LAUDO DE AVALIAÇÃO - D1LANCE.com · finalidade de se determinar o valor médio do preço de venda de apartamentos, coletamos os elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos

Fernando Rosolia Dabdab

Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected]

98

1

EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 31ª VARA CÍVEL

DO FORUM CENTRAL DE SÃO PAULO – SP

Ação: Execução de Título Extrajudicial

Processo: 1050805-09.2015.8.26.0100

Requerente: Residencial Piazza Di Capri

Requerida: Suzi Leida Fontes

Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos

autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui

respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no

seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO

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1. INTRODUÇÃO

Em atendimento ao r. despacho de fls. 129, o signatário apresenta à Vossa Excelência o

presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de

número 103 (10º andar), Edifício Via Régio – Bloco I do Condomínio Residencial Piazza

Di Capri, com endereço à Rua do Oratório nº 464 – Alto da Móoca – S. Paulo SP.

O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento

de crédito. O Autor informa que o executado não cumpriu com sua obrigação de

pagamento.

2. VISTORIA

2.1. Localização:

A Vistoria foi realizada no dia 27 de agosto de 2019.

A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.

O imóvel está em uso. O presente signatário foi recebido pelo Zelador Sr. Cleber. Não

foi possível entrar no imóvel. Como referência, foram utilizadas imagens de um

apartamento situado no mesmo condomínio.

2.2. Características da região:

O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão médio,

destinadas principalmente para residências.

Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.

2.3. Melhoramentos Públicos

Trata-se de local com ocupação predominante de edifícios residenciais com 15

pavimentos, de padrão médio, servido dos principais melhoramentos públicos:

pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia elétrica,

iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas proximidades

verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de primeiras

necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus).

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2.4. O Imóvel Avaliando

O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a

Rua do Oratório. O Condomínio Residencial Piazza Di Capri é formado por 03

blocos de edifício, com 04 apartamentos em cada um dos 17 andares tipo.

A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.

O apartamento avaliando tem uma idade de 35 anos; possui 71,80m² de área

construída total, sendo:

- Área privativa: 55,68m²

- Área comum: 16,12m²

O apartamento possui dois dormitórios, dois banheiro, duas salas conjugadas e uma

cozinha.

Padrão do imóvel é médio com elevador.

Matrícula nº 39.093 do 7º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, nos

Autos às fls. 90.

Contribuinte nº 028.020.0099-3/0100-0/0101-9/0102-7/0198-1 (área maior)

Possui uma vaga de automóvel.

3. INFRA-ESTRUTURA

Piscina, quadra poliesportiva, salão de festas, salão gourmet, sala de ginástica,

churrasqueira e playground.

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4. CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

4.1. Método Adotado

A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços

pesquisados de diversos apartamentos colocados a venda e vendidos,

homogeneizando-se as variáveis das unidades encontradas na mesma região.

4.2. Normas

Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de

Avaliações de Imóveis q Urbanos” e a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

IBAPE/SP - 2011”.

5. AVALIAÇÃO

Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a

finalidade de se determinar o valor médio do preço de venda de apartamentos, coletamos

os elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação

paradigma de um apartamento de padrão médio, com todos os melhoramentos, com 35

anos de idade. Estado de conservação necessitando de reparos simples.

O item 5.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores

calculados.

Depreciação pela Idade e Conservação Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à

idade e conservação (Foc):

Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida referencial e valor residual para idade estimada = 35 anos e vida referencial = 60 anos. Portanto, 35/60 = 0,58. Com esse valor, usa-se 58% na tabela 2 de valores tabulados para o coeficiente “K” e na fileira “e” é encontrado o índice 0,444. Foi escolhida a fileira “e” por se tratar de imóvel com estado de conservação necessitando de reparos simples.

Foc = 0,2 + 0,444 x (1-0,2) = 0,2 + 0,444 x 0,8 = 0,2 + 0,355= 0,555 Foc = 0,555 R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela

de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/ SP.

K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação. Fator para Apartamento Padrão Médio com elevador: 1,926

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5.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS – APARTAMENTOS

As amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento, localizados no mesmo

Condomínio. São características do elemento avaliando:

Localização: Rua do Oratório nº 464

Empreendimento: Condomínio Residencial Piazza Di Capri

Bairro: Alto da Móoca

Cidade: São Paulo SP

Área privativa: 55,68m²

ELEMENTO Nº 01

Imóvel: Apartamento

Localização: Rua do Oratório nº 464 – Alto da Móoca - S. Paulo – SP

Contato: Carolina Santos Imóveis tel: (11) 2385.4275


Vagas: 01

Idade: 35 anos

Estado de conservação: necessitando de reparos simples

- Oferta: R$ 382.000,00

- Forma de Pagamento: a vista

- Data: agosto de 2019

- Fator de Fonte: 0,9

Valor unitário homogeneizado: R$ 5.730,00 / m²

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ELEMENTO Nº 02



Contato: Next Imóveis tel: (11) 4861.0844


Vagas: 01

Idade: 35 anos


- Oferta: R$ 370.000,00





ELEMENTO Nº 03



Contato: Bella Casa Imóveis tel:(11) 2081.1461


Vagas: 01

Idade: 35 anos


- Oferta: R$ 318.000,00





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ELEMENTO Nº 04



Contato: Lopes Imóveis tel: (11) 2607.5959


Vagas: 01

Idade: 35 anos


- Oferta: R$ 320.000,00





ELEMENTO Nº 05



Contato: SPJ Imóveis tel: (11) 2338.0984


Vagas: 01

Idade: 35 anos


- Oferta: R$ 335.000,00





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5.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL Com os valores apresentados na planilha no item 5.1, tem-se que o valor

unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com

pagamento a vista em agosto de 2019, é de R$ 5.401,47 / m².

A área privativa do apartamento é 55,68m²

O valor do imóvel, portanto, será:

VI = Aapto x vu

VI = 55,68 x 5.401,47

VI = R$ 300.754,08 ou R$ 300.700,00 (arredondados)

6. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço apresentado, tem-se

que o valor da unidade autônoma ou apartamento de número 103 (10º andar), Edifício

Via Régio – Bloco I do Condomínio Residencial Piazza Di Capri, com endereço à Rua do

Oratório nº 464 – Alto da Móoca – S. Paulo SP, para pagamento a vista em agosto de

2019 é:

(trezentos mil e setecentos reais)

V = R$ 300.700,00

Agosto /2019

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7. ENCERRAMENTO Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11

(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos.

8. ANEXOS: I – Mapa de localização – 01 fl.

II – Fotos do imóvel avaliando e dos elementos comparativos - 17 fls.

São Paulo, 27 de agosto de 2019.

___________________________ Fernando Rosolia Dabdab

perito judicial

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ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

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ANEXO II – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

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WJM

J194

1297

7620

.

fls. 174



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15

Foto 01 – Frente do imóvel avaliando, Rua do Oratório nº 464

e todos os elementos comparativos

Foto 02 – Sala de estar

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WJM

J194

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.

fls. 175



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16

Foto 03 – Sala de jantar

Foto 04 – Cozinha

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.

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17

Foto 05 – Dormitório 01

Foto 06 – Dormitório 02

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fls. 177



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Foto 07 – Banheiro 01

Foto 08 – Banheiro 02

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WJM

J194

1297

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.

fls. 178



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19

Infra-estrutura:

Foto 09 – Salão de jogos

Foto 10 – Salão gourmet

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20

Foto 11 – Churrasqueira

Foto 12 – Salão de festas

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Foto 13 – Piscina

Foto 14 – Quadra poliesportiva

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7620

.

fls. 181



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Foto 15 – Playground e pista de skate

Foto 16 – Sala de ginástica

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23

Entorno:

Foto 17 – Rua do Oratório

Foto 18 – Rua do Oratório

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27/

08/2

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7620

.

fls. 183

Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO - D1LANCE.com · finalidade de se determinar o valor médio do preço de venda de apartamentos, coletamos os elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos