LAUDO DE AVALIAÇÃO - D1LANCE.com · Zona (Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Médio). O entorno imediato possui as mesmas características. Porém o imóvel

Perícias, Avaliações Patrimoniais e Consultoria

Avenida Macuco, 404, cj. 61 - Moema - São Paulo - SP - CEP: 04523-001 [email protected]

1

Perito Judicial Eduardo C. T. Ferrão CAU – A65210-5

EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO

Processo n° 1017015-97.2015.8.26.0564

N° de ordem 1390/2015

Fase de cumprimento de sentença

EDUARDO C. T. FERRÃO, Perito Judicial, registrado no CAU-SP sob o n° A65210-5, devidamente habilitado neste ofício conforme o provimento CSM 2306/2015, nomeado nos autos supracitado, em que

são partes:

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTGERMONT

Exequente

HÉLCIO FRANCUCCI

Executado

vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., após as vistorias necessárias e minucioso exame da matéria apresentar o presente

LAUDO DE AVALIAÇÃO

ÍNDICE:

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.......................................................3

1.1. RESUMO DOS FATOS................................................................3

1.2. OBJETIVO DO PRESENTE TRABALHO........................................3

1.3. CONSIDERAÇÕES PERTINENTES AO PRESENTE TRABALHO......4

2. CONTORNOS TÉCNICOS DO PRESENTE TRABALHO............................5

3. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO.....................................................6

4. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO.......................................7

4.1. ÁREA DO IMÓVEL AVALIANDO.................................................7

4.2. LOCAL DO IMÓVEL AVALIANDO.............................................10

4.3. PLANTA DO IMÓVEL AVALIANDO...........................................13

4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E SUAS BENFEITORIAS.14

4.5. REGISTRO FOTOGRÁFICO NA VISTORIA..................................20

5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL...................................................................50

6. CONCLUSÃO.....................................................................................52

7. ENCERRAMENTO..............................................................................52

ANEXO I – PESQUISA DE VALORES DE VENDA DE APARTAMENTOS......54

ANEXO II – TRATAMENTO DOS VALORES DA PESQUISA........................65

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

1.1. RESUMO DOS FATOS:

Trata-se de ação de cobrança de verba condominial, em fase de cumprimento de sentença, no valor de R$94.616,69, atualizado até junho de 2018.

O executado foi citado, porém não pagou a dívida.

O juízo determina a avaliação do bem penhorado, nomeando este signatário para exercer a honrosa função de Perito Judicial, com o objetivo de valorizar o referido bem.

As partes não formularam quesitos e tampouco indicam

assistentes técnicos para acompanhamento dos trabalhos periciais.

Visa o presente trabalho apurar o justo e real valor de mercado de um apartamento de matrícula 65.645 do 1° CRI de São Bernardo do Campo, e as respectivas benfeitorias constatadas no local,

conforme o r. despacho proferido nos autos.

1.2. OBJETIVO DO PRESENTE TRABALHO:

Este laudo tem como finalidade estabelecer o atual valor de mercado do imóvel avaliando, um apartamento situado a Rua Silva Jardim, n°290, Condomínio Edifício Montgermont, apartamento n°121, Centro, São Bernardo do Campo, SP. Este valor investigado é aquele que a propriedade poderia alcançar se colocada no livre mercado, sem que nenhum dos interessados, em uma eventual transação, comprador e vendedor, estejam, por qualquer circunstância, forçados ao negócio.

Assim, o estabelecimento e a relação do somatório de fatores que culminaram na presente avaliação foram apresentados por este Perito utilizando-se, para tanto, dos recursos de vistoria no local, provas apresentadas durante os trabalhos de diligência, documentação acostada aos autos, e por fim, a documentação compulsada e fornecida pelas partes.

As pesquisas de mercado necessárias foram realizadas na sequência da vistoria.

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Por premissa, o imóvel foi considerado livre de quaisquer ônus, litígios e outros intervenientes que pudessem minorar ou depreciar o valor de venda. Não se realizou verificação sobre os títulos dominiais do imóvel, de modo que as informações recebidas e constantes nos Autos foram consideradas como fidedignas para conclusão deste trabalho.

Por fim, os valores encontrados para o imóvel em lide estão condicionados às bases do mercado específico e atual do bem, assim como, no estado que se encontra nesta data.

1.3. CONSIDERAÇÕES PERTINENTES AO PRESENTE TRABALHO:

As informações colhidas na pesquisa de mercado, a par de verificada a idoneidade das fontes consultadas, serão admitidas como verdadeiras e de boa fé.

Fizeram parte da pesquisa a realização de vistoria prévia na qual se considerou o entorno da área para cadastramento e levantamento de imóveis semelhantes.

O perito signatário declara que vistoriou pessoalmente o imóvel avaliando e, nessa ocasião, foram registradas as fotografias que são apresentadas nesta peça pericial e que demonstram o atual estado do

imóvel.

2. CONTORNOS TÉCNICOS DO PRESENTE TRABALHO:

Os critérios de avaliação foram baseados nas atuais metodologias técnicas, consignadas pelas normas brasileiras da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), em especial à ABNT-NBR14.653 – Avaliação de Bens - Parte 1, Procedimentos Gerais, com última atualização em 2005 e Parte 2, Avaliação de imóveis Urbanos, com última atualização em 2011, além da Norma do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), com última atualização em 2011.

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As pesquisas imobiliárias permitiram a identificação do mercado de compra e venda de imóveis similares ao avaliando nas regiões

em questão.

Com relação ao tipo de laudo de avaliação realizado, o referido documento apresenta as seguintes características:

Informações: Não assumimos responsabilidade pela precisão das informações fornecidas por terceiros. Nos reservamos no direito de fazer reajustes na avaliação, caso seja requisitado uma revisão, tendo como base considerações adicionais ou informações mais precisas fornecidas após o

término deste trabalho.

Direito de propriedade: Nenhuma investigação detalhada de direito de propriedade e/ou domínio sobre o patrimônio

em avaliação foi realizada.

Data base: A data base, nas quais as conclusões e opiniões foram expressas neste trabalho, está indicada no Laudo. O Perito não assume responsabilidade por fatores econômicos e/ou físicos ocorridos após a data base, e que possam afetar a opinião relatada.

Vistoria: O imóvel avaliando foi vistoriado por este Perito, “in loco”, sendo que o valor corresponde ao estado do bem à época da vistoria.

Compra e venda: Todos os valores apresentados neste laudo baseiam-se em nossa vistoria e informações fornecidas por terceiros. Não assumimos responsabilidade por alterações de valores em função das condições de mercado ou inabilidade do proprietário em negociar uma venda pelo valor avaliado.

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Confidencialidade: Este laudo, assim como todos os papéis de trabalho, é confidencial. Não poderá ser fornecida cópia deste laudo ou dos papéis de trabalho sem aprovação formal do profissional avaliador.

3. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO:

Este signatário realizou vistoria no local do imóvel penhorado, na data de 26 de junho de 2019 às 14h30, com a presença do Sr. Hélcio Francucci e do Sr. Edson Rocha Neto, advogado do Edifício Montgermont.

4. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:

4.1. ÁREA DO IMÓVEL AVALIANDO:

O imóvel encontra-se localizado na cidade de São Bernardo do Campo, estado de São Paulo, na Rua Silva Jardim, n°290, Condomínio Edifício Montgermont, apartamento n°121, Centro.

A região apresenta todos os melhoramentos públicos usuais. Está a uma distância de 800 metros, aproximadamente, em linha reta do centro da cidade, 300 metros da Rua Marechal Deodoro, 600 metros da Avenida Brigadeiro Faria Lima e 1,0km da Avenida Rotary. Possui características de ocupação mista, onde o padrão predominante das construções é o médio, tendo alguns imóveis no padrão superior e fino.

A região possui escola estadual, escolas particulares e de idiomas, faculdades, igrejas, oficinas mecânicas, supermercados, posto de gasolina, farmácia, padaria, lanchonetes e outros pequenos comércios.

A Rua Marechal Deodoro oferece muitas opções de comércios e serviços, como: agências bancárias, diversas lojas, bares,

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padarias, posto de gasolina, supermercado, estacionamentos, concessionárias automotivas e farmácias.

Já a Avenida Brigadeiro Faria Lima conta com o Terminal Ferrazópolis, lojas de autopeças e unidade dos correios.

E a Avenida Rotary oferece outras opções, como: o São Bernardo Plaza Shopping, hipermercado Walmart, Loja de Construção Center Castilho, lanchonete Mc´Donalds e Habib’s, dentre outros

comércios.

O imóvel tem seu uso compatível com a região onde se encontra. A região apresenta dois padrões de lotes predominantes. Os maiores estão ocupados por edifícios residenciais, enquanto que os menores por sobrados residências, comerciais ou de serviços.

Portanto as dimensões do terreno estão consoantes com vários imóveis da região. Já as benfeitorias são superiores a média encontrada no entorno, ainda que existam outros edifícios do mesmo padrão na região.

A área pertencente ao Grupo II (Zonas de uso residencial ou comercial e ocupação vertical, zonas de incorporação), 5ª Zona (Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Médio). O entorno imediato possui as mesmas características. Porém o imóvel avaliando se enquadra no alto padrão.

Segundo o Mapa de Zoneamento da Prefeitura de São Bernardo, a área pertence à ZUD 1 – Zona de Uso Diversificado 1.

Mapa da região com o lote identificado em vermelho. Fonte: GoogleMaps.

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Foto de satélite com Edifício Montgermont identificado em vermelho. Fonte: Google Earth.

Planta de loteamento. Mapa Fiscal do Município com o lote identificado em vermelho. Fonte: GeoSBC

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4.2. LOCAL DO IMÓVEL AVALIANDO:

DADOS DO EDIFÍCIO

Endereço Rua Silva Jardim, n°290, ap. 121

Bairro Centro

Cidade São Bernardo do Campo

Zona Fiscal 001

Quadra 037

Lote 003

Logradouro 01283.001.037-1

Índice Fiscal R$736,22/m² @ 2014

Área do Terreno 1.389,00m²

Topografia Plana

Forma do Terreno Irregular (conforme planta)

Uso Residencial

Categoria Edifício de apartamentos, multi-familiar

N° de Blocos 1

N° de Andares 12

Aptos. por Andar 2

N° Elevadores 3 (1 social por apartamento + 1 de serviço compartilhado)

Idade estimada da edificação 29

Padrão geral da edificação considerando eventuais benfeitorias

1.3.5 – Residencial / Apartamento / Padrão fino com elevador

Estado geral de conservação “c” - Regular

Portaria 24 Horas Sim

Garagem Sim

Piscina Sim

Salão de Festas Sim

Quadra Esportiva Sim

Espaço Gourmet Não

Salão de Jogos Não

Academia Sim

Playground Não

Sauna Não

Vagas Visitantes Não

Rede de água Sim

Rede de Esgoto Sim

Pavimentação Sim

Gás canalizado Sim

Guias e sarjetas Sim

Captação de águas pluviais Sim

Passeios (calçadas) Sim

Internet rápida Sim

Energia domiciliar Sim

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Iluminação pública Sim

Rede telefônica Sim

Telefonia celular Sim

Transporte coletivo Sim

Urbanização Sim

Coleta seletiva de lixo Sim

TV a cabo Sim

CARACTERÍSTICAS:

O Condomínio Edifício Montgermont é formado por torre única com 12 pavimentos, sendo dois apartamentos por andar. Trata-se de edificação residencial de padrão fino, devido a suas dimensões e características como o pé direito de quase três metros de altura. Devido ao formato do terreno o Edifício foi implantado de maneira longitudinal, estabelecendo dois apartamentos similares por andar. Um virado para a Rua Silva Jardim, caso do avaliando, e outro virado para os fundos. O edifício ocupa quase que a totalidade do terreno. O subsolo ocupa inclusive os recuos. Desta forma, sobra muito pouco espaço no térreo para área de lazer ou jardim. O que podemos observar é uma piscina de pequenas dimensões, uma quadra poliesportiva também de pequenas dimensões, o salão de festas, sanitários e a academia, praticamente sem nenhum jardim. Este são fatores destoantes de edifícios de padrão fino, entretanto, a unidade avalianda pertence a esse padrão.

A entrada de pedestres do edifício, assim como toda a área externa do térreo é revestida com pedra Miracema. Já no hall o piso é de granito. As paredes e laje receberam pintura a látex sobre massa

corrida, e o forro possui roda teto.

Toda a cobertura é de uso coletivo dos condôminos. Toda a superfície do piso está revestida com pedra Miracema, e está equipada com duas churrasqueiras, sanitários e muita área livre. Porém o acesso é restritivo. É preciso subir até o décimo segundo andar, apenas pelo elevador de serviço, e depois subir mais um nível de escadas. Dado o estado geral de conservação dessa área, pudemos notar que as churrasqueiras raramente são utilizadas. Não existe equipamento

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adequado como cadeiras, mesas, ombrelones, entre outros objetos que se esperaria encontrar em um ambiente como esses.

As paredes externas foram executadas com reboco fino, seladora e tinta acrílica e necessitam de manutenção.

O Condomínio apresenta poucas opções de lazer e está em condição regular de conservação.

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4.3. PLANTA DO IMÓVEL AVALIANDO:

Planta esquemática do apartamento. Escala gráfica.

Legenda da Planta:

1.Varanda 2. Sala de estar 3.Sala de lareira 4.Sala de jantar 5.Dormitório 6.Banheiro 7.Hall 8.Lavabo 9.Elevador social 10.Copa 11.Despensa 12.Cozinha 13.Closet 14.Suíte máster 15.Dormitório serviço 16.Área de serviço 17.Banheiro de serviço.

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4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E SUAS BENFEITORIAS:

DADOS DO IMÓVEL:

Matrícula 65.645 do 1°CRI São Bernardo do Campo

Área útil 225,53m² (257,57m² com varandas)

Área comum 148,10m²

Área total 373,64m² (405,68m² com varandas)

Fração ideal do terreno 4,16666%

Valor do IPTU mensal Não informado

Valor do Condomínio mensal Não informado

Unidade / Bloco 121

Andar 12

Principal Orientação Leste, Norte e Oeste

Padrão da unidade considerando eventuais benfeitorias

1.3.5 – Residencial / Apartamento / Padrão fino com elevador

Índice de Padrão Construtivo Médio (base R8N)

3,066

Índice de Padrão Construtivo Adotado no cálculo

2,852


Estado de conservação “c”- regular

Dormitórios 4

Banheiros (2 Privativo) – (1 Social) – (1 Serviço) – (1 Lavabo)

Vagas de garagem 3 (coberta)

CARACTERÍSTICAS:

A unidade avalianda é constituída de: quatro dormitórios, sendo duas suítes, sala de estar ampla para 2 ambientes com duas varandas, sendo que a maior possui duto para instalação de churrasqueira, sala de lareira com piso rebaixado, sala de jantar, hall social amplo, lavabo, copa, cozinha com despensa, área de serviço, dois

dormitórios de serviço e cinco banheiros no total.

O apartamento está em condição regular. Parte do piso de madeira da sala foi danificado por infiltração proveniente da cobertura, uma vez que o imóvel avaliando fica no último andar. Os banheiros possuem forros desatualizados, e poderiam ser substituídos. Os revestimentos cerâmicos são originais da construção, mas se encontram em bom estado de conservação. As paredes e forros precisam de pintura e correções de manchas de humidade nas áreas molhadas.

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DESCRIÇÃO DOS AMBIENTES:

HALL SOCIAL

Piso Piso madeira

Paredes Látex sobre massa

Forro Gesso

Esquadrias Alumínio

Pé direito 2,80m

Características Elevador abre direto dentro do apartamento (hall original foi integrado ao apartamento.

SALA ESTAR

Piso Piso madeira


Forro Laje com pintura a Látex sobre massa


Pé direito 2,64m

Características Sala ampla para dois ambientes. Piso de madeira com algumas peças danificadas por infiltrações da cobertura.

SALA DE JANTAR

Piso Piso madeira

Paredes Acabamento texturizado



Pé direito 2,53m

Características Forro com roda teto.

SALA DE LAREIRA

Piso Piso madeira




Pé direito 3,27m

Características Sala rebaixada com lareira. Base revestida de granito.

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VARANDAS (SALA DE ESTAR)

Piso Piso de pedra (Ardósia)


Forro Madeira

Esquadrias Fechamento de vidro na maior

Pé direito 2,55m

Características São duas varandas. A maior tem fechamento de vidro blindex e possibilidade de instalação de churrasqueira e pia. Forro com iluminação embutida em ambas.

LAVABO

Piso Granito


Forro Gesso


Pé direito 2,62m

Características Forro com roda teto. Bancada da pia de granito. Louças beges e porta de madeira.

DORMITÓRIO 01 (SUÍTE MASTER)

Piso Piso madeira




Pé direito 2,95m

Características Forro com roda teto. Closet com armários planejados. Porta de madeira. Varanda própria.

BANHEIRO (SUÍTE MASTER)

Piso Cerâmico

Paredes Revestimento cerâmico

Forro Gesso e vidro


Pé direito 2,56m

Características Forro decorado com trabalho de madeira e vidro com iluminação embutida. Box de vidro tipo blindex, chuveiro a gás, tampo da pia de granito, louças cinza e porta de madeira.

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DORMITÓRIO 02 (SUÍTE)

Piso Piso madeira




Pé direito 2,96m

Características Forro com roda teto. Armários planejados. Porta de madeira.

BANHEIRO (SUÍTE 2)

Piso Cerâmico


Forro Gesso e vidro


Pé direito 2,43m

Características Forro decorado com trabalho de madeira e vidro com iluminação embutida. Box de vidro tipo blindex, chuveiro a gás, tampo da pia de granito, louças cinza e porta de madeira.

DORMITÓRIO 03

Piso Piso madeira




Pé direito 2,95m

Características Varanda própria. Forro com roda teto. Armários planejados. Porta de madeira.

DORMITÓRIO 04

Piso Piso madeira




Pé direito 2,95m

Características Forro com roda teto. Armários planejados. Porta de madeira.

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BANHEIRO SOCIAL

Piso Cerâmico


Forro Gesso


Pé direito 2,43m

Características Forro decorado com trabalho de madeira e vidro com iluminação embutida .Box de vidro tipo blindex, chuveiro a gás, tampo da pia de granito, louças cinza e porta de madeira.

COPA

Piso Cerâmico




Pé direito 2,94m

Características Forro com roda teto. Portas de madeira.

COZINHA

Piso Cerâmico


Forro Gesso


Pé direito 2,60m

Características Forro com roda teto, bancada de granito, armários planejados e gás canalizado. Portas de madeira. Despensa.

ÁREA DE SERVIÇO

Piso Cerâmico


Forro Gesso e vidro


Pé direito 2,74m

Características Forro decorado com trabalho de madeira e vidro com iluminação embutida. Portas de madeira.

DORMITÓRIOS DE SERVIÇO

Piso Cerâmico




Pé direito 2,96m

Características Armários planejados. Porta de madeira.

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BANHEIRO DE SERVIÇO

Piso Cerâmico


Forro Gesso e vidro

Esquadrias -

Pé direito 2,46m

Características Forro decorado com trabalho de madeira e vidro com iluminação embutida. Louças marrom.

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4.5. REGISTRO FOTOGRÁFICO NA VISTORIA:

Foto 01: Fachada principal do edifício desde a Rua Silva Jardim.

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Foto 02: Vista da Rua Silva Jardim sentido oeste.

Foto 03: Vista da Rua Silva Jardim sentido leste.

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Foto 04: Vista da entrada do Edifício Montgermont.

Foto 05: Vista do lado interno da portaria.

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Foto 06: Vista da piscina.

Foto 07: Vista do térreo.

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Foto 08: Vista da quadrinha.

Foto 09: Vista do salão de festas.

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Foto 10: Vista cozinha do salão de festas.

Foto 11: Vista de um dos banheiros do salão de festas.

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Foto 12: Vista da academia.

Foto 13: Vista da academia.

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Foto 14: Vista do hall social no térreo.

Foto 15: Vista de um dos elevadores sociais.

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27


Foto 16: Vista do hall social integrado (elevador da acesso direto).

Foto 17: Vista do lavabo.

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28


Foto 18: Vista da sala de jantar.

Foto 19: Vista da sala de jantar.

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29


Foto20: Vista da sala de estar.

Foto 21: Vista da sala de estar.

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Foto 22: Vista da varanda principal.

Foto 23: Vista da varanda principal.

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Foto 24 Vista desde varanda principal.

Foto 25: Vista da segunda varanda da sala de estar.

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Foto 26: Vista da sala de lareira.

Foto 27: Detalhe do piso de madeira danificado na sala de estar.

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Foto 28: Vista do corredor dos quartos.

Foto 29: Vista da suíte máster com closet à esquerda.

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Foto 30: Vista da suíte máster.

Foto 31: Vista do banheiro da suíte máster.

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Foto 32: Vista da varanda da suíte máster.

Foto 33: Vista da suíte dois.

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Foto 34: Vista do banheiro da suíte dois.

Foto 35: Vista do banheiro da suíte dois.

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Foto 36: Vista da ligação do corredor dos quartos com a cozinha.

Foto 37: Vista do dormitório três.

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Foto 38: Vista da varanda do dormitório três.

Foto 39: Vista do dormitório três.

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Foto 40: Vista do dormitório quatro.

Foto 41: Vista do banheiro social.

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Foto 42: Vista do banheiro social.

Foto 43: Vista da copa.

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Foto 44: Vista da cozinha.

Foto 45: Vista da despensa.

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Foto 46: Vista da área de serviço.

Foto 47: Vista de um dos dormitórios de serviço.

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Foto 48: Vista do banheiro de serviço.

Foto 49: Vista desde área de serviço.

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44


Foto 50: Vista da área social na cobertura.

Foto 51: Vista da área social na cobertura.

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Foto 52: Vista desde área social na cobertura.

Foto 53: Vista de uma das churrasqueiras da área social na cobertura.

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46


Foto 54: Vista de um dos banheiros da área social na cobertura.

Foto 55: Vista de uma das vagas de garagem.

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Foto 56: Vista das outras duas vagas de garagem.

Foto 57: Vista do depósito pertencente ao apartamento 121.

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Foto 58: Vista da garagem.

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49


5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL:

Face à pesquisa desenvolvida, foi possível a utilização de método direto mais recomendável, a saber, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com Tratamento por Fatores, conforme estabelecido nas Normas IBAPE/SP e ABNT/NBR14.653, cujos princípios foram utilizados de forma plena na apuração de valor básico unitário. A avaliação se fez segundo o critério do metro quadrado médio de apartamentos com características o mais semelhante possível ao avaliando, empregando-se os fatores de ajustes cabíveis, de conformidade com as normas anteriormente mencionadas; para tanto, procedeu-se à uma cuidadosa pesquisa de valores, cuja homogeneização foi processada

de acordo com as diretrizes contidas nas normas.

As benfeitorias foram homogeneizadas de acordo com seus atributos de padrão, estado de conservação, decrepitude e idade, conforme demonstrado no Anexo II.

Deve-se reiterar que o resultado obtido com a aplicação desta metodologia corresponde ao real valor de mercado, de acordo com as considerações oferecidas anteriormente

Conforme pesquisa que procedemos na região do imóvel (ver anexo I), o valor médio de venda de apartamento no mesmo padrão da unidade avalianda, corresponde a 3.384,42R$/m² para o mês de agosto de 2019.

O valor do apartamento será dado pela seguinte expressão:

Vap = Au x Vu x FA

Onde:

Vap = Valor do apartamento

Au = Área útil do apartamento = 257,57m²

Vu = Valor médio saneado de venda por m² = 3.384,42 R$/m²

FA = Fator de arbítrio – serve para atribuir correção ao valor do imóvel, a critério deste profissional, devido a alguma característica intrínseca, ou após análise de mercado, ou ainda ao estado do apartamento

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50


(necessidade de reparos, caso não tenha sido devidamente precificado nos fatores aplicados na homogeneização das amostras).

Para o caso em tela, após extensa pesquisa de mercado, a fim de se perceber a dinâmica de oferta e demanda daquela região, foram observadas 9 amostras de apartamentos no mesmo edifício do avaliando. Este fator demonstra que existe forte pressão vendedora naquele prédio, motivo pelo qual se observaram ofertas com valores bastante reduzidos, especialmente aquelas tidas como “originais”, em bom estado de conservação, mas já com os 29 anos de idade do prédio refletidos nos materiais e equipamentos que já se encontram desatualizados. A grande amplitude de valores ofertados entre as amostras se dá pelo fato de existirem alguns apartamentos que sofreram reformas expressivas, com utilização de materiais de primeira linha, impactando diretamente no preço. Deste modo, os Fatores de Homogeneização foram imprescindíveis para trazer maior precisão ao modelo matemático que apresentou resultado bastante satisfatório. Considerando que o avaliando está no último andar do prédio, a despeito de ser idêntico aos demais, posto que a cobertura do edifício é de uso comum (churrasqueira), é sabido que apartamentos no andar mais alto do prédio possuem maior procura e consequentemente maior valor

agregado. Desta forma, arbitramos valorização adicional de 5%.

Desta forma, dentro do que estabelecem as normas IBAPE/SP e ABNT NBR 14.653, cabe ao profissional avaliador, a seu critério, quando devidamente fundamentado, atribuir, através do campo do arbítrio, valorização ou depreciação adicional ao valor obtido após a homogeneização das amostras pesquisadas. Esse fator tem o limite máximo de 15% para mais ou para menos. Para o caso em tela temos que o Fator de Arbítrio (FA) é:

FATOR DE ARBÍTRIO (FA) = 1,05

Substituindo-se os valores na equação básica, teremos:

Vap = 257,57 x 3.384,42 x 1,05 = R$ 915.312,31

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51


que, em números redondos, é igual a:

VALOR DO APARTAMENTO Nº121

R$ 916.000,00

Agosto / 2019

6. CONCLUSÃO:

Determinamos para o apartamento, o valor de:

VALOR DO APARTAMENTO Nº121

EDIFÍCIO MONTGERMONT

R$ 916.000,00 AGOSTO / 2019

7. ENCERRAMENTO:

A seguir, dá este Perito Judicial, como encerrado o seu trabalho, sendo este documento composto de um total de 53 (cinquenta e três) folhas, todas digitadas e numeradas, sendo a última folha datada e assinada pelo Perito signatário.

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52


Atesto que o imóvel alvo do presente Laudo de Vistoria foi inspecionado e vistoriado “in loco” e pessoalmente por este Perito.

Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro, nenhum interesse na comercialização do material em avaliação, assim como não possui qualquer inclinação pessoal em relação à matéria ou as partes envolvidas.

No melhor conhecimento e a crédito deste signatário, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente laudo são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.

Anexos:

Anexo I – Pesquisa expedita de valores de venda de apartamentos, contendo 11 (onze folhas).

Anexo II – Tratamento dos valores de pesquisa, contendo 07 (sete folhas).

Termos em que pede deferimento. São Paulo, 9 de agosto de 2019.

Eduardo C. T. Ferrão

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ANEXO I

PESQUISA DE VALORES DE VENDA DE APARTAMENTOS

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ELEMENTO nº 01 (MESMO CONDOMÍNIO DO AVALIANDO):

Endereço Rua Silva Jardim, n°290

Bairro Centro


Logradouro 01283.001.037-1


Área útil 258m²

Dormitórios 4



Categoria Apartamento unifamiliar


Características Apartamento na mesma prumada do avaliando (de frente para R. Silva Jardim), planejados em todos os quartos, cozinha e lavanderia, varanda principal com varanda gourmet, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira

Estado de conservação “c” – Regular

Padrão do edifício 1.3.5 – Fino


1.3.5 – Fino


Valor do condomínio mensal 1.600,00

Referência imobiliária V3219

Valor 750.000,00

Imobiliária / contato A. P. Abreu Imóveis / 4750-5987

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Bairro Centro


Logradouro 01283.001.037-1


Área útil 258m²

Dormitórios 4





Características Apartamento na mesma prumada do avaliando (de frente para R. Silva Jardim), planejados em todos os quartos, cozinha e lavanderia, banheiro social convertido em suíte, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira




1.3.5 – Fino



Referência imobiliária AP0827

Valor 850.000,00

Imobiliária / contato Imobiliária Pinotti / 2184-9999

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Bairro Centro


Logradouro 01283.001.037-1


Área útil 258m²

Dormitórios 4





Características Apartamento na mesma prumada do avaliando (de frente para R. Silva Jardim), planejados em todos os quartos, cozinha e lavanderia, varanda principal com churrasqueira, banheiro social convertido em suíte, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira




1.3.5 – Fino

Valor do IPTU mensal 250,00



Valor 900.000,00

Imobiliária / contato Ansellmo Corretagem Imobiliária / 4330-1100

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Bairro Centro


Logradouro 01283.001.037-1


Área útil 258m²

Dormitórios 4





Características Apartamento na mesma prumada do avaliando (de frente para R. Silva Jardim), planejados em todos os quartos, cozinha e lavanderia, varanda principal com churrasqueira, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira




1.3.5 – Fino




Valor 950.000,00

Imobiliária / contato Giseli Imóveis / 4750-7669

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58




Bairro Centro


Logradouro 01283.001.037-1


Área útil 263m²

Dormitórios 4





Características Apartamento de fundos do mesmo prédio, planejados em todos os quartos, cozinha e lavanderia, varanda principal com churrasqueira, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira




1.3.5 – Fino



Referência imobiliária 44820

Valor 980.000,00

Imobiliária / contato PHD Imóveis / 4332-2222

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2015

.8.2

6.05

64 e

cód

igo

7317

F3A

.E

ste

docu

men

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cóp

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o or

igin

al, a

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digi

talm

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Just

ica

do E

stad

o de

Sao

Pau

lo, p

roto

cola

do e

m 0

9/08

/201

9 às

13:

16 ,

sob

o nú

mer

o W

SB

O19

7024

3031

3

.

fls. 368



59




Bairro Centro


Logradouro 01283.001.037-1


Área útil 263m²

Dormitórios 4





Características Apartamento de fundos do mesmo prédio, planejados em todos os quartos, cozinha e lavanderia, varanda principal com churrasqueira, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira




1.3.5 – Fino




Valor 1.100.000,00

Imobiliária / contato New Core Imóveis / 98925-1160

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

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j.tjs

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Con

fere

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Doc

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form

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proc

esso

101

7015

-97.

2015

.8.2

6.05

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Sao

Pau

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9/08

/201

9 às

13:

16 ,

sob

o nú

mer

o W

SB

O19

7024

3031

3

.

fls. 369



60




Bairro Centro


Logradouro 01283.001.037-1


Área útil 263m²

Dormitórios 4





Características Apartamento na mesma prumada do avaliando (de frente para R. Silva Jardim), planejados em todos os quartos, cozinha e lavanderia, varanda principal com churrasqueira, banheiro social convertido em suíte, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira




1.3.5 – Fino




Valor 1.200.000,00

Imobiliária / contato Guaíra Negócios Imobiliários / 4126-7300

Par

a co

nfer

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16 ,

sob

o nú

mer

o W

SB

O19

7024

3031

3

.

fls. 370



61




Bairro Centro


Logradouro 01283.001.037-1


Área útil 263m²

Dormitórios 4





Características Apartamento de fundos do mesmo prédio, planejados em todos os quartos, cozinha e lavanderia, varanda principal área gourmet, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira

Estado de conservação “b” – Entre novo e regular



1.3.5 – Fino




Valor 1.200.000,00

Imobiliária / contato M&M Administração de Bens / 4125-2166

Par

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7024

3031

3

.

fls. 371



62




Bairro Centro


Logradouro 01283.001.037-1


Área útil 263m²

Dormitórios 4





Características Apartamento na mesma prumada do avaliando (de frente para R. Silva Jardim), reformado recentemente, planejados em todos os quartos, cozinha e lavanderia, varanda principal com churrasqueira, banheiro social convertido em suíte, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira

Estado de conservação “b” – Entre novo e regular



1.3.5 – Fino




Valor 1.300.000,00

Imobiliária / contato PHD Imóveis / 4332-2222

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O19

7024

3031

3

.

fls. 372



63


ELEMENTO nº 10:

Endereço Rua Bela Vista, n°295

Bairro Centro


Logradouro 01047.001.078-1


Área útil 270m²

Dormitórios 4





Características As 3 suítes com hidro, planejados em todos ambientes, varanda envidraçada, depósito na garagem. Edifício com piscina, salão de festas, quadra, academia e churrasqueira




1.3.5 – Fino




Valor 850.000,00

Imobiliária / contato Patrão Imóveis / 4123-2200

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/201

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13:

16 ,

sob

o nú

mer

o W

SB

O19

7024

3031

3

.

fls. 373



64


ANEXO II

TRATAMENTO DOS VALORES DA PESQUISA

Par

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form

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101

7015

-97.

2015

.8.2

6.05

64 e

cód

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7317

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por

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Just

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/201

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13:

16 ,

sob

o nú

mer

o W

SB

O19

7024

3031

3

.

fls. 374



65


V

AG

AA

RB

ÍTR

IOFR

ES

Elemento Amostral

Preço de Oferta

(PO) (R$)

Fator Oferta (Ff)

Área Útil

(Au) (m²)

Valor unitário da

amostra (Va)

(R$/m²)

Validação

(entre 0,50 e 2,00)

Padrão Construtivo

da Unidade (VEIU

IBAPE/SP 2017)

Índice Padrão

Construtivo

Fator Padrão

Construtivo (Pc)

Idade Estimada da

Edificação (anos)

Vida Útil (anos)

Porcentagem de

vida (referencial)

Estado de

conservação da

Coeficiente Ross /

Heideck (K)

Fator

Obsolescência e

Concervação (Foc)

Fator

Obsolescência e

Concervação (Foc)

Índice Fiscal

Fator Localização

Fator Vaga

Garagem

Fator de Arbítrio

Fator de

Homogeneização

Resultante (FRES)

Valor unitário

homogeneizado

(Vu) (R$/m²)

Amostras Válidas

(R$/m²)

25

7,5

71

.3.5

3,0

66

29

50

0,5

8c

0,5

28

10

,62

25

73

6,2

2

17

50

.00

0,0

00

,90

25

8,0

02

.61

6,2

81

,33

1.3

.53

,10

00

,98

90

29

50

0,5

8c

0,5

28

10

,62

25

1,0

00

07

36

,22

1,0

00

01

,00

0,9

70

,97

13

2.5

41

,25

2.5

41

,25

28

50

.00

0,0

00

,90

25

8,0

02

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21

,17

1.3

.52

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01

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0,5

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10

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00

07

36

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00

01

,00

1,0

01

,04

01

3.0

83

,93

3.0

83

,93

39

00

.00

0,0

00

,90

25

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03

.13

9,5

31

,11

1.3

.53

,06

61

,00

00

29

50

0,5

8c

0,5

28

10

,62

25

1,0

00

07

36

,22

1,0

00

01

,00

1,0

01

,00

00

3.1

39

,53

3.1

39

,53

49

50

.00

0,0

00

,90

25

8,0

03

.31

3,9

51

,05

1.3

.52

,95

01

,03

93

29

50

0,5

8c

0,5

28

10

,62

25

1,0

00

07

36

,22

1,0

00

01

,00

1,0

01

,02

75

3.4

05

,17

3.4

05

,17

59

80

.00

0,0

00

,90

26

3,0

03

.35

3,6

11

,04

1.3

.53

,06

61

,00

00

29

50

0,5

8c

0,5

28

10

,62

25

1,0

00

07

36

,22

1,0

00

01

,00

1,0

01

,00

00

3.3

53

,61

3.3

53

,61

61

.10

0.0

00

,00

0,9

02

63

,00

3.7

64

,26

0,9

21

.3.5

3,1

50

0,9

73

32

95

00

,58

c0

,52

81

0,6

22

51

,00

00

73

6,2

21

,00

00

1,0

00

,97

0,9

60

33

.61

4,9

43

.61

4,9

4

71

.20

0.0

00

,00

0,9

02

58

,00

4.1

86

,05

0,8

31

.3.5

3,2

66

0,9

38

82

95

00

,58

c0

,52

81

0,6

22

51

,00

00

73

6,2

21

,00

00

1,0

00

,99

0,9

50

13

.97

7,3

13

.97

7,3

1

81

.20

0.0

00

,00

0,9

02

63

,00

4.1

06

,46

0,8

51

.3.5

3,2

80

0,9

34

82

95

00

,58

b0

,54

01

0,6

32

10

,98

48

73

6,2

21

,00

00

1,0

00

,98

0,9

29

73

.81

7,7

73

.81

7,7

7

91

.30

0.0

00

,00

0,9

02

63

,00

4.4

48

,67

0,7

81

.3.5

3,4

80

0,8

81

02

95

00

,58

b0

,54

01

0,6

32

10

,98

48

73

6,2

21

,00

00

1,0

00

,96

0,8

78

13

.90

6,3

43

.90

6,3

4

10

85

0.0

00

,00

0,9

02

70

,00

2.8

33

,33

1,2

31

.3.5

2,5

23

1,2

15

23

05

00

,60

c0

,50

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0,6

04

71

,02

94

95

5,4

80

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05

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41

,00

1,0

60

43

.00

4,3

83

.00

4,3

8

11

12

3.4

72

,73

3.4

45

,45

3.4

68

,05

3.4

07

,71

3.4

55

,73

3.4

23

,39

3.3

84

,42

3.3

84

,42

3.3

84

,42

62

3,4

64

21

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59

5,9

27

23

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64

4,7

85

85

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45

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54

56

,05

45

6,0

5

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0,1

70

,21

0,1

90

,17

0,1

30

,13

0,1

3

3.3

84

,42

3.38

4,42

4.3

99

,75

4.3

99

,75

0,3

02

.36

9,1

02

.36

9,1

0

0,7

0

a b c d e f g h i

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Mé

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Sa

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²)

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a ed

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valo

rEd

ific

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sem

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or

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tan

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aro

s si

mp

les

Reg

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po

rção

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101

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9/08

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9 às

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16 ,

sob

o nú

mer

o W

SB

O19

7024

3031

3

.

fls. 375



66


FUNDAMENTOS ASSUMIDOS:

1. Foram coletados 10 elementos de pesquisa situados no mesmo setor fiscal do imóvel avaliando ou em setores adjacentes ao mesmo, na mesma região geoeconômica e contemporâneos à data da presente avaliação.

2. Os elementos foram homogeneizados em conformidade com as normas

do IBAPE/SP, válidas a partir de novembro de 2011.

3. As benfeitorias existentes nos elementos pesquisados foram avaliadas de acordo com o estudo de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP, publicado em 2002 com a última atualização feita 2017.

4. Preço de oferta (Po): é o valor que o imóvel está sendo ofertado no mercado.

5. Fator oferta (Ff): dedução de 10% no preço das ofertas, para cobrir risco de eventual superestimava por parte das ofertas (elasticidade dos negócios).

Venda = 1,00 e oferta = 0,90

6. Valor unitário da amostra (Va): é o valor efetivamente utilizado para o cálculo, que se obtém através da seguinte fórmula:

Va = ( Po x Ff ) / Au

Onde:

Va = Valor unitário da amostra

Po = Preço de oferta

Ff = Fator oferta

Au = Área útil

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7. Fator Padrão Construtivo (Pc): relação entre os coeficientes do Estudo de Venda de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. O Fator se dá pela relação entre o Padrão Construtivo do avaliando pelo padrão do elemento amostral.

8. Fator de Obsolescência e Conservação (FOC): Leva em consideração a idade e estado de conservação indicados com base no critério de Ross / Heideck. O grau de obsoletismo ou decrepitude da amostra se dá pela relação entre a idade estimada da edificação e o estado de conservação do imóvel, levando-se em consideração o estado de conservação da estrutura, fechamentos, sistemas prediais e demais componentes e se estes foram bem mantidos ou substituídos se obsoletos. O Fator se dá

pela expressão:

FO = R + K x (1-R)

Onde:

R = coeficiente residual da vida referencial desse tipo de edificação (0,20)

K = coeficiente de Ross / Heideck

9. Fator Localização: leva em conta possíveis valorizações ou desvalorizações em relação a diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel objeto da avaliação. Ele é expresso com base na relação entre os Índices Fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores do Município. Fatores superiores a 2,00 e inferiores a 0,50 serão considerados até esses dois limites informados (fator máximo).

10. Fator Vaga de Garagem: atribui-se valorização ou depreciação do elemento amostral, de acordo com a diferença no número de vagas do avaliando em relação ao elemento amostral. Vagas cobertas valem 4%, descobertas 3%. O valor máximo considerado é de 10% para mais ou para

menos.

11. Fator de Arbítrio: de forma a trazer para a realidade de mercado o valor de determinado imóvel, aplica-se, a critério deste perito, um fator de homogeneização adicional, de forma a apreciar ou depreciar determinada

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amostra, caso seja necessário. Tal fator pode ser aplicado quando o imóvel apresenta característica específica, como uma benfeitoria voluptuária que possa apresentar real valor de apreciação ou depreciação, amostras que apresentem características específicas e/ou atípicas ou, ainda, de caráter histórico ou artístico, que não estejam acuradamente precificadas no valor do imóvel e outros que se mostrarem pertinentes, de forma que não estejam devidamente precificados no valor de oferta do imóvel e não tenha sido corretamente saneado com os outros fatores aplicados. Esse fator será aplicado em conjunto com os outros fatores, conforme demonstrado no item abaixo. Na eventualidade de tal fator ser aplicado em determinada amostra, uma breve explicação será dada ao final deste Anexo, bem como a metodologia de cálculo utilizada.

12. Fator de Homogeneização Resultante (FRES): este número demonstra o fator de homogeneização final aplicado na amostra e é calculado pela seguinte fórmula:

FRES = 1+[(F₁ −1)+(F₂ −1)+(F₃ −1)+(F₄ −1) )+(F₅ −1)]

Segundo a norma IBAPE/2011, o intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores é:

Grau de fundamentação I = 0,40 a 2,50

Grau de fundamentação II = 0,50 a 2,00

Grau de fundamentação III = 0,80 a 1,25

GRAU OBTIDO NESTE ÍTEM: III

13. Grau de Fundamentação com utilização de fatores, segundo a Tabela 3 da Norma IBAPE/SP de novembro de 2011:

Item 1, Caracterização do imóvel avaliando: Completa quanto a todos os fatores analisados – GRAU III

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Item 2, Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente

utilizados: Entre 11 e 5 amostras – GRAU II

Item 3, Identificação dos dados de mercado: Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados – GRAU I

Item 4, Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores (das amostras efetivamente utilizadas): GRAU III

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO: II

14. Grau de precisão da homogeneização das amostras através do tratamento por fatores, segundo a Tabela 11 da Norma IBAPE/SP de novembro de 2011:

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central:

Menor ou igual a 30% - GRAU III

Menor ou igual a 40% - GRAU II

Menor ou igual a 50% - GRAU I

GRAU DE PRECISÃO DO PRESENTE ESTUDO: III

15. Valor do Imóvel Homogeneizado:

Vu = (Vi / Au) x {1+[(F₁ −1)+(F₂ −1)+(F₃ −1)+(F₄ −1)+(F₅ −1)]}

Onde:

Vub = Valor do Imóvel por m² (Básico homogeneizado)

Vi = Valor do Imóvel (após aplicação do fator oferta)

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Au = Área Útil

F₁ = Fator Padrão Construtivo (Pc)

F₂ = Fator Obsolescência e Conservação (Foc)

F₃ = Fator Localização

F₄ = Fator Vaga de Garagem

F₅ = Fator de Arbítrio

16. Saneamento das amostras: das amostras homogeneizadas tira-se a média aritmética. Aquelas que se encontram acima ou abaixo de 30% do valor da média são descartadas para elaboração do valor do imóvel, conforme podemos observar na tabela. Com as amostras fora da margem eliminadas, realizou-se nova contagem e com a sua média aritmética feita, realizou-se nova verificação se os valores selecionados ficaram dentro da margem que por fim resulta o valor médio e saneado de:

VALOR MÉDIO HOMOGENIZADO (Vu) 3.384,42 R$/m²

Base agosto de 2019

17. Descrição dos Fatores de Atualização aplicados por amostra:

1. Apartamento sofreu reforma parcial, com alguns melhoramentos, incluindo área gourmet;

2. Não foi aplicado; 3. Não foi aplicado; 4. Não foi aplicado; 5. Não foi aplicado; 6. Apartamento sofreu reforma parcial, com alguns melhoramentos,

incluindo área gourmet; 7. Apartamento sofreu reforma parcial; 8. Apartamento sofreu reforma parcial, com alguns melhoramentos,

incluindo área gourmet; 9. Apartamento sofreu reforma completa com acabamentos de

padrão elevado, incluindo área gourmet; 10. Não foi aplicado.

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