Laudo de Avaliação Econômica - Amazon S3 › imagens.lut.com.br › ... · 2019-05-28 · avaliação de ativos tangíveis e intangíveis, análise e avaliação de empresas e

Confidencial (*) u11ns,.:;

(Ca) lr<ÔJ õ [i'iJif &ASSOCIADOS:• 'AgrEg~illor às Empresas!

Laudo de Avaliação Econômica Ativos Intangíveis

161 CERTIFICADOS DE ACERVO TÉCNICO DOCUMENTAL (CAT's)

PROPENSA - SERVIÇOS E PROJETOS DE ENGENHARIA LTDA.

DATA - BASE: 01/01/2018

São Paulo, 25 de julho de 2018

(*)Este trabalho é de uso exclusivo da diretoria e cotistas da PROPENSA - SERVIÇOS E PROJETOS DE

ENGENHARIA LTDA.

Laudo de Avaliação de 161 CAT. s - PROPENSA - versão 4

Índice

Informações sobre os Consultores ....................................................................................................... 3

Avaliador Econômico-Financeiro Responsável ................................................................... ,. ................. 6

Sumário Executivo ............................................................................................................................... 7

Objetivos do Trabalho ........................................................................................................................ 12

Disclaimer .......................................................................................................................................... 13

Fonte das Informações ...................................................................................................................... 15

1ª Parte - A empresa ......................................................................................................................... 16

!-Breve Histórico ................................................................................................................................ 17

2ª Parte - Economia Brasileira e o Setor de Construção Civíl e Projetos de Engenharia ................... 18

I - Economia Brasileira ....................................................................................................................... 19

II - Setor de Construção Civíl e Projetos de Engenharia .......................................................................... 23

3ª Parte - Determinação do Valor Econômico da Empresa e dos Ativos Intangíveis ......................... 24

I - Determinação do Valor da empresa através do modelo dos Fluxos de Caixa Descontados (DCF) ............. 25

II - Conceito dos Ativos Intangíveis ...................................................................................................... 28

III- Métodos de Avaliação dos Ativos Intangíveis ................................................................................... 30

IV - A Mensuração dos Ativos Intangíveis e do Capital Intelectual ............................................................ 33

4ª Parte - Conclusão .......................................................................................................................... 38

I - Determinação do Valor Econômico da Empresa e dos Ativos Intangíveis .............................................. 39

II - Termo de Encerramento ................................................................................................................ 41

5ª Parte - Anexos ............................................................................................................................... 42

Anexo I - Premissas e pressupostos utilizados nas projeções para o período de 2018 até dezembro de 202243

Anexo II - Definição e Identificação do Custo de Capital {Taxa de Desconto) utilizado segundo o CAPM

( Capital Asset Prícíng Model) ............................................................................................................... 48

Anexo III - Parâmetros adotados para Cálculo do Custo de Capital (Taxa de Desconto) .............................. 53

Anexo IV - Demonstrativos Financeiros Projetados - 2018 A 2022 ........................................................... 55

Anexo V -Determinação do Valor Econômico da Empresa e dos Ativos Intangíveis ..................................... 59

Anexo VI -Relação dos Empreendimentos e Certificados de Acervo Técnico e relação do Valor Econômico dos

Cat·s .........................................................................•...................................................................... 61

Anexo VII - Cálculo do Valor Presente dos Investimentos (Mão - de - Obra Especializada) ......................... 72

Anexo VIII - Glossário Técnico ............................................................................................................. 74

Laudo de Avaliação de 161 CAT 's - PROPENSA - versão 4

MS CARDTM & ASSOCIADOS

INFORMAÇÕES SOBRE OS CONSULTORES

A MS CARDIM & ASSOCIADOS S/C Ltda. ("MS CARDIM") foi fundada em 1985, a partir da

experiência pessoal adquirida em mais de 15 anos pelo economista e administrador, Sr. Marie Sergio Cardim

Neto, em atividades executivas na Bm&F e Bovespa, em Instituições Financeiras e Empresas de Capital Aberto.

Nessas instituições pode desenvolver inúmeros trabalhos nas áreas de análise de investimentos,

operações de IPO's, administração de carteiras, análise e avaliação de ações, empresas e negócios.

Inicialmente, a MS CARDIM passou a atuar em consultoria financeira às empresas de capital aberto

no relacionamento do Diretor de Relações com Investidores (DR!) com os analistas financeiros e o mercado de

capitais.

A partir da utilização do modelo da Escola Fundamentalista de análise e precificação de ações, passou

a avaliar também empresas de capital fechado e aberto, de pequeno, médio e de grande porte.

Posteriormente, a MS CARDIM ampliou o escopo de seus serviços passando a atuar nas áreas de

avaliação de ativos tangíveis (imóveis, máquinas e equipamentos) e intangíveis (goodwill, marcas, patentes,

pontos comerciais, carteira de clientes e outros), através de trabalhos conjuntos com seus parceiros

operacionais.

Com o advento da nova legislação societária (Lei n° 11.638/2007), a MS CARDIM passou a atuar nos

processos de reestruturação societária em conjunto com advogados especializados e auditores independentes

realizando trabalhos de avaliação patrimonial contábil, a preços de mercado e de acervo líquido contábil, para

efeito de constituição de novas empresas (holdings).

A nova legislação introduziu inúmeras modificações contábeis, visando à convergência às normas

internacionais, principalmente com a criação do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), cujo objetivo é o

de fixar novas normas e procedimentos contábeis nacionais, à semelhança do que ocorre no mercado mundial

(FASB e IFRS).

Dentro dessas novas normas, a MS CARDIM passou a atuar na área de contabilidade financeira, no

que se refere ao Valor de recuperação de ativos (Teste de "Impairment"), combinação de negócios, justificativa

econômica do ágio (goodwill), o novo modelo do demonstrativo dos fluxos de caixa e outros procedimentos

contábeis.

Em 2005, com a promulgação da nova Lei de Recuperação Judicial (Lei n° 11.101/2005), a MS

CARDIM passou a realizar também, Planos de Recuperação Judicial, laudos de viabilidade econômico -

financeira de empresa e do Plano e avaliação de ativos tangíveis (terrenos, imóveis, máquinas e

equipamentos). Laudo de Avaliação de 161 CAT ·s - PROPENSA - versão 4 3

MS CARDIM & ASSOCIADOS

Além dessas atividades, a MS CARDIM, na pessoa do seu responsável técnico, vem atuando como

Assistente Técnico e Perito Contábil e econômico - financeiro em processos judiciais.

A qualidade dos serviços prestados pela MS CARDIM está fundamentada em constante

aprimoramento técnico e aplicação das mais modernas teorias contábil e econômico-financeira, permitindo

agregar valor aos seus clientes, prestando serviços especializados para Instituições Financeiras, Investidores

Institucionais e Empresas de Capital Aberto e Fechado nas áreas econômico - financeira e mercado de capitais.

A equipe técnica é constituída por profissionais de alto nível, especializados tecnicamente em

avaliação de ativos tangíveis e intangíveis, análise e avaliação de empresas e de negócios.

A formação da equipe é multidisciplinar - economistas, engenheiros, administradores de empresas,

auditores e contadores, o que propicia um atendimento abrangente e eficaz aos clientes da MS CARDIM.

Mantém acordos operacionais e de parcerias com:

- Escritórios de Advocacia especializados;

- Auditores Independentes;

- Empresas de Engenharia de Avaliações;

- Escritórios de Contabilidade.

A MS CARDIM mantém investimentos constantes em novas tecnologias e equipamentos.

Mantém atualizado um amplo banco de dados que permite a realização de estudos estatísticos,

modelos, previsões e projeções, análises macroeconômicas e setoriais, conjunturais e de empresas e que dão

suporte à avaliação de empresas, contendo todo o tipo de informação quanto ao valor de máquinas,

equipamentos (preços e especificações técnicas) e outros ativos.

A MS CARDIM está registrada junto ao Conselho Regional de Economia (CORECON) sob o nº 2327 /2ª

região São Paulo. Todos os seus técnicos estão devidamente registrados junto aos respectivos Conselhos

Profissionais (Corecon - SP, CREA, CRC e OAB - SP).

Perante a legislação societária é considerada uma empresa especializada.

A MS CARDIM, foi responsável pela elaboração desse trabalho, tendo experiência em avaliação

contábil e econômico - financeira de empresas e de companhias abertas e fechadas, nas áreas industrial, do

comércio e de prestação de serviços.

Laudo de Avaliação de 161 CAT. s - PROPENSA - versao 4 4


Nossos consultores possuem experiências em diversos setores da indústria, do comércio e de serviços,

no âmbito regional e nacional.

O presente laudo de avaliação foi integralmente elaborado pela equipe de analistas da MS CARDIM

apresentada a seguir, cujo conteúdo e formato foram revisados pelo sócio - responsável e que assina o

presente laudo.

Apresentamos a seguir, a identificação e a qualificação dos profissionais responsáveis por este laudo

de avaliação.

Laudo de Avaliação de 161 CAT 's - PROPENSA - versão 4 5

MS CARDIM & ASSOGADOS

AVALIADOR ECONÔMICO-FINANCEIRO RESPONSÁVEL

MARIO SERGIO CARDIM NETO, CNPI

ECONOMISTA CORECON N°. 3941 - 2ª. REGIÃO - SÃO PAULO

ADMINISTRADOR DE EMPRESAS - EAESP / FGV - PÓS-GRADUAÇÃO (MBA) E CURSO DE MESTRADO

Analista Financeiro Certificado

(Mercado de Capitais)

APIMEC - SP (Associação dos Analistas e Profissionais de Investimentos e Mercado de Capitais)

[email protected]

EQUIPE TÉCNICA

Enedino Alves Barbosa Filho

CONTADOR/ ANALISTA FINANCEIRO

CRC nº 1SP263767 /0 - 2

[email protected]

Mario Sergio Moraes Barros Cardim

ECONOMISTA / ENGENHEIRO MECÂNICO/ ANALISTA FINANCEIRO

CORECON nº 27.370-8 - 2a. Região - São Paulo

CREA no 5.061.846.681/D - SP

[email protected]


Luiz Henrique Moraes Barros Cardim

ADVOGADO

OAB/SP n° 176942

[email protected]

Werner Hoffman

ECONOMISTA/ ANALISTA FINANCEIRO

CORECON N o 11.362 - 2ª Região - São Paulo

hoffmann_ [email protected]

6


SUMÁRIO EXECUTIVO

A PROPENSA - SERVIÇOS E PROJETOS DE ENGENHARIA LTDA. (PROPOENSA) é uma

sociedade por quotas de responsabilidade limitada, com sede na Av. Luiz Carlos Berrini, n. 1.493, 10 andar,

sala A, 101, Cidade Monções, São Paulo, SP, CEP 04571-011, sob o CNPJ/MF n.o 31.829.078/0001 -47.

O objeto social da empresa é o seguinte:

a) prestação de serviços de elaboração de projetos de engenharia - terraplanagem, pavimentação,

estruturas,impermeabilização, instalações elétricas, automação, instalações hidráulicas e

climatização;

b) prestação de serviços de elaboração de projetos de arquitetura, paisagismo e sinalização;

c) prestação de serviços de orçamentação de obra;

d) prestação de serviços de fiscalização à execução dos projetos de engenharia e arquitetura, com

disponibilização de mão de obra técnica;

e) prestação de serviços de elaboração de projetos ambientais;

f) prestação de serviços de elaboração de projetos legais, contemplando as aprovações nos órgãos

públicos;

g) assessoria e consultoria em projetos de engenharia, de arquitetura e ambientais;

h) prestação de serviços em tecnologia de informação e informática;

i) planejamento, assessoria, consultoria a entidades públicas ou privadas;

j) prestação de serviços de elaboração de laudos relacionados a reforma, estrutura, instalações

elétricas, periculosidade, insalubridade, vizinhança e cautelar, habitabilidade, patologias e danos

construtivos;

k) prestação de serviõs de emissão de certificados de acessibilidade e manutenção;

1) prestação de serviços de emissão de atestados relacionadas à brigada de incêndio (AVCB/PPCI),

equipamentos de incêndio, materiais de acabamento e revestimento, instalações de gás,

pressurização de escada, gerador, estabilidade estrutural e técnico de conformidade; e

m) prestação de serviços de realização de perícias e vistorias em imóveis residenciais, comerciais e

industriais.

O presente trabalho de avaliação foi desenvolvido pela MS CARDIM, tendo por objetivo determinar do

valor econômico da empresa, do Patrimônio Líquido dos catistas e dos Ativos Intangíveis caracterizados nos

161 (cento e sessenta e um) respectivos Certificados de Acervo Técnico (CAT's) conforme relação apresentada

no Anexo VI em nome da empresa e dos engenheiros responsáveis pelos empreendimentos e que compõem o

seu quadro técnico.

Laudo de Avaliação de 161 CAT 'S - PROPENSA - versão 4 7


Os referidos CAT' s foram emitidos pelos CREA 's regionais em nome das quotistas da PROPENSA,

da seguinte forma: (i) 75 CAT's foram emitidos em nome da GABINETE - PROJETOS DE ENGENHARIA E

ARQUITETURA LTDA. e dos engenheiros responsáveis pelos empreendimentos; (ii) 4 CAT's foram emitidos

em nome da KNIJNIK ENGENHARIA LTDA. e dos engenheiros responsáveis pelos empreendimentos; (iii) 43

CAT's foram emitidos em nome da KNIJNIK SÃO PAULO ENGENHARIA LTDA. e dos engenheiros

responsáveis pelos empreendimentos; e (iv) 39 CAT's foram emitidos em nome da PROPLAN ENGENHARIA

LTDA, e dos engenheiros responsáveis pelos empreendimentos.

Os 161 CAT' s foram utilizados pelas quotistas acima na integralização de capital na constituição da

PROPENSA, conforme contrato social assinado em 08 de novembro de 2017, pelos quotistas da PROPENSA.

Considerando essa capitalização, os referidos CAT's agora são de propriedade da PROPENSA.

Os Certificados originais encontram-se nos escritórios da própria empresa e com cópias fiéis nos

nossos arquivos, para consulta dos interessados (Anexo VI).

A determinação do valor econômico da empresa e do acervo técnico da PROPENSA representado

pelos 161 CAT 's tem por finalidade permitir que seja realizada a alienação ou cessão dessa empresa para

terceiros pelo seu valor justo.

O valor econômico dos ativos intangíveis da PROPENSA é considerado como o seu capital intelectual

e está constituído pelos 161 Certificados de Acervo Técnico (CAT's), além de outros ativos intangíveis que a

empresa possa possuir.

A taxa de desconto (WACC) utilizada foi de 27,36 %.

Entendemos que o valor econômico da PROPENSA, confunde - se com o valor econômico dos

intangíveis, que é o único ativo que a empresa possui.

Os métodos atualmente disponíveis para avaliação da empresa e dos ativos intangíveis podem ser

classificados em:

Abordagem da Renda - valor das rendas ou rendimentos futuros (fluxos de caixa) a serem produzidos

pelos ativos intangíveis

Abordagem do Custo - Despesas e custos operacionais representados pelos salários e encargos (mão

- de - obra especializada) pagos aos engenheiros e técnicos responsáveis pelas obras e empreendimentos que

a empresa já realizou, está realizando e poderá realizar.



Abordagem de Mercado - São as negociações realizadas no mercado referente à comercialização do

acervo líquido técnico de uma empresa para outra.

Dos três métodos descritos, somente foram utilizados o da abordagem da renda e a dos custos,

conforme descritos na terceira parte item I (conceitos).

Apresentamos no Anexo VI, os dados, as informações e o detalhamento dos cálculos realizados para a

obtenção desses valores de acordo com as duas abordagens.

aspectos:

Para determinação do valor econômico da empresa e dos CAT's levamos em consideração os seguintes

a) Os projetos e serviços que foram desenvolvidos pelas quotistas sob a responsabilidade técnica dos

engenheiros referidos nos (ART's) e que deram origem aos 161 CAT's mencionados, ao longo dos

últimos anos e que foram transferidos para a PROPENSA;

b) O detalhamento de cada projeto ou serviço está sob a responsabilidade técnica dos engenheiros

identificados, contendo:

- O valor em R$ (reais) de cada projeto;

- O tempo para a sua execução. (em dias);

- As características de cada projeto, a sua localização e o seu volume em unidades de medida e peso. (quando disponíveis)

Com todas as informações levantadas e utilizando-se as abordagens referidas, foi possível determinar

o valor econômico da empresa e pelas 2 abordagens, o valor econômico dos 161 (cento e sessenta e um) CAT's

em 1.o de janeiro de 2018, conforme os empreendimentos listados e que estão apresentados no Anexo VI.

A utilização do modelo do fluxo de caixa descontado para a determinação do valor econômico da

empresa e do Patrimônio Líquido dos catistas e a subsequente determinação dos fluxos futuros de caixa e do

valor residual foram descontados, à taxa de desconto que representa o custo de capital médio ponderado

(WACC), igual a 27,36 %.

O valor da perpetuidade foi calculado com base no modelo de Gordon, mas com crescimento (g) igual

a zero.

As premissas e pressupostos adotados para a realização das projeções contemplam a conjuntura

macroeconômica, as condições do setor de construção civil, bem como, os parâmetros básicos da empresa, que

foram obtidos junto à direção e executivos da PROPENSA.

Laudo de Avaliação de 161 CAT, s - PROPENSA - versão 4 9


Com base nos dados referidos, nas informações e premissas fixadas e de acordo com os critérios

usuais de análise econômico-financeira desenvolvidos ao longo deste trabalho, estimamos os seguintes valores,

em 01/01/2018 (data-base da avaliação):

PROPENSA- SERVIÇOS E PROJETOS DE ENGENHARIA LTDA. 01/01/2018

R$ .

1 VALOR ECONÔMICO DA EMPRESA (CORPORATE VALUE) Í7'96.000,00

1 (-) PASSIVO FINANCEIRO (CURTO E LONGO PRAZO) -

1 (=) VALOR DO PATRIMÔNIO LIQUIDO DOS COTISTAS (SHAREHOLDER VALUE) 1

896.000,00

Valor econômico dos 161 Certificados de Acervo Técnico da

PROPENSA - SERVIÇOS E PROJETOS DE ENGENHARIA L TOA.

Abordagem do Custo R$ 665.084,00

Abordagem da Renda R$ 896.000,00

Após todas as análises, ponderações, metodologias utilizadas, respectivos valores obtidos, e

considerando:

a) que os quotistas da PROPENSA pretendem alienar as suas cotas para terceiros, tendo como

referência, o valor obtido neste laudo técnico;

b) que a dispersão dos valores obtidos pelas 02 abordagens, sobre a média, é pequena e que

representa aproximadamente uma variação de 1,5% dando confiabilidade aos valores obtidos pelas 2 (duas)

abordagens;

c) que a utilização da abordagem da renda é a mais conservadora e adequada para se determinar o

valor econômico dos ativos intangíveis representados pelos 161 CATºs referidos.

Portanto, somos de opinião que o valor econômico da empresa e dos 161 (cento e sessenta) CAT's

em 1.o de janeiro de 2018 obtido pela abordagem de renda é de R$ 896.000,00 ( oitocentos e noventa e

seis mil reais).

Laudo de Avaltaç:ão de 161 CAT. s - PROPENSA - versão 4 10


Ressaltamos que os valores estimados neste estudo estão vinculados às condições econômicas da

empresa na data - base de 1.o de janeiro de 2018, devendo o usuário deste laudo analisar estes resultados em

conjunto com a modelagem financeira apresentada, as condições, premissas e pressupostos utilizados para a

preparação da modelagem financeira e que fazem parte integrante deste trabalho.

É importante esclarecer também que este relatório é formado por estimativas e levantamentos

preparados pela MS CARDIM e seus consultores, baseados em dados fornecidos pelas empresas e

considerados fidedignos, acrescidos dos levantamentos de mercado efetuados pela nossa equipe técnica

MARIO SERGIO CARDIM NETO

ECONOMISTA


MS CARDIM &A~~

CORECON n. 0 RE/2327 - 2ª Região - SP.

CORECON n.0 3941 - 2'. Região - SP

Laudo de Avaliação de 161 CAT. s - PROPENSA - versão 4 11


OBJETIVOS DO TRABALHO

A atual administração da PROPENSA contratou a MS CARDIM, para realizar um trabalho de

consultoria econômico e financeira com o objetivo de determinar o valor econômico da empresa e dos ativos

intangíveis, constituídos pelo seu acervo técnico identificados pelos empreendimentos realizados pela empresa

GABINETE e apresentados no Anexo VI. ·

Os 161 (cento e sessenta e um) Certificados de Acervo Técnicos (CAT's), objeto desse laudo, foram

emitidos pelo Conselho Regional de Engenharia (CREA), de vários estados para as quotistas da PROPENSA.

Por decorrência da capitalização dos CAT · s na PROPENSA, os certificados capitalizados são de

propriedade da PROPENSA.

Este trabalho foi desenvolvido pela equipe técnica da MS CARDIM, que levou em consideração,

principalmente as condições econômicas atuais da empresa e do setor de construção civil onde atua, bem como

as perspectivas setoriais.

A finalidade dessa avaliação econômica é o de permitir a negociação dessa empresa e desse acervo

líquido com outras empresas, representado pelos Certificados de Acervo Técnico (CAT's).

O laudo a ser emitido atenderá às determinações dos seguintes instrumentos legais, abaixo descritos:

Legislação societária - Artigo 8º e demais artigos específicos das Leis das Sociedades por Ações,

6.404/76 referente à avaliação de ativos, patrimônio líquido e do acervo liquido avaliando;

Instrução CVM 436 anexo 3 - especificações e exigências mínimas a serem respeitadas quando da

realização da avaliação econômica de empresa e de ativos (OPA);

Normas e procedimentos de auditoria - NPA 14 IBRACON - com referencia a "Avaliação de Patrimônio

Liquido" e ou de "Acervo Liquido" para integralização de capital em novas empresas;

Normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.



DISCLAIMER

Para realizarmos este estudo de avaliação econômica da empresa e dos ativos intangíveis (CAT 's) da

PROPENSA - SERVIÇOS E PROJETOS DE ENGENHARIA E ARQUITETURA LTDA. para os seus catistas,

foram aplicados procedimentos baseados em fatos históricos, econômico-financeiros e de mercado,

Os valores aqui apresentados são resultantes da análise de dados históricos, gerenciais e projeções de

eventos futuros, merecendo os seguintes destaques:

• Todas as considerações apresentadas são opiniões dos consultores, baseadas em dados e fatos

contidos neste relatório;

• Nenhum dos consultores, sócios ou profissionais da MS CARDIM têm qualquer interesse

financeiro na empresa PROPENSA, ou em outras empresas ligadas, caracterizando, assim, sua

independência,

• Os honorários estimados para a execução deste trabalho não são baseados e não têm qualquer

relação com os valores aqui reportados.

• Isto posto, o arbitramento de todos os valores aqui apresentados emanam da formação de

opiniões técnicas, devidamente sustentadas e com toda independência;

• Este estudo está embasado em subsídios técnicos e foi elaborado com base em informações

contábeis e econômico-financeiras fornecidas pelos executivos e funcionários da empresa

PROPENSA, bem como as informações obtidas em fontes externas, quando indicado;

• Estas informações foram consideradas como verdadeiras uma vez que não faz parte do escopo de

nosso trabalho qualquer tipo de procedimento de auditoria,

• Desta forma, a MS CARDIM não assume qualquer responsabilidade futura pela precisão das

informações históricas utilizadas neste relatório,

• Todos os documentos recebidos pelos consultores após sua utilização, serão devolvidos à direção

da empresa PROPENSA e aos srs, catistas, ou destruídos;

• A MS CARDIM declara total sigilo e confidencialidade sobre todas as informações e dados

fornecidos pelos catistas, executivos e funcionários da empresa PROPENSA;

• Algumas das considerações e premissas descritas neste relatório estão baseadas em eventos

futuros que fazem parte da expectativa dos executivos da empresa analisada e dos consultores, à

época deste estudo.

Laudo de Avallaç!o de 161 CAT's - PROPENSA- versão 4 13

•


Estes eventos futuros podem não ocorrer e os resultados apresentados neste relatório poderão

sofrer alterações;

• Não foram efetuadas investigações sobre títulos de propriedade da empresa envolvida neste

relatório, nem verificação de existência de ônus ou gravames sobre a mesma;

• Este relatório não deve ser utilizado ou reproduzido parcial ou totalmente em propaganda,

relações públicas, jornais, vendas ou qualquer mídia, sem a prévia autorização, por escrito, da MS

CARDIM;

• A MS CARDIM não tem responsabilidade de atualizar este relatório para eventos e circunstâncias

que ocorram após a data base do mesmo; e,

•

•

•

•

As informações aqui contidas refletem as condições financeiras e contábeis da PROPENSA, na

data - base de 1.o de janeiro de 2018;

Quaisquer alterações dessas condições poderão alterar os valores aqui apresentados;

O presente laudo em sua plenitude é considerado como documento sigiloso e absolutamente

confidencial e de uso exclusivo dos Diretores e cotistas da empresa PROPENSA não podendo ser

analisado parcialmente, só tendo validade, se apresentado no seu conteúdo total.

Não deve ser utilizado para outra finalidade que não seja a referida anteriormente .

O presente estudo foi elaborado segundo as normas previstas pelos seguintes instrumentos legais:

► As Instruções CVM n.º 436/06, 480/09,487/10 e 492/11 (Comissão de Valores Mobiliários) - que

acrescentaram o Anexo III e altera a Instrução CVM n° 361/02 (que define as premissas básicas

para a avaliação de empresas para quando for realizada uma oferta pública de aquisição de ações

(OPA)).



FONTE DAS INFORMAÇÕES

Para efeito dessa avaliação, foram consideradas as seguintes ifontes de informações:

1 - Todos os 161 Certificados de Acervo Técnico (CAT 's) foram emitidos pelos Conselhos Regionais de

Engenharia para as quotistas da PROPENSA.

Em 8 de novembro de 2017, pela alteração do contrato social, esses certificados foram utilizados na

integralização de capital da PROPENSA pelos seus quotistas.

Esses CAT 's são agora de propriedade da PROPENSA.

2 - Informações gerais sobre a empresa e sobre o setor de, construção civil;

3 - Estatutos sociais da empresa PROPENSA - SERVIÇOS E PROJETOS DE ENGENHARIA LTDA.

Laudo de Avallac;ao de 161 CAT 's - PROPENSA - versão 4 15


la PARTE - A EMPRESA

Laudo de Avaliaç.ão de 161 CAT 's - PROPENSA - versao 4 16


!-BREVE HISTÓRICO

A PROPENSA - SERVIÇOS E PROJETOS DE ARQUITETURA LTDA. é uma empresa privada

nacional, que atua na construção civil, foi constituída em 08 de novembro de 2017.

A composição do capital social é a seguinte:

SÓCIOS QTDE. DE COTAS VALOR (R$)

Knijnik São Paulo Engenharia Integrada Ltda. 648.685 648.685,00

Knijnik Engenharia Ltda. 89.473 89.473,00

Gabinete Projetos de Engenharia e 536.842 536.842,00

Arquitetura Ltda.

Proplan Serviços e Projetos Ltda. 850.000 850.000,00

TOTAL 2.12s.ooo 2.12s.ooo,oo

Os seus catistas integralizaram o capital da PROPENSA, apresentando os seus acervos técnicos

representados por 161 CAT's, objeto desta avaliação econômica.



2a PARTE - ECONOMIA BRASILEIRA E O SETOR DE CONSTRUÇÃO CIVÍL E

PROJETOS DE ENGENHARIA

Laudo de Avaliaçao de 161 CAT 's - PROPENSA - versao 4 18


1 - ECONOMIA BRASILEIRA

Análise da conjuntura econômica de 2017

Nos anos de 2015 e 2016 a economia brasileira viveu um período de forte recessão, no qual a atividade

econômica acumulou uma queda superior a 7,2%. Embora alguns sinais de recuperação já possam ser

sentidos, indicando que o fundo do poço pode ter ficado para trás, o crescimento econômico de 2017 foi

bastante modesto e ainda há um longo caminho a percorrer para que a atividade econômica retorne ao nível

pré-crise.

A produção industrial é um exemplo: apresentou crescimento de 2,5% no ano passado, mas nos três

anos anteriores havia acumulado um tombo de 16, 7%.

"Estamos vivendo uma recuperação cíclica. Como a economia caiu demais, agora volta ao nível médio",

aponta o economista Nelson Barbosa, professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e ex-ministro do

Planejamento e da Fazenda no governo Dilma Rousseff. Ele aponta que a recuperação ganhou força no final de

2017, com crescimento no consumo e nas vendas do comércio.

"Mas são muitos os fatores que impedem uma retomada do crescimento sustentável. É preciso um

aumento dos investimentos e expansão da capacidade produtiva, não apenas a ocupação da capacidade ociosa.

Estamos em fase de estabilização, não de retomada".

Enquanto alguns indicadores iniciaram uma recuperação, outros atravessaram o ano de 2017

patinando. É o caso do emprego: houve meses de aumento e de redução dos postos de trabalho com carteira

assinada, segundo dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged).

Ao final de 2017, o saldo foi de uma perda de 20.832 empregos. Embora o número seja negativo, é

bastante menor que o 1,32 milhão de postos de trabalho fechados em 2016.

"O comportamento do emprego é lento na recuperação da economia porque há muitos encargos e o

empresário deve pensar bastante antes de contratar alguém", explica o economista Antonio Porto Gonçalves,

professor da FGV. "Quando se sai de uma recessão como a que o Brasil enfrentou, os primeiros empregos a

reagirem são os por conta própria e informais. Na sequência vem o emprego formal", aponta o secretário de

acompanhamento econômico do Ministério da Fazenda, Mansueto Almeida.

Em nota oficial aprovada durante a 682ª Sessão Plenária, o Cofecon alertou para o fato de que "os

empregos que estão sendo gerados ( ... ) são essencialmente informais ou precários". A este fator, soma-se a

entrada em vigor da reforma trabalhista sancionada pelo presidente Michel Temer. "A reforma trabalhista

aumenta a informalidade", argumenta Nelson Barbosa. "Vamos ver uma situação parecida com a dos Estados

Unidos, com o desemprego caindo, o volume de emprego aumentando, mas com precarização das relações de

trabalho.



O salário não cresce tanto. O desemprego cai, mas não são empregos seguros ou com remuneração

adequada".

Outro indicador bastante afetado pela recessão foi o investimento. No terceiro trimestre de 2013 a taxa

de investimento nominal era de 21,52% do PIB. Embora vários economistas afirmem que o número está aquém

do ideal ou do que o país necessita, a taxa obtida naquele trimestre estava muito próxima do nível máximo

alcançado na série histórica iniciada em 1996. Desde então houve uma série de quedas, com alguma alta

pontual, e o mínimo histórico foi atingido no segundo trimestre de 2017: 15,25% de um PIB que já havia

decrescido mais de 7% nos dois anos anteriores.

"O investimento caiu muito nos últimos anos por causa de pouco investimento público, principalmente

petróleo e gás. A incerteza de um ajuste permanente tende a provocar o adiamento de decisões de

investimentos de maior porte", analisa o ex-ministro Barbosa. "Tanto o investimento quanto o emprego têm

recuperação lenta porque exigem um compromisso de anos. E os investimentos foram muito atingidos pelo

setor imobiliário, que está muito fraco e que vai demorar para recuperar, caiu muito, ficou ocioso", avalia Porto

Gonçalves.

A inflação, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), foi de 2,95% em 2017. Pela

primeira vez desde a adoção do regime de metas de inflação, em 1999, o resultado do ano fica abaixo da meta

estabelecida. Isso porque a margem de tolerância, que anteriormente era de 2 pontos percentuais, passou a

ser de 1,5 ponto, e a meta para 2017 era de 4,5%. A inflação baixa permitiu que a taxa básica de juros fosse

reduzida, fechando o ano em 7%.

"Não há excesso de demanda. Será um ano de inflação controlada, entre 3% e 5%. O Banco Central

tem adotado uma postura mais independente e a inflação deve ser dominada. A taxa de juros baixou bastante,

mas a redução está no limite, vai baixar muito pouco além do que já está. Com a segurança na economia, os

juros fixados ficam melhores", diz Antonio Porto Gonçalves.

Mansueto Almeida vê uma redução nesta ociosidade: "A recuperação da construção civil é importante,

porque havia grande quantidade de imóveis em estoque. Com a melhoria da renda dos consumidores e a queda

dos juros, o estoque já diminuiu bastante. O próximo passo é a retomada do investimento no setor". O

economista acredita numa recuperação generalizada já em 2018 e menciona o crescimento na produção

industrial e no comércio varejista após três anos de queda destes indicadores. E o resultado previsto na

agricultura é bom.

"Apesar de o IBGE esperar uma safra 6% inferior à de 2017, o resultado esperado para 2018 (226,1

milhões de toneladas) é o segundo maior da série histórica iniciada em 1975", afirma Almeida. A safra de 2017

marcou um recorde no país e ajudou a reduzir os preços dos alimentos.

As eleições de outubro são um componente importante no cenário de 2018. Os brasileiros elegerão

deputados estaduais e federais, senadores, governadores e presidente - e nenhum político com intenções de

Laudo de Avaliação de 161 CAT's - PROPENSA - versão 4 20

1 MS CARDIM & ASSOCIADOS

elegerse quer tomar medidas impopulares às vésperas do sufrágio. As medidas econômicas tomadas nos

últimos quatro anos - desde o ajuste fiscal realizado ainda no governo Dilma, passando pela PEC do teto de

gastos e pela reforma trabalhista e chegando até a reforma da Previdência - estarão no centro da discussão

eleitoral.

"A ideologia permeia o debate político, mas acredito que a ideologia do Brasil deveria ser a de

modernização do governo, do estado, da estrutura tributária. O Brasil tem uma área tributária completamente

equivocada, uma bagunça de impostos. O setor público responde às demandas políticas, são mais de 30

ministérios, o que é pouco usual no mundo", aponta o professor Porto Gonçalves. "Há uma fraude enorme na

previdência tanto em relação a receita quanto ao benefício, talvez nem precisasse de reforma se não houvesse

essas fraudes".

Mansueto Almeida acredita que a relação dívida bruta/ PIB pode permanecer em 74% do PIB em 2018

e nos próximos anos. "Mas para que este cenário se realize, é importante que o governo federal cumpra com a

emenda do teto dos gastos. Para Isso, é essencial a reforma da previdência e maior parcimônia na concessão

de aumentos salariais e contratações no serviço público".

Para Barbosa, o principal problema do Brasil é institucional: "As instituições não funcionam e há

superposição de poderes, com interferências na área do outro. Desde 2016 o que vale no passado pode ser

ilegal no futuro, com aplicação retroativa de novas teses, gerando incertezas para o setor privado e o governo.

Assim o mercado e o Estado não funcionam bem. Hoje vemos poderes com grande capacidade de decisão e

nenhum poder de responsabilidade, um desbalanceamento paralisando coisas importantes para a economia.

Enquanto a crise de governabilidade não for solucionada é difícil o Brasil ter crescimento sustentável".

Quadro de variáveis macroeconômicas 1 2010 2011 2012 1013 2014 201SE 2016f 20l7f 201BE 2019E 2020E

Economu1 Mu'nd1~I - - - - ·- --

5.2% 3,9% J,i,r. l.0% 2.S% 1.6% 2,l'Ao 2.7% 2,0% 1,5% -0,6% -O.d% 4,7% .o.•t. 1,,,. 1,5%

10-4% 9J-. 78'4 7.7% O'IE\JA

'·"' 2 . .&% o,w·

º·"' ,_.,. O)'%

"'' 2.9% t-4%

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"" 2.5%

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"" 22"4 ,..,. 1,5"4

"" "" Brasil _ ___ __ _ __

SelOf Externo II ll'lxe de Cllmblo BRI. / USO tkmNII - fnal d,: peiriodo '·" 1,87 2,05 2.36 2,66 J,10 ,., , " BRI.. / USO - mêcia do ano ,_,. '·" '·" 2,16 '·" 308 ,_., 34B Balança Comen:ial - uso Si, 20 30 " 2 {,!)' 10 17 29 ExpClrtaçÕH - USO Bil. 202 "' 243 2'2 22S 196 '" 209 lmp:wlaçks - USO Bil. 112 226 223 2~0 229 "' "' 181

Conta Cotrtnte - "Pl3 _,.,,. -2.1'4 -24% -3.6% -42%1. -37% .)3'11, -2"'

Aliridade Econ6mfca, PIB fJominel - BRl EW ,no ,_10 .,,, ... , 5117 HJJ "" "" PIB tlominal - USO EW. 2.W2 2.'73 22-:7 220 2174 1 762 1768 "" Cmdmtnto real do PIB 1$% '·"' '·"' 2.5%" º·"' -1,1% 1111 "" '"" .. IPCA '·"' 6,5% '·"' '·"' 64%. . "' 5.5% S.3" INPC '6.5% 6,1% '·"' '·"' 6)%! 8.1% 5,5% ,,.. IGP-M 11.3"' 5,Hí '·"' 5,5% 3,7'1,1 '"' '"' '"' l'A-M 13.9% ',.. . "' "'' 2.1% '·"' s.s,r. '·"' Taxa de Ju:ros Selic - Jina1 de PfflOOO 10.75% 11,00% 1,25% 10,00% 11,7S% 13.00% 12.00% 10"" Sfk - IMdia ÔO IRO 10,00% 11.71% 6.'6% 8,«1' 11,02% 12.85% 12,09% 10"" T IXI real de po$ (SEUCIFCA)- inal de peffodo 3.86% '·"" 2.48% 2.39% '-341' ""' 6,2,-. '"" cn - ir1JI de pe:riodo 10.61% 10.961' 1,11,r. '·"" 11.51% 12"" 11,80% 9"" TJLP %Da '·"" '·°"' '·'°" '°"' '°"' ""' ""' . "" FIM as Públicas Su?fthé Pmtjno - % do PIB "" 3.1% "" 1.9" ..... ,,..

1"' 2,0"-' SupetM tm-inal - % do PE .J,1% -27% .2,4% ·2,3% .. ,,,. -St% , "' -36% OMda Uquida - % do PIB 3',1% 36,41' 35.3% 33,6% JS.li% 31"' 36,8". "'"

Laudo de Avaliação de 161 CAT. s - PROPENSA - vers!o 4

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'"' "'' 354 3.54

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'"' 1 876

"" '·"' '·"' '·"' "" '·"" '·"" 3.81% . "" 825%

2"' ., "' 37"'

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53

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7573 2 114

'·"' "" HH,, ,.5%

"" '·"" '·"" 383" ,.,,. 725%

'·"' -3.5% 31,5%

21

MS CARDIM & ASS0OAD0S

Fonte:

-https://www.itau.eom.br/itaubba-pt/analises-economicas/publicacoes/macro-brasil/desemprego

permanece-em-ascensao-em-marco

- http://www.ipea.gov .br/portal/images/stories/PDFs/conjuntura/cc21 completa .pdf

- http://cofecon.gov.br/downloads/revistas/2018/marco.pdf

Laudo de Avaliação de 161 CAT's ~PROPENSA-versão 4 22


II - SETOR DE CONSTRUÇÃO CIVÍL E PROJETOS DE ENGENHARIA

O indicador do nível de atividade na indústria da construção civil fechou 2017 com 44,9 pontos, o que

significou uma queda de 1,9 ponto de novembro para dezembro, e abaixo da linha divisória de 50 pontos,

segundo a publicação Sondagem Indústria da Construção de dezembro, divulgada pela Confederação Nacional

da Indústria (CNI).

Em dezembro de 2016, o indicador fechou em 37,9 pontos. O indicador varia de O a 100 pontos.

Acima de 50 pontos, a sinalização é de crescimento; abaixo oe 50 pontos, a sinalização é de retração.

Condições financeiras

De acordo com a publicação, o indicador que mede as condições financeiras apresentou terceira alta

consecutiva, porém continua abaixo da linha divisória dos 50 pontos. As altas apontam para "uma redução da

insatisfação dos empresários quanto à margem de lucro e à situação financeira".

"O índice de satisfação com a margem de lucro operacional aumentou de 34,4 para 37,0 pontos entre

o terceiro e o quarto trimestre. Na mesma base de comparação, o índice de satisfação com a situação

financeira passou de 39,1 pontos para 39,9 pontos", diz o documento.

Sobre o acesso ao crédito, o indicador atingiu 30,7 pontos no quarto trimestre, 0,9 ponto acima do

valor registrado no trimestre anterior. "A alta indica menor dificuldade das empresas em acessar crédito. O

indicador varia de O a 100, valores abaixo de 50 indicam dificuldade no acesso ao crédito".

Otimismo

Mesmo com as quedas em 2017, os empresários do setor estão otimistas para este ano. O indicador

de confiança dos empresários aponta para esse otimismo - passando de 56,7 pontos em dezembro de 2017

para 57,2 pontos em janeiro de 2018 - atingido maior valor desde fevereiro de 2013.

O indicador de Expectativas subiu de 60,5 pontos para 61,4 pontos de dezembro para janeiro. Já o

indicador de Condições Atuais manteve-se estável em 49,1 pontos, abaixo da linha divisória de 50 pontos, "o

que mostra piora das condições atuais". "Os empresários do setor estão otimistas com relação ao futuro, mas

ainda não percebem melhora nas condições correntes de seus negócios", avalia a CNI.

Fontes:

• BNDES • http://agenciabrasil.ebc.com. br/economia!noticia/2018--01 /construcao-civil-fecha-2017 -em-queda

mas-empresarios-iniciam-ano-com



3a PARTE - DETERMINAÇÃO DO VALOR ECONÔMICO DA EMPRESA E DOS

ATIVOS INTANGÍVEIS



l - DETERMINAÇÃO DO VALOR DA EMPRESA ATRAVÉS DO MODELO DOS FLUXOS DE CAIXA

DESCONTADOS (DCF)

Dentro da moderna teoria financeira, a avaliação de uma empresa e do Patrimônio Líquido dos catistas,

podem ser realizados através de diversos modelos que levam em consideração a continuidade das operações

das empresas ("Going Concern ValuenJ. São eles:

a) Valor do Patrimônio Líquido ajustado à preços de mercado;

b)Valor obtido através de Índices e múltiplos com transações no mercado (compra ou venda) com

empresas semelhantes, do tamanho e nível de risco da empresa avalianda (Fair Market Value);

c) Valor obtido através da utilização de Índices e Múltiplos de Mercado (Relative Valuation);

d) Modelo dos Fluxos de Caixa descontados (DCF) e do valor residual, trazidos a valor presente pela

taxa de desconto (WACC).

A avaliação dos negócios da PROPENSA foi desenvolvida através do modelo dos fluxos de caixa

descontados (DCF) considerado na literatura de Finanças como o mais adequado ao objetivo de apurar-se o

valor justo de uma empresa.

Os demonstrativos financeiros foram projetados sobre os demonstrativos financeiros históricos

consolidados da PROPENSA.

É fundamental, no processo de avaliação, considerar a qualidade de sua administração e a possibilidade

e perspectiva de crescimento das empresas, pela melhor utilização e combinação ideal de todos os seus ativos

tangíveis e intangíveis.

O critério de "Continuidade da Empresa" (Going Concern Value), considera o fato de que a empresa é

um ente vivo e dinâmico, está funcionando e em plena operação, sendo este o critério ou modelo que melhor

identifica e caracteriza o seu valor intrínseco ou econômico e que pressupõe a condição de continuidade das

suas operações.

O método da DCF determina o valor econômico da empresa a partir de sua capacidade de gerar

benefícios operacionais de caixa no futuro.

Estes fluxos de caixa são calculados através do conceito de Free Cash Flow (FCF), dos quais são

deduzidos, dos Fundos Operacionais de Caixa, todos os investimentos em ativos imobilizados (CAPEX - Capital

Expenditures) e capital de giro previstos de serem executados no período da projeção.



Representa, em outras palavras, a capacidade de geração operacional de caixa disponível da empresa

para os períodos futuros, produzida a partir do desempenho previsto dos negócios.

O prazo definido para as projeções utilizado neste tipo de avaliação é de usualmente 10 anos.

Para fins de análise de sensibilidade, adotou-se também um horizonte indeterminado, assumindo o

pressuposto da continuidade de suas atividades.

Os fluxos de caixa futuros na projeção explícita e a parcela proveniente dos fluxos de caixa relativos ao

período residual (método da perpetuidade) são descontados a uma determinada taxa de desconto ou custo de

capital médio ponderado (WACC - Weighted Average Costof Capital) (custo de oportunidade ou atratividade),

compatível com os níveis de riscos da empresa (operacional, financeiro e setorial).

A taxa de desconto dos fluxos de caixa é obtida pela média ponderada dos custos de oportunidade dos

proprietários de capital (credores e quotistas).

O WACC é entendido como o retorno mínimo requerido pelos provedores de recursos de forma a

remunerá-los pelo risco assumido.

Ao descontar-se os vários fluxos de caixa do período explícito e do período residual pelo custo de capital

médio ponderado para o momento presente, determina-se o valor da empresa para os catistas e credores.

Deduzindo-se o valor de mercado das dívidas financeiras (Debt) deste total, chegaremos ao valor do

Patrimônio Líquido para os catistas.

O valor da empresa que excede ao valor contábil de seus ativos será o valor dos ativos intangíveis da

avaliação, ou seja, quanto à empresa vale a mais do que se gastaria para se constituí-la, admitindo-se os

valores dos ativos e passivos a custos de reposição.

Na avaliação do negócio, adotou-se a seguinte estrutura de fluxos de caixa operacionais disponíveis

(Free Cash Flow - FCF), expressa em reais de poder aquisitivo constante:

( + ) Lucro Operacional Antes do IR/CS (EBIT)

( -) Imposto de Renda/Contribuição Social

( = ) Net Operation Profit After Taxes (NOPAT)

( + ) Despesas de Depreciação e Despesas Não-Caixa ( +) Despesas Financeiras

( = ) Fundos das Operações (EBITDA)

( - ) Investimentos em Capital Fixo (CAPEX)

( - ) Investimentos em capital de Giro

{ = ) Fluxo de Caixa livre das operações



O resultado do valor da empresa, dentro do conceito de valor presente líquido, considera na data

analisada, os fluxos de caixa futuros e o valor residual ,descontado pelo custo de capital médio ponderado

(WACC), conforme fórmula a seguir:

V LI CFn VR - -~~+---' - na] (1 + k)" (1 + k)'

Onde:

v. = Valor econômico atual da empresa;

CF1 a CFn = Fluxos de Caixa das Operações Projetados;

k = Taxa de desconto ou custo de ,capital médio ponderado (WACC - Weighted Average Cost of

Capital) apropriado ao nível de risco da empresa e determinada segundo o CAPM (Capital Asset Pricing Model) -

Anexo II e III;

n = número de períodos projetados;

t = número do último período projetado;

VR = Valor Residual determinado pelo critério de perpetuidade, que é demonstrado abaixo (Modelo de

Gordon):

V _ CF1+1 R-

k-g

CF,+1 = Fluxo de Caixa das Operações ao fim do primeiro ano após o período de previsão explícito;

g = taxa estimada de crescimento do resultado operacional (Fluxos de Caixa), considerando o seu

comportamento histórico e as projeções de resultados futuros.

As projeções dos demonstrativos financeiros foram elaboradas em R$ em moeda constante, a partir das

premissas fixadas e das informações levantadas na própria empresa, mas, que foram analisadas e criticadas

pela nossa equipe técnica.

Esses demonstrativos, bem como os valores finais da empresa, para a data-base, estão apresentados

no Anexo V.

Laudo de Avalfação de 161 CAT's - PROPENSA - versão 4 27


II - CONCEITO DOS ATIVOS INTANGÍVEIS

Dentro do campo da avaliação econômica de ativos e de empresas, um dos itens de maior

especialidade e complexidade é o da determinação do valor dos ativos intangíveis (bens não corpóreos)

Cada empresa ou negócio tem no processamento das suas atividades industriais ou comerciais um

complemento de ativos intangíveis cuja avaliação ou determinação do valor econômico ou intrínseco apresenta

razoáveis dificuldades, fazendo com que os avaliadores tenham realizado contínuos esforços nos últimos anos,

para analisar e desenvolver uma metodologia especial para avaliar individual ou globalmente esses ativos.

Em algumas empresas, os ativos intangíveis se constituem na sua força produtiva ou comercial

principal, sem que, no entanto, estejam representados contabilmente nos demonstrativos financeiros, a menos

que eles tenham sido adquiridos ou ainda, como resultado de uma fusão ou incorporação de empresas.

Esses ativos intangíveis podem estar representados por marcas (da empresa e/ou de seus produtos e

serviços), patentes, direito de uso, "softwares", programas ou ainda, desenvolvimento de técnicas ou processos

industriais ou comerciais especiais, e que caracterizem uma determinada tecnologia.

Em algumas empresas, os investimentos realizados para se desenvolver um processo ou criar uma

determinada tecnologia podem atingir valores elevados.

Esses investimentos, que foram realizados ao longo dos anos de existência da empresa, se traduzem

no crescimento da sua posição relativa ou "share" de mercado, garantindo um volume de vendas crescentes.

Dentro de um consenso geral, nas áreas contábil e econômica, os ativos intangíveis, são definidos

como a somatória do valor de todos os elementos da atividade econômica, industrial ou comercial de uma

empresa, que fazem com que os seus clientes continuem adquirindo os seus produtos ou serviços.

A teoria contábil define como "intangíveis" aqueles ativos que não tem substância física (bens não

corpóreos), mas que, garantem aos acionistas da empresa ou profissionais detentores dessa tecnologia, ou

expertise, direitos e/ou privilégios e que são inseparáveis da sua atividade econômica, sendo ativos cuja

determinação do valor e dos seus futuros benefícios são de complexa mensuração.

Em outras palavras, ativos intangíveis podem ser definidos como todos os elementos de uma atividade

econômica que permanecem após terem sido removidos ou eliminados todos os ativos tangíveis com

capacidade de geração de caixa.

O "FINANCIAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD" (FASB)-USA, definiu no seu "Statement of Financial

Accountlng Concepts (SFAC) nr. 6" 1985, pg. 62:



"Future economic benefit is the essence of an asset ... Uncertainty about business and economic

outcomes often clouds whether or not particular items that might be assets have the capacity to provide future

economic benefits to the entity ... , sometimes precluding their recognition as assets ... For example, business

enterprises engage in research and development activities, advertise, develop markets, open new branches or

divisions, and the like, and spend significant funds to doso".

The uncertainty is not about the intent to increase future economic benefits but about whether and if

so, to what extent they succeeded in doing so".

Esta definição orienta o contador, que deve decidir quando um desembolso de caixa deve ser

considerado como despesa ou investimento, devendo ou não ser ativado como tal, sendo que esta decisão deve

ser tomada no momento em que o desembolso é realizado, apesar de que neste momento a incerteza sobre a

qualidade e destinação dos recursos, é muito g~ande.

O avaliador tem o benefício de uma compreensão posterior ao fato gerador da despesa ou

investimento e, pode julgar com maior propriedade quando esses desembolsos realmente geraram ativos

capazes de produzir benefícios econômicos futuros à empresa.

Laudo de Avaliaçiio de 161 CAT 's - PROPENSA - versiio 4 29


III- MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DOS ATIVOS INTANGÍVEIS

Ao longo dos 20 últimos anos, os avaliadores foram desenvolvendo métodos e metodologias,

visando a determinação do valor de ativos intangíveis, não comumente avaliáveis pelos métodos

tradicionais. Essas pesquisas identificaram o aparecimento de novas tecnologias, em especial das

informações, cujos componentes de valor não estão baseados nos seus ativos físicos, mas, na interligação

e processamento integrado desses ativos, gerando receitas, lucros, fluxo de caixa e crescimento acima

dos normais (premium).

Ao mesmo tempo, a globalização mercadológica que tem assumido o mercado intelectual de

maneira geral, tem trazido importante crescimento aos fatores relacionados aos valores dessas novas

tecnologias, na medida em que seus efeitos podem ser multiplicados pela extensão de uso e ampliação

para outras atividades.

Na maioria dos casos, o valor dos ativos intangíveis supera em muito o valor dos próprios ativos

tangíveis da empresa em função de reconhecimento de qualidade ou identificação imediata do serviço por

parte do consumidor.

A avaliação dos ativos intangíveis de uma empresa de prestação de serviços deve tomar em

consideração aspectos inerentes a qualidade dos serviços que presta, sua participação no mercado,

reconhecimento de seus clientes, atendimento e assistência ao cliente, tempo de mercado e penetração

por segmento.

Na conceituação mais recente, os ativos intangíveis são considerados como Capital intelectual.

O que torna o Capital Intelectual tão valioso é o estudo das raízes do valor de uma empresa e a

mensuração dos fatores dinâmicos ocultos que embasam a empresa visível formada por edifícios e

produtos.

De acordo com pesquisas realizadas recentemente na Suécia, três economistas e administradores,

Thomas A. Stewart (UK), Leif Edvinsson (Suécia) e Michael S. Malone (USA), vêm continuamente

divulgando suas pesquisas e adotando os novos conceitos dentro da empresa, com crescente aceitação

por parte dos empresários.

Esses fatores assumem tipicamente duas formas:

- Capital Humano é a somatória do conhecimento, a formação profissional, a experiência, o poder

de inovação e a habilidade dos colaboradores de uma companhia para realizar as tarefas do dia-a-dia.

Inclui também os valores, a cultura e a filosofia da empresa. O capital humano não é uma propriedade da

empresa, mas ela paga para manter esse Capital

- Capital Estrutural é conhecido pelas máquinas e equipamentos, sistemas de informática, os

soltwares, os bancos de dados, e todo o resto da capacidade organizacional que apoia a produtividade dos

colaboradores - em poucas palavras, tudo o que permanece na empresa quando os colaboradores vão

para casa.



O capital estrutural também inclui a carteira e o forte relacionamento desenvolvido com seus

principais clientes. Ao contrário do capital humano, o capital estrutural pode ser possuído e, portanto,

negociado.

Ao longo de 1992, Edvinsson (um dos autores citados) organizou a primeira das suas diversas

equipes virtuais e deu início aos trabalhos, definindo o caráter básico do Capital Intelectual.

Daí emergiram três conclusões fundamentais:

- O Capital Intelectual constitui informação suplementar e não subordinada às informações

financeiras.

- O capital Intelectual é um capital não-financeiro, e representa a parte dos intangíveis que está

oculta entre o valor do mercado dos ativos e da empresa e o valor contábil das mesmas.

- O Capital Intelectual é um passivo e não um ativo.

A terceira conclusão é de especial importância, pois identificas que o Capital Intelectual é um

passivo a ser encarado de maneira idêntica ao valor do patrimônio líquido;

CAPITAL INTELECTUAL

ATIVO

-

"Goodwi/1" "Tecnologia"

"Competência"

PASSIVO Patrimônio Líquido

"Capital Intelectual"

""Balanço

Patrimonial Oficial"

"'Propriedades [. ·:valo.r:es .. Ocultos'.'..J

Intelectuais"' """'========"

O Capital Intelectual é a posse de conhecimento, experiência aplicada, tecnologia organizacional,

relacionamento com clientes e habilidades profissionais que proporcionam às empresas uma vantagem

competitiva no seu mercado de atuação.

Como conseqüência, o valor do Capital Intelectual é a medida pela qual esses ativos intangíveis

podem ser convertidos em receitas e resultados positivos para a empresa.

Capital Humano + Capital Estrutural = Capital Intelectual

A mensuração do Capital Intelectual é uma ideia revolucionária e, como a maioria das resoluções, se

recusará a permanecer dentro dos limites que foram estabelecidos para ela.

Laudo de Avallac;.!So de 161 CAT's - PROPENSA - vers8o 4 31


A Revolução Industrial não parou com o tear movido a água, mas avançou revisando as artes, as

ciências, as empresas, o governo, a própria organização da sociedade e, finalmente, até a maneira de as

pessoas raciocinarem.

Ocorreu dessa maneira, também, com a chamada Segunda Revolução Industrial dos anos 70, que

criou não somente a indústria moderna, mas igualmente a empresa hierarquizada e a sociedade burocrática.



IV - A MENSURAÇÃO DOS ATIVOS INTANGÍVEIS E DO CAPITAL INTELECTUAL

Como os ativos intangíveis são bens não corpóreos, o seu verdadeiro valor econômico ou patrimonial

não está demonstrado nos demonstrativos financeiros. Mas, considerando a importância de se apurar e

demonstrar esse valor, os economistas e financistas desenvolveram metodologias que combinam, marketing,

finanças e informações contábeis para determinar o valor desses ativos.

Existem vários métodos aceitáveis que são úteis na determinação do valor desses tipos de ativos.

Cada método é aplicável dependendo do nível de qualidade das informações e variando segundo as

circunstâncias.

Em muitos casos, mais de um método pode ser utilizado, permitindo-se, dessa maneira, uma

confrontação dos valores obtidos. Em outras circunstâncias, a adoção de somente um método é o mais

apropriado.

Ainda em outros casos, o avaliador pode usar diversas técnicas combinando vários métodos.

Os métodos atualmente disponíveis para a avaliação dos ativos intangíveis, apresentam as seguintes

características.

ABORDAGEM PELO VALOR DE MERCADO

Na abordagem do valor de mercado, procura-se identificar quais têm sido as negociações de compra e

venda de empresas que envolvem a existência de ativos intangíveis geralmente representando o pagamento de

ágio (valor investido superior ao valor contábil do ativo).

Como não há informações disponíveis no mercado, não utilizaremos essa metodologia.

ABORDAGEM PELA RENDA OU RENDIMENTOS FUTUROS ATRAVÉS DOS

ATIVOS INTANGÍVEIS:

Nesta abordagem, procura-se obter o valor dos ativos intangíveis através da determinação do valor

presente dos fluxos de caixa futuros gerados diretamente pela empresa e que identificam o seu valor

econômico bem como do Patrimônio Líquido, a preços de mercado.

A diferença entre o valor econômico da empresa e seu valor contábil, nos permite obter o valor dos

Ativos Intangíveis.

Laudo de Avaliação de 161 CAT, s - PROPENSA - versão 4 33


ABORDAGEM DO CUSTO ATRAVÉS DA IDENTIFICAÇÃO DOS CUSTOS E DESPESAS

OPERACIONAIS COM MÃO DE OBRA ESPECIALIZADA

Nesta abordagem, procura-se determinar o valor dos intangíveis e em especial dos CAT's, a partir da

apuração dos custos e despesas operacionais despendidos pela empresa para manter e desenvolver a sua

equipe técnica e mão de obra especializada. (engenheiros e técnicos especializados)

Esses custos e despesas específicas com pessoal e mão de obra especializada e que são a razão de ser

para a obtenção do Certificado de Acervo Técnico, podem ser considerados como investimentos, mas que não

são contabilizados como tal.

A partir das observações e descrição sucinta a respeito dos critérios aceitáveis para a determinação do

valor dos ativos intangíveis e considerando os objetivos e as informações disponíveis para a avaliação dos CAT's

da empresa , usaremos somente 2 abordagens descritas acima.

O CERTIFICADO DE ACERVO TÉCNICO (CAT)

Conforme observamos em itens anteriores, ao longo desses anos e através de novos pressupostos, os

economistas e administradores vêm adotando uma nova nomenclatura para identificar os ativos intangíveis,

adotando um novo conceito que é considerado muito mais abrangente e auto explicativo. É o chamado capital

intelectual.

Na sua forma mais simples, o capital intelectual é a soma do conhecimento cultural, experiência e

formação técnica de todos de uma empresa, o que lhe proporciona vantagem competitiva, sobre os seus

concorrentes.

O capital Intelectual constitui a matéria intelectual - conhecimento, informação, propriedade

intelectual, experiência e "expertise" - que pode ser utilizada para gerar riqueza. É a capacidade mental e

intelectual dos profissionais especializados.

Os ativos intangíveis ou capital intelectual da PROPENSA são compostos pela sua experiência,

"expertise" e conhecimento técnico sobre projetos ligados ao segmento de Serviços de Engenharia no segmento

de construção civíl e que estão identificados pelos Certificados de Acervo Técnico (CAT's) e que especificam

todas as realizações da PROPENSA em cada empreendimento nesse segmento.

O Certificado de Acervo Técnico (CAT) é um documento legal emitido pelo CREA de cada estado e que

descreve as características de cada empreendimento realizado pela empresa, que comprova toda a experiência

adquirida pelo profissional ao longo do exercício da sua profissão. É composto pelas Anotações de

Responsabilidade Técnica (ART), devidamente registradas no CREA.



É por meio do Acervo dos profissionais que as empresas comprovam sua capacidade técnico

profissional no seu segmento de atuação, habilitando-se tecnicamente perante às licitações junto a outros

empreendimentos imobiliários.

Resulta, portanto, na identificação da experiência e da capacidade desenvolvida pelo profissional,

conferindo peso legal ao vínculo do profissional registrado no CREA e que se traduz na realização de

empreendimentos sob a responsabilidade técnica desses profissionais (ART).

METODOLOGIA ESPECÍFICA UTILIZADA NA DETERMINAÇÃO DO VALOR

ECONÔMICO DOS CAT'S

O valor econômico ou intrínseco dos CAT's emerge da demonstração da capacidade técnica e

expertise, que a construtora, os seus técnicos e engenheiros possuem, na elaboração de empreendimentos de

engenharia.

Essa capacidade identificadas nos CAT's torna possível a realização pela construtora e sua equipe

técnica de novos empreendimentos e que poderão gerar novas receitas e fluxo de caixas futuros.

Conforme identificamos em itens anteriores, o valor econômico das CAT's pode ser auferido pelas

abordagens pelo custo e ou pela renda.

Assim, a saber:

ABORDAGEM PELO CUSTO - PROCEDIMENTOS ADOTADOS

Por essa abordagem, procura-se determinar o valor dos CAT's, através da apuração dos custos e

despesas operacionais, despendidos pela empresa, na mão de obra especializada, para pagamentos de salários,

honorários e encargos sociais para manter e desenvolver sua equipe de engenheiros (Senior's)e técnicos

especializados.

Esses custos e despesas podem ser considerados como investimentos, mas que não se encontram

contabilizados como tal.

Com essas informações, projetamos os DRE's, obtendo as despesas e custos operacionais que serão

despendidos no futuro e que consideramos como investimento.

Conceitualmente, estamos considerando que os valores despendidos pela empresa, para pagamento

dos honorários, salários e encargos para sua equipe técnica, significam investimentos realizados e que

propiciam à empresa, a obtenção de benefícios futuros que se traduzirão em Receita Bruta Operacional e Fluxos

de Caixa.



Dessa forma, o valor presente desses Investimentos futuros descontados a uma determinada taxa de

desconto pode ser considerado o valor econômico dos certificados, dos CAT's.

Apresentamos no Anexo V os demonstrativos e os cálculos realizados.

ABORDAGEM DO CUSTO

Valor Presente do Investimento em mão de obra especializada

Valor dos Certificados de Ativos Intangíveis (CAT's)

V. alores eml R$

665.084,00

665.084,00

O valor econômico dos 161 CAT's em 1.o de janeiro de 2018, obtido pela abordagem do custo é de R$

665.084,00 (seiscentos e sessenta e cinco mil e oitenta e quatro reais).

ABORDAGEM PELA RENDA - PROCEDIMENTOS ADOTADOS

Para apuração do valor econômico dos CAT's referidos, essa abordagem leva em consideração o Valor

Presente dos futuros fluxos de caixa gerados pela empresa, e que identificam o seu valor econômico e o

patrimônio liquido dos seus acionistas.

Determinados esses valores e deduzindo-se o valor contábil dos ativos e passivos, obtém-se o valor

econômico dos ativos intangíveis e que incluem:

a) A experiência da empresa no segmento de construção civil, a qualidade dos serviços prestados e

a expertise da sua equipe técnica;

b) A capilaridade dos seus serviços, pois a GABINETE atua em diversos Estados do país,

demonstrados pela emissão dos CArs por diversos CREA • s regionais e que foram transferidos para a

PROPENSA;

c) A capacidade e a eficiência gerencial (Governança Corporativa) da empresa, evidenciada pela

sua estabilidade em períodos econômicos mais adversos;

d) A empresa não possui outros ativos, além dos CAT 's.

Para a determinação do valor econômico dos CAT's pelo método da renda, utilizaremos as seguintes

características principais dos empreendimentos:

a) As características de cada empreendimento indicando localização, descrição e detalhamento da

execução;

b) Valores em reais dos contratos para execução total de cada projeto;

Laudo de Aval lação de 161 CAT. s - PROPENSA - versao 4 36


c) Período do tempo de execução em dias ou meses;

d) O volume físico dos serviços prestados;

e) Os nomes dos engenheiros que atuaram nesses empreendimentos;

f) O número e data de emissão de cada CAT pelo CREA regional;

Para determinar o valor econômico dos CAT · s nessa abordagem adotamos os seguintes

procedimentos (Anexo VI):

- apuramos o valor econômico de empresa para os seus catistas pelo modelo dos fluxos de caixa

descontados;

- como os CAT · s são os únicos ativos da PROPENSA, o valor econômico da empresa é o mesmo do

valor econômico dos ativos intangíveis.

ABORDAGEM DA RENDA

Valor Econômico da Empresa para os calistas (Shareholder Value)

Valor Econômico dos Ativos Intangíveis representados somente pelos CA T's

Laudo de Avaliaç!o de 161 CAT. s - PROPENSA - versão 4

vã1oresem

R$

896.000,00

896.000,00

37


4a PARTE - CONCLUSÃO



1 - DETERMINAÇÃO DO VALOR ECONÔMICO DA EMPRESA E DOS ATIVOS INTANGÍVEIS

O valor econõmico da empresa e dos ativos intangíveis da PROPENSA, considerado como o seu

capital intelectual, está constituído pelo seu acervo técnico, representado pelos 161 (cento e sessenta e um)

Certificados de Acervo Técnico (CAT's), foram objeto dessa avaliação econômica.

Após todas as análises, ponderações e metodologias utilizadas e com os respectivos valores obtidos,

considerando que:

a) A direção da PROPENSA pretendem efetivar a capitalização desse "know - how" com a

contabilização e utilização dessa capacitação técnica da PROPENSA para realizar os serviços referidos;

b) a dispersão dos valores obtidos, sobre a média é pequena e que representa aproximadamente 1,5

% dando confiabilidade aos valores obtidos pelas 2 (duas) abordagens;

c) a utilização do modelo dos fluxos de caixa descontados;

d) a utilização da abordagem da renda é a mais conservadora, adequada e compatível com a intenção

de contabilização e ou transferência do valor econômico dos ativos intangíveis (CAT · s) para outras empresas.

A taxa de desconto (WACC) utilizada foi de 27 ,36 % .

Concluímos que o valor econômico da empresa e dos 161 (cento e sessenta e um) CAT's em 1.o de

janeiro de 2018, é de:

R$ 896.000,00

(oitocentos e noventa e seis mil reais)

Ressaltamos que os valores estimados neste estudo estão vinculados às condições econômicas da

empresa na data base, devendo o usuário deste laudo analisar estes resultados em conjunto com a modelagem

e as condições, premissas e pressupostos fixados e que fazem parte integrante deste trabalho.

É importante esclarecer também que este relatório é formado por estimativas e levantamentos

preparados pela MS CARDIM, baseados em dados fornecidos pela PROPENSA e considerados fidedignos, mais

levantamentos de mercado efetuados pela nossa equipe técnica.

Salienta-se que os valores e resultados desta avaliação devem ser perfeitamente compreendidos e

utilizados para a finalidade à que se propõem.

Laudo de Avallaçao de 161 CAT 's - PROPENSA - versao 4 39


A MS CARDIM se responsabiliza pela manutenção do mais absoluto sigilo com relação às informações

que venham a conhecer por ocasião da execução dos serviços e apresenta suas conclusões através do presente

laudo.

É importante salientar que não há nenhum interesse comercial ou pessoal da MS CARDIM em relação

às partes envolvidas, atual ou futura, nas empresas ou nos ativos que são objeto deste Laudo de Avaliação.


(l~ MARIO SERGIO CARDIM NETO

ECONOMISTA

CORECON n.0 3941 - 2' Região - SP


MSCARDIM &AC~ CORECON n. o RE/2327 - 2' Região - SP.

40


li - TERMO DE ENCERRAMENTO

Este Laudo que consta de 40 (quarenta) folhas foi redigido impresso e rubricado, sendo que esta

última folha está datada e assinada.

O presente Laudo apresenta as reais condições dos ativos, conforme estudo efetuado.

Anexo I - Premissas e pressupostos utilizados nas projeções para o período de 2018 até Dezembro de

2022.

Anexo II - Definição e Identificação do Custo de Capital (Taxa de Desconto) utilizado segundo o CAPM

(Capital AssetPricing Model)

Anexo III - Parâmetros adotados para Cálculo do Custo do Capital (Taxa de Desconto)

Anexo IV - Demonstrativos Financeiros Projetados - 2018 a 2022

Anexo V -Determinação do Valor Econômico da Empresa e dos Ativos Intangíveis

Anexo VI -Relação dos Empreendimentos e Certificados de Acervo Técnico e relação dos Valores

Econômicos de cada Cat

Anexo VII - Cálculo do Valor Presente dos Investimentos (Mão - de - Obra Especializada)

Anexo VIII - Glossário Técnico




5a PARTE -ANEXOS



ANEXO I - PREMISSAS E PRESSUPOSTOS UTILIZADOS NAS

PROJEÇÕES PARA O PERÍODO DE 2018 ATÉ DEZEMBRO DE

2022



Premissas e pressupostos utilizados nas projeções para o período de 2018 ATÉ

DEZEMBRO DE 2022

Descrevemos a seguir, detalhadamente, todas as condições, hipóteses, premissas e pressupostos

adotados na elaboração das projeções e simulações financeiras dos demonstrativos financeiros da PROPENSA,

abrangendo o período de 2018 até 2022 (05 anos).

No decorrer do trabalho foram recebidas sugestões e/ou complementação das informações que se

tornaram necessárias ao aprofundamento e detalhamento da análise, chegando-se às projeções finais

consideradas como factíveis pela diretoria da empresa PROPENSA.

Foi desenvolvida uma modelagem financeira construída especificamente para a empresa, criada a

partir de um sistema matemático-financeiro, refletindo o mais próximo possível da realidade do seu

funcionamento contábil, organizacional e operacional, de tal forma que as projeções dos demonstrativos

financeiros e incluindo os demonstrativos dos fluxos de caixa puderam ser realizados com alto grau de

detalhamento, atribuindo confiabilidade e segurança aos resultados, admitindo - se os cenários

macroeconômicos e setoriais e que demonstrem o comportamento futuro da empresa.

Uma vez, definidas as premissas e pressupostos e obtidas as simulações, o sistema realiza a avaliação

econômica, partindo dos resultados das simulações.

1. MOEDA UTILIZADA E PERÍODOS DE ANÁLISE

O trabalho é apresentado em R$, constantes e sem inflação.

As projeções financeiras estão apresentadas em termos reais e foram preparadas a partir das

premissas adotadas.

2. MEMÓRIAS DE CÁLCULO E HISTÓRICO DAS PROJEÇÕES

As premissas básicas, os dados e informações necessárias para a elaboração das projeções, bem

como dados históricos foram fornecidas pela Diretoria Financeira, tendo como fundamento o Plano

Orçamentário para o período já referido acima.

Na modelagem financeira construída, as simulações de estratégias financeiras, operacionais e

administrativas foram realizadas com base nos seguintes parâmetros básicos:

• Crescimento das Receitas Brutas e Líquidas,

• Estrutura de custos operacionais em relação às receitas líquidas,


seguir.


• Comportamento das despesas operacionais, em especial às relativas à mão de obra

especializada,

• Níveis do capital de giro e dos investimentos necessários as operações da empresa (CAPEX)

• Depreciação, amortização óos ativos e novos investimentos,

• Alíquotas de Imposto de Renda, e Contribuição Social;

• Taxa de desconto a ser utilizada.

A partir de todos os dados históricos, informações e premissas, foi elaborado o cenário, descrito a



3. MAPA DE PREMISSAS

Etapa Performance vendas 2015 Real 4T2017 E 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E

1 Sistema Ucftarl"ies/CRM (filtro automático: ti Do, disdollna, re, lãol N llcltaç6es selecionadas por ano

Pré seleção de Licitações EDIFICAÇÕES (Algoritmo/Programa) 1.800 450 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800

Pré seleção de Licitações FISCALIZAÇÃO (Algoritmo/Programa} 120 30 120 uo uo 120 120

Pré seleção de Licitações INFRAESTRUTURA (Algorltmo/Programa) 1.140 285 1.140 1.140 1.140 1.140 1.140

Pré selecão de LicitacEes TOTAL (Algoritmo/ProJ:!rama) 3.060 765 3,060 3.060 3,060 3.060 3.060

2 Seledio manual de Uclta.,..;,;.es a analisar '6 de /ldtac:6es seleclonadas nora andllse ...,., ano

Seleção de Licitações Analisar EDIFICAÇÕES {Manual) 15% 15% 17% 18% 20% 22% 24%

Seleção de Licitações Analisar FISCALIZAÇÃO (Manual} 30% 30% 33% 36% 40% 44% 48%

Seleção de licitações Analisar INFRAESTRUTURA (Manual) 15% 15% 17% 18% 20% 22% 24%

Sele cão de Llcíta,..xes Analisar TOTAL fManuall

3 Selecllo de Udtames a nartidnar, mediante equipe + acervo % de 1/cltadJes selecionadas nora partlc/nar nor ano

Seleção de Licitações Participar EDIFICAÇÕES 20% 20% 22% 24% 27% 29% 32%

Seleção de Licitações Participar FISCALIZAÇÃO 40% 40% 44% 48% 53% 59% 64%

Seleção de Licitações Participar INFRAESTRUTURA 20% 20% 22% 24% 27% 29% 32%

Seleção de Licitações ParticloarTOTAL

4 Udtações Ganhas % de llcftal'6eS ganhas/ nartldpações

Licitações Ganhas EDIFICAÇÕES 10% 10% 15% 14% 15% 13% 11%

Licitações Gªntias FISCALIZAÇÃO 10% 10% 13% 15% 12% 10% 8%

Licitações Ganhas INFRAESTRUTURA 10% 10% 19% 17% 1S% 14% li%

licitações Ganhas TOTAL

5 N Ud,.2rões Ganhas N Llcltarlf.es Ganhas

N licitações Ganhas EDIFICAÇÕES 26 NO 9 11 14 15 15

N licitações Ganhas FISCALIZAÇÃO 1 NO 2 3 3 3 3

N Licitações Ganhas INFRAESTRUTURA 4 NO 7 8 9 10 10

N llcitacões Ganhas TOTAL 31 18 22 26 28 28 6 Ticket médio do valor de contrato ganho Ticket médio do valor de contrato a anho

Valor Licitações Ganhas EDIFICAÇÕES 350 350 366 383 402 422 445

Valor licitações Ganhas FISCALIZAÇÃO 5.000 5.000 5.225 5.471 5.740 6.034 6,358 • Valor licitações Ganhas INFRAESTRUTURA 450 450 470 492 517 543 572

Corref{Jo lnjlaçtio projetado anual 3,50% 4,50% 4,70% 4,92% 5,13% 5,37%

7 Valor total de contratos assinados por ano Valor total de contratos assinados .,.,., ano

Valor total de contratos assinados EDIFICAÇÕES 9.300 NO 2.432 3.969 5,308 5.579 6.700

Valor total de contratos assinados FISCALIZAÇÃO 5,000 NO 10.450 10.941 16.950 17.808 18.751

Valor total de contratos assinados INFRAESTRUTURA 1.900 NO 2.680 3.721 4,884 4.127 5,924

Valor total de contratos assinados TOTAL 15.563 18.631 27.142 27.514 31.376

Laudo de Aval!açao de 161 CAT 's - PROPENSA - ve~o 4 46


Performance Faturamento e Recebimento 2015Real 4T2017E 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E

12% sobre backlog final do mês anterior

Venda Público Novas PROJETOS (EDIFICAÇÕES E INFRA) 5.113 7.690 10.192 9.706 12.625

Backlog Final Venda Público Novas PROJETOS (EDIFICAÇÕES E INFRA) 3.459 4.708 6.565 7.360 8.320

Faturamento Venda Público Novas PROJETOS (EDIFICAÇÕES E INFRA) 1.653 6.441 8.336 8.911 11.664 PMRde45dias

Recebimento Venda Público Novas PROJETOS (EDIFICAÇÕES E INFRA) 1.290 6.212 8.152 8.864 11.485

CR Venda Público Novas PROJETOS (EDIFICAÇÕES E INFRA) 363 592 776 824 1.003 18 meses de /aturamento/alocacão oor contrato

Venda Público Novas FISCALIZAÇÃO 10.450 10.941 16.950 17.808 18.751

Backlog Venda Público Novas FISCALIZAÇÃO 7.690 11.710 17.494 20.982 23.378

Faturamento Venda Público Novas FISCALIZACÃO 2.760 6.921 11.166 14.320 16.355

PMR de 30 dias Recebimento Venda Público Novas FISCALIZAÇÃO 2.303 6.683 10.823 14.114 16.213

CR Venda Público Novas FISCALIZACÃO 456 695 1.038 1.245 1.387



ANEXO II - DEFINIÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO DE CAPITAL (TAXA DE DESCONTO)

UTILIZADO SEGUNDO O CAPM ( CAPITAL ASSET PRICING MODEL)



Definição e Identificação da Taxa de Desconto Utilizada segundo o CAPM (Capital

Asset PricingModel)

A taxa de desconto utilizada para descontar os fluxos futuros de caixa da empresa é conhecida

também como custo de capital médio ponderado (WACC - WeightedAverageCostof Capital) e converte os fluxos

de caixa futuros e mais o valor residual em valor presente para todos os investidores, considerando que, tanto

os credores quanto os acionistas esperam ser recompensados pelo custo de oportunidade de investir recursos

em um negócio específico em vez de investir em outros negócios com risco equivalente.

O princípio mais importante a ser seguido quando se calcula o WACC é que ele deve ser consistente

com o método de avaliação utilizado e com a definição dos fluxos de caixa a serem descontados.

Para a apuração do custo de capital médio ponderado (WACC) devem ser obtidos:

a) O custo de capital próprio (equity) ⇒ Ke = E.

b) O custo do capital de terceiros (debt) ⇒ Kd = D.

c) As participações relativas de cada fonte de recursos na estrutura de capital da empresa.

Devem ser considerados na apuração dessas taxas o risco sistemático, o da empresa (financeiro e

operacional) e ainda o valor do dinheiro no tempo.

A determinação adequada dessas taxas e parâmetros é de extrema importância, pois são utilizados no

cálculo do valor presente dos fluxos de caixa e do valor residual, influenciando diretamente esses valores.

O CUSTO DO CAPITAL PRÓPRIO (EQUITY)

Para estimar-se o custo do capital próprio (Ke), utilizou-se os parâmetros do mercado norte

americano, uma vez que os indicadores nacionais são escassos e provocam distorções no modelo,

recomendando-se adotar o custo real de capital praticados nos Estados Unidos.

Alguns ajustes devem ser feitos para adequar os parâmetros internacionais à realidade brasileira e

também as características específicas da avaliação em referência, abordando no cálculo os efeitos do nível da

diversificação da carteira do potencial investidor e também do nível de liquidez deste perfil de ativo no mercado

de ações nacional.

Os cálculos são efetuados dentro do conceito tradicional de CAPM - Capital Asset Pricing Model,

estimando-se a taxa de juros livre de risco e o prêmio pelo risco em função do Beta alavancado para o negócio

em estudo, além de estimar-se o risco de liquidez do ativo:

Laudo de Avaliação de 161 CAT 's - PROPENSA • versão 4 49


A utilização dos índices de risco de liquidez e do Coeficiente Beta é necessária para ajustar os dados do

padrão norte americano às características do mercado nacional, que é apresentado em taxa nominal.

A) R,, = Risk-free raté - Taxa de juros para ativo livre de risco

Para a taxa livre de risco, foi utilizado o rendimento das Notas do Tesouro Nacional - série B (NTN -

B).

B) f3 - Coeficiente Beta

Esse coeficiente mede a volatilidade das taxas de retorno de uma ação em relação a um Índice de

Mercado, sendo o indicador do Risco Sistemático, para aquela ação.

Para a determinação do Coeficiente Beta específico para a empresa foram assumidos os valores

calculados pelo Professor Aswath Damodaran para o mercado norte-americano.

Utilizamos como referência o Beta médio alavancado do segmento "Engineering/Construction",

ajustando-o em função de alavancagem específica da PROPENSA, através da seguinte fórmula:

Onde:

p = risco sistemático da ação da empresa em análise

t = Alíquota de imposto de renda e contribuição social

D/E = Total de dívida <0J em relação ao patrimônio líquido <•J

Pu = Beta não alavancado (unleveraged)

PL = Beta alavancado (leveraged)

Dado que a relação da dívida na estrutura de capital da PROPENSA é diferente da média do mercado,

adotamos para apurar o custo de capital próprio, o beta alavancado específico para a empresa.



C) RM - RETORNO DO MERCADO DE AÇÕES - [E(R.))

A taxa de retorno do mercado de ações medida por um índice de mercado é utilizada supondo-se que

esse indicador possa representar o retorno médio de todos os setores da economia. É obtido através da série

histórica do indicador para os últimos 20 anos (taxa média geométrica de retorno anual), identificado no site do

prof. Damodaran, com pesquisa e publicação do "Morning Star" (ex - Instituto Ibbotson - USA).

0) MARKET RISK-PREMIUM - PRÊMIO POR RISCO ASSUMIDO (MR~ = E(R.) - R,.)

É: determinado pela diferença entre o rísk-freeraté (Rtrl e a taxa de retorno do mercado de ações

(E(R,,,)J. Adotamos, um prêmio médio de risco histórico, acima da taxa livre de risco, conforme índices

históricos de performance de longo prazo de índices de ações nos Estados Unidos, apresentados em publicações

do ProfessorAswathDamodaran, relativas ao custo de capital próprio e apresentados nos Anexos deste trabalho.

O CUSTO DO CAPITAL DE TERCEIROS (DEBT)

Refere-se aos custos de capital de terceiros de longo prazo e podem ser os históricos ou os de

mercado, praticados atualmente.

Para se obter este custo, estima - se que o custo ele capital médio ponderado de terceiros, a partir

dos financiamentos existentes na data - base de avaliação, considerando - se os prazos de amortização e taxa

de juros dos financiamentos.

Na hipótese de que os mesmos sejam equivalentes, ou seja, a empresa vem captando esse tipo de

recurso, em datas recentes, podem ser utilizados, sem i!)rovocar distorções no custo de capital total.

Podem ser estimados, também, a partir dos custos dos recursos de longo prazo, fornecidos pelo

BNDES ou ainda por emissão de debêntures simples (longo prazo), considerados os custos das últimas

emissões no, mercado de capitais.

Assim sendo, podemos adotar o CDI - que é o certificado de depósito interbancário, acrescido de 10,0

% ao ano, já descontada a inflação no CDI.

Esses custos serão utilizados na composição ponderada do custo de capital total, líquido de Imposto

de Renda, onde:

Kd = custo da dívida = taxa de juros x ( 1-T)

Onde:

T = Imposto de Renda e Contribuição Social, atualmente vigentes na empresa.



O CUSTO MÉDIO PONDERADO DO CAPITAL (WACC)

Apurados o custo do capital próprio, o custo do capital de terceiros e as participações relativas de cada

fonte de recursos no capital total, determina-se o custo de capital médio ponderado da empresa.

A fórmula geral utilizada para a estimativa do WACC depois dos impostos é a seguinte:

Onde:

WACC = Custo de capital médio ponderado

K, = Custo de dívida (capital de terceiros ⇒ D)

t = Alíquota de imposto de renda

D~E = Participação da dívida na estrutura de capital total

Ke = Custo de patrimônio líquido (capital próprio ⇒ E)

D~E = Participação do Patrimônio Líquido na estrutura de capital total.

Assim, para a situação atual da PROPENSA foram admitidos os seguintes parâmetros para apuração do

custo de capital médio ponderado (WACC) para desconto dos fluxos de caixa esperados, que estão descritos no

Anexo IV.

Laudo de Avaliação de 161 CAT' s - PROPENSA - versão 4 52


ANEXO III - PARÂMETROS ADOTADOS PARA CÁLCULO DO CUSTO DE CAPITAL (TAXA DE

DESCONTO)



Parâmetros adotados para

Cálculo do Custo do ·Ca1pital (Taxa de Desconto)

Beta (b) do Setor Endividamento do Setor Capital próprio do Setor IR (EUA) do Setor Beta (bU) do Setor

Endividamento da Empresa Capital próprio da Empresa IR/CS da Empresa Beta /bL) da Emoresa

Rf Mark Risk Premium Risco de Liquidez Risco de Tamanho (SIZE Premium) Country Risk Premium (Risco Brasil) Ke (custo cap oróoriol

IKd (custo cap terceiros)

IWACC

1,27 22,91% 77,09% 13,37%

1,01

1,00% 99,00%

34% 1.02

Aswath. Damodaran - Engineering/Construction Aswath Damodaran - Engineering/Construction Aswath Damodaran - Engineering/Construction Aswath Damodaran - Engineering/Construction

5,92% Base Média anual - NTN-B - Veto 15/05/2045 5,08% Aswath Elamodaran 7,00% Risco pela falta de Liquidez - Empresa de Capital Fechado 6,00% 3,46% Aswath Damodaran

27.55%

13,41%' cm+ 10 %

27,36%

Laudo de Ava11açao de 161 CAT 's - P.ROPENSA - versão 4 54


ANEXO IV - DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS PROJETADOS - 2018 A 2022

Laudo de Avaliação de 161 CAT's - PROPENSA -versiio 4 55


Projeção do DRE - 2018 A 2022

DRER$'000 2018E 2019E 2020E 2021E 2022E

Faturamento Bruto Total 4413 13362 19501 23232 28019

Média mensal 368 1114 1625 1936 2335

Faturamento Bruto Fiscalizaçio 2760 6921 11166 14320 16355

(-) lmpostoss/faturamento (366) (917) (1.479) (1.897) (2.167)

% do faturamento bruto ·13% -13% -13% -13% -13%

(=) Faturamento Líquido Fiscalização 2.394 6.004 9.686 12.423 14.188

(-) CPD Fiscalização (1.532) (3.743) (5.766) (7.014) (7.571)

(-) Responsabilidade técnica (102) (247) {399) (511) (584)

(-) Outros custos/despesas {193) (485) {782) (1.002) (1,145)

( =) Contribuição Bruta Fiscalização 566 1530 2740 3895 4888

Margem bruta f,sca/ização % 21% 22% 25% 27% 30%

Faturamento Bruto Projetos (Edificações e Infra) 1653 6441 8336 8911 11664

{-) Impostos s/ faturamento (219) (853) (1.104) {1.181) (1.546)

% do faturamento bruto -13% -13% -13% -13% -13%

{=) Faturamento Líquido de Projetos 1434 5587 7231 7731 10119

(-) Custo de Produção total (821) (3.128) (4.034) (4.389) (5.972)

{-) CPD Projetos (574) (2.246) (2,927) (3,224) (4,447)

(-) CPI Projetos [194) (689) (857) (897) (1.175)

(-) Responsabilidade técnica (54) (193) (250) (267) (350)

(-) Subcontratados e terceiros

Dias

{=) Contribuição Bruta Projetos 613 2.459 3.197 3.342 4.147

margem bruta% 37% 38% 38% 37% 36%

(=) Contribuição Bruta total 613 2A59 3.197 3.342 4.148

margem bruta % 14% 18% 16% 14% 15%

(-) Overhead (584) (1.277) (1.411) (1.411) (1.411)

(-) G&A (319) (731) (841) (925) (1.064)

EBITDA (290) 451 945 1.006 1.673

margem ebitda % -7% 3% 5% 4% 6%

(-) Deereciação e amortização

!=! Lucro !erejuízoJ antes do IRPJ e CSSL (290) 451 945 1.006 1.673

(-) IRPJ ECSSL (153) (321) (342) (569)

(=) Lucro (Prejuízo) Líquido (290) 297 624 664 1.104

margem líquida % -6,6% 2,2% 3,2% 2,9% 3,9%



Projeção do ATIVO e PASSIVO - 2018 A 2022

BPR$000 ATIVO 2018 E 2019 E 2020 E 2021 E 2022 E

Circulante 821 1.418 2.330 3.124 4.393 Disponibilidades 2 131 516 1.055 2.003 Clientes 820 1.287 1.814 2.069 2.390 Imobilizado - - - - -

ATIVO 821 1.418 2.330 3.124 4.392

BPR$000 PASSIVO 2018 E 2019 E 2020 E 2021 E 2022 E

Circulante 611 910 1.198 1.328 1.493 Empréstimos - - - - -F omecedores 611 910 1.198 1.328 1.493

Patrimônio Líquido 210 508 1.132 1.795 2.899 Capital social 500 500 500 500 500 Lucros acumulados - (290) 8 632 1.295 Lucro (prejuízo) do exercício (290) 297 624 664 1.104

PASSIVO 821 1.418 2.330 3.124 4.392



Projeção do FLUXO DE CAIXA - 2018 A 2022

FCXR$_'000 FLUXO DE CAIXA 2018 2019 2020 2021 2022

Saldo inicial de disponibilidades 500 2 131 516 1.055

FLUXO OPERACIONAL Lucro (Prejuízo) Líquido (290) 297 624 664 1.104

Ajustes ao lucro líquido: Depreciação e amortização - - - - -

Lucro (Prejuízo) Líauido, ajustado (290) 297 624 664 1.104

Variações no Capital de Giro: Clientes (820) (467) (527) (254) (321)

Fornecedores 611 299 288 130 165

Gerar;io /necessidade\ de caoital de !!iro (209) (169) (239) (124) (156)

Total da geração de operacional de caixa (498) 129 385 539 948

Fluxo das atividades de investimento Imobilizado

Total do fluxo de caixa (498) 129 385 539 948 ~ . - -- - - '"-~-- - - --- - - ···------

Saldo final de disponibilidades 2 131 516 1.055 2.003

Laudo de Avallaçao de 161 CAT's - PROPENSA - versao 4 58


ANEXO V -DETERMINAÇÃO 'DO VALOR ECONÔM[CO DA EMPRESA E DOS ATIVOS

INTANGÍVEIS

Laudo de Avaliação de 16ll. CAT 's - PROPENSA - versão 4 59


Valor da Empresa (Corporate Value)

e

Valor para os Acionistas (ShareholderValue)

R$'000

Período

2018

2019

2020

2021

2022

Fluxo de Caixa

(498)

129

385

539

948

Valor Presente do Residual

Fluxo de Caixa Valor Presente

(391)

79 186

205

283

Fluxo de Caixa Acumulado+ Vir Presente do Residual

(+) Valor de Mercado do Disponiwl (+) lnwstimentos Não Operacionais

Valor Empresarial (CORPORATE VALUE)

(-) Valor de Mercado de Dívidas Aporte Inicial Empréstimos e Financiamentos (CP) Empréstimos e Financiamentos (LP)

Valor Para o Acionista (SHAREHOLDER VALUE)


Fluxo de Caixa Acumulado

(391)

(312)

(125)

80

362

1.033

1.396

o

1.396

(500) (500)

o o

896

60


ANEXO VI -RELAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS E CERTIFICADOS DE ACERVO TÉCNICO

E RELAÇÃO DO VALOR ECONÔMICO DOS CAT, S


1 1


Relação dos Empreendimentos dos Certificados de Acervo Técnico

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Laudo de Avaliação de 161 CAT's - PROPENSA- versão 4

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MS CARDJM & ASS0OAD0S

Relação dos Empreendimentos dos Certificados de Acervo Técnico (cont,)

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Laudo de Avallaç!io de 161 CAT 's - PROPENSA • versão 4

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63


Relação dos Empreendimentos dos Certificados de Acervo Técnico (cont.)

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Laudo de Avaliação de 161 CAT 's - PROPENSA - versao 4 64



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Laudo de Avaliação de 161 CAT' s - PROPENSA - versão 4

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Laudo de Avaliaç!o de 161 CAT. s - PROPENSA - versao 4 66

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Laudo de Avaliação de 161 CAT. s - PROPENSA - vers!o 4 68



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Laudo de AvaltaçDo de 161 CAT 's - PROPENSA - versão 4 70



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Laudo de Avallação de 161 CAT. s - PROPENSA - versão 4 71


ANEXO VII - CÁLCULO DO VALOR PRESENTE DOS INVESTIMENTOS (MÃO- DE - OBRA

ESPECIALIZADA)



CÁLCULO DA MÃO DE OBRA ESPECIALIZADA

1 WACC 1 0,2736 1

ESTIMATIVA DO CUSTO DE MÃO DE

RECEITA OBRA Fluxo de Caixa

Período OPERACIONAL ESPECIALIZADA VALOR PRESENTE Acumulado

LIQUIDA (FLUXO DE CAIXA DO VALOR DO

INVESTIMENTO)

2018 3,828.000 76.560 60.113 60.113 2019 11.591.000 231.820 142.917 203.030 2020 16.917.000 338.340 163.777 366.808 2021 20.154.000 403.080 153.200 520.008 2022 24.307.000 486.140 145.076 665.084

Valor Presente do Investimento em MO especializada 665.084

Metodologia

Os investimentos em salários e mão de obra especializada estão identificados no item "Fluxo de

Caixa", que foram descontados à taxa de desconto (WACC) de 21,83 %, obtendo-se portanto, o valor dos

Certificados de Acervo Técnico, método do custo.



ANEXO VIII - GLOSSÁRIO TÉCNICO

Laudo de Ava Ilação de 161 CAT 's - PROPENSA - versão 4 74


Anexo VIII - Glossário Técnico

(Elaborado de acordo com o que especifica a Instrução da CVM nº 436/06, que incluiu o anexo Ili e alterou a Instrução CVM nº 361/02)

BACEN

Banco Central do Brasil

BOVESPA

Bolsa de Valores de São Paulo

BENCHMARKING

É o método sistemático de identificação de processos e comportamentos por meio da comparação de

práticas de empresas líderes do mesmo segmento. É comumente utilizado para comparar índices e indicadores

de empresas com índices e indicadores médios de mercado.

COEFICIENTE BETA

É o coeficiente que indica a volatividade relativa de uma ação em relação a um índice do mercado de

ações que no caso brasileiro é o Índice BOVESPA. É a covariância de uma ação em relação ao restante do

mercado acionário. O Coeficiente beta do Índice BOVESPA é 1. Qualquer ação com beta superior a 1 é

considerada mais volátil que o mercado e qualquer ação com beta inferior a 1 deve, em princípio, subir ou

descer mais lentamente que o mercado (ações defensivas). Um investidor conservador preocupado em

preservar seu investimento deve optar por ações com betas baixos, (menores do que 1 (hum)) ao passo que

um investidor disposto a assumir maiores riscos para obter maiores lucros deve procurar ações com betas mais

elevados (maiores do que 1 (hum)) (ações agressivas).

COEFICIENTE BETA TOTAL

O coeficiente beta é o indicador do risco sistemático; Adotando-se a premissa de que o investidor

marginal em ações é bem diversificado.No caso de empresas de capital fechado, essa premissa não é

sustentável. Em empresas de capital fechado, geralmente o proprietário possui a maior parte do seu portfólio

investido no negócio. Por conseguinte, o objetivo é mensurar o risco total do negócio e não só o risco do

mercado. Para ajustar o Beta para que reflita o risco total em vez do risco de mercado, divide-se o beta de

mercado pela raiz quadrada do R2 (coeficiente de correlação), obtendo-se o Beta Total.

CORPORATE VALUE (VALOR DA EMPRESA)

É o valor econômico de uma empresa obtido pelo modelo dos fluxos de caixa descontados ou outro

modelo aplicável.



CUSTO MÉDIO PONDERADO DE CAPITAL. (WACC)

O custo médio ponderado de capital da empresa é determinado pelos custos de capital de terceiros e

do capital próprio ponderando-se o custo de cada fonte de fundos por sua proporção no valor do capital total da

empresa.

CAGR

Do inglês, "CompoundAverageGrowth Rate", significa, com relação a um período, a taxa média

geométrica composta de crescimento.

CAPEX

Do inglês, "Capital Expendítures", significa, com relação a um período, investimentos em capital fixo.

CAPM

Do inglês, "Capital AssetPricingModel", significa Modelo de Precificação de Ativos de Capital.

CORPORATE FINANCE

É a área da atividade financeira que lida com as decisões que as empresas tomam e os instrumentos e

métodos de análise usados para essas decisões.

CPC - COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS

É um comitê formado pela ABRASCA, APIMEC, BM&FBOVESPA, CFC, FIPECAFI e IBRACON, criado com o

objetivo de estudar, preparar e emitir Pronunciamentos Técnicos sobre procedimentos de Contabilidade para

permitir a emissão de normas contábeis pelas entidades reguladoras brasileiras, visando à centralização e

uniformização do seu processo de produção, levando sempre em conta a convergência da Contabilidade

Brasileira aos padrões internacionais de contabilidade.

CVM

A Comissão de Valores Mobiliários é o órgão fiscalizador do mercado de capitais

EBIT

Do inglês, "EarníngsBeforelnterestand Taxes", significa, com relação a um período, o lucro operacional

obtido antes das despesas financeiras e impostos.

Laudo de Avaltac;ão de 161 CAT 's - PROPENSA - versão 4 76


EBITDA

Do inglês, "EarningsBeforelnterest, Taxes DepreciationandAmortization", significa, com relação a um

período, o total do lucro operacional obtido antes das despesas financeiras, impostos, depreciação e

amortização.

FIRM VALUE/ EBITDA = VALOR DA EMPRESA/ EBIDTA

Esse múltiplo é um dos mais utilizados no mercado de capitais e identifica quantas vezes o valor da

empresa (FirmValue) é maior do que o lucro das suas operações = EBITDA (EarningsBeforelnterest, Taxes,

DepreciationandAmortization). O valor da empresa é obtido com a multiplicação da cotação das ações pela

quantidade de ações do capital da empresa (Market capitalization), e acrescentando-se o passivo financeiro

líquido. Esse indicador permite a comparação de empresas que tem lucratividade, estrutura de capital, risco e

endividamento diferentes entre si.

FLUXO DE CAIXA DESCONTADO. (DISCOUNTED CASH FLOW)

É o valor esperado de futuras receitas e despesas apurando-se os fluxos de caixa esperados, usando

se o conceito do valor presente líquido (Net PresentVa/ue - NPV). É um fator na análise tanto de investimentos

de capital quanto de investimentos em valores mobiliários. O método do valor presente Líquido (VPL) (NPV)

aplica uma taxa de desconto (taxa de juros), com base no custo médio ponderado de capital (WACC), aos

futuros fluxos de caixa, trazendo-os a valor presente.

FLUXO DE CAIXA LIVRE (FCF) = "FREE CASH FLOW"

Fluxos de Caixa livre= É igual ao EBITDA (+) a variação dos investimentos,(+) variação do capital de

giro e (-) impostos.

FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL.

É obtido através da dedução do capital de giro incremental e dos novos investimentos imobilizados, do

fundo das operações e ainda dos impostos de Renda e Contribuição Social. Identifica o fluxo de caixa gerado

pelas operações.

G = GROWTHRATE

Taxa de crescimento da empresa para o período pós-projeções (na perpetuidade).



GOODWILL (ATIVOS INTANGÍVEIS)

É a diferença positiva (ou negativa) entre a soma dos valores de mercado dos ativos e passivos e o

valor contábil desses ativos e passivos. Aplica-se às empresas que estão sendo avaliadas, em um processo de

aquisição ou fusão.

GOVERNANÇA CORPORATIVA

É "um sistema pelo qual as empresas são administradas e controladas. Ela especifica a distribuição de

direitos e responsabilidades entre os participantes de uma empresa - conselheiros, administradores, acionistas

- e dita as normas e procedimentos para o processo de tomada de decisão" (OECD). É o sistema que permite

aos acionistas ou acionistas o governo estratégico de sua empresa e o efetivo monitoramento da direção

executiva.

IAS (lNTERNACZONAL AcCOUNllNG STANDARD)

Normas Internacionais de Contabilidade.

IASB (lNTERNACZONAL ACCOUNllNG STANDARDS 80ARD)

Junta Internacional de Normas Contábeis.

IFRS (lNTERNACZONAL FzNANCZAL REPORTZNG STANDARD)

Normas Internacionais de Relatórios Financeiros, conjunto de pronunciamentos de contabilidade

internacionais publicados e revisados pelo IASB.

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra.

ÍNDICES FINANCEIROS

É um conjunto de índices e múltiplos financeiros, relacionando determinadas contas do balanço

pat~imonial, demonstrativo de resultados e dos fluxos de caixa. São úteis, pois permitem utilizar o

comportamento histórico da empresa, quando comparados entre alguns exercícios históricos. Esses índices

permitem concluir qual a situação econômico-financeira da empresa, atual e histórica.

ÍNDICE DE COBERTURA DE JUROS

Índice de Cobertura de juros = É igual à divisão do EBITDA pelos Juros Pagos



IPO (INnTALPusucOFFERZNG)

É a sigla em inglês para oferta pública inicial de ações. É uma operação por meio da qual uma

empresa capta recursos no mercado de capitais e, em contrapartida, passa a ter acionistas e a pagar

dividendos.

IBGE

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, mais conhecido por sua sigla IBGE, é uma fundação

pública da administração federal brasileira criada em 1904 e instalada em 1936 com o nome de Instituto

Nacional de Estatística; seu fundador e grande incentivador foi o estatístico Mário Augusto Teixeira de Freitas.

O nome atual data de 1938. A sede do IBGE está localizada na cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio.

LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Condição relativa à hipótese de uma venda de ativo, de forma compulsória ou em prazo menor que a

média de absorção pelo mercado.

LIQUIDEZ

Capacidade de rápida conversão de determinado ativo em dinheiro ou em pagamento de determinada

dívida.

MANAGEMENT

É a administração da companhia

MARKET SHARE

É a participação relativa de mercado de uma determinada empresa ou produto

MERCADO ATIVO

É um mercado onde todas as seguintes condições existem:

(a) Os itens transacionados no mercado são homogêneos;

(b) Vendedores e compradores com disposição para negociar são encontrados a qualquer

momento para efetuar a transação; e

(c) Os preços estão disponíveis para o público.



METODOLOGIA DE AVAUAÇÃO

Uma ou mais abordagens utilizadas na elaboração de cálculos avaliatórios para a indicação de valor de

um ativo.

MODELO DE DETERMINAÇÃO DOS PREÇOS DOS ATIVOS DE CAPITAL. (CAPITAL ASSET PRICING

MODEL - CAPM)

É o modelo que identifica a relação entre o risco e o retorno esperados. Baseia-se na teoria de que os

investidores exigem maiores retornos para maiores riscos e estabelece que o retorno de um ativo ou de um

valor mobiliário é igual ao dos investimentos livres de risco - como, por exemplo, o retorno de uma obrigação

do Tesouro de longo prazo, acrescidos de um prêmio por risco assumido.

MODELO DE REGRESSÃO

Modelo utilizado para representar determinado fenômeno, com base em uma amostra, considerando

se as diversas características influenciantes.

MÚLTIPLO

Valor de mercado de uma empresa, ação ou capital investido, dividido por uma medida da empresa

(EBITDA, receita, volume de clientes etc.)

NORMAS INTERNACIONAIS DE CONTABILIDADE

Normas e interpretações adotadas pela IASB. Elas englobam: Normas Internacionais de Relatórios

Financeiros (IFRS); Normas Internacionais de Contabilidade (IAS); e interpretações desenvolvidas pelo Comitê

de Interpretações das Normas Internacionais de Relatórios Financeiros (IFRIC) ou pelo antigo Comitê

Permanente de Interpretações (SIC).

NOPAT = NETOPERATING PROFITAFTER TAXES

Lucro Operacional líquido depois de impostos

NOPLAT = NET OPERATING PROFIT LESSAJUSTED TAXES

Lucro Operacional Líquido menos impostos ajustados.

NÚMEROS ÍNDICES DE PREÇOS

Os números índices são uma medida estatística que demonstra a variação de preços de uma amostra

de produtos, bens e serviços em um determinado período.

Laudo de Avaliação de 161 CAT's - PROPENSA - verSão 4 80


Os números-índices de preços permitem que sejam estimados por meio das variações nos preços

relativos, a inflação ou deflação de uma amostra de produtos, bens e serviços produzidos em uma economia -

os aumentos nos preços ocorridos entre um período e outro, levando-se em conta a participação de cada

produto na renda do consumidor. visando à correção das perdas causadas pela inflação.

Especificamente, o IPCA é dividido em sete grupos, cuja ponderação pode ser ilustrada pela tabela

abaixo:

í ·-

Tipo de Gasto Peso (%)cio 1 ·-· - - Gasto

Alimentarso 25.21

Transoortes e comunicarso 18.77

Desoesas oessoals 15 68

Vestuário 12.49

Habitar3 o 10.91

Saúde e OJidados oessoais 8.85

Artioos de residência 8.09 - - . --

Total 100%

PARECER TÉCNICO

Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico, emitido por um profissional capacitado e

legalmente habilitado, sobre assunto de sua especificidade.

PERPETUIDADE

A perpetuidade é o valor presente dos fluxos de caixa futuros (período estável) - do último exercício

projetado para o período explícito até o "infinito" - ou seja, o método contempla a expectativa de continuidade

da empresa. Dessa forma, é considerada a capacidade da companhia obter sucesso em sua atividade por tempo

indeterminado. Ou seja, a empresa não encerrará suas atividades após o último período projetado.

PRÊMIO DE RISCO. (RISK PREMIUM)

É o retorno excedente obtido sobre um ativo sem risco. É igual à diferença entre o retorno esperado

de um ativo com risco e o retorno de ativos livres de risco.

RETORNO SOBRE ATIVOS= (RETURN 011,1 ASSETS) (ROA)

É o lucro líquido dividido por ativo total médio.

Laudo de Avallaç:io de 161 CAT 's - PROPENSA - versao 4 81


RETORNO SOBRE CAPITAL PRÓPRIO= (RETURN ON EQUITY) (ROE).

É o lucro líquido depois de juros e imposto de renda dividido pelo patrimônio iíquido médio.

RISCO SISTEMÁTICO.

Representa qualquer tipo de risco que afeta um grande número de ativos, em graus diversos. É

também chamado de risco do sistema, de mercado ou risco comum. O coeficiente Beta é o índice utilizado para

medir o risco sistemático de uma determinada ação.

RROC =' RATE OF RETURN ON CAPITAL

É a taxa de retomo obtida sobre capital investido.

SISTEMA ESPECIAL DE UQUIDAÇÃO E CUSTÓDIA (SEUC)

É uma forma de registro escriturai de débitos e créditos de operações financeiras utilizado pelos

Bancos na liquidação de títulos, depósitos de cheques e outros títulos financeiros.

SHAREHOLDER VALUE

É o valor econômioo do Património Líquido dos Acionistas

STAKEHOI..OER

Qualquer pessoa, grupo, empresa ou entidade que tenha uma relação ou interesse, direto ou indireto,

com a organização. Devem ,reunir: poder, !egitimidade e urgência, A relação original de stakeholders inclui

proprietários/acionistas, empregados, dientes, fornecedores, credores, governo e a sociedade.

TAXA DE JUROS DE LONGO PRAZO (TJL.P)

A Taxa de Juros de longo Prazo - TJLP foi instituída pera Medida Provisória n,.0 684, de 31/12/94,

publicada no Diário Oficial da União em 03/11/94, sendo definida como custo básico dos financiamentos

concedidos pelo BNDES.

TAXA DE DESCONTO. (DISCOUNT RATE)

É a taxa de juros usada para se determinar o valor presente (PresentValue) dos futuros fluxos de

caixa (cash FkJ.ws) e do valor residual.

TAXA DE DESCONTO NA PERPETUIDADE

É a taxa de desconto deduzida da taxa de crescimento dos lucros na perpetuidade (G).

= WACC-G

Laudo de Avaliação ele 161 CAT 's ·- PROPENSA - versão 4 82

1


TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR), (INTERNAL RATE OF RETURN) (IRR)

O método da taxa interna de retorno (TIR) determina a rentabilidade média de um investimento

obtido ao longo do período de crescimento.

É a taxa de desconto que equaliza o valor presente dos fluxos de caixa futuros de um investimento ao

custo inicial do investimento. É calculada mediante um processo de tentativa e erro através de uma calculadora

financeira. Quando os valores presentes líquidos das saídas de caixa (custo do investimento) e o das entradas

de caixa (retornos do investimento) se igualam a zero, a taxa de desconto obtida é a TIR (IRR). Quando esta

excede o retorno exigido - chamada taxa de atratividade, em orçamento de capitais -, o investimento é

aceitável. (Taxa de retorno maior que o custo de capital).

UNIDADE GERADORA DE CAIXA

É o menor grupo identificável de ativos que gera as entradas de caixa, que são em grande parte

independentes das entradas de caixa de outros ativos ou de grupos de ativos.

VALOR RECUPERÁVEL

Valor recuperável de um ativo ou de uma unidade geradora de caixa é o maior valor entre o valor

líquido de venda de um ativo e seu valor em uso.

VALOREM USO

É o valor presente de fluxos de caixa futuros estimados, que devem resultar do uso de um ativo ou de

uma unidade geradora de caixa.

VALOR LÍQUIDO DE VENDA

É o valor a ser obtido pela venda de um ativo ou de uma unidade geradora de caixa em transações

em bases comutativas, entre partes conhecedoras e interessadas, menos as despesas estimadas de venda.

VALOR CONTÁBIL

É o valor pelo qual um ativo está reconhecido no balanço depois da dedução de toda respectiva

depreciação, amortização ou exaustão acumulada e provisão para perdas.

VALOR RESIDUAL

É o valor estimado que uma empresa obteria pela venda de um ativo, após deduzir as despesas

estimadas de venda, caso o ativo já tivesse a idade e a condição esperadas para o fim de sua vida útil.

Laudo de Avaliaçlio de 161 CAT's - PROPENSA - versão 4 83


VALOR RESIDUAL (RESIDUAL VALUE) DA EMPRESA

É o valor da empresa, calculado pelo método dos fluxos de caixa, após o período estimado original (de

+/- 10 anos) das projeções. O método mais utilizado é o da perpetuidade, com ou sem crescimento. Pode ser

também, o valor realizável de um ativo (FixedAsset) depois de deduzidos os custos associados à venda ou do

Patrimônio Líquido Contábil ou a preços de mercado.

VALOR JUSTO DE MERCADO (FAIR MARKET VALUE)

É o preço pelo qual, compradores e vendedores estão dispostos a negociar (comprar ou vender) os

ativos de uma empresa, ou a própria empresa, sem qualquer tipo de interferência ou custos.

VALOR PATRIMONIAL POR AÇÃO. (VPA)

É o valor patrimonial contábil de cada ação de uma empresa. Igual ao quociente entre o patrimônio

líquido contábil da empresa e o número total de ações do capital (ordinárias e preferenciais).

VALOR PRESENTE LÍQUIDO (VPL) (NPV).

É o valor presente das entradas líquidas futuras de caixas descontadas à taxa de desconto apropriada

ao risco (-), menos o valor presente dos investimentos realizados.

VIDA ÚTIL

Vida útil é:

(a) O período de tempo no qual a entidade espera usar um ativo; ou

(b) O número de unidades de produção ou de unidades semelhantes que a entidade espera obter

do ativo.

WACC

Do inglês, WeightedAverageCostof Capital, ou Custo Médio Ponderado de Capital (Taxa de Desconto).

Fonte: Dicionário de termos Financeiros e de Investimento - Ed. Nobel.

Administração Financeira (Corporate Finance) - Ed. Atlas - Ross - Westerfie/d - Jaffe - Edição 2002

Atualização em 10/06/2011



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