LAUDO DE AVALIAÇÃO FOLHA RESUMO - Rioprevidência · PDF file12 – Resultado da ... II – Documentação Utilizada no Trabalho p. 20 III – RRT ... 7.1.1 – Sobre o Local O Leblon

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LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO

Solicitante: Fundo Único de Previdência Social do Rio de Janeiro – RIOPREVIDÊNCIA. Interessado: Fundo Único de Previdência Social do Rio de Janeiro – RIOPREVIDÊNCIA. Proprietário: Fundo Único de Previdência Social do Rio de Janeiro – RIOPREVIDÊNCIA. Objetivo: Determinação do valor de mercado para venda e locação do imóvel.

Endereço do Imóvel:

Av. Ataulfo de Paiva, 269/sobreloja 201, Leblon – Rio de Janeiro – RJ

Método Utilizado: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Resultado de Avaliação:

Valor de Mercado para venda do imóvel: R$ 3.150.000,00 (três milhões e cento e cinquenta mil Reais) Classificação quanto à liquidez: Normal Grau de Fundamentação do Laudo: I Grau de Precisão do Laudo: I

Valor de Mercado para locação do imóvel: R$ 15.000,00 (quinze mil Reais) Classificação quanto à liquidez: Normal Grau de Fundamentação do Laudo: I Grau de Precisão do Laudo: III

Dados e Assinatura do Responsável Técnico do Laudo da Avaliação:

_____________________________________________ TATIANA LOPES TUTTMAN Arquiteta e Urbanista CAU – A49827-0

Local e data do laudo de avaliação:

Rio de Janeiro, 22 de dezembro de 2015.

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Av. Ataulfo de Paiva, 269/slj. 201, Leblon – Rio de Janeiro/RJ

Dezembro de 2015



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SUMÁRIO

1 – Solicitante p. 4

2 – Interessado / Proprietário p. 4

3 – Finalidade p. 4

4 – Objetivo p. 4

5 – Objeto da Avaliação p. 4

6 – Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes p. 5

7 – Identificação e Caracterização do Bem Avaliando p. 6

8 – Diagnóstico do Mercado p. 9

9 – Metodologia Empregada p. 10

10 – Pesquisa de Valores e Tratamento de Dados p. 10

11 – Especificação da Avaliação p. 11

12 – Resultado da Avaliação e Data de Referência p. 12

13 – Observação Complementar Importante p. 12

14 – Profissional Responsável p. 12

Anexos:

I – Documentação Fotográfica do Avaliando p. 13

II – Documentação Utilizada no Trabalho p. 20

III – RRT – Registro de Responsabilidade Técnica p. 27

IV – Croquis de Localização da Amostra e do Imóvel Avaliando p. 28

V – Pesquisa de Mercado – Venda p. 30

VI – Tratamento de Dados e Memória de Cálculo – Venda p. 49

VII – Pesquisa de Mercado – Aluguel p. 58

VIII – Tratamento de Dados e Memória de Cálculo – Aluguel p. 74

IX – Arquivos de Avaliação em Meio Digital p. 81



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1 – Solicitante

O solicitante deste Laudo é o Fundo Único de Previdência Social do Estado do Rio de Janeiro –

Rioprevidência, através da NR nº 009/2015.

2 – Interessado / Proprietário

Fundo Único de Previdência Social do Rio de Janeiro – RIOPREVIDÊNCIA.

3 – Finalidade

Interesse público exposto no processo administrativo número E-01/008/2092/2014, que se

encontra disponível para exame na sede do RIOPREVIDÊNCIA, situada na Rua da Quitanda, 106, no

horário de 10h às 17h, de segunda a sexta-feira.

4 – Objetivo

O presente laudo tem como objetivo a determinação do valor de compra e venda e do valor de

locação do imóvel situado à Av. Ataulfo de Paiva, 269/sobreloja 201, Leblon – Rio de Janeiro.

5 – Objeto da Avaliação

Tipo do bem: Imóvel comercial

Endereço: Av. Ataulfo de Paiva, 269/sobreloja 201, Leblon

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.031-120

Área privativa construída: 259,12m²

O imóvel é uma sobreloja, para uso comercial, e está localizado na região sul da cidade do Rio de

Janeiro. Faz parte do condomínio de um edifício de uso predominantemente residencial. São apenas

duas unidades comerciais, sendo a sobreloja, objeto deste laudo de avaliação, uma delas. A outra é o

Teatro Municipal Café Pequeno, que ocupa a maior parte do pavimento térreo. A menor parte é

ocupada pela portaria de acesso às unidades residenciais (são onze no total, sendo duas por andar em

cinco pavimentos tipo e uma cobertura linear) e o acesso através de rampa ao subsolo (onde fica o

estacionamento de automóveis das unidades residenciais), e a porta de acesso exclusivo à sobreloja,

que é um pequeno hall de entrada e a escada.



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A sobreloja encontra-se desocupada e, segundo informações obtidas na portaria do condomínio,

antes funcionou ali um cartório.

6 – Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes

Partimos do pressuposto que as paredes externas possuem 15cm e as internas 10cm, para

calcular a área construída do imóvel.

Fazemos uma ressalva:

Foi executado o levantamento da área construída em vistoria, que se apresenta da

seguinte forma: pavimento térreo – acesso exclusivo à sobreloja (de 2,15m²), sobreloja

(256,97m²), totalizando área de construção de 259,12m². A planta-baixa fornecida em meio

digital pelo RIOPREVIDÊNCIA, teve suas medidas verificadas “in loco”. Porém, apesar de ela

ser datada de 07/08/2015, ela apresenta algumas pequenas diferenças em relação ao

levantamento que fizemos. A área construída apresentada nessa planta-baixa está

considerando a área do prisma de circulação horizontal e vertical do prédio, que é área

comum do condomínio, e não privativa da sobreloja. Além disso, ela não considerou a área no

pavimento térreo, que é um pequeno hall com a escada de acesso exclusivo à sobreloja.

Apresentamos a planta-baixa “as built” no Anexo II deste laudo, à p. 26.

O presente laudo técnico, devidamente enumerado e particularizado, obedeceu

criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais:

I. Os honorários profissionais não estão sujeitos às conclusões deste laudo;

II. A profissional não tem, nem contempla interesse algum no bem objeto deste laudo;

III. A profissional não aufere qualquer vantagem em relação à matéria envolvida neste laudo;

IV. As análises e opiniões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências,

pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos;

V. O presente laudo foi elaborado com estreita observância aos postulados dos Códigos de Ética

Profissional do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) e do Instituto de Engenharia Legal

(IEL).

No desenvolvimento deste trabalho não foram observados fatores limitantes.



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7 – Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da Vistoria: 12/11/2015.

7.1 - Caracterização da Região

7.1.1 – Sobre o Local

O Leblon é um bairro residencial, considerado o mais nobre da Zona Sul da cidade do Rio de

Janeiro. Está localizado entre a Lagoa Rodrigo de Freitas e o Oceano Atlântico e o Morro Dois Irmãos

e o Canal do Jardim de Alá.

A Avenida Ataulfo de Paiva é o eixo principal do bairro do Leblon. Percorre todo o bairro no sentido

longitudinal, paralela à Av. Delfim Moreira (avenida da praia), ligando a Av. Visconde de Albuquerque

e o Jardim de Alá. Essas avenidas, junto com a Bartolomeu Mitre e a Afrânio de Melo Franco, são

consideradas as mais tradicionais do bairro, já que foi a partir delas que todo o traçado da sua malha

urbana surgiu, em 1920. A maior parte do comércio do bairro tem endereço nessas avenidas, sendo

que a Ataulfo de Paiva é a de maior destaque.

Além da praia e do Mirante do Leblon, de onde se tem uma bela vista da paisagem, o bairro conta

com outras opções de lazer. Com vida noturna agitada, há muitos bares, restaurantes, boates e

livrarias 24 horas. A Praça Antero de Quental, a maior e mais conhecida do bairro, receberá uma

estação da linha 4 do Metrô. As obras, ainda em andamento, têm previsão de término para junho de

2016. Além disso, o bairro possui dois shoppings centers de alto padrão: o Rio Design Center e o

Shopping Leblon.

O imóvel em análise, unidade 201 do nº 269 da Avenida Ataulfo de Paiva, está localizado na Área

de Planejamento 2, VI Região Administrativa do Município do Rio de Janeiro, 1ª GLF Lagoa, Macrozona

de Ocupação Controlada, de acordo com o Plano Diretor Lei Complementar nº 111/2011 – Zona

Residencial 3, Decreto no 322 de 1976. O bairro possui Área de Proteção do Ambiente Cultural (APAC),

conforme Decretos 39161/2014, 20300/2001 e 28223/2007, porém, o prédio onde se encontra o

imóvel avaliando não está dentro do seu perímetro de abrangência. O mesmo acontece com a

Proteção Paisagística e de Ambiência - Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 1 - Decreto no

35507de 2012. Veja as Informações Detalhadas, no Anexo II, às pp. 24-25.



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7.1.2 - Serviços / Infraestrutura

O bairro é dotado de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, assim como

redes de água, esgotos, energia elétrica, redes móveis e fixas de telefone, internet e TV a cabo,

pavimentação, transporte coletivo rodoviário. Há obras em andamento para implementação de

metrô, com previsão de entrega para 2016. Também possui todos os equipamentos urbanos e

serviços.

7.2 - Caracterização do imóvel avaliando

O imóvel é uma sobreloja, para uso comercial, e possui acesso exclusivo pelo térreo, como é

possível ver nas fotos 3, 4 e 5 constantes do relatório fotográfico, no Anexo I, às pp. 13-14. Ela é um

grande salão em “L”, com dependências de copa/cozinha e dois banheiros, cada um com dois

lavatórios e duas cabines de bacias sanitárias. Há, também, um pequeno “palco”, cuja finalidade é

desconhecida, mas que acreditamos existir por algum motivo estrutural, e um corredor que circunda

o prisma de circulação horizontal e vertical do prédio (área comum do condomínio). Notamos que não

há acesso à sobreloja por elevadores, que são exclusivos das unidades residenciais.

O seu padrão de acabamento é normal, mas seu o estado de conservação não é bom. Há uma

grande área do teto e da parede do salão sofrendo infiltrações. São muitas manchas, bolor e tinta

descamando. Como a laje de teto é dupla, acreditamos que as infiltrações estejam ocorrendo há algum

tempo e tenham se agravado com as últimas chuvas, ocorridas na primeira semana do mês de

novembro/2015. No momento da vistoria o piso desse ambiente era uma imensa poça d’água.

Subimos até o terceiro andar do prédio, onde começam as unidades residenciais do edifício.

Verificamos que próximo à área mais afetada pelas infiltrações está localizado o prisma de ventilação

das áreas de serviço e cozinhas das unidades. Suspeitamos que tais danos estejam sendo causados

por falha no sistema de drenagem de águas das chuvas, que provavelmente está danificado.

O pé-direito do salão é de 2,78m. Apenas os banheiros, que possuem rebaixo em gesso, possuem

pé-direito menor, de 2,26m. Na copa ele é de 2,74m. E no trecho sob o duto de ar-condicionado,

também com rebaixo em gesso, é de 2,20m. O piso possui diversos revestimentos diferentes e esse é

um sinal de que o grande salão era antes dividido em salas.

Para melhor compreensão, as fotografias do imóvel estão no Anexo I, à p. 13, e a planta-baixa

pode ser visualizada no Anexo II desse laudo, à p. 26.



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Os acabamentos do imóvel avaliando são:

Fachada

A fachada do prédio onde está a unidade é de revestimento em pastilhas 2x2cm, nas cores azul e

branco. As de cor branca marcam os volumes da fachada de característica estrutural enquanto as azuis

marcam os planos de fechamento (alvenaria). As esquadrias das unidades residenciais são janelas

convencionais, de caixilhos em alumínio e fechamento em vidro. Já especificamente na sobreloja, o

vão é único e a esquadria o fecha de fora a fora. De caixilhos em ferro e fechamentos em vidro. Ela é

uma malha de 40 painéis na horizontal por quatro painéis na vertical. A linhas superior e inferior são

fixas e as duas do meio se abrem como básculas horizontais, com um pivô central. As folhas, nessas

duas linhas, se revezam em “de abrir” e “fixa” nos dois sentidos (horizontal e vertical). Veja a foto 10

no Anexo I, à p. 14. A fachada de fundos é emassada e pintada na cor bege.

Pisos

O piso do imóvel possui alguns revestimentos diferentes em cada área. Na escada privativa de

acesso à sobreloja são placas de piso vinílico preto, com textura de círculos em alto relevo. Na maior

parte do salão e no corredor que circunda a área comum de circulação horizontal e vertical do edifício,

o piso é em cerâmica comercial, de cor bege, 40x40cm. Na área depois dos pilares, o chão é revestido

em réguas de laminado de madeira. Já nos fundos, na área onde ficava a máquina de ar-condicionado

self contained, é apenas um cimentado. Nas áreas molhadas dos banheiros e no corredor de acesso a

eles são cerâmicas 20x20cm, de cor bege. A copa/cozinha também é em cerâmica, mas retangulares,

15x30cm. O “palco” tem o piso em cimentado.

Paredes

As paredes são de alvenaria emassada e pintada de branco. Nos banheiros e na copa/cozinha elas

são revestidas de azulejos 15x15cm, da cor bege, do chão ao teto.

Tetos

O teto do imóvel é quase todo em laje dupla. Apenas os banheiros possuem rebaixo de gesso, com

luminárias embutidas e de lâmpadas tubulares fluorescentes. Há rebaixo de gesso também ao longo

do duto de insuflamento do ar-condicionado. Todo o teto é pintado de branco.



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Banheiros

Ambos possuem duas cabines de bacias sanitárias com caixas acopladas em louça (e de um

comando) e dois lavatórios com ponto de água fria e torneiras em metal. As cabines são divisórias e

portas em madeira, pintadas em tinta óleo de cor bege.

O imóvel, como um todo, está em estado de conservação ruim, o que poderá ser comprovado no

levantamento fotográfico (Anexo I, à p. 13).

O quadro a seguir mostra, de forma objetiva, as áreas do imóvel:

A planta-baixa, em escala 1:125, conforme levantamento realizado na vistoria, pode ser apreciada

no Anexo II, à p. 26.

8 – Diagnóstico do Mercado

O mercado imobiliário na cidade do Rio de Janeiro, no período entre 2010 e 2014, foi marcado por

uma fase de euforia e recuperação de valores – como há muitos anos não ocorria –, principalmente

no Centro da Cidade e na Zona Sul, onde está localizado o imóvel objeto de análise.

A especulação em torno da realização de grandes eventos na Cidade do Rio de Janeiro, como a

Copa do Mundo acontecida em julho de 2014, e os Jogos Olímpicos, a serem realizados em agosto de

2016, alavancou os valores em toda a cidade, com perspectiva de estabilização em curto prazo.

Nesse tempo, diversos bairros vêm passando por grandes obras de infraestrutura e mobilidade

urbana, e receberam grandes investimentos imobiliários. O bairro do Leblon é um dos da Zona Sul que

receberá uma estação da Linha 4 do Metrô, que ligará Ipanema à Barra da Tijuca. As obras estão em

fase final e a inauguração prevista é para junho de 2016.

O investimento em mobilidade urbana influencia o mercado imobiliário positivamente na região

de sua abrangência em condições econômicas de estabilidade, consideradas normais. Porém, a

Espaços Descrição Área (m²) Coef. Médios Área Equiv. (m²)

1º Pavimento Térreo - Acesso 2,15 1 2,15

2º Pavimento Sobreloja 256,97 1 256,97

Área Construída 259,12



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situação de grandes escândalos de corrupção e o colapso das commodities assolam com recessão o

país. Com essa nova realidade, o mercado imobiliário tem demonstrado todas as incertezas com

grandes oscilações. E os valores de aluguéis no Leblon, que chegaram a patamares comparáveis aos

de Nova York e Paris, estão despencando.

Segundo publicação no site InfoMoney de 10/09/2015, “(...) No Leblon, um bairro a beira-mar,

com vista para o Cristo Redentor, que abriga muitos gestores de fundo hedge da cidade, os aluguéis

de escritório de primeiro nível caíram em um terço em relação ao início de 2014. E ainda mais se os

aluguéis forem precificados em dólares, quase sessenta por cento. (...)” O índice FipZAP apresenta

uma queda de cerca de 40% no valor médio do m2 para a venda de imóveis comerciais no Leblon de

Janeiro/2015 para outubro do mesmo ano. Para aluguel, no mesmo período, o valor médio do m2 se

mantém estável.

Então, a quantidade de ofertas de bens similares ao imóvel avaliando na região começa a

aumentar e a velocidade de absorção pelo mercado pode ser baixa, devido ao aumento do tempo de

maturação da decisão de compra, resultado do atual cenário de economia debilitada.

9 – Metodologia empregada

Método empregado: Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Para a elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de Dados de Mercado”,

com tratamento técnico aos dados com a utilização da regressão linear / inferência estatística,

conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, parte 1 e 2.

Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão linear múltipla e de

redes neurais artificiais – “SisRen Windows”.

10 – Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados

Período de pesquisa: 12/11/2015 a 17/11/2015.

Tratamento dos Dados:

Para se obter o valor de mercado para VENDA por regressão linear e inferência estatística, foi

desenvolvido modelo matemático / estatístico, contando com 19 (dezenove) elementos coletados –



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deles, 16 (dezesseis) efetivamente utilizados. Para se obter o valor de mercado para ALUGUEL por

regressão linear e inferência estatística, foi desenvolvido modelo matemático / estatístico, contando

com 16 (dezesseis) elementos coletados – deles, 13 (treze) efetivamente utilizados. Em ambos os

casos, atendemos os preceitos da NBR 14.653-2, sendo considerada uma variável dependente, “Valor

Unitário” (R$/m²), e três variáveis independentes: “Área Privativa”, “Setor Urbano” e “Estado de

Conservação”.

A “Descrição das Variáveis” encontram-se no Anexo VI – “Tratamento de Dados e Memória de

Cálculo - Venda” – e no Anexo VIII – “Tratamento de Dados e Memória de Cálculo - Aluguel”.

11 – Especificação da Avaliação

O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica, através de processo de

regressão linear/inferência estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de

fundamentação e precisão:

Descrição Grau de Precisão

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80 % em torno do valor central da estimativa

Aluguel Venda

Item

Grau de Fundamentação

III (3 pontos)

II (2 pontos)

I (1 ponto)

1 Caracterização do imóvel avaliando V e A

2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados

V e A

3 Identificação dos dados de mercado V e A

4 Extrapolação V e A

5 Nível de significância, somatório das duas caudas, máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

V A

6 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados

V e A

Pontuação total atingida V=14 e A=13

Grau de Fundamentação do Laudo I



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12 – Resultado da Avaliação e Data de Referência

VENDA – R$ 3.150.000,00 – Três Milhões e Cento e Cinquenta Mil Reais, em 22/12/2015.

ALUGUEL – R$ 15.000,00 – Quinze Mil Reais, em 22/12/2015.

O valor expresso acima foi obtido em concordância com a liquidez do mercado local, na presente

data, obedecendo aos atributos particulares dos imóveis, suas características físicas, sua localização e

a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário.

13 – Observação Complementar Importante

No desenvolvimento do presente trabalho todos os dados de mercado coletados para compor a

amostra possuem acesso através de elevadores. Como o imóvel avaliando possui apenas acesso por

escadas, precedemos com um levantamento de instalação de elevador adequado a ele (elevador

hidráulico) e subtraímos esse valor do cálculo da avaliação de venda e, assim, obtivemos o valor final

da avaliação – o que pode ser verificado na memória de cálculo de venda, no Anexo VI, à p. 49.

14 – Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente trabalho é encerrado com 81 (oitenta e uma) folhas

impressas, contando seus anexos, sendo esta e a primeira assinadas e as demais rubricadas.

Rio de Janeiro, 22 de dezembro de 2015.

_____________________________________

TATIANA LOPES TUTTMAN RT – Perspectiva Arquitetura, Avaliações e Perícias Ltda.

Arquiteta e Urbanista CAU-A49827-0



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ANEXO I

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

Segue abaixo fotos do imóvel avaliando, que estão em sequência, como uma visão serial.

FOTO 09 – Lavabo.

2 e 3- Vistas da fachada – térreo e sobreloja – do prédio.

No térreo, vê-se o acesso de pedestres e de carros às

unidades residenciais, mais a loja térrea – onde funciona o

Teatro Municipal Café Pequeno – mais uma porta de vidro,

que é o acesso exclusivo à sobreloja.

1- Fachada do prédio do qual o imóvel faz parte.



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4- Porta de vidro é o acesso exclusivo à sobreloja.

5- Entrada pelo acesso exclusivo à sobreloja.

6- Escada do acesso exclusivo à sobreloja.

7- Chegada à sobreloja, pela mesma escada. 8- Vista da chegada, olhando para a escada e para a frente

do imóvel.



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9- Vista por trás da mureta de proteção da escada,

olhando para os fundos do imóvel.

10- Vista a partir da lateral oposta, olhando em direção

à mureta da escada exclusiva.

11- Vista a partir do mesmo ponto da foto 10, agora

olhando em direção ao fundo do imóvel. 12- Vista a partir da chegada da escada exclusiva, olhando

em direção ao fundo do imóvel.

13, 14, 15 e 16- Detalhes dos danos no teto (laje dupla) e na parede causados por infiltração. Subimos até o terceiro andar do prédio,

onde começam as unidades residenciais do edifício. Verificamos que próximo à área mais afetada está localizado o prisma de

ventilação das áreas de serviço e cozinhas das unidades. Supomos que tais danos estejam sendo causados por falha no sistema de

drenagem de águas das chuvas, que provavelmente está danificado.



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17- Vista da porta de acesso à circulação horizontal e

vertical do edifício.

18- Vista a partir da porta mostrada na foto anterior.

Vemos o corredor e a escada – áreas comuns do prédio.

19- Vista do “palco”, ao lado da porta do corredor que

circunda a área de circulação comum, horizontal e

vertical, do prédio.

20- Vista do corredor que circunda a área de circulação

comum, horizontal e vertical, do prédio.

21- Vista do local onde ficava o aparelho de ar-

condicionado self-conteined. O vão a esquerda é um hall

de acesso a dois banheiros e a uma copa/cozinha.

22- Outra vista do local onde ficava um aparelho de ar-

condicionado self contained.



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23, 24, 25 e 26- Vista dos quadros de energia das instalações

elétricas da sobreloja e do antigo ar-condicionado do local.

27- Parede dos fundos do imóvel.

28- Vista a partir dos fundos do imóvel, olhando para a sua

frente.

29- Vista de um dos banheiros.



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30- Vista do outro banheiro.

31- Os tetos de ambos os banheiros estão íntegros, sem

sinais de infiltração.

32- Vista da copa/cozinha.

33- Vista da esquadria na parede de fundos do imóvel, com

visão para prédios vizinhos.

34- Vista dos prédios vizinhos, a partir do vão da esquadria

de fundos do imóvel.

35- A partir do mesmo local, olhando para baixo, vê-se a laje

do andar térreo e o respiradouro do estacionamento das

unidades residenciais do prédio, no subsolo.



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36 e 37- Subimos um lance de escada (pelas escadas do prédio). No terceiro pavimento (acima da sobreloja, portanto), no corredor

de acesso às unidades residenciais, há um grande basculante. A partir dele, conseguimos visualizar o prisma de ventilação e

iluminação do prédio. Esta laje de piso, pela coloração que a cerâmica de revestimento apresenta, nos dá grande indício de ser o

foco da infiltração que encontramos na sobreloja – imóvel vistoriado.



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ANEXO II

DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA NO TRABALHO

1 - Registro do imóvel no 2° Ofício da Comarca do Rio de Janeiro, Matrícula 18710, datado de 07/04/2015 (fichas 1, 1-verso, 2 e 3):



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2 – Relatório de Informações Urbanísticas da Secretaria Municipal de Urbanismo (folhas 1 e 2):



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3 – Planta-baixa do imóvel à Av. Ataulfo de Paiva, 269/sobreloja 201, em escala 1/125:



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 27 -

ANEXO III

RRT – REGISTRO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

(O RRT SERÁ APRESENTADO QUANDO DA ACEITAÇÃO DOS SERVIÇO)



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 28 -

ANEXO IV

CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO DA AMOSTRA E DO IMÓVEL AVALIANDO

Os mapas a seguir ilustram a localização do imóvel avaliando (fonte: Google):

Av. Ataulfo de Paiva,

269/slj. 201



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 29 -

Localização da amostra para VENDA e do imóvel avaliando:

Legenda: Dados utilizados da amostra para o modelo de venda.

Imóvel avaliando, à Av. Ataulfo de Paiva, 269/slj. 201.

Localização da amostra para LOCAÇÃO e do imóvel avaliando:

Legenda: Dados utilizados da amostra para o modelo de venda.

Imóvel avaliando, à Av. Ataulfo de Paiva, 269/slj. 201.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 30 -

ANEXO V

PESQUISA DE MERCADO - VENDA

Os imóveis ofertados para venda, coletados no mercado para gerar a amostra desta pesquisa, são:

Imóvel 01

Informante – Quadra Imóveis, tel: 2303-1670 Data de entrada no banco de dados – 13/11/2015 Endereço – Av. Ataulfo de Paiva, 566/lj. 2º piso de galeria - Leblon Área Construída – 60 m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.272,63 Estado de Conservação – 1,5 Valor de Oferta – R$ 1.800.000,00 Valor Ajustado – R$ 1.620.000,00 Valor Unitário – R$ 27.000,00/m²

Vista da fachada do prédio

onde se encontra o imóvel.

Vista do imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 31 -

Imóvel 02 (dado não habilitado na amostra)

Informante – Office Imóveis, tel: 2529-5900 Data de entrada no banco de dados – 13/11/2015 Endereço – R. Conde Bernadotte, 26/loja (térrea, frente para rua) - Leblon Área Construída – 220m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.190,48 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 10.000.000,00 Valor Ajustado – R$ 9.000.000,00 Valor Unitário – R$ 40.909,09/m²



Vista do interior do imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 32 -


Informante – Aliança Imóveis, tel: 2523-7895 Data de entrada no banco de dados – 13/11/2015 Endereço – Av. Bartolomeu Mitre, 553/loja (frente de rua) - Leblon Área Construída – 150m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.302,76 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 6.400.000,00 Valor Ajustado – R$ 5.760.000,00 Valor Unitário – R$ 38.400,00/m²

Vista da fachada do prédio onde se encontra o imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 33 -

Imóvel 04

Informante – Imóvel VIP, tel: 2025-6639 Data de entrada no banco de dados – 13/11/2015 Endereço – Av. General San Martin, 359 – Leblon Área Construída – 300m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.976,23 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 8.900.000,00 Valor Ajustado – R$ 8.010.000,00 Valor Unitário – R$ 26.700,00/m²

Vista da fachada do imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 34 -

Imóvel 05

Informante – Natalia Machareti, tel: 2303-1900 Data de entrada no banco de dados – 13/11/2015 Endereço – Av. Conde Bernadotte, 26/loja xx – Leblon Área Construída – 312m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.190,48 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 7.000.000,00 Valor Ajustado – R$ 6.300.000,00 Valor Unitário – R$ 20.192,31/m²




(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 35 -

Imóvel 06

Informante – J Tavares, tel: 3179-5152 Data de entrada no banco de dados – 13/11/2015 Endereço – Av. Ataulfo de Paiva, 566/slj. xx – Leblon Área Construída – 50m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.272,63 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 2.300.000,00 Valor Ajustado – R$ 2.070.000,00 Valor Unitário – R$ 41.400,00/m²

Vista da fachada do prédio onde se

encontra o imóvel.

Vista do imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 36 -

Imóvel 07

Informante – Rio NET Imóveis, tel: 98731-1786 Data de entrada no banco de dados – 14/11/2015 Endereço – Av. Gomes Carneiro, 130/loja I – Ipanema Área Construída – 60m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.190,48 Estado de Conservação – 2,5 Valor de Oferta – R$ 800.000,00 Valor Ajustado – R$ 720.000,00 Valor Unitário – R$ 12.000,00/m²

Vista do imóvel.


encontra o imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 37 -

Imóvel 08

Informante – TGB Imóveis, tel: 99183-2063 Data de entrada no banco de dados – 14/11/2015 Endereço – R. Visconde de Pirajá, 241/loja – Ipanema Área Construída – 48,58m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 1,5 Valor de Oferta – R$ 3.400.000,00 Valor Ajustado – R$ 3.060.000,00 Valor Unitário – R$ 62.988,88/m²



encontra o imóvel. Vista do imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 38 -

Imóvel 09

Informante – TGB Imóveis, tel: 99183-2063 Data de entrada no banco de dados – 14/11/2015 Endereço – R. Vinícius de Moraes, 111/loja – Ipanema Área Construída – 73m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.714,35 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 5.000.000,00 Valor Ajustado – R$ 4.500.000,00 Valor Unitário – R$ 26.011,56/m²


Vista do imóvel.


encontra o imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 39 -

Imóvel 10

Informante – Novo Mundo Administradora, tel: 2217-9700 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – R. Visconde de Pirajá, 580/loja 109 (térrea, em galeria) – Ipanema Área Construída – 57m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,5 Valor de Oferta – R$ 1.200.000,00 Valor Ajustado – R$ 1.080.000,00 Valor Unitário – R$ 18.947,37/m²

Vista do imóvel. Vista do interior do imóvel.




(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 40 -

Imóvel 11

Informante – R. Gentil Imóveis, tel: 2303-1752 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – R. Prudente de Morais, 1500 C (loja de rua, com jirau de 20m²) – Ipanema Área Construída – 60m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.864,02 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 2.000.000,00 Valor Ajustado – R$ 1.800.000,00 Valor Unitário – R$ 30.000,00/m²





(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 41 -

Imóvel 12

Informante – Selecta Imóbiliária, tel: 3439-4868 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – R. Visconde de Pirajá, 547/slj. (em galeria, três lojas juntas) – Ipanema Área Construída – 110m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 1,5 Valor de Oferta – R$ 4.500.000,00 Valor Ajustado – R$ 4.050.000,00 Valor Unitário – R$ 36.818,18/m²






(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 42 -

Imóvel 13

Informante – Office Imóveis, tel: 2529-5900 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – R. Visconde de Pirajá, 457/loja 211 – Ipanema Área Construída – 37m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,5 Valor de Oferta – R$ 890.000,00 Valor Ajustado – R$ 801.000,00 Valor Unitário – R$ 21.648,65/m²

Vista do imóvel.





(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 43 -

Imóvel 14

Informante – Ponce De Leon Imóveis, tel: 96430-5733 Data de entrada no banco de dados – 14/12/2015 Endereço – R. João Lira, 97/201 – Leblon Área Construída – 60m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.978,09 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 2.400.000,00 Valor Ajustado – R$ 2.160.000,00 Valor Unitário – R$ 36.000,00/m²

Vista da fachada do prédio.

Quatro imagens do interior do imóvel:



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 44 -


Informante – Jafa Consultoria Imobiliária, tel: 2303-1914 Data de entrada no banco de dados – 14/12/2015 Endereço – Av. Afrânio de Melo Franco, 141/sl. – Leblon Área Construída – 30m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.238,16 Estado de Conservação – 1,50 Valor de Oferta – R$ 1.200.000,00 Valor Ajustado – R$ 1.080.000,00 Valor Unitário – R$ 36.000,00/m²

Vistas da fachada do prédio onde se encontra o

imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 45 -

Imóvel 16

Informante – Selecta Imobiliária, tel: 3439-4868 Data de entrada no banco de dados – 14/12/2015 Endereço – Av. Visc. De Pirajá, 430/501 – Ipanema Área Construída – 251m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,50 Valor de Oferta – R$ 8.800.000,00 Valor Ajustado – R$ 7.920.000,00 Valor Unitário – R$ 31.553,78/m²

Vista da fachada do prédio. Vista do lavabo.

Outras imagens do interior do imóvel:



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 46 -

Imóvel 17

Informante – Sérgio Castro Imóveis, tel: 2272-4400 Data de entrada no banco de dados – 14/12/2015 Endereço – Av. Visc. De Pirajá, 414/1001 – Ipanema Área Construída – 730m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,50 Valor de Oferta – R$ 23.000.000,00 Valor Ajustado – R$ 20.700.000,00 Valor Unitário – R$ 28.356,16/m²

Vistas da fachada do prédio onde se

encontra o imóvel.

Outras três imagens do interior do imóvel:



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 47 -

Imóvel 18

Informante – Brasil Brokers, tel: 2303-1577 Data de entrada no banco de dados – 14/12/2015 Endereço – Av. Visconde de Pirajá, 572/401– Ipanema Área Construída – 90m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 2.800.000,00 Valor Ajustado – R$ 2.520.000,00 Valor Unitário – R$ 28.000,00/m²

Vistas da fachada do prédio.

Outras quatro imagens do interior do imóvel:



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 48 -

Imóvel 19

Informante – Imobiliária Isol, tel: 2303-1817 Data de entrada no banco de dados – 14/12/2015 Endereço – Av. Visconde de Pirajá, 330/sl. – Ipanema Área Construída – 120m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 2.800.000,00 Valor Ajustado – R$ 2.520.000,00 Valor Unitário – R$ 21.000,00/m²

Vistas da fachada do prédio. Vistas da entrada da galeria.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 49 -

ANEXO VI

TRATAMENTO DE DADOS E MEMÓRIA DE CÁLCULO - VENDA

Período de pesquisa: 12/11/2015 a 16/11/2015. Tratamento dos Dados:

Para se obter o valor de mercado para VENDA por regressão linear e inferência estatística, foi

desenvolvido modelo matemático / estatístico, contando com 19 (dezenove) elementos coletados –

deles, 16 (dezesseis) efetivamente utilizados. Atendemos os preceitos da NBR 14.653-2, sendo

considerada uma variável dependente, “Valor Unitário” (R$/m²), e três variáveis independentes:

“Área Construída Equivalente”, “Setor Urbano” e “Estado de Conservação”.

A seguir, apresentamos planilhas com o resumo dos dados amostrais efetivamente utilizados

nos cálculos de VENDA:

Dado Endereço Bairro

Área

constr.

(m²)

Valor de

oferta VENDA

(R$)

Valor ajustado

VENDA (x0,9)

(R$)

Vu VENDA

(R$/m²)

Vc (2015 -

R$)

Conserv.

HEIDECKE Informante Telefone

1 Av. Ataulfo de Paiva, 566/lj. Leblon 60,00 1.800.000,00 1.620.000,00 27.000,00 5.272,63 1,5 Quadra Imóveis 2303-1670

4 Av. General San Martin, 359 Leblon 300,00 8.900.000,00 8.010.000,00 26.700,00 4.976,23 2,0 Imóvel VIP 2025-6639

5 R. Conde Bernadotte, 26/lj. Leblon 312,00 7.000.000,00 6.300.000,00 20.192,31 4.190,48 2,0 Natalia Macharet 2303-1900

6 Av. Ataulfo de Paiva, 566/lj. Leblon 50,00 2.300.000,00 2.070.000,00 41.400,00 5.272,63 2,0 J Tavares 3179-5152

7 R. Gomes Carneiro, 130/lj. I Ipanema 60,00 800.000,00 720.000,00 12.000,00 4.190,48 2,5 Rio Net Imóveis 98731-1786

8 R. Visconde de Pirajá, 241-loja Ipanema 48,58 3.400.000,00 3.060.000,00 62.988,88 5.761,99 1,5 TGB - proprietário 99183-2063

9 R. Vinícius de Moraes, 111-loja Ipanema 173,00 5.000.000,00 4.500.000,00 26.011,56 4.714,35 2,0 TGB - proprietário 99183-2063

10 R. Visc. de Pirajá, 580/lj. 109 Ipanema 57,00 1.200.000,00 1.080.000,00 18.947,37 5.761,99 2,5 Novo Mundo Adm. 2217-9700

11 R. Prudente Morais, 1500/lj. C Ipanema 60,00 2.000.000,00 1.800.000,00 30.000,00 4.864,02 2,0 R. Gentil Imóveis 2303-1752

12 R. Visc. de Pirajá, 547/slj. xxx Ipanema 110,00 4.500.000,00 4.050.000,00 36.818,18 5.761,99 1,5 Selecta Imob. 3439-4868

13 R. Visc. de Pirajá, 547/lj. 211 Ipanema 37,00 890.000,00 801.000,00 21.648,65 5.761,99 2,5 Office 2529-5900

14 R. João Lira, 97/201 Leblon 60,00 2.400.000,00 2.160.000,00 36.000,00 4.978,09 2,0 Ponce De Leon Im. 96430-5733

16 Av. Visc. De Pirajá, 430/501 Ipanema 251,00 8.800.000,00 7.920.000,00 31.553,78 5.761,99 2,5 Selecta Imob. 3439-4868

17 Av. Visc. De Pirajá, 414/1001 Ipanema 730,00 23.000.000,00 20.700.000,00 28.356,16 5.761,99 2,5 S. Castro Imóv. 2272-4400

18 Av. Visconde de Pirajá, 572/401 Ipanema 90,00 2.800.000,00 2.520.000,00 28.000,00 5.761,99 2,0 Brasil Brokers 2303-1577

19 Av. Visc. De Pirajá, 330/sala Ipanema 120,00 2.800.000,00 2.520.000,00 21.000,00 5.761,99 2,0 Imob. Isol 2303-1817

Critérios – Modelo Estatístico

Procuramos direcionar a pesquisa de dados para a composição de uma amostra de imóveis

com características convergentes com o imóvel avaliando, no que diz respeito às variáveis-chaves

(influenciadoras) para a definição do valor de mercado daquele bem.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 50 -

De posse dos dados levantados no mercado, obtivemos diversos modelos trabalhando as

alternativas possíveis, quer seja desconsiderando dados e/ou variáveis que se mostrassem

incoerentes, quando inseridos no contexto. Tendo em vista os dados levantados no mercado, os

atributos mais significativos foram os seguintes:

Área Construída Equivalente (m²) – Variável quantitativa, contínua, medida em

metros quadrados, indicativa da área construída equivalente do imóvel.

Setor Urbano (R$) – Variável proxy que define a relação existente entre a localização

do imóvel avaliando e a localização dos elementos amostrais, pela relação entre os

VC’s (“valor comercial”), tabelados na planta genérica de valores dos logradouros do

município do Rio de Janeiro.

Estado de Conservação – Variável qualitativa, negativa, discreta, que aponta o estado

de conservação do imóvel, definido por índices de classificação segundo o Critério de

Heidecke, da seguinte forma:

Estado 1 – Novo: Edificação nova ou com reforma geral ou substancial,

com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural

de pintura externa.

Estado 1,5 – Entre novo e regular: Edificação nova ou com reforma geral

ou substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas

necessidade de uma demão leve de pintura para recompor a sua

aparência.

Estado 2 – Regular: Edificação seminova ou com reforma geral ou

substancial entre dois e cinco anos, cujo estado geral possa ser

recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais

localizadas e/ou pintura externa e interna.

Estado 2,5 – Entre regular e reparos simples: Edificação seminova ou com

reforma geral ou substancial entre dois e cinco anos, cujo estado geral

possa ser recuperado com reparos de fissuras e trincas localizadas e

superficiais e pintura externa e interna.

Estado 3 – Reparos simples: Edificação cujo estado geral possa ser

recuperado com pintura externa e interna, após reparos de fissuras e

trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural.

Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.



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- 51 -

Estado 3,5 – Entre reparos simples e importantes: Edificação cujo estado

geral possa ser recuperado com pintura externa e interna, após reparos

de fissuras e trincas, e com estabilização e/ou recuperação localizada do

sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser

restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas

peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a

substituição dos revestimentos de piso e paredes, de um, ou de outro

cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição das telhas de

cobertura.

Estado 4 – Reparos importantes: Entre reparos simples e importantes:

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura externa e

interna, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos

de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte

do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser

restauradas mediante a substituição de peças aparentes. A substituição

de revestimento de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz

necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou

no telhado.

Estado 4,5 – Entre reparos importantes e sem valor: Edificação cujo

estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação

do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos

de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas.

Substituição de revestimento de pisos e paredes. Substituição da

impermeabilização ou do telhado.

Estado 5 – Sem valor: Edificação em estado de ruína.

Valor Unitário – Variável explicativa (dependente), correspondente ao valor de oferta

dos imóveis, expresso em R$/m² (Real por metro quadrado) de área construída.

Modelo: Av. Ataulfo de Paiva, 269/slj. 201 - VENDA



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- 52 -

Data de Referência: segunda-feira, 21 de dezembro de 2015 Informações Complementares:

Número de variáveis: 4

Número de variáveis consideradas: 4

Número de dados: 19

Número de dados considerados: 16 Resultados Estatísticos:

Coeficiente de Correlação: 0,8465996 / 0,8687496

Coeficiente Determinação: 0,7167309

Fisher-Snedecor: 10,12

Significância modelo: 0,01 Durbin-Watson: 2,36 - Área Construída Não auto-regressão 95% Normalidade dos resíduos:

75% dos residuos situados entre -1 e + 1 s

93% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s

100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-Observado Sig.

Área Construída 1/x² 2,69 1,95

Estado Conservação x² -4,84 0,04

Setor Urbano x² 1,62 13,06 Equação de Regressão - Direta: Valor Unitário = e^(+10,52833536 +911,0530619 / Área Construída² -0,2424126915 * Estado

Conservação² +1,654624962E-008 * Setor Urbano²)



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- 53 -

Correlações entre variáveis Isoladas Influência

Área Construída Estado Conservação 0,51 0,74 Setor Urbano 0,16 0,09 Valor Unitário 0,09 0,61

Estado Conservação Setor Urbano -0,08 0,25 Valor Unitário -0,65 0,81

Setor Urbano Valor Unitário 0,41 0,42

Gráfico de Preços por Valor Estimado:

Gráfico de Distribuição de Frequências:

Preço Observado

60.00055.00050.00045.00040.00035.00030.00025.00020.00015.000

Valo

r E

sti

mad

o

60.000

55.000

50.000

45.000

40.000

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000 7

10

5

1913

94

11817

11

16

14

12

6

8

Distribuição Freqüências

3210-1-2-3

0,4

0,35

0,3

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 54 -

Gráfico de Resíduos da Regressão:

Gráfico de Distância de Cook:

Projeção de Valores:

Av. Ataulfo de Paiva, 269/sobreloja 201 – Leblon – Rio de Janeiro - RJ

Dados do Imóvel:

Área Construída = 259,12m²

Setor Urbano = R$ 5.272,93

Estado de Conservação = 2,5

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%:

Valor Unitário

Médio = R$ 12.549,09

Resíduos Regressão

1110

2

1

0

-1

-2

7

10

9 4

17

19

11

18

14

13

1

5

6

16

12

8

Distância de Cook

20191817161514131211109876543210

1

01

4

5

6

7

8

910 11 12

13

14 16 1718

19



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 55 -

Mínimo (20,22%) = R$ 10.011,92

Máximo (25,34%) = R$ 15.729,23

Valor Total

Médio = R$ 3.251.722,45

Mínimo = R$ 2.594.289,25

Máximo = R$ 4.075.759,45

No desenvolvimento do presente trabalho todos os dados de mercado coletados para compor

a amostra possuem acesso através de elevadores. Como o imóvel avaliando possui apenas acesso por

escadas, precedemos com um levantamento de instalação de elevador adequado a ele (elevador

hidráulico). A instalação deste equipamento poderia ser feita no local onde hoje está o acesso

exclusivo ao imóvel, a partir do logradouro – demolindo-se a escada e pequena parte da laje de piso,

procedendo com o reforço estrutural dessa laje, e instalando o equipamento.

Veja, a seguir, o resultado do levantamento desses custos:

O custo do elevador hidráulico é de R$ 66.000,00.

E os custos básicos previstos para tornar a instalação viável seriam:



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 56 -



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 57 -

Para a demolição da escada e de parte da laje, estimamos o volume de 20,00m³, o que totaliza

um custo de 20m³ x R$ 1.152,52/m³ = R$ 23.050,40. E, para o reforço estrutural, estimamos 15,06m²,

o que totaliza um custo de 15,06m² x R$ 680,80 = R$ 10.252,85.

Custos adicionais = 23.050,40 + 10.252,85 = R$ 33.303,25

Valor do elevador = R$ 66.000,00

Cálculo final do valor para a venda:

R$ 3.251.722,45 – R$ 99.303,25 = R$ 3.152.419,20

Ou, em números redondos, R$ 3.150.000,00



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 58 -

ANEXO VII

PESQUISA DE MERCADO - ALUGUEL

Os imóveis ofertados para aluguel, coletados no mercado para gerar a amostra desta pesquisa, são:


Informante – Chaves Sociedade Imobiliária, tel: 2259-2475 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – R. General Urquiza, 67/loja 12 – Leblon Área Construída – 28m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.452,40 Estado de Conservação – 1,5 Valor de Oferta – R$ 3.900,00 Valor Ajustado – R$ 3.510,00 Valor Unitário – R$ 125,36/m²






(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 59 -

Imóvel 02

Informante – Fátima, tel: 2533-4757 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – Av. Ataulfo de Paiva, 658 A – Leblon Área Construída – 67m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.272,93 Estado de Conservação – 1,5 Valor de Oferta – R$ 35.000,00 Valor Ajustado – R$ 31.500,00 Valor Unitário – R$ 470,15/m²






(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 60 -


Informante – Imobiliária São Cristóvão, tel: 2487-6262 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – Av. Ataulfo de Paiva, 515/slj. 202 (sobreloja) – Leblon Área Construída – 51m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.272,93 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 5.500,00 Valor Ajustado – R$ 4.950,00 Valor Unitário – R$ 97,06/m²


encontra o imóvel.




(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 61 -

Imóvel 04

Informante – Vera Lucia de Andrade, tel: 2220-6219 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – Av. Ataulfo de Paiva, 135/loja 307 – Leblon Área Construída – 33m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.272,93 Estado de Conservação – 2,50 Valor de Oferta – R$ 6.000,00 Valor Ajustado – R$ 5.400,00 Valor Unitário – R$ 163,64/m²


Vista do imóvel. Vista da fachada do prédio onde se encontra o imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 62 -

Imóvel 05

Informante – Carlos Pompeu, tel: 99999-8567 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – Av. Ataulfo de Paiva, 31 B – Leblon Área Construída – 221m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.272,93 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 40.000,00 Valor Ajustado – R$ 36.000,00 Valor Unitário – R$ 162,90/m²



encontra o imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 63 -

Imóvel 06

Informante – Mat Invest Empreendimentos, tel: 99769-9168 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – R. Carlos Góis, 234 C – Leblon Área Construída – 50m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.452,40 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 11.000,00 Valor Ajustado – R$ 9.900,00 Valor Unitário – R$ 198,00/m²






(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 64 -

Imóvel 07

Informante – Real Up Imóveis, tel: 2303-1879 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – Av. Bartolomeu Mitre, 846/loja C – Leblon Área Construída – 285m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.302,76 Estado de Conservação – 2,5 Valor de Oferta – R$ 15.000,00 Valor Ajustado – R$ 13.500,00 Valor Unitário – R$ 47,37/m²





(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 65 -

Imóvel 08

Informante – APSA, tel: 3233-3002 Data de entrada no banco de dados – 15/11/2015 Endereço – Av. Ataulfo de Paiva, 1079/loja F – Leblon Área Construída – 50m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.272,93 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 15.000,00 Valor Ajustado – R$ 13.500,00 Valor Unitário – R$ 270,00/m²

Vista do imóvel.





(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 66 -

Imóvel 09

Informante – Sérgio Castro imóveis, tel: 2272-4400 Data de entrada no banco de dados – 16/11/2015 Endereço – R. Visconde de Pirajá, 221-loja – Ipanema Área Construída – 250m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 35.000,00 Valor Ajustado – R$ 31.500,00 Valor Unitário – R$ 126,00/m²






(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 67 -

Imóvel 10

Informante – Office Imóveis, tel: 2529-5900 Data de entrada no banco de dados – 16/11/2015 Endereço – R. Visconde de Pirajá, 503-loja – Ipanema Área Construída – 315m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 35.000,00 Valor Ajustado – R$ 31.500,00 Valor Unitário – R$ 100,00/m²

Vista do imóvel.




(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 68 -

Imóvel 11

Informante – Office Imóveis, tel: 2529-5900 Data de entrada no banco de dados – 16/11/2015 Endereço – R. Garcia D’Ávila, 145-loja – Ipanema Área Construída – 278m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.976,23 Estado de Conservação – 1,5 Valor de Oferta – R$ 50.000,00 Valor Ajustado – R$ 45.000,00 Valor Unitário – R$ 161,87/m²

Vista do imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 69 -

Imóvel 12

Informante – CONAC Administração imobiliária, tel: 2303-1766 Data de entrada no banco de dados – 16/11/2015 Endereço – R. Prudente de Morais, 237 A – Ipanema Área Construída – 78m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.864,02 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 18.000,00 Valor Ajustado – R$ 16.200,00 Valor Unitário – R$ 207,69/m²

Vista do imóvel.





(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 70 -

Imóvel 13

Informante – Adm. Quatro Marias, tel: 2533-8869 Data de entrada no banco de dados – 16/11/2015 Endereço – R. Visconde de Pirajá, 487 A – Ipanema Área Construída – 36m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 16.000,00 Valor Ajustado – R$ 14.400,00 Valor Unitário – R$ 400,00/m²

Vista do imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 71 -


Informante – Office Imóveis, tel: 2529-5900 Data de entrada no banco de dados – 16/11/2015 Endereço – R. Conde Bernadotte, 26/loja xx – Leblon Área Construída – 220m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.190,48 Estado de Conservação – 2,0 Valor de Oferta – R$ 70.000,00 Valor Ajustado – R$ 63.000,00 Valor Unitário – R$ 286,36/m²




(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 72 -

Imóvel 15

Informante – Natalia Machareti, tel: 2303-1900 Data de entrada no banco de dados – 16/11/2015 Endereço – R. Conde Bernadotte, 26/loja xy (– Leblon Área Construída – 312m² Setor Urbano – Vc = R$ 4.190,48 Estado de Conservação – 1,5 Valor de Oferta – R$ 70.000,00 Valor Ajustado – R$ 63.000,00 Valor Unitário – R$ 201,92/m²

Vista da fachada do prédio onde se encontra o

imóvel.




(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 73 -

Imóvel 16

Informante – Office Imóveis, tel: 2529-5900 Data de entrada no banco de dados – 16/11/2015 Endereço – R. Visconde de Pirajá, 547/loja 211 – Ipanema Área Construída – 37m² Setor Urbano – Vc = R$ 5.761,99 Estado de Conservação – 2,5 Valor de Oferta – R$ 7.000,00 Valor Ajustado – R$ 6.300,00 Valor Unitário – R$ 170,27/m²


encontra o imóvel.

Vista do imóvel.



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 74 -

ANEXO VIII

TRATAMENTO DE DADOS E MEMÓRIA DE CÁLCULO - ALUGUEL

Período de pesquisa: 12/11/2015 a 20/12/2015. Tratamento dos Dados:

Para se obter o valor de mercado para ALUGUEL por regressão linear e inferência estatística,

foi desenvolvido modelo matemático / estatístico, contando com 16 (dezesseis) elementos coletados

– deles, 13 (treze) efetivamente utilizados. Em ambos os casos, atendemos os preceitos da NBR

14.653-2, sendo considerada uma variável dependente, “Valor Unitário” (R$/m²), e três variáveis

independentes: “Área Construída Equivalente”, “Setor Urbano” e “Estado de Conservação”.

A seguir, apresentamos planilhas com o resumo dos dados amostrais efetivamente utilizados

nos cálculos de ALUGUEL:

Dado Endereço Bairro

Área

constr. (m²)

Valor de oferta

ALUGUEL

(R$)

Valor ajustado

ALUGUEL (x0,9)

(R$)

Vu

ALUG. (R$/m²)

Vc (2015

- R$)

Conserv.

HEIDECKE Informante Telefone

2 Av. Ataulfo de Paiva, 658 A Leblon 67,00 35.000,00 31.500,00 470,15 5.272,93 1,5 Fátima 2533-4757

4 Av. Ataulfo de Paiva, 135/lj307 Leblon 33,00 6.000,00 5.400,00 163,64 5.272,93 2,5 Vera Lucia 2220-6219

5 Av. Ataulfo de Paiva, 31 B Leblon 221,00 40.000,00 36.000,00 162,90 5.272,93 2,0 Carlos Pompeu 99999-8567

6 R. Carlos Góes, 234/lj. C Leblon 50,00 11.000,00 9.900,00 198,00 4.452,40 2,0 Mat Invest Empr. 9769-9168

7 Av. Bartolomeu Mitre, 846/lj.C Leblon 285,00 15.000,00 13.500,00 47,37 4.302,76 2,5 Real Up imóveis 2303-1879

8 Av. Ataulfo de Paiva, 1079/lj.F Leblon 50,00 15.000,00 13.500,00 270,00 5.272,93 2,0 APSA 3233-3002

9 R. Visc. de Pirajá, 221-lj Ipanema 250,00 35.000,00 31.500,00 126,00 5.761,99 2,0 Sérgio Carstro im. 2272-4400

10 R. Visc. de Pirajá, 503-lj. Ipanema 315,00 35.000,00 31.500,00 100,00 5.761,99 2,0 Office 2529-5900

11 R. Garcia D'Ávila, 145-loja Ipanema 278,00 50.000,00 45.000,00 161,87 4.976,23 1,5 Office 2529-5900

12 R. Prudente de Morais, 237A Ipanema 78,00 18.000,00 16.200,00 207,69 4.864,02 2,0 CONAC Adm. Imóv. 2303-1766

13 R. Visc. de Pirajá, 487-loja A Ipanema 36,00 16.000,00 14.400,00 400,00 5.761,99 2,0 ADM Quatro Marias 2533-8869

15 R. Conde Bernadotte, 26/lj. Leblon 312,00 70.000,00 63.000,00 201,92 4.190,48 1,5 Natalia Macharet 2303-1900

16 R. Visc. de Pirajá, 547/lj. 211 Ipanema 37,00 7.000,00 6.300,00 170,27 5.761,99 2,5 Office 2529-5900

Critérios – Modelo Estatístico

Procuramos direcionar a pesquisa de dados para a composição de uma amostra de imóveis

com características convergentes com o imóvel avaliando, no que diz respeito às variáveis-chaves

(influenciadoras) para a definição do valor de mercado daquele bem.



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- 75 -

De posse dos dados levantados no mercado, obtivemos diversos modelos trabalhando as

alternativas possíveis, quer seja desconsiderando dados e/ou variáveis que se mostrassem

incoerentes, quando inseridos no contexto. Tendo em vista os dados levantados no mercado, os

atributos mais significativos foram os seguintes:

Área Construída Equivalente (m²) – Variável quantitativa, contínua, medida em

metros quadrados, indicativa da área construída equivalente do imóvel.

Setor Urbano (R$) – Variável proxy que define a relação existente entre a localização

do imóvel avaliando e a localização dos elementos amostrais, pela relação entre os

VC’s (“valor comercial”), tabelados na planta genérica de valores dos logradouros do

município do Rio de Janeiro.

Estado de Conservação – Variável qualitativa, negativa, discreta, que aponta o estado

de conservação do imóvel, definido por índices de classificação segundo o Critério de

Heidecke, da seguinte forma:

Estado 1 – Novo: Edificação nova ou com reforma geral ou substancial,

com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural

de pintura externa.

Estado 1,5 – Entre novo e regular: Edificação nova ou com reforma geral

ou substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas

necessidade de uma demão leve de pintura para recompor a sua

aparência.

Estado 2 – Regular: Edificação seminova ou com reforma geral ou

substancial entre dois e cinco anos, cujo estado geral possa ser

recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais

localizadas e/ou pintura externa e interna.

Estado 2,5 – Entre regular e reparos simples: Edificação seminova ou com

reforma geral ou substancial entre dois e cinco anos, cujo estado geral

possa ser recuperado com reparos de fissuras e trincas localizadas e

superficiais e pintura externa e interna.

Estado 3 – Reparos simples: Edificação cujo estado geral possa ser

recuperado com pintura externa e interna, após reparos de fissuras e

trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural.

Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.



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- 76 -

Estado 3,5 – Entre reparos simples e importantes: Edificação cujo estado

geral possa ser recuperado com pintura externa e interna, após reparos

de fissuras e trincas, e com estabilização e/ou recuperação localizada do

sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser

restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas

peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a

substituição dos revestimentos de piso e paredes, de um, ou de outro

cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição das telhas de

cobertura.

Estado 4 – Reparos importantes: Entre reparos simples e importantes:

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura externa e

interna, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos

de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte

do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser

restauradas mediante a substituição de peças aparentes. A substituição

de revestimento de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz

necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou

no telhado.

Estado 4,5 – Entre reparos importantes e sem valor: Edificação cujo

estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação

do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos

de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas.

Substituição de revestimento de pisos e paredes. Substituição da

impermeabilização ou do telhado.

Estado 5 – Sem valor: Edificação em estado de ruína.

Valor Unitário – Variável explicativa (dependente), correspondente ao valor de oferta

dos imóveis, expresso em R$/m² (Real por metro quadrado) de área construída.

Modelo: Ataulfo de Paiva, 269/slj 201



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- 77 -

Data de Referência: quarta-feira, 22 de dezembro de 2015 Informações Complementares:

Número de variáveis: 4

Número de variáveis consideradas: 4

Número de dados: 16

Número de dados considerados: 13 Resultados Estatísticos:

Coeficiente de Correlação: 0,9460945 / 0,9157952

Coeficiente Determinação: 0,8950948

Fisher-Snedecor: 65,42

Significância modelo: 0,01 Durbin-Watson: 1,69 - Área Construída Não auto-regressão 90% Normalidade dos resíduos:

74% dos residuos situados entre -1 e + 1 s

88% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s

100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-Observado Sig.

Área Construída x² -2,23 3,58

Estado Conservação 1/x½ -12,51 0,01

Setor Urbano x² 3,85 0,08 Equação de Regressão - Direta: Valor Unitário = e^(+8,156732371 -3,079559235E-006 * Área Construída² -5,771473285 / Estado

Conservação½ +2,087128376E-008 * Setor Urbano²)



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- 78 -

Correlações entre variáveis Isoladas Influência

Área Construída Estado Conservação -0,05 0,42 Setor Urbano -0,22 0,10 Valor Unitário -0,17 0,42

Estado Conservação Setor Urbano -0,13 0,54 Valor Unitário -0,88 0,93

Setor Urbano Valor Unitário 0,42 0,63

Gráfico de Preços por Valor Estimado:

Gráfico de Distribuição de Frequências:

Distribuição Freqüências

3210-1-2-3

0,6

0,55

0,5

0,45

0,4

0,35

0,3

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05

Preço Observado

45040035030025020015010050

Valo

r E

sti

mad

o

450

400

350

300

250

200

150

100

507

109

11

5

416

6

15

12

8

13

2



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 79 -

Gráfico de Resíduos da Regressão:

Gráfico de Distância de Cook:

Projeção de Valores:

Av. Ataulfo de Paiva, 269/sobreloja 201 – Leblon – Rio de Janeiro - RJ

Dados do Imóvel:

Área Construída = 259,12m²

Setor Urbano = R$ 5.272,93

Estado de Conservação = 2,5

Resíduos Regressão

654

2

1

0

-1

-2

7

10

5

9 4

15

16

12

11

6

8

13

2

Distância de Cook

17161514131211109876543210

1

02 4

56

7 8 9

10

11

12

13

15

16



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 80 -

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%:

Valor Unitário

Médio = R$ 56,81

Mínimo (13,59%) = R$ 49,09

Máximo (15,74%) = R$ 65,75

Valor Total

Médio = R$ 14.723,06

Mínimo = R$ 12.721,98

Máximo = R$ 17.038,90

Ou, em números redondos, R$ 15.000,00



(21) 2215-6944/(21) 98665-7800 [email protected]

- 81 -

ANEXO IX

ARQUIVOS DE AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL

(A ser entregue junto com o laudo impresso, quando da aceitação do serviço)


Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO FOLHA RESUMO - Rioprevidência · PDF file12 – Resultado da ... II – Documentação Utilizada no Trabalho p. 20 III – RRT ... 7.1.1 – Sobre o Local O Leblon