, desde o ano de 2006, já vem

'adotando' locais no bairro em troca de livre marketing pelo Estado.

O bairro pertencia à Região Administrativa VIII (oito), denominada "Pituba/Costa

Azul".Mercado do Peixe), antiga e tradicional feira livre.

5. OBJETIVO

Determinação do valor de venda em hasta pública – venda/liquidação forçada

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também

muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o

valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço

de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo

do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado

do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma

venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu

preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

SALA COMERCIAL Nº 1.413, COM GARAGEM, NA PITUBA, SALVADOR/BA - Imóvel assim

descrito “Sala de nº 1.413 da porta e 645.432-1 da inscrição no Cadastro Imobiliário Municipal,

integrante do empreendimento denominado “EDIFICIO EMPRESARIAL THOME DE SOUZA”,

situado na Avenida Antônio Carlos Magalhães, nº 3244, na Pituba, subdistrito de Amaralina,

nesta capital, composta por sala propriamente dita e sanitário privativo, com área privativa de

31,47m2, área comum de 25,78m2, área total de 57,25m2 e fração ideal de 5,04m2, com

direito a uma vaga rotativa e não demarcada para guarda de veículo, com área privativa de

10,350m2, área comum de 8,478m2, área total de 18,828m2 e fração ideal de 1,668m2

Matrícula 52.251 do 6º Ofício do Registro de Imóveis de Salvador/BA:

5

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7.1. Liquidez: Baixo/regular

7.2. Desempenho de mercado: Baixo/regular.

7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

7.4. Público alvo para absorção do bem: Investidor, consumidor final-morador

7.5. Facilitadores para negociação do bem: Valor venda forçada

7.6. Dificultadores para negociação do bem: Crise política econômica que assola o

país, gerando insegurança afugentando investidores,

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com

a coleta de dados enquadrando-se no Grau de fundamentação (2), e Grau de Precisão (3)

constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir

8.1. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método comparativo direto

de custo, conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação

Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra

composta por imóveis de projetos semelhantes, contemporâneos de numa

mesma região, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os

procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

8.1.1. Fatores de Homogeneização

8.1.1.1. Localização: de acordo com a localização determinada pelas ruas

e seu potencial comercial

8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa

= (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa

(Sp/Sa) ^ (1/8). (Sp/Sa) ^ (1/8).

8.1.1.3. Fator testada: Para Ta>2Tp, adotado Ft = 1,1892; Para Ta < Tp/2,

adotado Ft = 0,8409

8.1.1.4. Fator Comercialização FC =100% - FV - FA FC = 0,75 Onde: FV = Fator venda forçada* = 22%

• 16%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada

• FA = Fator Aluguel* = 3 %

6

0,5 x Valor do Imóvel x 6 Valor do imóvel

9. PESQUISA DE VALORES

9.1 Valores das cotações de imóveis similares

Anexo Pesquisa de Mercado

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

10.1. Valor do Imóvel: R$ 130.490,67: (cento e trinta mil, quatrocentos e noventa

reais e sessenta e sete centavos).

10.2. Valor Arredondado do Imóvel R$ 130.500,00 (Cento e trinta mil e

quinhentos reais).

11. ENCERRAMENTO

Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo

os anexos relacionados abaixo) de 06 (seis) folhas escritas só de um lado.

Acompanham (3) três anexos:

ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela Curitiba, 29 de agosto de 2017 HELCIO KRONBERG

Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta

1 110.000,00R$ 39,00 2.820,51R$ 1,05 1,06 0,75

2 232.000,00R$ 31,00 7.483,87R$ 1,00 1,00 0,75

3 190.000,00R$ 31,00 6.129,03R$ 1,00 1,00 0,75

4 200.000,00R$ 27,00 7.407,41R$ 1,05 0,96 0,75

5 120.000,00R$ 39,00 3.076,92R$ 1,05 1,06 0,75

Médias 170.400,00R$ 33,4 5.383,55R$

Fatores de Homogemeização

ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

Hélcio Kronberg1/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 110.000,00 39,00 2.820,51 1,05 1,06 0,75 2.354,42

2 232.000,00 31,00 7.483,87 1,00 1,00 0,75 5.612,90

3 190.000,00 31,00 6.129,03 1,00 1,00 0,75 4.596,77

4 200.000,00 27,00 7.407,41 1,05 0,96 0,75 5.600,00

5 120.000,00 39,00 3.076,92 1,05 1,06 0,75 2.568,46

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Localização Área Acabamento

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Identificação:Mat. 52.251 Tipo:Laudo simplificado Solicitante:1ª V. Fale.

Lograd.:Av. Antônio Antôpnio CArlos Magalhões 3244 Complemento:Sala 1.412

Camonho das ÁrvoresBairro: Cidade:Salvador Estado:Bahia

Nº:

Hélcio Kronberg2/4


3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras......................................................................................(Ud):

Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):

Menor valor..............................................................................................(R$/m2):

Maior valor...............................................................................................(R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):

Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):

Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):

Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):

Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):

Mediana...................................................................................................(R$/m2):

Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):

Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):

Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:

5

4

2.354,42

5.612,90

20.732,56

3

1.086,16

3.258,48

4.146,51

4.596,77

1.348,056079

1.594,325296

2.541.873,150895

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" )

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )..........................................................=

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=

1,65

0,9198

1,1240

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 38,45

Hélcio Kronberg3/4


6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança................................................................................................(%) = 80

TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533

Limite inferior unitário ( Li ).....................................................................( R$/m2 ) =

Limite superior unitário ( Ls )....................................................................(R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =

3.053,48

5.239,55

Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

31,18

4.146,51

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =

26,36

26,36

Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 4.146,51

129.288,18

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)..................................................(ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)..............................................................(ud) =

2

3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

cento e vinte e nove mil, duzentos e oitenta e oito reais e dezoito centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...................................................(R$/m2) = Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =

Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )................................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________

3.524,54

4.146,51

4.768,49

Hélcio Kronberg4/4


0 1 2 3 4 5 C

5

10

15

F

9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )):

Ve

Po

B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):( R$ / m2 )

Data: 29/08/2017

2.354,422.820,515.612,907.483,87

4.596,776.129,035.600,007.407,412.568,463.076,92Q46Q26

Q47Q48

Q27Q28

Q49Q29Q50Q30

Q51Q31Q52Q32Q53Q33Q54

Q40

Po (R$/m2) Ve (R$/m2)

Q55Q56Q57

Q59

Q58

Q60

Q34

Q35Q36Q37Q38

Q39

Var.Am

1234567891011121314151617181920

0,830,75

0,750,760,83Q66

Q67Q68Q69Q70

Q71Q72Q73Q74

Q75Q76Q77Q78

Q79Q80

.1

.2

.3

.4

.9 .10 .11 .12

.5

.6 .7 .8

.13 .14 .15 .16

.17 .18 .19 .20

0

Classe

123

De:

2.354,423.440,584.526,74

INTERVALO

Até

3.440,584.526,745.612,90

Freq.

203

---------------------------------------------------------___________I

-------------------------------------------------

21 Q61 Q81

22 Q42 Q62 Q8223 Q43 Q63 Q8324 Q44 Q64 Q84

Q40

.21 .22 .23 .24

ANEXO PESQUISA DE MERCADO


Fone/Fax 41 3233-1077

IMÓVEL X COTAÇÕES

COTAÇÃO 1

VALOR: R$ 110.000,00

Área: 39,00 m² R$/m²: R$ 2.820,51

DESCRIÇÃO SALA PROFISSIONAL CENTER Sala Comercial semi mobiliada, sanitário, uma vaga de

garagem e área útil de 39m², localizada n bairro da Pituba, próximo ao Centro Financeira da

Cidade. Valor de venda: R$ 110.000,00 Condomínio: R$ 470,00 IPTU/Ano: R$ 900,00

URL https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-pituba-bairros-salvador-com-garagem-39m2-

venda-RS110000-id-83399025/

Localização: Avenida Antônio Carlos Magalhães, 2501 - Pituba, Salvador – BA

https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-pituba-bairros-salvador-com-garagem-39m2-venda-RS110000-id-83399025/


COTAÇÃO 2

VALOR: R$ 232.000,00

Área 31,00 m² R$/m²: R$ 7.483,87

DESCRIÇÃO: SALAS Ed. Empresarial Thomé de Souza, Av. ACM, próximo ao iguatemi, prédio com 8

andares de garagem, 10 elevadores, auditório, sala de reuniões.

URL: http://www.imovelweb.com.br/propriedades/salas-ed.-empresarial-thome-de-souza-av.-acm-

1003208682.html

Localização: Empresarial Thomé de Souza, Av. ACM,

http://www.imovelweb.com.br/propriedades/salas-ed.-empresarial-thome-de-souza-av.-acm-1003208682.html

http://www.imovelweb.com.br/propriedades/salas-ed.-empresarial-thome-de-souza-av.-acm-1003208682.html

COTAÇÃO 3

VALOR: R$ 190.000,00

Área 31,00 m² R$/m²: R$ 6.129,03

DESCRIÇÃO: Oportunidade no Empresarial Thome de Souza 2 salas de 31 m² juntas , cada 1 por 190 mil

Porcelanato , Banheiro interno e preparação para Split .

Vem que Tem negócio ACEITA PROPOSTA

URL: https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-pituba-bairros-salvador-com-garagem-31m2-

venda-RS190000-id-73915915/

Localização: Empresarial Thomé de Souza, Av. ACM,



COTAÇÃO 4

VALOR: R$ 200.000,00

Área 27,00 m² R$/m²: R$ 7.407,41

DESCRIÇÃO: Sala, EDF. PROFISSIONAL CENTER, SALA 117 – PITUBA Vende-se sala comercial semi-

mobiliada no ed. Profissional Center com 27m² de área útil, sanitário privativo e vaga para um carro na

garagem. Última atualização: 28/08/2017

URL: https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-pituba-bairros-salvador-com-garagem-27m2-

venda-RS200000-id-84560351/

Localização: Avenida Antônio Carlos Magalhães, 2501 - Pituba, Salvador - BA



COTAÇÃO 5

VALOR: R$ 120.000,00

Área: 39,00 m² R$/m²: R$ 3.076,92

DESCRIÇÃO: SALA PROFISSIONAL CENTER Sala Comercial com 2 ambientes, sanitário, uma vaga de

garagem e área útil de 39m², localizada n bairro da Pituba, próximo ao Centro Financeira da Cidade. Valor

de venda: R$ 120.000,00 Condomínio: R$ 470,00 IPTU/Ano: R$ 1.451,41

URL https://www.vivareal.com.br/imovel/sala-comercial-pituba-bairros-salvador-com-garagem-39m2-

venda-RS120000-id-81162655/

Localização: Avenida Antônio Carlos Magalhães, 2501 - Pituba, Salvador - BA



ANEXO DOCUMENTOS


Fone/Fax 41 3233-1077

PROJUDI - Processo: 0000369-75.2016.8.16.0013 - Ref. mov. 88.4 - Assinado digitalmente por Felipe Douglas Godoy,05/04/2016: JUNTADA DE OFÍCIO DE OUTROS ÓRGÃOS. Arq: Ofício

Página 309

Docum

ento a

ssinad

o digit

alment

e, conf

orme M

P nº 2

.200-2

/2001,

Lei nº

11.41

9/2006

, resol

ução d

o Proju

di, do

TJPR/O

EVa

lidação

deste

em htt

ps://pr

ojudi.t

jpr.jus

.br/pr

ojudi/

- Ident

ificado

r: PJD

AY GR

B47 R

QVCS

NCKQ

K

PROJUDI - Processo: 0017471-50.2010.8.16.0004 - Ref. mov. 253.4 - Assinado digitalmente por Alexandre Correa Nasser de Melo21/06/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: matrícula do imóvel

Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO 1070/08/2017 Sala Comercial nº 1.413 do … · 2021. 2. 26. · A NBR 14.653, parte 1, ... constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT –