Laudo Fazendas

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    ALAMEDA DA TERRA N 437 BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA REGIO METROPOLITANA DEBELO HORIZONTE MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 FAX 0XX31 3581 8006

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    LAUDO TCNICO DE

    AVALIAO DOS

    IMVEIS RURAIS

    SOLICITANTE : MASSA FALIDA DA IRONBRS INDSTRIA ECOMRCIO S/A

    OBJETO : DOIS IMVEIS RURAIS

    LOCALIDADE : JANURIA (CHAPADA GACHA) - MG

    LOCALIZAO : S MARGENS DA RODOVIA BR 030

    DATA BASE : 20 DE MARO DE 2009

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    NDICE

    Descrio Pgina

    ndice: ................................................................................. 02Consideraes iniciais:....................................................... 03

    Caracterizao da metodologia:.........................................04Mtodos e critrios utilizados: ............................................06Grau de rigor da avaliao: ................................................ 09Caracterizao do objeto:...................................................20Descrio bsica (resumida) do imvel: .............................20Consideraes sobre a regio:...........................................27Das terras: ..........................................................................28Pesquisa de mercado realizada para as terras: .................29Dados coletados na pesquisas: .........................................30Metodologia avaliatria: .....................................................48Clculos estatsticos: ......................................................... 49

    Avaliao geral: .................................................................. 59Concluso:..........................................................................60

    ANEXO I ............................................................................. FotografiasANEXO II ............................................................................ DocumentaoANEXO III ........................................................................... Vista area

    ANEXO IV........................................................................... Alguns trabalhosrealizados pela APC

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    1. Consideraes iniciais:O presente trabalho de avaliao de bens foi executado sob a responsabilidadetcnica da empresa APC - AVALIAES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/CLtda., CGC N 01.447.086/0001-68 e registro no CREA N 20.944/96 e de seusengenheiros, sob a direo do engenheiro Mrio Lucas Gonalves Esteves CREAN 53.519/D, registro no IMAPE (Instituto Mineiro de Avaliaes e Percias) N472, especialista no campo das avaliaes de bens mveis e imveis em geral.

    Para execuo dos servios, foram utilizados os dados e informaes fornecidaspela solicitante e/ou retirados de documentao apresentada, bem como aquelesobtidos de terceiros, por ocasio da pesquisa de mercado realizada, julgados apriori corretos, todos considerados idneos e de boa f.

    No foram realizadas investigaes especficas, no que concerne a ttulos,documentos, regularidades fiscais, invases, hipotecas, reas de preservaopermanente com impedimento de explorao, jazidas minerais, cobertura vegetal,superposies de divisas e conformes, providncias de ordem jurdico-legal, porfugirem ao escopo do presente trabalho, estando o valor baseado no valor mdiode terras da regio.

    Todas as medidas e clculos das reas foram retirados da documentao e dasplantas cedidas pelo solicitante, no tendo sido realizadas medies deconferncia.

    Para execuo dos servios, foram utilizados os dados e informaes fornecidaspela solicitante e/ou retirados de documentao apresentada por ela, tais comorea das terras, dados do superficirio, medidas das edificaes e benfeitorias,dentre outras que, influem diretamente no valor fina desse trabalho de estimativade valor, portanto, a responsabilidade sobre a veracidade dessas informaes nica e exclusivamente da solicitante, que dever responder pelas mesmas.

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    2. Caracterizao da metodologia:Segundo nosso entendimento e em consonncia com as Normas de Avaliaesda ABNT - ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, assim sedefine uma avaliao:

    AVALIAO:

    a determinao da soma em dinheiro que num dado momento, se pode

    atribuir em vista de um escopo prefixado, a um determinado bem.

    a apreciao do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte deum bem ou coisa.

    a tcnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, o valor dosimveis e de outros bens.

    o trabalho tcnico que compreende um conjunto de raciocnios, inspees eclculos, tendentes a determinar o valor de um bem mvel ou imvel.

    a apurao do justo valor que poderia ser definido como o preo que um bempoderia alcanar, em determinada data, se colocado venda ou compra emprazo razovel pelo vendedor que desejando, mas no estando obrigado avend-lo, ou pelo comprador, adquirindo-o com total conhecimento dos usos efinalidades para as quais o mesmo poder ser destinado, sem contudo estarcompelido a realizar a compra.

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    3. Mtodos e critrios utilizados:A Norma Brasileira de Avaliao de imveis rurais da ABNT (da NBR 14.653-4:2002) diz em seu artigo oitavo o seguinte:12345Metodologiaapl icvel

    5.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado

    Ao util izar inferncia estatstica com modelos de regresso linear, consultaros requisitos mnimos estabelecidos no anexo A. No caso de utilizao detratamento por fatores, consultar o anexo B.

    5.2 Mtodo da capitalizao da renda

    5.2.1 As avaliaes de empreendimentos de base rural devero observar

    as prescries da NBR 14.653-4:2002.

    5.2.2 No caso de avaliao de culturas agrcolas devem ser observados osseguintes procedimentos:

    5.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados apartir da data de referncia da avaliao at o final da vida til dacultura.

    5.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receitabruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra

    nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver.5.2.2.3 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de

    oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seuarrendamento.

    5.3 Mtodo involutivo

    O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da NBR 14.653-1:2001,compreende as seguintes etapas.

    5.3.1 Vistoria

    Deve ser realizada de acordo com 7.2.

    5.3.2 Projeto hipottico

    Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deveverificar o aproveitamento eficiente para o imvel avaliando, como definidoem 3.1.

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    5.3.3 Pesquisa de valores

    A pesquisa de valores deve ser real izada segundo os preceitos do mtodocomparativo direto de dados de mercado, conforme em 7.3, e tem comoobjetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado para asituao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo.

    5.3.4 Previso de receitas

    As receitas de venda das unidades do projeto hipottico sero calculadas apartir dos resultados obtidos em 8.3.3, considerados a eventual valorizaoimobiliria, a forma de comercializao e o tempo de absoro no mercado.

    5.3.5 Levantamento do custo de produo do projeto hipottico

    Este levantamento corresponde montagem de oramento dos custosdiretos e indiretos (inclusive de elaborao e aprovao de projetos)necessrios transformao do imvel para as condies do projetohipottico.

    5.3.6 Previso de despesas adicionais

    Podem incluir, quando pertinente, entre outras as seguintes despesas:

    a) de compra do imvel;

    b) de administrao do empreendimento, inclusive vigi lncia;c) com impostos e taxas;

    d) com publicidade;

    e) com a comercializao das unidades.

    5.3.7 Margem de lucro do incorporador

    Quando for usada margem de lucro, em modelos que no utilizem fluxo decaixa, esta deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento,que est diretamente ligado quantidade de unidades resultantes do

    projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno docapital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relaocom o que praticado no mercado.

    5.3.8 Prazos

    No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que:

    a) o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com assuas caractersticas fsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia econdies mercadolgicas;

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    b) o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura,conduta e desempenho do mercado.

    5.3.9 Taxas

    No caso de adoo de modelos dinmicos recomenda-se explicitar as taxasde valorizao imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros docapital investido e a mnima de atratividade.

    5.3.10 Modelo

    A aval iao poder ser real izada com a util izao dos seguintes modelos,em ordem de preferncia: a) por fluxos de caixa especficos; b) com aaplicao de modelos simplificados dinmicos; c) com a aplicao de

    modelos estticos.

    5.4 Mtodo evolutivo

    A identificao do valor de cada um dos componentes do imvel deveatender seo 10 desta norma.

    5.5 Mtodo comparativo direto de custo

    A utili zao do mtodo comparativo direto para a aval iao de custosdever considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetossemelhantes, a partir da qual sero elaborados modelos seguindo osprocedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

    5.6 Mtodo da quantificao de custo

    Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode serapropriado pelos custos unitrios das construes rurais ou por oramento.

    Portanto, baseado nas premissas anteriores, adotamos o Mtodo Comparativo,atravs do confronto de dados de mercado, por entendermos como o maisindicado para o caso presente.

    O mtodo comparativo, porquanto a pesquisa de mercado realizada foi dirigidano sentido da apurao de valores mdios, unitrios bsicos, praticados e/oupropostos para com terrenos rurais semelhantes e/ou comparveis aos aquiobjetos de avaliao, quanto sua localizao e situao, sua topografia, potencialde utilizao, aguadas, aproveitamento, dentre outros fatores secundrios, osquais, pudessem vir a influir, direta ou indiretamente, na valorizao oudesvalorizao dos terrenos avaliandos.

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    4. Grau de rigor da avaliao:

    De acordo com as Normas Brasileiras de Avaliao, os nveis de preciso de umaavaliao esto classificados da seguinte forma:

    4.1 Pelas no rmas antigas (NBR 8799:1985 e NBR13820:1997):

    Nveis de rigor

    1 - O grau de rigor pretendido em uma avaliao est diretamente relacionado comas informaes que possam ser extradas do mercado. A especificao "a priori"dos nveis de rigor mais elevados somente ser estabelecida para determinaodo empenho no trabalho avaliatrio, e no implica na garantia de um grau mnimona sua preciso final, independendo, portanto, da vontade do Engenheiro deAvaliaes.

    2 - O. rigor de uma avaliao est condicionado abrangncia da pesquisa, confiabilidade e adequao dos dados coletados, qualidade do tratamento

    aplicado ao processo avaliatrio, ao menor grau de subjetividade emprestado peloavaliador em sua manifestao, sendo esses aspectos definidos no detalhamentode cada um deles.

    3 - O maior rigor pretendido numa avaliao no leva, necessariamente, maiorpreciso. Um trabalho avaliatrio ser classificado de acordo com os seguintesnveis alcanados:

    - Avaliao de grau expedito.- Avaliao de grau normal.- Avaliao de grau rigoroso.

    Avali ao de Grau Exped ito

    Define o trabalho avaliatrio onde prepondera a subjetividade, podendo norevelar ou deixar de utilizar qualquer instrumento matemtico de suporte convico de valor expressa pelo Engenheiro de Avaliaes, cujaresponsabilidade fica limitada a essas condies.

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    4.1.1 - Este grau aceito quando houver necessidade de procedimento rpido quepossibilite a apreciao sobre o valor de um bem em prazo exguo, quando

    definido na contratao dos servios, ou quando os elementos comparativos foreminsatisfatrios ou insuficientes para permitir concluses tentadas nos outros nveisde rigor.

    4.1.2 - Nesses casos. em que geralmente as condies no permitem ou no sejaexigida a elaborao de trabalho de nvel superior, admitida a apresentaosucinta do raciocnio tcnico que tenha induzido o Engenheiro de avaliaes obteno dos valores apresentados no devendo, necessariamente, estaremcomprovados os elementos que tenham levado a sua convico. Caso esseselementos sejam explicitados e apresentados. esta condio deve ser ressaltada.

    indicando-se as fontes de informao.

    Aval iao de Grau No rm al

    Define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada e queatende aos seguintes requisitos

    4.2.1 - Coleta de dados deve trazer todas as informaes disponveis quepermitiram ao avaliador formar sua convico de valor.

    4.2.2 - Qualidade da amostra deve estar assegurada quanto:

    a) correta identificao dos elementos comparativos, devendo constaro endereo completo e a especificao e quantificao das principaisvariveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo;

    b) iseno e identificao das fontes de informao de forma apermitir sua conferncia;

    c) ao nmero de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a 5

    (cinco);

    d) sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que dizrespeito a sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e scaractersticas fsicas;

    e) sua contemporaneidade,

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    4.2.3 - No sero considerados elementos vlidos para comparao, aqueles queno estejam na mesma regio geo-econmica ou no possuam caractersticas

    dimensionais e de aproveitamento similares s do avaliando.

    4.2.4 - Neste grau de rigor, o tratamento dispensado aos elementos para seremlevados formao do valor pode ser feito atravs de estatstica descritiva,homogeneizando-se os elementos observados, quando no perfeitamentecomparveis, admitindo-se a utilizao de ponderaes ou fatores empricos, seconsagrados ou resultantes de levantamentos estatsticos de mercado, estesdesde que plenamente justificados.

    4.2.5 - Se a moda no estiver evidenciada, da mdia dos dados

    homogeneizados sero descartados, de inicio, aqueles acima ou abaixo de30% da mesma, calculando-se novos limites e mdia pelo mesmo principio.Caso dados eliminados na primeira etapa estiverem dentro desses limites,devero ser reincludos no rol, para serem repetidas as mesmas operaes,at que todos os componentes do mesmo atendam ao intervalo de mais oumenos 30% em torno da ltima mdia.

    4.2.6 - A transformao do preo com pagamento a prazo de um elemento para opreo a vista ser feita com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida erepresentativa da mdia praticada pelo mercado financeiro, data correspondentea esse elemento, discriminando-se a fonte

    4.2.7 - Nos casos de exame de elementos no contemporneos, desaconselhvel a atualizao de valores do mercado imobilirio atravs dendices econmicos, quando no houver paridade entre eles, devendo , nestecaso, o preo ser atualizado mediante consulta direta a fonte. Quando aatualizao na forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a correo dosdados por ndices resultantes de pesquisa no mercado.

    4.2.8 - As caractersticas do bem avaliando devem, preferencialmente, estarcontidas no intervalo ou espao amostral dos atributos de mesma natureza,

    levantados entre os bens observados. Sempre que isso no ocorrer, deve oavaliador enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstncia.

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    Avaliao de Grau Rig oro so

    Define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada, comsignificativa iseno de subjetividade, e que atenda aos seguintes requisitos:

    4.3.1 - Cada um dos elementos que contribuir para formar a convico de valortem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto, de caractersticasassemelhadas ao bem avaliando, deve compor uma amostra to aleatria quantopossvel, usando-se toda a evidncia disponvel.

    4.3.2 - Os elementos de referncia que compem a amostra devero ter suas

    caractersticas ou variveis paramtricas quantitativas perfeitamenteestabelecidas, sendo em nmero mnimo de duas, acrescidas ou no de variveiscondicionais, todas justificveis pelo comportamento do mercado. nico: Ser tolerada regresso simples desde que a varivel explicativa no sejacondicional e as outras variveis testadas no se mostrem significantes.

    4.3.3 - A qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto:

    a) ao detalhamento da descrio de suas caractersticas, devendoconstar endereo completo e a especificao das principais variveis

    levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo;b) a sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, e/ou a suaconsistncia com o modelo, no que diz respeito localizao nocontexto urbano, destinao, grau de aproveitamento e caractersticasfsicas;

    c) a sua contemporaneidade;

    d) iseno e identificao das fontes de informao, de forma apermitir sua completa conferncia;

    e) comprovao de todos os elementos de referncia que concorrerempara a elaborao do trabalho avaliatrio.

    4.3.4 - A eliminao de dados supostamente discrepantes ter de ser justificadapelo avaliador individualizadamente, caracterizando-se a diferena ouparticularidades de no relacionamento entre o objeto em avaliao e o admitidocomo discrepante.

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    1 grau normal, se o valor extrapolado na fronteiraamostral da mesma caracterstica atender condio de

    inelasticidade mxima de 10%;2 grau expedito, se essa condio no for atendida.

    b) exame da lgica e coerncia do modelo quando haja pouco ounenhum elemento com caracterstica amostral nas proximidades doavaliando. Este fato dever ser justificado e explicitado pelaapresentao de grficos contendo a varivel explicada num eixo erespectivas variveis explicativas no outro.

    c) verificao dos pontos atpicos ("outliers"), explicitando o critrio

    usado pelo avaliador para identificao dos mesmos.d) exame analtico ou grfico da existncia de colinearidade entreas variveis explicativas; se constatada, as respectivas variveisde menor significncia no teste "t" podero ser eliminadas, desdeque essa colinearidade no seja implcita do mercado imobilirio.

    e) apresentao de tabela contendo os valores pesquisados e osvalores da varivel explicada obtida atravs de equao deregresso, reproduzidos, preferencialmente, na forma direta (valorno transformado). Se no exame dessa tabela forem constatados

    valores ilgicos ou negativos, a equao dever ser rejeitada.

    f) apresentao e comentrios de tabela dos resduos da varivelexplicada, preferencialmente, na forma direta (valor notransformado), indicando-se o seu percentual em relao ao valorpesquisado.

    4.3.5.4 - O nmero N de dados de mesma natureza efetivamente usadosno tratamento inferencial ser definido em funo do nmero K devariveis (explicada e explicativas), atendendo s seguintes condies:

    N>=K + l3e tal queN>= 5K

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    4.3.5.5- O valor final da avaliao a ser indicado pelo Engenheiro deAvaliaes em funo do tratamento estatstico adotado, dever estar

    contido em um intervalo de confiana fechado e mximo de 80%. nico: Quando houver caractersticas especficas no bemavaliando no consideradas no tratamento estatstico adotado, oengenheiro de avaliaes poder arbitrar preo diferente do valorobtido pela regresso, limitado a uma amplitude mxima de 25%para mais ou para menos, contido em um intervalo de confianafechado e mximo de 80% (oitenta por cento) dele, explicitando osmotivos que o levaram a tomar essa deciso.

    4.3.6 - Nos trabalhos compostos por avaliaes parciais, este grau de rigor estar

    atendido se, pelo menos em 85% do montante da avaliao, ele for alcanado.4.3.7 - A transformao do preo com pagamento a prazo de um elemento para opreo a vista ser feita com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida erepresentativa da mdia praticada pelo mercado financeiro, data correspondentea esse elemento, discriminando-se a fonte.

    4.3.8 - Nos casos de exame de elementos no contemporneos, vedada aatualizao de valores do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos,devendo o preo ou ser atualizado mediante consulta direta a fonte ou levando emconta a valorizao real dos imveis, inferida e justificada por funo de

    regresso.

    De acordo com o exposto pela antiga Norma Brasileira de Avaliao NBR8799:1985, para avaliao de imveis rurais da ABNT - ASSOCIAOBRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, o presente trabalho est enquadrado, naclassificao de AVALIAO DE GRAU NORMAL.

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    16

    4.2 Pela no rm a atual (NBR 14.653 PARTE III)

    6 Especificao das avaliaes

    As aval iaes de imveis rurais sero especificadas, segundo suafundamentao, conforme os critrios a seguir.

    6.1 Quanto fundamentao

    6.1.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentaonos seguintes graus, de acordo com a soma dos pontos em funo das

    informaes apresentadas:Tabela 1 Classificao dos laudos de avaliao quanto

    fundamentao

    Grau

    I II III

    Limite mnimo 12 36 71

    Limite mximo 35 70 100

    6.1.2 Esta pontuao obtida segundo a tabela 2 a seguir, quando afinalidade for avaliao do imvel rural como um todo, utilizando-se omtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou nocom os mtodos de custo e da capitalizao da renda.

    6.1.2.1 Na avaliao do imvel rural como um empreendimento, deve-sereportar a NBR 14.653-4:2002.

    6.1.2.2 O engenheiro de avaliaes dever enquadrar seu trabalho emcada item da tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens serutilizada para conferir o grau de fundamentao conforme a tabela 1.

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    17

    Tabela 2 Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto

    ao grau de fundamentao

    Para determinao da pontuao, os valores na horizontal noso cumulativos

    Item

    Especificaes dasAvaliaes de Imveis

    Rurais Condio pt Condio pt Condio pt

    1Nmero de dados de

    mercado, efetivamenteutilizados

    3(K+1) e no mnimo5

    18 3 9

    2

    Qualidade dos dadoscolhidos no mercado de

    mesma exploraoconforme em 5.1.2

    todos 15 Maioria 7minoria ou

    ausncia

    0

    3Visita dos dados de

    mercado por engenheiro deavaliaes

    todos 10 maioria 6minoria ouausncia

    0

    4Critrio adotado para avaliarconstrues e instalaes

    custo de reediopor planilhaespecifica

    5

    custo dereedio porcaderno de

    preos

    3como varivel,

    conformeanexo A

    3

    5Critrio adotado para avaliar

    culturasconforme em 10.3 5

    por caderno depreos

    3como varivel,

    conformeanexo A

    3

    6 Apresentao do laudo,conforme seo 11

    completo 16 simplificado 1

    7Utilizao do mtodo

    comparativo direto de dadosde mercado

    tratamento cientfico,conforme em 7.6.1 e

    anexo B15

    tratamentos porfatores,

    conforme em7.6.1 e anexo B

    12outros

    tratamentos2

    fotogrfica 2

    8Documentao dos dadosamostrais, que permita suaidentificao e localizao

    coordenadasgeodsicas ou

    geogrficas2

    roteiro deacesso ou croqui

    de localizao1

    fotogrfica 4

    9 Documentao doavaliando, que permita suaidentificao e localizao

    coordenadasgeodsicas ou

    geogrficas4

    croqui delocalizao

    2

    certido dominialatualizada

    2

    10Documentao do imvel

    avaliando apresentada pelocontratante refere-se a

    levantamentotopogrfico

    planimtrico deacordo com as

    normas

    2levantamentotopogrficoplanimtrico

    2

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    18

    6.1.3 Observaes referentes tabela 26.1.3.1 No item 1, se houver maioria de opinies, fica caracterizado o grau

    I.

    6.1.3.2 k = nmero de variveis independentes:

    a) varivel dependente: preo ou preo unitrio

    b) variveis independentes como rea, classe de solo, situao, etc.

    6.1.3.3 So obrigatrios em qualquer grau:

    a) explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado;b) vistoria do imvel avaliando;

    c) a identificao das fontes;

    d) no mnimo 3 dados de mercado, efetivamente utilizados.

    6.1.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel avaliando, oprofissional poder admitir uma situao paradigma, conforme 7.3.1 daNBR 14.653-1:2001.

    6.1.3.5 obrigatrio nos graus II e III:

    a) a apresentao de frmulas e parmetros utilizados;

    b) no mnimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados.

    6.1.3.6 So obrigatrias no grau III:

    a) a vistoria do imvel e dos dados de mercado por engenheiro deavaliaes;

    b) a apresentao de laudo completo;

    c) no mnimo 3k dados de mercado efetivamente utilizados.

    6.1.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que podem assumirn situaes bem definidas (cdigos alocados) como, por exemplo, asituao (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1) variveisdicotmicas para descrever as diferenas qualitativas. Quando isto nofor possvel, a avaliao ter grau de fundamentao mximo II.

    6.1.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao (conforme 5.1.2), omodelo adotado poder incluir variveis dicotmicas que evidenciem asdiferenas dos respectivos mercados. A utilizao de varivel nica,

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    19

    com "pesos" subjetivos para considerar essa diferena, implica rebaixara avaliao para grau I de fundamentao.

    6.1.3.9 O uso de regresso deve ser feito com o nmero de elementos deno mnimo K + 5, sendo K o nmero de variveis independentes, parareceber a condio mxima no item 1.

    6.1.3.10 Na inexistncia de culturas, construes ou instalaes ouquando estas no forem objetos da avaliao, deve ser atribudo ovalor mximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar oenquadramento na Tabela 1.

    6.1.3.11 Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no

    so cumulativos e a soma realizada apenas na vertical.6.2 Quanto preciso

    As aval iaes de imveis rurais sero especificadas quanto preciso nocaso em que for utilizado exclusivamente o mtodo comparativo direto dedados de mercado com o uso de regresso linear.

    Neste caso, o grau de uma avaliao depende da preciso:

    a) dos dados de mercado e do modelo adotado;

    b) da estimao de valor.

    Tabela 3- Grau de preciso do modeloGrau

    DescrioIII II I

    Testes realizados para osregressores aceitos ao nvel de

    significncia (unicaudal) mximo de5% 10% 15%

    Tabela 4 - Grau de preciso da estimativa do valorGrau

    DescrioIII II I

    Semi-amplitude mxima dointervalo de confiana de 80%

    em torno do valor calculado pelomodelo

    15% de 15 a 30% > 30%

    De acordo com o exposto pela Norma Brasileira de Avaliao NBR 14.653 PARTEIII, para avaliao de imveis rurais da ABNT - ASSOCIAO BRASILEIRA DE

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    NORMAS TCNICAS, o presente trabalho est enquadrado, na classificao deAVALIAO DE GRAU II.

    5. Caracterizao do objeto:

    Trata-se da avaliao de duas glebas de terras rurais na regio conhecida porChapada Gacha, no Municpio de Januria, regio noroeste do Estado de MinasGerais, pertencente a MASSA FALIDA DA EMPRESA IRONBRAS INDSTRIA ECOMRCIO S/A.

    6. Descrio bsica (resumida) dos imveis:

    Os imveis avaliandos esto localizados na regio conhecida por ChapadaGacha, distante aproximadamente 40 km. (quarenta quilmetros) da cidade demesmo nome, s margens da rodovia BR 030, porm estando fisicamente dentrodo municpio de Januria, regio noroeste do Estado de Minas Gerais.

    6.1 Consid eraes s ob re as p rinc ipais cid ades dareg io dos im veis avaliand os:

    As principais cidades da regio so Una, Arinos e Januria. A cidade maisprxima a Chapada Gacha.

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    6.1.1 Perfil da Cidade Chapada Gacha - MG:

    Municpio de Chapada Gacha

    Fundao 21 de dezembro de 1995

    Prefeito(a) MUNDINHO - Jos Raimundo Ribeiro Gomes

    Localizao

    15 18' 21" S 45 37' 04" O15 18' 21" S 45 37' 04" O

    Unidade federativa Minas Gerais

    Mesorregio Norte de Minas IBGE/2008 [1]

    Microrregio Januria IBGE/2008 [1]

    Municpios limtrofes Arinos, Januria, So Francisco, Urucuia e Cocos

    Distncia at a capital Em torno de 800km quilmetros

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    Caractersticas geogrficas

    rea 3.214,698 km

    Populao 10.995 hab. est. IBGE/2008 [2]

    Densidade 2,9 hab./km

    Clima No disponvel

    Fuso horrio UTC-3

    Indicadores

    IDH 0,683 mdio PNUD/2000 [3]

    PIB R$ 36.891 mil IBGE/2005 [4]

    PIB per capita R$ 4.064,00 IBGE/2005 [4]

    Perfil econmico de Chapada Gacha

    CHAPADA GACHA

    I. Caracterizao

    Localizao:NORTE DE MINAS

    rea:3252,63 Km2

    Altitude:mxima: 0 mlocal:mnima: 0 mlocal:

    ponto central da cidade: 870 m

    Temperatura:mdia anual: 24,1 Cmdia mximaanual:

    31,6 C

    mdia mnima anual:18,3 C

    ndice mdio pluviomtrico anual: 1303,6 mm

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    Bacia:BACIA RIO SAO FRANCISCO

    Fontes Instituto de Geocincias Aplicadas - IGAFundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica - IBGE

    II. Finanas

    Arrecadao Municipal - 2001-2004

    ANOS ICMS OUTROS TOTAL

    2001 71.495 97.659 169.154

    2002 202.140 78.214 280.3542003 340.429 119.783 460.212

    2004 360.874 239.052 599.926

    Fonte: Secretaria de Estado da Fazenda

    III. Populao

    Populao Residente 2000,2005

    ANOS URBANA RURAL TOTAL

    2000 3.070 4.173 7.2432005(1) 9.077

    Fonte: Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE)(1) Dados preliminares

    Populao Ocupada por Setores Econmicos

    2000

    SETORES No. DE PESSOAS

    Agropecurio, extrao vegetal e pesca 1.272Industrial 240

    Comrcio de Mercadorias 139

    Servios 531

    TOTAL 2.182

    Fonte: Fundao Instituto de Geografia e Estatstica - IBGE

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    V. Atividades Econmicas

    AgropecuriaPrincipais Produtos Agrcolas - 2003

    Produtorea colhida

    (ha)Produo

    (t)Rendimento mdio

    (kg/ha)

    Arroz em casca sequeiro 560 1.008 1.800,00

    Arroz casca varzea umida 30 75 2.500,00

    Cana-de-acucar 100 4.000 40.000,00

    Cafe 80 192 2.400,00

    Feijao (3a.safra) 75 203 2.706,67Laranja (1) 12 75 6.250,00

    Mandioca 150 1.500 10.000,00

    Milho 500 1.810 3.620,00

    Soja 5.900 15.930 2.700,00

    Sorgo (2a.safra) 30 36 1.200,00

    Fonte:Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE)(1) Produo em mil frutos e rendimento em frutos/ha(2) Produo em mil cachos e rendimento em cachos/ha

    Pecuria - Principais Efetivos - 2003

    ESPECIFICAO No. DE CABEAS

    ASININOS 140

    BOVINOS 17.965

    CAPRINOS 94

    COELHOS 6

    EQUINOS 1.220

    GALINACEOS 19.555

    MUARES 233

    OVINOS 55

    SUINOS 2.690

    Fonte: Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE)

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    Produto Interno Bruto (PIB) a preos correntesUnidade R$(mil)

    ANO AGROPECURIO INDUSTRIA SERVIO TOTAL

    1998 6.079 686 2.044 8.809

    1999 6.142 1.369 7.760 15.271

    2000 6.651 1.667 9.309 17.627

    2001 6.354 1.614 10.310 18.278

    2002 9.069 1.704 12.414 23.187

    Fontes:Fundao Joo Pinheiro (FJP)

    Centro de Estatstica e Informaes (CEI)

    VI. Armazenagem

    Armazens Cadastrados na CONAB 2005

    QTDE TIPO CAPACIDADE ESTTICA (t)

    1 CONVENCIONAL 1.836

    2 GRANEL 9.725

    Fonte: Companhia Nacional de Abastecimento (CONAB)

    VIII. Ensino

    1o. GRAU e 2o. GRAU

    Ensino Profissionalizante (e/ou Ps-mdio): (2002)

    CURSO 2o GRAU (SEM HABILITACAO),

    Fontes:Centro de Produo e Administrao de Informaes - CPRO/SEEInstituto Nacional de Estudos e Pesquisas Educacionais -INEP/MEC

    IX. Comunicaes

    Telefone:Concessionria:

    Emissoras de Rdio: (2001)

    Jornais: (2000)

    Fontes:Telecomunicaes de Minas Gerais S.A.Associao Mineira de Rdio e TV - AMIRTSecretaria de Estado de Comunicao Social

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    X. Energia Eltrica

    Concessionria: CEMIGConsumo 1999-2003

    CLASSE 1999 2000 2001 2002 2003

    Industrialconsumo (KWh)n consumidores

    217527

    270649

    328147

    496125

    571688

    Comercialconsumo (KWh)n consumidores

    23719267

    25423072

    22572187

    24544994

    30015596

    Residencialconsumo (KWh)n consumidores

    750283820

    843507871

    760217947

    8245531027

    9440511134

    Ruralconsumo (KWh)n consumidores

    98615861

    68299272

    78774968

    80537978

    696275102

    Outrosconsumo (KWh)n consumidores

    45150139

    47304336

    35592329

    42266830

    49635233

    Totalconsumo (KWh)n consumidores

    2446886994

    22808361060

    21624241138

    23476611234

    24940011373

    Fonte: Companhia Energtica de Minas Gerais - CEMIG

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    6.2 Cons ideraes sobre a reg io das fazendas :

    6.2.1 Vias de Acesso e localizao:

    A via principal de acesso at a propriedade aqui objeto dessa avaliao, saindode Belo Horizonte, capital do estado de Minas Gerais , seguir pela rodovia BR040, sentido Braslia at o trevo prximo a Paracatu, onde se toma a direo nortena Rodovia MG 128 e BR 251 at a Cidade de Una onde, toma-se a rodoviaat a cidade de Arinos. Da segue-se pela rodovia em terra batida at a Cidade deChapada Gacha pela BR 030. Passando pela Chapada Gacha s rodar pormais 40 Km. (quarenta quilmetros) e chegar aos imveis avaliandos.

    Outra forma de se ir deslocando-se pela BR 135 na direo da Cidade deJanuria, aps Montes Claros. L chegando, toma-se a estrada de terra emdireo a Bonito de Minas e desta at o entroncamento com a BR 030, j dentrodas terras dos imveis avaliandos.

    Todas estas vias tm um padro construtivo bom, encontrando-se todas emestado regular de conservao, sendo que tanto as de piso asfltico como as depiso de terra batida necessitam reparos.

    6.2.2 Ocupao circunvizinha:

    A ocupao circunvizinha das terras objetos deste laudo de avaliao feitaexclusivamente por imveis rurais voltados para as prticas agropecurias oucom o cunho de produo de soja, capim para extrao de sementes, milho oupara o reflorestamento onde o solo assim o permite.

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    7. Pesquisa de mercado realizada:

    7.1 Para Terras:

    Ampla e minuciosa foi pesquisa de mercado realizada, no sentido da apuraodos valores mdios, unitrios bsicos (por hectare), praticados e/ou propostospara com propriedades semelhantes e/ou comparveis aos aqui objeto deavaliaes.

    Para tanto, foram realizadas investigaes especficas junto a vrias fontes, asquais pudessem fornecer subsdios para a determinao dos valores procuradoscom justeza e imparcialidade, tais como: cartrios, proprietrios vizinhos e emespecial, junto a corretores de imveis especializados no mesmo segmento demercado.

    Coletados os dados de mercado, foram os mesmos saneados e homogeneizados(tratados), levando-se em considerao os seguintes e principais fatores (dentreoutros secundrios): fonte, reas, localizao e situao, aguadas e tipo deaproveitamento segundo, a vocao natural, topografia, da infra-estrutura local,das principais distncias e vias de acessos.

    Junto pesquisa de mercado foram realizadas entrevistas com os vizinhosconfrontantes mais importantes no intuito de confirmar os nmeros por nscalculados e os praticados efetivamente pelo mercado local.

    No faremos distino de valores por hectare para a fazenda de rea menos porserem as propriedades confrontantes, estando separadas apenas pela BR 030,podendo ser consideradas como contguas.

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    01 (hum) engenho de pinga produzindo02 (dois) alambiques de cobre com capacidade para 500 lts. CadaTerra mista, tima topografia40% (quarenta por cento) cercada e formada em pastagens02 (duas) casas simplesEnergia eltrica, padro Cemig01 (uma) nascente com tima vazo o ano todo01 (hum) ribeiro na divisa com Rio Conchatima para plantio de Eucalipto, ou qualquer tipo de reflorestamento900 (novecentos) kms. distante de Ribeiro Preto (SP)

    105 (cento e cinco) Kms. distante de Januria035 (trinta e cinco) kms. distante de Bonito de MinasPreo :- apenas R$-700,00 (Setecentos reais) por hectareValor total :- R$-400.000,00 (Quatrocentos mil reais)Estuda-se troca com veculos e imveis urbanos

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    007-MG - 24.000 hectares no norte de Minas, 10 km de Bonito deMinas/MINAS GERAIS, e 30 km de Januria-mg, Topografia: 80%plana (terra nua) toda tratorvel, fcil acesso, com algumas casasde colonos, tem um rio que atravessa fazenda, documentao emordem. Preo: R$ 700,00(setecentos reais o hectare). Aceita oferta!

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    Fazendas, Bonito de Minas MGNegcio Vender

    rea 20.000 ha

    Valor R$ 10.000.000,00 ou R$ 500,00/haDestaque

    OPORTUNIDADE: muitas nascentes de veredas ecrregos

    Descrio

    muita sucupira e vinhatico e outras madeiras delei,cerrado considerado de medio porte comlevantamento feito ,apontando uma media de 40mt de carvo por hectare, tem energia em variospontos da fazenda com o georeferenciamentopronto. SUDENE financiamento pelo Banco doNORDESTE.

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    Fazendas, Bonito de Minas - MGNegcio Vender

    rea 567 ha

    Valor R$ 400.000,00 ou R$ 705,46/ha

    Destaque Pecuria e Reflorestamento

    Descrio

    Localizada 12km da sede do municpio, municpioligado capital do estado por asfalto, terras decerrado e brejos, com gua abundante fornecido porrios e lagoas, com excelente portencial para irrigao,altitude por volta de 700m.

    Anunciante Marcos Andr Campos da Mota

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    Fazendas, Bonito de Minas - MGNegcio Vender

    rea 20.000 ha

    Valor R$ 8.000.000,00 ou R$ 400,00/ha

    Destaque Muita sucupira e vinhatico e outras madeiras de lei

    Descrio

    cerrado considerado de medio porte comlevantamento feito ,apontando uma media de 40mt de carvo por hectare, tem energia em variospontos da fazenda com o georeferenciamentopronto. SUDENE financiamento pelo Banco doNORDESTE.

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    Fazendas, Bonito de Minas - MG

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    rea 485 ha

    Valor R$ 370.000,00 ou R$ 762,89/ha

    Destaque Pecuria e Reflorestamento

    Descrio

    margem do Rio Borrachudo, com 30% de terras deculturas de primeira linha e o restante cerrados, 700mde altitude, 7km da sede da cidade e 2km doasfalto.Com casa sede, curralama em aroeira, energia,sinal de celular, 150ha de pastagens formadas,potencial para irrigao.

    Anunciante Marcos Andr Campos da Mota

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    Fazendas, Bonito de Minas - MG

    Negcio Vender

    rea 505 ha

    Valor R$ 300.000,00 ou R$ 594,06/ha

    Destaque Pecuria e Reflorestamento

    Descrio

    Localizada margem do Rio Borrachudo,aproximadamente 2km do asfalto e 7km da cidade deBonito de Minas, com 30% de terras de culturas e orestante de cerrados, com casa sede, curral emaroeira sem cobertura, energia, sinal de celular, 800mde altitude e aproximadamente 150ha de pastagensformadas.

    Anunciante Marcos Andr Campos da Mota

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    Fazendas, Chapada Gacha - MG

    Negcio Vender

    rea 1.200 ha

    Valor R$ 1.000.000,00 ou R$ 833,34/ha

    Destaque veredas, bastante agua.

    DescrioTem terra plana, pasto, formado, curral, boa sede,cercada de tres rios, cortada pelo asfalto, que ligaa cidade de arinos, a chapada gaucha, propriapara criar gado e plantaoes de eucaliptos, areada sudene, banco do nordeste.

    Anunciante Robson de freitas Santos

    Telefone(38) 9984-9081

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    Anncio n 8982

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    Fazendas, Januria - MG

    Negcio Vender

    rea 560 ha

    Valor R$ 420.000,00 ou R$ 750,00/ha

    Destaque Tem energia curral casa agua da rua

    Descrio localizada a 60 km Jnuaria e a12 km de bonito deMinas 3km de riacho lagoa.

    Anunciante Erivelon Geraldo Cota Torres

    Telefone(37) 3381-3879

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    Cod.: 1486- Chapada Gacha/MG Visitas:252rea

    13.513 hectOu R$800,00/ha

    Aptidoreflorestamento,

    produo de semente depastagens, biodiesel,

    Altitude830 mts

    NascentesSim

    Casa deColono

    No

    Distncia doAsfalto

    Tipo de Solo

    155 km 18 % de argila

    Indice Pluviomtrico1400 mm/ano

    ValorR$

    10.810.400,00

    Condies de Pagamento50% de entrada e 50% aps 12 meses. - No aceita permuta por imveis.

    BenfeitoriasSem benfeitorias

    Outras Informaes65 km da Chapada Gaucha / MG 890 km de Ribeiro Preto / S.P. 155 km do asfalto/ -Margeando a BR 030. - indice de chvas: 1.400 mm ( mdia do ultimos 12 anos ) - Crregona divisa e nascentes na propriedade. - rea com vegetao de fcil limpeza. - Regio com

    aptido para investimento em : reflorestamento, produo de semente de pastagens,biodiesel, etc... - Aproximadamente 80% da rea podemos considerar de chapada.

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    Caractersticas

    Titulo: rea em Januria / Pandeiros

    Valor: R$ 8.400.000,00

    rea: 14000 / ha

    R$ / ha R$ 600,00

    Localizao

    Municpio: Januria

    UF: MG

    Coordenada:

    Descrio

    So trs reas de: 8.000 ha, 4.000 ha e 2.000. Margem direita do Rio SoFrancisco. Potencial irrigvel com gua do Rio So Francisco. Valor acombinar.

    Fotos

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    Caractersticas

    Titulo: Fazenda na Chapada Gacha

    Valor: R$ 5.640.000,00

    rea: 9400 / ha

    R$ / ha R$ 600,00

    Localizao

    Municpio: Chapada Gacha

    UF: MG

    Coordenada:

    Descrio

    Fazenda prpria para reflorestamento com rea utilizvel de 6.900 ha.Prximo ao Parque Grande Serto Veredas. Possui 11 escrituras.

    Fotos

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    Caractersticas

    Titulo: Fazenda na Chapada Gacha

    Valor: R$ 1.100.000,00

    rea: 2200 / ha

    R$ / ha R$ 500,00

    Localizao

    Municpio: Chapada Gacha

    UF: MG

    Coordenada:

    Descrio

    Ideal para reflorestamento. A 30 km da cidade, disponibilidade de muitagua.

    Fotos

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    Caractersticas

    Titulo: Fazenda na Chapada Gacha II

    Valor: R$ 4.800.000,00

    rea: 8000 / ha

    R$ / ha R$ 600,00

    Localizao

    Municpio: Chapada Gacha

    UF: MG

    Coordenada:

    Descrio

    rea com 4.000 ha j desmatado, prpria para reflorestamento.

    Fotos

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    Descrio

    Fazenda a venda Minas Gerais Januaria PecuariaEucalipto bruta. Solo cerrado arenoso com areia todacercada arame farpado -5- fios. Topografia 80 % planabeira de estrada de acesso a chapada gaucha e Januria.Altitude 750 metros 80 KM de Januria -8 KM do distritode so Joaquim -120 -KM de chapada gaucha.

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    ALAMEDA DA TERRA N 437 BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA REGIO METROPOLITANA DEBELO HORIZONTE MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 FAX 0XX31 3581 8006

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    9. Metodologia avaliatria para as terras:HOMOGENEIZAO0 processo de homogeneizao visa eliminar eventuais diferenas por venturaexistentes entre os elementos comparativos coletados com o paradigma econsistem na aplicao de expresses ou fatores empricos consagrados, eaplicados, juntamente com um programa estatstico especialmente criado paraa Engenharia de Avaliaes, e apresentados como na seqncia:

    OFERTASSer deduzido o percentual de 10% dos preos das amostras que notraduzem o real nvel do mercado (transaes), por considera-las majoradas afim de propiciar elasticidade nas negociaes.

    LOCALIZAO (TRANSPOSIO)Eventuais diferenas atinentes localizao dos elementos comparativospara com as condies do avaliando, incluindo as condies geogrficas edistncias para a via principal, so feitas mediante comparao, com variaomxima de at 30%.

    FORMAO E COBERTURA VEGETAL

    Quanto ao tipo de cobertura que existe nas terras, estando limpa ou Innatura, ser considerado todos os fatores valorizantes ou desvalorizantes,podendo a comparao entre os fatores variar at 40 %.

    USO OU VOCAOFator de comparao sobre o tipo de vocao apresentado pelas terras

    TAMANHOFator de comparao sobre o tamanho de cada propriedade

    AGUADAQuanto a disponibilidade de gua em comparao com outras propriedadesde mesa destinao e tamanho, podendo a comparao entre os fatoresvariar at 30 %.

    TOPOGRAFIAFator de comparao da topografia entre as propriedades levando-se emconta se as terras so planas onduladas ou acidentadas.

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    9.1 Clcu lo s esta ts ti cos :Infer 32 - Modo de Estatstica Descritiva.

    Amostra

    N Valor/m2 Oferta Local. Forma Uso Tnho Agua Top Valor Homog.1 700,00 0,95 1,20 0,90 1,10 1,10 0,90 1,10 860,332 790,96 0,95 1,20 0,80 1,10 1,10 1,00 1,10 960,123 700,00 0,95 1,10 1,00 1,10 1,00 0,90 1,10 796,604 500,00 0,95 1,10 1,00 1,10 1,00 1,10 1,10 695,455 705,46 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 0,90 1,10 883,106 400,00 0,95 1,10 1,00 1,20 1,00 1,10 1,10 606,947 762,89 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 0,90 1,10 954,998 594,06 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 0,90 1,10 743,659 833,34 0,95 1,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 783,76

    10 750,00 0,95 1,10 0,95 1,10 1,10 1,00 1,10 991,0111 800,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 836,0012 600,00 0,95 1,20 1,00 1,10 1,00 0,90 1,10 744,8813 600,00 0,95 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1,10 758,6714 500,00 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 1,00 1,10 695,4515 600,00 0,95 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1,00 689,7016 600,00 0,95 1,20 1,00 1,20 1,10 1,00 1,00 902,8817 600,00 0,95 1,10 1,00 1,10 1,10 1,00 1,00 758,67

    18 700,00 0,95 1,10 0,90 1,10 1,00 1,00 1,10 796,6019 750,00 0,95 1,10 0,90 1,10 1,10 1,00 1,00 853,5020 900,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1.034,55

    Descrio das Variveis

    Valores e coeficientes de homogeneizao :

    Valor/m2: Valor por metro quadrado das amostras. Oferta: Fator referente a oferta ou transao efetivada. Local.: Fator de comparao pela transposio da localizao.

    Forma: Fator referente a porcentagem de pastagem formada.. Uso: Fator de comparao quanto ao tipo de uso do imvel. Tnho: Fator de comparao com o tamanho da rea produtiva. Agua: Fator de comparao das terras com e sem agua. Topogr: Coeficiente de aproveitamento segundo a topografia..

    Estatsticas Bsicas

    N de elementos da amostra : 20N de graus de liberdade : 19

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    Varivel Mdia Desvio Padro Coef. Variao

    Valor Homog. 817,34 112,77 13,80%

    Nmero mnimo de amostragens: 5.

    Disperso em Torno da Mdia

    Tabela de DesviosDesvios em torno da mdia.

    N Am. Observado Mdia Desvio Normalizado Studentizado Quadrtico1 860,33 817,34 42,98 3,81x10-1 3,91x10-1 1847,922 960,12 817,34 142,77 1,26 1,29 20385,413 796,60 817,34 -20,74 -1,83x10-1 -1,88x10-1 430,254 695,45 817,34 -121,89 -1,08 -1,10 14857,785 883,10 817,34 65,75 5,83x10-1 5,98x10-1 4324,046 606,94 817,34 -210,40 -1,86 -1,91 44269,217 954,99 817,34 137,64 1,22 1,25 18946,838 743,65 817,34 -73,69 -6,53x10-1 -6,70x10-1 5430,589 783,76 817,34 -33,58 -2,97x10-1 -3,05x10-1 1127,78

    10 991,01 817,34 173,66 1,53 1,57 30160,4011 836,00 817,34 18,65 1,65x10-1 1,69x10-1 348,10

    12 744,88 817,34 -72,46 -6,42x10-1

    -6,59x10-1

    5250,8113 758,67 817,34 -58,67 -5,20x10-1 -5,33x10-1 3442,4614 695,45 817,34 -121,89 -1,08 -1,10 14857,7815 689,70 817,34 -127,64 -1,13 -1,16 16292,6016 902,88 817,34 85,53 7,58x10-1 7,78x10-1 7316,6617 758,67 817,34 -58,67 -5,20x10-1 -5,33x10-1 3442,4618 796,60 817,34 -20,74 -1,83x10-1 -1,88x10-1 430,2519 853,50 817,34 36,15 3,20x10-1 3,28x10-1 1307,3620 1034,55 817,34 217,20 1,92 1,97 47179,09

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    Grfico de Desvios Quadrticos

    Tabela de Desvios Deletados

    Influncia das amostragens nos desvios da mdia.

    N Am. Deletado Varincia Normalizado Studentizado1 45,25 13316,81 3,72x10-1 3,82x10-12 150,29 12232,75 1,29 1,32

    3 -21,83 13399,71 -1,79x10-1

    -1,83x10-1

    4 -128,30 12556,00 -1,08 -1,115 69,21 13172,01 5,72x10-1 5,87x10-16 -221,47 10836,03 -2,02 -2,077 144,89 12316,87 1,24 1,278 -77,57 13107,30 -6,43x10-1 -6,60x10-19 -35,34 13358,92 -2,90x10-1 -2,98x10-1

    10 182,80 11661,11 1,60 1,6511 19,63 13404,52 1,61x10-1 1,65x10-112 -76,27 13117,81 -6,32x10-1 -6,49x10-113 -61,76 13223,56 -5,10x10-1 -5,23x10-114 -128,30 12556,00 -1,08 -1,11

    15 -134,36 12472,09 -1,14 -1,1716 90,03 12997,00 7,50x10-1 7,69x10-117 -61,76 13223,56 -5,10x10-1 -5,23x10-118 -21,83 13399,71 -1,79x10-1 -1,83x10-119 38,06 13348,42 3,12x10-1 3,21x10-120 228,63 10665,86 2,10 2,15

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    Desvios Deletados Studentizados

    As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referncia influemsignificativamente no valor mdio.

    Estatsticas Gerais

    Nmero de elementos ........ : 20Graus de liberdade ............ : 19Valor mdio ......................... : 817,34Mediana ............................... : 806,49Moda .................................... : 777,98Varincia ............................. : 12082,39Desvio padro .................... : 109,91Desvio mdio ...................... : 92,03Varincia (no tendenciosa) : 12718,30Desvio padro (no tend.) . : 112,77Coef. de variao ............... : 13,80%Valor mnimo ....................... : 606,94

    Valor mximo ...................... : 1034,55Amplitude ............................ : 427,61Nmero de classes ............ : 5Intervalo de classes ............ : 85,52

    Sob o aspecto do coeficiente de variao, a amostra considerada boa- classe 1

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    Momentos Centrais

    Momento central de 1 ordem : 817,34Momento central de 2 ordem : 12082,39Momento central de 3 ordem : 289552,20Momento central de 4 ordem : 14477,61

    Coeficiente Amostral Normal t de StudentAssimetria 2,18x10-1 0 0Curtose -2,99 0 Indefinido

    Distribuio assimtrica direita e platicrtica.

    Intervalos de Classes

    Classe Mnimo Mximo Freq. Freq.(%) Mdia1 606,94 692,46 2 10,00 648,322 692,46 777,98 6 30,00 732,793 777,98 863,50 6 30,00 821,134 863,50 949,02 2 10,00 892,995 949,02 1034,55 4 20,00 985,16

    Histograma Ogiva de Frequncias

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    Amostragens eliminadas

    Todas as amostragens foram utilizadas.

    Amostragens a serem saneadas

    Critrio de saneamento:

    Intervalo de +/- 2,00 desvios padres em torno da mdia.

    Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.

    Grfico de Representao do Saneamento

    Distribuio dos Desvios Normalizados

    Intervalo Distribuio de Gauss % de Amostragens no Intervalo-1; +1 68,3 % 60,00 %

    -1,64; +1,64 89,9 % 90,00 %-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

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    Teste de Kolmogorov-Smirnov

    Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita6 606,94 0,0310 0,0500 3,10x10-2 1,89x10-2

    15 689,70 0,1289 0,1000 7,88x10-2 2,88x10-24 695,45 0,1399 0,1500 3,98x10-2 1,01x10-2

    14 695,45 0,1399 0,2000 1,01x10-2 6,01x10-28 743,65 0,2567 0,2500 5,67x10-2 6,73x10-3

    12 744,88 0,2603 0,3000 1,02x10-2 3,97x10-213 758,67 0,301 0,3500 1,44x10-3 4,85x10-217 758,67 0,301 0,4000 4,85x10-2 9,85x10-29 783,76 0,383 0,4500 1,70x10-2 6,70x10-23 796,60 0,427 0,5000 2,29x10-2 7,29x10-2

    18 796,60 0,427 0,5500 7,29x10-2 1,22x10-111 836,00 0,566 0,6000 1,57x10-2 3,42x10-219 853,50 0,626 0,6500 2,57x10-2 2,42x10-21 860,33 0,648 0,7000 1,53x10-3 5,15x10-25 883,10 0,720 0,7500 2,00x10-2 2,99x10-2

    16 902,88 0,776 0,8000 2,59x10-2 2,40x10-27 954,99 0,889 0,8500 8,88x10-2 3,88x10-22 960,12 0,897 0,9000 4,72x10-2 2,75x10-3

    10 991,01 0,938 0,9500 3,82x10-2 1,17x10-220 1034,55 0,973 1,0000 2,29x10-2 2,70x10-2

    Maior diferena obtida: 1,22x10-1

    Valor crtico : 0,2310 (para o nvel de significncia de 20 %)Aceita-se a hiptese alternativa de que h normalidade.

    Observao:O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando realizado sobreuma populao cuja distribuio desconhecida, como o caso das avaliaespelo mtodo comparativo.

    Grfico de Kolmogorov-Smirnov

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    Teste de Sequncias/Sinais

    Nmero de elementos positivos .. : 9Nmero de elementos negativos . : 11Nmero de sequncias ................. : 11Mdia da distribuio de sinais .... : 10Desvio padro .................................. : 2,236

    Teste de Sequncias(desvios em torno da mdia) :

    Limite inferior .... : 0,2786

    Limite superior . : -0,1857Intervalo para a normalidade : [-0,8415 , 0,8415] (para o nvel de significncia de20%)

    Pelo teste de sequncias, aceita-se a hiptese da aleatoriedade dos sinais dosdesvios.

    Teste de Sinais(desvios em torno da mdia)

    Valor z (calculado) ........... : 0,4472

    Valor z (crtico) .................. : 0,8415 (para o nvel de significncia de 20%)

    Pelo teste de sinais, aceita-se a hiptese nula, podendo ser afirmado que adistribuio dos desvios em torno da mdia segue a curva normal (curva deGauss).

    Reta de Normalidade

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    Desvios x Variveis

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    Formao dos Valores

    Estima-se que, o valor homogeneizado para o hectare de terra na regio da

    Chapada Gacha de R$ 817,34 (oitocentos e dezessete Reais e trinta equatro centavos).

    Intervalo de confiana de 80,0 % para o valor estimado:

    O valor mnimo, por hectare, estimado de R$ 783,86O valor Mximo, por hectare, estimado de R$ 850,82

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    10. Avaliao geral:

    10.1 Para as terras da Fazenda Larga maior:

    15.700 ha x R$ 817,34/ha = R$ 12.832.238,00

    Podendo variar dentro de uma margem de negociao entre:

    Um mnimo de R$ 12.306.602,00Um mximo de R$ 13.357.874,00

    10.2 Para as terras da Fazenda Larga meno r:

    784,643 hectares x R$ 422,38/ha = R$ 641.351,49

    Podendo variar dentro de uma margem de negociao entre:

    Um mnimo de R$ 615.050,26Um mximo de R$ 667.589,95

    Valor total para a reavaliao:

    R$ 13.499.827,49 (treze milhes, quatrocentos e noventa e nove mil,oitocentos e vinte e sete Reais e quarenta e nove centavos).

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    11. Concluso:PortantoR$ 13.499.827,49 (treze milhes, quatrocentos e noventa e nove mil,oitocentos e vinte e sete Reais e quarenta e nove centavos) ento, omontante total pelo qual avaliamos duas glebas de terras rurais na regioconhecida por Chapada Gacha, no Municpio de Januria, noroeste do Estado deMinas Gerais, pertencente a MASSA FALIDA DA EMPRESA IRONBRASINDSTRIA E COMRCIO S/A, conforme descrito anteriormente, no estado emque se encontra nesta data, segundo nosso entendimento, salvo melhor juzo.

    Segue o presente Laudo de Avaliao em 60 (Sessenta) pginas, todas digitadasem apenas um dos lados, carimbadas e rubricadas, recebendo esta ltima data eassinaturas.

    Integram ainda este trabalho 04 (quatro) anexos, onde eventual conflito entre oLaudo de Avaliao e algum dos anexos, prevalece o contedo do Laudo deAvaliao e eventual conflito entre os anexos, prevalece o contedo do anexo dedata mais recente desde que tal condio no esteja explicitamente mencionadano corpo do Laudo.

    Os titulares do direito autoral deste trabalho somente autorizam sua reproduo

    nos casos legais cabveis, com autorizao expressa pelo solicitante, vedando suacpia ou qualquer forma de reproduo que caracterize plgio ou representeutilizao dos direitos exclusivos dos autores, sendo que sua violao acarretaras penalidades cabveis.

    Belo Horizonte, 20 de Maro de 2.009.

    APC - AVALIAES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C LTDA.

    Mrio Lucas Gonalves EstevesEngenheiro de Avaliaes e PeritoCREA 53.519/D - Diretor da APC

    Membro do Instituto Mineiro de Avaliaese Percias de Engenharia N 472

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    ANEXO I

    FOTOGRAFIAS

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    Estrada de divisa entre a Fazenda Sussuarana e a Fazenda Larga

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    Estradas internas da Fazenda Sussuarana Vizinha Faz Larga

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    Vistas panormicas das terras e fazendas vizinhas

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    Estrada de acesso ao imvel avaliando

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    Tipo de solo local

    Marcos demarcatrios

    Incio da fazenda junto a BR-30 e Vista panormica do imvel

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    ANEXO II

    DOCUMENTAO

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